mangunharjo mangrove resort

MANGUNHARJO MANGROVE RESORT

Disusun Guna Memenuhi Tugas Mata Kuliah Studio Perancangan dan Pembangunan Kota

(TKP 430P)

Oleh : Kelompok 3A

Ariani Suwandi Lidia Simanjuntak Anggi Aran Putra T. Yosephine Purba Dwitantri Rezkiandini Prima Dea Arijani Januarta Dwi K. Agung Adji

21040112120005 21040112130023 21040112130029 21040112140041 21040112130071 21040112140115 21040112140135 21040112140137

JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS DIPONEGORO

SEMARANG 2015

ii

KATA PENGANTAR

Alhamdulillah, puji syukur kami ucapkan kepada Allah SWT yang telah memberikan

kelancaran, kemudahan, serta kesabaran kepada penulis dalam penyusunan laporan akhir

mata kuliah Studio Perancangan dan Pembangunan Kota ini. Dalam terselesaikannya

laporan akhir ini tidak lepas dari pihak-pihak yang telah mendukung dan membantu baik

secara langsung maupun tidak langsung. Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima

kasih kasih kepada:

1. Dr. Mussadun, ST, MT, Ir. Nurini, MT, Diah Intan Kusumo Dewi, ST, M.Eng, dan Novia

Sari Ristianti, ST, MT selaku tim dosen pengampu yang telah memberikan

bimbingan dan arahan dalam penyusunan laporan akhir ini;

2. Orang tua yang selalu memberikan dukungan, semangat dan doa untuk

menyelesaikan penyusunan laporan akhir ini;

3. Serta masih banyak lagi pihak yang telah membantu dalam penyusunan laporan

akhir ini yang tidak dapat disebutkan satu per satu.

Penulis juga menyadari bahwa laporan akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu,

penulis mengharapkan kritik dan saran dari pembaca demi perbaikan laporan akhir ini.

Semarang, Juli 2015

Penulis

Kelompok 3A Studi Perancangan

dan Pembangunan Kota

iii

DAFTAR ISI

Kata Pengantar ................................................................................................................................ ii

Daftar Isi ..................................................................................................................................... iii

Daftar Gambar ............................................................................................................................... vii

Daftar Tabel .................................................................................................................................... ix

BAB I PENDAHULUAN ....................................................................................................................... 1

1.1 Latar Belakang ...................................................................................................................... 1

1.2 Rumusan Masalah ................................................................................................................ 2

1.3 Tujuan dan Sasaran............................................................................................................... 4

1.3.1 Tujuan ....................................................................................................................... 4

1.3.2 Sasaran ..................................................................................................................... 4

1.4 Ruang Lingkup ...................................................................................................................... 4

1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah ........................................................................................... 4

1.4.1.1 Justifikasi Pemilihan Wilayah Studi ................................................................. 4

1.4.1.2 Deliniasi Wilayah Studi....................................................................................9

1.4.2 Ruang Lingkup Materi ........................................................................................... 13

1.5 Kerangka Pikir Penelitian ................................................................................................... 14

1.6 Sistematika Penulisan ......................................................................................................... 15

BAB II KAJIAN TEORI ...................................................................................................................... 16

2.1 Pengertian Wilayah Pesisir ................................................................................................. 16

2.2 Teori Sustainable Coastal Development ............................................................................ 16

2.3 Teori Ecotourism ................................................................................................................ 17

2.4 Teori Perancangan Kota ..................................................................................................... 19

BAB III PROFIL KAWASAN PERANCANGAN ................................................................................... 23

3.1 Deliniasi Wilayah Studi........................................................................................................ 23

3.2 Kondisi Fisik Alamiah .......................................................................................................... 24

3.2.1 Topografi ................................................................................................................ 24

3.2.2 Litologi ................................................................................................................... 24

3.2.3 Klimatologi ............................................................................................................. 25

3.2.4 Kesesuaian Lahan .................................................................................................. 26

3.3 Kondisi Non Fisik................................................................................................................. 27

3.3.1 Kependudukan ....................................................................................................... 27

3.3.2 Perekonomian ........................................................................................................ 28

3.4 Kondisi Jaringan Prasarana ................................................................................................ 29

3.4.1 Aksesibilitas ............................................................................................................ 29

3.4.2 Persampahan ......................................................................................................... 30

3.4.3 Listrik ...................................................................................................................... 30

3.4.4 Air Bersih ................................................................................................................ 31

3.4.5 Sanitasi ................................................................................................................... 31

3.4.6 Drainase ................................................................................................................. 32

3.5 Kondisi Sarana .................................................................................................................... 33

iv

3.6 Kondisi Penggunaan Lahan ................................................................................................ 35

3.7 Kondisi Sistem Ruang Terbuka .......................................................................................... 36

3.7.1 Ruang Terbuka Hijau .............................................................................................. 36

3.7.2 Ruang Terbuka Non Hijau ...................................................................................... 36

3.8 Review Kebijakan ............................................................................................................... 37

3.9 Potensi .............................................................................................................................. 37

3.10 Permasalahan ..................................................................................................................... 39

BAB IV KONSEP PERANCANGAN KAWASAN ................................................................................. 41

4.1 Konsep Pengembangan Kawasan Bahari yang Berkelanjutan ......................................... 41

4.2 Konsep Sustainable Coastal Development ....................................................................... 44

4.3 Konsep Sustainable Coastal Development .......................................................................... 45

4.4 Justifikasi Konsep Wilayah Studi ....................................................................................... 46

4.5 Indikator Konsep Wilayah Studi ........................................................................................ 46

4.6 Best Practice Wilayah Studi ................................................................................................ 47

4.7 Penerapan Konsep Wilayah Studi ...................................................................................... 50

BAB V ANALISIS PERANCANGAN KAWASAN ................................................................................ 55

5.1 Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang ........................................................................... 55

5.1.1 Analisis Karakteristik Aktivitas dan Pengguna ...................................................... 55

5.1.2 Analisis Kebutuhan Ruang ..................................................................................... 58

5.1.3 Analisis Hubungan Antar Kelompok Aktivitas ...................................................... 63

5.1.4 Analisis Organisasi Ruang ...................................................................................... 63

5.2 Analisis Tapak ..................................................................................................................... 65

5.2.1 Analisis Konstelasi Wilayah .................................................................................... 65

5.2.2 Analisis Lingkungan .............................................................................................. 66

5.2.3 Analisis Topografi ................................................................................................. 68

5.2.4 Analisis Aksesibilitas ............................................................................................. 69

5.2.5 Analisis Kebisingan ................................................................................................ 70

5.2.6 Analisis Drainase .................................................................................................... 72

5.2.7 Analisis Vegetasi .................................................................................................... 73

5.2.8 Analisis View ........................................................................................................... 75

5.2.9 Analisis Arah Angin dan Lintasan Matahari ........................................................... 76

5.2.10 Zoning Kawasan ..................................................................................................... 77

5.3 Analisis Penyediaan Infrastruktur ...................................................................................... 78

5.3.1 Analisis Jaringan Air Bersih .................................................................................... 78

5.3.2 Analisis Pengelolaan Sampah ................................................................................ 79

5.3.3 Analisis Sanitasi ...................................................................................................... 79

5.3.4 Analisis Jaringan Listrik ......................................................................................... 80

5.4 Analisis Kriteria Terukur ..................................................................................................... 81

5.4.1 Koefisien Dasar Bangunan ..................................................................................... 81

5.4.2 Ketinggian Bangunan ............................................................................................ 82

5.4.3 Garis Sempadan Bangunan .................................................................................... 82

5.4.4 Jarak Antar Bangunan .......................................................................................... 86

5.5 Amplop Bangunan .............................................................................................................. 87

v

5.6 Analisis Kriteria Tak Terukur .............................................................................................. 89

5.6.1 Access .................................................................................................................... 89

5.6.2 Compatibility ......................................................................................................... 90

5.6.3 View ........................................................................................................................ 91

5.6.4 Identity ................................................................................................................... 93

5.6.5 Sense ..................................................................................................................... 94

5.6.6 Liveability ............................................................................................................... 95

5.7 Analisis Elemen Citra Kota ................................................................................................. 96

5.7.1 Path ....................................................................................................................... 96

5.7.2 Edge........................................................................................................................ 97

5.7.3 Landmark .............................................................................................................. 98

5.7.4 District ................................................................................................................... 99

5.7.5 Nodes ................................................................................................................... 100

5.8 Analisis Elemen Rancang Kota .......................................................................................... 101

5.8.1 Tata Guna Lahan ................................................................................................... 101

5.8.2 Bentuk dan Massa Bangunan .............................................................................. 102

5.8.3 Ruang Terbuka ..................................................................................................... 106

5.8.4 Sirkulasi dan Parkir ............................................................................................... 107

5.8.5 Penanda (Signage) ............................................................................................... 108

5.8.6 Jalur Pejalan Kaki ................................................................................................. 109

5.8.7 Aktivitas Pendukung ............................................................................................. 110

5.9 Analisis Elemen Estetika .....................................................................................................111

5.9.1 Porsi ........................................................................................................................111

5.9.2 Hirarki .................................................................................................................... 113

5.9.3 Balance .................................................................................................................. 114

5.9.4 Irama ..................................................................................................................... 115

BAB VI URBAN DESIGN GUIDE LINES ............................................................................................ 116

6.1 Peruntukan Kawasan ........................................................................................................ 116

6.2 Pola dan Tata Massa Bangunan ....................................................................................... 126

6.3 Fasilitas Skala Lingkungan ................................................................................................ 130

6.4 Pengaturan Street Furniture ............................................................................................ 140

6.5 Isometri ............................................................................................................................. 142

BAB VII MANAJEMEN PEMBANGUNAN KAWASAN .................................................................... 144

7.1 Logical Framework ........................................................................................................... 144

7.2 Konsep Manajeman .......................................................................................................... 148

7.2.1 Konsep Pengelolaan ............................................................................................ 148

7.2.2 Linier Responsibility .............................................................................................. 155

7.3 Project Network Planning.................................................................................................. 158

7.4 Analisis Menejemen Pembiayaan Pembangunan ............................................................ 160

7.4.1 Economic-Sosial Analysis ..................................................................................... 160

7.4.2 Analisis Kelayakan Sosial Ekonomi ...................................................................... 165

7.4.3 Financial Analysis ................................................................................................. 170

7.4.4 Analisis Kelayakan Finansial .................................................................................200

vi

BAB VIII PENUTUP ........................................................................................................................ 207

DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................................................ 208

vii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1 Struktur Masalah ........................................................................................................... 3

Gambar 1.2 Peta Administrasi Wilayah Studi ................................................................................. 10

Gambar 1.3 Peta Administrasi Kawasan Perancangan ................................................................... 12

Gambar 1.4 Kerangka Penelitian .................................................................................................... 14

Gambar 2.1 Konsep Eco-Tourism ................................................................................................... 18

Gambar 2.2 Kerangka Kerja Eco-Tourism ...................................................................................... 19

Gambar 2.3 Concept Plan 1971 ....................................................................................................... 20

Gambar 2.4 Concept Plan 1991 ....................................................................................................... 20

Gambar 2.5 Concept Plan 2001 ........................................................................................................ 21

Gambar 2.6 Kunci Fokus Concept Plan ........................................................................................... 21

Gambar 2.7 Marina Bay ................................................................................................................. 22

Gambar 2.8 Pulau Semakau .......................................................................................................... 22

Gambar 3.1 Peta Deliniasi Wilayah Studi, Kelurahan Mangunharjo .............................................. 23

Gambar 3.2 Peta Topografi Wilayah Studi ..................................................................................... 24

Gambar 3.3 Peta Jenis Tanah Wilayah Studi .................................................................................. 25

Gambar 3.4 Peta Klimatologi Wilayah Studi .................................................................................. 26

Gambar 3.5 Peta Kesesuaian Lahan Wilayah Studi ....................................................................... 27

Gambar 3.6 Piramida Penduduk Kelurahan Mangunharjo ........................................................... 28

Gambar 3.7 Persentase Jumlah Penduduk Menurut Mata Pencaharian Kelurahan

Mangunharjo .............................................................................................................. 29

Gambar 3.8 Aksesibilitas Jalan Laut Mangunharjo ....................................................................... 30

Gambar 3.9 Persampahan di Sekitar Wilayah Studi ...................................................................... 30

Gambar 3.10 Jaringan Listrik di Sekitar Wilayah Studi ................................................................... 31

Gambar 3.11 Sumber Air Bersih di Permukiman Sekitar Kawasan Perancangan ........................... 31

Gambar 3.12 Kamar Mandi di Salah Satu Rumah Sekitar Kawasan Perancangan ........................ 32

Gambar 3.13 Drainase di Permukiman Sekitar Kawasn Perancangan .......................................... 32

Gambar 3.14 Pasar Mangkang di Sekitar Wilayah Studi ................................................................ 33

Gambar 3.15 Sarana Pendidikan di Sekitar Wilayah Studi ............................................................. 34

Gambar 3.16 Masjid di Sekitar Wilayah Studi ................................................................................. 34

Gambar 3.17 Peta Deliniasi Wilayah Studi, Kelurahan Mangunharjo ............................................ 35

Gambar 3.18 Area Tambak di Wilayah Studi .................................................................................. 35

Gambar 3.19 Tanaman Mangrove di Wilayah Studi ....................................................................... 36

Gambar 3.20 Lapangan di Wilayah Studi ....................................................................................... 37

Gambar 3.21 Peta Potensi Wilayah Studi ....................................................................................... 39

Gambar 3.22 Peta Masalah Wilayah Studi ..................................................................................... 40

Gambar 4.1 Bagan Konsep Makro.................................................................................................. 41

Gambar 4.2 Bagan Konsep Meso ................................................................................................... 42

Gambar 4.3 Bagan Konsep Mikro .................................................................................................. 43

Gambar 4.4 Avani Sepang Goldcoast Resort .................................................................................. 47

Gambar 4.5 Sepeda untuk Mobilisasi Pengunjung di Avani Sepang Goldcoast Resort ................ 48

Gambar 4.6 Papua Paradise Eco Resort, Raja Ampat ..................................................................... 48

viii

Gambar 4.7 Penginapan di Atas Air, Taman Wisata Alam Angle Kapuk ....................................... 49

Gambar 4.8 Jalan Setapak, Taman Wisata Alam Angke Kapuk .................................................... 50

Gambar 4.9 Contoh Konsep Floating Cottage di Thailand dan Fiji ................................................ 52

Gambar 4.10 Penerapan Konsep Walkable dan Non-Motorize pada Kawasan Terapung ............ 53

Gambar 4.11 Penerapan Konsep Mangunharjo Mangrove Resort pada Kawasan Terapung ........ 54

Gambar 5.1 Hubungan Antar Kelompok Aktivitas ......................................................................... 63

Gambar 5.2 Organisasi ruang ......................................................................................................... 64

Gambar 5.3 Zoning Kawasan ......................................................................................................... 77

Gambar 5.4 Amplop Bangunan ...................................................................................................... 88

Gambar 7.1 Network Planning Analysis Mangunharjo Mangrove Resort .................................... 160

ix

DAFTAR TABEL

Tabel I.1 Skoring Pemilihan wilayah ................................................................................................. 6

Tabel V.2 Carrying Capacity ............................................................................................................. 54

Tabel V.3 Kebutuhan Ruang........................................................................................................... 55

Tabel V.4 Konstelasi Kawasan Perancangan ................................................................................. 62

Tabel V.5 Analisis Lingkungan ....................................................................................................... 66

Tabel V.6 Analisis Topografi .......................................................................................................... 68

Tabel V.7 Analisis Aksesibilitas ....................................................................................................... 69

Tabel V.8 Analisis Kebisingan ......................................................................................................... 70

Tabel V.9 Analisis Drainase ............................................................................................................ 72

Tabel V.10 Analisis Vegetasi ........................................................................................................... 73

Tabel V.11 Analisis View .................................................................................................................. 75

Tabel V.12 Analisis Arah Angin dan Lintasan Matahari ................................................................. 76

Tabel V.13 Kebutuhan air bersih ..................................................................................................... 78

Tabel V.14 Jumlah Septic Tank yang dibutuhkan kawasan perancangan ..................................... 80

Tabel V.15 Kebutuhan daya listrik .................................................................................................. 81

Tabel V.16 Perhitungan KDB Kawasan Perancangan .................................................................... 81

Tabel V.17 Perhitungan Ketinggian bangunan kawasan perancangan......................................... 82

Tabel V.18 Lebar pada jalan lingkungan dan lingkungan .............................................................. 82

Tabel V.19 Analisis Jarak Sempadan Pada Jalan Lokal dan Lingkungan ....................................... 83

Tabel V.20 Lebar Jalan Lingkungan dan Setapak .......................................................................... 83

Tabel V.21 Analisis Jarak Sempadan pada Jalan Lingkungan dan Setapak ................................... 84

Tabel V.22 Lebar Jalan setapak dan Setapak ................................................................................. 85

Tabel V.23 Analisis Jarak Sempadan pada Jalan setapak dan Setapak......................................... 85

Tabel V.24 Jarak antar bangunan kawasan perancangan ........................................................... 86

Tabel V.25 Ringkasan perhitungan analisis kriteria terukur .......................................................... 87

Tabel V.26 Access ............................................................................................................................ 89

Tabel V.27 Compatibility ................................................................................................................. 90

Tabel V.28 View .............................................................................................................................. 91

Tabel V.29 Identity .......................................................................................................................... 93

Tabel V.30 Sense ............................................................................................................................. 94

Tabel V.31 Liveability ....................................................................................................................... 95

Tabel V.32 Path ............................................................................................................................... 96

Tabel V.33 Edge ............................................................................................................................... 97

Tabel V.34 Landmark ...................................................................................................................... 98

Tabel V.35 District ........................................................................................................................... 99

Tabel V.36 Nodes .......................................................................................................................... 100

Tabel V.37 Tata Guna Lahan .......................................................................................................... 101

Tabel V.38 Bentuk dan Masa Bangunan ...................................................................................... 102

Tabel V.39 Ruang Terbuka ........................................................................................................... 106

Tabel V.40 Sirkulasi dan Parkir ..................................................................................................... 107

Tabel V.41 Penanda (Signage) ...................................................................................................... 108

x

Tabel V.42 Jalur Pejalan Kaki ........................................................................................................ 109

Tabel V.43 Aktivitas Pendukung ................................................................................................... 110

Tabel V.44 Porsi .............................................................................................................................. 111

Tabel V.45 Hirarki .......................................................................................................................... 113

Tabel V.46 Balance ......................................................................................................................... 114

Tabel V.47 Irama ............................................................................................................................. 115

Tabel VI.1 Karakteristik aktivitas dan pengguna .......................................................................... 116

Tabel VI.2 Pola dan tata massa bangunan .................................................................................. 126

Tabel VI.3 Fasilitas skala lingkungan ........................................................................................... 130

Tabel VI.4 Pengaturan street furniture ....................................................................................... 140

Tabel VII.1 Logical Framework Kawasan Pariwisata Mangunharjo Mangrove Resort ................. 144

Tabel VII. 2 Konsep Pengelolaan BOT ............................................................................................152

Tabel VII. 3 Linier Responsibility dengan Konsep BOT ................................................................. 155

Tabel VII.4 Project Network dengan Konsep BOT ........................................................................ 158

Tabel VII.5 Social-Economic Cost..................................................................................................... 161

Tabel VII. 6 Social-Economic Benefit .............................................................................................. 162

Tabel VII. 7 Cash Flow Social Economic Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ..................... 165

Tabel VII.8 Cash Flow Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ................................................ 168

Tabel VII.9 NPV dan BCR Social Economic Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ................ 168

Tabel VII.10 Asumsi Cost Pra Kontruksi ........................................................................................ 170

Tabel VII.11 Asumsi penyediaan resort besar ................................................................................. 171

Tabel VII.12 Asumsi penyediaan resort sedang .............................................................................173

Tabel VII.13 Asumsi penyediaan resort kecil ..................................................................................175

Tabel VII.14 Asumsi penyediaan musholla .................................................................................... 176

Tabel VII.15 Asumsi penyediaan toilet umum ............................................................................... 178

Tabel VII.16 Asumsi penyediaan bakery, coffee shop, ice cream, kedai mie ................................. 179

Tabel VII.17 Asumsi penyediaan spa center .................................................................................. 180

Tabel VII.18 Asumsi penyediaan bakery, ice cream shop (dalam) ................................................. 181

Tabel VII.19 Asumsi penyediaan pos keamanan ........................................................................... 182

Tabel VII.20 Asumsi penyediaan gedung sewa sepeda ............................................................... 183

Tabel VII.22 Asumsi penyediaan front office dan information centre .......................................... 184

Tabel VII.22 Asumsi penyediaan klinik .......................................................................................... 185

Tabel VII.23 Asumsi penyediaan dermaga dalam ......................................................................... 186

Tabel VII.24 Asumsi penyediaan dermaga luar............................................................................. 186

Tabel VII.25 Asumsi penyediaan IPAL ........................................................................................... 187

Tabel VII.26 Asumsi penyediaan persampahan ............................................................................ 187

Tabel VII.27 Asumsi penyediaan topelebaran jalan ...................................................................... 187

Tabel VII.28 Asumsi penyediaan parkir ......................................................................................... 188

Tabel VII.29 Asumsi penyediaan jalan kayu .................................................................................. 189

Tabel VII.30 Asumsi penyediaan taman dalam penginapan ........................................................ 190

Tabel VII.31 Asumsi penyediaan pipa air bersih ............................................................................ 190

Tabel VII.32 Asumsi penyediaan kabel listrik ................................................................................. 191

Tabel VII.33 Asumsi penyediaan landmark .................................................................................... 191

xi

Tabel VII.34 Asumsi penyediaan mangrove .................................................................................. 191

Tabel VII.35 Asumsi penyediaan pemadam api ............................................................................. 191

Tabel VII.36 Asumsi penyediaan alat kebersihan ......................................................................... 192

Tabel VII.37 Asumsi pengadaan tukang ........................................................................................ 192

Tabel VII.38 Asumsi pasca kontruksi ............................................................................................ 192

Tabel VII.39 Analisis finansial cost ................................................................................................. 195

Tabel VII.40 Analisi finansial benefit ............................................................................................. 196

Tabel VII.41 Benefit Flow Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ............................200

Tabel VII.42 Cost Flow Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ................................ 202

Tabel VII.43 NPV dan BCR Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ......................... 205

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Sumber daya pesisir dan lautan memiliki arti penting bagi pembangunan nasional, baik

dilihat dari aspek ekonomi, aspek ekologis, aspek pertahanan dan keamanan, serta aspek

pendidikan dan pelatihan. Berbagai potensi dan kekayaan sumber daya alam dapat

dimanfaatkan oleh manusia dan makhluk hidup lainnya. Di sisi lain, terdapat beberapa

permasalahan yang ditemukan di kawasan pesisir antara lain kemiskinan kawasan pesisir,

eksploitasi sumber daya alam tanpa memperhatikan kelestarian lingkungan, dan rendahnya

kesadaran mengenai arti penting pengelolaan sumber daya di kawasan pesisir.

Kondisi tersebut juga terjadi di kawasan pesisir Kota Semarang, khususnya di Kelurahan

Mangunharjo, Kecamatan Tugu. Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu, Kota Semarang

memiliki berbagai permasalahan akibat pembangunan dan pencemaran. Kondisi tersebut

memberikan dampak terhadap budidaya tambak di kawasan pesisir Kelurahan Mangunharjo.

Pendapatan masyarakat pembudidaya tambak semakin menurun akibat adanya pencemaran

(Dinas Kelautan dan Perikanan Jawa Tengah, 2009). Untuk mengembangkan ekonomi lokal

Kecamatan Tugu seharusnya dilakukan pengembangan kawasan bahari tepadu dengan tetap

memperhatikan peruntukan kawasan dalam RTRW Kota Semarang yaitu sebagai kawasan

pariwisata.

Dalam mengembangkan potensi dan mengatasi permasalahan kawasan pesisir

Kelurahan Mangunharjo, maka diperlukan penerapan konsep Sustainable Coastal

Development yang berbasis pada teori Neighbourhood Unit. Konsep Sustainable Coastal

Development mengandung beberapa aspek yang menjadi indikator ketercapaian konsep

tersebut anara lain, aspek housing, recreation, transportation, community, dan economy.

Pada kawasan perancangan pesisir Kelurahan Mangunharjo, akan dikembangkan konsep

Mangunharjo Mangroves Resort yang menekankan pada aspek ekonomi dan transportasi.

Aspek ekonomi terkait dengan penyediaan resort bagi pengunjung kawasan pesisir

Kecamatan Tugu yang nantinya akan dikembangkan sebagai kawasan wisata mangrove.

Penyediaan resort direncanakan pada bagian belakang pada kawasan perancangan dan

terbagi menjadi 3 resort dengan kelas yang berbeda. Aspek transportasi terkait dengan

penyediaan lahan parkir, kawasan walkable dan penyediaan dermaga. Lahan parkir akan

diletakkan pada bagian depan dari kawasan pariwisata Kecamatan Tugu. Lahan parkir

komunal akan dihubungkan dengan dermaga, kawasan perdagangan dan jasa, information

center serta front office dari mangrove resort. Penyediaan parkir komunal ini akan

mendukung konsep walkable dan non-motorize di kawasan perancangan. Dengan konsep

Mangunharjo Mangrove Resort, diharapkan kawasan pesisir Kecamatan Tugu dapat

berkembang sebagai kawasan bahari terpadu yang dapat meningkatkan ekonomi lokal

kawasan tersebut maupun Kota Semarang melalui aktivitas pariwisata.

2

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan struktur masalah wilayah studi, wilayah studi memiliki isu permasalahan

utama yaitu terhambatnya pereknomian masyarakat di Kelurahan Mangunharjo. Hal ini

dilihat dari belum adanya prioritas dari pemerintah dalam pengembangan kawasan pesisir

sehingga berdampak pada tidak adanya tempat pengumpulan sampah, pengelolaan

drainase yang buruk, dan kurangnya kontrol dari pemerintah terhadap alih fungsi lahan.

Tidak adanya tempat pengumpulan sampah menyebabkan masyarakat membuang sampah

ke sungai, sehingga mengakibatkan terjadinya pendangkalan sungai. Pengelolaan drainase

yang buruk dilihat dari lebar drainase yang sebesar kurang dari 1 meter dan drainase yang

tertimbun sampah, sehingga pada musim hujan drainase tidak dapat menampung air.

Dengan adanya drainase yang tidak dapat menampung air pada saat musim hujan dan sungai

yang mengalami pendangkalan menyebabkan banjir yang kemudian dapat menghambat

aktivitas ekonomi masyarakat sehingga produktifitas masyarakat menurun.

Sedangkan kurangnya kontrol terhadap alih fungsi lahan menyebabkan terjadinya

peningkatan alih fungsi hutan mangrove menjadi area tambak sehingga komposisi antara

hutan mangrove dan tambak tidak seimbang dapat mengakibatkan meningkatnya tingkat

abrasi yang pada akhirnya akan menyebabkan hasil produk tambak menurun. Sehingga

dengan hasil produk tambak menurun dan produktifitas masyarakat menurun menyebabkan

terhambatnya perekonomian masyarakat di Kelurahan Mangunharjo. Terhambatnya

perekonomian masyarakat di Kelurahan Mangunharjo dapat mengakibatkan rendahnya

pendapatan masyarakat dan terbatasnya masyarakat dalam memperoleh kualitas hidup yang

baik, sehingga jika hal tersebut dibiarkan akan mengakibatkan dampak yang lebih luas yaitu

rendahnya kesejahteraan hidup masyarakat pesisir.

Berdasarkan masalah-masalah tersebut maka diangkatlah konsep Mangunharjo Mangrove

Resort yang menekankan pada indikator economy dan transportation dimana dengan

indikator economy berupa pengembangan resort, perdagangan dan jasa, serta parkir

diharapkan dapat memberikan lapangan kerja baru bagi masyarakat sekitar sehingga dapat

meningkatkan tingkat perekonomian dan daya beli masyarakat disekitar kawasan

perancangan. Indikator transportation berupa parkir, dermaga perahu antar kawasan dan

jalur sepeda antar kawasan diharapakan dapat memberikan aksesibilitas dan mobilitas yang

baik bagi kawasan perancangan maupun kawasan disekitarnya. Dengan pemikiran tersebut,

maka konsep Mangunharjo Mangrove Resort dirasa cocok untuk diterapkan di kawasan

perancangan karena mampu menjawab isu-isu permasalahan yang terdapat di kawasan

perancangan. Berikut struktur masalah pada kawasan perancangan.

3

Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015

Gambar 1.1

Struktur Masalah

Belum Adanya Prioritas Pengembangan Kawasan Pesisir

Tidak Adanya Tempat

Pengumpulan Sampah

Sampah Dibuang ke

Sungai

Drainase Tidak Mampu

Menampung Air Hujan

Rendahnya Tingkat Perekonomian Masyarakat di Kawasan Perancangan

Kurangnya Kontrol

Terhadap Alih Fungsi

Lahan

Terhambatnya Aktivitas

Masyarakat

Rendahnya Kesejahteraan Hidup Masyarakat Pesisir

Pengelolaan Drainase

yang Buruk

Terjadi Pendangkalan

Sungai

Banjir

Produktivitas

Masyarakat Menurun

Pendapatan Masyarakat

Rendah Keterbatasan Masyarakat dalam

Memperoleh Kualitas Hidup Yang Baik

Alih Fungsi Hutan

Mangrove Menjadi

Tambak

Tingginya Tingkat Abrasi

Tidak Seimbangnya

Lahan Mangrove dan

Tambak

Produksi Tambak

Menurun

4

1.3 Tujuan dan Sasaran

1.3.1 Tujuan

Tujuan dari studio perancangan ini adalah untuk mendesain dan menyusun

manajemen pembangunan kawasan pariwisata pesisir Kecamatan Tugu khususnya di

Kelurahan Mangunharjo dengan konsep Mangunharjo Mangrove Resort berdasarkan 2

aspek, yaitu transportation dan economy

1.3.2 Sasaran

Dalam mencapai tujuan dari studio perancangan dan manajemen pembangunan ini,

maka sasaran-sasaran yang akan dicapai antara lain :

Melakukan justifikasi dan deliniasi kawasan perancangan.

Mengidentifikasi potensi dan permasalahan kawasan perancangan sehingga

dapat melakukan problem solving di kawasan perancangan.

Menentukan dan menyusun konsep perancangan.

Melakukan analisis aktivitas dan analisis perhitungan kebutuhan ruang, analisis

tapak, analis kriteria terukur, analisis kriteria tak terukur, analisis elemen

perancangan kota, analisis elemen citra kota, analisis elemen estetika, analisis

tapak meliputi analisis konstelasi wilayah dan analisis fisik dan non fisik ruang

pada wilayah studi.

Melakukan desain kawasan perancangan dalam bentuk site plan.

Melakukan desain kawasan perancangan dalam bentuk Urban Design Guidelines

(UDGL).

Menyusun analisis manajemen pembangunan yang terdiri dari analisis manajemen

pengelolaan pembangunan dan analisis manajemen pembiayaan.

1.4 Ruang Lingkup

1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah

1.4.1.1 Justifikasi Pemilihan Wilayah Studi

a. Makro

Kota Semarang merupakan ibukota Provinsi Jawa Tengah sekaligus kota

metropolitan terbesar kelima di Indonesia. Kota Semarang memiliki posisi

geografi yang sangat strategis karena berada pada jalur lalu lintas ekonomi

Pulau Jawa dan merupakan koridor pembangunan Jawa Tengah yang terdiri

dari empat simpul pintu gerbang yakni koridor pantai utara, koridor selatan

ke arah kota-kota dinamis seperti Kabupaten Magelang, Surakarta yang

dikenal dengan koridor Merapi-Merbabu, koridor timur ke arah Kabupaten

Demak/Grobogan dan barat menuju Kabupaten Kendal. Dalam

perkembangan dan pertumbuhan Jawa Tengah, Semarang sangat berperan

terutama dengan adanya pelabuhan, jaringan transportasi darat (jalur kereta

api dan jalan) serta transportasi udara yang merupakan potensi bagi simpul

transportasi regional Jawa Tengah dan kota transit regional Jawa Tengah.

Sebagai ibu kota provinsi, Kota Semarang juga berperan sebagai pusat

pertumbuhan ekonomi di Jawa Tengah. Kota Semarang merupakan bagian

dari Kawasan Kedungsepur yang direncanakan sebagai pusat pertumbuhan

nasional. Kota Semarang memiliki pelabuhan besar yaitu Pelabuhan Tanjung

5

Emas yang yang menjadi gerbang untuk sektor ekonomi. Akan tetapi dari

berbagai potensi yang ada tersebut Kota Semarang juga memiliki beberapa

permasalahan sektor ekonomi, sosial dan lingkungan yang saling berkaitan.

Salah satu permasalahan yang terjadi di Kota Semarang adalah masalah

lingkungan yang diakibatkan masalah infrastruktur. Permasalahan

infrastruktur tersebut misalnya terbatasnya penyediaan air bersih oleh

pemerintah sehingga dalam pemenuhan kebutuhan air bersih, warga

melakukan pengambilan air dalam tanah yang dapat mendorong terjadinya

penurunan tanah di pesisir. Selain itu sistem pengelolaan sampah yang tidak

dilakukan dengan optimal menyebabkan tumpukan sampah dan

menyebabkan saluran drainase tersumbat sehingga tidak dapat berfungsi

maksimal. Adanya penurunan tanah dan permasalahan drainase yang

diakibatkan permasalahan infrastruktur tersebut menyebabkan masalah

lingkungan lain seperti rob dan banjir yang mengganggu kualitas hidup dan

lingkungan masyarakat Kota Semarang.

Selain masalah infrastruktur juga terdapat permasalahan sosial berasal

dari kualitas sumber daya manusia masyarakat yang diakibatkan oleh

rendahnya tingkat pendidikan masyarakat, yang memberikan pengaruh

terhadap sektor ekonomi yaitu rendahnya pendapatan masyarakat.

Rendahnya pendapatan masyarakat ini juga dipengaruhi karena produksi

ikan di pesisir Kota Semarang yang menurun karena berbagai faktor, salah

satunya berkurangnya lahan tambak karena abrasi pantai dan berkurangnya

tanaman pelindung pantai. Perancangan kawasan pesisir yang tepat akan

dapat menyelasaikan berbagai permasalahan di pesisir Kota Semarang.

Permasalahan ekonomi, sosial dan lingkungan tersebut salah satunya dapat

diselesaikan dengan penataan kawasan pesisir Kota Semarang yang

berkelanjutan.

b. Meso

Lokasi studi terletak pada kawasan pesisir Kota Semarang. Kawasan

pesisir Kota Semarang sendiri terbagi menjadi empat bagian kecamatan yaitu

Kecamatan Tugu, Kecamatan Semarang Barat, Kecamatan Semarang Utara

dan Kecamatan Genuk. Kawasan pesisir Kota Semarang ini memiliki cukup

banyak permasalahan yang perlu diatasi. Menurut Perda Kota Semarang No

14 tahun 2011, kawasan pesisir Kota Semarang yang termasuk dalam BWK III

(Kecamatan Semarang Barat dan Semarang Utara), BWK IV (Kecamatan

Genuk), dan BWK X (Kecamatan Tugu). Menurut Perda, keempat Kecamatan

tersebut diperuntukan sebagai kawasan garis pantai yang berpotensi untuk

pengembangan rekreasi, ekonomi perikanan, dan kehidupan nelayan. Tidak

hanya itu, khusus untuk Kecamatan Tugu dan Genuk diperuntukan sebagai

kawasan peruntukan industri yang didukung oleh sarana prasarana yang

memadai dan dilalui oleh jalur Pantura.

6

Tabel I.1

Skoring Pemilihan Wilayah

INDIKATOR SUB-

INDIKATOR TUGU

SEMARANG

BARAT

SEMARANG

UTARA GENUK SKOR

SKOR

SKOR

TUGU

SKOR

SEMARANG

BARAT

SKOR

SEMARANG

UTARA

SKOR

GENUK

Economy

Angka

Pengangguran 3 5 4 2 0,012 0,036 0,060 0,048 0,024

Penduduk Pra

Sejahtera 5 3 4 2 0,038 0,190 0,114 0,152 0,076

Terbatasnya

Pelayanan

Fasilitas

Koperasi

5 1 3 4 0,017 0,085 0,017 0,051 0,068

Adanya

Pengolahan

Perikanan

5 1 2 1 0,102 0,510 0,102 0,204 0,102

Adanya

Pelayanan

Fasilitas

Pemasaran

Hasil Tangkap

3 1 5 2 0,087 0,261 0,087 0,435 0,174

Adanya

Masyarakat

Bertambak

5 2 1 1 0,048 0,240 0,096 0,048 0,048

Adanya

Masyarakat

Nelayan

5 1 4 1 0,065 0,325 0,065 0,260 0,065

Memiliki Areal

Pertambakan 5 1 1 1 0,054 0,270 0,054 0,054 0,054

Housing

Kepadatan

Penduduk 1 1 2 1 0,078 0,078 0,078 0,156 0,078

Terbatasnya

Pelayanan

Fasilitas SD

5 4 4 4 0,018 0,090 0,072 0,072 0,072

Terbatasnya

Pelayanan

Fasilitas

Kesehatan

Puskesmas

1 1 1 1 0,013 0,013 0,013 0,013 0,013

Pelayanan

Fasilitas MCK

Masih Belum

Memenuhi

Sebagian Besar

Masyarakat

5 3 5 2 0,088 0,440 0,264 0,440 0,176

Ada Abrasi 5 3 5 5 0,082 0,410 0,246 0,410 0,410

Rob 2 4 5 4 0,100 0,200 0,400 0,500 0,400

Lahan Kosong 5 5 3 2 0,039 0,195 0,195 0,117 0,078

Transportation

Terbatasnya

Pelayanan

Fasilitas

Pendaratan

Ikan

5 5 1 5 0,009 0,045 0,045 0,009 0,045

Kemudahan

Akses ke Pusat

Perekonomian

4 5 5 4 0,015 0,060 0,075 0,075 0,060

Jalan Sebagian 5 3 2 1 0,024 0,120 0,072 0,048 0,024

7

INDIKATOR SUB-

INDIKATOR TUGU

SEMARANG

BARAT

SEMARANG

UTARA GENUK SKOR

SKOR

SKOR

TUGU

SKOR

SEMARANG

BARAT

SKOR

SEMARANG

UTARA

SKOR

GENUK

Besar Rusak

Recreation

Terdapat

Pantai

Berhutan

Mangrove

5 3 1 3 0,034 0,170 0,102 0,034 0,102

Community

Terbatasnya

Pelayanan

Fasilitas

Kelembagaan

Masyarakat

2 2 2 2 0,019 0,038 0,038 0,038 0,038

Terbatasnya

Pelayanan

Fasilitas

Pelatihan

Keterampilan

4 4 4 4 0,058 0,232 0,232 0,232 0,232

JUMLAH 4,008 2,427 3,396 2,339

Sumber: Hasil Analisis Kelas A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015

Salah satu permasalahan yang ada pada kawasan pesisir Kota Semarang

ialah pada bagian infrastrukturnya seperti pengelolaan sampah yang buruk

serta kurangnya infrastruktur persampahan, sehingga banyak ditemukan

sampah yang menumpuk dan dibuang pada saluran drainase maupun di

lahan kosong secara sembarangan. Tidak hanya masalah persampahan, air

juga menjadi salah satu permasalahan yang ada di kawasan pesisir Kota

Semarang karena banyak masyarakat pada kawasan pesisir Kota Semarang

tidak membatasi pengambilan air tanah yang dapat menyebabkan

penurunan tanah. Banyak kawasan pesisir Kota Semarang juga sering

menebang tanaman mangrove yang dapat menyebabkan abrasi pantai yang

pada akhirnya dapat menyebabkan rob dan banjir. Tidak hanya masalah

infrastruktur, masyarakat yang memiliki tingkat pendidikan rendah

berdampak pada banyaknya penduduk yang miskin dan berpenghasilan

rendah. Kedua masalah yang telah disebutkan seperti rob dan banjir serta

penduduk miskin menyebabkan kawasan yang kumuh. Kawasan pesisir Kota

Semarang yang tergolong kumuh juga menyebabkan kawasan dengan

kualitas hidup yang rendah.

