materi muatan peraturan zonasi 2014 padang
TRANSCRIPT
MATERI MUATANPERATURAN ZONASI
KAWASAN PERKOTAAN
Oleh : Dading Sugandhi
DIREKTORAT JENDERAL PENATAAN RUANG
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUMDad
ing
Hu
isan
S
ab
ulu
bu
lu
PERATURAN ZONASI
EvaluasiMateri Muatan
Dad
ing
Hu
isan
S
ab
ulu
bu
lu
1. Ketentuan Kegiatan dan Pengunaan Lahan 2. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang3. Ketentuan Tata Bangunan4. Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimum5. Ketentuan Pelaksanaan
6. Ketentuan Tambahan7. Ketentuan Khusus8. Standard Teknis9. Ketentuan Pengaturan Zonasi
Muatan Peraturan Zonasimenurut Permen PU no 20 Tahun 2011
Dading Huisan Sabulubulu
Materi Wajib
Materi Pilihan
Evaluasi Muatan Peraturan Zonasi 1
menurut Permen PU no 20 Tahun 2011Pengertian Umum1. Terminologi “Materi Wajib” dan “Materi Pilihan” menimbulkan kesan adanya
aturan yang mutlak harus ada dan ada aturan yang boleh dibuat boleh tidak (sunnah ?).
2. Pengertian yang sebenarnya, “Selain Ketentuan Tambahan dan Ketentuan Khusus, semua aturan lainnya mutlak harus ada”
3. Aturan yang mutlak harus ada disebut sebagai Aturan Dasar4. Ketentuan Tambahan adalah aturan yang dapat ditambahkan oleh
pemerintah daerah untuk mengatur hal-hal yang belum diatur di dalam aturan dasar.
5. Ketentuan Khusus adalah aturan yang dibuat sehubungan dengan adanya instalasi tertentu atau adanya kondisi tertentu yang menuntut lingkungan di sekitarnya harus mengikuti aturan tertentu. Misalnya, adanya Bandar Udara yang menuntut diberlakukannya aturan KKOP. Contoh lain, adanya kerawanan gempa atau gerakan tanah, mengharuskan adanya aturan intensitas pemanfaatan ruang tertentu.
Dading Huisan Sabulubulu
Evaluasi Muatan Peraturan Zonasi 2
menurut Permen PU no 20 Tahun 2011Perlunya Aturan Tambahan : Ketentuan Perpetakan1. Sebagian pemerintah daerah memiliki keengganan untuk menyusun rencana
jaringan jalan baru pada sub kawasan yang belum terbangun, dengan alasan kepemilikan tanahnya tidak pada pemerintah daerah dan adanya kehawatiran akan terjadinya keresahan sosial, sehingga pelaksanaan pembangunan sepenuhnya diserahkan kepada masyarakat.
2. Banyak kasus menunjukan bahwa pelaksanaan pembangunan oleh orang per orang yang tidak didampingi oleh aturan yang jelas dan tegas akan menyebabkan pertumbuhan fisik kota yang tidak beraturan sehingga menimbulkan inefisiensi yang sangat parah.
3. Sehubungan dengan itu, manakala pemerintah daerah tidak menyusun rencana jaringan jalan baru pada sub kawasan yang belum terbangun, maka harus diberlakukan Ketentuan Perpetakan Minimum yang mengatur ukuran petak/kavling minimum pada setiap sub kawasan.
