perjanjian kerjasama antara developer...

1

PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA DEVELOPER DENGAN

BANK DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN

RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang

Medan Bukit Barisan)

TESIS

Oleh

PANARY SITOPU

087011148/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2010

Universitas Sumatera Utara

2


BANK DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT

PEMILIKAN RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB

Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)

TESIS

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar

Magister Kenotariatan Dalam Program Studi Magister Kenotariatan

Pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

Oleh

PANARY SITOPU

087011148/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2010


3

Menyetujui

Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing Pembimbing

(Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn) (Notaris Syafnil Gani, SH, MHum)

Ketua Program Studi, Dekan,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Tanggal Lulus : 31 Agustus 2010

Judul Tesis : PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA

DEVELOPER DENGAN BANK DALAM

PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN

RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga

Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)

Nama Mahasiswa : Panary Sitopu

Nomor Pokok : 087011148

Program Studi : Kenotariatan


4

Telah diuji

Pada Tanggal : 31 Agustus 2010

____________________________________________________________________

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN

Anggota : 1. Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn

2. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum

3. Dr. T.Keizerina Devi A, SH, CN, MHum

4. Dr. Mahmul Siregar, SH, MHum


5

ABSTRAK

Tujuan dari adanya perjanjian kerjasama antara bank dengan developer adalah untuk

memudahkan bank mengadakan kerjasama dalam pemberian fasilitas kredit pemilikan

rumah. Dengan adanya perjanjian kerjasama tersebut, bank dapat mengetahui bagaimana

reputasi developer tersebut dan dari sisi legal, diharapkan bank terlindungi karena adanya

kerjasama tersebut, sehingga perlu adanya kerjasama dalam bentuk tertulis, yang biasanya di

dasari oleh perjanjian kerjasama. Perjanjian kerjasama ini tidak diatur di dalam KUHPerdata,

tetapi terdapat di dalam masyarakat.

Penelitian ini dilakukan dengan metode penelitian bersifat deskriptif. Deskriptif

dimaksudkan disini untuk memberikan gambaran data tentang pelaksanaan perjanjian

developer dan implikasinya bagi debitur selaku end user, secara khusus dalam pelaksanaanya

di Bank CIMB Niaga Cabang Medan Bukit Barisan, beralamat di Jalan Pos No.7 dahulu

Jalan Bukit Barisan No.5 Medan. Pendekatan yang digunakan adalah bersifat yuridis

normatif yang mengutamakan tinjauan dari segi peraturan hukum yang berlaku serta data

maupun dokumen-dokumen yang mempunyai kaitan dengan permasalahan dalam penelitian

ini.

Dari hasil pembahasan dapat diketahui bahwa bentuk kerjasama antara developer

dengan bank dalam pemberian fasilitas KPR menerapkan sistem kemitraaan/kerjasama.

Hubungan hukum antara bank dan developer dituangkan dalam bentuk perjanjian kerjasama

yang dibuat pada akta tertulis dibawah tangan yang ditandatangani diatas meterai. Isi

perjanjian kerjasama disesuaikan dengan keadaan status tanah dan bangunan, kelengkapan

dokumen, reputasi owner/developer, dan sebagainya. Jika status jaminan masih dalam bentuk

Sertipikat induk maka dalam Perjanjian kerjasama disyaratkan buy back guarantee yang

harus dilaksanakan sampai AJB dan APHT, SKMHT ditandatangani oleh debitur. Setelah

fasilitas kredit diberikan kepada debitur maka bank sesuai perjanjian kerjasama akan

mengatur mengenai skema pencairan dana, yang akan disesuaikan dengan kondisi tanah dan

bangunan atau berdasarkan progress report penyelesaian perumahan sesuai ketentuan yang

telah ditetapkan sebelumnya. Secara teori, kedudukan para pihak dalam perjanjian kerjasama

ini adalah tidak seimbang, dimana terdapat hak dan kewajiban bank yang terlalu luas, jika

dibandingkan dengan hak developer sebagai penyedia perumahan. Namun, hal ini

dimaksudkan, untuk melindungi debitur selaku konsumen perumahan, jika developer lalai

dalam memenuhi kewajibannya. Berbagai masalah yang ada pada kerjasama antara developer

dengan bank, terutama dalam proses pengurusan dokumen jaminan sertipikat belum dipecah

ataupun dokumen tanah dan bangunan yang masih dalam proses pengurusan, masalah dalam

penyelesaian bangunan seperti, bangunan belum selesai melewati jangka waktu yang telah

ditetapkan sebelumnya, spesifikasi bangunan yang tidak sesuai dengan yang diperjanjikan

dan lain sebagainya. Hal ini mengakibatkan kerugian bagi bank dan debitur selaku konsumen

perumahan.