Berdasarkan rencana tata ruang Kota Semarang, mayoritas wilayah pesisir

diarahakan pengembangannya sebagai lahan tambak dan industri. Dari segi

kependudukan, mayoritas penduduk juga bergantung pada banyaknya lahan

tambak yang ada. Hal ini dapat diketahui dari banyaknya penduduk yang

bermatapencaharian sebagai nelayan dan petani tambak. Selain itu, terdapat

industri pendukung kegiatan pesisir yang dilakukan penduduk seperti adanya

pengolahan ikan berupa kegiatan pengasapan ikan dan pelelangan ikan.

Terlepas dari potensi yang dapat menjadi dasar pengembangan wilayah,

untuk kawasan pesisir juga terdapat permasalahan yang dapat mengganggu

kegiatan masyarakat. Masalah yang biasa timbul adalah adanya potensi

8

terbentuknya permukiman kumuh. Hal ini biasanya terjadi akibat kurangnya

penanganan terhadap sarana dan prasarana yang ada, seperti sarana

persampahan dan jaringan drainase yang tidak terkelola dengan baik.

Permasalahan sampah dan drainase yang buruk dapat berpotensi

menyebabkan banjir. Masalah rob juga menjadi masalah tersendiri bagi

wilayah pesisir Kota Semarang. Pada umumnya, masalah rob terjadi akibat

tingginya sedimentasi laut, penurunan permukaan tanah dan abrasi pantai

yang terjadi akibat kurangnya penanangan terhadap pohon mangrove.

Aksesibilitas peduduk juga terganggu akibat persentase jalan rusak yang

cukup tinggi, contohnya di Kecamatan Tugu yang mempunyai persentase

jalan rusak mencapai 34,6%. Dari segi non fisik, masalah kemiskinan sering

terjadi dengan rata-rata penduduk miskin sebesar 9,7%. Masalah kemiskinan

terjadi akibat rendahnya tingkat pendidikan penduduk yang rendah yang

berlanjut pada rendahnya tingkat pendapatan. Dengan demikian, diperlukan

penataan kawasan pesisir yang berkelanjutan untuk mengatasi masalah –

masalah tersebut.

c. Mikro

Bahari merupakan suatu kawasan pantai yang memiliki sektor perikanan

dan kelautan, sektor pariwisata, sektor perhubungan laut sebagai sektor

unggulan dan sektor cipta karya melalui penataan lingkungan dan

perumahan dengan wujud bantuan dari masyarakat, pengusaha serta peran

pemerintah. Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Purworejo Nomor 11

Tahun 2004 tentang Kawasan Bahari Terpadu, kawasan bahari terpadu (KBT)

adalah wilayah peralihan interaksi antara ekosistem darat dan laut melupti

sumber daya pantai yangg terdiri dari sumber daya hayati dan non hayati.

Dalam perspektif keruangan, kawasan bahari yang berkaitan dengan

infrastruktur menjadi faktor penting yang berpengaruh besar dalam

perkembangan suatu kawasan. Permasalahan persampahan dan sanitasi di

kawasan bahari Kota Semarang berbanding lurus dengan peningkatan

jumlah penduduk yang terkena penyakit dan peningkatan frekuensi banjir di

kawasan bahari Kota Semarang atau pada titik-titik kawasan bahari tertentu

yang memiliki sungai yang sempit dan banyak ditumpuki sampah.

Kawasan bahari Kota Semarang memiliki peran penting dalam penggerak

perekonomian dengan adanya Pelabuahan Kota Semarang yaitu Pelabuhan

Tanjung Emas. Selain itu, kawasan bahari Kota Semarang juga memiliki

potensi pariwisata yang besar seperti wisata mangrove dan pemancingan.

Namun, hal ini tidak didukung dengan infrastruktur serta sarana dan

prasarana yang menunjang potensi pariwisata di kawasan bahari Kota

Semarang. Hal inilah yang menyebabkan terhambatnya pengembangaan

pariwisata di kawasan bahari Kelurahan Mangunharjo.

Acuan utama dalam proses mendesain Mangunharjo Mangrove Resort

adalah isu utama di Kelurahan Mangunharjo yaitu terhambatnya

perekonomian masyarakat di Mangunharjo. Berdasarkan RTRW dan RDTR

9

Kota Semarang Tahun 2011 – 2031, wilayah studi termasuk kedalam BWK X

yang difungsikan sebagai pengembangan industri (Wijayakusuma),

permukiman berkepadatan sedang yakni memiliki sarana prasarana 40% dari

keseluruhan luas lahan, pendidikan, pertanian, perikanan tangkap,

pengembangan budidaya perikanan, pengolahan perikanan dan

pengembangan wisata bahari. Berdasarkan rencana pola ruang Kota

Semarang tahun 2011-2031, wilayah studi deperuntukan sebagai kawasan

pariwisata dan permukiman. Selain itu, wilayah studi juga merupakan

kawasan sempadan pantai dan berhutan bakau/mangrove.

Dengan adanya fungsi tersebut dalam RTRW dan RDTR Kota Semarang

Tahun 2011 – 2031 maka diperlukan infrasturktur yang dapat menunjang

aktivitas kawasan bahari sehingga dapat meningkatkan perekonomian

masyarakat di Kelurahan Mangunharjo melalui pengembangan pariwisata.

Jadi diperlukan data-data mendukung yang mencerminkan kondisi dan

karakteristik pariwisata di wilayah studi agar dapat mengahasilkan output

perancangan dan manajemen pambangunan yang mampu

mengembangakan wilayah bahari.

1.4.1.2 Deliniasi Wilayah Studi

a. Makro

Kota Semarang merupakan salah satu kota yang berada di kawasan

pesisir utara Jawa. Dengan luasan wilayah 373 km2. Kota Semarang terbagi

atas 16 kecamatan.

10

Sumber : Bappeda Kota Semarang, 2011

Gambar 1.2

Peta Administrasi Kota Semarang

Batas-batas administrasi Kota Semarang adalah sebagai berikut:

Sebelah Utara : Laut Jawa

Sebelah Selatan : Kabupaten Semarang

Sebelah Timur : Kendal

Sebelah Barat : Kabupaten Demak

b. Meso

Ruang lingkup wilayah studi yang akan dikaji dalam penataan kawasan

bahari terpadu melalui konsep Sustainable Coastal Development ini adalah

Kecamatan Tugu dengan luas 31,29 km2 dan Semarang Utara dengan luas

10,46 km2. Batas-batas administrasi kecamatan Tugu adalah sebagai berikut:


Sebelah Selatan : Kecamatan Ngaliyan

Sebelah Timur : Kecamatan Semarang Barat

Sebelah Barat : Kabupaten Kendal

11

Sedangkan batas-batas administrasi untuk Semarang Utara adalah

sebagai beikut:


Sebelah Selatan : Semarang Tengah

Sebelah Timur : Kecamatan Genuk dan Semarang Timur

Sebelah Barat : Kecamatan Semarang Barat

Sumber : Bappeda Jawa Tengah, 2010

Peta 1.3

Peta Administrasi Kecamatan Tugu dan Kecamatan Semarang Utara

12

c. Mikro

Ruang lingkup wilayah studi adalah 10,45 ha dan merupakan bagian

wilayah dari Kelurahan Mangunharjo. Sebagian besar wilayah studi mikro

(kawasan perancangan) merupakan lahan tambak dan mangrove. Kawasan

perancangan ini berada pada RW I Kelurahan Mangunharjo.

Sumber: Google Earth, 2015

Gambar 1.3

Peta Administrasi Kawasan Perancangan

Berikut ini adalah batas administrasi kawasan perancangan:

Sebelah Utara : Area Tambak

Sebelah Selatan : Jl. Laut Mangunharjo

Sebelah Barat : Area Tambak

Sebelah Timur : Jl. Laut Mangunharjo

13

1.4.2 Ruang Lingkup Materi

Ruang lingkup materi yang akan dibahas dalam laporan ini adalah sebagai berikut:

Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang

Analisis ini meliputi analisis aktivitas dan pengguna, analisis kebutuhan ruang,

analisis hubungan antar kelompok aktivitas dan analisis organisasi ruang.

Analisis Tapak

Hal-hal yang harus dianalisis dalam melakukan analisis tapak anatara lain analisis

konstelasi wilayah (analisis ini dilakukan untuk mengetahui keterkaitan antara

kawasan perancangan dengan lokasi disekitarnya), analisis lingkungan, analisis

topografi, analisis aksesibilitas, analisis view, analisis vegetasi, anlisis arah angin

dan lintasan matahari, analisis drainase, analisis kebisingan yang akan

menghasilkan rencana zoning suatu kawasan.

Analisis Penyediaan Infrastruktur

Analisis penyediaan infrastruktur terdiri dari analisis jaringan air bersih, jaringan

persampahan, jaringan sanitasi, dan jaringan listrik.

Analisis Kriteria Terukur

Analisis kriteria terukur digunakan untuk menganalisis KDB (Koefisien Dasar

Bangunan), ketinggian bangunan, GSB (Garis Sempadan Bangunan), dan jarak

antar bangunan.

Analisis Amplop Bangunan

Untuk menganalisis KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Ketinggian Bangunan)

dan GSB (Garis Sempadan Bangunan) yang merupakan standarisasi bangunan

didalam kawasan perancangan.

Analisis Kriteria Tak Terukur

Analisis kriteria tak terukur digunakan untuk menganalisis access, compability,

view, identity, sense, dan liveability yang terdapat pada kawasan perancangan.

Analisis Elemen-elemen Citra Kota

Analisis elemen-elemen citra kota digunakan untuk menganalisis elemen-elemen

citra kota seperti path, edge, landmark, district, dan node.

Analisis Elemen-elemen Perancangan Kota

Analisis elemen-elemen perancangan kota digunakan untuk menganlisis elemen-

elemen rancang kota seperti tata guna lahan, bentuk dan massa bangunan, ruang

terbuka, sirkulasi dan parkir, signage, jalur pejalan kaki, dan aktivitas penunjang.

Analisis Elemen-elemen Estetika

Analisis elemen estetika digunakan untuk menganalisis elemen-elemen estetika

seperti proporsi dan skala, hirarki, balance, dan irama.

Urban Design Guidelines (Panduan Rancang Kota)

Disusun dengan tujuan menjembatani hasil rancangan ke dalam suatu panduan

rancang yang spesifik yang berisi peruntukan kawasan, pola dan tata massa

bangunan, pengaturan fasilitas pendukung, pengaturan street furniture, dan

isonometri. Sifat UDGL ada 2 yakni prescriptive merupakan panduan untuk

memberikan ketentuan-ketentuan dan mencoba untuk membuat suatu

batasan/kerangka yang harus dipatuhi perancang sebagai limitasi dan

14

performance merupakan panduan yang menyediakan berbagai ukuran dan kriteria

untuk perancang dan bersifat tidak mengikat.

Manajemen Pengelolaan dan Pembiayaan Rancangan Desain

Untuk menstrukturkan tata kelola pengembangan kawasan perancangan serta

menyusun pembiayaan yang akan dikeluarkan selama proses pembangunan

maupun biaya operasional dan maintenance kawasan setelah selesai dibangun.

1.5 Kerangka Pikir Penelitian

Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015

Gambar 1.4

Kerangka Pikir Penelitian

Literatur Review

Site Plan

3D Perancangan Kawasan

Urban Design Guidelines

Logical Framework (Guidance Perancangan dan

Pembangunan Kawasan)

PEMBANGUNAN KAWASAN Manajemen Pengelolaan

Kawasan

Manajemen Pembiayaan

Kawasan

Analisis Aktivitas dan Kebutuhan

Ruang Analisis Penyediaan Infrastruktur

Analisis Elemen Perancangan Kota

Analisis Elemen Estetika

Analisis Elemen Citra Kota

Analisis Kriteria Tidak Terukur Zoning

Analisis Tapak

Analisis Kriteria Terukur

Amplop Bangunan

Analisis Perancangan Wilayah

Studi

Tema Kelas Literatur Review Best Practice

Isu Masalah

Deliniasi Wilayah Studi

Identifikasi Potensi dan

Permasalahan Wilayah Studi

Konsep Perancangan Best Practice

15

1.6 Sistematika Penulisan

Sistematika dari penulisan laporan studio perancangan dan pembangunan kota adalah

sebagai berikut:

BAB I PENDAHULUAN

Pada bab ini berisi latar belakang, rumusan masalah yang ada di wilayah studi, tujuan dan

sasaran dari penyusunan laporan studio perancangan dan pembangunan kota, ruang lingkup

wilayah dan ruang lingkup materi, kerangka pikir penelitian, dan sistematika penulisan.

BAB II KAJIAN TEORI

Bab ini membahas kajian teori mengenai pengertian wilayah pesisir, teori sustainable coastal

development, teori ecotourism, dan best practice.

BAB III PROFIL KAWASAN PERANCANGAN

Bab ini membahas mengenai deliniasi wilayah studi, kondisi fisik alamiah yang terdiri dari

topografi, litologi, klimatologi, dan kesesuaian lahan, kondisi non fisik yang terdiri dari

kependudukan dan perekonomian, kondisi jaringan prasarana dan sarana, kondisi

penggunaan lahan, kondisi sistem ruang terbuka, review tentang kebijakan dan potensi serta

masalah wilayah studi.

BAB IV KONSEP PERANCANGAN

Bab ini membahas mengenai konsep perancangan yang meliputi justifikasi konsep, indikator

konsep, best practice, dan penerapan konsep di wilayah studi.

BAB V ANALISIS PERANCANGAN KAWASAN

Bab ini membahas mengenai analisis aktivitas dan kebutuhan ruang, analisis tapak, analisis

penyediaan infrastruktur, analisis kriteria terukur, analisis amplop bangunan, analisis kriteria

tak terukur, analisis elemen-elemen citra kota, analisis elemen-elemen perancangan kota dan

analisis elemen estetika.

BAB VI URBAN DESIGN GUIDE LINES

Bab ini membahas mengenai peruntukan kawasan, pola dan tata massa bangunan,

pengaturan fasilitas pendukung, pengaturan street furniture, dan isonometri.

BAB VII MANAJEMEN PEMBANGUNAN KAWASAN

Bab ini membahas mengenai proses perencanaan, pengelolaan serta fisibilitas pembangunan

Mangunharjo Mangrove Resort.

BAB VIII PENUTUP

Bab ini berisikan kesimpulan dari analisis yang telah dilakukan.

16

BAB II

KAJIAN TEORI

2.1 Pengertian Wilayah Pesisir

Menurut Undang-Undang No 1 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang No

27 Tahun 2007 Tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil, Wilayah Pesisir

adalah daerah peralihan antara ekosistem darat dan laut yang dipengaruhi oleh perubahan di

darat dan laut. Karakteristik dari ekosistem pesisir adalah mempunyai beberapa jumlah

ekosistem yang berada di daerah pesisir. Contoh ekosistem lain yang ikut kedalam wilayah

ekosistem pesisir adalah ekosistem mangrove, ekosistem lamun (seagrass), dan ekosistem

terumbu karang.

Menurut Sain dan Krecth, Pengelolaan Pesisir Terpadu (P2T) adalah proses yang dinamis

yang berjalan secara terus menerus, dalam membuat keputusan-keputusan tentang

pemanfaatan, pembangunan dan perlindungan wilayah dan sumberdaya pesisir dan lautan.

Bagian penting dalam pengelolaan terpadu adalah perancangan proses kelembagaan untuk

mencapai harmonisasi dalam cara yang dapat diterima secara politis.

Pengelolaan Pesisir Secara Berkelanjutan adalah suatu kegiatan dikatakan keberlanjutan,

apabila kegiatan pembangunan secara ekonomis, ekologis dan sosial politik bersifat

berkelanjutan. Berkelanjutan secara ekonomi berarti bahwa suatu kegiatan pembangunan

harus dapat membuahkan pertumbuhan ekonomi, pemeliharaan capital (capital

maintenance), dan penggunaan sumberdaya serta investasi secara efisien. Berkelanjutan

secara ekologis mengandung arti, bahwa kegiatan dimaksud harus dapat mempertahankan

integritas ekosistem, memelihara daya dukung lingkungan, dan konservasi sumber daya

alam termasuk keanekaragaman hayati (biodiversity), sehingga diharapkan pemanfaatan

sumberdaya dapat berkelanjutan. Sementara itu, berkelanjutan secara sosial politik

mensyaratkan bahwa suatu kegiatan pembangunan hendaknya dapat menciptakan

pemerataan hasil pembangunan, mobilitas sosial, kohesi sosial, partisipasi masyarakat,

pemberdayaan masyarakat (dekratisasi), identitas sosial, dan pengembangan kelembagaan

(Wiyana, 2004).

2.2 Teori Sustainable Coastal Development

Pembangunan berkelanjutan (Salim, 1990) bertujuan untuk meningkatkan kesejahteraan

masyarakat, untuk memenuhi kebutuhan dan aspirasi manusia. Pembangunan yang

berkelanjutan pada hekekatnya ditujukan untuk mencari pemerataan pembangunan antar

generasi pada masa kini maupun masa mendatang. Menurut Kementerian Lingkungan Hidup

(1990) pembangunan (yang pada dasarnya lebih berorientasi ekonomi) dapat diukur

keberlanjutannya berdasarkan tiga kriteria yaitu : (1) Tidak ada pemborosan penggunaan

sumber daya alam atau depletion of natural resources; (2) Tidak ada polusi dan dampak

lingkungan lainnya; (3) Kegiatannya harus dapat meningkatkan useable resources ataupun

replaceable resource.

Konsep keberlanjutan merupakan konsep yang sederhana namun cukup kompleks untuk

diwujudkan, sehingga pengertian keberlajutan pun sangat multidimensi dan multi-

interpretasi. Menurut Heal (1998), konsep keberlanjutan ini paling tidak mengandung dua

dimensi: Pertama adalah dimensi waktu karena keberlanjutan tidak lain menyangkut apa

17

yang akan terjadi dimasa yang akan datang. Kedua adalah dimensi interaksi antara sistem

ekonomi dan sistem sumber daya alam dan lingkungan. Pezzey (1992) melihat aspek

keberlajutan dari sisi yang berbeda. Dia melihat bahwa keberlanjutan memiliki pengertian

statik dan dinamik. Keberlanjutan dari sisi statik diartikan sebagai pemanfaatan sumber daya

alam terbarukan dengan laju teknologi yang konstan, sementara keberlanjutan dari sisi

dinamik diartikan sebagai pemanfaatan sumber daya alam yang tidak terbarukan dengan

tingkat teknologi yang terus berubah. Karena adanya multidimensi dan multi-interpretasi ini,

maka para ahli sepakat untuk sementara mengadopsi pengertian yang telah disepakati oleh

komisi Brundtland yang menyatakan bahwa “Pembangunan berkelanjutan adalah

pembangunan yang memenuhi kebutuhan generasi saat ini tanpa mengurangi kemampuan

generasi mendatang untuk memenuhi kebutuhan mereka.”

Haris (2000) melihat bahwa konsep keberlajutan dapat diperinci menjadi tiga aspek

pemahaman yaitu:

1) Keberlajutan ekonomi yang diartikan sebagai pembangunan yang mampu

menghasilkan barang dan jasa secara kontinu untuk memelihara keberlajutan

pemerintahan dan menghindari terjadinya ketidakseimbangan sektoral yang dapat

merusak produksi pertanian dan industri.

2) Keberlajutan lingkungan: Sistem keberlanjutan secara lingkungan harus mampu

memelihara sumber daya yang stabil, menghindari eksploitasi sumber daya alam dan

fungsi penyerapan lingkungan. Konsep ini juga menyangkut pemeliharaan

keanekaragaman hayati, stabilitas ruang udara, dan fungsi ekosistem lainnya yang

tidak termasuk kategori sumber-sumber ekonomi.

3) Keberlajutan sosial, keberlanjutan secara sosial diartikan sebagai sistem yang

mampu mencapai kesetaraan, penyediaan layanan sosial termasuk kesehatan,

pendidikan, gender, dan akuntabilitas politik.

Apabila dikaitkan dengan kawasan pesisir yaitu ‘Sustainable Coastal Development’,

memiliki pengertian yaitu konsep yang menyelaraskan antara pemusatan kegiatan pesisir

sebagai pusat pertumbuhan perekonomian dan sosial dengan tetap memperhatikan

kelestarian lingkungan bahari. UU No. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang (UU PR),

mengharuskan penyelenggara negara memasukan laut sebagai bagian yang sangat penting

dan terintegrasi, bahkan di subordinatkan dalam manajemen pemanfaatan ruang. Sehingga

tujuan menjamin kelangsungan hidup manusia dan mahluk hidup lainnya.

2.3 Teori Ecotourim

Berdasarkan Undang-undang Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 1990 tentang

Kepariwisataan, wisata adalah kegiatan perjalanan atau sebagian dari kegiatan tersebut yang

dilakukan secara sukarela serta bersifat sementara untuk menikmati obyek dan daya tarik

wisata. Pariwisata adalah segala sesuatu yang berhubungan dengan wisata, termasuk

pengusahaan obyek dan daya tarik wisata serta usaha-usaha terkait di bidang tersebut.

Kepariwisataan adalah segala sesuatu yang berhubungan dengan penyelenggaraan

pariwisata.

Ekowisata disebut sebagai bentuk perjalanan wisata bertanggung jawab. Ekowisata juga

merupakan suatu perpaduan dari berbagai minat yang tumbuh dari keprihatinan terhadap

lingkungan, ekonomi dan sosial. Dengan kata lain, ekowisata tidak dapat dipisahkan dengan

konservasi. Dengan demikian ekowisata sangat tepat dan berdaya guna dalam

18

mempertahankan keutuhan dan keaslian ekosistem di areal yang masih alami. Bahkan

dengan ekowisata pelestarian alam dapat ditingkatkan kualitasnya karena desakan dan

tuntutan dari para eco-traveler.

Gambar 2.1

Konsep Eco-Tourism

Ekowisata pertama kali diperkenalkan oleh organisasi The Ecotourism Society (1990),

ekowisata adalah suatu bentuk perjalanan wisata ke area alami yang dilakukan dengan

tujuan mengkonservasi lingkungan dan melestarikan kehidupan dan kesejahteraan

penduduk setempat. Semula ekowisata dilakukan oleh wisatawan pecinta alam yang

menginginkan di daerah tujuan wisata tetap utuh dan lestari, disamping budaya dan

kesejahteraan masyarakatnya tetap terjaga. Namun dalam perkembangannya ternyata

bentuk ekowisata ini berkembang karena banyak digemari oleh wisatawan. Wisatawan ingin

berkunjung ke area alami, yang dapat menciptakan kegiatan bisnis. Ekowisata juga

didefinisikan sebagai bentuk baru dari perjalanan bertanggung jawab ke area alami dan

berpetualang yang dapat menciptakan industri pariwisata (Eplerwood, 1999). Dari kedua

definisi ini dapat dimengerti bahwa ekowisata dunia telah berkembang sangat pesat. Hal ini

dilihat dari beberapa destinasi dari taman nasional berhasil dalam mengembangkan

ekowisata.

Pemanfaatan areal alam untuk ekowisata menggunakan pendekatan pelestarian dan

pemanfaatan. Kedua pendekatan ini dilaksanakan dengan menitikberatkan pelestarian

berbanding lurus dengan pemanfaatan. Kemudian pendekatan lainnya adalah pendekatan

pada keberpihakan kepada masyarakat setempat agar mampu mempertahankan budaya

lokal dan sekaligus meningkatkan kesejahteraannya.

Mengembangkan ekowisata dilaksanakan dengan cara pengembangan pariwisata pada

umumnya. Ada dua aspek yang perlu dipikirkan. Pertama, aspek destinasi, kemudian kedua

adalah aspek market. Untuk pengembangan ekowisata dilaksanakan dengan konsep product

driven. Meskipun aspek market perlu dipertimbangkan namun macam, sifat dan perilaku

obyek dan daya tarik wisata alam dan budaya diusahakan untuk menjaga kelestarian dan

keberadaannya.

19

Gambar 2.2

Kerangka Kerja Eco-Tourism

Mencegah dan menanggulangi dampak dari aktivitas wisatawan terhadap alam dan

budaya, pencegahan dan penanggulangan disesuaikan dengan sifat dan karakter alam dan

budaya setempat salah satunya dengan pendidikan konservasi lingkungan. Proses

pendidikan ini dapat dilakukan langsung di alam sehingga dapat memberikan pendapatan

langsung untuk kawasan. Mengatur agar kawasan yang digunakan untuk ekowisata dan

manajemen pengelola kawasan pelestarian dapat menerima langsung penghasilan atau

pendapatan. Retribusi dan conservation tax dapat dipergunakan secara langsung untuk

membina, melestarikan dan meningkatkan kualitas kawasan pelestarian alam. Selain itu, juga

harud terdapat partisipasi masyarakat dalam perencanaan yaitu masyarakat diajak dalam

merencanakan pengembangan ekowisata.

2.4 Best Practice

Singapura merupakan kota atau negara yang sangat kecil, jauh lebih kecil dari kota

Jakarta, tetapi mempunyai manajemen kota yang sangat baik, sehingga sekarang ini

Singapura termasuk kota atau negara yang maju dalam segala bidang. Singapura mempunyai

dasar visi yang jauh ke depan sebagai dasar konsep bagi seluruh sepak terjangnya. Keinginan

sangat besar dalam menyenangkan seluruh warganya, walau kendala lahan yang terbatas

sangat mengganggu aktifitas kota atau negara itu.

‘The Concept Plan’ merupakan strategi pemerintah untuk membangun Singapura sejak

tahun 1971, dilanjutkan pada tahun 1991, tahun 2001 dan yang terakhir pada tahun 2011.

20

Gambar 2.3

Concept Plan 1971

Concept Plan 1971 (CP 1971) mengadopsi struktur 'Ring Plan'. Rencana tersebut

divisualisasikan dengan pengembangan cincin kota-kota satelit kepadatan tinggi baru di

sekitar daerah pusat, dengan masing-masing kota dipisahkan oleh ruang hijau, sistem taman

dan ruang terbuka. Perumahan dengan kepadatan rendah sampai sedang akan dibangun di

samping kota-kota ini dan akan ada ketentuan untuk kawasan industri.

Gambar 2.4

Concept Plan 1991

21

Concept plan 1991 (CP 1991) membentuk kota yang balance antara work, play, culture dan

commerce sebagai strategi mengembangkan kota.

Gambar 2.5

Concept Plan 2001

Concept plan 2001 (CP 2001) bertujuan untuk memberikan kualitas lingkungan hidup yang

tinggi, dengan berbagai pilihan-pilihan perumahan dan jenis perumahan untuk memenuhi

kebutuhan gaya hidup yang berbeda dan aspirasi rakyat. Fokus concept plan menekankan

pada 6 kunci diantaranya housing, community, transport, economy dan recreation.

Gambar 2.6

Kunci Fokus Concept Plan

Salah satu proyek yang dikembangkan menggunakan konsep dasar ‘Living the Next Lap’,

mempunyai visi bahwa satu pusat pelayanan masyarakat (meliputi perkantoran,

perdagangan, transportasi, pendidikan dan sebagainya) harus dapat melayani 800.000

orang dan kompleks hunian harus dekat dengan pusat kegiatan tersebut. Untuk fasilitas

22

perkantoran, lifestyle dan kehidupan malam, telah terbentuk di Marina Bay. Desainnya yang

‘futuristik’ dan konsep lifestyle megopolitan, membuat Singapura menjadi salah satu kota

atau negara terkemuka di Asia bahkan dunia.

Gambar 2.7

Marina Bay

Sedangkan rekreasi dan budaya meliputi taman dan pemeliharaan alam, berada dalam

daerah Pulau Semakau. Pulau Semakau menjadi prioritas pemerintah Singapura untuk taman dan

pemeliharaan alam. Walau Singapura melakukan reklamasi besar-besaran untuk memenuhi

kebutuhan lahannya, Singapura tetap memelihara dan membuat hutan ‘mangroves’. Daerah

terumbu karang di Pulau Semakau mulai untuk di lestarikan. Konsep ini bisa mendapatkan

kehidupan yang layak bagi ikan-ikan di laut sekitar ini, karena terumbu karang merupakan ‘rumah

ikan’ yang berguna bagi kehidupan manusia.

Gambar 2.8

Pulau Semakau

23

BAB III

PROFIL KAWASAN PERANCANGAN

3.1 Deliniasi Wilayah Studi

Wilayah perancangan terletak di Kelurahan Mangunharjo merupakan wilayah

pertambakan yang memiliki luas sebesar 10,45 Ha. Deliniasi wilayah studi berdasarkan

potensi dan permasalahan kawasan cocok dikembangkan sebagai pariwisata. Berdasarkan

peta deliniasi wilayah perancangan Kelurahan Mangunharjo, diperoleh batas – batas wilayah

studi sebagai berikut :

Utara : Area tambak;

Barat : Area Tambak;

Timur : Jalan Laut Mangunharjo dan permukiman penduduk;

Selatan : Jalan Laut Mangunharjo, permukiman penduduk dan area pertambakan.


Gambar 3.1

Peta Deliniasi Wilayah Studi, Kelurahan Mangunharjo

24

3.2 Kondisi Fisik Alamiah

3.2.1 Topografi

Kelurahan Mangunharjo merupakan salah satu kelurahan yang ada dalam

Kecamatan Tugu yang secara umum memiliki bentuk permukaan datar di seluruh

daerahnya. Kawasan perancangan yang luasnya 10,45 Ha dari Kelurahan Mangunharjo

juga mempunyai topografi yang datar dengan kemiringan 0-2% . Hal ini dipengaruhi oleh

letak daerahnya yang berbatasan langsung dengan Laut Jawa. Ketinggian Kecamatan

Tugu berkisar antara 0-15 di atas permukaan laut. Daerah yang memiliki ketinggian paling

terjal biasanya terdapat pada selatan Kecamatan Tugu, yaitu pada daerah yang

berbatasan dengan Kecamatan Ngaliyan.


Gambar 3.2

Peta Topografi Wilayah Studi

3.2.2 Litologi

Pada Kelurahan Mangunharjo terdapat dua jenis tanah yakni aluvial dan aluvial

kelabu. Namun, kawasan perancangan hanya memiliki satu jenis tanah yakni jenis tanah

aluvial. Tanah aluvial adalah tanah yang terbentuk dari endapan lumpur sungai yang

mengendap di dataran rendah. Tanah aluvial memiliki struktur tanah yang pejal dan

tergolong liat atau liat berpasir dengan kandungan pasir kurang dari 50%. Jenis tanah yang

seperti ini bagus untuk tanaman karena banyak mengandung mineral-mineral. Tanah

aluvial sangat cocok untuk tanaman padi, holtikultura, dan tanaman tahunan.

25


Gambar 3.3

Peta Jenis Tanah Wilayah Studi

3.2.3 Klimatologi

Kawasan perancangan mempunyai intensitas curah hujan sebesar 22,7-34,8

mm/tahun. Intensitas curah hujan yang seperti ini tergolong tinggi karena kawasan

perancangan merupakan dataran rendah. Suhu di kawasan perancangan juga banyak

dipengaruhi oleh angin pantai sehingga membuat suhu di kawasan ini sedikit lebih

hangat. Suhu maksimum adalah 32OC, suhu minimum adalah 21OC, dan suhu rata-ratanya

adalah 26,5OC.

26


Gambar 3.4

Peta Klimatologi Wilayah Studi

3.2.4 Kesesuaian Lahan

Berdasarkan hasil skoring kawasan perancangan termasuk dalam kawasan

budidaya. Dengan topografi yang tergolong datar serta jenis tanah aluvial membuat

kawasan ini dapat dikembangkan dalam berbagai arah pembangunan. Namun, karena

keseluruhan kawasan perancangan merupakan lahan tambak, maka pembangunan yang

akan dilakukan pada kawasan ini adalah dengan konsep terapung (floating).

27


Gambar 3.5

Peta Kesesuaian Lahan Wilayah Studi

3.3 Kondisi Non Fisik

3.3.1 Kependudukan

Kelurahan Mangunharjo memiliki jumlah penduduk sebesar 5.590 jiwa yang terdiri

dari 2.814 penduduk laki-laki dan 2.776 penduduk perempuan dengan kepadatan

penduduk 883 jiwa/km2. Berdasarkan ketentuan dalam data Departement Kimpraswil

2001 untuk kepadatan penduduk <1000 termasuk ke dalam wilayah dengan kepadatan

rendah. Berikut piramida penduduk Kelurahan Mangunharjo :

28


Gambar 3.6

Piramida Penduduk Kelurahan Mangunharjo

Komposisi terbesar penduduk Kelurahan Mangunharjo adalah penduduk dengan

usia 15 sampai 19 tahun. Hal tersebut menunjukkan bahwa tingginya penduduk usia

sekolah di Kelurahan Mangunharjo.

Berdasarkan hasil wawancara dengan Raqib selaku petani tambak, “Jumlah petani

tambak pada Kelurahan Mangunhrjo hanya sebesar 25% dari jumlah penduduk yang bekerja

selebihnya bekerja sebagai nelayan dan buruh industri. Selain itu, penduduk perempuan

(ibu-ibu) di Kelurahan Mangunharjo bekerja di industri pengolahan rumahan berupa

makanan ringan maupun hasil kerajinan tangan seperti batik mangrove, kerupuk mangrove,

puding mangrove, kue mangrove, kerupuk udang, otak-otak dan bandeng presto”.

3.3.2 Perekonomian

Perekonomian di Kelurahan Mangunharjo terdapat beberapa sarana pendukung

seperi pasar, toko/kios dan rumah makan/warung makan. Hal ini dapat menjadi dasar

untuk menentukan tingkat ekonomi masyarakatnya. Selain sarana pendukungnya,

perekonomian juga dikaitkan dengan mata pencaharian penduduk. Penduduk di

Kelurahan Mangunharjo sebagian besar bekerja di bidang jasa dengan jumlah 3.431 jiwa.

Berikut disajikan persentase jumlah penduduk menurut mata pencaharian :

400 200 0 200 400

0-4

5-9

10-14

15-19

20-24

25-29

30-34

35-39

40-44

45-49

50-54

55-59

60-64

65-69

70-74

75+

Penduduk Perempuan

Penduduk laki-laki

29


Gambar 3.7

Persentase Jumlah Penduduk Menurut Mata Pencaharian Kelurahan Mangunharjo

Berdasarkan hasil wawancara dengan Hambali selaku ketua kelompok tani

tambak di Kelurahan Mangunharjo, “Kondisi perekonomian pada wilayah studi yang

merupakan lahan tambak yang digunakan untuk budidaya ikan bandeng dapat melakukan

penen sebanyak 2 kali dalam setahun dengan hasil 3 ton ikan bandeng untuk luas lahan 2 Ha.

Ikan bandeng tersebut dijual ke Pasar Kobong dengan harga Rp. 20.000 - 22.500/bandeng,

sehingga penghasilan yang didapat petani tambak pada saat panen sekitar 6 – 8 juta per

panen. Sedangkan untuk tambak udang membutuhkan waktu selama 4 bulan untuk siap

panen. Selain mendapatkan penghasilan dari tambak, petani tambak juga mendapatkan

penghasilan dari industri pengolahan hasil tambak yang dilakukan oleh ibu-ibu untuk

dijadikan makanan ringan maupun kerajinan tangan. Harga jual lahan tambak pada wilayah

studi sebesar 70.000 – 80.000/m2. Namun, lahan tambak yang terdapat di wilayah studi 60%

sudah dimiliki oleh pihak investor yaitu PT. IPU”.

3.4 Kondisi Jaringan Prasarana

3.4.1 Aksesibilitas

Kawasan perancangan ini memiliki aksesbilitas yang baik. Aksesbilitas yang baik ini

ditunjukkan dengan kemudahan masyarakat mencapai tempat-tempat penting melalui

Jalan Laut Mangunharjo (menghubungkan antara jalan arteri dengan Kelurahan

Mangunharjo) dengan kondisi yang baik tanpa mengurangi produktivitas ekonominya.

Adapun lokasi penting di sekitar kawasan perancangan seperti kantor kelurahan (berjarak

± 250 meter) , masjid (berjarak ± 100 meter), tempat usaha kerajinan Batik Mangrove

(berjarak ± 185 meter), tempat usaha kerupuk udang (berjarak ± 15 meter), pertambakan

dan lain-lain.

4%

3% 4% 1%

4% 3%

1% 1%

0%

79%

Nelayan

Petani Buruh

Petani Sendiri

Pengusaha

Buruh Industri

Buruh Bangunan

Usaha Pengangkutan

PNS/ABRI

Pensiunan

Jasa/Lainnya

30

Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015

Gambar 3.8

Aksesibilitas Jalan Laut Mangunharjo

3.4.2 Persampahan

Kondisi sistem persampahan wilayah studi buruk karena sebagian besar

masyarakat membuang sampah di lahan kosong kemudian dibakar, selain itu masyarakat

kerap membuang sampah sembarangan di bibir/sempadan sungai dan drainase. Sampah

yang dibuang di sempadan sungai maupun di drainase kerap menyebabkan banjir jika

hujan datang.

(a) Sampah yang dibakar di Lahan Kosong (b) Sampah yang dibuang di Sempadan

Sungai

Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.9

Persampahan di Sekitar Wilayah Studi

3.4.3 Listrik

Kondisi jaringan listrik di kawasan perancangan telah teraliri listrik semuanya.

Daya listrik rata-rata yang digunakan oleh masyarakat sebesar 450 watt. Masalah

31

kelistrikan seperti pemadaman listrik secara bergilir jarang terjadi di sekitar kawasan

perancangan.


Gambar 3.10

Jaringan Listrik di Sekitar Wilayah Studi

3.4.4 Air Bersih

Berdasarkan hasil dokumentasi, rumah-rumah yang terletak di sekitar kawasan

perancangan menggunakan air bersih yang bersumber dari air tanah. Terdapat sumur dan

tandon air yang digunakan untuk menampung air bersih.


Gambar 3.11

Sumber Air Bersih di Permukiman Sekitar Kawasan Perancangan

Namun, kualitas air bersih di rumah-rumah di sekitar kawasan perancangan

terbilang kurang baik. Hal tersebut dikarenakan air tanah yang sudah bercampur dengan

air laut sehingga air memiliki rasa asin.

3.4.5 Sanitasi

Sistem sanitasi di permukiman di sekitar kawasan perancangan belum dikelola

secara optimal. Limbah rumah tangga yang memiliki jenis grey water (air limbah non

kakus) dibuang ke saluran drainase sehingga saluran drainase menimbulkan bau yang

32

tidak sedap. Sedangkan limbah yang berjenis black water (air limbah kakus) dibuang atau

ditampung ke tangki septik (septic tank).


Gambar 3.12

Kamar Mandi di Salah Satu Rumah Sekitar Kawasan Perancangan

3.4.6 Drainase

Kondisi drainase di permukiman sekitar kawasan perancangan memiliki kondisi

yang buruk. Selain untuk menampung air hujan, drainase juga digunakan sebagai tempat

pembuangan air limbah berjenis grey water dari rumah-rumah penduduk. Di sisi lain,

drainase memiliki dimensi yang kecil. Hal tersebut menyebabkan drainase tidak mampu

menampung air pada saat terjadi hujan. Kondisi tersebut menyebabkan banjir di

permukiman di sekitar kawasan perancangan.


Gambar 3.13

Drainase di Permukiman Sekitar Kawasan Perancangan

33

3.5 Kondisi Sarana

Pada kondisi eksisting, di kawasan perancangan tidaklah terdapat sarana perekonomian.

