"PENGENALAN STUDI KELAYAKAN HOTEL"

PENGENALAN STUDI KELAYAKAN HOTEL

ASPEK KEUANGAN

Objectives :

Setelah mempelajari bab ini mahasiswa diharapkan dapat :

1. Mendiskusikan kegunaan pembuatan studi kelayakan.

2. Menjelaskan atau mendiskusikan langkah-langkah pada analisis "hotel room supply and demand".

3. Menghitung ramalan permintaan kamar hotel dan data informasi permintaan yang telah ada.

4. Menyiapkan "proforma income statement" untuk pendapatan kamar, makanan & minuman dari informasi yang telah tersedia.

5. Memindahkan data "proforma income statement" kedalam penghitungan "cash flow projection".

6. Mengevaluasi analisa proyeksi finansial dan sebuah studi kelayakan.

STUDI KELAYAKAN

Studi kelayakan adalah sebuah analisa yang mendalam mengenai kelayakan finansial dari pembangunan sebuah propeti, dibandingkan kepada suatu perkiraan dari seorang pengusaha bahwa suatu ide pembangunan sebuah properti secara ekonomi layak dan sebuah studi kelayakan tidak dibuat untuk membuktikan bahwa suatu usaha baru akan selalu menguntungkan. Studi kelayakan yang independen akan dibuat secara profesional oleh pihak ketiga yang dapat memberikan rekomendasi yang bersifat positif ataupun negatif. Apabila hasilnya negatif, maka baik pihak debitur maupun kreditur harus dapat menerima fakta bahwa proposal ini tidak perlu untuk dilanjutkan. Akan tetapi apabila hasilnya positif, jangan dipertimbangkan sebagai suatu garansi kesukseskan. Sebuah studi kelayakan hanya dapat mempertimbangkan sebagai sesuatu yang diketahui pada masa ini dan yang akan terjadi pada masa yang akan datang. Oleh karena masa depan tidak mungkin untuk diramalkan secara pasti, maka hasil dari studi kelayakan ini bukan merupakan suatu jaminan akan tetapi harus dipertimbangkan faktor-faktor yang sangat sulit untuk diprediksi. Dengan demikian dapat dikatakan bahwa sebuah kelayakan tidak dapat menghindari resiko-resiko yang akan terjadi, akan tetapi dapat mengurangi resiko investasi tersebut diatas.

Sebagian studi kelayakan menggambarkan pula lokasi yang tepat untuk sebuah properti baru dan akan memulai studi dari faktor tersebut diatas. Adapula yang menerima lokasi sebagai kondisi yang tidak dapat ditawar lagi dan tidak dapat dicarikan alternatif lainnya.

FORMAT STUDI KELAYAKAN

Meskipun lingkup dari studi kelayakan untuk restoran yang berdiri sendiri akan berbeda dengan yang berada dalam sebuah hotel, format dasar dari studi ini akan selalu sama. Kebanyakan studi kelayakan akan memasukkan analisa finansial kedalam proposal yang akan dibuat. Hal ini akan dibahas lebih mendalam pada bagian berikutnya. Pada diskusi ini kita akan mengasumsikan bahwa studi kelayakan dibuat untuk hotel yang mempunyai fasilitas "food & beverage". Pada studi untuk sebuah "motel" yang hanya mempunyai fasilitas kamar akan menggunakan data yang berhubungan dengan pengelolaan kamar saja sedangkan studi untuk restoran tidak relevan apabila memanfaatkan data pengelolaan kamar.

Format yang disarankan untuk studi kelayakan sebuah hotel, secara umum akan mencakupi hal-hal sebagai berikut:

Kata Pembuka

Pada alinea ini dikembalikan pada penjualan yang akan mencakup alasan pembuatan studi ini, evaluasi mengenai properti yang akan dibangun dan bagaimana evaluasi ini akan diimplementasikan, kapan studi ini akan dilaksanakan dan dikerjakan oleh siapa, dan akhirnya sebuah ringkasan mengenai temuan-temuan, konklusi dan rekomendasi.

Karakteristik Pasar

Alinea ini akan mencakup beberapa hal seperti penentuan lokasi dan kecenderungan perkembangan populasi secara umum, perkembangan dan diversifikasi instansi, tenaga kerja dan kecenderungan ekonomi serta beberapa faktor yang khusus (apakah ekonomi di daerah tersebut sangat tergantung kepada populasi masyarakat universitas). Hanya terhadap hal-hal yang berkaitan dengan pembangunan hotel baru saja yang akan dibahas dalam proposal ini. Termasuk didalamnya secara deskriptif dan data statistik sebagai data yang harus dibahas. Informasi-informasi tersebut harus relevan dan berkaitan langsung dengan permintaan akan kamar hotel (oleh karena penjualan kamar merupakan faktor utama dalam penjualan hotel).

Evaluasi Lokasi

Apabila penentuan lokasi termasuk dalam studi ini, maka peta lokasi yang sangat rinci harus disertakan dalam tulisan ini. Jika memungkinkan, peta tersebut harus menggambarkan area yang aktifitasnya berhubungan dengan proposal yang akan dibuat, seperti area industri, pertokoan, konveksi, beserta lokasi penunjang lainnya. Rute perjalananpun termasuk hal penting yang harus dipertimbangkan, misalnya jarak tempuh hotel dengan airport harus dapat terbaca dengan jelas. Apabila akses kendaraan bermotor dianggap penting, maka hal tersebut harus tertera pada peta termaksud.

Informasi fisik mengenai lokasipun harus termasuk didalamnya, seperti dimensi, perkembangan bangunan yang sedang berjalan, dan kemungkinan untuk pengembangan baru.

Biaya persiapan dan penentuan lokasi yang berhubungan dengan konstruksi dan pajak bangunan harus tercakup didalamnya. Akhirnya fakto-faktor penting lainnya seperti larangan yang berkaitan dengan penentuan lokasi, persyaratan luas lahan parkir, perubahan jalur lalu lintas dan kesiapan atau tersedianya utilitas harus menjadi pertimbangan yang harus diperhitungkan.

