penggunaan penjaminan buy back guarantie oleh developer

PENGGUNAAN PENJAMINAN BUY BACK GUARANTIE OLEHDEVELOPER TERHADAP KREDIT PEMILIKAN RUMAH

(STUDI KASUS DI BANK BUKOPIN CABANG MEDAN)

TESIS

Oleh

MOCHAMMAD ERWIN RADITYO107011025/M.Kn

FAKULTAS HUKUMUNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN2014

Universitas Sumatera Utara

PENGGUNAAN PENJAMINAN BUY BACK GUARANTIE OLEHDEVELOPER TERHADAP KREDIT PEMILIKAN RUMAH

(STUDI KASUS DI BANK BUKOPIN CABANG MEDAN)

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan PadaProgram Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum


Oleh

MOCHAMMAD ERWIN RADITYO107011025/M.Kn

FAKULTAS HUKUMUNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN2014


Judul Tesis : PENGGUNAAN PENJAMINAN BUY BACKGUARANTIE OLEH DEVELOPER TERHADAPKREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI KASUS DIBANK BUKOPIN CABANG MEDAN)

Nama Mahasiswa : MOCHAMMAD ERWIN RADITYO

Nomor Pokok : 107011025Program Studi : MAGISTER KENOTARIATAN

MenyetujuiKomisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing Pembimbing

(Prof. Dr. Bismar Nasution , SH, MH) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)

Ketua Program Studi, Dekan,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Tanggal lulus : 29 Agustus 2014


Telah diuji pada

Tanggal : 29 Agustus 2014

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN

Anggota : 1. Prof. Dr. Bismar Nasution, SH, MH

2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum

3. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn

4. Dr. Dedi Harianto, SH, MHum


SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :

Nama : MOCHAMMAD ERWIN RADITYO

Nim : 107011025

Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis : PENGGUNAAN PENJAMINAN BUY BACKGUARANTIE OLEH DEVELOPER TERHADAPKREDIT PEMILIKAN RUMAH (STUDI KASUS DIBANK BUKOPIN CABANG MEDAN)

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri

bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena

kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi

Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas

perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan

sehat.

Medan,Yang membuat Pernyataan

Nama : MOCHAMMAD ERWIN RADITYONim : 107011025


i

ABSTRAK

Saat ini dengan meningkatnya persaingan dari segi bisnis perumahan, antaradeveloper dengan Bank telah dibuat suatu perjanjian kerjasama dengan buy backguarantie. Hal ini dimaksudkan untuk mengatasi masalah jual beli rumah dimanasertipikat belum siap, atau masih induk sehingga antara developer dengan konsumenmenandatangani perjanjian pengikatan jual beli dan nanti setelah sertipikat sudah siapuntuk dilakukan jual beli, konsumen akan dipanggil kembali untuk penandatangananyang kedua, yaitu penandatanganan akta jual beli dengan developer dan pengikatanagunan dengan Bank. Hal ini sebenarnya cukup berisiko bagi Bank selakupenyandang dana, karena Bank belum mempunyai hak preferensi atas agunanberkaitan dengan fasilitas kredit yang telah diberikan kepada konsumen/debitor.Untuk mengatasi masalah resiko, maka dalam Perjanjian Kerjasama antara Bankdengan developer dicantumkan suatu janji dari developer untuk membeli kembaliagunan apabila fasilitas kredit yang diberikan Bank kepada debitor tersebut tidaklancar pembayarannya atau terjadi kredit macet sebelum sertipikat atas agunantersebut diterbitkan.

Metode penelitian yang digunakan adalah pendekatan yuridis normatif yangbersifat deskriptif analisis, pengumpulan data dilakukan dengan menggunakan datasekunder berupa bahan hukum primer, sekunder dan tertier sebagai data utama. Data-data yang diperoleh kemudian diolah, dianalisis dan ditafsirkan secara logis,sistematis dengan menggunakan metode berpikir deduktif.