Namun dalam sudut pandang pelayanan atas sarana tersebut, kawasan perancangan dilayani

oleh beberapa sarana yang berada di sekitarnya. Salah satu sarana perekonomian yang

sangat menunjang kegiatan sehari-hari masyarakat adalah pasar mangkang yang ada di

sekitar jalan arteri. Pasar yang ini merupakan satu-satunya sarana perdagangan yang

terdekat yang dapat dijangkau oleh masyarakat. Untuk menyiasati hal tersebut, di sekitar

kawasan perancangan terdapat beberapa warung yang dapat memenuhi sedikit kebutuhan

masyarakat. Sementara sarana perekonomian lain yang tergolong dengan sarana umumnya

berada di sekitar jalan arteri, dan merupakan satu-satunya pelengkap kebutuhan masyarakat,

seperti bank, ATM, dan swalayan. Berikut sarana perekonomian berupa pasar di sekitar

wilayah studi.


Gambar 3.14

Pasar Mangkang di Sekitar Wilayah Studi

Sarana lainnya seperti sarana kesehatan, pendidikan dan peribadatan tidak ditemukan di

kawasan perancangan. namun untuk memenuhi kebutuhan tersebut, terdapat beberapa

sarana sosial seperti kebutuhan kesehatan, pendidikan dan peribadatan masyarakat

memenuhi kebutuhan tersebut di daerah sekitarnya yang masih menjadi jangkauan sarana

tersebut. Untuk sarana kesehatan dan pendidikan umumnya masyarakat hanya

mendapatkan fasilitas sarana dengan hierarki yang rendah, seperti posyandu, puskesmas

dan SD. Jarak terdekat menuju lokasi sarana-sarana tersebut adalah yang berada di sekitar

Kelurahan Mangkang Wetan, dengan kondisi bangunan yang baik (berlantai keramik, dan

beratap genteng). Berikut sarana pendidikan berupa sekolah dan paud di sekitar wilayah

studi.

34

(a) Pos Paud di Sekitar Wilayah Studi (b) Perpustakaan dan SD di Sekitar Wilayah Studi


Gambar 3.15

Sarana Pendidikan di Sekitar Wilayah Studi

Sementara sarana lain yang umum ditemukan di sekitar kawasan perancangan adalah

mushala dan masjid. Di sekitar kawasan perancangan terdapat beberapa masjid yang

memenuhi kebutuhan peribadatan masyarakat muslim yang ada di sekitar kawasan

perancangan. sementara untuk sarana peribadatan lain seperti gereja hanya terdapat di

Kelurahan lain dari kawasan perancangan. Berikut sarana peribadatan burupa masjid di

sekitar wilayah studi.


Gambar 3.16

Masjid di Sekitar Wilayah Studi

35

3.6 Kondisi Penggunaan Lahan


Gambar 3.17

Peta Deliniasi Wilayah Studi, Kelurahan Mangunharjo

Penggunaan lahan di Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu didominasi oleh lahan

tambak. Selain lahan tambak, penggunaan lahan di Kelurahan Mangunharjo untuk lahan

permukiman dan sawah. Di kawasan perancangan, penggunaan lahan secara keseluruhan

digunakan untuk lahan tambak. Lahan untuk tambak di kawasan perancangan seluas

103.290,14 m2. Dominansi lahan tambak ini berpengaruh pada aktivitas dan mata pencaharian

penduduk Kelurahan Mangunharjo maupun penduduk Kecamatan Tugu sendiri.


Gambar 3.18

Area Tambak di Wilayah Studi

36

Area tambak ini dimanfaatkan warga untuk budidaya ikan bandeng, udang dan kepiting.

Hasil dari aktivitas pertanian tambak ini akan diolah di industri rumahan oleh penduduk

setempat dan kemudian dipasarkan.

3.7 Kondisi Sistem Ruang Terbuka

3.7.1 Ruang Terbuka Hijau

Kawasan perancangan merupakan kawasan pesisir Kota Semarang yang berada di

Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu. Kawasan perancangan didominasi untuk lahan

tambak, disekitar area tambak, ditanami tanaman mangrove yang berfungsi sebagai

ruang terbuka hijau. Selain sebagai ruang terbuka hijau, tanaman mangrove ini berfungsi

untuk mengurangi dampak abrasi oleh air laut. Namun pada area permukiman, ruang

terbuka hijau masih minim karena yang tersedia hanya berupa taman-taman kecil yang

berada di halaman rumah dan tidak semua rumah memiliki ruang terbuka hijau privat.


Gambar 3.19

Tanaman Mangrove di Wilayah Studi

3.7.2 Ruang Terbuka Non Hijau

Ruang terbuka non hijau dikawasan perancangan berupa lapangan yang berada di

tengah permukiman penduduk. Kondisi lapangan ini kurang terawat, dapat dilihat dari

kondisinya yang kotor dan terdapat tumpukan sampah disekitar lapangan sehingga

lapangan kurang berfungsi dengan maksimal.

37


Gambar 3.20

Lapangan di Wilayah Studi

3.8 Review Kebijakan

Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 14 Tahun 2011 tentang Rencana

Tata Ruang Kota Semarang Tahun 2011 – 2031, Kota Semarang memiliki tujuan penataan

ruang yaitu terwujudnya Kota Semarang sebagai pusat perdagangan dan jasa berkala

internasional yang aman, nyaman, produktif dan berkelanjutan. Hal ini didukung dengan

pengembangan pelayanan pelabuhan laut dan bandar udara sebagai pintu gerbang nasional

dan pengembangan pusat perdagangan modern dan tradisional berskala international.

Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 14 Tahun 2011 tentang Rencana

Tata Ruang Kota Semarang Tahun 2011 – 2031 dan RDTR Kota Semarang tahun 2011-2031,

wilayah studi termasuk kedalam BWK X yang difungsikan sebagai pengembangan industri

(Wijayakusuma), permukiman berkepadatan sedang yakni memiliki sarana prasarana 40%

dari keseluruhan luas lahan, pendidikan, pertanian, perikanan tangkap, pengembangan

budidaya perikanan, pengolahan perikanan dan pengembangan wisata bahari. Berdasarkan

rencana pola ruang Kota Semarang tahun 2011-2031, wilayah studi deperuntukan sebagai

kawasan pariwisata dan permukiman. Selain itu, wilayah studi juga merupakan kawasan

sempadan pantai dan berhutan bakau/mangrove.

3.9 Potensi

Pada kawasan perancangan terdapat potensi – potensi wilayah yang dibagi berdasarkan

aspek fisik, aspek kependudukan, sarana dan prasarana, serta kebijakannya.

a. Aspek Fisik

Kawasan perancangan memiliki tingkat kelerengan datar (0-2 %) yang berpotensi

untuk dikembangkan sebagai lahan permukiman, perkantoran, dan perdagangan.

Jenis tanah yang dimiliki berupa tanah aluvial dan asosiasi aluvial kelabu yang cocok

digunakan untuk lahan pertanian, pertambakan, dan permukiman. Selain itu,

kawasan perancangan tidak berpotensi untuk terjadi bencana seperti amblesan

tanah yang ekstrim, maupun terjadinya gerakan tanah dan merupakan kawasan

sempadan pantai dan berhutan bakau/mangrove.

b. Aspek Kependudukan

38

Mayoritas masyarakat yang berada di sekitar kawasan perancangan bermata

pencaharian sebagai nelayan, namun ada pula yang bekerja sebagai buruh tani

tambak. Hal ini dapat mendorong pemanfaatan dan pengelolaan tambak secara

optimal. Selain itu terdapat juga beberapa kelompok kegiatan warga seperti

kelompok petani tambak, perkumpulan nelayan, maupun perkumpulan ibu – ibu

seperti PKK dan pengrajin olahan mangrove serta tambak.

c. Aspek Sarana dan Prasarana

Dari aspek saran dan prasarana kawasan perancangan memiliki sungai yaitu Sungai

Beringin yang dapat dimanfaatkan sebagai jalur transportasi air menggunakan

perahu yang memuat ± 10 orang.

d. Aspek Kelembagaan

Terdapat kelompok masyarakat khususnya ibu – ibu yang mengolah bahan

makanan dari hasil tambak, seperti keripik mangrove, keripik udang, dan olahan

bandeng. Tidak hanya olahan makanan saja, tetapi terdapat pula batik mangrove

yang dapat menjadi ciri khas kawasan pesisir Kota Semarang khususnya di

Kecamatan Tugu, bahkan dari hasil – hasil olahan tambak ini telah terbentuk sentra

batik mangrove, sentra keripik udang dan keripik mangrove, dan sentra olahan

bandeng.

e. Kebijakan

Berdasarkan pola ruang, kawasan perancangan diperuntukkan sebagai kawasan

pariwisata dan permukiman. Hal ini sangat mendukung konsep yang akan

diterapkan pada kawasan perancangan yaitu sebagai tempat penginapan berupa

cotage dan pemanfaatan tambak sebagai salah satu upaya pengembangan kawasan

pariwisata. Selain itu kawasan perancangan termasuk ke dalam BWK X yang

difungsikan sebagai pengembangan industri (Industri Wijayakusuma), perumahan

berkepadatan sedang (sarpras 40% dari keseluruhan luas lahan), pendidikan,

perikanan tangkap dan pertanian, pengembangan budidaya perikanan, pengolahan

perikanan dan pengembangan wisata bahari.

39


Gambar 3.21

Peta Potensi Wilayah Studi

3.10 Permasalahan

Permasalahan yang sering terjadi di kawasan perancangan adalah banjir. Banjir yang

terjadi di kawasan ini disebabkan beberapa hal. Yang pertama, tingginya tingkat abrasi air

laut yang terjadi. Abrasi terjadi karena adanya erosi yang dipengaruhi oleh tenaga air laut

sehingga mengakibatkan pengikisan pantai oleh tenaga gelombang laut dan arus laut yang

bersifat merusak. Hal ini alasan mengapa banyak ditemukan tanaman mangrove di kawasan

perancangan karena salah satu cara untuk mengatasi masalah abrasi. Kemudian penyebab

banjir yang kedua adalah buruknya kondisi saluran drainase di sekitar kawasan perancangan.

Untuk lebar dari saluran drainase yang berada di kawasan perancangan sudah sesuai dengan

SPM dengan lebar 30-40 cm dengan kedalaman 1 meter. Namun, yang membuat saluran

drainase di kawasan ini dalam kondisi buruk adalah sampah yang belum terkelola dengan

baik dan benar karena masih banyak sampah yang dibuang sembarangan di pinggir jalan

ataupun di tanah kosong dan di buang ke dalam saluran drainase sehingga membuat

Aspek Fisik:

Kelerengan datar (0-2 %) berpotensi untuk

lahan permukiman, perkantoran, dan

perdagangan

Jenis tanah: Aluvial dan Asosiasi aluvial

kelabu cocok untuk lahan pertanian,

pertambakan, dan permukiman.

Kawasan sempadan pantai dan berhutan

mangrove

Aspek Kependudukan:

Mayoritas masyarakat

bermata pencaharian

sebagai nelayan dan

sebagian buruh tani

tambak.

Aspek Sarana dan

Prasarana:

Memiliki sungai yang dapat

dimanfaatkan untuk jalur

transportasi air dengan

perahun max ± 10 orang.

(DAS Kali Beringin)

Aspek Kelembagaan:

Kelompok ibu – ibu pengolah

hasil tambak, seperti sentra

olahan bandeng, sentra

keripik mangrove, sentra

keripik udang, dan sentra

batik mangrove.

Aspek Kebijakan:

Berdasaarkan pola ruang

sebagai kawasan

pariwisata.

Termasuk BWK X yang

difungsikan sebagai

pengembangan industri,

perumahan berkepadatan

sedang (sarpras 40% dari

keseluruhan luas lahan),

pendidikan, perikanan

tangkap dan pertanian,

pengembangan budidaya

perikanan, pengolahan

perikanan dan

pengembangan wisata

bahari.

40

salurannya tergenang sampah. Ketika intensitas curah hujan tinggi diikuti dengan abrasi dari

laut serta meluapnya kali beringin yang ada di sekitar kawasan maka terjadilah banjir.

Seringnya terjadi banjir di sekitar kawasan perancangan menyebabkan jalan rusak dan

berlubang pada beberapa titik. Selain itu, banjir juga membuat permukiman warga yang ada

di sekitar kawasan perancangan terkesan kumuh. Berdasarkan hasil wawancara dengan

salah satu pemilik tambak di kawasan peracangan mengatakan bahwa abrasi air laut yang

terjadi juga ternyata mempengaruhi produktivitas tambak miliknya yakni produktivitas

kepiting dan udang.

“Sedangkan air tambak sudah banyak yang tercemar oleh limbah industri yang ada di

sekitar lahan tambak dan juga terkontaminasi dengan abrasi air laut yang mengakibatkan

udang dan kepiting jarang dijumpai karena udang dan keptiting sangat peka terhadap

air”(Hambali, 2015).


Gambar 3.22

Peta Masalah Wilayah Studi

Sampah yang belum terkelola dengan

baik dan benar karena masih banyak

sampah yang dibuang sembarangan di

pinggir jalan ataupun di tanah kosong dan

di buang ke dalam saluran drainase

sehingga membuat salurannya tergenang

sampah.

Seringnya terjadi banjir

menyebabkan lingkungan

tempat tinggal masyarakat

menjadi kumuh dan kotor serta

terkesan berantakan.

41

BAB IV KONSEP PERANCANGAN

4.1 Justifikasi Konsep Perancangan

Sumber: Hasil Analisis Kelas A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 4.1

Bagan Konsep Makro

Secara makro, permasalahan utama yang terjadi pada wilayah perancangan yaitu

penurunan kualitas lingkungan hidup masyarakat pesisir. Untuk itu konsep sustainable coastal

development ditawarkan guna menyelesaikan permasalahan serta memaksimalkan

pengelolaan wilayah pesisir di Kota Semarang. Dengan prinsip utama konsep sustainable

coastal development yang berlandaskan pada 3 pilar utama pembangunan berkelanjutan yakni

ekonomi, sosial dan lingkungan yang kemudian terdapat 5 turunan indikator yaitu housing,

economy, community, transportation dan recreation diharapkan mampu menyelesaikan

permasalahan makro.

Konsep makro kemudian dibagi kedalam 2 konsep meso guna memudahkan penerapan

perencanaannya, yaitu Bringin Riverside Area di Kecamatan Tugu dan Coastal Based Economic

di Semarang Utara. Masing-masing konsep tersebut dibagi kedalam 4 konsep mikro yang

saling terintegrasi dilihat dari segi indikator. Sentra Apung Mangkang Wetan, Bringin Natural

Court, Mangunharjo Mangrove Resort, dan Mangunharjo Mangrove Park yang merupakan

bagian dari konsep Bringin Riverside Area. Sedangkan Liveable Industrial Port Housing, E-

Fishery District of Tambak Lorok, Eco-Industrial Riverfront Village, dan Permadani Tambak

Lorok yang masuk dalam konsep Coastal Based Economic.

42

Sumber: Hasil Analisis Kelompok Beringin Riverside Area Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015

Gambar 4.2

Bagan Konsep Meso

Bringin Riverside Area di Kecamatan Tugu dibagi kedalam 4 konsep mikro yang saling

terintegrasi dilihat dari segi indikator yaitu, Sentra Apung Mangkang Wetan, Bringin Natural

Court, Mangunharjo Mangrove View Ressort, dan Mangunharjo Mangrove Park. Kemudian

pada masing-masing konsep mikro memiliki penerapan yang berbeda-beda namun saling

terkait dengan konsep mikro lainnya di Kecamatan Tugu guna menciptakan kawasan

pariwisata Tugu yang sustainable seperti pada bagan dapat terlihat bahwa terdapat

keterkaitan yang menonjol khususnya di bidang transportasi, rekreasi, serta ekonomi untuk

mempercepat perkembangan Kawasan Pariwisata Tugu.

43

Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015

Gambar 4.3

Bagan Konsep Mikro

Berdasarkan potensi tambak dan mangrove serta permasalahan terhambatnya

perekonomian masyarakat dibutuhkan konsep turunan dari ke 5 indikator untuk

menyelesaikan permasalahan dan mengembangkan potensi yang ada di Kelurahan

Mangunharjo yaitu Mangunharjo Mangrove Resort. Indikator yang akan digunakan pada

konsep detail wilayah perancangan adalah economy dan transportation. Dengan upaya

memaksimalkan ke 2 indikator tersebut maka wilayah perancangan akan dapat lebih

berkembang karena indikator tersebut sudah mewakili aspek contain and container dari suatu

kawasan. Economy menjadi elemen contain dimana dengan pengembangan indikator tersebut

di dalam suatu kawasan maka akan turut memicu perkembangan kawasan pada elemen

pendukung lainnya. Kemudian dengan adanya indikator transportation diharapkan akan dapat

tercipta suatu akses yang baik dalam menyeimbangkan antara perkembangan di satu aktivitas

dengan aktivitas lainnya.

Melalui dasar pemikiran tersebut diharapkan wilayah perancangan yang akan

dikembangkan dapat menjadi kawasan yang berkembang secara optimal, terpadu serta

berkelanjutan melalui konsep Mangunharjo Mangrove Resort yang memiliki 4 penerapan yaitu,

pengembangan resort, dan fungsi komersil untuk penerapan economy, sedangkan parkir

komunal dan port sebagai penerapan transportation. Pengembangan resort akan dibagi ke

dalam 3 tipe yaitu, resort besar, resort sedang, dan resort kecil. Fungsi komersil dalam konsep

Hubunga

n

Kelompok 4 “Mangunharjo

Adventure Park”

Kelompok 2 “Beringin

Natural Court”

Kelompok 1 “Sentra Apung

Mangkang Wetan”

Komersil Resort Parkir

Komunal

Resort Besar

Resort Sedang

Resort Kecil

Bakery

Ice cream

Coffee Shop

Spa Center

Parkir Bus,

Mobil, Motor

Gedung Parkir

Sepeda

Economy

Indikator

Port

Transportation

Terhambatnya Perekonomian Masyarakat

MANGUNHARJO MANGROVE RESORT

44

yang akan diterapkan berupa bakery, ice cream, coffe shop, dan spa center. Parkir komunal

terdiri dari 2 pembagian, yaitu parkir bus, mobil, dan motor serta gedung untuk parkir sepeda

dan port berupa dermaga dan perahu merupakan penerapan yang dibutuhkan Beringin

Riverside Area guna menunjang aksesibilitas kawasan Kecamatan Tugu. Dengan perpaduan 4

penerapan tersebut diharapkan konsep Mangunharjo Mangrove Resort mampu menyelesaikan

permasalahan terhambatnya perekonomian masyarakat sehingga terciptanya lingkungan

yang sustainable.

Penerapan Mangunharjo Mangrove Resort memiliki keterkaitan dengan 3 kelompok di

Kawasan Wisata Kecamatan Tugu terutama pada penerapan parkir komunal yang nantinya

akan melayani kebutuhan parkir pada Kawasan Wisata Kecamatan Tugu. Selain parkir

komunal, Kelompok 1 yaitu Sentra Apung Mangkang Wetan akan mengolah sampah yang

telah melalui proses pemilahan dari Mangunharjo Mangrove Resort. Kelompok 4, yaitu

Mangunharjo Adventure Park memiliki keterkaitan yang sangat erat dikarenakan adanya

hubungan sirkulasi berupa jalur sepeda dan desalinasi air bersih yang dibutuhkan oleh

Mangunharjo Mangrove Resort. Kelompok 4 merupakan kelompok yang memiliki hubungan

yang sangat erat jika dibandingkan dengan Kelompok 1 dan Kelompok 2. Dengan adanya

penerapan dari masing-masing kelompok di Kawasan Wisata Kecamatan Tugu maka

diharapkan mampu menciptakan Kawasan Wisata Kecamatan Tugu yang saling terintegrasi

sebagai wujud dari konsep Sustainable Coastal Development.

4.2 Konsep Pengembangan Kawasan Bahari yang Berkelanjutan

Konsep makro yang menjadi fokus pengembangan kawasan bahari di Kota Semarang

yakni konsep neighborhood unit yang terpadu. Konsep neighborhood unit yang terpadu

menitikberatkan pada penciptaan lingkungan fisik perumahan dalam kota dengan batasan

yang jelas, tersedia pelayanan fasilitas sosial untuk tingkat rendah, untuk melayani sejumlah

penduduk, dimana terdapat hubungan kerjasama yang dilandasi oleh kontrol sosial dan rasa

komunitas (Porteus, 1977). Prinsip-prinsip yang menjadi konsep neighborhood unit ada 6 yang

terdiri dari size (ukuran), boundaries (batas), local shops (pertokoan setempat), open space

(ruang terbuka), institution sites (area institusi), internal street system (sistem jalan internal).

Dalam konsep neighborhood unit, aspek kebutuhan sosio-psikologis yang diperhatikan

yakni 1) kedekatan Fisik (luas wilayah, jumlah penghuni, tingkat kepadatan bangunan), syarat

ini dapat mempengaruhi kemudahan bersosialisasi tiap individu dalam suatu lingkup wilayah,

2) ketersediaan fasilitas sosial, dapat menjadi media terjadinya interaksi antarmasyarakat guna

meningkatkan ikatan sosial yang ada. 3) jaminan keselamatan lingkungan, berkaitan dengan

adanya rasa keamanan dan kenyamanan bagi masyarakat dalam melaksanakan berbagai

kegiatan dalam lingkungannya. Kelebihan dari konsep neighbourhood unit membuat interaksi

sosial diantara penghuni lingkungan permukiman, penataan fisik lingkungan untuk memenuhi

kebutuhan sosio-psikologis penghuni serta memberikan pembatasan yang jelas terhadap

pusat perumahan (diukur dari keefektifan jarak jangkau pejalan kaki, terjadinya kontak

langsung individual dan ketersediaan fasilitas pendukung kebutuhan dari pemukiman).

Sedangkan kekurangan dari konsep ini terlalu ditekankan sebagai sebuah gagasan fisik dan

sedikit dilebihkan sebagai fakta sosial (seberapa pun lengkapnya pelayanan suatu lingkungan,

setiap orang memiliki dunia pribadi mereka sendiri, dimana terdapat suatu jaringan individu

45

yang menyangkut tempat-tempat pribadi dan adanya jalan-jalan yang akan jauh melintasi

batas fisik permukiman mereka).

4.3 Konsep Sustainable Coastal Development

Konsep dari kawasan meso yaitu “Sustainable Coastal Development” adalah konsep yang

menyelaraskan antara pemusatan kegiatan pesisir sebagai pusat pertumbuhan perekonomian

dan sosial dengan tetap memperhatikan kelestarian lingkungan bahari. UU No. 26 tahun 2007

tentang Penataan Ruang (UU PR), mengharuskan penyelenggara negara memasukan laut

sebagai bagian yang sangat penting dan terintegrasi, bahkan di subordinatkan dalam

manajemen pemanfaatan ruang. Sehingga tujuan menjamin kelangsungan hidup manusia dan

mahluk hidup lainnya.

Konsep tersebut terbangun atas tiga subtansi pokok yaitu, penataan ruang yang

berkelanjutan, perairan pesisir, dan hak nelayan. Selain itu, dapat juga diartikan sebagai:

1. Konsep diterapkan untuk mengembangkan kawasan pesisir Kecamatan Semarang

Utara dan Kecamatan Tugu sebagai pusat pertumbuhan ekonomi dengan fokus

utama perdagangan yang berkelanjutan dan terkoneksi antar wilayah.

2. Konsep wilayah pesisir di Kecamatan Semarang Utara dan Kecamatan Tugu memiliki

peluang untuk menjadi produsen (exporter) sekaligus sebagi simpul transportasi laut

di Jawa Tengah, serta berpeluang meningkatkan pemasaran produk-produk sektor

industri Kota Semarang yang tumbuh cepat.

3. Konsep yang dikembangkan menerapkan aspek-aspek sustainable development

(ekonomi, sosial, dan lingkungan). Konsep berkelanjutan dalam aspek ekonomi

berarti bahwa suatu kegiatan pembangunan harus dapat membuahkan

pertumbuhan ekonomi, pola konsumsi dan produksi yang berkelanjutan,dan

penggunaan sumberdaya serta investasi secara efisien.Konsep berkelanjutan dalam

aspek sosial bahwa pembangunan hendaknya dapat menciptakan pemerataan hasil

pembangunan, mobilitas sosial, partisipasi masyarakat, pemberdayaan masyarakat

(dekratisasi), identitas sosial, penghapusan kemiskinan, dan pengembangan

kelembagaan.Konsep berkelanjutan dalam aspek lingkungan berarti bahwa kegiatan

harus dapat mempertahankan integritas ekosistem, memelihara daya dukung

lingkungan, dan konservasi sumber daya alam termasuk keanekaragaman hayati

(biodiversity), sehingga diharapkan pemanfaatan sumberdaya dapat berkelanjutan.

4. Kawasan pesisir Semarang Utara dan Tugu yang dilalui jalur nasional dan provinsi

akan menciptakan potensi berkembangnya kawasan bahari yang berkelanjutan

dapat berjalan dengan mudah. Integrasi antar wilayah pesisir dengan sistem

transportasi yang memadai.

Dari penjelasan diatas, dapat kita ketahui bahwa pembangunan pesisir berkelanjutan

adalah konsep penting sebab pesisir merupakan wilayah yang langsung terkena dampak

bencana atau lingkungan yang kurang baik di kawasan tersebut. Sehingga dengan konsep ini

diharapkan permasalahan di pesisir dapat diminimalkan dan potensi kawasan pesisir dapat

menjadi penopang utama kawasan berkelanjutan.

46

4.4 Justifikasi Konsep Wilayah Studi

Kelurahan Mangunharjo merupakan salah satu kelurahan yang berada di kawasan pesisir

Kota Semarang dengan penggunaan lahan di dominasi oleh lahan tambak. Di kelurahan ini

terdapat berbagai jenis tambak antara lain tambak untuk budidaya udang, ikan bandeng, dan

kepiting yang menjadi sumber pendapatan masyarakat lokal. Namun, budidaya tambak yang

paling dikembangkan adalah budidaya ikan bandeng karena ikan bandeng dapat hidup dalam

berbagai jenis air. Selain itu, penanaman mangrove juga dilakukan di area tambak untuk

meminimalisir abrasi pantai yang sering menyebabkan banjir.

Keberadaan tambak dan mangrove pada kawasan perancangan berpotensi untuk

dikembangkan menjadi kawasan wisata. Untuk menjadikan kawasan ini sebagai salah satu

tujuan wisata perlu dilakukan pengembangan kawasan yang dilengkapi dengan sarana dan

prasarana pendukung seperti penginapan, parkir, jalur sepeda, jalur pejalan kaki, dan jalan

transportasi air. Oleh karena itu, konsep yang paling tepat diterapkan adalah “Mangunharjo

Mangrove Resort”. Terdapat 2 Indikator konsep Mangunharjo Mangrove Resort yakni economy

dan transportatation. Penerapan konsep ini diharapkan mampu meningkatkan pendapatan

masyarakat lokal maupun Kota Semarang dengan adanya beberapa sarana ekonomi yang

akan disediakan seperti penginapan dan lahan parkir. Konsep ini juga diharapkan dapat

meningkatkan aksesibilitas masyarakat dengan menyediakan jalur pejalan kaki dan jalur

sepeda serta menyelesaikan permasalahan yang ada pada kawasan perancangan.

4.5 Indikator Konsep Wilayah Studi

Konsep yang akan diterapkan di kawasan perancangan ini adalah Mangunharjo Mangrove

Resort. Indikator konsep yang dipakai di kawasan perancangan ini adalah economy dan

transportation.

1. Economy

Prinsip utama pengembangan indikator ekonomi didalam konsep Mangunharjo

Mangrove Resort adalah memanfaatkan seluruh potensi yang ada berupa

view/pemandangan pertambakan dan mangrove untuk dijadikan penyumbang devisa

terutama dalam hal peningkatan ekonomi wilayah setempat melalui pembangunan

akomodasi komersil

Akomodasi komersil merupakan akomodasi yang dibangun atau didirikan dengan

tujuan semata-mata utnuk memperoleh keuntungan atau komersil dan secara murni

untuk mencari keuntungan (profit making). Akomodasi komersil dalam konsep yang akan

diterapkan berupa penginapan. Fasilitas penginapan adalah usaha jasa pelayanan

penginapan sebagai akomodasi dalam rangka kegiatan pariwisata dengan tujuan untuk

rekreasi, memperluas pengetahuan dan pengalaman serta tujuan lainnya. Dalam

akomodasi komersil juga akan dibangun fasilitas penunjang penginapan berupa

perdagangan dan jasa (coffee shop, bakery, ice cream shop dan spa center).

2. Transportation

Pengembangan indikator transportasi menitikberatkan pada integrerasi antar

elemen transportasi atau integrated transportation yang ada di kawasan pesisir

Kecamatan Tugu. Adanya sistem transportasi yang terintegrasi antara satu tempat ke

tempat lain seperti penyediaan pendukung fasilitas walkable, dimana setiap orang dapat

berpindah dari satu tempat ke tempat lain tanpa menggunakan kendaraan bermotor

secara nyaman dan mudah, fasilitas lahan parkir (ditujukan untuk memakirkan

47

kendaraan/tempat transit sesorang dari penggunaan kendaraan bermotor ke area

pedestrian), dan fasilitas dermaga (sebagai pendukung terintegrasinya moda transportasi

dari satu tempat ke tempat lain dengan memanfaatkan kondisi alam sekitar berupa

sungai).

4.6 Best Practice Wilayah Studi

Kawasan perancangan akan dikembangkan menjadi kawasan pariwisata bahari dengan

spesialisasi indikator di kawasan mikro adalah economy dan transportation. Indikator

economy dititikberatkan pada perancangan penginapan untuk wisatawan. Sementara itu,

indikator transportation dititikberatkan pada penyediaan lahan parkir untuk pengunjung dan

jaringan transportasi untuk mobilisasi pengunjung di kawasan perancangan. Best practice

yang digunakan adalah sebagai berikut:

a) Avani Sepang Goldcoast Resort

Penginapan ini terletak di pesisir sebelah selatan dari Kuala Lumpur. Avani Sepang

Goldcoast Resort (atau semula dikenal dengan nama Golden Palm Tree Resort and Spa)

ini dibuka secara resmi pada tahun 2011 dan memiliki 392 villa di atas air. Kamar-

kamar dilengkapi dengan fasilitas dasar seperti televisi LCD, wifi, teras dengan

pemandangan laut, dan ruangan keluarga. Kawasan penginapan ini menerapakan

konsep carfree ride atau bebas kendaraan bermotor. Pengunjung menggunakan

sepeda untuk berkeliling di penginapan.

Sumber: Price of Travel, 2014

Gambar 4.4

Avani Sepang Goldcoast Resort

48

Sumber: Price of Travel, 2014

Gambar 4.5

Sepeda untuk Mobilisasi Pengunjung di

Avani Sepang Goldcoast Resort

b) Papua Paradise Eco Resort, Raja Ampat

Sumber: pegipegi.com, 2014

Gambar 4.6

Papua Paradise Eco Resort, Raja Ampat

Papua Paradise Eco Resort terdapat di Pulau Birie, Raja Ampat. Arsitektur resort ini

terinspirasi oleh bungalow yang dibangun di atas air, menggunakan material tradisional Raja

Ampat. Setiap bungalow memiliki beranda kayu, sehingga bisa langsung menikmati

pemandangan terumbu karang cantik di bawah jernihnya air. Selain itu, pengunjung

mendapatkan pemandangan Laut Pasifik di kejauhan. Desain dan struktur bangunan

tradisional memastikan keramahan Papua Paradise terhadap lingkungan. Operasionalnya pun

diperhatikan sedemikian rupa sehingga ramah lingkungan. Semua bungalow dilengkapi

dengan mini bar, kelambu, dan meja yang menghadap ke lautan.

c) Taman Wisata Alam Angke Kapuk

Taman Wisata Alam Angke Kapuk memiliki luas 99,82 ha. Kawasan ini didominasi lahan

basah (danau) dengan vegetasi utama mangrove. Pada mulanya, kawasan ini merupakan

tambak dan telah direhabilitasi tanaman mangrove seluas 40%.

Kawasan wisata yang dikelola oleh swasta, yaitu Jakarta Mangrove Resort, ini juga

menyediakan paket penginapan dan rekreasi keluarga. Terdapat pondok terbuat dari kayu

49

yang berbentuk prisma seperti tenda berjejer. Pondok tenda mungil ini muat untuk 2 orang

dengan lokasi kamar mandi di luar. Untuk keluarga, disediakan pondok yang lebih besar

dengan berbagai fasilitas. Beberapa pondok ini dibangun di atas danau.

Selain pondok, terdapat lapangan yang bisa digunakan untuk api unggun. Di tengah

kawasan, berdiri menjulang 2 menara yang digunakan untuk aktivitas bird watching.

Terdapat pula jembatan gantung yang melintasi danau. Jika ingin berkeliling danau, tersedia

juga perahu-perahu, mulai dari perahu motor, perahu kayu, hingga kano yang bisa disewa.

Taman Wisata Alam Angke Kapuk juga menyediakan paket wisata menanam mangrove.

Berikut ini adalah harga penginapan di Taman Wisata Alam Angke Kapuk:

Rumah tenda (camping ground) di atas tanah memiliki harga Rp 300.000/malam,

dengan kamar mandi luar dan penghuni maksimal dua orang;

Rumah tenda di atas air tanpa AC memiliki harga Rp 450.000/malam, dengan kamar

mandi luar dan penghuni maksimal dua orang;

Rumah tenda di atas air dengan AC memiliki harga Rp 600.000/malam, dengan kamar

mandi luar dan penghuni maksimal dua orang;

Villa bervariasi memiliki harga dari Rp 1.300.000 hingga Rp 6.000.000 per malam.

Sumber: Matriphe, 2014

Gambar 4.7

Penginapan di Atas Air, Taman Wisata Alam Angke Kapuk

50

Sumber: Matriphe, 2014

Gambar 4.8

Jalan Setapak, Taman Wisata Alam Angke Kapuk

4.7 Penerapan Konsep Wilayah Studi

Kecamatan Tugu merupakan salah satu Kecamatan yang berada dalam bagian wilayah

kota Semarang termasuk kedalam BWK X. Kecamatan yang penggunaan lahannya

didominasi oleh tambak dan industri dan merupakan salah satu kecamatan yang dilalui oleh

jalan nasional yaitu jalan arteri primer pantai utara Jawa. Dalam Perda RTRW Kota Semarang

No. 14 Tahun 2011, fokus pengembangan Kecamatan Tugu dalam 20 tahun ke depan salah

satunya adalah sebagai kawasan pengembang budi daya perikanan di Kota Semarang. Selain

itu pada Perda yang sama, Kecamatan Tugu diberlakukan program untuk mengurangi

tingkat masalah di Kecamatan Tugu seperti pengurangan air tanah, serta pembangunan sea

wall disepanjang garis pantai di Kecamatan Tugu.

Berdasarkan Rencana Perda RTRW Kota Semarang No. 14 Tahun 2011, kawasan

perancangan merupakan salah satu kawasan yang difungsikan sebagai kawasan peruntukan

wisata. Selain itu juga berdasarkan RDTRK Kota Semarang Tahun 2000-2010, fokus

pengembangan BWK X salah satunya adalah sebagai fungsi tambak yakni pada bagian utara

Kecamatan Tugu, dalam hal ini wilayah studi merupakan salah satu daerah yang akan

dikembangkan sesuai dengan fungsi tersebut.

Kondisi eksisiting kawasan perancangan secara keseluruhan merupakan lahan tambak

yang keseluruhan dimanfaatkan oleh masyarakat sebagai salah satu sumber mata

pencaharian utama masyarakat, meskipun kepemilikan atas tambak dimiliki oleh pihak

perusahaan swasta. Permasalahan di kawasan perancangan pada dasarnya merupakan

permasalahan umum yang ada di Kecamatan Tugu. Salah satu permasalahan utamanya

adalah infrastruktur yang belum menunjang aktivitas masyarakat dan permasalahan

lingkungan alamiah di Kecamatan Tugu seperti abrasi dan banjir kiriman.

51

Penerapan konsep Mangunharjo Mangrove Resort secara umum bertujuan untuk

mengakomodasi rencana pemerintah Kota Semarang yang merencanakan kawasan

perancangan sebagai kawasan wisata. Konsep Mangunharjo Mangrove Resort merupakan

salah satu bentuk penjabaran dari konsep besar bagi kawasan pesisir Kota Semarang, yakni

Sustainable Coastal Development. Dari beberapa indikator yang membangun Sustainable

Coastal Development concept, Mangunharjo Mangrove Resort fokus terhadap pengembangan

tiga indikator utama yakni ekonomi dan transportasi. Dengan pengembangan resort dan

beberapa fasilitas penunjang pariwisata lainnya di kawasan perancangan yang berwawasan

lingkungan, diharpakan permasalahan yang ada di kawasan perancangan dapat direduksi

serta dapat membawa manfaat positif terhadap lingkungan, masyarakat serta daerah-

daerah di sekitarnya. Berikut adalah penerapan konsep dari kedua indikator yang

membangun konsep Mangunharjo Mangrove Resort :

a. Indikator Ekonomi

Dalam penerapan indikator ekonomi ini ditekankan pada aspek penginapan

wisatawan, perdagangan dan jasa (komersil) dan penyediaan lahan parker komunal untuk

kebutuhan wisatawan. Pada aspek penginapan khusus wisatawan ini, akan dirancang

sebagai tempat singgah bagi wisatawan yang nyaman dengan didukung oleh kelestarian

lingkungan sekitar seperti hutan mangrove. Penginapan bagi wisatawan ini didesain

menyerupai cottage/rumah panggung yang unik dengan bahan dasar yang berasal dari

kayu.

Konsep penginapan ini juga dirancang bangunan ramah lingkungan yang dikelilingi

oleh hutan mangrove. Kawasan penginapan yang akan direncakanan dibagi menjadi 3

kelas, yaitu kelas besar, menengah dan kecil. Penginapan kelas besar ditujukan untuk

wisatawan yang ingin menginap dengan ukuran rumah tipe besar dengan harga yang

relatif lebih tinggi dibandingkan dua kelas lainnya. Penginapan kelas menegah ditujukan

untuk wisatawan yang ingin menginap dengan ukuran rumah tipe sedang dengan harga

relatif terjangkau dan penginapan kelas kecil ditujukan untuk wisatawan yang ingin

menginap dengan ukuran tipe rumah kecil dengan harga yang terjangkau bagi semua

kalangan wisatawan. Satu rumah dengan rumah lainnya dalam kawasan penginapan ini

dihubungkan dengan jalan berupa seperti pelantar yang berasal dari kayu. Jalan ini

berperan penting sebagai aksesbilitas wisatawan untuk bisa berkeliling di kawasan

penginapan. Berikut contoh konsep floating cottage.

52

Sumber: www.pattayaphotos.net

Gambar 4.9

Contoh Konsep Floating Cottage di Thailand dan Fiji

Selain itu terdapat beberapa fasilitas lain yang dapat menunjang aktivitas wisatawan

seperti parkir komunal yang terdiri dari bus, mobil, motor, penyewaan sepeda dan

dermaga perahu serta perdagangan dan jasa seperti coffee shop, barkery, ice cream, dan

SPA center. Parkir komunal pada kawasan perancangan akan dikelola oleh pengelola

kawasan yaitu masyarakat sebagai bentuk retribusi yang bisa meningkatkan

perekonomian kawasan perancangan. Selain itu, perdagangan dan jasa (komersil) yang

akan disediakan pada kawasan perancangan berupa makanan atau hidangan yang

sebagian besar bukan berasal dari laut ataupun tambak sehingga para wisatawan yang

tidak menyukai makanan tersebut masih dapat menikmati wisata di kawasan

perancangan.

b. Indikator Transportasi

Penerapan indikator transportasi dalam konsep Mangunharjo Mangrove Resort

merupakan indikator pendukung dalam kawasan ini. Konsep pengembangan

transportasi yang digunakan adalah walkable dan non-motorize. Fokus utama dari kedua

konsep ini adalah larangan untuk menggunakan kendaraan bermotor pada Kawasan

Wisata Pesisir Tugu. Indikator transportasi yang akan dikembangkan pada konsep ini

ada 4 yaitu lahan parkir, jalur pejalan kaki, jalur sepeda dan jalur transportasi air

(perahu).