Informasi Penawaran dan Permintaan

Ada tiga buah alasan untuk kemungkinan mendirikan sebuah hotel salah satunya adalah permintaan kamar pada saat sekarang lebih besar dari persedian yang ada; alasan lainnya adalah dengan adanya permintaan dari pangsa pasar baru yang pada saat ini tidak dapat dilayani oleh penawaran yang ada; dan yang ketiga adalah penawaran yang ada sekarang kualitasnya sangat rendah dibandingkan dengan harapan pangsa pasar yang ada. Oleh karena itu sangatlah penting pada pembuatan suatu studi untuk menganalisis situasi penawaran dan permintaan untuk mengidentifikasi kebutuhan properti yang baru pada saat ini. Untuk hal tersebut diatas disarankan agar dilakukan suatu evaluasi secara menyeluruh pangsa pasar lokal sehingga situasi pada masa ini yang sesungguhnya akan tampak dan akan dipertimbangkan dengan antisipasi perubahan pada masa yang akan datang.

Beberapa hal yang harus dipertimbangkan adalah :

1. Kecenderungan tingkat huni pada area lokal untuk kurun waktu yang tampak selama lima tahun. Hal ini apabila memungkinkan harus dipisahkan berdasarkan kriteria golongan hotel.

2. Suatu daftar hotel yang pada saat ini menyerap pangsa pasar lokal. Daftar tersebutpun harus dibuat berdasarkan kategori golongan hotel. Biasanya akan terdiri dari tiga golongan yang akan mempunyai daya saing yang tinggi dan dapat memberikan informasi yang rinci mengenai nama hotel, jumlah kamar tiap hotel, serta harga rata-rata kamar pada saat ini. Untuk hotel yang didirikan pada periode lima tahun terakhir harus disertai dengan informasi tambahan mengenai jumlah kursi disetiap restaurant dan kualitas masing-masing fasilitas tersebut.

Sebagai informasi tambahan untuk hotel yang paling kompetitif harus disertai dengan data tingkat huni kamar, rata-rata pengeluaran tamu dan perputaran penggunaan kursi di restoran, serta komposisi pangsa pasar yang dapat diraih oleh mereka.

3. Para investor akan membutuhkan data sumber permintaan yang biasanya mencakup kelompok "City Hotel". Biasanya sumber permintaan untuk kamar dibagi menjadi tiga kelompok yaitu : delegasi konvensi, para pengusaha dan para wisatawan. Untuk setiap kategori harus dapat dirinci dengan jelas indikator permintaan kebutuhan kamar. Bagi kelompok para pengusaha (business traveler) data yang dibutuhkan harus dapat mengungkapkan kegiatan di airport lokal (airport traffic) dan perkembangan tingkat huni pemanfaatan sewa kantor untuk periode lima tahun, oleh karena hal ini sangat berhubungan langsung dengan kebutuhan atau tingkat huni kamar.

Data yang berkaitan dengan konvensi dan delegasi pertemuan para pengusaha, termasuk didalamnya penyelenggaraan konvensi setiap tahun dan besarannya, jumlah delegasi, rata-rata lama menginap dan rata-rata pengeluaran setiap peserta.

Data yang berkaitan dengan kedatangan wisatawan termasuk jumlah kedatangan, rata-rata lama menginap, rata-rata pengeluaran harian untuk kamar serta makan dan minum, dan "tourist season" untuk periode beberapa tahun yang lalu.

Apabila ada permintaan yang mencolok untuk kegiatan khusus seperti misalnya kegiatan olah raga, maka data yang dibutuhkan untuk hal tersebut harus dapat ditampilkan pula.

Kebanyakan informasi yang dibutuhkan untuk pembuatan studi ini dapat diperoleh dari KADIN daerah, kantor-kantor pemerintah seperti DIPARDA, departemen perdagangan, serta PHRI.

Analisis Penawaran dan Permintaan

Setelah informasi penawaran dan permintaan diperoleh dan ditabulasi maka harus di analisis untuk menentukan apakah penambahan kamar hotel diarea tersebut masih memungkinkan.

Langkah-langkah yang harus diikuti adalah :

1. Rata-rata tingkat huni kamar dalam waktu 1 tahun

Kita asumsikan bahwa ada 5 buah hotel yang merupakan kompetitor dan data mengenai tingkat huni kamar dan jumlah kamar adalah sebagai berikut :

TABEL 1

Tingkat Huni Kamar

HOTELJumlah KamarRata2 Tingkat Hunian KamarRata2 Permintaan per Malam

#132070%224

#210875%81

#324685%209

#417070%119

#531285%265

Total1.156

898

Bagi setiap hotel jumlah kamar yang ada akan dikalikan dengan masing-masing tingkat huninya, sehingga mendapatkan hasil penghitungan rata-rata permintaan kamar permalam. Totalnya yaitu 898 kamar akan nampak pada tabel diatas. Rata-rata tingkat huni pertahun untuk hotel kompetitor akan dihitung dengan membagi total rata-rata permintaan kamar permalam dengan total kamar tersedia dan mengalikan hasilnya dengan angka 100.

898

------ x 100 = 78 %

1156

2. Menghitung tingkat perkembangan permintaan dari beberapa sumber

Untuk menghitung ini kita asumsikan bahwa angka permintaan telah tersedia dalam bentuk angka persentase untuk setiap sumber yang ada, demikian pula dengan tingkat perkembangannya sebagai berikut :

TABEL 2

Tingkat Perkembangan Permintaan

SUMBERSumber PermintaanPerkembangan per TahunRata2 Perkembangan

Business Travellers75%8%6%

Convention10%5%0,5%

Vacationers15%10%1,5%

Total100%

8%

Persentase sumber permintaan akan dikalikan dengan persentase perkembangan pertahun untuk mendapatkan rata-rata perkembangan pada kolom yang paling kanan ( contoh : 75% x 8% = 6% ).

