METODOLOGI PENDEKATAN

Mengacu pada Kerangka Acuan Kerja secara seksama, kami berusaha melakukan

kajian pendekatan terhadap pekerjaan yang nantinya dimungkinkan sebagai bahan acuan

kami dalam melakukan proses pengerjaan kegiatan Feasibility Study (Studi Kelayakan)

Kawasan Bisnis. Selain pendekatan, kami juga akan mengajukan metodologi yang akan

kami gunakan dalam proses penyusunan kegiatan ini. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat

pada uraian di bawah ini.

3.1 PENDEKATAN NORMATIF

Pendekatan normatif dalam studi ini menekankan pada kegiatan menguji kelayakan

terhadap pembangunan dan pengembangan Kawasan Bisnis. Pendekatan normatif

digunakan untuk merumuskan suatu usulan atau rekomendasi pembangunan Kawasan

Bisnis yang layak secara ekonomi, sosial, hukum dan finansial berdasarkan data dan

informasi yang tersedia serta mengacu pada produk peraturan dan perundangan yang

terkait dengan substansi yang dilaksanakan.

3.2 PENDEKATAN PARTISIPATIF DAN FASILITATIF

Dalam proses kajian ini, tidak terlepas dari keterlibatan Pemerintah Daerah,

masyarakat dan stakeholder lainnya, sebagai pengendali, pelaksana dan pemanfaat dan

sebagai pihak yang terkena dampak positif maupun negatif dari pelaksanaan rencana

pembangunan Kawasan Bisnis. Oleh karena itu dalam Feasibility Study (Studi Kelayakan)

Kawasan Bisnis ini digunakan beberapa model pelibatan para pelaku perencanaan untuk

mengikut sertakan pihak-pihak yang terkait dalam pembangunan dan pengembangan

Kawasan Bisnis.

Pada dasarnya Feasibility Study (Studi Kelayakan) secara partisipatif akan

melibatkan seluruh stakeholder yang terkait. Pelibatan seluruh stakeholder terkait

diakomodasi melalui forum-forum diskusi dan konsultasi publik, untuk memperoleh saran,

masukan dan penyepakatan terhadap kajian yang akan dilakukan. Dengan demikian selain

melalui penjaringan aspirasi, pelibatan stakeholder dalam hal ini juga dilakukan dengan

melalui pembahasan-pembahasan melalui forum-forum diskusi dan konsultasi publik untuk

mengkaji lebih lanjut hasil analisis dan perumusan rekomendasi yang akan menjadi usulan

kelayakan. Manfaat penggunaan pendekatan tersebut adalah untuk meminimalkan konflik

berbagai kepentingan yang berarti juga untuk mendapatkan hasil akhir yang

menguntungkan semua pihak. Keuntungan lainnya yang akan diperoleh adalah jaminan

kelancaran implementasi hasil kajian ini di kemudian hari.

Berdasarkan definisi yang dikemukakan oleh Bank Dunia (World Bank Theory of

Participation, 1997), partisipasi merupakan suatu proses dimana pihak-pihak terlibat akan

saling mempengaruhi dan bertukar kontrol atas inisiatif pembangunan dan keputusan serta

sumberdaya yang berpengaruh terhadapnya. Selanjutnya pihak-pihak yang terlibat dalam

proses partisipasi tersebut disebut sebagai stakeholder. Karenanya, pemahaman

mengenai partisipasi akan selalu berkaitan dengan pemahaman mengenai stakeholder,

kepentingan-kepentingannya, serta pelibatannya.

Perencanaan partisipatif di Indonesia didefinisikan sebagai upaya perencanaan

yang dilakukan bersama antara unsur pemerintah dan masyarakat. Dalam hal ini, peran

masyarakat ditekankan pada penentuan tingkat kebutuhan, skala prioritas, dan alokasi

sumber daya masyarakat. Definisi tersebut selanjutnya dilengkapi dengan pemahaman

dari UNDP, dimana perencanaan partisipatif merupakan upaya perencanaan yang

melibatkan/ mengikutsertakan seluruh stakeholder yang ada. Dalam definisi tersebut,

stakeholder selaku pemeran dapat terdiri dari kelompok pemerintah, swasta, dan

masyarakat umum. Dengan pemahaman tersebut, perencanaan secara partisipatif sudah

tentu melibatkan berbagai komunitas secara menyeluruh. Upaya perencanaan partisipatif

menghadirkan proses perencanaan terstruktur yang terdiri dari aspek-aspek :

Kerjasama guna membangun konsensus

Komunikasi kelompok stakeholder yang efektif, serta

Proses implementasi rencana guna mengubah berbagai ide/pemikiran menjadi

kegiatan yang produktif dan penyelesaiannya yang maksimal.

Dalam pelaksanaan kegiatan Feasibility Study (Studi Kelayakan) Kawasan Bisnis

ini akan dilakukan serangkaian kegiatan diskusi dan pengumpulan data/informasi.

Pendekatan perencanaan partisipatif pada intinya merupakan usaha penyelesaian

persoalan yang menjadi target pekerjaan secara aktif dengan melakukan pelibatan semua

stakeholder terkait, baik sektoral maupun wilayah di tingkat daerah, serta para pakar dan

pihak lainnya.