53

Sumber: www.pattayaphotos.net

Gambar 4.10

Penerapan Konsep Walkable dan Non-Motorize pada Kawasan Terapung

Pertama yaitu lahan parkir yang disediakan di kawasan ini dipergunakan untuk parkir

para wisatawan yang ingin berkunjung di Kawasan Wisata Pesisir Tugu, selain itu

penyediaan lahan parkir ini juga untuk mendukung konsep non-motorize di Kawasan

Wisata Pesisir Tugu. Penyediaan lahan parkir di kawasan perancangan didesain berupa

parkir terbuka khusus kendaraan roda empat/lebih sedangkan khusus roda dua didesain

berupa parkir yang dilengkapi kanopi dengan bahan utamanya berupa tiang-tiang dengan

atasnya berupa dedaunan rimbun. Dalam penyediaan lahan parkir juga akan dirancang

penyediaan jasa persewaan sepeda yang bertujuan sebagai moda transportasi utama

pengunjung wisatawan mangrove sekaligus untuk menjaga kelestarian lingkungan dari

polusi udara dan menciptakan udara sejuk sehingga membuat nyaman bagi pengunjung

dan warga yang tinggal.

Kedua yaitu jalur pejalan kaki yang merupakan sarana utama bagi wisatawan dalam

melakukan pergerakan. Jalur pejalan kaki ini disediakan saling terintegrasi antar titik

lokasi wisata, bertujuan untuk memudahkan pergerakan para wisatawan. Ketiga jalur

sepada yang disediakan sebagai alternatif lain bagi wisatawan untuk menikmati dan

mengunjungi tiap titik lokasi wisata. Ke-empat yaitu jalur taransportasi air menggunakan

perahu sampan. Penggunaan jalur transportasi air ini merupakan salah satu bentuk

pemanfaatan aliran sungai yang ada di kawasan wisata Tugu. Jalur transportasi air ini

akan melewati seluruh titik lokasi wisata pada satu kawasan. Pada kawasan perancangan

ini akan disediakan port sebagai pemberhentian awal perahu sampan yang akan

berkeliling di kawasan wisata Tugu.

54

Sumber: Hasil Analisis

Kelompok 3A Studio

Perancangan dan

Pembangunan Kota, 2015

Gambar 4.11 Penerapan Konsep

Mangunharjo Mangrove Resort pada Kawasan

Perancangan

Parkir

Taman

Aktif

Dermaga

Penginapan

tipe kecil

Penginapan tipe

sedang

Penginapan tipe

besar

Sarana Perdagangan

dan jasa

TPS

IPAL

Taman

Aktif

Information

Center

Front

Office

55

BAB V

ANALISIS PERANCANGAN KAWASAN

5.1 Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang

5.1.1 Analisis Karakteristik Aktivitas dan Pengguna

Kawasan perancangan terletak pada Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu. Luas

kawasan perancangan sebesar 10,45 Ha dengan penggunaan lahan sebagian besar untuk aktivitas

pertanian tambak. Dalam RTRW Kota Semarang tahun 2012-2031 kawasan perancangan

diperuntukkan sebagai kawasan pariwisata.

Tabel V.1

Karakteristik Aktivitas dan Pengguna

Kelompok Aktivitas Jenis Aktivitas Jenis Ruang Pengguna

Ruang Terbangun

A. Aktivitas Utama

Penginapan Penginapan

Resort Besar

Pengunjung Kawasan

Mangunhargo

Mangrove Resort

Resort Sedang

Pengunjung Kawasan

Mangunhargo

Mangrove Resort

Resort Kecil

Pengunjung Kawasan

Mangunhargo

Mangrove Resort

B. Aktivitas Penunjang

Peribadatan Ibadah umat islam Musholla Pekerja dan Pengunjung

Beringin Riverside Area

Kesehatan Pelayanan kesehatan pengunjung Klinik Pekerja dan Pengunjung


Sanitasi Pembuangan Toilet Umum Pekerja dan Pengunjung


Perdagangan dan Jasa

Reklaksasi Spa center Pengunjung Beringin

Riverside Area

Penjualan makanan minuman

ringan

Bakery Pengunjung Beringin

Riverside Area

Coffee shop Pengunjung Beringin

Riverside Area

Ice cream shop Pengunjung Beringin

Riverside Area

Cafe Pengunjung Beringin

Riverside Area

C. Aktivitas Pelayanan

Parkir

Memarkirkan Mobil Lapangan parkir Pekerja dan Pengunjung


Memarkirkan Motor Lapangan parkir Pekerja dan Pengunjung


Memarkirkan Bus Lapangan parkir Pengunjung Beringin

56

Kelompok Aktivitas Jenis Aktivitas Jenis Ruang Pengguna

Riverside Area

Penyewaan Sepeda Gedung

penyewaan sepeda

Pekerja dan Pengunjung


Keamanan Penjagaan kawasan Pos keamanan Pekerja Beringin

Riverside Area

Tiketing Penjualan Tiket Front Office Pekerja dan Pengunjung


Persampahan Pembuangan sampah Bak Sampah Pekerja dan Pengunjung


Transportasi Penungguan perahu Port/Dermaga Pengunjung Beringin

Riverside Area

Sanitasi (Limbah) Pengolahan limbah IPAL -

Information Informasi kawasan Information ceter Pengunjung Beringin

Riverside Area

D. Sirkulasi

Ruang Non Terbangun

RTH Aktif

Rekreasi Taman Besar Pengunjung Beringin

Riverside Area

Rekreasi Taman Kecil Pengunjung Beringin

Riverside Area

Barrier Pembatas antar aktivitas pada

kawasan resort dan perdagangan Barrier

Pengunjung Beringin

Riverside Area

Area tambak dan

mangrove Rekreasi

Area tambak dan

mangrove

Pengunjung Beringin

Riverside Area


1. Fungsi Utama

- Penginapan

Kawasan perancangan termasuk dalam BWK X yang diarahkan kepada kawasan

pariwisata. Untuk mendukung tercapainya arahan tersebut maka kawasan

perancangan ini direncanakan sebagai penginapan untuk memfasilitasi pengunjung

kawasan pariwisata mangrove. Penginapan atau resort yang disediakan dengan

berbagai kelas dengan luas dan fasilitas yang berbeda sesuai dengan kebutuhan

pengunjung.

2. Fungsi Penunjang

Fungsi penunjang merupakan fasilitas atau sarana prasarana pendukung kegiatan dan

fungsi utama kawasan perancanngan sebagai penginapan dan restaurant. Fungsi

penunjang terbagi menjadi beberapa kelompok aktivitas, yaitu:

- Peribadatan

Sarana peribadatan yang direncanakan pada kawasan perancangan yaitu berupa

mushalla. Sarana peribadatan ini merupakan sarana untuk mengisi dan memenuhi

kebutuhan rohani. Mushalla yang disediakan di kawasan perancangan ini

diperuntukkan bagi pengunjung dan pekerja.

- Kesehatan

57

Sarana kesehatan yang direncanakan di kawasan perancangan ini merupakan balai

kesehatan yang berfungsi untuk melayani pengunjung maupun pekerja di kawasan

resort.

- Perdagangan dan Jasa

Area perdagangan dan jasa yang direncanakan di kawasan perancangan berupa

penjualan makanan minuman ringann (coffee shop dan bakery) dan tempat relaksasi.

Cofee shop dan bakery ini dapat menjadi sarana untuk berkumpul bagi pengunjung,

beristirahat serta dapat menjadi tempat untuk menunggu perahu atau sampan yang

akan menuju ke kawasan lainnya. Sedangkan spa center berfungsi untuk memberikan

fasilitas lebih yang nyaman untuk menikmati kawasan pariwisata mangrove.

- Sanitasi

Sanitasi di kawasan perancangan berupa toilet-toliet umum. Toilet umum ini

berfungsi untuk melayani pekerja dan pengunjung yang tidak menginap di resort dan

pengunjung yang hanya ingin ke restaurant ataupun hanya menunggu perahu atau

sampan.

3. Fungsi Pelayanan

Fungsi pelayanan di kawasan perancangan berfungsi sebagai pendukung kedua dari

aktivitas fungsi utama yaitu sebagai penginapan dan restaurant.

- Parkir

Parkir di kawasan perancangan diperlukan untuk menampung kendaraan

pengunjung kawasan pariwisata Kecamatan Tugu serta untuk mendukung konsep

walkable di dalam kawasan perancangan.

- Keamanan

Aktivitas pelayanan keamanan ditandakan dengan adanya pos keamanan yang

ditempatkan di bagian depan pada kawasan resort yang berguna memberikan rasa

aman bagi pengunjung.

- Tiketing

Pada kawasan perancangan direncanakan berbagai fasilitas untuk mendukung

terwujudkan kawasan bahari terpadu. Salah satu fasilitas yaitu pembangunan resort

dan transportasi air. Untuk dapat menggunakan fasilitas tersebut maka disediakan

front office yang menyediakan berbagai informasi dan penjualan tiket.

- Persampahan

Pada kondisi eksisting di kawasan perancangan sistem persampahan masih

tergolong buruk. Hal ini ditunjukkan dengan adanya sampah-sampah yang dibuang di

lahan kosong dekat area tambak. Sehingga diperlukan penyediaan bak sampah untuk

menjaga nilai kebersihan dan estetika di kawasan perancangan.

- Transportasi Air

Pada kawasan perancangan direncanakan konsep walkable. Untuk mendukung

konsep tersebut selain penyediaan parkir komunal, perbaikan dan peningkatan

fungsi transportasi air juga dilakukan dengan cara pembangunan dermaga.

Transportasi air berfungsi untuk menghubungan antar kawasan pada area pariwisata

mangrove di Kecamatan Tugu.

- Sanitasi (IPAL)

58

Instalasi Pengolahan Air Limbah direncanakan pada kawasan perancangan berfungsi

untuk mengolah limbah cair yang diproduksi pada kawasan perancangan untuk

mencegah pencemaran.

- Information Center

Pada kawasan perancangan akan direncanakan sebuah tempat yang menyediakan

berbagai informasi terkait kawasan perancangan. Contohnya yaitu maps dan

informasi lebih lanjut mengenai setiap tempat. Penyediaan tempat informasi ini

berupa information center yang ditempatkan dekat pintu masuk kawasan

perancangan yang bertujuan untuk memberikan informasi awal mengenai kawasan.

5.1.2 Analisis Kebutuhan Ruang

Kebutuhan ruang merupakan perhitungan antara jumlah dengan luas ruang yang

dibutuhkan pada setiap aktivitas yang akan diwadahi dalam kawasan perancangan dengan

memperhatikan jumlah penduduk atau pengguna. Proporsi lahan terbangun dan non terbangun

memiliki proporsi 70:30, yang artinya 70% lahan dialokasikan untuk lahan terbangun, sementara

30% lahan sisanya diperuntukkan untuk lahan non terbangun Sirkulasi memuat proporsi

peruntukan jaringan seperti jaringan jalan dan jaringan drainase. Berikut adalah perhitungan

carrying capacity dan kebutuhan ruang didalam kawasan perancangan.

Tabel V.2

Carrying Capacity

Fungsi Ruang Persentase Luas (m2)

Luas Kawasan - 104500

Luas Lahan Tidak Terbangun 30 % Dari Luas Kawasan Perancangan 31350

Luas Lahan Terbangun 70% Dari Luas Kawasan Perancangan 73150

Luas Sirkulasi 30% Dari Luas Lahan Terbangun 21945

Luas Fungsi Terbangun 70% Dari Luas Lahan Terbangun 51205

Carrying Capacity 10 m2/ Orang (Luas Fungsi Terbangun

(m2)/ 10 m2/ Orang) 5120 Jiwa

Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015

Kawasan perancangan akan direncanakan sebagai kawasan resort sebagai tempat istirahat

pengunjung di kawasan pariwisata mangrove Kecamatan Tugu dengan tetap memperhatikan

kondisi eksisting dan tidak merusak tambak serta tanaman mangrove yang ada di kawasan

perancangan. Lahan yang akan digunakan sebagai fungsi terbangun pada kawasan “Mangunharjo

Mangrove Resort” ini hanya 20% dari luas lahan. Berdasarkan best practice kawasan mangrove

Pantai Indah Kapuk dan carrying capacity dari setiap kawasan di wisata mangrove Kecamatan

Tugu ini maka didapatkan jumlah pengunjung perhari yang akan datang di kawasan perancangan

Kecamatan Tugu ‘Beringin Riverside Area” sebanyak 1400 jiwa, namun untuk pengunjung yang

menginap di penginapan “Mangunharjo Mangrove Resort” sebanyak 650 jiwa pada saat peak hour

seperti pada saat libur nasional, libur hari besar dan pada saat weekend karena berdasarkan best

practice, jumlah pengunjung pada suatu kawasan wisata tidak semua akan menginap pada

penginapan yang telah disediakan, hanya sebesar 45% dari total pengunjung yang akan menginap

pada penginapan. Untuk hari biasa (weekdays), jumlah pengunjung yang akan ditampung sebesar

300 jiwa. Pada tahun awal pembangunan resort, jumlah pengunjung yang akan ditampung

sebanyak 35.000 jiwa/ tahun (19.400 jiwa pada weekend dan 19.600 pada weekdays) karena pada

59

tahun awal hanya sebagian resort yang akan dibangun dan akan meningkat 15% per tahun.

Berdasarkan perhitungan carrying capacity untuk jumlah pengunjung maksimal yang dapat

ditampung oleh kawasan perancangan yaitu sebanyak 5.120 jiwa.

60

Tabel V.3

Kebutuhan Ruang

Kelompok Aktivitas Jenis Aktivitas Jenis Ruang Pengguna Jumlah

Pengguna standar Sumber

Jumlah

(unit)

Luas

(m2) Ket.

Ruang Terbangun

A. Aktivitas Utama

Penginapan Penginapan

Resort Besar Pengunjung 150 jiwa 1 resort/ 80 m2 Best Practice 15 1200 Rencana

Resort Sedang Pengunjung 200 jiwa 1 resort/ 64 m2 Best Practice 30 1920 Rencana

Resort Kecil Pengunjung 300 jiwa 1 resort/ 30 m2 Best Practice 75 2250 Rencana

B. Aktivitas Penunjang

Peribadatan Ibadah umat islam Musholla Pekerja dan

Pengunjung 30 jiwa 1 musholla/ 100 m2

SNI 03-1733-

2004 tentang

tata cara

perencanaan

lingkungan

perumahan

1 100 Rencana

Kesehatan Pelayanan kesehatan

pengunjung Klinik

Pekerja dan

Pengunjung 30 jiwa 1 klinik/ 100 m2 Analisis 1 100 Rencana

Sanitasi Pembuangan Toilet Umum Pekerja dan

Pengunjung 6 jiwa 1 toilet/ 1.5 m2

Perpustakaan

PU 4 6 Rencana


Reklaksasi Spa center Pengunjung 20 jiwa 1 spa center/ 100 m2 Best Practice 1 100 Rencana

Penjualan makanan minuman

ringan

Coffee Shop Pengunjung 100 jiwa 1 bakery/ 100 m2 Best Practice 3 300 Rencana

Bakery Pengunjung 100 jiwa 1 coffee shop/ 100

m2 Best Practice 1 100 Rencana

Bakery

(dalam

kawasan

resort)

Pengunjung 100 jiwa 1 coffee shop/ 50


Ice cream

shop Pengunjung 100 jiwa

1 ice cream shop/

100 m2 Best Practice 1 100 Rencana

61



Jumlah

(unit)

Luas

(m2) Ket.

Ice cream

shop (dalam

kawasan

resort)

Pengunjung 100 jiwa 1 ice cream shop/ 50


Kedai Mie Pengunjung 100 jiwa 1 kedai mie/ 100 m2 Best Practice 1 100 Rencana

C. Aktivitas Pelayanan

Parkir

Memarkirkan Mobil Lapangan

parkir

Pekerja dan

Pengunjung 90 mobil 1 mobil/ 10 m2 Analisis 1 900 Rencana

Memarkirkan motor Lapangan

parkir

Pekerja dan

Pengunjung

350

motor 1 motor/ 2 m2 Analisis 1 700 Rencana

Memarkirkan Bus Lapangan

parkir Pengunjung 5 bus 1 bus/ 50 m2 Analisis 1 250 Rencana

Penyewaan Sepeda Gedung parkir Pekerja dan

Pengunjung

200

sepeda 1 sepeda/ 0.75 m2 Analisis 1 200 Rencana

Keamanan Penjagaan kawasan Pos

keamanan Pekerja 2 jiwa 1 pos/ 12 m2

SNI 03-1733-

2004 tentang

tata cara

perencanaan

lingkungan

perumahan

1 12 Rencana

Tiketing Penjualan Tiket Front Office Pekerja dan

Pengunjung 1400 jiwa

1 front office/

100m2 Analisis 1 100 Rencana

Persampahan Pembuangan Sampah Bak Sampah Pekerja dan

Pengunjung 650 jiwa 1 TPS / 30 m2

SNI 03-1733-

2004 tentang

tata cara

perencanaan

lingkungan

perumahan

1 30 Rencana

Transportasi Penungguan perahu Dermaga Luar Pengunjung 1400 jiwa 1 dermaga/ 200 m2 Analisis 1 200 Rencana

62



Jumlah

(unit)

Luas

(m2) Ket.

Dermaga

Dalam Pengunjung 650 jiwa 2 dermaga/ 100 m2 Analisis 3 300 Rencana

Sanitasi (Limbah) Pengolahan limbah IPAL - - 1 IPAL/ 300 m2 Best Practice 1 300 Rencana

Information Informasi kawasan Information

ceter Pengunjung 1400 jiwa

1 information

center/ 100 m2 Analisis 1 100 Rencana

Luas Fungsi Terbangun 9768 Rencana

D. Sirkulasi (30%) 21945 Rencana

Luas Lahan Terbangun 31713

Ruang Non Terbangun

RTH Aktif

Rekreasi Taman Besar Pengunjung 650 Jiwa 1 Taman Besar/ 150


Rekreasi Taman Kecil Pengunjung 650 Jiwa 1 Taman kecil/ 60


Barrier

Pembatas antar aktivitas pada

kawasan resort dan

perdagangan

Barrier - - - Analisis - 5422 Rencana

Sempadan Sungai Pembatas antara sungai dengan

kawasan perancangan

Sempadan

sungai - - - -

329 m x

5 m Rencana

Area tambak dan

mangrove -

Area tambak

dan

mangrove

- - - Analisis - 65510 Eksisting

Luas Lahan Tidak

Terbangun 72787

Total Kebutuhan Ruang 104500


63

5.1.1 Analisis Hubungan Antar Kelompok Aktivitas

Letak kelompok-kelompok aktivitas direncanakan dengan pertimbangan

hubungan keeratan tiap kelompok aktivitas yang ada sebagai sebuah konsep resort yang

nyaman dan tenang. Setiap kelompok aktivitas juga dicoba untuk saling dihubungkan

sehingga dapat menjadi acuan lokasi mana sebaikanya dalam desain kawasan suatu

kelompok aktivitas tersebut didesain untuk dibangun. Contohnya penginapan yang

memilki keeratan hampir dengan semua kelompok aktivitas. Hal tersebut disebabkan

karena penginapan merupakan fungsi utama dari kawasan ini. Kelompok-kelompok

aktivitas lainnya muncul sebagai fungsi penunjang dan pelayanan dari pengembangan

resort tersebut.


Gambar 5.1

Hubungan Antar Kelompok Aktivitas

Penginapan dan informasi center memiliki hubungan antar semua kelompok

aktivitas yang erat, artinya penginapan dan informasi center yang direncanakan akan

diletakan dekat dengan semua kelompok aktivitas sehingga semua kelompok aktivitas

dapat dijangkau oleh penginapan dan informasi center secara langsung. Contohnya

penginapan dengan air bersih memiliki hubungan yang erat sehingga diletakan

berdekatan untuk memudahkann dalam penyupalaian air bersih ke penginapan.

5.1.2 Analisis Organisasi Ruang

Organisasi ruang merupakan pengalokasian ruang berdasarkan pembagian

kawasan di wilayah studi atau bisa diartikan sebagai keterikatan antara sarana pendukung

dan hunian yang akan dirancang. Sarana yang memiliki hubungan erat lokasinya

diperdekat, sedangkan yang tidak memiliki hubungan maupun memiliki hubungan yang

tidak erat maka lokasinya diperjauh.

Dalam organisasi ruang kawasan perancangan, kawasan penginapan dibuat

dengan dekat dengan sarana dan prasarana yang menunjang seperti prasarana parkir,

perdagangan dan jasa dan transportasi air. Kawasan penginapan didekatkan dengan

semua prasarana yang memiliki hubungan ang kuat ke semua kawasan yang dirancang.

Berikut organisasi ruang yang terdapat pada kawasan perancangan.

64

ME

SE

Pos Coffe Shop, Bakery,

Ice Cream, Toilet,

Mushola, Klinik

Spa

Center

Resort

sedang

Resort

sedang

Taman

kecil

Taman

kecil

Taman

kecil

IPAL

Desalinasi air

bersih

Resort besar Front Office Taman besar

Dermaga

Information

Center Parkir

Resort

kecil

Resort

kecil

Taman

kecil

Taman

kecil

Mangrove Adventure Park

Beringin Natural Court

R.P.Sampah

Penyewaan

Sepeda

Jembatan

Penghubung

Mangunharjo Green Wetropolis

Sumber: Hasil Analisis

Kelompok 3A Studio

Perancanngan dan

Pembangunan Kota, 2015

Gambar 5.2

Organisasi Ruang Mangunharjo Green Wetropolis

65

5.2 Analisis Tapak

5.2.1 Analisis Konstelasi Wilayah

Kawasan perancangan yang terletak di Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu akan dikembangkan sebagai kawasan penginapan (resort)

dan parkir komunal yang mendukung pengembangan pariwisata di kawasan pesisir, sehingga akan memberikan dampak terhdap bentuk konstelasi

terhadap wilayah yang lebih luas, yaitu Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu dan Kota Semarang.

Tabel V.4

Konstelasi Kawasan Perancangan

Konstelasi Kawasan Perancangan terhadap Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu dan Kota Semarang

Kecamatan Tugu termasuk ke dalam BWK X yang difungsikan sebagai

pengembangan industri, perumahan berkepadatan sedang,

pengembangan budaya perikanan, pengolahan perikanan, dan

pengembangan wisata bahari.

Hubungan antara Kecamatan Tugu dengan Kota Semarang dilihat

berdasarkan pola ruangnya diperuntukkan sebagai kawasan pariwisata dan

permukiman.

Kelurahan Mangunharjo merupakan kelurahan di Kecamatan Tugu dengan

luas 461 ha, kelurahan ini memiliki peran yang cukup besar terhadap

perekonomian Kecamatan Tugu karena hampir sebagian besar wilayahnya

adalah tambak yang menjadi sumber ekonomi bagi masyarakat. Di

Kelurahan Mangunharjo terdapat sentra batik mangrove, sentra kerupuk

udang, sentra kerupuk mangrove, dan sentra olahan bandeng.

Kawasan perancangan merupakan area tambak 10,45 ha yang terdapat di

Kelurahan Mangunharjo. Kawasan perancangan merupakan salah satu

sumber penghasilan masyarakat yang memanfaatkan hasil tambak untuk

dijadikan barang produksi. Keberadaan kawasan perancangan mampu

mendorong perekonomian yang ada di Kelurahan Mangunharjo.


66

5.2.2 Analisis Lingkungan Tabel V.5

Analisis Lingkungan

DATA RENCANA

Kawasan yang berada di sekitar kawasan perancangan:

A = Sentra Keripik Udang dan Olahan Bandeng dengan jarak 50 m

B = Sentra Betik Mangrove dengan jarak 30 m

C = Sentra Keripik Mangrove dengan jarak 20 m

Zona Perdagangan dan Jasa

Diletakkan di lokasi yang berdekatan dengan jalan utama akses menuju

kawasan dan berdekatan dengan sentra – sentra permukiman penduduk

untuk memudahkan aksesibilitas. Zona ini merupakan kawasan yang bersifat

publik, sehingga dapat diakses oleh semua pengunjung maupun penghuni

resort.

Zona Penginapan (Privat)

Lokasi zona privat berada di antara zona komersial dengan zona RTH, hal ini

Zona Perdagangan dan Jasa Zona Penginapan Barier Zona Penunjang

A B

C

A B

C

67

DATA RENCANA

dimaksudkan untuk memudahkan aksesibilitas kawasan dengan tetap

mempertimbangkan tingkat kebisingan yang ada sehingga meningkatkan

kenyamanan penghuni, zona penginapan yang dimaksud berupa resort atau

penginapan. Selain itu juga diletakkan jauh dari sentra – sentra industri yang

sudah ada (lokasi permukiman eksisting).

Barier

Fungsi utama barier adalah untuk mengurangi dampak dari adanya polusi dan

kebisingan yang ditimbulkan dari kendaraan yang berasal dari aktivitas parkir

selain itu juga sebagai estetika kawasan dan pemisah/pembatas anat aktivitas

di kawasan perancangan.

Zona Penunjang

Zona Penunjang terdiri dari kesehatan dan peribadatan yang diletakkan di

berdekatan dengan zona perdagangan dan jasa sehingga dapat mudah di

akses oleh pengunjung.


68

5.2.3 Analisis Topografi Tabel V.6

Analisis Topografi

DATA RENCANA

Kontur Interval 1m

Pada kondisi eksisting kawasan perancangan memiliki topografi datar yaitu

dengan kemiringan 0 – 2 %. Tingkat kelerengan tersebut berpotensi untuk

dimanfaatkan sebagai lahan permukiman, perkantoran dan perdagangan.

Zona Terbangun

Berdasarkan peta di atas, diketahui bahwa seluruh kawasan

perancangan dapat dijadikan sebagai zona terbangun. Hal ini didukung

dengan kontur kawasan perancangan yang datar (0 – 2 %). Zona terbangun

yang akan dikembangkan pada lokasi ini adalah penginapan panggung di atas

tambak, fasilitas penunjang (coffe shop, bakery, mushola, klinik, toilet umum,

dan spa center), dan fasilitas pelayanan (parkir komunal)


69

5.2.4 Analisis Aksesibilitas Tabel V.7

Analisis Aksesibilitas

DATA RENCANA

Zona Akses Rendah

Zona akses rendah merupakan kawasan tambak dan mangrove

Zona Akses Tinggi

Pada zona ini, lebar jalan yang direncanakan adalah 5 meter. Waktu

yang dibutuhkan untuk mencapai kawasan komersil dari parkir

komunal adalah ± 3 menit (jarak 63 m dengan kecepatan rata-rata

0.93 m/dtk berdasarkan Trans and Traffic Eng. Handbook). Pada zona

ini akan diberi barrier berupa vegetasi untuk meredam kebisingan,

karena akan berbatasan dengan beberapa penginapan dan dermaga

sebagai sarana transportasi utama.

Zona Akses Rendah

Pada zona ini direncanakan untuk hunian berupa resort atau

penginapan yang bersifat privat (hanya dapat diakses oleh

pengunjung tertentu) sehingga membutuhkan ruang dengan tingkat

Zona Akses Tinggi Zona akses tinggi merupakan jalan eksisting yang ada pada kawasan perancangan dan sungai Beringin

70

DATA RENCANA

aksesibilitas dan mobilitas rendah yang mengutamakan

kenyamanan dan ketenangan penghuninya dengan lebar jalan yang

direncanakan adalah 3 meter. Waktu paling ideal untuk menempuh

resort ± 15 menit dari parkir komunal (jarak 773 m dengan kecepatan

rata-rata 0.93 m/dtk berdasarkan Trans and Traffic Eng. Handbook).


5.2.5 Analisis Kebisingan Tabel V.8

Analisis Kebisingan

DATA RENCANA

Zona Kebisingan Tinggi Zona Kebisingan Tinggi

71

DATA RENCANA

Dibagian timur dan selatan kawasan perancangan terdapat jalan lokal serta

sungai yang menyebabkan daerah ini mempunyai tingkat kebisingan yang lebih

tinggi dibandingkan dengan daerah lain. Volume kendaraan pada jalan lokal ini

tergolong tinggi karena terdapat banyak aktivitas masyarakat dengan adanya

permukiman warga. Kendaraan yang masuk dan melalui jalan lokal ini adalah

mobil, motor, sepeda dan pick up.

Zona Kebisingan Rendah

Di bagian dalam kawasan perancangan hanya terdapat jalan setapak karena

keseluruhan kawasan merupakan lahan tambak dan mangrove sehingga tingkat

kebisingannya rendah. Volume kendaraan di dalam kawasan perancangan

sangat rendah karena hanya dapat dilalui dengan berjalan kaki sehingga

kendaraan tidak dapat masuk.

Dibagian timur dan selatan kawasan perancangan akan tetap mempunyai tingkat

kebisingan yang lebih tinggi karena merupakan jalur transportsi utama yang

dilalui kendaraan yaitu jalan lokal dan sungai. Pada zona ini akan diberi barrier

berupa vegetasi untuk meredam kebisingan yang ditimbulkan dari jalur

transportasi utama yang berbatasan dengan zona kegiatan publik ini

dimanfaatkan untuk berbagai hal yang melibatkan orang banyak karena akan

dibangun coffee shop, parkir untuk pengunjung dan juga dermaga. Namun,

volume kendaraan pada kawasan perancangan akan tetap rendah karena jalan

lingkungan tersebut hanya dapat dilewati dengan berjalan kaki dan

menggunakan sepeda.

Zona Kebisingan Rendah

Zona yang berwarna biru merupakan zona yang mempunyai tingkat kebisingan

rendah. Hierarki jalan pada zona ini adalah jalan lingkungan. Jalan ini hanya dapat

dilalui dengan berjalan kaki menuju penginapan sehingga tingkat kebisingannya

rendah. Pada zona ini terdapat aktivitas pengianpan yang bersifat privat dan

perdagangan dan jasa yang hanya dilewati jalan lingkungan sehingga memiliki

tingkat kebisingan rendah.


72

5.2.6 Analisis Drainase Tabel V.9

Analisis Drainase

DATA RENCANA

Saluran Drainase Primer Arah aliran saluran drainase

Saluran Drainase Sekunder

Jenis saluran drainase di kawasan perancangan adalah drainase primer dan

sekunder. Saluran drainase primer terdapat pada bagian timur kawasan

perancangan, sedangkan drainase sekunder hanya terdapat di pinggiran

kawasan perancangan. Saluran drainase primer merupakan kali beringin dan

kondisinya cukup baik. Sedangkan kondisi saluran drainase sekunder di

beberapa tempat dipenuhi sampah karena belum terdapat tempat sampah di

kawasan permukiman masyarakat sehingga sampah dibuang sembarangan.

Saluran Drainase Primer Arah aliran saluran drainase

Saluran Drainase Sekunder

Sistem drainase hanya ada di pinggiran kawasan perancangan karena

kawasan perancangan yang akan dikembangkan dengan bangunan

panggung.

Sistem saluran drainase primer dan sekunder di sekitar kawasan

perancangan merupakan jenis sistem saluran terbuka, dimana air hujan jika

jatuh akan langsung mengalir ke saluran drainase.

Sistem pengaturannya: Saluran drainase sekunder akan membawa air hujan

73

DATA RENCANA

menuju ke saluran drainase primer, dan pada akhirnya dari saluran drainase

sekunder akan dibuang menuju ke sungai sebagai saluran drainase primer.


5.2.7 Analisis Vegetasi Tabel V.10

Analisis Vegetasi

DATA RENCANA

RTH

Vegetasi RTH yang terdapat di kawasan perancangan berupa mangrove karena

kawasan perancangan merupakan kawasan pesisir sehingga ditanami mangrove

disekitar tambak untuk mencegah abrasi.

Mangrove Pohon Ketapang Kencana Tanaman teh-tehan

- Kawasan perancangan merupakan kawasan pesisir sehingga akan banyak

dilakukan penanam mangrove. Penanaman mangrove menjadi pilihan

utama sebagai salah satu cara meminimalisir abrasi. Mangrove akan ditanam

74

DATA RENCANA

di sepanjang penginapan dan juga dibelakang sarana perdagangan dengan

jarak tanam antar pohon adalah sebesar 1 meter.

- Untuk di lahan parkir akan ditanami dengan pohon ketapang kencana

dengan jarak tanam antar pohon sebesar 8 meter sebagai pohon peneduh

kendaraan karena rantingnya membentuk payung. Pohon ini juga akan

ditanami di sepanjang sempadan sungai karena pohon jenis ini biasanya

ditanam di tepi sungai maupun di tepi jalan sebagai pohon pelindung

dengan jarak antar pohon sebesar 5 meter. Penanaman pohon ini juga

menjadi salah satu langkah untuk meminimalisir terjadinya abrasi.

- Di antara penginapan tipe besar dan sedang akan dibuat taman aktif dengan

luas 150 m2. Vegetasi pada taman ini adalah jenis tanaman teh-tehan.

- Selain itu, disamping penginapan akan dibuat tanaman dalam pot berupa

bunga anggrek sehingga menambah keindahan penginapan.


75

5.2.8 Analisis View Tabel V.11

Analisis View

DATA RENCANA

Pohon Mangrove

View yang ada di kawasan perancangan merupakan view to site. Masyarakat

dapat menikmati keindahan pemandangan pohon mangrove di sekililing tambak

dari luar kawasan tepatnya dari kawasan permukiman dan jalan lokal.

Pohon Mangrove Penginapan Panggung

Main Entrance

View akan diadakan di kawasan perancangan tetap view to site. Namun view

yang akan ditambah adalah penginapan yang dibangun dengan model

panggung sehingga menambah nilai estetika kawasan perancangan. Selain itu,

pada main entrance akan ada gapura dengan tulisan Mangunharjo Mangrove

Resort yang dilengkapi dengan lampu sorot sehingga menjadi view menarik saat

pengunjung memasuki kawasan perancangan.


76

5.2.9 Analisis Arah Angin dan Lintasan Matahari Tabel V.12

Analisis Arah Angin dan Lintasan Matahari


DATA RENCANA

Arah Matahari

(Dari Timur ke Barat)

Arah Angin

(Dari utara ke selatan)

Arah bangunan perumahan sebaiknya diletakkan berada dalam garis arah angin

dan lintasan matahari atau arah perpotongan mata angin karena sangat baik

kondisinya untuk menghindari terpaan angin yang kecang ataupun sinar

matahari yang berlebihan. Dengan kondisi yang seperti ini tentunya akan

memberikan kenyamanan yang optimal bagi penduduk yang tinggal di dalam

perumahan tersebut.

Arah Bangunan

77

5.2.1 Zoning Kawasan

Analisis Zoning kawasan merupakan hasil overlay dari analisis lingkungan, analisis topografi, analisis aksesibilitas, dan analisisi kebisingan, berikut adalah hasil

dari masing-masing analisis yang akan di overlay menjadi zoning kawasan lokasi perancangan


Gambar 5.3

Zoning Kawasan

Keterangan: Zona Privat

Zona Publik

RTH

ME

SE

78

Berdasarkan analisis lingkungan, maka lokasi perancangan tapak terbagi menjadi 2, yaitu

zona publik dan zona privat

Berdasarkan analisis topografi yang menunjukkan bahwa lokasi perancangan masuk kedalam

zona terbangun memiliki topografi datar dan berkontur renggang cocok untuk permukiman

dan perdagangan-jasa.

Berdasarkan analisis aksesibilitas dan analisis kebisingan, maka lokasi perencanaan tapak

terbagi menjadi 2, yaitu zona kegiatan publik dan zona kegiatan privat

Analisis yang telah dilakukan menghasilkan zonasi sebagai berikut :

Zona privat terdiri dari fungsi hunian, barier area, dan taman aktif.

Zona Publik yang terdiri dari kawasan perdagangan, parkir, dan dermaga

5.3 Analisis Penyediaan Infrastruktur

5.3.1 Analisis Jaringan Air Bersih

Pada kawasan perancangan, penyediaan air bersih berasal dari desalinasi air laut. Desalinasi

merupakan teknologi penyulingan air laut untuk menghilangkan kadar garam berlebih pada air

sehingga menghasilkan air tawar yang dapat dikonsumsi dengan hasil produksi tinggi tetapi

menggunakan energi yang murah dan ramah lingkungan (Direktorat Pendayagunaan Pulau-pulau

Kecil, 2013). Menurut Bani, Tony dalam academia.edu, desalinasi adalah proses pemisahan yang

digunakan untuk mengurangi kandungan garam terlarut dari air garam hingga level tertentu

sehingga air dapat digunakan. Desalinasi juga mempunyai manfaat lain untuk konservasi sumber

air minum tawar yang beberapa waktu ini mengalami degradasi.

Metode desalinasi air laut ini digunakan karena belum tersedianya instalasi air bersih yang

dapat memenuhi kebutuhan air bersih pada kawasan perancangan. Selain itu, air tanah yang

berada kawasan perancangan sudah terkena intrusi air laut. Berikut adalah analisis air bersih yang

dibutuhkan pada kawasan perancangan : Tabel V.13

Kebutuhan Air Bersih

Sektor Nilai Satuan

Sekolah 10 Liter/ murid/ hari

Rumah Sakit 200 Liter/ bed/ hari

Puskesmas 2000 Liter/ unit/ hari

Masjid 3000 Liter/ unit/ hari

Kantor 10 Liter/ pegawai/ hari

Pasar 12000 Liter/ pegawa/ hari

Hotel 150 Liter/ bed/ hari

Rumah Makan 100 Liter/ orang/ hari

Komplek Militer 60 Liter/ bed/ hari

Kawasan Industri 0.2 - 0.8 Liter/ detik/ hektar

Kawasan Pariwisata 0.1 - 0.3 Liter/ detik/ hektar

Sumber : Kriteria Perencanaan Ditjen Cipta Karya Dinas PU, 1996

Berdasarkan tabel kebutuhan air bersih diatas, dapat diketahui bahwa kawasan

perancangan yang termasuk kawasan pariwisata membutuhkan air bersih sebesar 0,1-0,3 liter/

detik/ hektar. Kawasan perancangan memiliki luas sebesar 10,45 Ha, jadi air bersih yang

diperlukan sebesar 270,9 liter/ hari.

79

5.3.2 Analisis Pengelolaan Sampah

Produksi sampah pada kawasan Mangrove View Resort berasal dari sampah permukiman

penduduk dalam hal ini cottage dan tempat umum seperti perdagangan dan jasa. Menurut

standar produksi sampah Bank Dunia, setiap penduduk diperkirakan menghasilkan timbuan

sampah sebesar 2 liter per hari/orang. Total pengunjung perhari sebesar 1400 sehingga jumlah

produksi sampah perhari dapat dijelaskan sebagai berikut :

Jumlah Produksi Sampah per Hari = jumlah pengunjung x 2 liter per hari/orang

Jumlah Produksi Sampah per Hari = 1400 orang x 2 liter per hari/orang

Jumlah Produksi Sampah per Hari = 2800 liter per hari

Dikaitkan dengan kebutuhan dump truck pengangkut sampah dengan kapasitas 6 m3/unit

atau setara dengan 6000 liter, maka kebutuhan akan ketersediaan dump truck adalah sebesar :

Kebutuhan Dump Truck = jumlah produksi sampah

6000 unit/liter

Kebutuhan Dump Truck = 2800 liter

6000 unit/liter

Kebutuhan Dump Truck = 0,46

Dari perhitungan diatas, maka dapat disimpulkan kawasan wisata Mangrove View Resort

hanya membutuhkan 1 buah truck pengangkut sampah menuju tempat penguraian sampah

sebelum di olah pada tempat yang telah disediakan diluar kawasan Mangrove View Resort.