Rata-rata perkembangan dapat diperkirakan dari tingkat perkembangan yang diproyeksikan untuk masa yang akan datang. Total rata-rata perkembangan terlihat pada tingkat 8% seperti tertera pada tabel diatas.

3. Menghitung ramalan permintaan kamar untuk beberapa tahun penghitungan ramalan ini akan terlihat sebagai berikut :

TABEL 3

Ramalan Permintaan Kamar

TAHUNPermintaanRata2 PerkembanganRamalan Permintaan

1898108%970

2970108%1.048

31.048108%1.132

41.132108%1.223

51.223108%1.321

Pada tahun pertama rata-rata permintaan kamar permalam adalah 898 (dihitung pada langkah kesatu) dikalikan dengan rata-rata tingkat perkembangan yaitu 108% (100% + 8% rata-rata tingkat perkembangan yang dihitung pada langkah kedua), agar tercapai ramalan permintaan yaitu 970 kamar pada tahun pertama. Angka 970 dipindahkan kepada tahun kedua dan akan dikalikan dengan angka 108 persen. Dengan metoda kalkulasi yang sama akan dilakukan untuk ketiga tahun berikutnya.

4. Menghitung permintaan kebutuhan kamar untuk masa yang akan datang.

Seperti kita ketahui pada langkah pertama bahwa rata-rata tingkat huni kamar pada saat ini adalah 78%. Untuk saat ini misalnya kita asumsikan bahwa angka yang wajar untuk tingkat huni hotel adalah 70%. Pengertian wajar disini adalah bahwa pada level tingkat huni 70% tersebut operasional hotel sudah menguntungkan (profitable). Oleh karena itu pangsa pasar lokal akan dapat menunjang penambahan kamar pada saat ini, sebab tingkat huni kamar pada saat ini adalah 78%. Kita dapat menghitung kebutuhan saat ini untuk penambahan kamar pada tingkat huni 70% dengan membagi total kebutuhan kamar permalam dengan 70% :

898

------ x 100 = 1283

70%

Dari angka diatas dapat disimpulkan bahwa pada saat ini masih kekurangan 127 kamar (1283 kamar tingkat kebutuhan pangsa pasar dikurangi 1156 jumlah kamar yang ada pada saat ini ). Oleh karena itu apabila ada pembangunan hotel baru dengan jumlah kamar 127, maka rata-rata tingkat huni kamar secara keseluruhan akan berkisar sekitar 70%.

898

-------------- x 100 = 70 %

127 + 1156

Berikut ini ramalan permintaan untuk masa yang akan datang untuk masa lima tahun.

TABEL 4

Ramalan Permintaan Selama Lima Tahun ke Depan

TAHUNPermintaan KamarTingkat Huni KamarRamalan Penawaran KamarPenawaran Saat iniPeluang Permintaan Kamar

Sekarang89870%1.2831.156127

197070%1.3861.156230

21.04870%1.4971.156341

31.13270%1.6171.156461

41.22370%1.7471.156591

51.32170%1.8871.156731

Pada tabel diatas, angka permintaan untuk kedepan pada langkah tiga akan dibagi dengan angka 70% rata-rata tingkat huni kamar untuk mendapatkan angka ramalan permintaan kamar. Dari setiap ramalan permintaan kamar, maka angka penawaran saat ini (1156) akan mengurangi. Hasil akhirnya adalah sebuah ramalan yang dapat mendukung hitungan setiap tahun dalam kurun waktu lima tahun seperti yang tertera pada asumsi diatas. Sehingga terlihat bahwa pada akhir tahun kelima, sejumlah 731 penambahan kamar dapat mendukung tingkat huni rata-rata sebesar 70%. Sebagai catatan dapat terlihat angka peluang permintaan kamar pada kolom paling kanan secara kumulatif dari tahun ketahun.

Untuk mengurangi resiko kita dapat mengasumsikan dengan menggunakan angka 75% dibandingkan dengan 70% tingkat huni kamar yang digunakan. Pada kasus yang seperti ini maka ramalan permintaan kamar akan dibagi dengan angka 75%, dan akan menghasilkan pengurangan jumlah penambahan kamar pertahun yang dapat diserap oleh pasar.

Akan tetapi sebelum analisis penawaran dan permintaan dianggap telah selesai ataupun dijadikan suatu rekomendasi mengenai perencanaan pengembangan, maka ada beberapa faktor yang harus dijadikan pertimbangan. Misalnya ada beberapa pesaing yang akan menutup usahanya maka angka penawaran yang telah ada harus diperbaiki kembali. Begitu pula apabila ada informasi mengenai proposal pendirian properti yang belum diperhitungkan, maka hal inipun akan merubah perkiraan ataupun ramalan kita untuk masa mendatang. Pada akhirnya keputusan dapat diambil tidak hanya berdasarkan kepada angka-angka saja, akan tetapi banyak hal lainnya yang harus dipertimbangkan seperti suasana, kualitas dekorasi, manajemen dan kualitas staf properti tersebut.

Rekomendasi Ruang

Sebuah studi kelayakan harus dapat memberikan informasi yang rinci dari seorang arsitek mengenai tata ruang. Dalam hal ini tidak hanya informasi mengenai jumlah kamar dan proporsi setiap jenis kamar (misalnya kamar "single atau double maupun twin"), akan tetapi proporsi ruangan dan jumlah kursi yang direkomendasikan untuk penjualan makanan & minuman dan fasilitas yang berhubungan lainnya seperti ruang meeting dan area publik (lobby), dan apabila memungkinkan rekomendasi mengenai tema untuk bar dan restoran. Untuk fasilitas penunjang lainnya (back of the house) dan persyaratan ruangan (misalnya untuk dapur, gudang dan kantor) harus termasuk didalam perencanaan diatas tersebut, begitu pula dengan area parkir. Rekomendasi untuk fasilitas rekreasi harus termasuk kedalam perincian tata ruang ini.

