Pajak Bumi

dan Bangunan

(PBB)

KELOMPOK 1:>Diki Nurhakim (43212010046)>Maulina Sahara(43212010047)>Tiara Syaiful Bahri (43212010022)>Ana Wulandari(43212010017)>Ariska Dwi Prasetyani (43212010030)>Syifa Fauziah (43212010034)>Muniyatih

(43212010037)

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)

Adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena

adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan

yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya

OBJEK PAJAK( Pasal 2 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 )

a. Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

b. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam butir a meliputi :

1. Pemindahan Hak Karena :Jual beli; tukar-menukar; hibah; hibah wasiat; waris; pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya; pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; penunjukkan pembeli dalam lelang; pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap; penggabungan usaha; peleburan usaha; pemekaran usaha, hadiah.

2. Pemberian Hak Baru karena :

Kelanjutan pelepasan hak;Diluar pelepasan hak

OBJEK PAJAK( Pasal 2 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 )

c. Hak atas sebagaimana dimaksud dalam butir a adalah : 

hak milik; 

hak guna usaha; 

hak guna bangunan; 

hak pakai; 

hak milik atas satuan rumah susun; 

hak pengelolaan.

SUBJEK PAJAK 

Adalah istilah dalam peraturan perundang-undangan perpajakan untuk perorangan

(pribadi) atau organisasi (kelompok) berdasarkan peraturan perundang-

undangan perpajakan yang berlaku.

Subjek Pajak Dalam Negeri :

1. orang pribadi yang bertempat tinggal di Indonesia;

2. orang pribadi yang berada di Indonesia lebih dari 183 hari dalam jangka waktu 12 bulan/ orang pribadi yang dalam suatu tahun pajak berada di Indonesia dan mempunyai niat untuk bertempat tinggal di Indonesia;

3. badan yang didirikan atau

bertempat kedudukan di

Indonesia;

4. warisan yang belum terbagi sebagai satu kesatuan, menggantikan yang berhak.

Subjek Pajak Luar Negeri :

1. orang pribadi yang tidak bertempat tinggal di Indonesia atau berada di Indonesia tidak lebih dari 183 hari dalam jangka waktu 12 bulan, yang menjalankan usaha atau melakukan kegiatan melalui bentuk usaha tetap di Indonesia;

2. badan yang tidak didirikan dan tidak bertempat kedudukan di Indonesia, yang menjalankan usaha atau melakukan kegiatan melalui bentuk usaha tetap di Indonesia;

Subjek Pajak Luar Negeri :

3. orang pribadi yang tidak bertempat tinggal di Indonesia atau berada di Indonesia tidak lebih dari 183 (seratus delapan puluh tiga) hari dalam jangka waktu 12 (dua belas) bulan, yang dapat menerima atau memperoleh penghasilan dari Indonesia bukan dari menjalankan usaha atau melakukan kegiatan melalui bentuk usaha tetap di Indonesia;

4. badan yang tidak didirikan dan tidak bertempat kedudukan di Indonesia, yang dapat menerima atau memperoleh penghasilan dari Indonesia bukan dari menjalankan usaha atau melakukan kegiatan melalui bentuk usaha tetap di Indonesia.

WAJIB PAJAK

Adalah orang pribadi atau badan yang memiliki hak dan/atau memperoleh manfaat atas tanah dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat

atas bangunan.

WAJIB PAJAK

Wajib pajak memiliki kewajiban membayar PBB yang terutang setiap tahunnya. PBB harus dilunasi paling lambat 6 (enam) bulan sejak

tanggal diterimanya SPPT oleh wajib pajak. Karna Wajib Pajak Adalah 5-8 bulan.

Pembayaran PBB dapat dilakukan melalui bank persepsi, bank yang tercantum dalam SPPT PBB tersebut, atau melalui ATM, melalui petugas pemungut dari pemerintah daerah serta dapat juga melalui bukan kantor pos

TAHUN,SAAT DAN TEMPAT YANG MENENTUKAN PAJAK TERHUTANG

Saat PBB terutang adalah keadaan objek PBB pada tanggal 1 Januari untuk suatu tahun pajak tertentu (jangka waktu satu tahun takwim)

1.   Kapan saat PBB terutang?

TAHUN,SAAT DAN TEMPAT YANG MENENTUKAN PAJAK TERHUTANG

a.  untuk daerah Jakarta, di wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, yang meliputi letak objek PBB;

b.  untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten/Kota, yang meliputi letak objek PBB.

2.   Dimana tempat PBB terutang?

PENDEKATAN PENILAIAN

1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach

2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

3. Pendekatan Pendapatan 

(Income Approach)

1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach

Adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara membandingkan antara objek pajak yang sejenis dengan objek lain

yang telah diketahui harga pasarnya.

Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga digunakan untuk menentukan

NJOP bangunan

2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang

sejenis dikurangi dengan penyusutannya.

Umumnya, pendekatan biaya digunakan untuk menentukan NJOP bangunan.

3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara mengkapitalisasikan  pendapatan satu tahun dari objek pajak yang

bersangkutan.

Biasanya, diterapkan untuk objek pajak yang dibangun untuk menghasilkan pendapatan, seperti hotel, gedung perkantoran yang

disewakan, dsb.

CARA PENILAIAN

1. Penilaian Massal (Mass Appraissal)

• NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).

• NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).

• Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan komputer (Computer Assisted Valuation/CAV)

CARA PENILAIAN

2. Penilaian Individual (Individual Appraissal)

Objek pajak bumi yang nilainya di atas Rp 3.200.000 meter persegi.

Objek pajak bangunan yang nilainya di atas Rp 1.366.000 meter persegi.