5.3.3 Analisis Sanitasi

Pada kondisi eksisting kawasan perancangan secara keseluruhan merupakan lahan tambak

dan sama sekali tidak terdapat septic tank. Direncanakan jumlah penduduk yang akan dilayani

pada kawasan perancangan adalah sebanyak 1400 Jiwa. Untuk memenuhi kebutuhan pengolahan

air limbah akan disediakan septic tank fiber. Pemilihan septic tank jenis ini untuk menghindari

tercemarnya air tambak dan ekosistem tambak. Setiap penginapan akan disediakan masing –

masing 1 jamban dan juga terdapat toilet yang berada di dekat sarana perdagangan dengan

jumlah jamban 10 yakni 5 untuk toilet wanita dan 5 untuk toilet pria. Jamban tersebut akan

dihubungkan langsung dengan septic tank fiber dari dalam air menuju IPAL yang berada di ujung

sebelah barat kawasan perancangan dengan ukuran 60 m2.

Menurut Study JICA 1990, rata – rata produksi air limbah dari aktivitas rumah biasa adalah

120 liter/orang/hari (0,12 m3/orang/hari) sedangkan untuk aktivitas perdagangan jenis pertokoan

jumlah produksi air limbahnya sebesar 0,08 m3/orang/hari. dengan kapasitas 1 septic tank 60 m3.

Dengan demikian jumlah septic tank yang dibutuhkan pada kawasan peracangan adalah sebagai

berikut :

Tabel V.14

Jumlah Septic Tank yang dibutuhkan Kawasan Perancangan

Jumlah Septic tank untuk penginapan = Jumlah pengunjung x rata – rata produksi air

limbah/ 5m3

= 600 orang x 0,12 m3/orang/hari / 60m3

= 1 Septic Tank

80

Jumlah septic tank untuk sarana

perdagangan

= Jumlah pengunjung x rata – rata produksi air

limbah/ 5m3

= 600 orang x 0,08 m3/orang/hari / 60m3

= 1 Septic Tank


Jumlah pengunjung yang diperkirakan adalah 600 jiwa yaitu sejumlah pengunjung di

penginapan. Dengan demikian jumlah septic tank yang dibutuhkan untuk menampung air limbah

dari penginapan dan sarana perdagangan sebelum dialirkan ke IPAL adalah 2 buah. Sedangkan,

IPAL memilki 3 saluran penyaringan sehingga air yang dikerluarkan dari IPAL menuju sungai

merupakan air bersih sehingga air sungai tidak tercemar.

5.3.4 Analisis Jaringan Listrik

Dalam memenuhi kebutuhan energi sesuai dengan perkembangan kota, maka secara

umum kebutuhan energi dibagi menjadi empat jenis (berdasarkan Laporan Akhir Master Plan

Kawasan Tampo-Lore, Kabupaten Poso, Propinsi Sulawesi Tengah), yaitu:

Rumah Tangga

Kebutuhan listrik untuk rumah tangga diasumsikan memerlukan kebutuhan listrik 1.100

watt/KK

Perdagangan, industri dan perkantoran

Standar yang digunakan untuk kebutuhan listrik maksimum 40 watt/m2 atau 25% dari

kebutuhan rumah tangga.

Kegiatan sosial dan pelayanan umum

Kebutuhan sumber daya listrik untuk kegiatan sosial adalah pendidikan, kesehatan dan

peribadatan. Sedangkan pelayanan umum berupa perkantoran pemerintahan dan

rekreasi olahraga. Kebutuhan listrik unsur seluruh kegiatan tersebut maksimum adalah

40 watt/m2, atau 25 % dari seluruh kebutuhan rumah tangga.

Penerangan jalan.

Pemakaian listrik bagi penerangan jalan mempergunakan standar maksimum 18 kw/km

atau 10% dari kebutuhan rumah tangga.

Perkiraan kehilangan energi listrik dalam tranmisi diperkirakan sebesar 15% dari seluruh

kebutuhan energi listrik.

Sehingga dapat diperoleh kebutuhan daya listrik di kawasan perancangan adalah sebagai

berikut.

Tabel V.15

Kebutuhan Daya Listrik Kawasan Perancangan

No. Uraian Kebutuhan

Standar

Pelayanan

(Watt)

Kebutuhan Total Kebutuhan

1

Hunian, Perdagangan,

Industri , dan

Perkantoran

40 watt/m2

Kamar tipe kecil = 40 watt/m2 x 30 m2/unit x 75

unit

= 90.000 watt

90 kw

Kamar tipe

sedang

= 40 watt/m2 x 64 m2/unit x 30

unit

81

No. Uraian Kebutuhan

Standar

Pelayanan

(Watt)

Kebutuhan Total Kebutuhan

= 76.800 watt 76,8 kw

Kamar tipe besar = 40 watt/m2 x 80 m2/unit x 15

unit

= 48.000 watt 4 kw

Pertokoan = 40 watt/m2 x 1100 m2

= 44.000 watt 44 kw

2 Penerangan Jalan 18 kw/km Jalan lokal dan

jalan apung

= 18 kw/km x 3 km

= 54 kw

3 Kegiatan sosial 40 watt/m2 Musholla = 40 watt/m2 x 100 m2 x 1 unit

= 4000 watt 4 kw

4 Perkiraan kehilangan

energi listrik dalam

tranmisi

15 % dari total kebutuhan energi

listrik

Total = 272.8 kw, maka

15% x 272.8 kw

= 40,82 kw

Total 313,72 kw


Berdasarkan perhitungan diatas, maka dapat disimpulkan bahwa kebutuhan listrik

Mangunharjo Mangrove Resort adalah sebesar 313,72 kw.

5.4 Analisis Kriteria Terukur

5.4.1 Koefisien Dasar Bangunan

Tabel V.16

Perhitungan KDB Kawasan Perancangan

Perhitungan KDB Kawasan Perancangan:

1) Menentukan Koefisien Pengambilan Air Tanah

( )

⁄

⁄

2) Menentukan Debit Infiltrasi Air Tanah ( )

⁄

⁄

3) Menentukan Debit Infiltrasi Untuk Tanah

Seluas 1 Ha ( )

( )

( )

⁄⁄

4) Menentukan Luas Open Space (OS)

5) Menentukan Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

(( ) )

(( ) )

82

Perhitungan KDB Kawasan Perancangan:


5.4.2 Ketinggian Bangunan

Tabel V.17

Perhitungan Ketinggian Bangunan Kawasan Perancangan

Perhitungan Ketinggian Bangunan Kawasan Perancangan:

6 lantai (24 m)

Berdasarkan perhitungan ketinggian dasar bangunan dengan menggunakan KDB, diketahui bahwa rasio

FAR adalah 1,386 yang artinya ketinggian maksimal bangunan yang bisa diterapkan di kawasan

perancangan adalah 6 lantai (24 meter).


5.4.3 Garis Sempadan Bangunan

Garis sempadan pada jalan lingkungan dan lingkungan

Tabel V.18

Lebar pada Jalan Lingkungan dan Lingkungan

Jalan Lebar Jalan

(m)

Lebar Trotoar

(m)

Kecepatan Kendaraan

(km/jam)

Jalan Laut Mangunharjo (Jalan

Lokal Primer Rencana)

4 - 10

Jalan Lingkungan Sekunder

(Rencana)

4 - 10


Da = Jarak mengerem secara aman kendaraan pd ruas jalan lokal

Db = Jarak mengerem secara aman kendaraan pd ruas jalan lingkungan

Va = kecepatan kendaraan pada ruas jalan lokal

= 10 km/jam = 6,25 mil/jam ---> dibagi 1,6

Vb = kecepatan kendaraan pada ruas jalan lingkungan


a1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan lokal

= ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan lokal

= 2 m + 0 m = 2 m

b1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan lingkungan

= ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan lingkungan

= 2 m + 0 m = 2 m

ta = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan lokal

83

= 0,785 detik

tb = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan lingkungan

= 0,785 detik

Tabel V.19

Analisis Jarak Sempadan pada Jalan Lingkungan dan Lingkungan

Maka,

Da = 0,063 (Va)² + 1,47 (ta) (Va) + 16

Da = 0,063 (12,5)² + 1,47 (0,785) (12,5) + 16

= 2,46 + 7,21+ 16

= 25,67 feet

= 7,82 m ---> dibagi 3,28

Vb = (Db-16) (Va) / Da

6,25 = (Db-16) (6,25) / 25,67

Db = 41,67 feet

= 12,7 m ---> dibagi 3,28

Jika b2=0, Maka a2 adalah

Db = a (Da)

Da – b

= (a1+a2)(Da)

Da – (b1 + b2)

12,7 = (2 + a2) 7,8

7,8 – (2 + 0)

12,7 = (2 + a2) 7,8

5,8

(12,7)(5,8) = (2+a2)

7,8

9,4 = 2 + a2

a2 = 7,4

Jika a2=0, maka b2 adalah

Db = a (Da)

Da – b

= (a1+a2)(Da)

Da – (b1 + b2)

12,7 = (2 + 0) 7,8

7,8– (2 + b2)

12,7 = 15,6

7,8 – (2 + b2)

7,8 – (2+ b2) = 15,6

12,7

7,8 – (2+ b2) = 1,23

– (2+ b2) = 1,23 – 7,8

– (2+ b2) = – 6,57

b2 = 4,57

Garis sempadan pada jalan lingkungan = a

a = a1 + a2

= 2 m + 7,4 m

= 9,4 m

Garis sempadan pada jalan lingkungan = b

b = b1 + b2

= 2 m + 4,57 m

=6,57 m


Garis sempadan pada jalan lingkungan dan setapak

Tabel V.20

Lebar pada Jalan Lingkungan dan Setapak

Jalan Lebar Jalan (m) Lebar Trotoar (m) Kecepatan Kendaraan (km/jam)

Jalan Lingkungan Sekunder (Rencana) 4 - 10

Jalan Setapak 3 - 5


Da = Jarak mengerem secara aman kendaraan pd ruas jalan lingkungan

Db = Jarak mengerem secara aman kendaraan pada ruas jalan setapak

Va = kecepatan kendaraan pada ruas jalan lingkungan


Vb = kecepatan kendaraan pada ruas jalan setapak


84

a1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan lingkungan

= ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan lingkungan

= 2 m + 0 m = 2 m

b1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan setapak

= ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan setapak

= 1,5 m + 0 m = 1,5 m

ta = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan lingkungan

= 0,785 detik

tb = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan setapak

= 0,7725 detik

Tabel V.21

Analisis Jarak Sempadan pada Jalan Lingkungan dan Setapak

Maka,

Da = 0,063 (Va)² + 1,47 (ta) (Va) + 16

Da = 0,063 (6,25)² + 1,47 (0,785) (6,25) + 16

= 2,46 + 7,21 + 16

= 25,67 feet

= 7,82 m ---> dibagi 3,28

Vb = (Db-16) (Va) / Da

3,125 = (Db-16) (6,25) / 25,67

Db-16 = (3,125) (25,67) / (6,25)

Db-16 = 12,835

Db = 28,835 feet

= 8,79 m ---> dibagi 3,28


Db = a (Da)

Da – b

= (a1+a2)(Da)

Da – (b1 + b2)

8,79 = (2 + a2) 7,8

7,8 – (1,5 + 0)

8,79 = (2 + a2) 7,8

6,3

(8,79)(6,3) = (2+a2)

7,8

7,09 = 2 + a2

a2 = 5,09


Db = a (Da)

Da – b

= (a1+a2)(Da)

Da – (b1 + b2)

8,79 = (2 + 0) 7,8

7,8– (1,5 + b2)

8,79 = 15,6

7,8 – (2 + b2)

7,8 – (2+ b2) = 15,6

8,79

7,8 – (2+ b2) = 1,77

– (2+ b2) = 1,77 – 7,8

– (2+ b2) = – 6,03

b2 = 4,03

Garis sempadan pada jalan

lingkungan = a

a = a1 + a2

= 2 m + 5,09 m

= 7,09 m

Garis sempadan pada jalan setapak =

b

b = b1 + b2

= 1,5 m + 4,03 m

=5,53 m


85

Garis sempadan pada jalan setapak-jalan setapak

Tabel V.22

Lebar pada Jalan Setapak dan Setapak

Jalan Lebar Jalan (m) Lebar Trotoar (m) Kecepatan Kendaraan (km/jam)

Jalan setapak a 3 - 5

Jalan setapak b 3 - 5


Da = Jarak mengerem secara aman kendaraan pada ruas jalan

setapak a

Db = Jarak mengerem secara aman kendaraan pada ruas jalan

setapak b

Va = kecepatan kendaraan pada ruas jalan setapak a


Vb = kecepatan kendaraan pada ruas jalan setapak b


a1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan setapak a

= ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan setapak a

= 1,5 m + 0 = 1,5 m

b1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan setapak b

= ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan setapak b

= 1,5 m + 0 m = 1,5 m

ta = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan setapak a

= 0,7725 detik

tb = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan setapak a

= 0,7725 detik

Tabel V.23

Analisis Jarak Sempadan pada Jalan Setapak dan Setapak

Maka,

Da = 0,063 (Va)² + 1,47 (ta) (Va) + 16

Da = 0,063 (3,125)² + 1,47 (0,7725)

(3,125) + 16

= 0,615 + 3,54 + 16

= 20,155 feet

= 6,14 m ---> dibagi 3,28

Vb = (Db-16) (Va) / Da

3,125 = (Db-16) (6,25) / 20,155

Db-16 = (3,125) (20,155) / (6,25)

Db-16 = 10,0775

Db = 26,0775 feet

= 7,95 m ---> dibagi 3,28


Db = a (Da)

Da – b


Db = a (Da)

Da – b

= (a1+a2)(Da)

Da – (b1 + b2)

7,95 = (2 + 0) 6,14

6,14– (1,5 + b2)

7,95 = 12,28

7,8 – (2 + b2)

7,8 – (2+ b2) = 12,28

7,95

7,8 – (2+ b2) = 1,54

– (2+ b2) = 1,54 – 7,8

– (2+ b2) = – 6,26

b2 = 4,26

Garis sempadan pada jalan setapak = a

a = a1 + a2

= 2 m + 4 m

86

= (a1+a2)(Da)

Da – (b1 + b2)

7,95 = (2 + a2) 6,14

6,14 – (1,5 + 0)

7,95 = (2 + a2) 6,14

4,64

(7,95)(4,64) = (2+a2)

6,14

6,007 = 2 + a2

a2 = 4,007

= 6 m

Garis sempadan pada jalan setapak = b

b = b1 + b2

= 1,5 m + 4,26 m

=5,76 m


5.4.4 Jarak Antar Bangunan

Tabel V.24

Jarak Antar Bangunan Kawasan Perancangan

Perhitungan Jarak Antar Bangunan Kawasan Perancangan

B = 6 lantai, dengan tinggi setiap lantai

adalah 5 meter

1. Perhitungan Jarak Antar Bangunan

Berdasarkan ALO

2. Perhitungan Jarak Antar Bangunan

Berdasarkan Ketinggian Bangunan

Jarak Antar Bangunan

Tinggi

Banguna

n (m)

Jarak Bangunan

(m)

0 s.d. 8 3

8 s.d. 14 3-6

14 s.d. 40 6-8

>40 >8

Sumber: Departemen Pekerjaan Umum, 1987

Sehingga jarak antar bangunan

minimal adalah 6 sampai 8 meter.


87

5.5 Amplop Bangunan

Berdasarkan analisis kriteria tak terukur, berikut ini adalah ringkasan hasil perhitungan yang telah dilakukan:

Tabel V.25

Ringkasan Perhitungan Analisis Kriteria Terukur

No. Analisis Kriteria Terukur Besarnya

1 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 72%

2 Ketinggian Bangunan 6 lantai (24 meter)

3

Garis Sempadan Bangunan:

Garis sempadan jalan lingkungan dan lingkungan (rencana) a= 9,4 m dan b= 6,57 m

Garis sempadan jalan lingkungan dan setapak (rencana) jalan lingkungan; a= 7,09

dan jalan setapak; b= 5,53

Garis sempadan jalan setapak dan jalan setapak (rencana) a= 6 m dan b= 5,76 m

4 Jarak antar bangunan 6-8 m


88


SKALA 1:500

Gambar 5.4

Amplop Bangunan

Zona Resort: KDB = 72% KLB = 6 lantai JAB = 6-8 meter

Sempadan Sungai 5 m

Sempadan Jalan setapak-setapak

a= 6 m b= 5,76 m

Sempadan Jalan lingkungan-lingkungan

a= 9,4 m b= 6,57 m

Sempadan Jalan lingkungan-setapak

a= 7,09 m b= 5,53 m

89

5.6 Analisis Kriteria Tak Terukur

5.6.1 Access

Tabel V.26

Access

DATA RENCANA

Jalan setapak yang hanya terbuat dari tanah yang dijadikan sebagai akses

utama masyarakat untuk beraktivitas di sekitar tambak

Jalan lingkungan yang langsung terhubung dengan jalan arteri primer di

Kecamatan Tugu. Akses jalan ini tidak terintegrrasi dengan baik, dan tidak

menyediakan fasilitas penunjang seperti lampu jalan ataupun vegetasi yang

berfungsi sebagai peneduh dan penambah nilai estetika

Pada jalan setapak di sekitar tambak, akan dikembangkan konsep

floating road, artinya jalan yang terapung dengan lebar sekitar 2m yang

dikhususkan pejalan kaki.

Jalan lingkungan yang ada di sekitar daerah perancangan akan

dilebarkan guna menunjang akses menuju kawasan wisata di Kecamatan

Tugu. Selain itu penambahan fasilitas penunjang seperti lampu jalan akan

90

DATA RENCANA

menambah kenyamanan akses pada malam hari, serta tanaman di sekitar

jalan yang menambah nilai estetika serta sebagai peneduh.


5.6.2 Compatibility

Tabel V.27

Compatibility

DATA RENCANA

Keseluruhan kawasan perancangan yang ada dimanfaatkan sebagai lahan

tambak oleh masyarakat, yang menurut masyarakat akan meningkatkan

nilai ekonomi lahan tersebut lebih tinggi. Namun hal ini akan memberikan

nilai kurang dari segi arsitektural dan segi fungsinya berdasarkan rencana

pemerintah Kota Semarang yang mengalokasikan kawasan perancangan

Pada kawasan perancangan akan dikembangkan beberapa bangunan yang

difungsikan sebagai cottage atau tempat menginap sementara bagi para

wisatawan, dengan konsep bangunan berupa rumah panggung yang akan

terkesan seperti rumah apung di atas air. Bangunan ini akan memberikan

keuntungan yang lebih besar bagi pengelola tambak. Karena selain masih dapat

91

DATA RENCANA

sebagai kawasan wisata.

mengelola tambak dan mengambil keuntungan dari tambak, mereka masih dapat

mendapat keuntungan dari bangunan cottage tersebut. Selain itu bangunan yang

ada tidak akan mengurangi fungsi lokasi yang semula merupakan tambak


5.6.3 View

Tabel V.28

View

DATA RENCANA

1

2

1

2

92

DATA RENCANA

Merupakan view to site dari luar kawasan perancangan. View yang sangat

dominan dari luar site ke dalam site adalah tambak. Untuk merubah nilai visual

yang monoton dari kawasan perancangan, maka dibutuhkan penambahan

fungsi dari kawasan perancangan ini sendiri

Sementara untuk view dari dalam site yang akan sangat menonjol adalah

sungai yang ada di samping kawasan perancangan. Aliran sungai beringin ini

akan tampak sangat berbeda dibandingkan dengan wilayah sekitarnya yang

sangat didominasi oleh tambak. Oleh karenanya, aliran sungai ini harusnya

dimanfaatkan agar dapat memberikan kesan yang lebih terhadap sungai

beringin di sekitar kawasan perancangan.

View to site yang menampilkan tambak pada kondisi eksisting akan

ditata dengan menambahkan beberapa vegetasi mangrove serta

pembangunan bangunan-bangunan terapung yang akan memberikan kesan

tropis pada lokasi perancangan. Selain itu pembangunan jalur-jalur pejalan

kaki dengan model terapung akan memperjelas pembeda antar kawasan di

dalam lokasi perancangan

Aliran sungai beringin yang berada tepat di batas kawasan

perancangan akan dimanfaatkan sebagai jalur transportasi air menggunakan

perahu motor kecil, serta penambahan port kecil yang berfungsi sebagai

dermaga. Selain itu manajemen daerah sekitar aliran sungai dengan

memperlebar aliran akan menambah kesan bersih pada sungai, serta

mencegah meningkatnya intensitas banjir di aliran sungai ini.


93

5.6.4 Identity

Tabel V.29

Identity

DATA RENCANA

Identity merupakan kriteria tak terukur yang memberikan ciri tersendiri bagi suatu

kawasan dan harus mempunyai suatu hal yang jelas (mudah dikenal), mudah diiingat,

menarik perhatian). Kelurahan Mangunharjo khususnya kawasan perancangan memiiki

identity berupa area tambak yang sangat luas. Terdapatnya tanaman mangrove di

sekeliling kawasan tambak menambah nilai identity untuk kawasan perancangan ini.

Main entrace yang diletakkan di depan area resort menjadi identity pada kawasan

perancangan, karena main entrance ini ditunjukkan dengan adanya papan nama dari

kawasan perancangan yaitu “Mangunharjo Mangrove Resort”. Selain itu, kawasan resort

juga dapat menjadi identity dari kawasan perancangan karena merupakan satu-satunya

resort dengan suasana mangrove di Kota Semarang.


Kawasan Tambak Main Entrance

Kawasan Resort

94

5.6.5 Sense

Tabel V.30

Sense

DATA RENCANA

Sense merupakan kesan atau suasana yang ditimbulkan oleh suatu kawasan,

pertama kali dapat timbul dengan melihat tampilan fisik suatu obyek. Suasana yang

ditimbulkan di kawasan perancangan erat dengan aktivitas pertanian tambaknya

pada pagi hari. Hal ini juga diperkuat dengan adanya aktivitas industri pengolahan

skala rumah tangga di sekitar kawasan perancangan yang mengolah hasil tambak

maupun olahan mangrove. Sedangkan pada siang sampai malam hari suasana

Sense dari kawasan perancangan yaitu terlihat dengan penyediaan sebuah kawasan

penginapan dengan nama “Mangunharjo Mangrove Resort. Dengan adanya kawasan

resort ini dapat menciptakan 24 hours activity sehingga kawasan ini akan tetap hidup dan

ramai. Pada pagi hari pengunjung dapat berjalan kaki menyusuri kawasan resort dengan

pemandangan area tambak dan mangrove, siang hingga malam hari pengunjung dapat

bersantai di coffee shop, cafe ataupun mengadakan acara privat keluarga.

Kawasan Tambak ( Sense of Mangunharjo) Sense of Mangunharjo

95

DATA RENCANA

kawasan perancangan terkesan sepi karena tidak ada aktivitas pertanian tambak

maupun industri rumah tangga.


5.6.6 Liveability

Tabel V.31

Liveability

DATA RENCANA

Kriteria ini terkait erat dengan aspek kenyamanan dari tempat atau bangunan yang

direncanakan. Pada kondisi eksisting kawasan perancangan terdapat tumpukan

sampah rumah tangga yang dibuang oleh penduduk setempat karena minimnya

Pada kawasan perancangan akan direncanakan sebuah pengembangan kawasan

pariwisata dengan pembangunan resort dengan fasilitas pendukungnya.

Pembangunan resort akan dilakukan dengan tetap mempertahankan identitas utama

Kawasan Tambak Mangunharjo Penataan parkir

pengunjung

Penyediaan

fasilitas umum

Kawasan resort

Pedestrian ways

96

DATA RENCANA

ketersediaan tempat sampah dan kebiasaan penduduk yang membuang sampat

pada lahan kosong sekitar area tambak, sehingga hal ini menimbulkan rasa tidak

nyaman bagi yang berkunjung ke kawasan tersebut. Rasa tidak nyaman juga timbul

karena sulitnya akses menuju area tambak dan mangrove yang disebabkan oleh

rusaknya pematang dan satu-satunya akses menuju ke area tambak dan mangrove

dengan menggunakan sampan.

kawasan ini dengan cara pembangunan di atas tambak menggunakan tiang-tiang

pancang dan tetap memperhatikan kelestarian lingkungan. Pembangunan jalur

pejalan kaki, jalur sepeda, jalur transportasi air, penyediaan kantung parkir serta

penyediaan tempat sampah menjadi fokus utama untuk menciptakan rasa nyaman

dan aman bagi pengunjung kawasan ini.


5.7 Analisis Elemen Citra Kota

5.7.1 Path

Tabel V.32

Path

DATA RENCANA

Jalan Laut Mangunharjo sebagai path di kawasan perancanggan, Kelurahan

Mangunharjo berfungsi sebagai jalur utama yang digunakan untuk masuk ke kawasan

tersebut. Path di kawasan ini terbentukan karena adanya kebutuhan masyarakat di

samping kanan path ini merupakan tambak sedangkan bagian kiri path merupakan

Pada kawasan perancangan direncanakan terdapat path berupa jalan terapung

yang menggunakan kayu sebagai bahan dasarnya. Path pada kawasan

perancangan difungsikan sebagai pemisah antar satu aktivitas dengan aktivitas

lainnya.

97

DATA RENCANA

permukiman penduduk.


5.7.2 Edge

Tabel V.33

Edge

DATA RENCANA

Edge pada kawasan perancangan berupa jalan yaitu Jalan Laut Mangunharjo. Jalan

Laut Mangunharjo berfungsi sebagai penghubung antara kawasan permukiman

penduduk dengan kawasan tambak pada lokasi perancangan.

Edge pada kawasan perancangan, Kelurahan Mangunharjo berupa barrier yaitu

tanaman mangrove. Barrier berupa tanaman mangrove berfungsi sebagai

pemisah antara zona kawasan perancangan dengan kawasan permukiman di

sekitar kawasan perancangan.


98

5.7.3 Landmark

Tabel V.34

Landmark

DATA RENCANA

Pada kawasan perancangan tidak terdapat landmark.

Landmark pada kawasan perancangan berupa tulisan branding

kawasan perancangan yaitu Mangunharjo Mangrove Resort yang

bertujuan agar mudah dilihat oleh orang laian dan dapat menarik

perhatian pengunjung yang akan berwisata di kawasan perancangan.


99

5.7.4 District

Tabel V.35

District

DATA RESPON

Pada kawasan perancangan terdapat pemisah antar aktivitas permukiman

penduduk dengan tambak yang berupa jalan lokal, yaitu Jalan Laut Mangunharjo.

Barier

Selain dipisahkan oleh Jalan Laut Mangunharjo, kawasan perancangan yang

berupa tambak dan permukiman akan dipisahkan dengan barier berupa

mangrove dan tanaman trembesi di sekeliling kawasan perancangan. Fungsi

mangrove dan trembesi adalah untuk membatasi kawasan perancangan dengan

kawasan permukiman dan berfungsi sebagai estetika. Tanaman trembesi akan

diletakkan di sepanjang jalan yang membatasi tambak dengan permukiman

sedangkan mangrove diletakkan mengelilingi kawasan perancangan.


100

5.7.5 Nodes

Tabel V.36

Nodes

DATA RESPON

Pada kawasan perancangan tidak terdapat nodes (simpul)

Pada kawasan perancangan akan dibangun node pada gerbang masuk menuju

kawasan dengan adanya boulevard yang memisahkan jalan masuk dengan jalan

menuju area parkir, selain itu juga terdapat pada titik pertemuan antara jalan dari

mushola dan SPA center, yaitu di front office.


101

5.8 Analisis Elemen Rancang Kota

5.8.1 Tata Guna Lahan

Tabel V.37

Tata Guna Lahan

DATA RESPON

Tambak

Berdasarkan RTRW Kecamatan Tugu masuk ke dalam BWK X yang diperuntukkan

sebagai kawasan industri dan permukiman dengan kepadatan sedang. Selain itu

kecamatan ini juga diperuntukkan sebagai pertambakan dan pengolahan ikan.

Pada kawasan perancangan di Kelurahan Mangunharjo termasuk ke dalam fungsi

pertambakan dan pengolahan ikan.

Tata guna lahan rencana pada kawasan perancangan terdiri dari kawasan

permukiman, komersial, RTH, dan parkir.

Kawasan permukiman akan didesain sebagai cotage atau penginapan terapung

yang mendukung konsep Manngunharjo Mangrove Resort dengan memanfaatkan

view tambak dan mangrove di sekelilingnya. Sedangkan untuk parkir diletakkan

dekat dengan pintu masuk utama, kawasan komersial berupa coffe shop, bakery,

dan SPA center. Sisanya dijadikan sebagai kawasan RTH berupa hutan mangrove

dan barier.


Zona Permukiman

Zona RTH

Zona Parkir

Zona Komersial (Coffe shop, SPA center, bakery)

102

5.8.2 Bentuk dan Massa Bangunan

Tabel V.38

Bentuk dan Massa Bangunan

DATA RENCANA

Keseluruhan kawasan perancangan merupakan lahan tambak dan mangrove

sehingga tidak terdapat unsur bentuk dan massa bangunan.

Ketinggian Bangunan

Untuk rencana desain perancangan kawasan akan dibangun penginapan dengan

3 kelas ukuran yakni besar dengan ketinggian 8 meter (2 lantai), ukuran sedang

dan kecil dengan ketinggian 4 meter (1 lantai). Selain itu, akan dibangun spa &

relaxation dan coffee shop dengan ketinggian bangunan yang sama yaitu 4 meter

(1 lantai)

Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Berdasarkan analisis didapatkan bahwa KDB yang akan diterapkan dalam desain

Penginapan Besar

Penginapan sedang dan kecil

Coffee Shop

103

DATA RENCANA

perancangan kawasan adalah 72 % yang berarti bahwa 72 % dari luas kawasan

yani 7,52 Ha dapat ditutupi dengan bangunan.

GSB (Garis Sempadan Bangunan)

- Garis Sempadan pada Jalan Lokal (Jalan Laut Mangunharjo) 7,5684 m

- Garis Sempadan Pada Jalan Lingkungan (jalan di dalam kawasan

perancangan) 6,885 m

- Garis Sempadan Pada Jalan Setapak 5,157 m

KLB (Koefisien Lantai Bangunan )

Penentuan Ketinggian Bangunan dan KLB ditetapkan dengan jumlah luas lantai

bangunan dan luas persil pada setiap fungsi lahan.

1) Rumah/Penginapan maksimal 2 lantai dan KLB 1,2

2) Pertokoan/Coffee Shop dan bakrey serta SPA Center, maksimal 2 lantai dan

KLB 1,2

3) Peribadatan, maksimal 3 lantai dan KLB 1,5.

4) Kesehatan, maksimal 3 lantai dan KLB 1,5.

Pengaturan Kaveling atau Letak Lahan

Bentuk penginapan dan sarana yang akan dibangun di kawasan perancangan

adalah model panggung. Namun, akan ada pemisahan blok penginapan ukuran

besar, sedang dan kecil. Penginapan akan diletakkan di zona dengan tingkat

kebisingan rendah sedangkan coffee shop dan bakrey serta SPA Center dan parkir

akan diletakkan di zona dengan tingkat kebisingan tinggi.

104

DATA RENCANA

Pengaturan Bangunan

Orientasi Orientasi bangunan pada kawasan perancangan bangunan ke

arah tenggara dan barat laut. Bangunan akan menghadap ke arah tambak

dan tanaman mangrove sehingga menambah view kawasan perancangan.

Sosok Penampilan bangunan pada kawasan perancangan dirancang

dengan gaya tradisional dengan model panggung. Namun untuk kawasan

perdagangan seperti coffee shop dan bakrey serta SPA Center akan di

desain dengan bangunan bergaya modern.

Ekspresi ekspresi atau pesan yang ditimbulkan dari bangunan dalam

kawasan perancangan yaitu perdagangan dan jasa sesuai dengan

peruntukan kawasan perancangan.

Tekstur Tekstur menggambarkan halus kasarnya permukaan benda,

baik yang dapat dilihat maupun diraba. Tekstur kawasan perancangan

disesuaikan dengan bangunan yang ada di lokasi tersebut. Banyaknya

bangunan menggambarkan tekstur kasar yang timbul dari kawasan

tersebut.

105

DATA RENCANA

Warna Warna dapat memperkuat bentuk dan kesan bagi manusia yang

melihatnya. Warna menentukan karakter dari suatu hal, warna juga

mampu menciptakan suasana yang diharapkan. Warna bangunan yang

terdapat di kawasan perancangan memiliki warna yang beragam dengan

adanya tambak, pohon mangrove, penginapan dan sarana lainnya yang

akan dibangun di kawasan perancangan.

Material Material yang dimaksud berkenaan dengan komposisi visual

dalam perancangan. Untuk material bangunan yang direncanakan di

kawasan perancangan akan terbuat dari bahan non permanen yaitu kayu.


106

5.8.3 Ruang Terbuka

Tabel V.39

Ruang Terbuka

DATA RENCANA

Ruang terbuka hijau (Mangrove)

Ruang terbuka biru (Tambak)

Ruang terbuka yang ada di dalam kawasan perancangan adalah ruang terbuka

hijau berupa tanaman mangrove dan ruang terbuka biru berupa tambak yang

merupakan budidaya ikan bandeng, kepiting dan udang.

Ruang terbuka hijau (Mangrove)

Ruang terbuka biru (Tambak)

Ruang terbuka hijau yang berupa tanaman mangrove dan ruang terbuka biru

yang berupa tambak akan tetap dipertahankan karena pengembangan kawasan

perancangan tidak akan mereklasmasi lahan tambak dan mangrove yang ada

karena model bangunannya adalah panggung.


107

5.8.4 Sirkulasi dan Parkir

Tabel V.40

Sirkulasi dan Parkir

DATA RENCANA

Keseluruhan kawasan perancangan merupakan lahan tambak dan mangrove

sehingga tidak terdapat lahan parkir. Sedangkan sirkulasi di dalam kawasan

perancangan hanya terdapat jalan setapak yang lebarnya ½ meter. Selebihnya.

nelayan biasanya menggunakan sampan untuk mengelilingi tambak.

Lahan Parkir Coffee Shop Dermaga

Jalur sepeda mengelilingi kawasan perancangan.

Jalur pejalan kaki menuju cottage

Jalur pejalan kaki menuju dermaga

Akan disedikan lahan parkir untuk bus, sepeda dan mobil di kawasan

perancangan. Sedangkan untuk memperlancar sirkulasi di dalam kawasan,

disediakan jalur pejalan kaki menuju cottage dan jalur menuju dermaga jika ingin

melanjutkan perjalanan ke tempat wisata lainnya menggunakan perahu. Selain

itu, disediakan jalur pejalan kaki dan jalur sepeda di pinggiran kawasan

108

DATA RENCANA

perancangan untuk memberi kenyamanan bagi para pengunjung yang ingin

menikmati pemandangan dan yang ingin mengunjungi kawasan wisata lainnya

menggunakan sepeda.


5.8.5 Penanda (Signage)

Tabel V.41

Penanda (Signage)

DATA RENCANA

109

DATA RENCANA

Penanda jalan yang terdapat di wilayah studi hanya berupa nama jalan lokal

yaitu Jalan Mangkang Wetan – Mangunharjo dan gapura sebagai tanda masuk

jalan perkampungan yang ada di wilayah studi tetapi belum terdapat petunjuk

arah jalan. Tidak terdapat penanda komersial seperti baliho, spanduk, papan

iklan perumahan, maupun papan nama toko di sepanjang jalan utama

disebabkan minimnya sarana perekonomian pada wilayah studi.

Pada lokasi perancangan akan terdapat penunjuk jalan agar pengguna jalan

tersebut mengetahui arah yang jelas menuju lokasi tujuan. Hal tersebut juga

memudahkan orang-orang pendatang atau hanya lewat daerah tersebut. Selain

itu juga terdapat pengaturan pemasangan papan iklan dan papan nama lokasi-

lokasi yang wajib dikunjungi seperti caffee, bakrey, cottage, spa center agar

mudah diketahui oleh masyarakat dan tidak mengganggu fungsi utama jalan.


5.8.6 Jalur Pejalan Kaki

Tabel V.42

Jalur Pejalan Kaki

DATA RENCANA

Pedestrian dan Jalur sepeda

Menurut hasil pengamatan, sebagian ruas jalan pada wilayah studi sudah dibatasi oleh

saluran air namun belum terdapat jalur yang dikhususkan bagi pejalan kaki. Saluran air

dapat ditemukan di sepanjang jalan lokal yang menjadi batas antara Kelurahan

Pada lokasi perancangan akan terdapat pedestrian ways bersamaan

dengan pengadaan jalur sepeda. Dengan pembuatan pedestrian ways

yang menarik, aman, nyaman, dan juga ditambah banyaknya street

110


5.8.7 Aktivitas Pendukung

Tabel V.43

Aktivitas Pendukung

DATA RESPON

Terdapat aktivitas pendukung seperti sarana perekonomian serta sarana peribadatan yang Perancangan wilayah studi untuk pendukung aktivitas, seperti

Mangunharjo dengan Kelurahan Mangkang Wetan. Penduduk memanfaatkan bahu jalan

sebagai akses berjalan kaki, khususnya siswa SD pada Kelurahan Mangunharjo yang

berjalan kaki menuju lokasi sekolah.

furniture seperti pepohonan di pinggir jalan akan menarik masyarakat

untuk lebih memilih berjalan kaki daripada menggunakan kendaraan

bermotor untuk jarak dekat. Fungsi lainnya dari pedestrian ways ini

juga dapat menekan penggunaan kendaraan bermotor yang dapat

menimbulkan polusi di kawasan wisata ini.

111

DATA RESPON

mewadahi masyarakat untuk beribadat. Lokasi Perancangan merupakan salah satu lokasi

strategis untuk dijadikan sebagai lokasi wisata didukung dengan adanya aktivitas yang cocok

pada wilayah studi seperti aktivitas kerajinan nelayan dan mangrove.

contohnya aktivitas perdagangan dan jasa serta fasilitas

pendukungnya akan dijadikan dalam satu zona.

Akan dikembangkan cottage dengan 3 tipe menurut ukurannya yaitu

small, medium, dan large sebagai pusat penginapan kawasan. Selain

itu, akan direncanakan adanya coffee shop, bakrey, dermaga, dan spa

center bagi pengunjung yang datang ke lokasi.


5.9 Analisis Elemen Estetika

5.9.1 Porsi

Tabel V.44

Porsi

DATA RENCANA

Proporsi kawasan perancangan didominasi oleh lahan pertambakan yang

Dalam perencanaan, kawasan perancangan akan dirancang menjadi area penginapan,

Penginapan Kecil

Penginapan Besar

Dermaga

112

Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan, 2015

diselingi oleh hutan mangrove. Proporsi lahan pertambakan lebih luas

daripada hutan mangrove. hutan mangrove berada di pinggir area

pertambakan. Lokasi perancangan tidak terdapat area permukiman.

daerah konservasi (pertambakan dan mangrove), coffee shop, bakrey, SPA center dan

dermaga. Bangunan yang direncanakan untuk penginapan adalah bangunan dengan

bentuk rumah panggung yang terbuat dari kayu, bangunan yang direncanakan untuk

coffee shop adalah bangunan kayu dengan bentuk gazebo. Penginapan yang akan

direncanakan terdiri dari 3 kelas yaitu penginapan tipe kecil, sedang dan besar.

Proporsi penginapan kecil dengan sedang dibuat seimbang, sedangkan antara

penginapan kecil, sedang dengan besar dibuat berbeda. Penginapan besar akan

direncanakan rumah panggung berlantai 2.

Proporsi hunian penginapan dengan coffee shop dibuat berbeda dimana coffee shop

akan dibuat lebih besar daripada bentuk untuk hunian. Zona dermaga juga memiliki

proporsi yang berbeda terhadap zona penginapan dan Coffee shop, dimana zona

dermaga akan dirancang memiliki menara menyerupai mercusuar yang digunakan

untuk memantau pergerakkan perahu pergi ataupun menuju kawasan perancangan.