ANALISIS FINANSIAL

Bagian yang terbesar dari sebuah studi kelayakan adalah chapter : analisis keuangan. Seksi ini biasanya akan dipilah-pilah menjadi beberapa sub seksi, seperti investasi modal yang diperlukan dan perencanaan keuangan, proforma rugi/ laba, perkiraan aliran dana dan evaluasi mengenai semua ramalan diatas.

Setiap seksi tersebut akan dibahas berkaitan dengan kelayakan keuangan dari suatu studi kasus pendirian motor hotel baru dengan 100 kamar yang akan mempunyai fasilitas coffee shop dengan 65 kursi, dining room dengan 75 kursi dan cocktail lounge dengan 90 kursi. Pendapatan lain-lain yang akan diterima diluar outlet yang menghasilkan diatas diperkirakan secara tidak berkesinambungan.

Penentuan Investasi Modal dan Perencanaan Keuangan.

Perkiraan yang didasarkan kepada saran dari para profesional sepeti arsitek, kontraktor, dan sumber lainnya yang bermanfaat memperlihatkan bahwa investasi yang diperlukan untuk pembangunan properti adalah sebagai berikut :

TABEL 5

Penentuan Investasi Modal dan Perencanaan Keuangan

LandRp. 300.000.000,-

Building (termasuk fee untuk semua profesional seperti Arsitek, Lawyer, Desainer)Rp. 2.100.000.000,-

Furniture & EquipmentRp. 600.000.000,-

Interest on Construction FinancingRp. 220.000.000,-

Pre-Opening Operating ExpensesRp. 100.000.000,-

Initial Working CapitalRp. 50.000.000,-

T o t a lRp. 3.370.000.000,-

Jumlah perkiraan investasi yang dibutuhkan adalah Rp. 3.370.000.000,-, dan ini akan dibagi kepada perencanaan keuangan sebagai berikut :

TABEL 6

Jumlah Perkiraan Investasi

DebtEquityTotal

Land & Building

(75% debt, 25 Equity)Rp. 1.800.000.000Rp. 600.000.000Rp. 2.400.000.000

Furniture & Equipment

(80% debt, 20% Equity)Rp. 480.000.000Rp. 120.000.000Rp. 600.000.000

Interest on Contruction-Rp. 220.000.000Rp. 220.000.000

Pre-Opening Expenses-Rp. 100.000.000Rp. 100.000.000

Initial Working Capital-Rp. 50.000.000Rp. 50.000.000

T o t a lRp. 2.280.000.000Rp. 1.090.000.000Rp. 3.370.000.000

Asumsi dan Informasi lainnya :

1. Dari tabulasi diatas pendanaan akan dibutuhkan sejumlah Rp. 1.800.000.000,- untuk pembayaran sebagian pembelian tanah dan dana pembangunan fisik bangunan hotel. Jumlah ini akan dipinjam sementara dengan term perbulan sesuai dengan kebutuhan, dan dibebani bunga sejumlah 12% pertahun atau 1% perbulan. Bunga pinjaman akan dibayarkan setiap akhir bulan dari dana yang tersedia. Biaya keseluruhan sejumlah Rp. 1.800.000.000,- akan dipertanggungkan kembali kepada pihak bank setelah bangunan selesai sebelum pembukaan hotel, pertanggungan ini akan dilakukan dalam bentuk "mortgage" untuk pendanaan land & building. Jumlah " pre-opening interest cost" diperkirakan akan berjumlah Rp. 220.000.000,-.

2. Pinjaman dalam bentuk "mortgage" yang berjumlah Rp. 1.800.000.000,- ini diharapkan untuk waktu 20 tahun dan akan dibebani tingkat suku bunga 10% pertahun untuk operasional lima tahun pertama.

Tabel dibawah ini akan memperlihatkan susunan antara bunga dan cicilan tahunan untuk lima tahun pertama setelah hotel mulai beroperasi.

TABEL 7

Susunan Antara Bunga dan Cicilan Tahunan

TAHUNCicilan per TahunBungaCicilan PokokSisa Pinjaman

----Rp. 1.800.000.000

1Rp. 208.000.000Rp. 180.000.000Rp. 28.000.000Rp. 1.772.000.000

2Rp. 208.000.000Rp. 177.000.000Rp. 31.000.000Rp. 1.741.000.000

3Rp. 208.000.000Rp. 174.000.000Rp. 34.000.000Rp. 1.707.000.000

4Rp. 208.000.000Rp. 171.000.000Rp. 37.000.000Rp. 1.670.000.000

5Rp. 208.000.000Rp. 167.000.000Rp. 41.000.000Rp. 1.629.000.000

Catatan : Biasanya pembayaran untuk "mortgage" ini dilakukan setiap bulan, dan jadwal pembayaran akan dibuat berdasarkan hal ini. Akan tetapi untuk penyederhanaan penghitungan maka asumsi cicilan pertahun akan digunakan seperti yang tertulis pada tabel diatas.

3. Pendanaan untuk furniture & equipment akan dilaksanakan dengan pola obligasi pula untuk periode 5 tahun dan tingkat suku bunga sebesar 12%. Cicilan akan dibuat dengan penghitungan cicilan tahunan untuk cicilan pokok beserta bunganya.

TABEL 8

Susunan Antara Bunga dan Cicilan Tahunan

Untuk Furniture dan Equipment

TAHUNCicilan per TahunBungaCicilan PokokSisa Pinjaman

----Rp. 480.000.000

1Rp. 133.000.000Rp. 58.000.000Rp. 75.000.000Rp. 405.000.000

2Rp. 133.000.000Rp. 48.000.000Rp. 85.000.000Rp. 320.000.000

3Rp. 133.000.000Rp. 38.000.000Rp. 95.000.000Rp. 225.000.000

4Rp. 133.000.000Rp. 27.000.000Rp. 106.000.000Rp. 119.000.000

5Rp. 133.000.000Rp. 14.000.000Rp. 119.000.0000

4. Jumlah investasi awal pemilik (equity) diperkirakan sebesar Rp.1.090.000.000. Angka ini sangat bermanfaat untuk menyiapkan pembuatan jadwal yang berkaitan dengan perkiraan waktu investasi, bisa dihitung perbulan berdasarkan kebutuhan, sehingga pemilik usaha akan mengetahui kapan mereka harus menyuntikan modalnya dan akan dipergunakan untuk apa uang tersebut. Angka-angka ini akan dibaca pada tabel yang akan dijelaskan pada halaman berikut.