Kata Kunci : Perjanjian Kerjasama; Developer; Bank


6

ABSTRACT

The purpose of an agreement between a bank and a developer is to make it

easy for the bank to cooperate in providing a credit facility on house ownership. With

the agreement, the bank can understand the reputation of the developer and can be

legally protected by the agreement. As such, written agreements which are usually

based on mutual agreements, need to be made. While this agreement is not specified

in the Civil Code, it exists in the society.

This research was conducted using a descriptive method. The word

‘descriptive’ here was meant to give a description of the data on the implementation

of a developer agreement and its implication for the debtor as an end user, more

precisely in its implementation at the CIMB Niaga Bank Medan Bukit Barisan

Branch, located at Jl. Pos no. 7 Medan (previously Jl. Bukit Barisan No. 5 Medan).

The approach used was juridical-normative which emphasized the use of the

prevailing laws and regulations as well as data and documents that were related to

this research to form a point of view.

From the discussion, it was found out that the form of agreement made

between a bank and a developer in house ownership credit was partnership. The

legal relationship between the bank and the developer was specified in an agreement

made in a written act which was signed on a seal. The content of the agreement was

made in accordance with the status of land and building, documents,

owner/developer reputation, and others. If the security status was still in the form of a

Master Certificate, then it was implied in the agreement that buy back guarantee

should have been put into effect after AJB, APHT and SKHMT had been signed by the

debtor. Once the credit facility was given to the debtor, the bank would proceed to

the funding scheme in accordance with the land and building status or based on the

progress report of the housing construction as stated in the agreement. Theoretically,

there was an imbalance in the position of the two parties involved in this agreement

as the bank held too many rights and responsibilities in comparison to the developer

as a house provider. However, this was meant to protect the debtor as a house

consumer in case the developer did not carry out its duties. There were some

problems found in the agreement between a bank and a developer, among others: the

process of unsplit certificate security document, the land and building documents

which were in process, building construction matters such as unfinished buildings

exceeding the time limit agreed before, building specifications mismatching the

agreement agreed earlier, etc. These problems caused losses to the bank as well as

the debtor as a house consumer.

Key Words: Agreement; Developer; Bank


7

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis ucapkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena atas kasih

dan anugerahNya, penulis dapat menyelesaikan tesis yang berjudul “PERJANJIAN

KERJASAMA ANTARA DEVELOPER DENGAN BANK DALAM PEMBERIAN

FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB

Niaga Tbk Cabang Bukit Barisan Medan)”. Penulis menyadari bahwa bantuan dan

dorongan dari berbagai pihak baik secara langsung maupun tidak langsung sangat

membantu penulis dalam menyelesaikan tesis ini, maka penulis ingin mengucapkan

terima kasih disampaikan kepada :

1. Rektor I Universitas Sumatera Utara yang amat terpelajar Prof. Dr. dr. Syahril

Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), SpA(K) dan para pembantu Rektor Universitas

Sumatera Utara.

2. Yang amat terpelajar Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Prof.

Dr. Runtung, SH, MHum, beserta para Asisten, Sekretaris dan Staf serta seluruh

jajarannya.

3. Ketua Program S2 Magister Kenotariatan yang amat terpelajar Prof. Dr.

Muhammad Yamin, SH, MS, CN sekaligus sebagai Ketua Pembimbing yang

telah memberi kesempatan kepada penulis untuk mengikuti pendidikan dalam

program S2 Magister Kenotariatan yang sangat berharga ini.