Dading Huisan Sabulubulu
Contoh Pertumbuhan Kota Semrawut
Evaluasi Muatan Peraturan Zonasi 3
menurut Permen PU no 20 Tahun 2011Perlunya Penyederhanaan Aturan1. Ada dua aturan di dalam Peraturan zonasi yang pada dasarnya mengatur hal-
hal terkait dengan keluwesan pelaksanaan peraturan zonasi, yaitu Ketentuan Pelaksanaan dan Ketentuan Pengaturan Zonasi. Menimbang akan efisiensi dan untuk menghindari kerancuan dalam penerapannya, maka kedua aturan ini digabung menjadi satu aturan, yaitu Ketentuan Pelaksanaan yang memiliki empat aturan :a. Aturan Variansi yang mengatur kelonggaran;b. Aturan Insentif-Disinsentif yang mendorong ketaatan pada aturan;c. Aturan Perubahan Zonasi yang mengatur perubahan delineasi zonasi
apa saja yang diperbolehkan; dand. Aturan Peralihan untuk mengatur pemanfaatan ruang yang sudah
terlanjur ada dan tidak mengikuti aturan yang ada;
Dading Huisan Sabulubulu
Muatan Peraturan Zonasi
1. Ketentuan Kegiatan dan Pengunaan Lahan2. Ketentuan Perpetakan3. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang4. Ketentuan Tata Bangunan5. Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimum6. Ketentuan Tambahan7. Ketentuan Khusus8. Standard Teknis9. Ketentuan Pelaksanaan
PERATURAN ZONASI
Materi Muatan
Dad
ing
Hu
isan
S
ab
ulu
bu
lu
Ketentuan Kegiatan & Penggunaan Lahan
1. Merupakan aturan yang mengatur kegiatan apa saja yang diperkenankan (I), diperkenankan terbatas (T), diperkenankan bersyarat (B) dan tidak diperkenankan (X) untuk berada pada suatu zona.
2. Dalam aturan ini akan dibuat tabulasi-silang (cross-table) antara kegiatan dengan zona peruntukan untuk menunjukan bagaimana status keberadaan (I, T, B atau X) setiap kegiatan pada setiap zona.
3. Langkah pertama dalam merumuskan aturan ini adalah menginventarisasi semua jenis kegiatan yang ada dan yang potensial akan ada di dalam kawasan perencanaan
4. Inventarisasi kegiatan harus lengkap, bila ada kegiatan yang tidak terdaftar di dalam matriks ITBX, maka untuk kegiatan tersebut tidak ada aturannya dan artinya boleh dimana saja.
5. Ujicoba inventarisasi kegiatan komersial saja di kota Bekasi mencatat ada 141 jenis dan bila digabung dengan kegiatan lainnya diperkirakan akan ada sekitar 250 jenis kegiatan.
Tipologi Kegiatan1. Salah satu cara untuk mengatasi begitu banyaknya jenis kegiatan yang harus
ditabulasi-silangkan dengan zona peruntukan adalah dengan membuat tipologi kegiatan.
2. Tipologi kegiatan adalah pengelompokan jenis kegiatan berdasarkan kesamaan jenis usaha, skala pelayanannya, sifat penggunaan ruangnya, potensi gangguan terhadap lingkungan sekitarnya dst.
3. Jenis kegiatan yang perlu untuk dibuat tipologinya hanya kegiatan yang bersifat “foot-loose” yang bebas berlokasi dimana saja sesuai dengan pangsa pasarnya.
4. Kegiatan yang sudah berstruktur, sudah ditetapkan skala pelayanannya dan sudah memiliki kriteria lokasi usaha tertentu, seperti halnya sekolah, rumah sakit, dsb, tidak perlu ditipologikan.
5. Ujicoba penyusunan tipologi kegiatan komersial di kota Bekasi berhasil mengelompokan 141 jenis kegiatan menjadi 27 tipe kegiatan sesuai dengan jenis dan skala pelayanannya.
6. Keuntungan penggunaan tipologi tidak hanya mengurangi jumlah jenis kegiatan, namun juga mempermudah penyisipan kegiatan baru di masa datang sepanjang ciri-cirinya sama.
Contoh Skalogram Tipologi Kegiatan 1-7
Contoh Hasil Tipologi Kegiatan 11. Kegiatan komersial rumahan
Tipe kegiatan komersial yang dilakukan di rumah tinggal, dengan menggunakan sebagian ruang rumah untuk keperluan usaha. Skala pelayanannya penduduk di sekitar rumah tersebut. Tidak menimbul kan kebisingan dan tidak menimbulkan gangguan lalu lintas.