5. Biaya bunga sebesar Rp. 220.000.000,-, pada awal pendanaan akan dicatat sebagai biaya bunga pada penghitungan rugi/ laba operasional tahun pertama.

6. Pre-opening expenses sejumlah Rp. 100.000.000,- (untuk asuransi, pajak bangunan, honor dan pelatihan karyawan, iklan dan biaya-biaya yang timbul sebelum operasional) akan di amortisasikan (tampak sebagai biaya) untuk operasional 2 tahun pertama.

7. Untuk "building" serta "furniture & equipment" akan digunakan declining balance depreciation. Penyusutan untuk "building 3,75% pertahun, sedangkan untuk furniture & equipment 20% petahun. Sehingga daftar penyusutannya akan terlihat sebagai berikut:

TABEL 9

Biaya Penyusutan Building

TAHUNBiaya Penyusutan BuildingSaldo

-

1

2

3

4

5-

3,75% x Rp. 2.100.000.000 = Rp. 79.000.000

3,75% x Rp. 2.021.000.000 = Rp. 76.000.000

3,75% x Rp. 1.945.000.000 = Rp. 73.000.000

3,75% x Rp. 1.872.000.000 = Rp. 70.000.000

3,75% x Rp. 1.802.000.000 = Rp. 67.000.000Rp. 2.100.000.000

Rp. 2.021.000.000

Rp. 1.945.000.000

Rp. 1.872.000.000

Rp. 1.802.000.000

Rp. 1.735.000.000

TABEL 10

Biaya Penyusutan Furniture & EquipmentTAHUNBiaya Penyusutan Furniture & EquipmentSaldo

-

1

2

3

4

5-

20% x Rp. 600.000.000 = Rp. 120.000.000

20% x Rp. 480.000.000 = Rp. 96.000.000

20% x Rp. 384.000.000 = Rp. 77.000.000

20% x Rp. 307.000.000 = Rp. 61.000.000

20% x Rp. 246.000.000 = Rp. 49.000.000Rp. 600.000.000

Rp. 480.000.000

Rp. 384.000.000

Rp. 307.000.000

Rp. 246.000.000

Rp. 197.000.000

Tabel 11

Schedule Investasi (Equity)

Bulan Sebelum PembukaanJumlah EquityLand & BuildingFurniture & EquipmentBunga pd Permulaan PendanaanPrepaid ExpensesWorking Capital

19216.500.000215.000.000-1.500.000--

1815.000.00010.000.000-5.000.000--

1715.500.00010.000.000-5.500.000--

1616.000.00010.000.000-6.000.000--

1532.000.00025.000.000-7.000.000--

1433.000.00025.000.000-8.000.000--

1334.000.00025.000.000-9.000.000--

1235.000.00025.000.000-10.000.000--

1136.000.00025.000.000-11.000.000--

1037.000.00025.000.000-12.000.000--

938.000.00025.000.000-13.000.000--

839.000.00025.000.000-14.000.000--

740.000.00025.000.000-15.000.000--

641.000.00025.000.000-16.000.000--

561.500.00025.000.00020.000.00016.500.000--

482.000.00020.000.00020.000.00017.000.00025.000.000-

3102.500.00020.000.00040.000.00017.500.00025.000.000-

2103.000.00020.000.00040.000.00018.000.00025.000.000-

1113.000.00020.000.000-18.000.00025.000.00050.000.000

T o t a l1.090.000.000600.000.000120.000.000220.000.000100.000.00050.000.000

Proforma Rugi/ Laba

Tahapan berikutnya adalah menyiapkan penghitungan proforma rugi/ laba untuk dua departemen yaitu "rooms dan food & beverage".Rooms : "room revenue" didasarkan kepada asumsi bahwa pada tahun pertama tingkat huni dari 100 kamar yang tersedia adalah 60% dan rata-rata harga kamar diperkirakan Rp. 52.000,-. Harga ini diperkirakan akan mampu bersaing dengan "motor hotel" lain disekitarnya. Pada tahun kedua dan sisa tiga tahun berikutnya dalam penghitungan proyeksi untuk lima tahun, tingkat huni kamar akan meningkat sampai dengan 70%, dan rata-rata harga kamar akan naik menjadi Rp. 56.000,-. Oleh karena itu pendapatan tahun pertama adalah sebagai berikut :

100 kamar x 60% x Rp. 52.000 x 365 malam = Rp. 1.338.800.000,-

Dan untuk empat tahun berikutnya adalah sebagai berikut :

100 kamar x 70% x Rp. 56.000 x 365 malam = Rp. 1.430.800.000

Biaya operasional departemen kamar untuk tahun pertama akan diperkirakan sebagai berikut:

Payroll and related expenses244.000.000

Other direct operating cost 54.000.000

298.000.000

Perkiraan biaya operasional secara umum dapat didasarkan kepada persentase penjualannya, menggunakan rata-rata secara nasional sesuai dengan jenis dan besaran usahannya, dan memungkinkan untuk disesuaikan dengan kondisi lokal apabila diperlukan. Pada tahun kedua dan sisa tahun ramalan operasional, biaya-biaya ini akan meningkat sejumlah Rp. 74.000.000,- pertahun sesuai dengan kenaikan tingkat huni kamar. Oleh karena itu "departmental rooms income statement" akan terlihat sebagai berikut :

Year 1Year 2 to 5

RevenueRp. 1.139.000.000Rp. 1.431.000.000

Operating costRp. 298.000.000Rp. 372.000.000Net department operating incomeRp. 841.000.000Rp. 1.059.000.000

Food & Beverage : Penjualan makanan dan minuman sejauh yang bersangkutan dengan "sales dan cost of sales" harus dipisah menjadi dua komponen yang terpisah yaitu "food dan alcoholic beverage".