4. Yang amat terpelajar Notaris/PPAT H. Syahril Sofyan SH, MKn dan

Notaris/PPAT Syafnil Gani SH, MHum, sebagai Anggota Pembimbing,

walaupun di tengah tengah kesibukan beliau, namun telah memberikan perhatian

yang terbaik dalam melakukan bimbingan baik yang diterima melalui materi

perkuliahan maupun bahan-bahan lainnya dan melakukan bimbingan dengan

penuh disiplin kepada penulis dalam rangka menyelesaikan penelitian ini pada

Sekolah Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara di

Medan.


8

5. Yang amat terpelajar Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, dan Dr.

Mahmul Siregar, SH, MHum sebagai Tim Penguji walaupun ditengah tengah

kesibukan beliau, namun tetap memberikan perhatian dan bantuan, dan

memberikan saran dan masukan kepada penulis dalam rangka menyelesaikan

tesis ini.

6. Seluruh Dosen Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera

Utara yang telah memberikan ilmu pengetahuan dan bimbingan kepada penulis

selama menjalani pendidikan di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara.

7. Seluruh Staf Akademik, Staf Sub Bagian Akademik dan Sub Bagian

Administrasi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera

Utara.

8. Kedua orangtua penulis, Pdt. Jatalim Sitopu dan Rasianna Purba. Rasa

terimakasih yang sungguh luar biasa atas doa dan dorongan yang tak henti-

hentinya baik secara moral dan materiil, dukungan yang tak pernah putus dan

kepercayaan yang penuh dari beliau berdua adalah motivasi yang menguatkan

bagi penulis.

9. Keempat kakak dan abang penulis Kak Melda Ery Rusmawi Sitopu dan

Keluarga, Bang Elisamark Sitopu dan Keluarga, Kak Sanny Sofia Cronika Sitopu

dan Keluarga, dan Kak Rismaya Sitopu dan Bang Yosra yang selalu mau

mendoakan, mendengarkan, menghibur, dan mengingatkan penulis.

10. Ayahanda Pdt. Jatalim Sitopu dan Ibunda Rasianna br Purba, yang telah

memberikan doa, dorongan dan motifasi baik secara lahiriah dan batiniah, serta

didikan yang amat sangat berguna sehingga dapat menyelesikan program studi

ini dengan baik.

11. Management PT. Bank CIMB Niaga Tbk Medan, baik di cabang Bukit Barisan

maupun di Cabang Juanda, serta teman-teman di Bank CIMB Niaga yang telah

memberikan dukungan kepada penulis, baik dalam memberikan bahan-bahan dan

data selama penelitian ini berlangsung hingga tesis ini dapat diselesaikan.


9

12. Terima kasih juga kepada rekan-rekan Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah

banyak membantu dalam menyelesaikan tesis ini.

Penulis menyadari bahwa dalam penulisan hukum ini masih banyak kekurangan

dan kekeliruan yang disebabkan keterbatasan pengetahuan penulis. Oleh karena itu

apabila ada kritik dan saran yang membangun guna menyempurnakan penulisan ini

maka akan penulis terima dengan senang hati.

Medan, Agustus 2010

Penulis

Panary Sitopu


10

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I. Identitas Pribadi

Nama : Panary Sitopu, SH

Tempat Tanggal Lahir : Tiga Runggu, 23 Desember 1983

Alamat : Jalan Menteng VII Gg Simalungun No.11, Medan.

II. Orang Tua

Nama Ayah : Pdt. Jatalim Sitopu

Nama Ibu : Rasianna br Purba

III. Pendidikan

SD RK Serdang Murni I, Lubuk Pakam Tamat Tahun 1989

SMP Negeri 2, Lubuk Pakam Tamat Tahun 1998

SMA Santa Maria, Medan Tamat Tahun 2001

S-1, Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran,

Bandung Tamat Tahun 2005

S-2, Magister Kenotariatan (MKn) USU Tamat Tahun 2010


11

DAFTAR ISI

Halaman

INTISARI ........................................................................................................ i

ABSTRACT ...................................................................................................... ii

KATA PENGANTAR ..................................................................................... iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ....................................................................... vi

DAFTAR ISI .................................................................................................... vii