2. Kegiatan komersial skala lingkunganTipe kegiatan komersial yang memiliki skala pelayanan lingkungan yang umumnya menempati sepanjang jalan yang memiliki aksesibilitas tinggi. Sebagian dari kegiatan ini menimbulkan kebisingan dan atau gangguan lalu-lintas. Umumnya membutuhkan ruang usaha dengan ukuran sedang (dalam ukuran rata-rata ruko). Tipe ini terbagi ke dalam 9 (sembilan) sub-tipe sebagai berikut ini :a. Pedagang informal dengan kios kecil di pinggir jalan (koran, rokok, bensin 2 tak);b. Toko aneka barang;c. Toko bahan makanan & rumah makan;d. Usaha terkait layanan kesehatan dan barang penunjang kesehatan;e. Usaha terkait pendidikan dan barang penunjang pendidikan;f. Usaha penjual bahan bangunan;g. Usaha reparasi dan perbengkelan terkait besi, listrik dan otomotif;h. Usaha aneka jasa; dani. Pasar
Contoh Hasil Tipologi Kegiatan 2
3. Kegiatan komersial skala bagian wilayah kotaTipe kegiatan komersial yang memiliki skala pelayanan yang mencakup sebagian wilayah kota yang umumnya berlokasi pada lokasi strategis yang memang diperuntukan bagi kegiatan komersial. Sebagian kegiatan ini menimbulkan kebisingan, gangguan lalu-lintas. Membutuhkan ruang usaha sedang sampai dengan besar dan membutuhkan dukungan prasarana usaha yang cukup. Tipe ini terbagi ke dalam 8 (delapan) sub tipe sebagai berikut:a. Toko aneka barang yang bukan kebutuhan sehari-hari;b. Rumah makan;c. Klinik kesehatan dan praktek dokter spesialis;d. Pendidikan luar sekolah dan toko buku pelajaran;e. Usaha bengkel dan reparasi otomotif;f. Usaha aneka jasa;g. Pasar swalayan; danh. Industri kecil terkait dengan konsumsi makanan
Contoh Hasil Tipologi Kegiatan 3
4. Kegiatan komersial skala kotaTipe kegiatan ini komersial yang memiliki skala pelayanan yang meliputi seluruh wilayah kota atau tidak terdapat di setiap bagian wilayah kota. Umumnya berlokasi pada lokasi yang strategis yang diperuntukan bagi kegiatan komersial atau bahkan di pusat kota. Menimbulkan kebisingan, gangguan lalu-lintas serta membutuhkan ruang usaha yang relatif besar dan membutuhkan dukungan prasarana perkotaan yang lengkap. Tipe ini terbagi ke dalam 8 (delapan) sub tipe sebagai berikut :a. Toko aneka barang tertentu yang tidak dijual di bagian wilayah kota;b. Rumah makan besar dengan atau tanpa franchise;c. Klinik kesehatan khusus;d. Dealer otomotif;e. Usaha aneka jasa, termasuk hotel dan hiburan;f. Pusat perbelanjaan/Mall;g. Pasar khusus (loak dan barang bekas); danh. Industri makanan-minuman untuk konsumsi lokal.
5. Kegiatan industri dengan skala pelayanan regionalTipe kegiatan ini khusus untuk industri yang produknya tidak hanya untuk dikonsumsi di dalam kota itu sendiri tetapi diekspor ke luar daerah.
Ketentuan Kegiatan & Penggunaan Lahan
6. Selanjutnya aturan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan pertimbangan atas :a. Sasaran pelayanannya;b. Skala pelayanannya;c. Jumlah penduduk pendukung minimum;d. Kebutuhan ruang usahanya;e. Tingkat gangguan yang ditimbulkannya (lalu-lintas, kebisingan, pencemaran
dsb);f. Tingkat bahaya yang ditimbulkannya*);g. Tingkat restriksi sosial; danh. Peraturan perundang-undangan terkait.
7. Perumusan aturan kegiatan dan penggunaan lahan sangat erat kaitannya dengan Standar Teknis Penggunaan Ruang yang mengatur berapa besarnya jumlah penduduk minimum, luas kebutuhan ruang minimum dan arahan lokasi untuk setiap kegiatan.