113

5.9.2 Hirarki

Tabel V.45

Hirarki

DATA RENCANA

Penggunaan lahan di kawasan perancangan terdiri atas lahan pertambakan

dan sebagian hutan mangrove sehingga hirarki terbesar dimiliki oleh lahan

pertambakan lalu disusul oleh hutan mangrove.

Hirarki paling tinggi yang ditonjolkan di kawasan perancangan ini adalah zona

penginapan besar. Adapun design yang akan direncanakan adalah rumah panggung

berlantai dua yang ramah lingkungan dan energi. Design yang unik ini ditujukan untuk

memberikan rasa nyaman untuk tinggal yang tinggi terhadap para penyewanya.

Hirarki yang kedua yang menonjol adalah zona coffee shop. Pada zona ini para

wisatawan dapat menikmati beberapa menu makanan ringan dan aneka kopi dengan

nuansa yang nyaman dan mempunyai view menghadap ke arah tambak dan

mangrove. Secara berurutan hirarki selanjutnya adalah penginapan sedang,

penginapan kecil, dermaga dan lahan parkir.


Penginapan Besar

Coffee Shop

Penginapan kecil dan sedang

Dermaga

114

5.9.3 Balance

Tabel V.46

Balance

DATA RENCANA

Balance yang terdapat di kawasan perancangan ini hanya terdapat lahan

pertambakan dan mangrove di setiap bagian wilayah. Aktivitasnya pun

berkaitan dengan pertambakan dan tempat konservasi berupa hutan

mangrove yang difungsikan sebagai tempat tinggal ikan dan penahan

daratan untuk mengurangi abrasi.

Di dalam kawasan perancangan ini direncanakan akan tercipta suatu balance.

Adapun balance yang akan diterapkan sebagai berikut:

1) Pada zona 1 terdapat area yang diperuntukan sebagai lahan parkir dan coffee

shop, dan bakery. Aktivitas yang terdapat di lahan parkir berupa transportasi

dan tempat parkir 5 bus, mobil, motor dan sepeda. Parkir sepeda ini,

diperuntukan bagi wisatawan yang ingin berkeliling kawasan menggunakan

sepeda dapat menyewa di lahan parkir ini. Aktivitas coffee shop yang akan

direncanakan berupa penyediaan gazebo-gazebo kecil dengan view yang

diarahkan menuju ke lahan pertambakan.

2) Pada zona 2 terdapat area yang diperuntukan sebagai penginapan kelas kecil,

sedang, besar dan spa & relaxation dimana aktivitas utama yang akan

disediakan berupa tempat tinggal dan relaksasi.

3) Pada zona 3 terdapat area dermaga perahu atau sampan di sungai. Aktivitas

Penginapan Besar Coffee Shop dan lahan parkir

Penginapan kecil dan sedang

Dermaga

1

2

3

Spa & Relaxation

115

DATA RENCANA

yang terdapat zona ini adalah titik awal transportasi sungai untuk menuju ke

daerah lain menggunakan perahu kecil bermesin.


5.9.4 Irama

Tabel V.47

Irama

DATA RENCANA

- Irama merupakan suatu bentuk konfigurasi massa bangunan yang

menimbulkan perasaan keteraturan bagi pengamat. Elemen ini dapat

ditunjukkan dengan adanya suatu bentuk yang diulang baik ukuran atau

warna atau bentuk.

- Di kawasan perancangan hanya terdapat tambak dan mangrove dengan

irama yang datar.

- Irama yang direncanakan yakni keberadaan penginapan dengan irama yang

teratur.


116

BAB IV

URBAN DESIGN GUIDE LINES

6.1 Peruntukan Kawasan dan Pengaturan Aktivitas

Tabel VI.1

Karakteristik Aktivitas dan Pengguna

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Design Guide Lines

Keterangan Prescriptive Performance

Kawasan Resort:

- Resort Tipe Besar

- Resort Tipe Sedang

- Resort Tipe Kecil

Resort tipe besar berjumlah 15

unit dengan luas per unit 80

m2 dan total luas lahannya

1200 m2. Ketinggian bangunan

maksimal 24 meter atau 6

lantai. Jarak antar bangunan

sebesar 6-8 meter. Resort

besar terdiri atas 2 (dua) lantai

meliputi 4 kamar tidur, 1 ruang

keluarga, 2 toilet, 1 dapur, dan

balkon.

Resort tipe besar

diperuntukkan bagi

pengunjung dengan jumlah 150

jiwa, resort tipe sedang

sebanyak 200 jiwa, dan resort

tipe kecil 300 jiwa. Resort tipe

ini didesain sebagai bangunan

tradisional-modern yang

memiliki karakteristik ruang

yang tenang dan nyaman

karena terletak berjauhan

dengan kawasan komersial dan

parkir.

117

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Design Guide Lines


Resort tipe sedang berjumlah

30 unit dengan luas per unit

64 m2 dengan total luas lahan




sebesar 6-8 meter. Resort

sedang terdiri atas 1 (satu)

lantai meliputi 2 kamar tidur, 1

ruang keluarga, 1 toilet, dan 1

dapur.

Resort tipe kecil berjumlah 75

unit dengan luas per unit 30

m2 dengan total luas lahan




sebesar 6-8 meter. Resort kecil

terdiri atas 1 (satu) lantai

meliputi 1 kamar tidur, 1 ruang

keluarga, 1 toilet, dan 1 dapur.

118

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Design Guide Lines


Kawasan Perdagangan

dan Jasa:

- Coffee Shop

- Spa Center

- Ice Cream Shop

- Bakery

Bangunan coffe shop

berjumlah 2 unit diletakkan di

kawasan komersial yang

berdekatan dengan area

parkir dan di taman yang ada

di kawasan resort. Luas

masing – masing bangunan

adalah 100 m2. Ketinggian

bangunan maksimal 24 meter

atau 6 lantai. Jarak antar

bangunan sebesar 6-8 meter.

Coffee shop di kawasan

komersial berfungsi untuk

melayani pengunjung yang

datang maupun yang

meninggalkan kawasan

pariwisata di Kecamatan Tugu.

Coffee shop di kawasan resort

berfungsi untuk melayani

penghuni resort saja.

Coffee shop memiliki bentuk

bangunan yang alami dan

terbuat dari kayu untuk

menambah estetika alamiah di

kawasan perancangan.

Spa center terletak di kawasan

komersial dengan luas 200 m2.

Ketinggian bangunan



sebesar 6-8 meter.

Spa center berfungsi sebagai

sarana penunjang atau tempat

relaksasi aktivitas pengunjung

kawasan, baik penghuni resort

maupun pengunjung lain.

Spa center memiliki bentuk

bangunan modern untuk

meningkatkan kesan mewah

terhadap bangunan spa center.

119

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Design Guide Lines


Ice cream shop terletak di

kawasan komersial dengan

luas 100 m2. Ketinggian




Pada kawasan perancangan

dibuat ice cream shop sebagai

sarana penunjang penjualan

makanan dan minuman ringan

dengan skala pelayanan seluruh

kawasan, yaitu untuk penghuni

resort maupun pengunjung

lainnya. Ice cream shop memiliki

bentuk bangunan yang alami

dan terbuat dari kayu untuk



Satu unit bakery diletakkan di

kawasan komersial dengan





Penyediaan bakery pada

kawasan perancangan dengan

skala pelayanan seluruh

kawasan, yaitu untuk penghuni

resort maupun pengunjung

lainnya.

Bakery memiliki bentuk

bangunan yang alami dan

terbuat dari kayu untuk



120

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Design Guide Lines


Parkir komunal

Parkir komunal dibangun pada

kawasan perancangan, yaitu

terletak di bagian depan

kawasan setelah main

entrance dengan luas 1300 m2.

Lapangan parkir dibagi

menjadi 3, yaitu parkir mobil

seluas 500 m2, parkir motor

seluas 400 m2, dan parkir bus

seluas 250 m2. Pola parkir pada

kawasan perancangan

memiliki pola parkir menyirip

dengan sudut 45 derajat.

Parkir komunal disediakan

dengan jangkauan pelayanan

seluruh kawasan. Pada area

parkir akan ditanami tanaman

peneduh yaitu pohon ketapang

kencana.

Gedung sewa sepeda

Gedung sewa sepeda terletak

di kawasan area parkir dengan

luas bangunan 200 m2.

Ketinggian bangunan



sebesar 6-8 meter.

Gedung sewa sepeda

menyediakan sepeda bagi

pengunjung yang ingin

mengelilingi kawasan dan

didalamnya dilengkapi dengan

Gedung sewa sepeda memiliki

bentuk bangunan yang alami

dan terbuat dari kayu untuk



121

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Design Guide Lines


tempat ticketing.

Information center

Information center berada di

antara kawasan parkir

komunal dengan area menuju

kawasan resort. Luas

bangunan information center

adalah 60 m2. Ketinggian




Information center berfungsi

untuk menyediakan informasi

bagi pengunjung mengenai

kawasan pariwisata yang

terdiri dari resort, resto olahan

tambak, sentra pengasapan

ikan, dan adventure park yang

dilengkapi dengan ticketing

untuk seluruh kawasan

pariwisata di Kecamatan Tugu.

Information center memiliki

bentuk bangunan modern

untuk meningkatkan kesan

mewah terhadap bangunan

information center.

122

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Design Guide Lines


Front office

Front office terletak di depan,

yaitu di pintu masuk ke

kawasan resort dengan luas

bangunan 100 m2. Pada front

office terdapat lobby berupa

ruang tunggu dan check in ke

resort bagi pengunjung pada


Ketinggian bangunan



sebesar 6-8 meter.

Front office memiliki bentuk

bangunan modern untuk

meningkatkan kesan mewah

terhadap bangunan front office.

Mushola

Mushola diletakkan dekat

dengan spa center yang

berada di bagian depan

kawasan dengan luas 100 m2.

Ketinggian bangunan



sebesar 6-8 meter.

Mushola berfungsi sebagai

tempat beribadah bagi

pengunjung yang beragama

muslim yang dapat digunakan

oleh pengunjung resort

Musholla memiliki bentuk

bangunan yang minimalis dan

terbuat dari kayu berwarna

coklat untuk memberikan

kesan alamiah pada kawasan

perancangan.

123

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Design Guide Lines


maupun pengunjung lainnya.

Klinik

Klinik terletak di dekat

information center diantara

kawasan area parkir komunal

dengan area resort yang

memiliki luas 100 m2.

Ketinggian bangunan



sebesar 6-8 meter. Klinik

diletakkan tidak jauh dari area

resort dengan tujuan untuk

memudahkan pengunjung

terutama yang menginap

mengakses sarana tersebut.

Klinik digunakan untuk

pengunjung di kawasan

perancangan maupun di luar

kawasan perancangan. Klinik

memiliki bentuk bangunan yang

minimalis dan berwarna putih

untuk memberikan kesan

bersih dan nyaman.

Pos Satpam

Pos satpam diletakkan setelah

pintu masuk resort dengan

luas bangunannya 12 m2.

Ketinggian bangunan



sebesar 6-8 meter.

Post satpam memiliki bentuk

bangunan yang minimalis dan

berwarna coklat untuk

memberikan kesan alamiah.

124

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Design Guide Lines


Taman

Taman berada di area resort,

yaitu ditengah-tengah yang

dikelilingi oleh bangunan

resort kecil dan besar dengan

luas 150 m2.

Taman dilengkapi dengan coffe

shop untuk penghuni resort

baik kecil, sedang, dan besar

serta tempat untuk live music

berupa floating keroncong.

Tempat Pengumpulan

Sampah

Tempat pengumpulan sampah

diletakkan di belakang

kawasan perdagangan dan

jasa luas 30 m2.

Tempat pembuangan sampah

sementara memiliki bentuk

berupa dump truck yang dapat

menampung sampah pada


IPAL

IPAL diletakan di ujung lokasi

perancangan yang memiliki

titik terendah pada kawasan

perancangan dengan luas 300

m2. Sistem IPAL yang

digunakan yaitu sistem IPAL

menggunakan fiber glass. IPAL

dibagi menjadi dua, yaitu IPAL

untuk kotoran cair dan IPAL

untuk tinja yang masing-

masing memiliki 20 tandon.

IPAL berbentuk tabung-tabung

tertutup untuk menghindari

bau yang dihasilkan dari proses

pengelolaan IPAL tersebut.

125

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Design Guide Lines


Dermaga

Dermaga terdapat dua tipe

yang didalam kawasan resort

digunakan untuk pengunjung

resort seluas 200 meter,

menampung 10 perahu dan

terdapat 3 dermaga di masing-

masing kelas resort. Sedangkan

dermaga diluar resort

dipergunakan untuk wisatawan

yang berkunjung ke kawasa

wisata Tugu maupun

pengunjung yang terdapat di

dalam resort memiliki luas 300

meter.

Dermaga berbetuk memanjang

dengan bahan dasar yang

digunakan terbuat dari kayu.


126

6.2 Pola dan Tata Masa Bangunan

Tabel VI.2

Pola dan Tata Masa Bangunan

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Design Guidelines Keterangan

Prescriptive Performance

Bentuk Bangunan

- Bentuk resort memanjang

dan terbagi menjadi 3 zona

yaitu resort besar, sedang

dan kecil

- Resort besar memiliki luas

80 m2, resort sedang 64 m2

dan resort kecil 30 m2.

- Bentuk bangunan yang

dirancang berupa kawasan

resort untuk mendukung

kegiatan pariwisata

- Semua bangunan yang ada

di kawasan perancangan

baik resort maupun toko

perdagangan dan jasa

terbuat dari kayu

- Bentuk penginapan dan

sarana yang akan dibangun

di kawasan perancangan

adalah model panggung

127

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Design Guidelines


Koefisien Dasar

Bangunan

- Berdasarkan perhitungan

KDB untuk kawasan

perancangan adalah 72%.

- Pada kawasan perancangan,

sisa dari luas persil lahan

digunakan untuk ruang

terbuka hijau dan ruang

terbuka non hijau

- Ruang terbuka hijau terdiri

dari taman besar dan taman

kecil

- Ruang terbuka non hijau

terdiri dari parkir komunal

128

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Design Guidelines


Ketinggian Bangunan

Berdasarkan perhitungan,

ketinggian bangunan untuk

resort dan perdagangan dan

jasa maksimal yaitu 6 lantai

(24 meter)

Bangunan dengan ketinggian

maksimal 24 meter diletakkan

di kawasan resort serta

kawasan perdagangan dan jasa

Jarak Antar

Bangunan

Berdasarkan perhitungan,

jarak antar bangunan untuk

resort dan perdagangan dan

jasa maksimal yaitu 6-8 meter.

- Bangunan dengan jarak

antar bangunan maksimal 6-

8 meter diletakkan di

kawasan resort serta

kawasan perdagangan dan

jasa

- Kawasan resort berada pada

bagian belakang kawasan

perancangan

- Kawasan perdagangan dan

jasa berada pada bagian

depan kawasan

129

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Design Guidelines


perancangan

Garis Sempadan

Bangunan

GSB (Garis Sempadan

Bangunan) pada kawasan

perancangan terbagi menjadi

3 yaitu

- Garis Sempadan Pada Jalan

Lingkungan 6,57 m

- Garis Sempadan Pada Jalan

Setapak 5,53 m

- Garis sempadan pada jalan

lingkungan yaitu jalan yang

terletak di kawasan

perdagangan dan jasa.

- Garis sempadan pada jalan

setapak yaitu jalan yang

terletak di dalam kawasan

resort.


130

6.3 Fasilitas Skala Lingkungan

Tabel VI.3

Fasilitas Skala Lingkungan

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Desain Guide Line


Kawasan

Perdagangan dan

Jasa:

- Coffee Shop

- Spa Center

- Ice Cream Shop

- Bakery

Bangunan coffee shop

berjumlah 2 unit

diletakkan di kawasan

komersial yang

berdekatan dengan area

parkir dan di taman yang

ada di kawasan resort.

Luas masing – masing

bangunan adalah 100 m2.

Ketinggian bangunan


lantai. Jarak antar

bangunan sebesar 6-8

meter. Coffee shop

dirancang dengan

bangunan terpung yang

terbuat dari kayu


komersial berfungsi untuk

melayani pengunjung yang

datang maupun yang

meninggalkan kawasan

pariwisata. Bentuk

bangunan coffee shop

tradisional modern, warna

yang digunakan untuk

bangunan coffee shop yaitu

warna yang bersahabat

dengan alam seperti coklat.

131

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Desain Guide Line



resort berfungsi untuk

melayani penghuni resort

saja.

Bentuk bangunan coffee

shop tradisional modern

dan terbuka.

Spa center terletak di

kawasan komersial

dengan luas 200 m2.

Ketinggian bangunan


lantai. Jarak antar


meter.

Spa center digunakan untuk

pengunjung kawasan, baik

penghuni resort maupun

pengunjung lain. Bentuk

bangunan modern, dan

menggunakan warna

bangunan yang cerah

seperti putih.

132

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Desain Guide Line


Ice cream shop terletak di

kawasan komersial

dengan luas 100 m2.

Ketinggian bangunan


lantai. Jarak antar


meter.

Pada kawasan

perancangan dibuat ice

cream shop sebagai sarana

penunjang penjualan

makanan dan minuman

ringan dengan skala

pelayanan seluruh

kawasan, yaitu untuk

penghuni resort maupun

pengunjung lainnya.

Bentuk bangunan ice cream

modern, warna yang

digunakan untuk bangunan

ice cream yaitu warna cerah

dan atap bangunan berupa

bentuk ice cream.

Satu unit bakery

diletakkan di kawasan

komersial dengan luas 100

m2. Ketinggian bangunan


lantai. Jarak antar


meter.

Penyediaan bakery pada

kawasan perancangan

dengan skala pelayanan

seluruh kawasan, yaitu

untuk penghuni resort

maupun pengunjung

lainnya. Bentuk bangunan

bakrey tradisional modern,

warna yang digunakan

untuk bangunan bakrey

133

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Desain Guide Line


yaitu warna yang

bersahabat dengan alam

seperti coklat.

Parkir komunal

Parkir komunal dibangun

pada kawasan

perancangan, yaitu

terletak di bagian depan

kawasan setelah main

entrance dengan luas 1300

m2. Lapangan parkir

dibagi menjadi 3, yaitu

parkir mobil seluas 500 m2

untuk menampung 90

mobil, parkir motor seluas

400 m2 untuk menampung

350 motor, dan parkir bus

seluas 250 m2 untuk

menampung 5 bus.

Parkir komunal disediakan

dengan jangkauan

pelayanan seluruh

kawasan. Pada area parkir

akan ditanami tanaman

peneduh yaitu pohon

ketapang kencana.

134

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Desain Guide Line


Gedung sewa sepeda

Gedung sewa sepeda

terletak di kawasan area

parkir dengan luas

bangunan 200 m2 untuk

menampung 150 sepeda.

Ketinggian bangunan


lantai. Jarak antar


meter.

Gedung sewa sepeda

menyediakan sepeda bagi

pengunjung yang ingin

mengelilingi kawasan dan

didalamnya dilengkapi

dengan tempat ticketing.

Bentuk bangunan gedung

sewa bangunan modern,


untuk bangunan gedung

sewa bangunan yaitu

warna yang bersahabat

dengan alam seperti coklat.

Information center

Information center berada

di antara kawasan parkir

komunal dengan area

menuju kawasan resort.

Luas bangunan

information center adalah

60 m2. Ketinggian

bangunan maksimal 24

meter atau 6 lantai. Jarak

antar bangunan sebesar

Bentuk bangunan

information center modern

- minimalis, warna yang

digunakan untuk

information center

bangunan yaitu warna yang

cerah seperti putih.

135

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Desain Guide Line


6-8 meter.

Information center

berfungsi untuk

menyediakan informasi

bagi pengunjung

mengenai kawasan

pariwisata yang terdiri

dari resort, resto olahan

tambak, sentra

pengasapan ikan, dan

adventure park yang

dilengkapi dengan

ticketing untuk seluruh

kawasan pariwisata di

Kecamatan Tugu.

Front office

Front office terletak di

depan, yaitu di pintu

masuk ke kawasan resort

dengan luas bangunan

100 m2. Ketinggian




6-8 meter.

Front office merupakan

tempat pelayanan bagi

Bentuk bangunan front

office modern - minimalis,


untuk front office

bangunan yaitu warna yang

cerah seperti putih.

136

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Desain Guide Line


pengunjung yang akan

menginap di resort. Pada

front office terdapat lobby

berupa ruang check in dan

ruang tunggu.

Mushola

Mushola diletakkan dekat

dengan spa center yang

berada di bagian depan

kawasan dengan luas 100

m2. Ketinggian bangunan


lantai. Jarak antar


meter.

Mushola berfungsi

sebagai tempat beribadah

bagi pengunjung yang

beragama muslim yang

dapat digunakan oleh

pengunjung resort

maupun pengunjung

lainnya.

Bentuk bangunan mushola

minimalis, terbuat dari kayu

dengan warna bangunan

yaitu warna coklat yang

bersahabat dengan alam.

137

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Desain Guide Line


Klinik

Klinik terletak di dekat

information center

diantara kawasan area

parkir komunal dengan

area resort yang memiliki





6-8 meter.

Klinik diletakkan tidak jauh

dari area resort dengan

tujuan untuk memudahkan

pengunjung terutama yang

menginap mengakses

sarana tersebut. Bentuk

bangunan klinik minimalis,


untuk klinik bangunan yaitu

warna putih.

Pos Satpam

Pos satpam diletakkan

setelah pintu masuk

resort dengan luas

bangunannya 12 m2.

Ketinggian bangunan


lantai. Jarak antar


meter.

Pos satpam sebagai

sarana pelayanan

berfungsi untuk menjaga

keamanan kawasan

resort.

Pos satpam diletakkan di

pintu masuk tempat

penginapan. Bentuk

bangunan pos satpam

minimalis yang terbuat dari

kayu dengan warna coklat

yang memberikan kesan

alamiah di kawasan

perancangan.

138

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Desain Guide Line


Tempat Pembuangan

Sampah Sementara

Tempat pembuangan

sampah sementara

diletakkan di belakang

kawasan perdagangan

dan jasa yang memiliki





6-8 meter.

Bentuk tempat

pembuangan sampah

sementara berupa dump

truck yang dapat

menampung sampah di


Tempat pembuanagan

sampah sementara

berwarna orange.

IPAL

IPAL diletakan di ujung

lokasi perancangan yang

memiliki titik terendah

pada kawasan

perancangan dengan luas

300 m2. Sistem IPAL yang

digunakan yaitu sistem

IPAL menggunakan fiber

glass.IPAL dibagi menjadi

dua, yaitu IPAL untuk

kotoran cair dan IPAL

untuk tinja yang masing-

masing memiliki 20

tandon.

IPAL berbentuk tabung-

tabung tertutup untuk

menghindari bau yang

dihasilkan dari proses

pengelolaan IPAL

tersebut.

139

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Desain Guide Line


Dermaga

Dermaga terdapat dua

tipe yang didalam

kawasan resort digunakan

untuk pengunjung resort

seluas 200 meter,

menampung 10 perahu

dan terdapat 3 dermaga di

masing-masing kelas

resort. Sedangkan

dermaga diluar resort

dipergunakan untuk

wisatawan yang

berkunjung ke kawasa

wisata Tugu maupun

pengunjung yang

terdapat di dalam resort

memiliki luas 300 meter.

Dermaga berbetuk

memanjang dengan

bahan dasar yang

digunakan terbuat dari

kayu.


140

6.4 Pengaturan Street Furniture

Tabel VI.4

Pengaturan Street Furniture

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Desain Guideline


Lampu jalan Diletakkan disepanjang jalan

yang ada di kawasan wisata

Mangunharjo Mangrove Resort.

Lampu jalan berfungsi sebagai

penerang jalan ketika malam

hari dan berfungsi menambah

estetika kawasan.

Lampu jalan pada kawasan

perancangan memiliki bentuk

yang alami dan terbuat dari

kayu sehingga menambah

kesan alamiah pada kawasan

perancangan.

Memiliki ketinggian 3 m dan

jarak antar lampu 20 m pada

jalan lokal.

Memiliki ketinggian 1.5 m pada

jalan apung resort.

Signage Papan petunjuk jalan dan

petunjuk bagi pengunjung

berupa papan lokasi coffee

shop, ice cream, spa center dan

berbagai fasilitas lain yang

terdapat dalam kawasan

perancangan.

Papan petunjuk jalan terbuat

dari kayu memiliki lagam

modern dengan warna coklat

dan tulisan disesuaikan dengan

fasilitas atau sarana yang akan

dituju.

Memiliki tinggi 2.5 m dan

diletakkan di beberapa

persimpangan jalan.

141

Peruntukan

Kawasan/Fungsi

Aktivitas

Desain Guideline


Tempat Sampah Tempat sampah diletakkan di

tempat yang sering dilewati dan

banyak orang berkumpul.

Jarak antar tempat sampah

pada kawasan perancangan

sebesar 30 m.

Terdapat 2 tipe tempat

sampah, yaitu tempat sampah

organik dan anorganik.

Tempat sampah organik

berwarna hijau dan anorganik

berwarna kuning.

Gerbang Resort Berada tepat pada jalan masuk

resort sebagai tanda

ketadatangan pada kawasan

perancangan.

Gerbang resort memiliki bentuk

yang elegan dan menarik

sehingga mudah di lihat dan

menarik perhatian pengunjung

atau masyarakat yang akan

berkunjung.

Memiliki tinggi sekitar 5 m dan

panjang 9 m.

Gerbang resort bertuliskan

branding kawasan perancangan

yaitu Mangunharjo Mangrove

Resort.


142

6.5 Isometri

SEBELAH SELATAN

SEBELAH BARAT

143

SEBELAH UTARA

SEBELAH TIMUR

144

BAB VII

MANAJEMEN PEMBANGUNAN KAWASAN

7.1 Logical Framework

Logical framework adalah suatu sistem manajemen perencanaan yang disusun secara logis dengan kategori-kategori yang sangat

eksplisit dan sistematis, seperti penggunaan goal, purpose, output, dan input serta menggunakan indikator yang jelas. Selain itu, logical

framework juga dapat digunakan sebagai pendekatan untuk perencanaan, penilaian, monitoring, dan evaluasi. Penyusunan logical

framework membutuhkan alat analisis sebagai tools sehingga matriks logical framework dapat dibentuk. Analisis yang digunakan

berupa analisis data dan permasalahan, analisis strategi (cara-cara praktis untuk mencapai goal), analisis stakeholder, serta analisis risk

dan asumsi. Berikut adalah logical framework kawasan pariwisata Mangungharjo Mangrove Resort :

Tabel VII.1 Logical Framework Kawasan Pariwisata Mangunharjo Mangrove Resort

Narrative Summary Assumption Indicators Measure of Verification

Goals

Mewujudkan Kawasan

Pariwisata Mangunharjo

Mangrove Resort dengan

konsep Eco Tourism

Pelestarian potensi mangrove

sebagai ciri khas kawasan

Adanya tindakan pencegahan

abrasi dengan penanaman

mangrove yang ditanam dipinggir

kawasan

Data sekunder terkait laporan

pembangunan kawasan

pariwisata tahun 2015-2034 dari

developer

Kawasan sudah menerapkan

resort dan infrastruktur

berwawasan lingkungan

Adanya pembangunan sempadan

sungai beserta beton untuk

mencegah banjir dan rob


pembangunan kawasan


developer

145


Terdapatnya sistem transportasi

berupa dermaga, jalur sepeda,

dan lahan parkir


pembangunan kawasan


developer

Adaptif terhadap bencana alam

yakni membuat sistem apung

dengan adanya tiang-tiang

pancang disetiap bangunan


pembangunan kawasan


developer

Purpose

Mewujudkan kawasan

pariwisata dengan mangrove

plantation, beroperasinya

lahan parkir, terbangunnya

zona perdagangan dan jasa,

serta penginapan type kecil

Kesadaran masyarakat untuk

menjaga kelestarian

lingkungan

Terwujudnya resort type kecil

yang sesuai dengan analisis arah

mata angin dan lintasan matahari

dengan area mangrove sebagai

viewresort


pembangunan kawasan


developer

Pelaksanaan reklamasi lahan

disetujui oleh dinas terkait

Terwujudnya lahan parkir yang

dapat menampung kebutuhan

parkir pada kawasan pariwisata


pembangunan kawasan


developer

Developer yang

mengedepankan

pembangunan berkelanjutan,

tidak hanya berorientasi

Terwujudnya zona perdagangan

dan jasa sebagai indikator

pendukung stabilitas ekonomi

kawasan


pembangunan kawasan


developer

146


keuntungan

Tidak terjadi bencana alam

dalam skala besar


pembangunan kawasan


developer

Output

Mangrove plantation

Masyarakat yang kooperatif

terhadap pembangunan

kawasan pariwisata

Penanaman hutan mangrove dan

area tambak di sekeliling resort


pembangunan kawasan


developer

Reklamasi Pembangunan dilakukan

dengan mengedepankan

kualitas lingkungan

Penyediaan lahan parkir yang

dapat menampung 5 buah bis, 90

buah mobil, 35 buah motor, dan

sebanyak 1 buah gedung

penyewaan sepeda yang

menampung sebesar 200 buah

sepeda


pembangunan kawasan


developer

Integrated Transportation


pembangunan kawasan


developer

147


Walkable Neighbourhood

Pengawasan yang dilakukan

oleh pemerintah secara

intensif terkait proses

pembangunan


pembangunan kawasan


developer

Floating Shop

Pembangunan yang dilakukan

secara transparan dan

akuntable

Terdapat 1 unit spa center, 1 unit

bakery, 1 unit coffee shop, dan 1

unit ice cream


pembangunan kawasan


developer

Floating Resort Konsistensi pembangunan resort

type kecil sejumlah 75 unit


pembangunan kawasan


developer

Green Infrastucture

Penyediaan 1 unit IPAL serta 1 unit

taman besar dan 1 unit taman

kecil


pembangunan kawasan


developer

Input

Lokasi kawasan yang

strategis (memiliki jarak

kurang dari 2,5 km dengan

jalan nasional)

Pembebasan lahan berjalan

dengan lancar

Pembebasan lahan berlangsung

tidak lebih dari 1 tahun

Data sekunder berupa sertifikat

kepemilikan tanah oleh

pemerintah tahun 2016 yang

dikeluarkan oleh BPN

148


Lahan yang cocok untuk

dikembangkan mangrove

Kerjasama pemerintah, swasta,

dan developer yang terjalan

dengan baik

Adanya developer yang

menangani proyek pembangunan

kawasan

Data sekunder berupa perjanjian

kerjasama tahun 2014 yang

didapatkan dari notaris

Investasi dari pihak swasta

berupa bantuan dana, tenaga

ahli, serta peralatan

pendukung proses konstruksi

Lancarnya investasi yang

ditanamkan investor di

kawasan pariwisata

Terjalinnya kerjasama dengan

dinas terkait selama proses

pembangunan dan pengoperasian

yang berjalan selama 20 tahun

Data sekunder berupa perjanjian

kerjasama tahun 2014 yang

didapatkan dari notaris

Dinas terkait

Pemanfaatan sumber daya

secara optimal

Peraturan yang mendukung

pengembangan kawasan

pariwisata

Sumber Daya Manusia yang

terampil


7.2 Konsep Manajemen

7.2.1 Konsep Pengelolaan

Public Private Partnership merupakan konsep pengelolaan Mangunharjo Mangrove Resort. Dengan konsep PPP ini maka

akan memungkinkan adanya kerja sama antara pemerintah dan pihak swasta. Jenis pengelolaan dari PPP yang digunakan adalah

jenis pengelolaan Built Operate Transfer. Jenis pengelolaan yang biasa disingkat BOT ini disebut di dalam Surat Edaran Kementerian

149

Dalam Negeri tentang kerjasama antar daerah, menyebutkan pengertian BOT ialah bangun, kelola dan alih milik yang dicirikan

dengan adanya investasi swasta, pembangunan sarana, biaya rendah, kualitas tinggi, menguntungkan, efisiensi tinggi, cocok

dilakukan pada kondisi ekonomi yang baik. Tujuan utama dari BOT ini adalah guna mengurangi beban anggaran dalam proses

pembangunan dan pengelolaan suatu aset. Selain itu alasan yang lain yaitu kurangnya sumber daya manusia sehingga proses

pembangunan sebuah usaha/fasilitas yang layak operasi dan profitable yang hanya bisa dilaksanakan oleh pihak swasta yang

kompeten di bidangnya. Ini dinamakan sebagai proyek yang profitable dengan risiko yang nyaris nol. Dengan BOT, sektor swasta

berperan dalam hal mendesain, menyediakan keuangan, membangun dan mengoperasikan fasilitas untuk kemudian akhirnya,

setelah masa konsesi tertentu, kepemilikan ditransfer kepada pemerintah.

Pada Mangunharjo Mangrove Resort, penerapan BOT ini dimulai dari tahapan pembebasan lahan yang harus dilakukan oleh

pemerintah. Pemerintah harus membebaskan lahan yang dikuasai oleh masyarakat dan perusahaan swasta. Hal ini perlu dilakukan

karena besarnya kemungkinan perusahaan swasta yang memiliki hak legal atas tanah akan memanfaatkan lahannya sebagai

kegiatan lain di luar kegiatan pariwisata. Setelah pemerintah memiliki hak legal atas lahan maka selanjutnya pemerintah dapat

menerapkan sistem BOT ini. Pada tahapan awal, pemerintah harus melakukan lelang proyek terkait pengelola Manghunharjo

Mangrove Resrot yang akan dibangun. Setelah didapatkan perusahaan yang akan menjalankan proyek ini, maka pemerintah akan

menyetujui kontrak konsesi dengan perusahaan swasta yang akan mengelola Mangunharjo Mangrove Resort. Kontrak ini

mencakup keseluruhan proses BOT, mulai dari tahap desain awal Mangunharjo Mangrove Resort hingga transfer terakhir kembali

ke pemerintah. Konsep BOT yang akan diterapkan dalam pengelolaan Mangunharjo Mangrove Resort memiliki keuntungan bagi

pemilik proyek, pelaksana proyek serta masyarakat. Dimana keuntungan secara umum yaitu untuk menarik modal swasta dalam

pembangunan proses pembangunannya. Dalam konsep ini dapat mengurangi pasar dan resikonya kecil bagi pihak swasta karena

150

pemerintah adalah pengguna tunggal, pengurangan resiko disini berhubungan dengan apabila ada permasalahan tidak cukupnya

permintaan dan permasalahan kemampuan membayar.

Sementara bagi pemilik proyek (pemerintah), keuntungan yang didapatkan diantaranaya adalah pemerintah tidak harus

menanggung resiko dalam perubahan nilai kurs. Kemudian keuntungan bagi pelaksana proyek (swasta) dapat melakukan ekpansi

usaha yang mempunyai prospek menguntungkan serta dapat memanfaatkan lahan strategis yang dimilki pemilik

proyek(pemerintah) disisi lain saat proses pembangunan Mangunharjo Mangrove Resort ini untuk beberapa fasilitas dapat

melakukan kerja sama dengan beberapa pemerintah, sehingga pada saat pembiyayan bisa meminimkan pengeluaran dari pihak

pelaksana proyek (swasta). Keuntungan dalam konsep BOT untuk pelaksana proyek juga dapat meningkatkan profesionalisme dan

meningkatkan daya saing perbangkan. Sedangkan untuk masyarakat dengan adanya peran swasta dalam pengelolaan makan

masyarakat lebih terjamin dengan kualitas pelayananya. Penerapan model BOT ini kelak dapat memberikan kemudahan bagi kedua

belah pihak. Pemerintah dapat mereduksi resik yang mungkin terjadi sementara swasta dapat mendapatkan keuntungan yang

lebih besar.

Berikut adalah bagan konsep pengelolaan di Mangunharjo Mangrove Resort:

151

Konsep Managemen Pengelolaan Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort

BOT

Pemerintah • Bappeda Kota Semarang

dan Provinsi Jawa Tengah • Dinas Pekerjaan Umum • Dinas Perikanan dan

Kelautan • Badan Lingkungan Hidup • Dinas Pendidikan dan

Pariwisata • BPMD Kota Semarang dan

Provinsi Jawa Tengah

Swasta • Investor • Developer/Kontraktor

Mangunharjo

Mangrove Resort

Konstruksi • Penanaman

Pra- Konstruksi • AMDAL

Pasca-Kontruksi • Promosi

152

Tabel VII.2 Konsep Pengelolaan BOT

Konsep Pengelolaan Zona

(aktivitas) Aset Pemilik Aset Pengelolaan Investasi Modal Resiko Jangka Waktu

BOT Penginapan Resort Besar

Secara keseluruhan lahan yang ada merupakan aset yang dimiliki oleh pemerintah yang sebelumnya telah dibebaskan dari pemiliknya

Dalam pengelolaan, pemerintah yang berhak ikut dalam perencenaan pembangunannya karena pemerintah memiliki hak eksklusif dalam BOT

Pemerintah menginvstasikan lahan untuk pembangunan Mangunharjo Mangrove Resort

Pemerintah masih harus bertanggung jawab terhadap pembebasan lahan di awal pembangunan. Selain itu resiko lainnya adalah pemerintah kehilangan monopoli atas aset yang ada di atas tanah miliki pemerintah. setelah masa kontrak berakhir seluruh tanggung jawab atas aset menjadi tanggungan pemerintah

Kontrak kerjasama dengan perusahaan swasta adalah selama 20 tahun. Setelah itu seluruh aset yang ada di Mangunharjo Mangrove Resort dapat diambil alih kembali oleh pemerintah

Resort Sedang

153



Resort Kecil

Perusahaan swasta yang bertindak sebagai developer, investor dan pengelola Mangunharjo Mangrove Resort, pihak swasta menanggung setiap resiko terkait pembangunan dan pengoperasian ditanggung hingga masa kontrak berakhir. Seperti aadanya kenaikan bahan baku di pasaran

Front Ofice

Information Center

IPAL

Tambak

Kawasan Mangrove

Keseluruhan bangunan yang ada di atas lahan miliki pemerintah, serta seluruh fasilitas yang ada merupakan milik

154



perusahaan swasta selama masa kontrak perjanjian dengan pemerintah


Spa Center

Coffee Shop

Bakery

Ice Cream Shop

Perusahaan swasta yang ditunjuk oleh pemerintah memiliki hak dan bertanggungjawab dalam pengoperasian dan pengelolaan seluruh bangunan dan fasilitas yang ada di Mangunharjo Mangrove Resort

Klinik

Toilet Umum

Parkir Lapangan Parkir

Selama proses pembangunan, pengoperasian dan pengelolaan Mangunharjo Mangrove Resort swasta memiliki tanggung jawab untuk membiayai seluruh prosesnya. Perusahaan swasta

155



adalah pemilik modal terbesar selama pembangunan dan pengelolaan Mangunharjo Mangrove Resort

Dermaga

Perahu

Tempat Penyawaan Sepeda

Sepeda

Persamapahan

TPS

Gerobak Sampah

7.2.2 Linier Responsibillity

Linear responsibility adalah pembentukan susunan yang berfungsi untuk menjelaskan tugas dari masing-masing stakeholder

dalam proyek perancangan ini nantinya. Tabel VII.3

Linier Resposibillity dengan Konsep BOT

Developer Dinas Pariwisata BAPPEDA Dinas PU BLH PLN Pemilik Lahan Petani Tambak Investor

Pengajuan izin pengembangan kawasan wisata

N E S - - - C - -

AMDAL E - - - S/N - C - -

Sosialisasi E S/N C - - - - - -

156


Penanaman mangrove E S - - S/C - - N -

Penyediaan lahan parkir melalui reklamasi

E C - S/N - - - - -

Penyediaan jalur transportasi antar kawasan pariwisata Kecamatan Tugu

E N/C - S - - - - -

Penyediaan jaringan jalan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort

E C - S - - - S/N -

Penyediaan jaringan listrik S - C - - E/N - - -

Penyediaan jaringan air bersih

E - C S/N - - - - -

Penyediaan jaringan sanitasi

E - C S/N - - - - -

Penyediaan IPAL E - - - S/C - - - -

Penyediaan penyewaan gedung sepeda

E - - C - - - - S

Penyediaan jaringan drainase

E - - C - - - - S

Penyediaan zona perdagangan dan jasa

E - S C - - - - S

Penyediaan Landmark E - - C - - - - S

Penyediaan information center

E - S C - - - - S

Penyediaan front office E - S C - - - - S

157


Penyediaan penginapan tipe kecil

E C/N S C - - - - S

Penyediaan penginapan tipe sedang

E C/N S C - - - - S

Penyediaan penginapan tipe besar

E C/N S C - - - - S

Penyediaan toilet umum E - S C - - - - S

Penyediaan mushola di zona perdagangan dan jasa

E - S C - - - - S

Penyediaan mushola di zona penginapan

E - S C - - - - S

Penyediaan taman E - S C - - - - S

Penyewaan gedung di zona perdagangan dan jasa

E - S - - - - - S

Pengeloaan parkir S - - - - - - - S

Penyewaan sepeda S - - - - - - - S

Penyewaan penginapan E - S - - - - - S

Pemeliharaan kawasan S C/N S - - - - - N


Keterangan :

E = Executive Responsibility

S = Supervising Responsibility

C = To Be Consulted (Before Action)

N = To Be Notified (After Action)

158

7.3 Project Network Planning

Project Network atau Jaringan Proyek merupakan sebuah alat yang digunakan untuk perencanaan, penjadwalan, dan pengawasan

perkembangan suatu proyek. Jaringan ini dikembangkan dari informasi yang dikumpulkan untuk WBS dan merupakan grafik diagram alir

untuk rencana pekerjaan proyek. Jaringan proyek menampilkan aktivitas proyek yang harus diselesaikan, urutan logisnya, ketergantungan

satu aktivitas dengan aktivitas lain, juga waktu penyelesaian suatu aktivitas dengan waktu start hingga finish, serta jalur yang terpanjang di

dalam suatu network. Dengan demikian, jaringan proyek adalah kerangka sistem informasi proyek yang akan digunakan untuk membuat

keputusan menyangkut waktu, biaya, dan kinerja.