3.3 METODOLOGI STUDI KELAYAKAN PENGEMBANGAN KAWASAN BISNIS

Pada bagian ini akan diuraikan mengenai komponen-komponen kegiatan yang

akan dilakukan sesuai dengan tahapan pelaksanaan pekerjaan. Pada kegiatan Feasibility

Study (Studi Kelayakan) Kawasan Bisnis yang menyangkut pembangunan dan

pengembangan kawasan bisnis terdiri dari beberapa tahapan seperti berikut :

3.3.1 Tahap Persiapan

Untuk memperoleh hasil maksimal dalam kegiatan ini maka pada tahap persiapan

perlu dilakukan, secara umum terdapat 3 (tiga) kegiatan utama di dalam tahap persiapan

ini, yaitu:

1. Inisiasi studi berupa konsolidasi tim.

2. Melakukan brainstorming guna pemantapan metodologi yang akan dikembangkan,

maksud dari kegiatan ini adalah:

a. Merencanakan secara detail tahap-tahap pelaksanaan kegiatan berikutnya, untuk

mengefisienkan penggunaan waktu dan sumberdaya.

b. Menetapkan metoda analisis yang akan digunakan, hal ini penting untuk ditetapkan

karena akan mempengaruhi kebutuhan data, penyediaan waktu analisis, dan kualitas

hasil Pekerjaan secara keseluruhan.

c. Mengenal wilayah studi atau kegiatan,

d. Mengidentifikasi dan melakukan kajian terhadap landasan normatif

3. Menyatukan persepsi tentang penyusunan Feasibility Study (Studi Kelayakan) Kawasan

Bisnis yang menyangkut pembangunan dan pengembangan untuk menghasilkan :

a. Konsepsi awal tentang Feasibility Study (Studi Kelayakan) Kawasan Bisnis yang

menyangkut pembangunan dan pengembangan kawasan bisnis dalam bentuk

Kerangka pemikiran studi

b. Metode pendekatan

c. Mobilisasi personil

d. Jadwal pekerjaan.

3.3.2 Tahap Eksplorasi Data

Data dan informasi pendukung diperoleh dengan melakukan studi literatur, survey

dan pengumpulan data, kompilasi data. Berikut penjelasannya :

1. Studi Literatur

Tahap ini dilakukan setelah melewati tahap persiapan. Survey ini dilakukan dalam

rangka mengumpulkan data spesifik mengenai karakteristik lokasi studi. Data yang

terkumpul berupa data statistik, hasil wawancara, peta, foto, dan lainya yang

dibutuhkan dan berhubungan langsung dengan materi pekerjaan.

2. Survey

Metode ini dilakukan dengan mendatangi tempat objek kajian. Lokasi itu kita datangi

dengan menggunakan beberapa instrumen penelitian seperti: pedoman observasi

wawancara dan angket, dimana observasi dilakukan pada Pemerintah Daerah, juga

pada masyarakat, angket, dan wawancara.

Teknik pengumpulan data disesuaikan dengan data yang akan diambil, meliputi;

Pengukuran; Pengukuran lapangan dilakukan untuk mengetahui data kondisi

Kawasan Perencanaan seperti:

o Topografi.

o Karakteristik lahan.

o Kondisi air tanah,meliputi kedalaman muka air tanah,arah aliran air tanah,

o Kualitas air tanah.

o Kondisi air permukaan, meliputi jarak dari lokasi kawasan bisnis, level air,

fluktuasi level air musim hujan dan kemarau, kualitas air sungai (BOD, COD,

logam berat, chloride, sulfat, pestisida dan lain-lain).

o Lokasi mata air (iika ada) termasuk debit.

o Jumlah dan perkembangan penduduk yang tinggal di Sekitar Lokasi kawasan

bisnis.

o Pengumpulan peta tematik berupa peta topografi dan peta-peta pendukung

lainya (peta geologi, tata guna lanah dll).

o Mempelajari lokasi rencana dan daerah-daerah sekitarnya dari segi topografi.

Observasi; Pengamatan yang dilakukan secara langsung terhadap kondisi fisik

alamiah di lokasi-lokasi potensial untuk kawasan bisnis dan guna lahan daerah

sekitarnya, dengan melakukan sketsa dan pemetaan tematik lokasi. Teknik ini

digunakan untuk mendiskripsikan secara terperinci karakteristik fisik di sekitar

lokasil kawasan bisnis.

Wawancara; (i) Teknik wawancara non struktur, yaitu melakukan wawancara

kepada Aparat Pemda terkait dengan lokasi pembangunan Kawasan Bisnis, dan (ii)

Focus Group Discussion, yaitu wawancara kepada kelompok masyarakat tentang

pembangunan kawasan bisnis.

Dokumentasi; Merupakan data sekunder yang diperoleh dari instansi terkait seperti

BPS, Bappeda, Disperindag, Bapedalda, BPN, serta penelitian terdahulu yang

relevan.

3. Kompilasi Data

Hasil dari kegiatan ini adalah tersusunnya data dan informasi yang telah diperoleh

sehingga akan mempermudah pelaksanaan tahapan selanjutnya yaitu tahap analisis.

Pada tahap pengumpulan data primer dilakukan survey lapangan terhadap kawasan

studi. Melakukan pengumpulan data sekunder dari institusi terkait seperti pemerintah

daerah, perguruan tinggi, lembaga masyarakat, maupun pihak swasta. Berikut adalah

tahapan kegiatan kompilasi dan analisis data:

1) Berbagai Undang-undang dan ketentuan yang berkaitan dengan pembangunan

Kawasan Bisnis,

2) Renstra, Kebijakan dan Strategi Pengembangan Daerah,

3) Masukan-masukan dari Pemerintah Daerah, dan Masyarakat luas.

4) Melakukan studi kelayakan.

5) Tahap kompilasi dan pemrosesan data

6) Tahap analisa dan justifikasi potensi dan permasalahan.

7) Tahap penyusun skenario (alternatif konsep)

8) Tahap penyusunan kesimpulan dan rekomendasi atas Feasibility Study (Studi

Kelayakan) Kawasan Bisnis yang menyangkut pembangunan dan pengembangan

Kawasan Bisnis tentang lokasi, ekonomi/finansial, sosial-budaya, lingkungan,

arsitektural, serta teknis teknologi.