*) Bahaya adalah gangguan yang sifatnya serius yang dapat menyebabkan kecelakaan atau bahkan kematian. Sedangkan gangguan adalah hal yang menimbulkan ketidaknyamanan
Ketentuan Perpetakan
1. Ketentuan Perpetakan adalah aturan yang mengatur besarnya ukuran petak atau kavling tanah minimum yang diperbolehkan pada setiap blok peruntukan. Aturan perpetakan minimum secara implisit juga mengatur ukuran blok jalan minimum.
2. Aturan perpetakan ini hanya diterapkan pada sub kawasan yang belum terbangun dimana pemerintah daerah tidak menyusun rencana jaringan jalan baru hingga pada fungsi yang paling rendah, yaitu jalan lingkungan.
3. Aturan perpetakan minimum dirumuskan berdasarkan kebutuhan ruang untuk minimum untuk tinggal atau berusaha yang dipadukan dengan:a. Konsep Ruang;b. Rencana Pola Ruang;c. Rencana Intensitas Ruang;d. Ketersediaan ruang;e. Skala usaha/pelayanan (untuk peruntukan bukan perumahan); danf. Karakteristik sosial-budaya setempat.
4. Ketentuan Perpetakan hanya dapat diterapkan apabila pemerintah daerah sudah merencanakan jaringan jalan lokal atau sekurangnya jalan kolektor sekunder sehingga terbentuk blok jalan besar.
Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
1. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang mengatur besarnya volume ruang maksimum yang boleh dimanfaatkan pada setiap blok peruntukan, termasuk volume di bawah permukaan tanah.
2. Besarnya volume ruang maksimum yang diperkenankan untuk dimanfaatkan akan berbeda untuk setiap zona peruntukan dan blok/sub blok yang berbeda. Karena itu Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang termasuk ke dalam aturan dasar yang berbasis blok peruntukan.
3. Aturan di dalam Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang sepenuhnya sama dengan hal-hal yang sudah ditetapkan di dalam Rencana Intensitas Ruang sebelumnya.
4. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang disjaikan dalam bentuk Tabel Intensitas Pemanfaatan Ruang yang didampingi oleh Peta blok peruntukan yang menunjukan kode blok dan/atau sub blok dimana aturan intensitas pemanfaatan ruang tersebut diberlakukan.
5. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang adalah aturan yang dimaksudkan untuk mengoptimasikan pemanfaatan ruang sesuai dengan kebutuhan ruang yang ada dan daya dukung lingkungan fisiknya.
Ketentuan Tata Bangunan
1. KetentuanTata Bangunan mengatur letak bangunan di dalam petak tanah, atau di dalam amplop bangunan, serta ketinggian absolutnya dalam satuan jumlah lantai.
2. Letak bangunan di dalam amplop bangunan ditentukan oleh besarnya garis sempadan jalan (GSJ), garis sempadan bangunan (GSB), jarak bebas samping dan jarak bebas belakang.
3. GSJ adalah garis batas pekarangan terdepan. GSJ merupakan batas terdepan pagar halaman yang boleh didirikan. Ruang di muka GSJ adalah ruang untuk menempatkan instalasi air, listrik, gas, serta saluran-saluran pembuangan. Pada GSJ tidak boleh didirikan bangunan, kecuali jika GSJ berimpit dengan garis sempadan bangunan (GSB).
4. Ketentuan Tata Bangunan adalah aturan yang dimaksudkan untuk mewujudkan city texture yang diamanahkan di dalam tema ruang. Sehubungan dengan itu dalam perumusannya dibutuhkan bukan sekedar keakhlian tata ruang melainkan juga cita rasa seni atau sense of art.
Ketentuan Tata Bangunan
5. Ketentuan Tata Bangunan disusun dengan mempertimbangkan :a. Konsep Ruang, terutama tema ruang yang diamanahkan untuk setiap sub
kawasan perencanaan;b. Rencana Pola Ruang;c. Rencana Intensitas Ruang;d. Peraturan perundang-undangan terkait bangunan gedung; dane. Kaidah perancangan arsitektur lingkungan
Ketentuan Prasarana Minimum
1. Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimum mengatur jenis prasarana dan sarana pendukung lingkungan permukiman apa saja yang harus apa pada setiap zona dan/atau sub zona.