Tabel VII.4 Project Network Planning dengan Konsep BOT

No. Sebelum Aktivitas Kode Aktivitas Durasi (bulan) Setelah Aktivitas

1

Pra Konstruksi

None A AMDAL 4 B

2 A B Sosialisasi 12 C

3 B C Pembebasan lahan 12 D

4 C D Izin mendirikan bangunan 4 E,F,G

5

Kontruksi

D E Penanaman mangrove 1 H

6 D F Pelebaran jalan + drainase 5 H

7 D G Reklamasi 7 H

8 E,F,G H Penyediaan parkir + drainase 2 I

9 H I Penyediaan jalan kayu kawasan Mangunharjo Mangrove Resort 1 J,K,L,M,N

10 I J Penyediaan street furniture (pohon) 1 O,P,Q

11 I K Penyediaan taman 1 O

12 I L Penyediaan landmark 1 O,P,Q

13 I M Penyediaan gedung sewa sepeda 1 O,P,Q

14 I N Penyediaan information centre 1 O,P,Q,R

15 J,K,L,M,N O Penyediaan jaringan listrik (parkir, lampu jalan) 3 R,S

159

No. Sebelum Aktivitas Kode Aktivitas Durasi (bulan) Setelah Aktivitas

16 J,K,L,M,N P Penyediaan jaringan air bersih (pipa) 3 R,S

17 J,K,L,M,N Q Penyediaan jaringan sanitasi (pipa+IPAL) 3 R,S

18 O,P,Q R Penyediaan front office 1 T,U,V,W,X

19 O,P,Q S Penyediaan zona perdagangan dan jasa (spa centre, ice cream shop, bakery, coffee shop, musholla, dan toilet)

2 T,U,V,W,X,JJ

20 R,S T Penyediaan transportasi antar kawasan (dermaga dan perahu) 1 U

21 T U Penyediaan penginapan tipe sedang (10 unit) 2 Y,HH,JJ

22 R,S V Penyediaan penginapan tipe kecil (12 unit) 3 Y,HH,JJ

23 R,S W Penyediaan jaringan persampahan 1 Y,HH

24 R,S X Penyediaan penginapan tipe besar (5 unit) 3 Y,HH,JJ

25 U,V,W,X Y Penyediaan jaringan transportasi internal 1 Z,AA.BB

26 V Z Penyediaan penginapan tipe kecil Tahap 2 (22 unit) 3 CC,HH,JJ

27 U AA Penyediaan penginapan tipe sedang Tahap 2(10 unit) 2 DD,HH,JJ

28 X BB Penyediaan penginapan tipe besar Tahap 2 (5 unit) 3 EE,HH,JJ

29 Z CC Penyediaan penginapan tipe kecil Tahap 3 (22 unit) 3 FF

30 AA DD Penyediaan penginapan tipe sedang Tahap 3 (10 unit) 2 GG,HH,JJ

31 BB EE Penyediaan penginapan tipe besar Tahap 3 (5 unit) 3 GG,HH,JJ

32 CC FF Penyediaan penginapan tipe kecil Tahap 4 (19 unit) 2 GG,HH,JJ

33 FF GG Penyediaan sarana perdagangan dan hiburan di internal penginapan

2 HH,II,JJ

34 FF HH Penyediaan pemadam api ringan 1 II,JJ

35 Pasca Kontruksi

A-GG II Promosi 6 JJ

36 U,V,X,Z,AA,BB,CC,DD,EE,FF,GG,HH,II JJ Operasional & Maintenance kawasan 172 None


160


Gambar 7.1

Network Planning Analysis Mangunharjo Mangrove Resort

7.4 Analisis Menejemen Pembiayaan Pembangunan

7.4.1 Economic Social Analysis

Analisis ekonomi sosial adalah analisis yang berupa dampak pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort

terhadap masyarakat, swasta ataupun pemerintah. Analisis tersebut terbagi menjadi benefit dan cost dalam lingkup sosial

ekonomi. Benefit terkait dengan keuntungan yang diterima masyarakat, swasta dan pemerintah dalam pembangunan kawasan

industri. Sedangkan cost tekait dengan kerugian yang diterima masyarakat karena pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove

Resort. Pra konstruksi terkait dengan tahap sebelum pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort yakni berupa dampak

pada proses sosialisasi ataupun pembebasan lahan. Konstruksi terkait dengan tahap pembangunan kawasan baik zona

161

perdagangan ataupun zona penginapan. Sedangkan tahap pasca konstruksi terkait dengan tahap setelah pembangunan yakni

berupa pengoperasian kawasan Mangunharjo Mangrove Resort.

Tabel VII.5 Social Economic Cost

Tahapan Price/

Unprice Aktivitas Asumsi

Jangka

Waktu Sumber Asumsi Rincian Dana Total

Pra

Konstruksi Price

Konflik yang

ditimbulkan

akibat dari

pembebasan

lahan

Masyarakat dan PT IPU selaku

pemilik lahan di daerah tambak

dan sebagian pinggir jalan

mengalami kekecewaan akibat

dari adanya pembebasan lahan

untuk reklamasi. Biaya

kekecewaan mereka, diasumsikan

1 orang = Rp200.000. Terdapat 20

Rumah yang diperkirakan terkena

dampak dari adanya reklamasi.

4 bulan RumahDijual.com

(http://rumahdijual.com/semarang/821976-

tanah-strategis-di-mangkang-buruan-

sebelum-kehabisan.html)

4x 20 x

Rp200.000

=Rp16.000.000

Rp16.000.000

Konstruksi

Price

Biaya

gangguan

kebisingan,

polusi udara,

lingkungan

sekitar

yang

diakibatkan

dari

pengerjaan

proyek

Pengerjaan proyek pasti

menimbulkan banyak gangguan

diantaranya: polusi udara,

penurunan kualitas sekitar

kebisingan suara mesin proyek,

polusi udara hal ini dapat

berujung pada ketidak

produktifan warga dalam bekerja.

Biaya yang dihitung:

- biaya gangguan pernapasan =

100

bulan =

9 tahun

http://www.tribunnews.com/bisnis/2013/07/31 148 orang x 9

tahun x

400.000

=

Rp532.800.000,

sehingga untuk

1 tahun total

biaya

gangguannya

adalah

Rp59.200.000

162

Rp300.000 per orang

- biaya gangguan kebisingan

penyakit THT di Kota Semarang =

Rp100.000 per orang

biaya diasumsikan total dari

dampak tersebut yaitu: 1 rumah =

Rp400.000/tahun, dengan total

rumah yang berada pada radius

50 meter dari jalan utama

kawasan perancangan sebanyak

37 rumah. Diasumsikan lagi 1 kk =

4 orang maka 37 x 4 = 148 orang

Rp59.200.000

Tabel VII.6 Social Economic Benefit

Tahapan Price/

Unprice Aktivitas Asumsi Jangka Waktu

Sumber Asumsi

Durasi Rincian Dana/Bulan Total

Kontruksi Price

Munculnya warung makan untuk para pekerja

Menambah pendapatan masyarakat sekitar kawasan perancangan dengan membuka warung untuk 80 pekerja. Akan berdiri sekitar 5 warung dengan perkiraan 1 warung untuk 20 orang. Dalam 1 hari pekerja 2 kali makan dengan rata-rata Rp 15.000 untuk 1 kali makan

100 bulan Economy.

okezone.com Tahun ke 2-10

Keuntungan bagi penjual warung, Rp

5.000 x 5 warung x 2 kali dalam sehari x 80 pekerja x 12 bulan=

Rp48.000.000

Rp48.000.000

163

Price

Membuka lapangan pekerjaan baru sebagai penanam pohon mangrove untuk kawasan Mangunharjo Mangrove Resort

mangove yang akan di tanam sebanyak 30.000 mangrove. Penanaman mangrove akan melibatkan 3 orang pekerja untuk menanam mangrove selama 1 bulan. Dalam 1 hari 1 orang diperkirakan akan menaman 12 mangrove. 1 orang pekerja mendapatkan Rp50.000/bulan. Keuntungannya bersih karena pekerjanya adalah masyarakat yang tidak jauh dari kawasan perancangan.

1 bulan http://www. Gajimu.com/

Tahun ke 2 Rp50.000 x 3 orang pekerja x 26 hari =

Rp3.900.000 Rp3.900.000

Price

Membuka lapangan pekerjaan baru sebagai perawat pohon mangrove untuk kawasan Mangunharjo Mangrove Resort

Mangrove yang telah ditanam membutuhkan perawatan hingga umur mangrove 10 tahun. Perawatan ini melibatkan 3 orang pekerja. Dalam 1 bulan masing - masing pekerja akan diberi upah Rp1.300.000 Keuntungannya bersih karena pekerjanya adalah masyarakat yang tidak jauh dari kawasan perancangan.

228 bulan http://www. Gajimu.com/

Tahun ke 2-20

3 orang pekerja x Rp500.000/bulan x 12

bulan= Rp18.000.000/bulan

Rp18.000.000

http://www/

http://www/

164

Pasca Kontruksi

Price

Peningkatan harga lahan setelah pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort

Dengan adanya pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort dapat meningkatkan ketertarikan investor untuk menanamkan modal dengan potensi pariwisata di Kelurahan Mangunharjo. Harga lahan akan mengalami peningkatan sebesar 15 % pada setiap tahunnya. Harga lahan pada tahun sebelumnya adalah 80.000/m²

108 bulan

Hasil wawancara dengan pak Roqib, salah satu petani tambak di kawasan

perancangan

Tahun ke 11-20

15% x 80.000 = 12.000, sehingga rata-rata

kenaikan harga lahan di sekitar kawasan

Mangunharjo Mangrove Resort

adalah sebesar 12.000/tahun

80.000

Unprice

Peningkatan rasa nyaman terhadap masyarakat lokal setelah pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort

Setelah proses pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort dapat meningkatkan aksesibilitas masyarakat lokal sekitar kawasan karena diadakannya pelebaran jalan menuju Kelurahan Mangunharjo.

108 bulan

Tahun ke 11-20 _ _

Meningkatkan Pendapatan Asli Daerah Kota Semarang

Terjadi peningkatan PDRB Kota Semarang pada sektor pariwisata

108 bulan

Tahun ke 11-20 _ _

165

7.4.2 Analisis Kelayakan Sosial Ekonomi

Tingkat suku bunga yang digunakan sebagai perbandingan adalah 12 % sesuai dengan tingkat suku bunga Bank Indonesia. Untuk

cash in dan cash out yang digunakan dalam perhitungan adalah biaya yang didapatkan atau dikeluarkan oleh pihak swasta/developer saja,

tidak termasuk biaya dan pendapatan pemerintah. Berikut adalah perhitungan IRR, NPV, B/C ratio dan payback period dilengkapi dengan

cash in flow dan cash out flow:

Tabel VII.7 Cash Flow Social Economic Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort

No

Rencana Program

Tahun ke-

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

CASH IN

Konstruksi

1

Munculnya warung makan untuk para pekerja

Rp0

Rp 48.00

0.000,00

Rp 48.00

0.000,00

Rp 48.00

0.000,00

Rp 48.00

0.000,00

Rp 48.00

0.000,00

Rp 48.00

0.000,00

Rp 48.00

0.000,00

Rp 48.00

0.000,00

Rp 48.00

0.000,00

Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0

2

Membuka lapangan pekerjaan baru sebagai penanam pohon mangrove untuk kawasan Mangunharjo Mangrove Resort

Rp0

Rp 3.900.000,0

0

Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0

3 Membuka lapangan

Rp0 Rp 18.00

0.000,

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

Rp 18.000.000

166

No

Rencana Program

Tahun ke-

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

pekerjaan baru sebagai perawat pohon mangrove untuk kawasan Mangunharjo Mangrove Resort

00

Pasca Kontruksi

14

Peningkatan harga lahan setelah pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort


Rp 80.00

0

Rp 92.000

Rp 104.000

Rp 116.000

Rp 128.000

Rp 140.000

Rp 152.000

Rp 164.000

Rp 176.000

Rp 188.000

TOTAL

Rp0 Rp 69.900.000,

00

Rp 66.000.000,

00

Rp 66.000.000,

00

Rp 66.000.000,

00

Rp 66.000.000,

00

Rp 66.000.000,

00

Rp 66.000.000,

00

Rp 66.000.000,

00

Rp 66.000.000,

00

Rp 18.080.000,

00

Rp 18.092.000,

00

Rp 18.104.000,

00

Rp 18.116.000,

00

Rp 18.128.000,

00

Rp 18.140.000,

00

Rp 18.152.000,

00

Rp 18.164.000,

00

Rp 18.176.000,

00

Rp 18.188.000,

00

CASH OUT

1

Pra-Konstruksi

Konflik yang ditimbulkan akibat dari pembebasan

Rp16.000.000

Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0

167

No

Rencana Program

Tahun ke-

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

lahan

2

Konstruksi

Biaya gangguan kebisingan, polusi udara, lingkungan sekitar yang diakibatkan dari pengerjaan proyek

Rp59.200.0

00

Rp59.200.0

00

Rp59.200.0

00

Rp59.200.0

00

Rp59.200.0

00

Rp59.200.0

00

Rp59.200.0

00

Rp59.200.0

00

Rp59.200.0

00


TOTAL

Rp16.000.000

Rp59.200.0

00

Rp59.200.0

00

Rp59.200.0

00

Rp59.200.0

00

Rp59.200.0

00

Rp59.200.0

00

Rp59.200.0

00

Rp59.200.0

00

Rp59.200.0

00 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0

NET CASH FLOW

(Rp16.000.00

0)

Rp10.700.0

00

Rp6.800.00

0

Rp6.800.00

0

Rp6.800.00

0

Rp6.800.00

0

Rp6.800.00

0

Rp6.800.00

0

Rp6.800.00

0

Rp6.800.00

0

Rp18.080.0

00

Rp18.092.0

00

Rp18.104.0

00

Rp18.116.0

00

Rp18.128.0

00

Rp18.140.0

00

Rp18.152.0

00

Rp18.164.0

00

Rp18.176.0

00

Rp18.188.0

00

168

Tabel VII.8 Net Cash Flow Social Economic dan IRR Kawasan Mangunharjo Mangrove resort

TAHUN CASH IN FLOW CASH OUT FLOW DF (12

%) NET CASH FLOW

IRR

1 Rp0 Rp16.000.000 0,8929 Rp (16.000.000)

52%

2 Rp 69.900.000 Rp59.200.000 0,7972 Rp 10.700.000

3 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,7118 Rp 6.800.000

4 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,6355 Rp 6.800.000

5 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,5674 Rp 6.800.000

6 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,5066 Rp 6.800.000

7 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,4523 Rp 6.800.000

8 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,4039 Rp 6.800.000

9 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,3606 Rp 6.800.000

10 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,3220 Rp 6.800.000

11 Rp 18.080.000 0,2875 Rp 18.080.000

12 Rp 18.092.000 0,2567 Rp 18.092.000

13 Rp 18.104.000 0,2292 Rp 18.104.000

14 Rp 18.116.000 0,2046 Rp 18.116.000

15 Rp 18.128.000 0,1827 Rp 18.128.000

16 Rp 18.140.000 0,1631 Rp 18.140.000

17 Rp 18.152.000 0,1456 Rp 18.152.000

18 Rp 18.164.000 0,1300 Rp 18.164.000

19 Rp 18.176.000 0,1161 Rp 18.176.000

20 Rp 18.188.000 0,1037 Rp 18.188.000

JUMLAH Rp153.831.900.000 Rp54.948.350.000 Rp 230.440.000

Tabel VII.9

Cash Flow Social Economic Kawasan Mangunharjo Mangrove resort

TAHUN CASH IN FLOW CASH OUT FLOW DF (12

%) PV benefit Pv cost

1 Rp0 Rp16.000.000 0,8929 Rp0 Rp (6.607.460)

2 Rp 69.900.000 Rp59.200.000 0,7972 Rp 5.198.000 Rp 47.194.240

3 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,7118 Rp 4.644.216 Rp 42.138.560

4 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,6355 Rp 4.149.437 Rp 37.621.600

5 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,5674 Rp 3.706.534 Rp 33.590.080

6 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,5066 Rp 3.311.986 Rp 29.990.720

7 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,4523 Rp 2.958.634 Rp 26.776.160

8 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,4039 Rp 2.642.931 Rp 23.910.880

9 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,3606 Rp 2.361.320 Rp 21.347.520

10 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,3220 Rp 2.110.234 Rp 19.062.400

11 Rp 18.080.000 Rp0 0,2875 Rp 1.886.096 Rp0

12 Rp 18.092.000 Rp0 0,2567 Rp 55.724.280 Rp0

13 Rp 18.104.000 Rp0 0,2292 Rp 46.978.800 Rp0

14 Rp 18.116.000 Rp0 0,2046 Rp 41.943.000 Rp0

15 Rp 18.128.000 Rp0 0,1827 Rp 37.448.400 Rp0

16 Rp 18.140.000 Rp0 0,1631 Rp 33.435.600 Rp0

169

17 Rp 18.152.000 Rp0 0,1456 Rp 29.851.800 Rp0

18 Rp 18.164.000 Rp0 0,1300 Rp 26.657.400 Rp0

19 Rp 18.176.000 Rp0 0,1161 Rp 23.799.600 Rp0

20 Rp 18.188.000 Rp0 0,1037 Rp 21.252.000 Rp0

JUMLAH Rp153.831.900.000 Rp54.948.350.000 Rp 350.060.266,80 Rp 275.024.700,00

Berdasarkan tabel-tabel diatas, maka hasil analisis kelayakan sosial ekonomi adalah:

a. IRR = 52%, Nilai tersebut lebih dari tingkat bunga yakni 12% sehingga proyek layak.

b. NPV = ∑ (PVB – PVC)

= ∑ (Rp 350.060.266,80 – Rp 275.024.700,00) = Rp75.035.566,8, nilai tersebut bernilai positif sehingga proyek layak.

c. B/C Ratio = ∑ PVB

∑ PVC

= ∑Rp350.060.266,80

∑Rp275.024.700,00

=1,27, nilai tersebut lebih dari 1 sehingga proyek layak.

Secara keseluruh analisis kelayakan pada sosial ekonomi, proyek pembangunan kawasan

Mangunharjo Mangrove Resort layak untuk dilaksanakan.

170

7.4.3 Financial Analysis

Analisis finansial berupa benefit dan cost dalam proses pra konstruksi, konstruksi dan pasca konstruksi. Benefit dan cost merupakan

keuntungan dan biaya yang diperoleh ataupun dikeluarkan oleh developer yang membangun kawasan Mangunharjo Mangrove Resort. Berikut adalah

cash in (benefit) dan cash out (cost) kawasan Mangunharjo Mangrove Resort.

a. Asumsi Cost Pra Konstruksi Tabel VII.10

Asumsi Cost Pra Konstruksi

Aktivitas Asumsi Perhitungan Total Sumber

AMDAL Tidak ada besaran biaya standar yang diperlukan untuk menyusun suatu dokumen AMDAL. Biaya tersebut umumnya ditentukan oleh konsultan AMDAL dan tergantung dari beberapa faktor seperti lingkup studi, kedalaman studi, lama studi, para ahli pelaksana studi, dsb.

Rp200.000.000/amdal Rp200.000.000 www.kalimantan-news.com (Biaya penyusunan AMDAL sekian ribu hektar kebun sawit di Kalimantan)

Sosialisasi Sosialisasi dilakukkan 5 kali Rp3.000.000/sosialisasi untuk 100 orang (konsumsi + sound system). Rp3.000.000 x 5 = Rp15.000.000

Rp15.000.000 kabarmedan.com (Sosialisasi KTR (Kawasan Tanpa Rokok) di Medan)

Pembebasan lahan

Harga lahan tambak Rp75.000/m2, luas yang akan dibebaskan 104500 m2

Rp75.000 x 104500 m2 = 7.837.500.000

Rp7.837.500.000 http://agromaret.com/jual/136036/dijual_tambak_bandeng_di_semarang

Izin mendirikan bangunan

Fungsi bangunan sebagai fasilitas usaha dengan klasifikasi B (bagus) untuk gedung tidak bertingkat Rp1.000.000/m2, sedangkan untuk bertingkat Rp1.150.000/m2. Fasilitas ibadah tidak bertingkat kualitas B Rp700.000/m2. Fasilitas non ibadah tidak bertingkat kualitas B Rp900.000/m2. Prasarana bangunan berupa septic tank Rp1.000.000/unit. Indeks satuan tepi jalan lingkungan 1,0. Indeks bangunan 2 lantai 1,090.

Retribusi bangunan 1 lantai untuk fasilitas usaha (penginapan dan perdagangan): 0,6% x Rp1.000.000 x 5482 m2 x 1 = Rp32.892.000. Retribusi bangunan 2 lantai untuk fasilitas usaha (penginapan dan perdagangan): 0,6% x Rp1.150.000 x 1400m2 x 1 x 1,090 = Rp10.529.400. Retribusi untuk fasilitas ibadah tidak bertingkat 0,6% x Rp700.000 x 100 x 1 = Rp420.000. Retribusi untuk fasilitas non ibadah tidak bertingkat 0,6% x Rp 900.000 x 300 x 1 = Rp1.620.000. Prasarana septic tank Rp1.000.000 x 3 = Rp3.000.000.

Rp48.461.400 Dinas Tata Kota dan Perumahan Semarang (http://dtkp.semarangkota.go.id/retribusi-imb/)


171

b. Asumsi Cost Konstruksi Tabel VII.11

Asumsi Penyediaan Resort Besar

Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber

Lantai kamar Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2

Rp200.000/m2 72 m2 Rp14.400.000 rajawaliparket.com

Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 72 m2 : 6 m2 = 12 liter

Rp1.200.000 tipsdesainbangunan.com

Dinding kamar Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2


Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 180 m2 : 6 m2 = 30 liter


Tiang kayu untuk kamar

Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3

Rp3.000.000/m3 6,28 m3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co

Lantai kamar mandi

Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton)

- Rp88.000/m2 8 m2 Rp704.000 signalreadymix.co

Rangka kamar mandi


1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3

Rp880.000/m3 6,28 m3 Rp5.526.400 signalreadymix.co

Keramik kamar mandi

Batu alam andesit abu-abu polos (p x l x t = 20cm x 20cm x 1 cm)

1 m2 membutuhkan 25 buah keramik Rp3200/keramik sehingga Rp3200 x 25 = Rp80.000/m

2

8 m2 Rp640.000 harga-batualam.com

Dinding kamar mandi

Batu alam andesit basalto hitam finishing bakar

1 m2 membutuhkan 25 buah keramik Rp4000/keramik sehingga Rp4000 x 25 = Rp100.000/m2

80 m2 Rp8.000.000 harga-batualam.com

Bata merah (32 bata/m2) 1 m2 membutuhkan 32 buah bata merah

Rp425/bata merah sehingga Rp425 x 32 = Rp 13.600/m2

80 m2 Rp1.088.000 bangunrumahkpr.com

hargabahanbangunan.co

Atap Genteng tanah liat 1 m2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m2

80 m2 Rp3.600.000 jualgentengmurah.com

Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m2 80 m2 Rp12.000.000 rajawaliparket.com

Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah

- Rp1.000.000/buah 2 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co

172


Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela

- Rp500.000/buah 8 buah Rp4.000.000 hargabahanbangunan.co

Closet Flush dan shower - Rp3.000.000/buah 2 buah Rp6.000.000 kamarmandiku.com

Shower Quarter round shower - Rp4.500.000/buah 2 buah Rp9.000.000 kamarmandiku.com

Wastafel Wastafel keramik - Rp1.000.000/buah 2 buah Rp2.000.000 kamarmandiku.com

Cermin Cermin bundar diameter 1 m - Rp200.000/buah 2 buah Rp400.000 lazada.co.id

Kasur Latex 200 cm x 200 cm - Rp10.000.000/buah 2 buah Rp20.000.000 hargaspringbed.com

Lemari Lemari kayu - Rp400.000/buah 2 buah Rp800.000 lazada.co.id

Meja+kursi luar Meja dan kursi kayu - Rp800.000/set 1 set Rp800.000 lazada.co.id

Telepon Telepon kabel - Rp100.000/buah 2 buah Rp200.000 lazada.co.id

AC ½ PK - Rp2.500.000/buah 2 buah Rp5.000.000 lazada.co.id

Lampu tidur Lampu meja - Rp60.000/buah 2 buah Rp120.000 lazada.co.id

Meja kamar Meja kayu - Rp200.000/buah 2 buah Rp400.000 lazada.co.id

Lampu biasa LED 9 watt - Rp20.000/buah 10 buah Rp200.000 lazada.co.id

Sofa 3 kursi - Rp5.000.000/buah 1 buah Rp5.000.000 lazada.co.id

TV Full HD LED TV 40” - Rp3.200.000/buah 1 buah Rp3.200.000 lazada.co.id

Kulkas Kulkas 2 pintu - Rp2.500.000/buah 1 buah Rp2.500.000 lazada.co.id

Bak cuci piring 2 bak stainless steel - Rp2.600.000/buah 1 buah Rp2.600.000 kamarmandiku.com

Kompor Kompor gas 2 tungku - Rp300.000/buah 1 buah Rp300.000 lazada.co.id

Pemanggang Pemanggang bentuk silinder - Rp500.000/buah 1 buah Rp500.000 lazada.co.id

Kitchen set Kitchen set kayu - Rp1.500.000/buah 1 buah Rp1.500.000 lazada.co.id

Home theatre Home theatre 5.1 - Rp2.000.000/buah 1 buah Rp2.000.000 lazada.co.id

Tirai Ukuran 2m x 2m untuk 1 set - Rp150.000/set 8 set Rp1.200.000 lazada.co.id

173


Instalasi listrik untuk 900va

- - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN

TOTAL Rp175.568.400


Tabel VII.12

Asumsi Penyediaan Resort Sedang













Lantai kamar mandi



Rangka kamar mandi




Keramik kamar mandi




Dinding kamar mandi






40 m2 Rp544.000 bangunrumahkpr.com


174













Kasur Latex 120 cm x 200 cm - Rp5.000.000/buah 2 buah Rp10.000.000 hargaspringbed.com


Meja+kursi luar Meja dan kursi kayu - Rp800.000/set 1 set Rp800.000 lazada.co.id






Sofa 1 kursi - Rp2.000.000/buah 1 buah Rp2.000.000 lazada.co.id

TV LED TV 24” - Rp1.500.000/buah 1 buah Rp1.500.000 lazada.co.id

Tirai Ukuran 2m x 2m untuk 1 set - Rp150.000/set 4 set Rp600.000 lazada.co.id



TOTAL Rp117.609.200


175

Tabel VII.13 Asumsi Penyediaan Resort Kecil





Rp500.000 tipsdesainbangunan.com








Lantai kamar mandi



Rangka kamar mandi




Keramik kamar mandi




Dinding kamar mandi








Atap Genteng tanah liat 1 m2 membutuhkan 18 buah genteng

Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m2





176








Kasur Kasur busa 200cm x 160cm - Rp1.200.000/buah 1 buah Rp1.200.000 jakartaoutdoor.com







Tirai Ukuran 2m x 2m untuk 1 set - Rp150.000/set 2 set Rp300.000 lazada.co.id



TOTAL Rp78.739.200


Tabel VII.14

Asumsi Penyediaan Musholla


Lantai tempat sholat

Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2


Cat lantai tempat sholat

Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 96 m2 : 6 m2 = 16 liter


177


Dinding tempat sholat

Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2


Cat dinding tempat sholat



Tiang kayu untuk tempat sholat



Lantai tempat wudhu



Rangka tempat wudhu




Keramik tempat wudhu




Dinding tempat wudhu








Atap Genteng tanah liat 1 m2 membutuhkan 18 buah genteng

Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m2







Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 12 buah Rp240.000 lazada.co.id

Keran Keran besi - Rp200.000/buah 10 buah Rp2.000.000 lazada.co.id

178





TOTAL Rp123.544.400


Tabel VII.15

Asumsi Penyediaan Toilet Umum


Lantai Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton)


Rangka Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton)

1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m

3


Keramik Batu alam andesit abu-abu polos (p x l x t = 20cm x 20cm x 1 cm)



Dinding Batu alam andesit basalto hitam finishing bakar



Bata merah (32 bata/m2) 1 m2 membutuhkan 32 buah bata merah Rp425/bata merah sehingga Rp425 x 32 = Rp 13.600/m2

95 m2 Rp1.292.000 bangunrumahkpr.com



6 m2 Rp270.000 jualgentengmurah.com

Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m2 6 m2 Rp900.000 rajawaliparket.com

Pintu Pintu PVC - Rp250.000/buah 6 buah Rp1.500.000 pusatpintu.com




179


Cermin Cermin bundar diameter 1 m - Rp200.000/buah 6 buah Rp1.200.000 lazada.co.id


- - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan

Rp850.000 PLN

TOTAL Rp43.403.200


Tabel VII.16 Asumsi Penyediaan Bakery (Luar), Coffee Shop (Luar dan Dalam), Ice Cream Shop (Luar), Kedai Mie


Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2




Dinding Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2




Tiang kayu Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m

3









Gazebo 1 meja kayu, 2 kursi kayu, kanopi Rp400.000/meja, Rp400.000/kursi, Rp600.000/set Rp2.200.000/set 10 set Rp22.000.000 kjmembran.com

180


kain, tiang besi kanopi, Rp800.000/pipa besi hitam (diameter 10 cm, tinggi 3 m)





TOTAL Rp106.900.000


Tabel VII.17

Asumsi Penyediaan Spa Centre


Lantai ruangan Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2


Cat lantai ruangan



Dinding ruangan Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2


Cat dinding ruangan



Tiang kayu untuk ruangan

Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m

3


Lantai kamar mandi



Rangka kamar mandi




Keramik kamar mandi




Dinding kamar mandi




Bata merah (32 bata/m2) 1 m

2 membutuhkan 32 buah bata Rp425/bata merah sehingga Rp425 x 60 m

2 Rp816.000 bangunrumahkpr.com

181


merah 32 = Rp 13.600/m2 hargabahanbangunan.co











TOTAL Rp120.664.400


Tabel VII.18

Asumsi Penyediaan Bakery (dalam), Ice Cream Shop (dalam)


Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m

2 sehingga Rp16.000.000 : 80 =

Rp200.000/m2 Rp200.000/m2 50 m2 Rp10.000.000 rajawaliparket.com

Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m2/liter Rp100.000/liter 25 m2 : 6 m2 =4 liter






Tiang kayu Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3




182






- Rp500.000/buah 1 buah Rp500.000 hargabahanbangunan.co

Gazebo 1 meja kayu, 2 kursi kayu, kanopi kain, tiang besi

Rp400.000/meja, Rp400.000/kursi, Rp600.000/set kanopi, Rp800.000/pipa besi hitam (diameter 10 cm, tinggi 3 m)

Rp2.200.000/set 5 set Rp11.000.000

kjmembran.com





TOTAL Rp69.145.000


Tabel VII.19

Asumsi Penyediaan Pos Kemanan






Dinding Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m

2





12 m2 Rp540.000 jualgentengmurah.com


183






- Rp500.000/buah 1 buah Rp500.000 hargabahanbangunan.co



TOTAL Rp18.130.000


Tabel VII.20

Asumsi Penyediaan Gedung Sewa Sepeda














Sepeda Sepeda untuk dewasa - Rp2.000.000/buah 200 buah Rp400.000.000 lazada.co.id

184




TOTAL Rp509.170.000


Tabel VII.21

Asumsi Penyediaan Front Office dan Information Centre






















TOTAL Rp109.450.000


185

Tabel VII.22 Asumsi Penyediaan Klinik




















Obat-obatan P3K

Sesuai dengan permenkertrans No. PER.15/MEN/VIII/2008

Lemari p3k untuk 100 orang seharga Rp 2.300.000 sehingga untuk 650 orang dikalikan 6,5

Rp2.300.000/100 orang Untuk 650 jiwa Rp14.950.000 distributor-kursi-roda.com

Kasur pasien Examination table knock down - Rp1.800.000/buah 2 buah Rp3.600.000 distributor-kursi-roda.com



TOTAL Rp128.000.000


186

Tabel VII.23 Asumsi Penyediaan Dermaga Dalam


Atap Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2 Rp200.000/m2 100 m2 Rp20.000.000 rajawaliparket.com

Tiang Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3 Rp3.000.000/m3 6,28 m3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co

Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2 Rp200.000/m2 100 m2 Rp20.000.000 rajawaliparket.com


Tempat duduk Kursi kayu panjang - Rp900.000/buah 10 buah Rp9.000.000 lazada.co.id

Perahu Perahu mesin - Rp15.000.000/buah 20 buah Rp300.000.000 fishyforum.com

Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN

TOTAL Rp368.850.000


Tabel VII.24

Asumsi Penyediaan Dermaga Luar


Atap Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2 Rp200.000/m2 200 m2 Rp40.000.000 rajawaliparket.com

Tiang Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3 Rp3.000.000/m3 6,28 m3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co

Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2 Rp200.000/m2 200 m2 Rp40.000.000 rajawaliparket.com


Tempat duduk Kursi kayu panjang - Rp900.000/buah 20 buah Rp18.000.000 lazada.co.id

Perahu Perahu mesin - Rp15.000.000/buah 35 buah Rp525.000.000 fishyforum.com

Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN

TOTAL Rp643.010.000


187

Tabel VII.25 Asumsi Penyediaan IPAL


Bak instalasi

Tabung IPAL fiber - Rp150.000.000/tabung 3 tabung Rp450.000.000 biofiltertank.com

Pipa PVC wavin standar diameter 10 cm

Panjang jalan 1553 m. Jumlah bangunan 127 bangunan. 1 bangunan memerlukan pipa sepanjang 200 m.

Rp20.000/meter (1553 m + (127 x 200 m)) x 2 = 53906 m

Rp1.078.120.000 pipajaya.com

TOTAL Rp1.528.120.000


Tabel VII.26

Asumsi Penyediaan Persampahan


Bak penampungan Daya tampung 660 liter, berbahan fiber

1 hari menghasilkan 2500 liter sampah

Rp4.000.000/bak 2500 liter : 660 liter = 4 bak Rp16.000.000 tempatsampah.org

Tong sampah Daya tampung 50 liter, berbahan fiber, pemisahan organik dan anorganik

Terdapat 150 bangunan sehingga memerukan 150 tong sampah

Rp780.000/buah 150 buah Rp117.000.000 tempatsampah.org

Reklamasi jalan menuju bak penampungan sementara

- Panjang jalan 155 m, lebar jalan 4,5 meter

Rp600.000/m2 697,5 m2 Rp418.500.000 muteknologi.musmuin.com

Aspal Batu makdam, batu split, kotingan aspal bakar, abu batu

Panjang jalan 155 m, lebar jalan 4,5 meter

Rp80.000/ m2 697,5 m

2 Rp55.800.000 jasa-aspal-murah.com

Drainase tertutup Semen, pasir Lebar drainase 1 m, kedalaman drainase 1 m, panjang jalan 155 m

Rp250.000/m3 Volume yang dibutuhkan = 1 m x 1 m x 155 m x 2 (kiri dan kanan ) = 310 m3

Rp77.500.000 eprints.undip.ac.id

TOTAL Rp684.800.000


Tabel VII.27 Asumsi Pelebaran Jalan


Reklamasi - Panjang jalan 390 m, lebar 10 Rp600.000/m2 3900 m2 Rp2.340.000.000 muteknologi.musmuin.com

188


Drainase tertutup

Semen, pasir Lebar drainase 2 m, kedalaman drainase 1 m, panjang jalan 155 m

Rp250.000/m3 Volume yang dibutuhkan (hanya untuk 1 sisi) = 2 m x 1 m x 155 m = 310 m3

Rp77.500.000 eprints.undip.ac.id


Panjang jalan 390 m, lebar jalan 5 meter

Rp80.000/ m2 1950 m2 Rp156.000.000 jasa-aspal-murah.com

Lantai pedestrian way

Batu alam andesit bintik bakar 20 cm x 20 xm

Lebar 2 m, panjang 390 m. Untuk 1 m2 dibutuhkan 1 m2 : 0,04 m2 = 25 buah lantai

Rp4.000/buah sehingga Rp4.000 x 25 = Rp100.000/m

2

780 m2 Rp78.000.000 hargabatualam.com

Lampu jalan LED 22 watt Ada di setiap 10 m Rp650.000/set 39 set Rp25.350.000 lampuutamaelektrik.indonetwork.co.id

Pohon Pohon ketapang kencana Ada di setiap 10 m, ada di 3 baris Rp2.000/bibit (390 : 10) x 3 = 117 bibit Rp234.000 indonetwork.co.id

Rumput Rumput gajah - Rp15.000/m2 5 m x 390 m = 1950 m

2 Rp29.250.000 gardenmatrial.com

Rambu-rambu

Alumunium (1 m x 2 m) Rambu-rambu berada di setiap persimpangan jalan, terdapat 4 persimpangan

Rp220.000/buah 4 buah Rp880.000 jualo.com

Instalasi PJU - - Rp100.000/lampu 39 lampu Rp3.900.000 PLN

TOTAL Rp2.711.114.000


Tabel VII.28

Asumsi Penyediaan Parkir


Reklamasi - - Rp600.000/m2 7100 m2 Rp4.260.000.000 muteknologi.musmuin.com

Drainase tertutup

Semen, pasir Lebar drainase 2 m, kedalaman drainase 1 m, panjang jalan 405 m

Rp250.000/m3 810 m3 Rp202.500.000 eprints.undip.ac.id


7100 (luas reklamasi) – (20 x 40) (luas taman) – (405 x 6) (luas pedestrian way dan jalur hijau) = 3870 m2

Rp80.000/ m2 3870 m2 Rp309.600.000 jasa-aspal-murah.com

189


Lantai pedestrian way

Batu alam andesit bintik bakar 20 cm x 20 xm

Lebar 2 m, panjang 390 m. Untuk 1 m2 dibutuhkan 1 m2 : 0,04 m2 = 25 buah lantai

Rp4.000/buah sehingga Rp4.000 x 25 = Rp100.000/m2

405 m x 4 m = 1260 m2 Rp126.000.000 hargabatualam.com

Lampu jalan LED 22 watt Ada di setiap 10 m Rp650.000/set 405 m : 10 = 41 buah Rp26.650.000 lampuutamaelektrik.indonetwork.co.id

Pohon Pohon ketapang kencana Pada taman setiap 25 m2, pada jalan setiap 10 m2

Rp2.000/bibit

Taman

Rp146.000 indonetwork.co.id

800 m2 : 25 m2 = 32 pohon

Jalan

405 m : 10 = 41 pohon

Rumput Rumput gajah - Rp15.000/m2 (20 m x 40 m) + (405 m x 2 m) = 800 m2 + 810 m2 = 1610 m

2

Rp24.150.000 gardenmatrial.com

Rambu-rambu

Alumunium (1 m x 2 m) Rambu-rambu berada di setiap persimpangan jalan, terdapat 13 persimpangan

Rp220.000/buah 13 buah Rp2.860.000 jualo.com

Instalasi PJU - - Rp100.000/lampu 41 lampu Rp4.100.000 PLN

TOTAL Rp4.956.006.000


Tabel VII.29 Asumsi Penyediaan Jalan Kayu

Elemen Bahan atau Spesifikasi

Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber

Papan Kayu ulin Rp16.000.000/80 m2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m2 Rp200.000/m2 1553 m x 5 m = 7765 m2 Rp1.553.000.000 rajawaliparket.com

Pancang Kayu jati Tiang pancang setiap 100 meter. 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m3

Rp3.000.000/m3 1,57 m3 x 160 = 251,2 m3 Rp753.600.000 hargabahanbangunan.co

190



Rambu Alumunium (1 m x 2 m)

Rambu-rambu berada di setiap persimpangan jalan, terdapat 30 persimpangan

Rp220.000/buah 30 buah Rp6.600.000 jualo.com

Lampu Lampu sorot 10 watt

Ada di setiap 10 m, kiri dan kanan jalan Rp220.000/buah 1553 m : 10 = 160 x 2 (kiri dan kanan) = 320 buah

Rp70.400.000 lazada.co.id

Instalasi lampu taman

- - Rp50.000/lampu 320 lampu Rp16.000.000 PLN

TOTAL Rp2.399.600.000


Tabel VII.30

Asumsi Penyediaan Taman di Dalam Penginapan



Air mancur Stone art Air mancur dengan diameter 1 m seharga Rp 650.000 sehingga diameter 14 m seharga Rp650.000 x 14 = Rp9.100.000

Rp9.100.000/buah 2 Rp18.200.000 airmancurtaman.blogdetik.com

Lampu Lampu sorot 10 watt

Ada di setiap 10 m, kiri dan kanan jalan Rp220.000/buah 5 x 2 = 10 Rp2.200.000 lazada.co.id

Instalasi lampu taman

- - Rp50.000/lampu 10 lampu Rp500.000 PLN

TOTAL Rp20.900.000


Tabel VII.31

Asumsi Penyediaan Pipa Air Bersih


Pipa PVC wavin standar diameter 10 cm

Panjang jalan 1553 m. Jumlah bangunan 127 bangunan. 1 bangunan memerlukan pipa sepanjang 200 m.