3.3.3 Tahap Analisis

Metode penelitian adalah suatu kesatuan sistem dalam penelitian yang terdiri dari

prosedur dan teknik yang perlu dilakukan dalam suatu penelitian. Prosedur memberikan

kepada peneliti urutan-urutan pekerjaan yang harus dilakukan dalam suatu penelitian,

sedangkan teknik penelitian memberikan alatalat ukur apa yang diperlukan dalam

melakukan suatu penelitian.

Tahap analisis bertujuan untuk menemukenali secara tepat potensi dan

permasalahan, untuk kemudian merumusan kelayakan pengembangan kawasan bisnis.

Feasibility Study (Studi Kelayakan) yang menyangkut pembangunan dan pengembangan

kawasan bisnis meliputi analisis tentang, aspek permintaan (demand side), aspek

aksesibilitas, aspek kelembagaan dan sumberdaya manusia, aspek lingkungan, dan aspek

promosi dan pemasaran.

A. Analisis Permintaan (Demand)

Proyeksi jumlah pedagang/pengguna kawasan bisnis (konsumen) merupakan angka

yang sifatnya indikatif dan sebagai salah satu input bagi penetapan strategi dan

perumusan program pengembangan kawasan bisnis. Perhitungan proyeksi jumlah

pedagang/pengguna kawasan bisnis (konsumen) yang akan menjadi prospek dalam

pembangunan kawasan bisnis dilakukan untuk jangka waktu 20 tahun ke depan.

Teknik analisis yang digunakan di dalam menghitung proyeksi jumlah

pedagang/pengguna kawasan bisnis (konsumen) adalah teknik analisis eksponensial.

Pertimbangan menggunakan teknik analisis tersebut adalah keberadaan faktor laju

pertumbuhan jumlah pedagang/pengguna kawasan bisnis (konsumen) yang setiap

tahun berubah dan tidak linier. Proyeksi jumlah pedagang/pengguna kawasan bisnis

(konsumen) hanya ditinjau dari sisi jumlah saja dan tidak mencakup jumlah

berdasarkan jenis kegiatan usaha/bisnis atau atribut lainnya. Hal ini dilakukan karena

untuk memproyeksikan jumlah pedagang/pengguna kawasan bisnis (konsumen)

berdasarkan atribut-atribut tersebut, faktor ketidakpastiannya sangat besar.

Formulasi dasar dari teknik eksponensial ini adalah persamaan Nt=No.ert, dengan Nt

adalah jumlah yang akan dicari pada tahun ke-t, No adalah jumlah awal, r adalah

pertumbuhan pada tahun ke-t, dan t adalah tahun. Kemudian untuk lebih

menyederhanakan perhitungan, maka formulasi tersebut dimodifikasi lagi menjadi Ln

Nt=Ln No + rt. Dengan asumsi bahwa Ln Nt merupakan nilai proyeksi yang akan

dicari, Ln No merupakan nilai awal yang akan diproyeksikan, r adalah rerata

pertumbuhan yang didapat dari (Ln Nt – Ln No)/t, dan t adalah variabel waktu. Dengan

demikian persamaan yang ada dapat disederhanakan menjadi Y = aX+b, dimana

Y adalah identik dengan Ln Nt, a merupakan konstanta dalam hal ini adalah nilai

pertumbuhan atau r, X merupakan tahun proyeksi (t), dan b merupakan konstanta (Ln

No). Kemudian di dalam menghitung nilai rata-rata laju pertumbuhan jumlah

pedagang/pengguna kawasan bisnis (konsumen), dicari dengan persamaan:

Dimana;

r =nilai rata-rata pertumbuhan,

r1 =laju pertumbuhan tahun ke-1,

rn =laju pertumbuhan pada tahun ke-n.

B. Analisis Sarana dan Prasarana Transportasi (Aksesibilitas)

r = (r1*r2*r3*……..rn)1/n

Analisis ini dilakukan dengan memperhatikan kondisi eksisting sarana dan prasarana

transportasi yang ada serta kondisi geografis kawasan studi, sehingga dapat

direkomendasikan upaya-upaya penyediaan, perbaikan dan peningkatan kondisi

sarana dan prasarana transportasi untuk mendukung pergerakan dari dan menuju ke

kawasan bisnisr. Selain itu pada analisis ini akan dikaji pula kemudahan aksesibilitas

menuju kawasan bisnis yang ada ini dengan menggunakan indeks kemudahan

pencapaian. Penggunaan indeks kemudahan pencapaian ini didasarkan pada

pertimbangan bahwa di dalam menentukan indeks tersebut variabel yang dianalisis

sudah mencakup hampir semua elemen sarana dan prasarana transportasi, dalam hal

ini adalah transportasi darat adalah melihat jenis perkerasan jalan, kondisi jalan, jarak,

hierarki jalan serta intensitas angkutan umum yang melewati jalan tersebut. Output dari

penilaian ini adalah daftar indeks kemudahan pencapaian ke kawasan yang menjadi

lokasi kawasan bisnis.

Pengkajian tingkat kemudahan pencapaian kawasan dilakukan dengan menggunakan

rumus tingkat aksesibilitas suatu jalur hubungan disesuaikan dengan faktor-faktor yang

mempengaruhi kemudahan pencapaian ke Kawasan Bisnis atau cakupan wilayah

pelayanan Kawasan Bisnis. Pengukuran tingkat kemudahan pencapaian kawasan

dihitung dengan menggunakan indeks kemudahan pencapaian dengan rumus sebagai

berikut (Hassan, 1981 ; 142):

Dengan

I : Tingkat kemudahan pencapaian lokasi kawasan studi

P : Kondisi fisik prasarana transportasi darat yang meliputi penilaian terhadap

kondisi fisik dan profil melintang badan jalan

S : Kondisi pelayanan sarana transportasi yang meliputi penilaian terhadap

keamanan dan kenyamanan, frekuensi lalu lintas dan mobilitas rute pergerakan

atau pilihan jenis sarana transportasi

F : Status prasarana jalan yang menghubungkan lokasi pusat pelayanan di kawasan

dengan pusat distribusi

D : Jarak tempuh jalur lintasan.