Objek pajak yang nilai jualnya Rp 500.000.000 atau lebih.

Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lapangan golf, objek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

DASAR PENGHITUNGAN PBB

Yang menjadi dasar perhitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yaitu suatu persentase tertentu dari NJOP (x% dari NJOP). Ada 3 tarif

NJKP yang pembagiannya didasarkan atas nilai NJOP dan jenis sektornya (PP no.25 Tahun 2002 tentang Penetapan Besarnya Prosentase NJKP

pada PBB) yaitu :

• 20% jika NJOP kurang dari 1Milyar untuk sektor P2 (Perkotaan, Pedesaan)

• 40% jika NJOP lebih besar sama dengan 1 Milyar P2 (Perkotaan, Pedesaan)

• 40 % untuk sektor P3 (Perkebunan, Pertambangan, Perhutanan)

DASAR PENGHITUNGAN PBB

Di dalam pengenaan PBB terdapat suatu batas nilai yang tidak dikenakan pajak yang disebut Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No: 201/KMK.04/2000 tanggal 6 Juni 2000 ditetapkan batas NJOPTKP maksimum sebesar

Rp12 juta per Wajib Pajak dan ditetapkan secara regional.

Rumus menghitung PBB adalah  PBB = Tarif x NJKP x (NJOP-NJOPTKP)

DASAR PENAGIHAN

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)

Surat Ketetapan Pajak (SKP)

Surat Tagihan Pajak (STP)

PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN PBB

Dalam PP Nomor 47 tahun 1985 tentang Pembagian Hasil Penerimaan Pajak Bumi dan Bangunan antara Pemerintah Pusat

dan Pemerintah Daerah ditetapkan sebagai berikut:

10% hasil penerimaan PBB merupakan bagian penerimaan bagi Pemerintah Pusat dan harus disetor sepenuhnya ke Kas Negara.

90% sisanya merupkaan bagian penerimaan untuk Pemerintah Daerah. Setelah dikurangi dengan biaya untuk melakukan pemungutan sebesar 10% dari 90% kemudian dibagi lagi untuk Pemda Propinsi dan Pemda Kabupaten/Kota dengan imbangan sebagai berikut:

PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN PBB

Pemda Propinsi = 20%

Pemda Kabupaten/Kota = 80%

Dengan rincian sebagai berikut:

Pemerintah Pusat = 10%

Biaya pemungutan = 10% x 90% = 9%

Pemda Propinsi = 20% x 81% = 16,2%

Pemda Kabupaten/Kota = 80% x 81% = 64,8%

Jumlah Penerimaan = 100%

TARIF PAJAK

Menurut, Pasal 5 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994, Tarif pajak yang dikenakan

atas objek pajak adalah sebesar 0,5 %

PERHITUNGAN PBB ATAS TANAH &

BANGUNAN

PBB= Tarif x NJKP x (NJOP-NJOPTKP)

Contoh :Pak Burhan memiliki tanah dan bangunan dengan rincian sbb :Luas tanah : 500 m2; nilai tanah : Rp90.000.000,-Luas bangunan : 150 m2; nilai bangunan : Rp37.500.000,-Hitung besarnya PBB atas tanah dan bangunan pak Burhan tersebut apabila NJOPTKP sebesar Rp10.000.000,-

Jawab :

Nilai tanah per m2 = 90.000.000 / 500 = Rp180.000,- --> konversi --> Klas A.26 : NJOP = Rp200.000,- / m2

Nilai bangunan per m2 = 37.500.000 / 150 = Rp250.000,- --> konversi --> Klas A.11: NJOP = Rp225.000,- / m2

PBB = 0,5% x 20% x Rp123.750.000,- = Rp123.750,-

PERHITUNGAN PBB ATAS RUMAH SUSUN

Pemilikan rumah susun didasarkan pada konsep pemilikan atas: tanah bersama, benda bersama dan bagian bersama, oleh karena itu, NJOP rumah susun juga harus dipisah-pisahkan

antara kepemilikan atas tanah bersama, benda bersama dan bagian bersama tersebut.

Artinya, pemilikannya adalah berdasarkan perbandingan proporsional antara luas sertifikat induk dengan luas unit yang akan di beli (dalam sertifikat

HMSRS di sebut nilai perbandingan proporsional). Kemudian untuk bangunannya juga di bandingkan antara total luas rusun dengan luas unit

yang akan dibeli.

PERHITUNGAN PBB ATAS RUMAH SUSUN

Rumus Perhitungannya:

1.  (Luas unit X 100) : Nilai Perbandingan Proporsional =  Luas bangunan efektif (LBE)2. Bangunan bersama – LBE               =  luas bangunan bersama (LBB)3. (luas unit X bumi bersama) :  LBE   =  tanah bersama (TB)4. (luas unit X LBB)  :  LBE                  =  bangunan bersama (BB)

NJOP PBB nya:

a. TB X harga permeter bumi (tanah secara keseluruhan)     =   luas bumib. BB X harga permeter bangunan (secara keseluruhan)      =   luas bangunanc. luas X harga permeter bangunan                                       =   luas unit bangunan

PERHITUNGAN PBB ATAS RUMAH SUSUN

Setelah diperoleh NJOP atas rumah susun dimaksud, barulah dikalikan dengan BPHTB setelah dikurangi Nilai perolehan tidak kena pajak (NPTKP) dari masing-masing daerah. Jadi NPTKP

tersebut tergantung lokasinya (untuk pengurang BPHTBnya). Dari situlah bisa kita dapat kan berapa jumlah pajak (BPHTB) yang

harus dibayar. 

SEKIANdan

TERIMAKASIH :D