2. Ketentuan Prasarana dan sarana Minimum merupakan aturan dasar yang berbasis zona. Artinya dimana pun lokasi suatu zona atau sub zona di dalam kawasan perencanaan/BWP aturan prasarana dan sarana minimumnya tetap sama.
3. Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimum disajikan dalam bentuk tabel yang berisikan jenis prasarana dan sarana minimum apa saja yang harus ada pada setiap zona dan/atau sub zona.
4. Prasarana dan sarana minimum yang harus ada pada setiap zona dan/atau sub zona ditentukan berdasarkan :a. Rencana Pola Ruang;b. Rencana Intensitas Ruang (untuk melihat daya tampung ruang);c. Peraturan perundang-undangan terkait dengan prasaran dan sarana lingkungan
permukiman perkotaan; dand. Standar teknis lingkungan permukiman perkotaan
Ketentuan Tambahan
1. Ketentuan Tambahan berisikan aturan-aturan yang ditambahkan untuk mengatur hal-hal yang belum diatur pada aturan dasar.
2. Ketentuan Tambahan pada dasarnya merupakan “overlay zone” atau aturan yang berlaku di atas aturan dasar yang ada.
3. Ketentuan Tambahan dapat hanya berlaku pada blok tertentu saja, tidak pada seluruh zona atau tidak pada seluruh sub kawasan/BWP, oleh karena itu penyajian Ketentuan Tambahan harus didampingi dengan Peta Blok yang menunjukan pada blok dan/atau sub blok mana saja aturan tambahan tersebut diberlakukan.
Ketentuan Tambahan
4. Ketentuan Tambahan dapat berupaa. Persyaratan keberadaan suatu kegiatan di dalam zona terkait;b. Aturan terkait dengan lansekap pekarangan dan estetika lingkungan pada
umumnya; c. Aturan terkait dengan pedagang sektor informal, perparkiran dsb; sertad. Aturan terkait dengan pembebasan suatu blok atau sub blok tertentu dari aturan
dasar zona terkait5. Ketentuan Tambahan dirumuskan dengan mempertimbangkan :
a. Konsep Ruang (dalam kaitannya dengan perwujudan tema ruang sub kawasan/BWP);
b. Kaidah perancangan arsitektur lingkungan;c. Karakteristik sosial-budaya masyarakat setempat; dand. Aspirasi pemangku kepentingan
Ketentuan Khusus
1. Ketentuan Khusus berisikan aturan khusus yang ditambahkan oleh karena adanya instalasi khusus pada sub kawasan/BWP bersangkut an yang harus dijaga operasionalisasinya atau masyarakat dan kegiatan kota di sekitarnya harus dilindungi dari bahaya yang mungkin timbul dari instalasi tersebut. Instalasi tersebut dapat berupa bandar udara, depo BBM, pabrik/gudang mesiu dsb.
2. Ketentuan Khusus pada dasarnya merupakan “overlay zone” atau aturan yang berlaku di atas aturan dasar yang ada.
Ketentuan Khusus
3. Ketentuan Khusus hanya berlaku pada blok tertentu saja, tidak pada seluruh zona atau tidak pada seluruh sub kawasan/BWP, oleh karena itu penyajian Ketentuan Khusus harus didampingi dengan Peta Blok yang menunjukan pada blok dan/atau sub blok mana saja aturan khusus tersebut diberlakukan
4. Ketentuan Khusus dirumuskan dengan mempertimbangkan :a. Konsep Ruang (dalam kaitannya dengan perwujudan tema ruang sub
kawasan/BWP);b. Kaidah perancangan arsitektur lingkungan; danc. Ketentuan teknis sektor terkait;
5. Bila di dalam kawasan perencanaan/BWP terdapat lebih dari satu instalasi khusus maka Ketentuan Khusus cukup hanya satu dengan lingkup aturan yang mencakup semua instalasi khusus yang ada di dalam kawasan perencanaan/BWP.