Penilaian yang digunakan di sini dilakukan melalui pemberian nilai terhadap kondisi

yang dimiliki oleh setiap faktor pada jalur lintasan menuju kawasan. Nilai yang

diberikan adalah sebagai berikut:

Kondisi Fisik prasarana transportasi setiap jalur lintasan (P)

Nilai 5 : Bagi lintasan yang mempunyai hubungan jaringan transport darat dengan

kondisi jaringan jalan yang baik, beraspal sehingga kendaraan dapat

berjalan lancar dan nyaman

Nilai 3 : Bagi lintasan yang mempunyai hubungan jaringan transportasi darat

dengan kondisi kurang baik, tetapi memiliki perkerasan aspal. Kondisi

yang ada tersebut bisa mengurangi kelancaran lalu lintas dan

kenyamanan pemakai jalan.

Nilai 1 : Bagi lintasan yang mempunyai prasarana jalan setapak sebagai jaringan

penghubung

Nilai 2 dan 4 diberikan sebagai nilai penengah antara dua pertimbangan yang

berdekatan.

Kondisi sarana angkutan umum yang melalui jalur lintasan (S)

Nilai 5 : Kondisi pelayanan baik dengan frekuensi pemberangkatan tinggi dan

teratur, tersedia sarana lebih dari satu macam

Nilai 3 : Kondisi pelayanan kurang baik dengan frekuensi pemberangkatan

rendah atau hanya pada waktu tertentu saja dengan hanya satu jenis

sarana.

Nilai 1 : Belum tersedia sarana perangkutan umum untuk melayani jalur lintasan

ini

Nilai 2 dan 4 diberikan sebagai nilai penengah antara dua pertimbangan yang

berdekatan.

Fungsi prasarana hubungan yang ada (F)

Nilai 5 : Prasarana perhubungan yang ada merupakan jaringan yang mempunyai

status sebagai jalan nasional yang merupakan jalan penghubung antar

provinsi

Nilai 3 : Prasarana perhubungan merupakan jaringan yang mempunyai status

sebagai jalan kabupaten yang menghubungkan antar kecamatan di dalam

kabupaten tersebut

Nilai 1: Prasarana perhubungan merupakan jaringan yang mempunyai status

sebagai jalan desa yang menghubungkan tempat dalam satu desa yang

biasanya masih berupa jalan tanah atau jalan setapak

Nilai 2 dan 4 diberikan sebagai nilai penengah antara dua pertimbangan yang

berdekatan.

C. Analisis Sosial Budaya

Analisis sosial budaya merupakan bagian yang sangat penting dalam proses

pengembangan kegiatan komersial secara umum. Analisis ini merupakan bagian yang

dilakukan untuk memperoleh gambaran karakteristik sosial budaya masyarakat beserta

hasil-hasilnya pada wilayah yang terkait baik secara amatan maupun secara wilayah

pelayanan kawasan bisnis.

Pada dasarnya, analisis sosial budaya ditujukan untuk mengidentifikasi pola dan nilai

yang berlaku di lingkungan masyarakat untuk memahami resiko-resiko yang mungkin

dimunculkan dari aktifitas kegiatan kawasan bisnis. Metode yang dipergunakan untuk

mengetahui kondisi masyarakat dalam konteks pembangunan dan pengembangan

Kawasan Bisnis adalah modifikasi dari metode etnografi (Spradley, 1995) dengan

teknik wawancara tidak terstruktur dengan informan terpilih.

D. Analisis SDM dan Kelembagaan

Sebagaimana diketahui kegiatan komersial merupakan kegiatan yang bersifat multi

dimensi, dimana berkaitan dengan pengembangan berbagai sektor secara terpadu.

Oleh karena itu, perlu diidentifikasi, seberapa besar daya dukung SDM yang

mendukung dan menunjang dalam kegiatan perdagangan khususnya aktivitas dalam

sebuah kawasan bisnis secara keseluruhan. Sumber daya manusia dalam hal ini

terfokus pada seluruh stakeholders kegiatan usaha/bisnis yang meliputi: pemerintah

daerah, pelaku usaha (pengusaha/pedagang), dan masyarakat. Profil kualitas

sumberdaya manusia yang terlibat dalam kegiatan komersial di kota didekati dari

jumlah dan kualitas tenaga kerja yang bekerja di sektor jasa perdagangan/komersial

serta jumlah dan kualitas personil pemerintah (Pegawai Dinas atau Instansi yang terkait

dengan bidang perdagangan khususnya dalam pengelolaan kegiatan komersial).

E. Analisis Promosi dan Pemasaran

Analisis promosi dan pemasaran dilakukan dengan tujuan untuk melihat sampai

sejauhmana upaya promosi dan pemasaran telah dilakukan oleh elemen-elemen yang

terlibat dalam kegiatan pembangunan dan pengembangan kawasan komersial. Elemen

yang dimaksud di sini adalah Dinas Perindag, khususnya UPTD Pengelolaan Kawasan

Bisnis kota, sebagai lembaga pemerintah yang mengkoordinasikan kegiatan promosi

dan pemasaran, Kadin, Koperasi Kawasan Bisnis, dan lain-lain. Pendekatan dilakukan

dengan mempertimbangkan penggunaan biaya untuk promosi, tingkat sinergisitas

antar elemen yang terlibat dalam kegiatan Pembangunan Kawasan Bisnis, dan usaha

yang telah dilakukan untuk mempromosikan kawasan bisnis.

