*KONSEP, TEORI DASAR DAN PRINSIP UMUM PENILAIAN

*KONSEP PROPERTIKonsep hukum dari properti meliputi segala sesuatu yg merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yg bernilai, - berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), - berwujud atau tidak berwujud, - dapat dilihat atau tidak, - memiliki nilai tukar atau dapat membentuk kekayaan.

*KONSEP ASETAset adalah sumber daya yg dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau Pemerintah secara historis dan dari mana manfaat ekonomi dan/atau sosial di masa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud, namun aset yg dimiliki dapat merupakan aset berwujud dan aset tidak berwujud.

*Real Estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yg dibangun oleh manusia yg menjadi satu kesatuan dengan tanahnya.

Real Properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yg mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yg berkaitan dengan kepemilikan real estat. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yg terpisah dari fisik real estat.KONSEP REAL ESTAT VS REAL PROPERTI

*HARGAAdalah sejumlah uang yg diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk sesuatu barang dan jasaDalam konteks penilaian harga merupakan fakta historis diumumkan secara terbuka atau dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi atau kepentingan khusus dari seseorang penjual atau pembeli, harga yg dibayarkan atas sesuatu barang dan jasa dapat berhubungan dengan nilai barang atau jasa yg lainHarga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yg tertentu

*BIAYAAdalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang dan jasa tersebut. Jika sudah dilaksanakan, biayamenjadi fakta historis.

*PASARAdalah sistem dan atau tempat dimana barang danjasa diperdagangkan antara pembeli dan penjualmelalui mekanisme harga. Konsep pasar menunjukkan kemampuan barang atau jasa diperdagangkan antaraPembeli dan penjual tanpa batasan terhadapAktifitasnya.

*NILAINilai adalah konsep ekonomi yg merujuk pada hubungan finansial antara barang dan jasa yg tersedia untuk dibeli dan mereka yg membeli dan menjualNilai bukan merupakan fakta tapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan defenisi nilai tertentuKonsep ekonomi dari nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang akan diperoleh oleh orang yg memiliki barang dan jasa tersebut pada tanggal penilaian.

*Konsep Nilai mengambarkan sejumlah uang yg terkait dalam suatu transaksi, penjualan properti yg dinilai bukan merupakan syarat yg harus dipenuhi untuk memperkirakan harga atas properti yg harus dibayarkan bila dijual pada tanggal penilaian sebagaimana dipersyaratkan dalam defenisi nilai pasar.Nilai pasar dari suatu real estat lebih mencerminkan kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu aset bagi pihak tertentu dapat saja berbeda dengan kegunaan aset di pasar atau di industri tertentu.

*NILAI PASARNilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang padatanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau kewajiban pada tanggalpenilaian , antara pembeli yg berminat membelidengan penjual yang berminat menjual, dalam suatutransaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yg dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101, 3.1)

*Nilai Wajar PSAK 16Jumlah yang dipakai untuk mempertukarkansuatu aset antara pihak-pihak yg berkeinginandan memiliki pengetahuan memadai dalamsuatu transaksi dengan wajar (arms lengthtransaction)

*

*

*

*DASAR PENILAIAN SELAIN NILAI PASAR

Dasar PenilaianIdentikSPI 2013Nilai Jual Paksa Nilai LikuidasiSPI 102 3.7Nilai AsuransiNilai Pertanggungan AsuransiSPI 102 3.1Nilai Dalam PenggunaanValue In UseSPI 102 3.2Nilai SisaSalvage ValueSPI 102 3.17Nilai KhususSpecial ValueSPI 102 3.6Nilai Jaminan PinjamanMortgage Lending ValueSPI 102-3.4Nilai Pembangunan KembaliReinstatment ValueSPI 102 3.9Nilai Pasar Untuk Penggunaan yg AdaMarket Value for Existing UseSPI 102 3.8Nilai InvestasiInvestment ValueSPI 102 3.3Nilai Kena PajakAssessed, Rateable, Taxable ValueSPI 102 3.5Nilai Realisasi BersihNet Realisable ValueSPI 102 3.12