Dari hasil penelitian diketahui bahwa kedudukan dan peranan penjaminan buyback guarantie dalam transaksi jual beli unit perumahan dengan fasilitas KPR adalahdeveloper akan membeli tanah dan bangunan yang telah terjual dalam hal debitorlalai, selain itu penjamin akan membantu bank sampai bank mendapat/menguasaitanah dan bangunan, jaminan yang dilakukan developer akan berlaku terus menerusdan berlangsung sampai hutang debitor kepada bank telah dibayar lunas. Bentukhubungan hukum para pihak dalam pemenuhan kewajiban penjaminan buy backguarantie adalah hubungan antara Bank dengan debitor diatur dalam perjanjiankredit, sedangkan antara bank dengan developer diatur dalam perjanjian buy backguarantie, kemudian antara developer dengan debitor hubungan hukum yang timbuladalah melalui lembaga subrogasi. Mengenai realisasi jaminan buy back guarantie,bank/kreditor mempunyai 2 (dua) alternatif pilihan untuk menyelesaikan danmengembalikan haknya, yaitu Bank melaksanakan hak-haknya berdasarkanperjanjian yang dibuat dengan debitor, atau melaksanakan hak-haknya berdasarkanperjanjian buy back guarantie.

Kata Kunci : Jaminan Pembelian Kembali, Kredit Perumahan.


ii

ABSTRACT

Nowadays, the competition in housing business is increasing. A cooperationagreement between developers and the Bank with buy back guarantee is signed. It isintended to cope with the problem of housing buy and sell in which the certificatesare not ready yet, or it is still in a master so that only the developer and the consumerwho sign the buy and sell form. When the certificate is ready, the consumer will besummoned to sign for the second time, signing the buy and sell certificate with thedeveloper and the Bank since the certificate is used as collateral. This method isactually very risky for the Bank as a financier since it does not have the right forpreference on collateral which is related to credit facility which has been given toconsumers/debtors. In order to cope with the risk problem, in the cooperativeagreement between the Bank and the developer, a promise from the developer isattached in the contract. The developer intends to repurchase the collateral when thecredit given by the Bank to the debtor is suspended or nonperforming loan before thecertificate on the collateral is issued.

The research used judicial normative and descriptive analysis approach. Thedata were gathered by using secondary data which consisted of primary, secondary,and tertiary legal materials as the primary data. The gathered data were theninterpreted logically and systematically by using deductive thinking method.

The result of the research showed that the position and the role of the buyback guarantee in the buy and sell transaction of housing unit with KPR facility wasthat the developer would buy the land and building which had been sold if the debtorignored. Besides that, the guarantor would help the Bank until the Bankobtained/controlled the land and its building. The collateral offered by the developerwill be effective sustainably until the debtor's debt to the Bank had been paid off. Thelegal relation among the parties in fulfilling the obligation of buy back guarantee andthe legal relation between developer and debtor was reciprocal legal relationthrough subrogation institution. The realization of buy back guarantee was that theBank/creditor had three alternatives to settle and return its rights,: the Bank carriedout its rights based on the contract with the debtor, or carried out its rights based onthe buy back guarantee contract.

Keywords: Buy Back Guarantee, Housing Credit


iii

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas

karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini sebagai salah satu

persyaratan untuk memperolah gelar Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera

Utara Medan. Dalam memenuhi tugas inilah maka penulis menyusun dan memilih

judul : “Penggunaan Penjaminan Buy Back Guarantie Oleh Developer Terhadap

Kredit Pemilikan Rumah (Studi Kasus Di Bank Bukopin Cabang Medan)”. Penulis

menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan didalam penulisan tesis ini,

untuk itu dengan hati terbuka menerima saran dan kritik dari semua pihak, agar dapat

menjadi pedoman di masa yang akan datang.

Dalam penulisan dan penyusunan tesis ini, penulis mendapat bimbingan dan

pengarahan serta saran-saran dari berbagai pihak. Oleh karena itu pada kesempatan

ini penulis mengucapkan terimakasih dan penghargaan yang tidak ternilai harganya

secara khusus kepada Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku

Ketua Komisi Pembimbing dan, Bapak Prof. Dr. Bismar Nasution, SH, MH., serta

Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum., masing-masing selaku

anggota komisi pembimbing yang banyak memberi masukkan dan bimbingan kepada

penulis selama dalam penulisan tesis ini dan kepada Komisi Penguji yang telah

banyak memberikan kritikan, saran serta masukan dalam penulisan tesis ini.


iv

Selanjutnya ucapan terimakasih yang tak terhingga saya sampaikan kepada :

1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K).

selaku Rektor Universitas Sumatera Utara.