Berdasarkan hasil analisis di atas kemudian akan dilakukan analisis SWOT dengan

hasil akhir berupa matrik potensi, kendala, peluang, dan tantangan dalam

pembangunan dan pengembangan Kawasan Bisnis.

3.4 MODEL ANALISA YANG DIGUNAKAN

3.4.1 Analisa SWOT

Metode SWOT (Strength, Weak, Opportunity, and Threatness) yaitu suatu metode

untuk mengetahui potensi dan kendala yang dimiliki suatu wilayah, sehubungan dengan

kegiatan pengembangan wilayah yang akan dilakukan di masa datang. Analisis ini meliputi

tinjauan terhadap :

1. Kekuatan (strength) yang dimiliki kawasan bisnis, yang dapat memacu dan mendukung

perkembangan wilayah, misalnya kebijaksanaan-kebijaksanaan pengembangan yang

dimiliki, aspek lokasi yang strategis, dan ruang yang masih tersedia;

2. Kelemahan (weak) yang ada yang dapat menghambat pengembangan wilayah, baik

hambatan dan kendala fisik kota maupun non fisik, misalnya kemampuan sumber daya

manusia, aspek lokasi, keterbatasan sumber daya alam pendukung, keterbatasan/

ketidakteraturan ruang kegiatan, atau pendanaan pembangunan yang terbatas;

3. Peluang (opportunity) yang dimiliki untuk melakukan pengembangan wilayah, berupa

sektor-sektor dan kawasan strategis;

4. Ancaman (threatness) yang dihadapi, misalnya kompetisi tidak sehat dalam penanaman

investasi, pembangunan suatu kegiatan baru atau pertumbuhan dinamis di sekitar

kawasan bisnis yang dapat mematikan kelangsungan kegiatan strategis wilayah yang

telah ada.

Dalam perkembangan lebih lanjut strategi yang dihasilkan dalam analisis SWOT

dipadukan dengan strategi yang dikembangkan oleh Osborn dan Plastrik (1997 : 75). Ada

lima strategi dasar yang diungkapkan oleh Osborne dan Plastrik, yang masing-masing

strategi mencakup beberapa pendekatan dan alat untuk metodenya yang dikategorikan

sebagai pendongkrak utama perubahan yang disebut sebagai “Lima Strategi (5 C’s).”

Keterkaitan antara Analisis SWOT dengan strategi 5 C dapat dilihat pada gambar Berikut :

Tabel Matrik Analisis SWOT

Gambar Keterkaitan antara Analisis SWOT dengan strategi 5 C

gambar tersebut di atas dapat dilihat bahwa strategi 5 C erat kaitannya dengan analisis

SWOT, karena strategi 5 C diperoleh setelah analisis SWOT yang diperoleh dari hasil

tabulasi silang terhadap faktor internal (kekuatan dan kelemahan) dan faktor eksternal

Strengths – S123

Weakness-W123

Opportunities – O123

SO Strategies<gunakan strength untuk memanfaatkan peluang>

WO Strategies<tanggulangi weakness dengan memanfaatkan peluang>

Threats – T123

ST Strategies<gunakan strength untuk menghindari threats>

WT Strategies< minimalkan weakness dan hindari threats>

(peluang dan ancaman) yang berpengaruh terhadap program dan kebijakan pembangunan

wilayah.

1. Strategi Inti (Core Strategy)

Strategi inti menjadikan tujuan penataan ruang sebagai lever atau tuas pengungkit.

Pendekatan yang dapat digunakan pada strategi inti adalah kejelasan maksud/tujuan,

kejelasan peran dan kejelasan arah. Strategi ini berhubungan dengan fungsi utama

pihak otoritas pembangunan yaitu fungsi mengarahkan (steering) fokus pembangunan

ke arah yang diinginkan.

2. Strategi konsekuensi (Consequence strategy)

Strategi konsekuensi mempunyai beberapa pendekatan yaitu, pengelolaan kompetisi,

manajemen organisasi/kelembagaan dan manajemen kinerja.

3. Strategi pelanggan (customer strategy)

Dalam strategi ini kepuasan pengguna (dalam arti para investor maupun masyarakat

luas) menjadi hal utama yang harus dicapai.

4. Strategi pengendalian (control strategy)

Dalam strategi ini, sistem kendali ditekankan pada pendelegasian wewenang yang jelas

dan terarah atas semua stakeholder yang terlibat dalam pengambilan keputusan

pembangunan. Pendekatan yang dilakukan adalah dengan pemberdayaan organisasi/

institusi, pemberdayaan pekerja dan pemberdayaan masyarakat/ komunitas.

5. Strategi Budaya (culture strategy)

Stategi ini menekankan perubahan ’budaya’ dari stakeholder pembangunan.

Kelima strategi tersebut mensyaratkan pihak-pihak (stakeholder) yang berkepentingan

untuk melepas hal-hal yang mereka sukai. Pembaharuan tidak sekedar menuntut

pengetahuan dan teknik, namun pembaharuan membutuhkan keberanian (Osborne, David

dan Peter Plastrik ; 1997 : 75).

3.4.2 Analisa Finansial

Pembangunan dan pengembangan kawasan bisnis merupakan kegiatan investasi,

dalam hal ini akan dilakukan oleh pemerintah Provinsi Jambi dengan dana yang besar.