DAFTAR ISTILAH ASING ........................................................................... x

BAB I : PENDAHULUAN ......................................................................... 1

A. Latar Belakang .......................................................................... 1

B. Permasalahan ............................................................................. 8

C. Tujuan Penelitian ...................................................................... 8

D. Manfaat ...................................................................................... 9

E. Keaslian Penelitian ................................................................... 10

F. Kerangka Teori dan Konsepsi ................................................... 11

G. Metode Penelitian ...................................................................... 30

1. Spesifikasi ........................................................................... 30

2. Lokasi Penelitian.................................................................. 31

3. Sumber Data Penelitian ....................................................... 32

4. Teknik Pengumpulan Data .................................................. 34

5. Alat Pengumpulan Data ...................................................... 34

6. Analisis Data ...................................................................... 35

BAB II : KETENTUAN DAN BENTUK PERJANJIAN YANG

DILAKUKAN ANTARA DEVELOPER DENGAN BANK CIMB

NIAGA DALAM RANGKA PEMBERIAN KREDIT

PEMILIKAN RUMAH ................................................................ 36

A. Ketentuan Tentang Perjanjian .................................................. 36


12

1. Pengertian Perjanjian .......................................................... 36

2. Subjek dan Objek Perjanjian ............................................... 39

a. Subjek Perjanjian .......................................................... 39

b. Objek Perjanjian .......................................................... 42

3. Syarat Sahnya Perjanjian. .................................................... 43

4. Asas-asas Perjanjian ............................................................ 50

5. Macam-macam Perjanjian .................................................. 53

6. Akibat Perjanjian Hukum Yang Sah ................................... 54

B. Ketentuan Pemberian KPR melalui Kerjasama Developer pada

PT.Bank CIMB Niaga Tbk ...................................................... 56

1. Ketentuan Pemberian KPR ................................................. 56

2. Ketentuan Kerjasama Developer......................................... 60

2.1 Tipe Kerjasama Dengan Developer ............................ 65

1) Dokumen Kerjasama dengan Perjanjian Perikatan

Jual Beli .................................................................. 65

2) Dokumen Kerjasama dengan Akta Jual Beli ......... 68

2.2 Ketentuan Mengenai Kondisi Bangunan Yang

Dapat Diterima ............................................................ 68

C. Bentuk Perjanjian antara Developer dan Bank CIMB Niaga

dalam rangka pemberian fasilitas KPR .................................... 71

BAB III : HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK TERKAIT DALAM

PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA DEVELOPER

DENGAN BANK CIMB NIAGA DALAM PEMBERIAN

FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH ....................... 79

A. Ruang Lingkup Kerjasama ...................................................... 79

B. Hak dan Kewajiban Bank dalam Perjanjian Kerjasama .......... 81

C. Hak dan Kewajiban Developer dalam Perjanjian Kerjasama .. 89

BAB IV : BEBERAPA KELEMAHAN YANG TIMBUL DALAM


BANK CIMB NIAGA ................................................................ 98


13

A. Wanprestasi ........................................................................... 98

B. Ganti Rugi .............................................................................. 107

C. Penyelesaian Perselisihan ........................................................ 114

BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN ....................................................116

A. Kesimpulan ............................................................................. 116

B. Saran ........................................................................................ 118

DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................... 119

LAMPIRAN


14

DAFTAR ISTILAH ASING

Appraisal : Proses pekerjaan seorang penilai dalam

memberikan suatu estimasi dan pendapat atas

sesuatu barang berdasarkan hasil analisa

terhadap fakta-fakta yang objektif dan relevan

dengan menggunakan metode penilaian yang

berlaku.

Bank Checking/BI Checking : Tindakan untuk mencari informasi mengenai

calon debitur pada bank-bank yang pernah atau

sedang berhubungan dengan calon debitur pada

saat pengajuan pinjaman dan pemeriksaan ini

juga dilakukan kepada Bank Indonesia sebagai

pusat informasi

Banker’s Clause : Klausula Bank adalah suatu klausula yang

tercantum dalam Polis yang hanya dicantumkan

atas permintaan pihak Bank dimana dalam polis

secara tegas dinyatakan bahwa pihak Bank

adalah sebagai penerima ganti rugi atas peristiwa

yang terjadi atas obyek pertanggungan

sebagaimana disebutkan dalam perjanjian

asuransi (polis)