2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, MHum., selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara.

3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., Selaku Ketua Program

Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., MHum., Selaku Sekretaris

Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera

Utara.

5. Bapak-Bapak dan Ibu-ibu Guru Besar dan Staf Pengajar dan juga para

Karyawan Biro Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan

Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

Secara khusus penulis menghaturkan terimakasih yang tak terhingga kepada

ayahanda Kolonel (Purn.) H. Nurdin Sulistyo, S.Sos dan Ibunda Hj. Rachmawaty,

yang telah melahirkan, membesarkan dan mendidik ananda dengan penuh kasih

sayang, Istriku tercinta Fatwiany, SST, M.Kes, serta anakku tersayang Ranaya

Nasyha Andini atas segala dorongan serta semangat yang telah diberikan kepada

penulis selama ini.

Ucapan terima kasih juga saya ucapkan kepada rekan-rekan seperjuangan,

rekan-rekan se-profesi dan rekan-rekan dalam mengharungi kehidupan, Khususnya


v

rekan-rekan Magister Kenotariatan Kelas Reguler Angkatan 2010 yang namanya

tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang terus memberikan motivasi, semangat

dan kerjasama dan diskusi, membantu dan memberikan pemikiran kritik dan saran

dari awal masuk di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara sampai saat penulis selesai menyusun tesis ini.

Saya berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan

kepada penulis, mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa, agar

selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rejeki yang melimpah.

Akhirnya, semoga tesis ini dapat berguna bagi diri penulis dan juga bagi semua pihak

khususnya yang berkaitan dengan bidang kenotariatan.

Medan, Agustus 2014

(Mochammad Erwin Radityo)


vi

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I. DATA PRIBADI

Nama : Mochammad Erwin Radityo

Tempat/Tanggal lahir : Barabai (Kalsel), 12 April 1983

Jenis Kelamin : Laki-laki

Warga Negara : Indonesia

Status : Menikah

Agama : Islam

Alamat : Jalan Bakti Luhur Komp. Mega Town House No. A9,

Medan

II. DATA KELUARGA

Ayah : Kolonel (Purn.) H. Nurdin Sulistyo, S.Sos.

Ibu : Hj. Rachmawaty

Istri : Fatwiany, SST, M.Kes.

Anak : Ranaya Nasyha Andini

III. DATA PENDIDIKAN

1. SD 05 Padang (1989 - 1995)

2. SLTP 07 Medan (1995 - 1998)

3. SMU Swasta Harapan (1998 - 2001)

4. S-1 Fakultas Hukum UMSU Medan (2001 - 2005)

5. S-2 Program Studi Magister Kenotariatan FH USU (2010 - 2014)


vii

DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAK .......................................................................................................... i

ABSTRACT ......................................................................................................... ii

KATA PENGANTAR ........................................................................................ iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP .......................................................................... vi

DAFTAR ISI ....................................................................................................... vii

DAFTAR ISTILAH ........................................................................................... ix

BAB I PENDAHULUAN ............................................................................ 1

A. Latar Belakang ........................................................................... 1

B. Permasalahan ............................................................................. 6

C. Tujuan Penelitian ....................................................................... 7

D. Manfaat Penelitian ..................................................................... 7

E. Keaslian Penelitian ..................................................................... 7

F. Kerangka Teori dan Konsepsi .................................................... 10

1. Kerangka Teori ................................................................... 10

2. Konsepsi .............................................................................. 15

G. Metode Penelitian ...................................................................... 18

1. Sifat Dan Metode Pendekatan ............................................. 18

2. Sumber Data ........................................................................ 18

3 Teknik Pengumpulan Data .................................................. 20

4. Analisis Data ....................................................................... 20

BAB II KEDUDUKAN DAN PERANAN PENJAMINAN BUY BACKGUARANTIE DALAM TRANSAKSI JUAL BELI UNITPERUMAHAN DENGAN FASILITAS KPR .............................. 22