Kegiatan investasi yang menggunakan dana cukup besar ini diharapkan dapat

meningkatkan kegiatan perekonomian di Provinsi Jambi khususnya di wilayah Kota Jambi

sekaligus dapat menjadi sumber pererimaan asli Daerah (PAD). Oleh karena itu

diperlukan suatu penilaian kelayakan investasi atau studi kelayakan atau feasibility study

terhadap pembangunan Kawasan Bisnis ini dari aspek finansial/keuangan. Melalui financial

analisis ini akan terlihat apakah pembangunan dan pengembangan kawasan bisnis

tersebut layak untuk dilaksanakan dilihat dari aspek benefit atau manfaat dan biayanya.

Penilaian kelayakan suatu investasi dapat dilakukan dengan menggunakan dua

pendekatan, yaitu: (1) pendekatan analisis finansial dan (2) pendekatan analisis ekonomi.

Analisis finansial (financial analysis) menitikberatkan kepada pendekatan individu, dimana

kegiatan investasi dilihat dari segi individu atau organisasi perusahaan dengan tujuan

untuk memaksimalkan keuntungan individu, perusahaan atau organisasi, yang disebut

dengan Private Return. Sedangkan dalam analisis ekonomi (economic analysis)

menitikberatkan kepada pendekatan masyarakat secara keseluruhan, maksudnya melihat

kegiatan investasi dari segi perekonomian secara keseluruhan atau bersifat makro, atau

disebut dengan The Economic Returns.

Berdasarkan kepada tujuan pembangunan kawasan bisnis, maka pendekatan yang

dipergunakan dapat dilihat pada Gambar berikut ini.

Gambar Pendekatan Kajian Pekerjaan

A. Tahapan Penilaian Kelayakan Investasi Pembangunan Kawasan Bisnis:

1. Melakukan analisis aspek-aspek kelayakan investasi

2. Melakukan perhitungan kembali setiap komponen biaya investasi dan biaya

operasional atau melakukan valuasi komponen biaya dengan menggunakan

pendekatan shadow price dan opportunity cost.

3. Melakukan perhitungan manfaat dari pembangunan dan pengembangan kawasan

bisnis, baik manfaat langsung (direct benefit) maupun manfaat tidak langsung

(indirect benefit).

4. Melakukan perhitungan dan proyeksi kebutuhan dan sumber dana

5. Melakukan perhitungan dan proyeksi arus kas (cash flow)

6. Berdasarkan kepada perhitungan dan proyeksi arus kas kemudian dilakukan

perhitungan kriteria investasi.

7. Berdasarkan kepada hasil perhitungan kriteria investasi kemudian ditarik

kesimpulan apakah kegiatan investasi pembangunan dan pengembangan kawasan

bisnis layak untuk dilaksanakan atau tidak.

8. Menyusun laporan.

Untuk lebih jelasnya alur metodologi dalam kajian kelayakan investasi pembangunan

dan pengembangan kawasan bisnis dapat dilihat pada Gambar berikut :

Gambar Tahapan Studi Kelayakan

B. Teknik Pengolahan dan Analisis Data Studi Kelayakan

Setelah data terkumpul, maka dilakukan tabulasi, penyusunan dan pemilihan data,

sehingga data yang akan dipakai untuk keperluan analisis merupakan data yang benar

dan relevan. Pemilihan data dilakukan sesuai dengan jenis dan tingkat kepentingan

informasi yang dibutuhkan melalui serangkaian proses pemillhan data, agar didapatkan

suatu data yang valid dan akurat yang dapat dipakai sebagai bahan penyusunan

kelayakan investasi pembangunan dan pengembangan kawasan bisnis yang dijabarkan

sebagai berikut :

Aspek Kawasan Bisnis

Untuk menilai apakah pembangunan dan pengembangan Kawasan Bisnis yang

diselenggarakan ditinjau dari segi market dan potensi ekonomi yang diinginkan layak

atau tidak. Atau dengan kata lain, seberapa besar potensi ekonomi yang

diperkirakan dengan adanya pembangunan Kawasan Bisnis. Dalam hal ini untuk

menentukan besarnya potensi ekonomi perlu dilakukan studi lapangan dan dengan

mengumpulkan data dan berbagai sumber.

Aspek Teknis

Dalam aspek ini yang akan diteliti adalah teknis pembangunan dan pengembangan

Kawasan Bisnis, baik peralatan fisik, non fisik, maupun fasilitas pendukung lainnya

yang dibutuhkan. Dalam aspek ini, dikaji pula teknologi pendukung apa yang akan

digunakan.

Aspek Keuangan

Penelitian dalam aspek ini dilakukan untuk menilai biaya-biaya apa saja yang akan

dihitung dan seberapa besar biaya-biaya yang akan dikeluarkan untuk pembangunan

dan pengembangan Kawasan Bisnis. Kemudian juga meneliti seberapa besar potensi

keuntungan yang akan diterima jika pembangunan dan pengembangan Kawasan

Bisnis dapat diselenggarakan dan dijalankan terutama dikaitkan dengan Pendapatan

Asli Daerah. Penelitian ini meliputi perhitungan benefit dan cost, sumber permodalan

dan besarnya modal yang harus disertakan, dan lama investasi yang ditanamkan

akan kembali, sehingga jika dihitung dengan formula penilaian investasi akan sangat

menguntungkan. Metode penilaian yang akan digunakan adalah dengan Payback

Period, Net Present Value, Internal Rate of Return, Indeks Profitabilitas, serta

menghitung benefit Cost ratio.

Aspek Ekonomi dan Sosial

Penelitian dalam aspek ekonomi adalah untuk melihat seberapa besar pengaruh yang

ditimbulkan jika pembangunan dan pengembangan Kawasan Bisnis tersebut

dilaksanakan. Pengaruh tersebut terutama terhadap ekonomi secara luas serta dampak

sosialnya terhadap masyarakat secara keseluruhan. Dampak ekonomi tertentu yaitu

peningkatan pendapatan masyarakat, kemungkinan munculnya lapangan pekerjaan di

Kawasan Bisnis dan sekitarnya, dan peningkatan manfaat ekonomi bagi masyarakat

sekitar. Demikian pula dengan dampak sosial yang ada dari keberadaan Kawasan

Bisnis tersebut.