"Food Sales" harus diuraikan secara spesifik berdasarkan area penjualan (coffee shop dan dining room) dan diperinci kembali berdasarkan periode penjualan pada setiap area penjualan tersebut. Penjualan akan dihitung dengan menggunakan persamaan sebagai berikut.

NumberSeatAverage

Days

OfXTurnXCheckXOpen in

Seats

Over

Year

Misalnya di coffee shop kita yang mempunyai kapsitas 65 kursi, diasumsikan akan buka setiap hari sepanjang tahun, maka pendapatan dari makan pagi akan diperhitungkan sebagai berikut dengan asumsi perputarannya adalah satu kali dan rata-rata pengeluaran tamu adalah Rp. 5.250,- :

65 x 1 x Rp. 5.250 x 365 = Rp. 124.556.000,-

Dengan penghitungan yang sama maka akan dibuat pula untuk meal period yang lain seperti makan siang ataupun makan malam, dan apabila memungkinkan untuk coffee break yang diharapkan akan menghasilkan jumlah pendapatan yang cukup besar. Angka perputaran kursi (seat turn over) dan rata-rata pengeluaran tamu biasanya akan fluktuasi antara waktu makan satunya dengan yang lain dan membutuhkan penghitungan yang terpisah.

Perputaran dan rata-rata pengeluaran tamu biasanya angka asumsi yang digunakan berdasarkan angka yang terjadi pada restoran lokal yang beroperasi dihotel dikombinasikan dengan evaluasi jenis tamu yang akan diserap sebagai pangsa pasar kita.

Pada penghitungan total pendapatan makanan & minuman ini, mungkin diperlukan suatu pertimbangan pendapatan yang dihasilkan oleh seksi room service. Pada penghitungan ini rata-rata tingkat huni kamar akan membantu dalam memberikan indikator perkiraan average check dan jumlah tamu perhari yang akan mengkonsumsi room service ini. Penghitungan diatas akan memperlihatkan hasil hitungan penjualan harian, yang akan dikalikan dengan angka 365 untuk mendapatkan penjualan setahun.

Sebagai tambahan, permintaan yang berasal dari area yang tidak menjual makanan & minuman dapat menambah total penjualan makanan dan minuman. Misalnya apabila di coktail lounge ditawarkan pula makanan & minuman, maka perkiraan jumlah order harian yang dapat dikalikan dengan asumsi average check akan memberikan ramalan pejualan setiap hari. Kemudian penjualan harian ini akan dikalikan dengan jumlah hari lounge akan dibuka dalam satu tahun.

Untuk kepentingan penghitungan hypothetical diasumsikan bahwa semua pendekatan penghitungan diatas telah dilakukan dan total pendapatan untuk makanan diperkirakan sebesar Rp. 1.570.000.000,-. Angka ini akan ditambahkan pula penjualan minuman beralkohol di coffee shop dan dining room, demikian pula di outlet lounge. Akan diasumsikan bahwa penjualan tahunan untuk minuman berakohol ini telah dihitung untuk hotel ini dan diperkirakan akan mencapai angka sebesar Rp. 1.038.000.000,- sehingga akan terjadi penjualan makanan & minuman secara keseluruhan dan berjumlah Rp. 2.608.000.000,- .

Dari total penjualan makanan & minuman ini, akan dikurangi dengan beban biaya langsung operasional (direct operating expenses). Untuk memperkirakan biaya tersebut kita dapat menggunakan angka rasio rata-rata secara nasional untuk usaha sejenis baik untuk rooms maupun departemen food & beverage, dimana patokannya adalah pendapatan masing-masing departemen tersebut. Dengan demikian perkiraan rugi/ laba departemen (departmental income statement) dapat dihitung sebagai berikut :

FOODBEVERAGE

TOTAL

RevenueRp.1.570.000.000Rp. 1.038.000.000

Rp. 2.608.000.000

Cost of salesRp. 628.000.000Rp. 261.000.000

Rp. 889.000.000

Gross profitRp. 942.000.000Rp. 777.000.000

Rp. 1.719.000.000

Payroll & related expensesRp. 921.000.000

Other direct operating expensesRp. 519.000.000

Rp. 1.440.000.000

Net departmental operating income

Rp. 279.000.000

Apabila penghitungan departmental income statement telah selesai dikerjakan, maka departmental income dapat dihitung. Untuk selanjutnya maka akan dibebankan pula biaya yang disebut undistributed expenses (yaitu biaya administrasi dan umum, pemasaran, pemeliharaan dan biaya energi). Biaya-biaya tersebut diatas secara umum merupakan angka yang pasti dan dapat diperkirakan secara pasti pula. Dalam hal ini angka untuk biaya ini akan diperkirakan sebesar Rp.480.000.000,- selama satu tahun. Ramalan nilai departmental operating income yang akan dikurangi dengan undistributed expenses akan terlihat pada tabel berikut ini, masing-masing outlet akan memperlihatkan angka untuk operasional lima tahun pertama. Harus dicatat pula bahwa angka-angka ini dianggap sama untuk setiap tahun (kecuali untuk rooms departmental income, untuk tahun kedua dan selanjutnya dinyatakan bahwa ada kenaikan pada persentase tingkat huni kamar, rata-rata harga kamar, dan direct expenses seperti yang dijelaskan sebelumnya). Pada kasus lainya kemungkinan untuk kenaikan biaya akan diabaikan dengan asumsi bahwa kenaikan biaya akan selalu dikaitkan dengan rata-rata tingkat huni kamar dan harga makanan & minuman yang dibeli tinggi. Oleh karena itu net operating income tidak akan berubah secara mencolok. Begitu pula untuk tahun kedua dan seterusnya tidak ada perubahan yang dibuat untuk pendapatan terutama pendapatan makanan & minuman yang biasanya akan terpengaruh oleh perubahan tingkat huni kamar. Dengan demikian angka pendapatan akan dipertahankan secara pendekatan penghitungan konservatif.