Business Unit : Sejumlah uang yang dibayarkan oleh Debitur

kepada Developer sebagai pembayaran awal

Debitur dalam pembelian tanah dan bangunan

Checking : Penyelidikan yang dilakukan kepada nasabah

dengan mendapatkan informasi melalui pihak

ketiga untuk mengetahui kondisi nasabah

Credit Committee : Pejabat kredit yang ditunjuk oleh Direksi untuk

mengevaluasi dan menyetujui atau menolak atas

permohonan kredit sesuai dengan batas

wewenangnya

Creditworthiness : Diterjemahkan dalam Kamus Istilah Ekonomi

Popular, sebagai Layak Kredit yaitu kelayakan

seseorang, perusahaan atau lembaga, atau negara

untuk memperoleh kredit. Untuk individu atau

perorangan biasanya Kreditur menilainya dari

4C : Character, Capacity, Capital dan Collateral.

Cover Note Notaris/PPAT : Pernyataan Jaminan dan pernyataan dari

Notaris/PPAT yang menjelaskan bahwa agunan

masih dalam proses pengurusan oleh


15

Notaris/PPAT dan apabila telah selesai akan

diserahkan kepada Bank

Down Payment (Uang Muka) : Sejumlah uang yang dibayarkan oleh Debitur

kepada Developer sebagai pembayaran awal

Debitur dalam pembelian tanah dan bangunan

End User : Customer/pemohon/penerima pinjaman/Debitur

Kredit Pemilikan Rumah

Escrow Account : Rekening penampungan untuk dana yang

dipercayakan kepada Kustodian berdasarkan

perjanjian tertulis untuk tujuan tertentu, biasanya

diberikan bunga yang sama dengan tabungan,

deposito atau simpanan lain, bertindak sebagai

kustodian umumnya adalah bank, sejumlah dana

yang disetorkan oleh pemilik baru suatu bank

dan ditanamkan kedalam rekening yang dibuka

secara khusus untuk keperluan penyelamatan

kredit; bunga yang diperoleh digunakan untuk

membayar pelunasan kredit yang diselamatkan

tersebut.

Exception : Persyaratan dan/atau dokumentasi perkreditan

yang tidak dapat dipenuhi karena adanya

pelanggaran covenant atau yang telah

diupayakan pemenuhannya namun tetap tidak

tersedia atau yang sudah melewati jangka waktu

to be obtained (TBO).

Outstanding : Saldo debet dari fasilitas yang telah ditarik

debitur

Purchase Order : (Surat Pesanan) Surat pemesanan tanah dan/atau

tanah dan bangunan sebagai objek kredit yang

dibuat Debitur kepada Developer berdasarkan

persetujuan Bank.

Retail Banking : Bank yang mengkhususkan usahanya pada

produk jasa yang ditawarkan, baik kepada

nasabah perorangan maupun badan usaha

berskala kecil

Revolving : Fasilitas Kredit yang dapat ditarik berulang kali

hingga batas plafond yang ditentukan. Setiap ada

pembayaran sebagian/seluruhnya untuk melunasi

outstanding fasilitas kredit maka jumlah fasilitas

kredit yang bersangkutan dapat ditarik kembali

hingga batas plafond yang ditentukan.

Site Plan : Rencana Tapak/Gambaran/peta rencana

peletakan bangunan/kavling dengan segala unsur


16

penunjangnya dalam skala batas-batas luas lahan

tertentu

Standard Operating Prosedure : Pedoman tertulis yang berisi ketentuan

pelaksanaan dan langkah-langkah kerja end to

end process untuk menjalankan produk dan atau

aktivitas tertentu termasuk didalamnya

mekanisme kontrol.

To Be Obtained (TBO) : Persyaratan dan/atau dokumentasi perkreditan

yang belum dapat dipenuhi karena masih dalam

proses pengurusan dan/atau berdasarkan kondisi

tertentu (sifat transaksi) belum dapat dipenuhi,

sejak fasilitas dibukukan atau sejak tanggal

tertentu yang disyaratkan.


perjanjian kerjasama antara developer...

Documents