A. Pengertian Buy Back Guarantie ................................................. 22

B. Latar Belakang Buy Back Guarantie ......................................... 23

C. Bentuk Perjanjian Buy Back Guarantie ..................................... 33


viii

D. Kedudukan Dan Peran Buy Back Guarantie Dalam PraktekKredit Kepemilikan Rumah ....................................................... 36

BAB III BENTUK HUBUNGAN HUKUM PARA PIHAK DALAMPERJANJIAN BUY BACK GUARANTIE DALAM PRAKTEKPERBANKAN ................................................................................. 50

A. Para Pihak Yang Terkait Dalam Perjanjian Buy BackGuarantie .................................................................................... 50

B. Standar Baku Perjanjian Kerjasama Penjaminan Buy BackGuarantie ................................................................................... 50

C. Hak Dan Kewajiban Para Pihak Dalam Klausula Buy BackGuarantie Pada PT. Bank Bukopin Tbk Cabang Medan ........... 56

D. Hubungan Hukum Para Pihak Dalam Pemenuhan KewajibanPenjaminan Buy Back Guarantie ............................................... 59

BAB IV REALISASI JAMINAN BUY BACK GUARANTIE OLEHDEVELOPER KEPADA BANK APABILA TERJADIWANPRESTASI DEBITOR KPR ................................................ 71

A. Kredit Macet Pada Bank Bukopin Tbk Cabang Medan ............. 71

B. Realisasi Jaminan Buy Back Guarantie Dengan AdanyaWanprestasi Debitor Kredit Pemilikan Rumah .......................... 83

C. Tanggung Jawab Hukum Dalam Perjanjian Buy BackGuarantie ................................................................................... 96

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ....................................................... 100

A. Kesimpulan ................................................................................ 100

B. Saran .......................................................................................... 101

DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 103


ix

DAFTAR ISTILAH

accesoir : perjanjian ikutan

appraisal : juru penaksir

avalist : penanggung hutang

back up : sarana pengaman

beginsel der contractsvrijheid : kebebasan untuk mengatur dan menentukan isisuatu perjanjian

borgtocht : lembaga jaminan penanggungan utang

black list : daftar hitam

buy back guarantie : jaminan dari developer untuk membeli kembaliagunan kredit apabila fasilitas kredit yangdiberikan Bank kepada seorang debitor tidaklancar pembayarannya atau terjadi kredit macetsebelum sertipikat atas agunan tersebutditerbitkan

capacity : kemampuan

capital : modal

cash flow : arus kas

collateral : jaminan

condition of economy : kondisi keuangan

corporate guarantie : jaminan badan hukum

dealer : penjual

developer : pengembang perumahan

escrow account : rekening penampungan

established : tingkat kelayakan

exceptie-exceptie : tangkisan-tangkisan

financial intermediary : perantara keuangan dari dua pihak

freedom of contract : asas kebebasan berkontrak

guarantie : garansi/jaminan

innominaat : perjanjian tidak bernama

jus in personam : hak atas perbuatan orang lain


x

jus in rem : hak atas suatu benda

lack of funds : pihak yang kekurangan dana

legal right : hak hukum

lending : pemberian fasilitas pinjaman/ kredit

library research : penelitian kepustakaan

line of business : aplikasi lini bisnis

linguistik : secara bahasa

memorandum of understanding : perjanjian kerjasama/nota kesepakatan

nominaat : perjanjian bernama

non performing loan : kredit macet

over confidence : terlalu percaya diri

over collateral : barang jaminan berlebih

performance : performa

person : orang atau pihak

personality : kepribadian

personal guarantie : jaminan perseorangan

property : sektor perumahan

provisi : biaya (administrasi, dan sebagainya)

prudential banking : prinsip kehati-hatian

reconditioning : persyaratan kembali

refinancing : pembiayaan kembali

rescheduling : penjadwalan kembali

restructuring : penataan kembali

retensi : dana yang ditahan

schuld : kewajiban

strictly well regulated : diatur dengan sangat ketat

surplus of funds : pihak yang memiliki kelebihan dana

unforecasted variable : dampak makro ekonomi

user : pembeli/konsumen

volledig bewijs : kekuatan pembuktian yang sempurna


penggunaan penjaminan buy back guarantie oleh developer

Documents