Standar Teknis
1. Di dalam Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi ada dua jenis standar yang digunakan. Pertama, standar kebutuhan prasarana/utilitas penunjang permukiman perkotaan seperti halnya standar kebutuhan air bersih, listrik, dsb. Kedua, standar kebutuhan ruang untuk sarana/fasilitas perkotaan, seperti halnya fasilitas peribadatan, fasilitas kesehatan, fasilitas pendidikan dst.
2. Standar Teknis yang dimaksud di dalam Peraturan Zonasi adalah Standar Teknis Kebutuhan Ruang Kegiatan yang sangat erat kaitannya dengan Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan serta Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimum.
3. Standar Teknis Kebutuhan Ruang Kegiatan merupakan aturan yang berlaku global pada seluruh kawasan perencanaan/BWP.
4. Standar Teknis Kebutuhan Ruang Kegiatan disampaikan dalam bentuk tabel yang memuat sekurang 4 hal, yaitu :a. Jenis kegiatan;b. Jumlah penduduk pendukung minimum;c. Kebutuhan luas lahan minimum; dand. Lokasi yang disarankan
Standar Teknis
5. Standar Teknis Kebutuhan Ruang Kegiatan tidak harus disusun sendiri, dapat menggunakan standar yang sudah disusun dan/atau digunakan oleh kementerian/lembaga terkait atau oleh daerah lain. Namun sebelum digunakan sebaiknya dikalibrasi terlebih dahulu agar sesuai dengan karakteristik sosial-ekonomi-budaya setempat
Standar Teknis
Ketentuan Pelaksanaan
1. Ketentuan Pelaksanaan terdiri dari 4 aturan, yaitu Aturan Insentif-Disinsentif, Aturan Variansi, Aturan Perubahan Zonasi dan Aturan Peralihan.
2. Insentif-disinsentif adalah aturan yang dibuat untuk mendorong masyarakat mengikuti semua aturan yang sudah ditetapkan.
3. Variansi adalah aturan yang dibuat untuk memberikan kelonggaran dalam pelaksanaan peraturan zonasi.
4. Aturan Perubahan Zonasi adalah aturan yang dibuat terkait dengan perubahan pemilikan tanah yang berpengaruh terhadap batas delineasi zonasi.
5. Aturan Peralihan adalah aturan yang disiapkan untuk menjelaskan status pemanfaatan ruang yang sudah terlanjur ada dan bertentangan dengan peraturan zonasi yang ditetapkan.
Insentif - Disinsentif
1. Secara konvensional insentif-disinsentif diberikan dalam bentuk :a. Pengenaan/pembebasan pajak dan retribusi;b. pengenaan denda;c. Pembatasan/penyediaan prasarana dan sarana; ataud. mewajibkan untuk menyediakan prasarana dan sarana.
2. Kelemahan bentuk insentif-disinsetif konvensional adalah terkait dengan sejumlah dana yang dapat memberatkan pemerintah daerah maupun masyarakat pelaku pembangunan. Untuk mengatasi hal tersebut bentuk insentif-disinsentif dapat diberikan dalam bentuk penerapan aturan variansi secara stratejik :a. Melonggarkan aturan di satu sisi dan memperketat di sisi lain; ataub. Memberi kelonggaran untuk jangka waktu atau kondisi tertentu.
3. Bentuk insentif-disinsentif yang akan diterapkan harus didasari dengan studi tersendiri dan penerapannya harus melalui pertimbangan “dewan kota” yang dapat diwakili oleh BKPRD.
Variansi
1. Pada dasarnya variansi adalah aturan yang dibuat untuk mengecualikan suatu pemanfaatan ruang dari aturan dasar yang berlaku.