Rp20.000/meter 1553 m + (127 x 200) = 26953 m

Rp539.060.000 pipajaya.com


191

Tabel VII.32 Asumsi Penyediaan Kabel Listrik



Kabel Eterna NYM 4×10 Panjang jalan 1553 m. Jumlah bangunan 146 bangunan. 1 bangunan memerlukan pipa sepanjang 500 m.

Rp40.000/m 1553 m + (146 x 500) = 74553 m

Rp2.982.120.000 hargabahanbangunan.co


Tabel VII.33

Asumsi Penyediaan Landmark


Semen Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton) - Rp880.000/m3 112 m3 Rp98.560.000 signalreadymix.co

Lampu Lampu sorot 10 watt Ada di setiap 10 m, kiri dan kanan jalan Rp220.000/buah 10 buah Rp2.200.000 lazada.co.id

Instalasi lampu taman - - Rp50.000/lampu 10 lampu Rp500.000 PLN

TOTAL Rp101.260.000


Tabel VII.34

Asumsi Penyediaan Mangrove


Bibit Bibit mangrove jenis rhizophora mucronata (dalam polybag siap tanam) tinggi 50-70 cm

1 bibit mangrove membuthkan lahan 1 m2, sehingga dibutuhkan 30000 batang bibit mangrove

Rp1.700/batang 30000 Rp51.000.000 nusa-palapa-group.indonetwork.co.id


Tabel VII.35

Asumsi Penyediaan Pemadam Api


APAR Alat pemadam api ringan kapasitas 6 kg tipe ABC Terdapat 150 bangunan sehingga membutuhkan 150 unit APAR Rp1.500.000 150 unit Rp225.000.000 alat-pemadam-kebakaran.co.id


192

Tabel VII.36

Asumsi Penyediaan Alat Kebersihan


Janitor trolley Berbahan plastik Terdapat 15 petugas kebersihan sehingga membutuhkan 15 trolley Rp1.200.000/buah 15 buah Rp18.000.000 distributor-kursi-roda.com


Tabel VII.37

Asumsi Pengadaan Tukang



Gaji tukang - Terdapat 80 tukang bekerja selama 30 bulan. Rp80.000 x 80 x 900 hari = Rp5.760.000.000

Rp80.000/tukang/hari 80 tukang Rp5.760.000.000 hargabahanbangunan.co


c. Asumsi Cost Pasca Konstruksi

Tabel VII.38 Asumsi Pasca Konstruksi

Aktivitas Asumsi Harga Perhitungan Total (untuk 1

tahun) Sumber Asumsi

Tenaga parkir Terdapat 3 orang tenaga parkir untuk parkir motor, parkir mobil, dan parkir bus.

Rp1.700.000/orang/bulan Gaji tenaga parkir untuk satu tahun Rp1.700.000 x 3 x 12 = Rp61.200.000/tahun

Rp61.200.000 http://www.gajimu.com/

Tenaga keamanan Terdapat 12 orang tenaga keamanan (4 di dalam penginapan, 4 di dermaga, 2 di zona perdagangan luar penginapan, 1 di pos, dan 1 di lapangan parkir).

Rp1.800.000/orang/bulan Gaji tenaga keamanan untuk satu tahun Rp1.800.000 x 12 x 12 = Rp259.200.000/tahun


Tenaga kebersihan penginapan

Terdapat 6 orang tenaga kebersihan penginapan dan 120 penginapan (1 orang membersihkan 20 penginapan).

Rp1.900.000/orang/bulan Gaji tenaga kebersihan penginapan untuk satu tahun Rp1.900.000 x 6 x 12 = Rp136.800.000/tahun


Tenaga kebersihan toilet di zona perdagangan

Terdapat 2 orang tenaga kebersihan toilet (1 toilet wanita dan 1 toilet pria).

Rp1.700.000/orang/bulan Gaji tenaga kebersihan toilet untuk satu tahun Rp1.700.000 x 2 x 12 = Rp40.800.000/tahun


193



Tenaga kebersihan luar penginapan

Terdapat 2 orang tenaga kebersihan di luar penginapan (1 di zona perdagangan dan jasa dan 1 lapangan parkir).

Rp1.900.000/orang/bulan Gaji tenaga kebersihan di luar penginapan untuk satu tahun Rp1.900.000 x 2 x 12 = Rp45.600.000/tahun


Tenaga front office (resepsionis)

Terdapat 2 orang tenaga resepsionis untuk melayani 650 pengunjung.

Rp2.500.000/orang/bulan Gaji tenaga front office untuk satu tahun Rp2.500.000 x 2 x 12 = Rp60.000.000/tahun


Tenaga information centre

Terdapat 4 tenaga information centre untuk melayani 1400 pengunjung.

Rp2.500.000/orang/bulan Gaji tenaga information centre untuk satu tahun Rp2.500.000 x 4 x 12 = Rp120.000.000/tahun


Tenaga pelayan tamu (bell boy)

Terdapat 8 orang tenaga pelayan tamu untuk melayani 650 pengunjung.

Rp2.000.000/orang/bulan Gaji tenaga pelayan tamu Rp2.000.000 x 8 x 12 = Rp192.000.000/tahun


Tenaga kesehatan Terdapat 2 tenaga kesehatan. Rp3.000.000/orang/bulan Gaji tenaga kesehatan Rp3.000.000 x 2 x 12 = Rp72.000.000/tahun


Tenaga pengendara perahu

Terdapat 90 orang pengendara perahu Rp1.700.000/orang/bulan Rp1.700.000 x 90 x 12 = Rp1.836.000.000/tahun

Rp1.836.000.000 http://www.gajimu.com/

Petugas perawatan mangrove

Terdapat 3 orang tenaga untuk merawat mangrove

Rp40.000/orang/hari Rp40.000 x 3 x 365 = Rp43.800.000/tahun


Solar 1 liter untuk 3 km untuk 1 hari. Terdapat 200 perahu. Harga solar Rp6.900/liter.

Rp1.700.000/orang/bulan 200 unit x Rp6900 x 3 liter x 365 hari = Rp1.511.100.000/tahun

Rp1.511.100.000 http://katadata.co.id/berita/2015/01/02/harga-bbm-turun-inflasi-2015-bisa-di-kisaran-3-5-persen

Perawatan kebersihan

Pembersih lantai (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan)

Rp20.000/buah Rp20.000 x 12 x 146 = Rp 35.040.000/tahun

Rp35.040.000 http://supermetroemall.com/

Pembersih kloset (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan bertoilet)

Rp18.000/buah Rp18.000 x 12 x 123 = Rp26.568.000/tahun


Pembersih lantai kamar mandi (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan bertoilet)



Pembersih kaca (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan)



194



Sikat lantai kamar mandi (2 buah untuk 1 tahun untuk gedung bertoilet)



Sikat kloset (2 buah untuk 1 tahun untuk gedung bertoilet)



Sapu (1 buah untuk 1 tahun untuk 1 bangunan)

Rp30.000/buah Rp30.000 x 146 = Rp4.380.000/tahun


Pel (1 buah untuk 1 tahun untuk 1 bangunan)

Rp60.000/buah Rp60.000 x 146 = Rp8.760.000/tahun


Pengelap kaca (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan)



Lap meja (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan)



Peralatan kesehatan P3K (1 set untuk 1 tahun) Rp300.000/set Rp300.000/tahun Rp300.000 distributor-kursi-roda.com

Air bersih 1 hari orang membutuhkan 3 liter air bersih

Rp70/liter/hari Rp70 x 3 liter x 365 hari x 1400 pengunjung = Rp107.310.000/tahun

Rp104.664.000 Analisis kelompok 4A

Persampahan 1 hari orang memproduksi sampah 0,4 liter

Rp200/liter Rp200 x 0,4 liter x 365 hari x 1400 pengunjung = Rp40.880.000/tahun

Rp398.720.000 Analisis kelompok 1A

Listrik Terdapat 146 bangunan, 340 lampu dengan daya 10 watt, dan 80 lampu dengan daya 22 watt. 3 lampu 10 watt memiliki tarif Rp100.000/bulan sehingga Rp40.000/bulan/lampu. 3 lampu 22 watt memiliki tarif Rp200.000/bulan sehingga R70.000/bulan/lampu

Rp200.000/bangunan/bulan, Rp40.000/bulan/lampu untuk lampu 10 watt, Rp70.000/bulan/lampu untuk lampu 22 watt

Rp200.000 x 146 bangunan x 12 bulan = Rp350.400.000. Rp40.000 x 340 lampu x 12 = Rp163.200.000. Rp70.000 x 80 x 12 = Rp67.200.000

Rp580.800.000 PLN

Grand opening Grand opening menampilkan artis, menyediakan konsumsi, dan mengundang masyarakat untuk melihat langsung kawasan Mangunharjo Mangrove Resort

Rp150.000.000 Rp150.000.000 Rp150.000.000 Rancangan Proposal Pengeluaran Pensi SMAN 15 Surabaya 2011


195

d. Analisis Finansial Cost Tabel VII.39

Analisis Finansial Cost

Aktivitas Durasi Jangka Waktu Total Penanggung Jawab Keterangan

PRA KONSTRUKSI

AMDAL 4 bulan Tahun ke-1 Rp 200.000.000 Pemerintah Sosialisasi 12 bulan Tahun ke-1 sd Tahun ke-2 Rp 15.000.000 Pemerintah Pembebasan lahan 12 bulan Tahun ke-2 sd Tahun ke-3 Rp 7.837.500.000 Pemerintah Izin mendirikan bangunan

4 bulan Tahun ke-3 Rp 48.461.400 Pemerintah KONSTRUKSI

Tukang bangunan 30 bulan Tahun ke-3 sd Tahun ke-6 Rp 5.760.000.000 Swasta

Penanaman mangrove 1 bulan Tahun ke-3 Rp 51.000.000 Swasta

Pelebaran jalan 5 bulan Tahun ke-3 Rp 2.711.114.000 Swasta

Penyediaan parkir 9 bulan Tahun ke-3 sd Tahun ke-4 Rp 4.956.006.000 Swasta

Penyediaan jalan kayu 1 bulan Tahun ke-4 Rp 2.399.600.000 Swasta Penyediaan pos keamanan 1 bulan Tahun ke-4 Rp 18.130.000 Swasta Penyediaan information centre 1 bulan Tahun ke-4 Rp 109.450.000 Swasta

Penyediaan gedung sewa sepeda 1 bulan Tahun ke-4 Rp 509.170.000 Swasta Penyediaan landmark 1 bulan Tahun ke-4 Rp 101.260.000 Swasta

Penyediaan sanitasi 3 bulan Tahun ke-4 Rp 1.528.120.000 Swasta

Penyediaan air bersih 3 bulan Tahun ke-4 Rp 539.060.000 Swasta

Penyediaan listrik 3 bulan Tahun ke-4 Rp 2.982.120.000 Swasta

Penyediaan klinik 1 bulan Tahun ke-4 Rp 128.000.000 Swasta

Penyediaan front office 1 bulan Tahun ke-4 Rp 109.450.000 Swasta

Penyediaan sarana perdagangan luar penginapan 2 bulan Tahun ke-4 Rp 715.212.000 Swasta

Penyediaan jaringan persampahan 1 bulan Tahun ke-4 Rp 684.800.000 Swasta

Penyediaan transportasi antar kawasan 1 bulan Tahun ke-4 Rp 643.010.000 Swasta

Penyediaan transportasi internal penginapan 1 bulan Tahun ke-5 Rp 368.850.000 Swasta

Penyediaan penginapan tipe kecil 11 bulan Tahun ke-4 sd Tahun ke-5 Rp 5.905.440.000 Swasta

196

Aktivitas Durasi Jangka Waktu Total Penanggung Jawab Keterangan

Penyediaan penginapan tipe sedang 6 bulan Tahun ke-4 sd Tahun ke-5 Rp 3.528.276.000 Swasta

Penyediaan penginapan tipe besar 9 bulan Tahun ke-4 sd Tahun ke-5 Rp 2.633.526.000 Swasta

Penyediaan sarana perdagangan dan taman dalam penginapan 2 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-6 Rp 787.860.000 Swasta

Penyediaan APAR dan alat kebersihan 1 bulan Tahun ke-5 Rp 243.000.000 Swasta

PASCA KONSTRUKSI

Promosi 1 hari Tahun ke-6 Rp 150.000.000 Swasta

Maintanance 180 bulan Tahun ke-6 sd Tahun ke-20 Rp 5.627.564.000 Swasta Naik 3% setiap tahun


e. Analisis Finansial Benefit

Tabel VII.40 Analisis Finansial Benefit

Aktivitas Durasi Jangka Waktu

Biaya Asumsi Perhitungan Total (untuk 1

tahun) Sumber Asumsi Keterangan

Sewa penginapan kecil 180 bulan Tahun ke-6 sd Tahun ke-20

Rp600.000/malam Di PIK, rumah di atas air dengan AC memiliki tarif Rp 300.000/malam (kamar mandi luar, maksimum 2 orang). Mangunharjo Mangrove Resort memiliki fasilitas yang lebih baik yaitu maksimum 4 orang, kamar mandi di dalam, konstruksi kayu dan beton (2 kali lipat lebih baik) sehingga harga sewa dua kali lipat.

75 unit x 365hari x Rp. 600.000/malam = 16.425.000.000/tahun

Rp16.425.000.000 matriphe.com Kenaikan 3% setiap tahun

Sewa penginapan sedang 180 bulan Tahun ke-6 sd Tahun ke-20

Rp900.000/malam Penginapan sedang memiliki biaya konstruksi 50% lebih mahal dari penginapan kecil, sehingga harga sewa 50% lebih mahal dari penginapan kecil.

30 unit x 365 hari x Rp. 800.000/malam = 8.760.000.000/tahun


197




Sewa penginapan besar 180 bulan Tahun ke-6 sd Tahun ke-20

Rp1.350.000/malam Penginapan besar memiliki biaya konstruksi 50% lebih mahal dari penginapan sedang, sehingga harga sewa 50% lebih mahal dari penginapan sedang.

15 unit x 365 hari x Rp. 1.200.000 = 6.570.000.000/tahun


Sewa sepeda 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20

Rp75.000/12 jam Kawasan wisata di Jogja memiliki penyewaan sepeda untuk dewasa dengan harga sewa Rp75.000/12 jam, hal ini sama dengan Mangunharjo Mangrove Resort yang merupakan kawasan pariwisata.

200 unit x Rp75.000 x 365 hari = Rp 5.475.000.000/tahun

Rp5.475.000.000 sewasepedajogja.com Kenaikan 3% setiap tahun

Sewa coffee shop luar penginapan 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20

Rp75.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun. Lokasi resort sangat menjanjikan seperti di pinggir jalan sehingga harganya sama.

Rp75.000.000/tahun Rp75.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun

Sewa bakery luar penginapan 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20



Sewa ice cream shop luar penginapan 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20



Sewa kedai mie 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20



198




Sewa spa centre 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20

Rp90.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun. Lokasi resort sangat menjanjikan sama seperti di pinggir jalan dan konstruksi spa centre beberapa ruangan terbuat dari beton sehingga memiliki harga konstruksi lebih tinggi 20% sehingga harga sewa juuga lebih tinggi 20%.


Sewa coffee shop dalam penginapan 178 bulan Tahun ke-6 bulan ke-3 sd Tahun ke-20

Rp50.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun dengan peluang pengunjung 1400 jiwa, sedangkan di dalam penginapan peluang jumlah pengunjung 650 (setengah dari zona perdagangan di luar), sehingga harga sewa juga setengah dari harga sewa zona perdagangan di luar, selain itu harga dipengaruhi juga oleh luas bangunan

Rp50.000.000/tahun x 2 = Rp100.000.000/tahun

Rp100.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun

Sewa bakery dalam penginapan 178 bulan Tahun ke-6 bulan ke-3 sd Tahun ke-20




199




Sewa ice cream shop dalam penginapan 178 bulan Tahun ke-6 bulan ke-3 sd Tahun ke-20




Naik perahu antar kawasan 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20

Rp60.000/perahu Tarif untuk 1 orang adalah Rp10.000 dengan kapasitas perahu untuk 6 orang.

35 unit x Rp60.000 x 24 kali x 365 = Rp18.396.000.000/tahun


Parkir bus 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20

Rp50.000/unit Parkir untuk bus di kawasan wisata PIK sebesar Rp50.000/unit. Hal ini juga sama dengan Mangunharjo Mangrove Resort yang merupakan kawasan wisata mangrove.

5 unit x Rp50.000 x 365 = Rp91.250.000/tahun

Rp91.250.000 matriphe.com Kenaikan 3% setiap tahun

Parkir mobil 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20

Rp10.000/unit Parkir untuk mobil di kawasan wisata PIK sebesar Rp10.000/unit. Hal ini juga sama dengan Mangunharjo Mangrove Resort yang merupakan kawasan wisata mangrove.



Parkir motor 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20

Rp5.000/unit Parkir untuk bus di kawasan wisata PIK sebesar Rp5.000/unit. Hal ini juga sama dengan Mangunharjo Mangrove Resort yang merupakan kawasan wisata mangrove.




200

7.4.4 Analisis Kelayakan Finansial

Tingkat suku bunga yang digunakan sebagai perbandingan adalah 7,5% sesuai dengan tingkat suku bunga Bank Indonesia.

Untuk benefit dan costt yang digunakan dalam perhitungan adalah biaya yang didapatkan atau dikeluarkan oleh pihak

swasta/developer saja, tidak termasuk biaya dan pendapatan pemerintah. Berikut adalah perhitungan IRR, NPV, B/C ratio dan

payback period dilengkapi dengan benefit flow dan cost flow: Tabel VII.41

Benefit Flow Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort

No Rencana Program

Tahun Ke-

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Pasca Konstruksi

1

Sewa penginapan kecil

Rp16.425.00

0.000

Rp 16.917.750.000

Rp 17.425.282.500

Rp 17.948.040.975

Rp 18.486.482.204

Rp 19.041.076.670

Rp 19.612.308.970

Rp 20.200.678.240

Rp 20.806.698.587

Rp 21.430.899.544

Rp 22.073.826.531

Rp 22.736.041.327

Rp 23.418.122.566

Rp 24.120.666.243

Rp 24.844.286.231

2

Sewa penginapan sedang

Rp8.760.000

.000

Rp 9.022.800.000

Rp 9.293.484.000

Rp 9.572.288.520

Rp 9.859.457.176

Rp 10.155.240.891

Rp 10.459.898.118

Rp 10.773.695.061

Rp 11.096.905.913

Rp 11.429.813.090

Rp 11.772.707.483

Rp 12.125.888.708

Rp 12.489.665.369

Rp 12.864.355.330

Rp 13.250.285.990

3

Sewa penginapan besar

Rp6.570.000

.000

Rp6.570.000.

000

Rp6.570.000.

000

Rp6.570.000.

000

Rp6.570.000.

000

Rp6.570.000

.000

Rp6.570.000

.000

Rp6.570.000

.000

Rp6.570.000

.000

Rp6.570.000

.000

Rp6.570.000

.000

Rp6.570.000

.000

Rp6.570.000

.000

Rp6.570.000

.000

Rp6.570.000

.000

4

Sewa sepeda

Rp5.475.000.

000

Rp5.475.000

.000

Rp5.475.000.

000

Rp5.475.000.

000

Rp5.475.000.

000

Rp5.475.000.

000

Rp5.475.000

.000

Rp5.475.000

.000

Rp5.475.000

.000

Rp5.475.000

.000

Rp5.475.000

.000

Rp5.475.000

.000

Rp5.475.000

.000

Rp5.475.000

.000

Rp5.475.000

.000

Rp5.475.000

.000

5

Sewa coffee shop luar penginapan

Rp75.000.000

Rp75.000.00

0 Rp75.000.000

Rp75.000.000

Rp75.000.000

Rp75.000.000

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

6

Sewa bakery luar penginapan

Rp75.000.000

Rp75.000.00

0 Rp75.000.000

Rp75.000.000

Rp75.000.000

Rp75.000.000

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

7

Sewa ice cream shop luar penginapan

Rp75.000.000 Rp75.

000.000

Rp75.000.000

Rp75.000.000

Rp75.000.000

Rp75.000.000

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

8

Sewa kedai mie

Rp75.000.000

Rp75.000.00

0 Rp75.000.000

Rp75.000.000

Rp75.000.000

Rp75.000.000

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

Rp75.000.00

0

9 Sewa spa centre

Rp90.000.000

Rp90.000.00

Rp90.000.000

Rp90.000.000

Rp90.000.000

Rp90.000.000

Rp90.000.00

Rp90.000.00

Rp90.000.00

Rp90.000.00

Rp90.000.00

Rp90.000.00

Rp90.000.00

Rp90.000.00

Rp90.000.00

Rp90.000.00

201

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

10

Sewa coffee shop dalam penginapan

Rp100.000.0

00

Rp100.000.00

0

Rp100.000.00

0

Rp100.000.00

0

Rp100.000.00

0

Rp100.000.0

00

Rp100.000.0

00

Rp100.000.0

00

Rp100.000.0

00

Rp100.000.0

00

Rp100.000.0

00

Rp100.000.0

00

Rp100.000.0

00

Rp100.000.0

00

Rp100.000.0

00

11

Sewa bakery dalam penginapan

Rp120.000.0

00

Rp120.000.00

0

Rp120.000.00

0

Rp120.000.00

0

Rp120.000.00

0

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

12

Sewa ice cream shop dalam penginapan

Rp120.000.0

00 Rp120.000.00

0

Rp120.000.00

0

Rp120.000.00

0

Rp120.000.00

0

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

Rp120.000.0

00

13

Naik perahu antar kawasan

Rp18.396.000

.000

Rp18.396.00

0.000

Rp18.396.000

.000

Rp18.396.000

.000

Rp18.396.000

.000

Rp18.396.000

.000

Rp18.396.00

0.000

Rp18.396.00

0.000

Rp18.396.00

0.000

Rp18.396.00

0.000

Rp18.396.00

0.000

Rp18.396.00

0.000

Rp18.396.00

0.000

Rp18.396.00

0.000

Rp18.396.00

0.000

Rp18.396.00

0.000

14

Parkir bus

Rp91.250.000

Rp91.250.00

0 Rp91.250.000

Rp91.250.000

Rp91.250.000

Rp91.250.000

Rp91.250.00

0

Rp91.250.00

0

Rp91.250.00

0

Rp91.250.00

0

Rp91.250.00

0

Rp91.250.00

0

Rp91.250.00

0

Rp91.250.00

0

Rp91.250.00

0

Rp91.250.00

0

15

Parkir mobil

Rp328.500.00

0

Rp328.500.0

00

Rp328.500.00

0

Rp328.500.00

0

Rp328.500.00

0

Rp328.500.00

0

Rp328.500.0

00

Rp328.500.0

00

Rp328.500.0

00

Rp328.500.0

00

Rp328.500.0

00

Rp328.500.0

00

Rp328.500.0

00

Rp328.500.0

00

Rp328.500.0

00

Rp328.500.0

00

16

Parkir motor

Rp638.750.00

0

Rp638.750.0

00

Rp638.750.00

0

Rp638.750.00

0

Rp638.750.00

0

Rp638.750.00

0

Rp638.750.0

00

Rp638.750.0

00

Rp638.750.0

00

Rp638.750.0

00

Rp638.750.0

00

Rp638.750.0

00

Rp638.750.0

00

Rp638.750.0

00

Rp638.750.0

00

Rp638.750.0

00

Total Rp -

Rp -

Rp -

Rp -

Rp 25.319.500.000

Rp 57.414.500.000

Rp 58.170.050.000

Rp 58.948.266.500

Rp 59.749.829.495

Rp 60.575.439.380

Rp 61.425.817.561

Rp 62.301.707.088

Rp 63.203.873.301

Rp 64.133.104.500

Rp 65.090.212.635

Rp 66.076.034.014

Rp 67.091.430.034

Rp 68.137.287.935

Rp 69.214.521.573

Rp 70.324.072.220

Bagi Hasil ke Pemerintah (20%)

Rp -

Rp -

Rp -

Rp -

Rp 5.063.900.000

Rp 11.482.900.000

Rp 11.634.010.000

Rp 11.789.653.300

Rp 11.949.965.899

Rp 12.115.087.876

Rp 12.285.163.512

Rp 12.460.341.418

Rp 12.640.774.660

Rp 12.826.620.900

Rp 13.018.042.527

Rp 13.215.206.803

Rp 13.418.286.007

Rp 13.627.457.587

Rp 13.842.904.315

Rp 14.064.814.444

Akumulasi Total Cash Flow Rp -

Rp -

Rp -

Rp -

Rp 20.255.600.000

Rp 45.931.600.000

Rp 46.536.040.000

Rp 47.158.613.200

Rp 47.799.863.596

Rp 48.460.351.504

Rp 49.140.654.049

Rp 49.841.365.670

Rp 50.563.098.641

Rp 51.306.483.600

Rp 52.072.170.108

Rp 52.860.827.211

Rp 53.673.144.027

Rp 54.509.830.348

Rp 55.371.617.259

Rp 56.259.257.776


202

Tabel VII.42 Cost Flow Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort

No Rencana Program

Tahun Ke-

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Pra Konstuksi

1

AMDAL

Rp 200.000.000

2

Sosialisasi

Rp 7.500.000

Rp 7.500.000

3

Pembebasan lahan

Rp 3.918.750.000

Rp 3.918.750.000

4

Izin mendirikan bangunan

Rp 48.461.400

Konstruksi

5

Tukang bangunan

Rp 1.440.000.000

Rp 1.440.000.000

Rp 1.440.000.000

Rp 1.440.000.000

6

Penanaman mangrove

Rp 51.000.000

7 Pelebaran jalan

Rp 2.711.114.000

8 Penyediaan parkir

Rp 2.478.003.000

Rp 2.478.003.000

9

Penyediaan jalan kayu

Rp 2.399.600.000

10

Penyediaan pos keamana

Rp 18.130.000

203

n

11

Penyediaan information centre

Rp 109.450.000

12

Penyediaan gedung sewa sepeda

Rp 509.170.000

13

Penyediaan landmark

Rp 101.260.000

14

Penyediaan sanitasi

Rp 1.528.120.000

15

Penyediaan air bersih

Rp 539.060.000

16 Penyediaan listrik

Rp 2.982.120.000

17 Penyediaan klinik

Rp 128.000.000

18 Front office

Rp 109.450.000

19

Penyediaan sarana perdagangan luar penginapan

Rp 715.212.000

20

Penyediaan jaringan persampahan

Rp 684.800.000

21

Penyediaan transportasi antar kawasan

Rp 643.010.000

204

22

Penyediaan transportasi internal penginapan

Rp 368.850.000

23

Penyediaan penginapan tipe kecil

Rp 2.952.720.000

Rp 2.952.720.000

24

Penyediaan penginapan tipe sedang

Rp 1.764.138.000

Rp 1.764.138.000

25

Penyediaan penginapan tipe besar

Rp 1.316.763.000

Rp 1.316.763.000

26

Penyediaan sarana perdagangan dan taman dalam penginapan

Rp 393.930.000

Rp 393.930.000

27

Penyediaan APAR dan alat kebersihan

Rp 243.000.000

Pasca Konstruksi

28 Promosi

Rp 150.000.000

29 Maintanance

Rp 5.627.564.000

Rp 5.627.564.000

Rp 5.627.564.000

Rp 5.627.564.000

Rp 5.627.564.000

Rp 5.627.564.000

Rp 5.627.564.000

Rp 5.627.564.000

Rp 5.627.564.000

Rp 5.627.564.000

Rp 5.627.564.000

Rp 5.627.564.000

Rp 5.627.564.000

Rp 5.627.564.000

Rp 5.627.564.000

Total Rp 207.5

Rp 3.926.

Rp 10.647.

Rp 20.419.

Rp 8.479.

Rp 7.611.

Rp 5.627.

Rp 5.627.

Rp 5.627.

Rp 5.627.

Rp 5.627.

Rp 5.627.

Rp 5.627.

Rp 5.627.

Rp 5.627.

Rp 5.627.

Rp 5.627.

Rp 5.627.

Rp 5.627.

Rp 5.627.

205

00.000

250.000

328.400

006.000

401.000

494.000

564.000

564.000

564.000

564.000

564.000

564.000

564.000

564.000

564.000

564.000

564.000

564.000

564.000

564.000


Tabel VII.43 Perhitungan NPV BCR dan IRR Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort

TAHUN COST BENEFIT NET CASH FLOW DISC. FAKTOR 7,5% NET CASH FLOW (DF) 7,5% PV COST PV BENEFIT IRR

1 Rp 207.500.000 Rp - Rp (207.500.000) 0,93023 Rp (193.023.256) Rp 193.023.256 Rp -

61%

2 Rp 3.926.250.000 Rp - Rp (3.926.250.000) 0,86533 Rp (3.397.512.169) Rp 3.397.512.169 Rp -

3 Rp 10.647.328.400 Rp - Rp (10.647.328.400) 0,80496 Rp (8.570.679.533) Rp 8.570.679.533 Rp -

4 Rp 20.419.006.000 Rp - Rp (20.419.006.000) 0,74880 Rp (15.289.762.510) Rp 15.289.762.510 Rp -

5 Rp 8.479.401.000 Rp 20.255.600.000 Rp 11.776.199.000 0,69656 Rp 8.202.813.070 Rp 5.906.399.964 Rp 14.109.213.033

6 Rp 7.611.494.000 Rp 45.931.600.000 Rp 38.320.106.000 0,64796 Rp 24.829.954.072 Rp 4.931.955.210 Rp 29.761.909.282

7 Rp 5.627.564.000 Rp 46.536.040.000 Rp 40.908.476.000 0,60275 Rp 24.657.784.397 Rp 3.392.041.781 Rp 28.049.826.178

8 Rp 5.627.564.000 Rp 47.158.613.200 Rp 41.531.049.200 0,56070 Rp 23.286.552.042 Rp 3.155.387.703 Rp 26.441.939.745

9 Rp 5.627.564.000 Rp 47.799.863.596 Rp 42.172.299.596 0,52158 Rp 21.996.374.484 Rp 2.935.244.375 Rp 24.931.618.860

10 Rp 5.627.564.000 Rp 48.460.351.504 Rp 42.832.787.504 0,48519 Rp 20.782.208.429 Rp 2.730.459.884 Rp 23.512.668.313

11 Rp 5.627.564.000 Rp 49.140.654.049 Rp 43.513.090.049 0,45134 Rp 19.639.336.831 Rp 2.539.962.683 Rp 22.179.299.514

12 Rp 5.627.564.000 Rp 49.841.365.670 Rp 44.213.801.670 0,41985 Rp 18.563.347.208 Rp 2.362.755.984 Rp 20.926.103.192

13 Rp 5.627.564.000 Rp 50.563.098.641 Rp 44.935.534.641 0,39056 Rp 17.550.111.420 Rp 2.197.912.543 Rp 19.748.023.963

14 Rp 5.627.564.000 Rp 51.306.483.600 Rp 45.678.919.600 0,36331 Rp 16.595.766.811 Rp 2.044.569.808 Rp 18.640.336.619

15 Rp 5.627.564.000 Rp 52.072.170.108 Rp 46.444.606.108 0,33797 Rp 15.696.698.636 Rp 1.901.925.402 Rp 17.598.624.038

16 Rp 5.627.564.000 Rp 52.860.827.211 Rp 47.233.263.211 0,31439 Rp 14.849.523.663 Rp 1.769.232.932 Rp 16.618.756.595

17 Rp 5.627.564.000 Rp 53.673.144.027 Rp 48.045.580.027 0,29245 Rp 14.051.074.889 Rp 1.645.798.077 Rp 15.696.872.965

18 Rp 5.627.564.000 Rp 54.509.830.348 Rp 48.882.266.348 0,27205 Rp 13.298.387.282 Rp 1.530.974.955 Rp 14.829.362.237

19 Rp 5.627.564.000 Rp 55.371.617.259 Rp 49.744.053.259 0,25307 Rp 12.588.684.488 Rp 1.424.162.749 Rp 14.012.847.237

20 Rp 5.627.564.000 Rp 56.259.257.776 Rp 50.631.693.776 0,23541 Rp 11.919.366.424 Rp 1.324.802.557 Rp 13.244.168.981

Total Rp 130.076.875.400 Rp 781.740.516.989 Rp 69.244.564.075 Rp 320.301.570.753


206

Berdasarkan tabel-tabel diatas, maka hasil analisis kelayakan finansial adalah:

a. IRR = 61%, Nilai tersebut lebih dari tingkat bunga yakni 7,5% sehingga proyek layak.

b. NPV = ∑ (PVB – PVC)

= ∑ (Rp 69.244.564.075 – Rp 320.301.570.753)

= Rp251.057.006.667,80, nilai tersebut bernilai positif sehingga proyek layak.

c. B/C Ratio = ∑ PVB

∑ PVC

= ∑Rp69.244.564.075

∑Rp320.301.570.753

=4,63 , nilai tersebut lebih dari 1 sehingga proyek layak.

Secara keseluruh analisis kelayakan pada finansial, proyek pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort layak

untuk dilaksanakan.

207

BAB VIII

PENUTUP

8.1 Kesimpulan

Kawasan pesisir di Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu, Kota Semarang memiliki isu

utama yaitu rendahnya tingkat perekonomian masyarakat yang akan menyebabkan

permasalahan yang lebih luas yaitu rendahnya kesejahteraan hidup masyarakat pesisir. Untuk

mengatasi isu utama yang terjadi di kawasan perancangan maka kawasan ini akan dikembangkan

menjadi kawasan bahari terpadu dengan konsep Sustainable Coastal Development, yang

menitikberatkan pada 3 aspek yaitu transportation dan economy. Pada kawasan perancangan

akan dibangun kawasan resort dengan nama “Mangunharjo Mangrove Resort”, yang diharapkan

mampu menjawab isu-isu permasalahan yang terdapat di kawasan perancangan.

Pembangunan Mangunharjo Mangrove Resort akan dibangun dengan menggunakan sistem

pengelolaan BOT (Built Operate Transfer), Dengan konsep BOT ini pemrintah, swasta dan

masyarakat mendapatkan keuntungan yang berbeda. Pemerintah tidak harus menanggung

resiko dalam perubahan nilai kurs dan dapat meminimalisir penggunaan dana APBD, swasta

dapat melakukan ekpansi usaha yang mempunyai prospek menguntungkan. Sedangkan untuk

masyarakat di sekitar Mangunharjo Mangrove Resort, masyarakat akan mendapatkan dampak

positif seperti adanya peluang kerja dan peluang membuka usaha yang dapat meningkatkan

kemampuan ekonomi masyarakat sekitar.

8.2 Rekomendasi

Rekomendasi yang dapat diberikan antara lain pihak pengelola kawasan resort dapat

menciptakan peluang lapangan usaha kepada masyarakat sekitar kawasan Mangunharjo

Mangrove Resort agar masyarakat yang tadinya berprofesi sebagai petani tambak tidak

kehilangan pekerjaan atau menganggur serta pihak swasta selaku pelaksana proyek diharapkan

tetap melakukan kerjasama dengan pemerintah dalam pembangunan kawasan Mangunharjo

Mangrove Resort agar pembangunan yang dilakukan tetap terkontrol dan sesuai dengan rencana

pengembangan Kelurahan Mangunharjo sebagai kawasan wisata bahari sebagaimana tercantum

dalam RTRW dan RDTR Kota Semarang Tahun 2011 – 2031.

208

DAFTAR PUSTAKA

Harris, Jonathan M. 2000. Global Development and Environment Institute, Working Paper No. 00-04: “Basic Principles of Sustainable Development”. Tufts University, USA.

Heal,G. 1998. Valuing the Future: Economic Theory and Sustainability. Columbia University Press. New York.

Pegipegi.com. 2014. “Ini Dia 6 Penginapan Eco Friendly di Indonesia” dalam pegipegi.com. http://www.pegipegi.com/travel/ini-dia-6-penginapan-eco-friendly-di-indonesia/. Diunduh Senin, 6 April 2015.

Pezzey, John. 1992. “Sustainability: An Interdisciplinary Guide” Enviromental Values 1, No. 4: 321-362.

Price of Travel. 2014. “24 Cheapest Overwater Bungalow Resorts in TheWworld in 2015” dalam Price of Travel. http://www.priceoftravel.com/992/the-11-cheapest-overwater-bungalow-resorts-in-the-world/. Diunduh Senin, 6 April 2015.

Salim, Emil. 1990, Konsep Pembangunan Berkelanjutan. Jakarta.

http://www.pegipegi.com/travel/ini-dia-6-penginapan-eco-friendly-di-indonesia/

http://www.priceoftravel.com/992/the-11-cheapest-overwater-bungalow-resorts-in-the-world/

http://www.priceoftravel.com/992/the-11-cheapest-overwater-bungalow-resorts-in-the-world/

mangunharjo mangrove resort

Documents