TABEL 12

Proforma Rugi Laba

Tahun 1Tahun 2Tahun 3Tahun 4Tahun 5

Departmental operating income

Rooms

Food & BeverageRp. 841.000.000

Rp. 279.000.000Rp. 1.059.000.000

Rp. 279.000.000Rp. 1.059.000.000

Rp. 279.000.000Rp.1.059.000.000

Rp. 279.000.000Rp. 1.059.000.000

Rp. 279.000.000

Rp.1.120.000.000Rp. 1.338.000.000Rp. 1.338.000.000Rp.1.338.000.000 Rp. 1.338.000.000

Less: Undistributed Expenses

Preopening expenses

Intern financing interestRp. 480.000.000

Rp. 50.000.000

Rp. 220.000.000Rp. 480.000.000

Rp. 50.000.000

-Rp. 480.000.000

-

-Rp. 480.000.000

-

-Rp. 480.000.000

-

-

Income before interest & depreciation

Interest

DeprecationRp. 370.000.000

Rp. 238.000.000

Rp. 199.000.000Rp. 808.000.000

Rp. 225.000.000

Rp. 172.000.000Rp. 858.000.000

Rp. 212.000.000

Rp. 150.000.000Rp. 858.000.000

Rp. 198.000.000

Rp. 131.000.000Rp. 858.000.000

Rp. 181.000.000

Rp. 116.000.000

Income before income tax

Income tax(Rp. 67.000.000)

-Rp. 411.000.000

Rp. 172.000.000Rp. 496.000.000

Rp. 248.000.000Rp. 529.000.000

Rp. 265.000.000Rp. 561.000.000

Rp. 281.000.000

Net income (loss)(Rp. 67.000.000)Rp. 239.000.000Rp. 248.000.000Rp. 264.000.000Rp. 280.000.000

Pada tabel diatas terlihat bahwa pada tahun pertama dan kedua terlihat adanya beban biaya pre-opening sejumlah Rp. 100.000.000,-, dan dibebani Rp. 50.000.000,- untuk setiap tahunnya. Begitu pula Interest expenses yang berjumlah Rp. 220.000.000,- dibebani untuk tahun pertama.

Untuk mencapai penghitungan net income (or loss) maka bunga pinjaman serta penyusutan untuk building, furniture, dan equipment akan dibebani sebagai biaya setiap tahun untuk operasional 5 tahun. Akhirnya income tax juga akan dibebani, kecuali untuk tahun pertama tidak ada income tax oleh karena adanya kerugian sejumlah Rp. 67.000.000,-.

Proyeksi Aliran Kas

Langkah berikutnya pada penghitungan aspek keuangan pada studi kelayakan ini adalah mengkorvesikan net income tahunan hotel kepada penghitungan aliran kas secara tahunan pula.

Pertama-tama "net income' akan ditambahkan lagi dengan beberapa biaya yang sebelumnya dikurangi untuk mencapai keuntungan bersih, dan tidak memerlukan pengeluaran tunai pada tahun tersebut. Yang termasuk kedalam biaya-biaya ini adalah "depreciation" atau penyusutan (dimana ini merupakan teknik penghapusan nilai buku dari aset yang berkaitan), "interim financing interst" (secara tunai akan dibayarkan sebelum operasional hotel dan jumlah ini merupakan sebagian investasi pemilik yang merupakan "equity"), dan "pre-opening expenses untuk tahun pertama dan kedua (dimana dibayarkan secara tunai sebelum operasional hotel dari investasi pemilik).

Pada akhirnya sebagian dari bungan pinjaman akan dibebani pada tahun operasional, dan oleh karena untuk hal ini memerlukan pengeluaran uang tunai, maka tidak akan ditambahkan kembali kepada net income sebagai jumlah yang menambah aliran kas. Dan hasilnya merupakan angka untuk setiap tahun yang akan disebut net cash flow seperti terlihat pada tabel berikut ini.

Sebagai catatan bahwa meskipun terlihat adanya kerugian pada tahun pertama (yang disebabkan oleh beban biaya yang berat untuk preopening interest expenses) akan tetapi aliran kas akan tetap terlihat positif. Artinya bahwa dengan perencanaan keuangan yang diajukan tidak akan ada masalah untuk mencicil baik bunga maupun cicilan pokok pinjaman.

Evaluasi Proyeksi

Evaluasi ini adalah sebuah analisis yang akan sangat berguna untuk menentukan pengembalian investasi ekuitas (return on equity investment) yang dapat dicapai melalui perkiraan pendapatan dan biaya. Untuk operasional selama lima tahun pertama akan diperoleh net income dari tabel sebelumnya adalah sebagai berikut :

Year 1(Rp. 67.000.000,-)

Year 2 Rp. 239.000.000,-

Year3 Rp. 248.000.000,-

Year4 Rp. 264.000.000,-

Year5 Rp. 280.000.000,-

Total

Rp. 964.000.000,-

Jumlah rupiah diatas apabila dihitung rata-ratanya akan terlihat angka kurang lebih sebesar Rp. 193.000.000,- pertahun. Atau apabila dilihat rata-rata pengembalian dari nilai investasi awal sebesar Rp. 1.090.000.000,- secara persentasenya, maka akan terlihat angka 17.7%, meskipun tidak cukup tinggi hasilnya apabila dibandingkan dengan resiko yang akan dihadapi akan tetapi, tetap dapat dikategorikan cukup memuaskan. Seperti yang terlihat pada bab sebelumnya bahwa return on investment bukan merupakan metoda yang terbaik sebagai alat untuk mengevaluasi sebuah proposal. Metoda net present value (NPV) dan internal rate of return (IRR) dapat dipertimbangkan sebagai cara evaluasi yang paling tepat untuk mengevaluasi sebuah proyek.