Aspek Hukum

Dalam aspek ini yang akan dibahas adalah masalah kelengkapan dan keabsahan

dokumen hukum. Kelengkapan dan keabsahan dokumen sangat penting, karena hal ini

merupakan dasar hukum yang harus dipegang apabila di kemudian hari timbul

masalah. Keabsahan dan kesempurnaan dokumen dapat diperoleh dari pihak-pihak

yang menerbitkan atau mengeluarkan dokumen tersebut.

C. Metode Penilaian Kelayakan

Metode yang dipergunakan untuk menilai apakah suatu proyek itu layak dilakukan

secara ekonomi digunakan beberapa metode yaitu:

Jangka Waktu Pengembalian (Pay back periode)

Nilal Sekarang Bersih (Net Present Value – NPV)

Tingkat Pengembalian Internal (Internal Rate of Return - IRR)

Indek Tingkat Keuntungan (Indeks Profitabilitas - IP)

Menganalisa benefit cost ratio ( BCR ).

Dalam rangka keputusan “layak atau tidak layak”, proyek marjinal dijadikan sebagai

pembanding bagi proyek-proyek yang dinilai. Berdasarkan kelima kriteria investasi di atas,

maka proyek marjinal, proyek yang layak dan proyek tidak layak memberikan hasil seperti

terlihat dalam tabel berikut.

Tabel Kriteria Penilaian Kelayakan

KRITERIAP R O Y E K

MARGINAL LAYAK TIDAKLAYAK

NPV = 0,0 > 0,0 < 0,0

Net B/C = 1,0 > 1,0 < 1,0

PV/K = 1,0 > 1,0 < 1,0

IRR = social discount rate > social discount rate < social discount rate

Payback Period = payback makismum < payback maksimum > payback maksimum

1. Net Present Value (NPV) dari Arus Benefit dan Biaya Proyek

Keuntungan netto suatu proyek adalah pendapatan bruto dikurangi jumlah biaya. Maka

Net Present Value suatu proyek dapat dihitung dengan menggunakan rumus sebagai

berikut:

NPV = Present Value (PV) Benefit – Present Value (PV)Biaya

= PV Benefit – PV Biaya

Atau dengan menggunakan rumus matematis yang dapat dituliskan sebagai berikut:

atau dapat ditulis secara singkat menjadi:

Kriteria penilaian kelayakan proyek dengan NPV adalah:

NPV > 0 : Artinya proyek tersebut dapat menghasilkan lebih besar dari biaya

yang dikeluarkan, jadi proyek layak dilaksanakan

NPV = 0 : Artinya proyek tersebut mengembalikan persis sebesar opportunity

cost faktor-faktor produksi modal yang dipergunakan.

NPV < 0 : Artinya tidak dapat menghasilkan senilai biaya yang dipergunakan,

oleh sebab itu proyek tersebut tidak layak untuk dilaksanakan.

2. Internal Rate of Return (IRR)

IRR adalah untuk mengetahui prosentase keuntungan dari suatu proyek tiap-tiap tahun

dan IRR juga merupakan alat ukur kemampuan proyek dalam mengembalikan bunga

pinjaman.

IRR adalah nilai discount rate sosial yang membuat NPV proyek sama dengan nol. Atau

dengan kata lain IRR menunjukkan bahwa Present Value Benefit sama dengan Present

Value Cost.

Agar supaya NPV proyek sama dengan nol, atau PV benefit sama dengan PV biaya,

tidak dapat ditentukan secara langsung berapa discount rate yang memberikan NPV

sama dengan nol tersebut. Namun pemecahannya dapat dicari dengan cara coba-coba,

yaitu dengan cara sebagai berikut:

i. Pilih discount rate ( ) yang kira-kira mendekati nilai NPV = 0. Jika hasil NPV positif,

berarti nilai discount rate ( ) masih terlalu rendah. Sebaliknya jika NPV yang

diperoleh negatif, maka masih terlalu tinggi.

ii. Jika NPV pada percobaan pertama positif, maka untuk percobaan kedua pilih

discount rate yang lebih tinggi ( ) sedemikian rupa supaya menghasilkan NPV

yang mendekati nol. Sebaliknya jika NPV hasil percobaan pertama negatif, harus

dipilih yang lebih rendah sedemikian rupa sehingga diperoleh NPV mendekati

nol.

iii. Perkiraan IRR diperoleh dengan cara interpolasi atau ekstrapolasi, yaitu dengan

menghitung discount rate baru berdasarkan kedua perhitungan dan . Perkiraan

IRR dapat dihitung dengan rumus:

3. Net Benefit-Cost Ratio (Net B/C)

Net B/C ratio merupakan perbandingan antara NPV positif dengan NPV negatif. Net B/C

ratio ini menunjukkan gambaran berapa kali lipat benefit akan diperoleh dari biaya yang

dikeluarkan. Net B/C ratio dapat dirumuskan sebagai berikut:

Kriteria penilaian:

Net B/C = 1 : Artinya proyek tersebut dapat menghasilkan lebih besar dari biaya yang

dikeluarkan, jadi proyek layak dilaksanakan

Net B/C = 1 : Artinya proyek tersebut mengembalikan persis sebesar opportunity cost

faktor-faktor produksi modal yang dipergunakan.

Net B/C = 1: Artinya tidak dapat menghasilkan senilai biaya yang dipergunakan, oleh

sebab itu proyek tersebut tidak layak untuk dilaksanakan.