*

*

*

*PRINSIP UMUM PENILAIANHighest & Best Use (Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik)Supply & Demand (Penawaran dan Permintaan)Pengganti (Substitution)Antisipasi (Anticipation)Perubahan (Change)Penyesuaian (Conformity)Persaingan (Competition)Keseimbangan (Increasing & Decreasing Return/Balance)Penggunaan yang Tetap (Consistent Use)Eksternalitas (Externalities)Kontribusi (Contribution)

*Highest & Best Use (HBU)Pemanfaatan Tertinggi dan TerbaikSecara Legal diijinkanSecara Fisik MemungkinkanSecara Ekonomis layak (feasible)Memberikan Nilai Tertinggi

*Penawaran dan Permintaan (Supply & Demand)Properti memiliki nilai bila properti tersebut dapat digunakan. Nilai akan naik bila persediaan tanah berkurang, dimana orang memerlukan tanah. Nilai akan menjadi naik bila kebutuhan meningkat sementara persediaan mengecil.

*Pengganti (Substitution)Pembeli properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibanding dengan biaya pembelian lain yg sama. Misalnya dalam pasar didapat dua properti baru dengan kondisi yg sama, maka properti dengan harga yg lebih rendah akan terjual terlebih dahulu

*Antisipasi (Anticipation)Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan dimasa yg akan datang atas penggunaan properti tersebut. Contoh properti : hotel, perkantoran dan lain-lain

*Perubahan (Change)Properti tak henti-hentinya berubah, nilai dipengaruhi variabel antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kontrol pemerintah terhadap properti, pembukaan jalan baru dan perubahan politik negara

*Kesesuaian (Conformity)Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya, akan mempunyai nilai yang maksimum. Properti yang terletak di daerah yang kurang cocok, nilainya akan turun

*Persaingan (Competition)Semua bentuk usaha ingin mendapatkan keuntungan, tidak terkecuali properti. Bila permintaan akan suatu properti besar, developer akan mendapatkan keuntungan besar. Developer lain masuk ke lokasi tersebut, maka timbul persaingan, keuntungan akan turun.

*Keseimbangan (Increasing & Decreasing Return/Balance)Penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan properti tersebut

*Pengunaan yang Tetap (Consistent Use)Suatu properti untuk penggunaan tertentu selalu dilihat penggunaan secara terus menerus dan tetap, contohnya mesin yang digunakan untuk keperluan khusus/tetap

*Eksternalitas (Externalities)Prinsip menganut kepada pengaruh yang datang dari luar apakah berbentuk positif maupun negatif.

*Kontribusi (Contribution)Baik tanah maupun bangunan biasanya memberikan kontribusi pada total nilai dari properti. Suatu contoh dari bangunan komersial yang sudah tua di atas tanah komersial boleh dikatakan bahwa nilai tanah memberikan kontribusi terhadap seluruh nilai properti tersebut.

*PENDEKATAN PENILAIANPendekatan Data Pasar (Market Data Approach)Pendekatan Biaya (Cost Approach)Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

*

*

*

*

*Soal 1Rumah tinggal X dinilai, Properti ini sama dengan rumah Y, perbedaannya Rumah Y ada kolam renang senilai Rp. 45 juta. Rumah Y dijual seharga Rp. 865 juta. Berapa Nilai Pasar properti si X bila menggunakan pendekatan data pasar?

*Soal 2Properti berupa Bangunan Kantor dibangun 15 tahun yang lalu, memiliki total penyusutan sebesar 31%. Biaya buat/ganti baru atas properti sejenis adalah Rp. 1,8 miliar dengan nilai pasar tanah Rp. 875 juta. Berapa nilai properti dimaksud?

*Soal 3Suatu hotel memiliki income sebesar Rp. 23,7 miliar. Investor mengharapkan 12% sebagai return atas properti ini. Berapa nilai properti tersebut?