2. Secara teoritis ada banyak bentuk perkecualian. Untuk kondisi kota-kota di Indonesia direkomendasikan hanya ada dua bentuk perkecualian, yaitu :a. Non conforming Use - Minor Variance, dan b. Transfer Development Right (jual beli hak membangun)
3. Non Conforming Use – Minor Variance adalah perkecualian yang diberikan pada pemanfaatan ruang yang bertentangan dengan aturan dasar hanya karena alasan :a. Historis;b. Sosial-budaya; danc. SpiritualDi luar ketiga hal tersebut perkecualian tidak dapat diberikan
4. Transfer Development Right, khusus terkait dengan ketinggian bangunan, dapat diberikan secara terbatas hanya untuk penjualan hak membangun dari pemanfaatan ruang yang tidak akan berkembang lagi kepada pemanfaatan ruang yang berada pada satu blok peruntukan yang sama.
Perubahan Zonasi
1. Delineasi batas zonasi yang sudah ditetapkan pada Rencana Pola Ruang dapat berubah karena adanya penggabungan atau pemisahan petak tanah pada perbatasan zona peruntukan.
2. Perubahan delineasi batas zonasi seperti ini diperkenankan oleh UU no 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, namun pelaksanaannya harus diatur agar tidak menimbulkan gangguan bagi pemanfaatan ruang yang ada atau bahkan tidak sampai menimbulkan efek domino perubahan zonasi.
Contoh Perubahan Zonasi
ruko
BakmiSimpur
Tampak Depan
Tampak Belakang
Perubahan Zonasi
1. Perubahan Zonasi diperkenankan oleh Badan Pengelola Perumahan dengan syarat :a. Ciri dan fasad rumah tinggal harus tetap dipertahankan;b. Tidak menambah KDB, KLB dan KTB melebihi ketentuan maksimum yang
berlaku pada zona perumahan;c. Tidak boleh ada bukaan ke arah belakang, semua pengunjung rumah makan
keluar masuk hanya melalui bukaan di muka;d. Kegiatan bongkar muat bahan pasokan tidak boleh mengganggu kegiatan
hunian di sekitarnya;e. Tidak diperkenankan adanya parkir kendaraan, baik operasional maupun
pengunjung, pada jalan di zona perumahan. Parkir kendaraan operasional hanya pada car port yang ada pada petak rumah bersangkutan;
f. Tanaman yang menjadi pagar rumah dibuat lebih rapat agar kegiatan rumah makan tidak mengganggu kegiatan hunian di sekitarnya; dan
g. Diperkenankan untuk menghubungkan kedua bangunan agar ruang usaha dapat menyatu
Perubahan Zonasi
2. Secara umum perubahan zonasi dapat diperkenankan hanya untuk perluasan usaha yang sudah ada, bukan untuk kegiatan yang sama sekali baru atau untuk kegiatan yang sebelumnya tidak ada pada blok peruntukan tersebut. Perubahan zonasi harus diikuti dengan persyaratan tertentu agar:a. Tidak mendorong terjadinya perubahan zonasi lebih lanjut;b. Tetap mempertahankan keserasian dan estetika lingkungan;c. Tidak mengubah ketentuan dasar yang berlaku pada zona terkait; dan d. Tidak menimbulkan gangguan bagi kegiatan yang sudah ada;
Aturan Peralihan
1. Dibuat untuk mengatur pemanfaatan ruang yang sudah terlanjur ada dan bertentangan dengan peraturan zonasi yang ditetapkan.
2. Secara normatif UU 26 tahun 2007 menyatakan bahwa semua pemanfaatan ruang yang berbeda dengan rencana tata ruang diberi waktu selama 3 tahun untuk menyesuaikan.
3. Dalam penerapan Perda RDTR (termasuk Peraturan Zonasi), tidak semua pemanfaatan ruang yang sudah ada dan berbeda dapat diperlakukan secara normatif. Ketetapan normatif hanya dapat diterapkan pada sub kawasan yang berkembang pesat.
4. Untuk pemanfaatan ruang berbeda yang luas dan sudah berlangsung sangat lama, seperti halnya permukiman di atas laut di Kep. Riau, harus diberikan perkecualian khusus dengan catatan pemanfaatan ruang tersebut tidak berkembang lebih lanjut
5. .