4. Profitability Ratio (PV/K)

Kriteria ini dipergunakan untuk mengukur rentabilitas suatu proyek. PV/K dipergunakan

untuk menghitung perbandingan present value benefit dikurangi biaya rutin dengan

present value biaya modal (biaya investasi). PV/K dapat dihitung dengan rumus:

dimana:

: adalah benefit bruto pada periode t

: adalah biaya eksploitasi atau pemeliharan, biaya rutin

atau biaya operasional pada periode t

: adalah biaya modal atau biaya investasi pada periode t

5. Payback Period

Metode payback adalah metode penilaian investasi berdasarkan kepada perbandingan

lamanya periode payback dengan periode payback yang disyaratkan. Biasanya periode

payback yang disyaratkan disebut sebagai payback maksimum. Periode payback

maksimum ditetapkan atas dasar periode payback rata-rata industri atau jenis investasi

yang sama.

Kriteria penilaian dengan metode payback ini adalah:

Periode Payback < Periode payback maksimum : Artinya proyek layak dilaksanakan.

Periode Payback > Periode payback maksimum: Artinya proyek tidak layak

dilaksakan.

3.4.3 Analisa Kapasitas Pelayanan Fasilitas Perdagangan/Kawasan Bisnis

Sarana perniagaan dan industri merupakan unsur karya dalam perencanaan

kota. Di samping sebagai fasilitas kerja bagi kelompok yang lain (sebagai mata

pencaharian). Sarana perniagaan dan industri ini meliputi:

a. Warung

Fungsi utama warung adalah menjual barang-barang keperluan sehari-hari.

Lokasinya terletak di tempat pusat lingkungan yang mudah dicapai dan mempunyai

radius maksimum 500 m. Minimum penduduk yang dapat mendukung sarana ini

adalah 250 penduduk.

Luas lantai yang dibutuhkan ± 50 m2 termasuk gudang kecil. Luas tanah yang

dibutuhkan bila terletak sendiri (tidak bersatu dengan rumah tinggal) = 100 m2.

b. Pertokoan

Fungsi utama sarana ini adalah menjual barang-barang keperluan sehari-hari

berupa toko-toko PD. Lokasinya terletak di pusat dan tidak menyeberang jalan

lingkungan dekat dengan taman kanak-kanak dan tempat bermain. Minimum

penduduk yang dapat mendukung sarana ini adalah 2.500 penduduk. Luas tanah

yang dibutuhkan adalah 1.200 m2 dengan building coverage = 40%.

Sarana-sarana pelengkap yang seharusnya ada:

Tempat parkir kendaraan umum yang dapat dipakai bersama kegiatan lain pada

pusat lingkungan

Sarana-sarana lain yang erat kaitannya dengan aktifitas ibu, Balai Pengobatan,

Balai Pertemuan RW

Pos hansip

c. Pusat Perbelanjaan Kawasan 30.000 Penduduk

Fungsi utama sebagai pusat perbelanjaan di lingkungan yang menjual keperluan

sehari-hari. Terdiri dari Kawasan Bisnis dan toko-toko dan bengkel-bengkel.

Lokasinya pada jalan utama lingkungan dan mengelompok dengan

pusatlingkungan.

Mempunyai terminal kecil untuk pemberhentian kendaraan. Minimum penduduk

yang dapat mendukung sarana ini adalah 30.000 penduduk. Luas tanah yang

dibuituhkan adalah 13.500 m2. Persentasi terhadap area permukiman yang dilayani

adalah 0,93% (0,9 – 1%).

Sarana-sarana pelengkap yang seharusnya ada:

Tempat parkir umum, sudah termasuk kebutuhan luas tanah

Pos polisi

Pos pemadam kebakaran

Kantor pos pembantu

Tempat ibadah

d. Pusat Perbelanjaan dan Niaga Kawasan 120.000 Penduduk

Fungsi utama sama dengan pusat perbelanjaan lingkungan lain, hanya dilengkapi

sarana-sarana niaga lainnya. Toko-toko tidak hanya menjual kebutuhan sehari-hari

tapi juga untuk toko-toko lainnya dan tempat hiburan. Lokasinya mengelompok

dengan pusat kota dan mempunyai pangkalan transpor untuk kendaraan-

kendaraan jenis angkutan penumpang kecil.

Minimum penduduk yang dapat mendukung sarana ini adalah 120.000 penduduk.

Luas tanah yang dibutuhkan adalah 36.000 m2. Persentasi terhadap area

permukiman yang dilayani: 0,625% (± 0,6 %) luas tanah per penduduk menjadi 0,3

m2/ penduduk. Sarana-sarana pelengkap yang seharusnya ada:

Tempat parkir umum, sudah termasuk kebutuhan luas tanah

Pos polisi

Pos pemadam kebakaran

Kantor pos pembantu

Tempat ibadah

e. Pusat Perbelanjaan dan Niaga Kawasan 480.000 Penduduk

Fungsi utama sama dengan pusat perbelanjaan dan niaga yang lebih kecil dengan

skala usaha yang lebih besar dan lengkap. Terdiri dari Kawasan Bisnis, toko-toko,

bengkel reparasi service, produksi dan tempat-tempat hiburan. Lokasinya

dikelompokkan dengan pusat wilayah dan mempunyai terminal bis dan kendaraan-

kendaraan jenis angkutan penumpang kecil lainnya. Minimum penduduk yang

dapat mendukung sarana ini adalah 480.000 penduduk. Luas yang dibutuhkan

adalah 96.000 m2. Luas tanah per penduduk menjadi 0,2 m2/ penduduk. Presentasi

terhadap area permukiman yang dilayani 0,4%.

Sarana-sarana pelengkap:

Tempat parkir umum = 1 (sudah termasuk kebutuhan luas tanah)

Pos polisi

Pos pemadam kebakaran

Kantor pos pembantu

Tempat ibadah