TABEL 13

Cash Flow

Tahun 1Tahun 2Tahun 3Tahun 4Tahun 5

Net income

Add:Depreciation

Pre-opening expenses

Interim financing interest(Rp. 67.000.000)

Rp. 199.000.000

Rp. 50.000.000

Rp. 220.000.000Rp. 239.000.000

Rp. 172.000.000

Rp. 50.000.000Rp. 248.000.000

Rp. 150.000.000Rp.264.000.000

Rp.131.000.000Rp. 280.000.000

Rp. 116.000.000

Rp. 402.000.000Rp. 461.000.000Rp. 398.000.000Rp.395.000.000Rp. 396.000.000

Deduct: Principal paymentsRp. 103.000.000Rp. 116.000.000Rp. 129.000.000Rp.143.000.000Rp. 160.000.000

Net cash flowRp. 299.000.000Rp. 345.000.000Rp. 269.000.000Rp.252.000.000Rp. 236.000.000

Meskipun ramalan-ramalan tersebut diatas menggunakan data occupancy yang merata, room rates serta harga food & beverage yang dihitung dengan metoda yang sama, akan terlihat praktis apabila menentukan estimasi net income yang lebih tinggi oleh karena diperoleh dari estimasi tingkat penjualan yang telah tinggi pula dari yang diharapkan (oleh karena itu akan memberikan return on investment yang lebih tinggi).

Apabila pengembalian yang memuaskan tidak dapat diantisipasi, maka proyek tersebut harus segera dihentikan. Sebagai alternatif harus dicari sumber pendanaan lainnya yang dapat memberikan tingkat suku bunga yang lebih rendah. Untuk mengerjakan pekerjaan diatas secara manual akan membutuhkan waktu yang banyak, akan tetapi dengan teknologi komputer yang canggih dapat diprogram secara mudah untuk mengantisipasi perubahan beberapa variabel, dan pada saat yang sama dapat menghasilkan penghitungan net income dan cash flow yang baru sesuai dengan perubahan yang terjadi.

Meskipun bab ini akan membicarakan aspek keuangan sebuah studi kelayakan untuk sebuah usaha baru, dengan teknik yang sama pula dapat digunakan untuk menghitung sebuah studi perluasan usaha yang telah ada untuk hotel, motel ataupun restoran. Hanya pada kasus yang demikian kita harus mempertimbangkan marjin untuk revenue dan expenses, begitu pula dengan pinjaman dan modal yang akan berdampak kepada biaya pendanaan perluasan usaha tersebut, dan harus dipertimbangkan pada penghitungan proyeksi net income dan cash flow.

RINGKASAN

Sebuah studi kelayakan adalah suatu analisis yang mendalam mengenai kelayakan keuangan untuk pelebaran usaha properti atau pembangunan sebuah properti baru. Studi kelayakan tidak dapat menjamin kesuksesan secara finansial, akan tetapi akan mengurangi resiko-resiko yang akan merugikan dari pekerjaan pembangunan sebuah properti baru.

Studi kelayakan untuk hotel biasanya dapat dibagi menjadi dua bagian utama. Bagian pertama akan mencakup kata pembuka termasuk kesimpulan dan rekomendasi, karakteristik pasar secara umum, evaluasi mengenai tempat usaha (termasuk peta, jalur transportasi, dan informasi fisik mengenai lahan), informasi supply & demand (pasar yang harus diperhatikan, informasi pesaing, dan sumber permintaan untuk fasilitas yang akan dijual). Hal-hal lain yang akan dibicarakan pada bagian pertama ini adalah studi dan analisis supply & demand untuk kamar hotel. Langkah-langkah dalam analisis ini adalah :

1. Hitunglah rata-rata tingkat huni kamar untuk dua belas bulan terakhir untuk hotel pesaing yang sejenis.

2. Hitunglah tingkat perkembangan permintaan dari bermacam-macam sumber yang ada.

3. Hitunglah permintaan penambahan kamar dari tahun ke tahun.

4. Hitunglah angka ramalan supply untuk kamar hotel.

Setelah langkah tersebut dilakukan dengan sempurna dari, bagian pertama ini dapat diambil kesimpulan beserta rekomendasinya mengenai jumlah dan jenis kamar hotel yang diajukan dan fasilitas lainnya seperti total kursi dan jenis fasilitas food & beverage.

Bagian kedua dari studi kelayakan ini adalah analisis finansial dari proposal yang dibuat berdasarkan fasilitas yang direkomendasikan. Bagian ini akan terdiri dari 4 bagian, yaitu :

1. Penghitungan investasi kapital yang dibutuhkan dan perencanaan sementara finansial. Kebutuhan investasi ini akan dibagi kepada struktur land, building, furniture & equipment, construction loan interest, other pre-opening expenses dan working capital. Selanjutnya perencanaan finansial ini akan dibagi kedalam elemen debt dan equity.

2. Persiapan proforma income statement. Biasanya untuk langkah permulaan akan disiapkan paling tidak untuk masa opersional lima tahun pertama. Pendapatan setiap seksi pada awalnya akan dibuatkan ramalannya, dan dari pendapatan ini akan dikurangi dengan perkiraan biaya langsung (direct expenses), yang biasanya dihitung berdasarkan persentase dari masing-masing pendapatannya. Setelah itu akan dikurangi lagi dengan biaya tidak langsung (indirect expenses), bunga pada masa konstruksi, dan biaya-biaya pra-buka lainnya. Pada akhirnya biaya bunga inverstasi, biaya penyusutanpun akan dibebankan, begitu pula perkiraan income tax akan diperhitungkan untuk mencapai net income.

3. Persiapan penghitungan proyeksi cash flow akan diperoleh datanya dari penghitungan ramalan net income, yang akan ditambah dengan beban penyusutan dan principal payment dari pinjaman untuk mencapai perkiraan cash flow.

4. Pada tahapan ini kita dapat membuat evaluasi mengenai proyeksi yang telah dibuat. Apabila diperlukan tingkat penjualan ataupun variabel lainnya dapat dirubah untuk melihat kemungkinan pengaruhnya terhadap hasil proyeksi tersebut.

5. Pada tahap akhir apabila proposal ini terlihat layak, maka evaluasi yang sempurna harus dilakukan dengan menggunakan metoda NPV dan IRR.

110