kerangka acua kerja

7/24/2019 Kerangka Acua Kerja

1/13

KERANGKA ACUAN KERJA

PENILAIAN ULANG ZONA NILAI TANAH

PBB-P2

PENDAHULUAN

Salah satu tujuan penilaian properti adalah untuk tujuan pajak. Untuk tujuan khusus ini makapenentuan nilainya harus mengikuti prosedur dan ketentuan yang berlaku (undang-undang, peraturan

pemerintah, peraturan daerah, peraturan kepala daerah dan peraturan pelaksanaan lainnya. Salah satu

tujuan penilaian untuk kepentingan pajak adalah untuk penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yangsaat ini mempunyai peranan yang sangat penting bagi dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

(PBB) Perdesaan dan Perkotaan.

JENIS-JENIS OBJEK PAJAK

Dalam penentuan NJOP, objek pajak dibagi menjadi 2 (dua) klasifikasi, yaitu objek pajak umum dan

objek pajak khusus. Objek pajak umum yang dimaksud adalah objek pajak yang memiliki konstruksi

umum dengan keluasan tanah berdasarkan kriteria-kriteria tertentu. Objek pajak umum ini selanjutnya

dibedakan lagi berdasarkan ukuran fisiknya, yaitu :

1. Objek Pajak Standar Objek Pajak Standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut : luas tanah tidak lebih dari 10.000 meter persegi, jumlah lantai

bangunan maksimal 4 (empat) lantai dengan luas tidak boleh melebihi 1000 meter persegi.2. Objek Pajak Non Standar Objek Pajak Non Standar adalah objek-objek pajak yang tidak

memenuhi salah satu dari kriteria-kriteria sebagai objek standar seperti dinyatakan diatas.

Objek Pajak Khusus adalah objek pajak yang memiliki konstruksi khusus atau keberadaannya memilikiarti yang khusus seperti : lapangan golf, pelabuhan laut, pelabuhan udara, jalan tol, pompa bensin dan

lain-lain. Jadi karakteristik fisik dari objek khusus ini adalah spesifik dan pengkategoriannya lebih

berdasarkan pada fungsi atau kegunaan bangunan, bukan semata mata berdasarkan luas fisiknya.

PENDEKATAN PENILAIAN

Sebagaimana dimaksudkan dalam pasal 1 ayat 40 Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009, definisi

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang

terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melaluiperbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP

pengganti.

Definisi di atas secara teknis dalam praktek penilaian properti dalam penentuan NJOP dikenal tiga

pendekatan penilaian, yaitu : Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach), Pendekatan Biaya (Cost

Approach)dan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach).

Pendekatan data pasar dilakukan dengan cara membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan

objek pajak lain yang sejenis yang nilai jualnya sudah diketahui dengan melakukan penyesuaian yang

dipandang perlu. Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam penerapan, pendekatan ini adalah

tersedianya data jual beli atau harga sewa yang wajar. Pendekatan data pasar terutama diterapkan untukpenentuan NJOP bumi, dan untuk objek tertentu dapat juga dipergunakan untuk penentuan NJOP

bangunan.

Pendekatan biaya digunakan untuk penilaian bangunan, yaitu dengan cara memperhitungkan biaya-

biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru objek yang dinilai dan dikurangi penyusutan.

Perkiraan biaya dilakukan dengan cara menghitung biaya setiap komponen utama bangunan, material


2/13

Pendekatan kapitalisasi pendapatan dilakukan dengan cara menghitung atau memproyeksikan seluruh

pendapatan sewa/penjualan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengankekosongan, biaya operasi dan/atau hak pengusaha. Selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat

kapitalisasi tertentu. Pendekatan ini pada umumnya diterapkan untuk objek-objek komersial, yang

dibangun untuk usaha/menghasilkan pendapatan seperti hotel, apartemen, gedung perkantoran yang

disewakan, pelabuhan udara, pelabuhan laut, tempat rekreasi dan lain sebagainya. Dalam penentuanNJOP, penilaian berdasarkan pendekatan kapitalisasi pendapatan dipakai juga sebagai alat penguji

terhadap nilai yang dihasilkan dengan pendekatan lainnya.

CARA PENILAIAN

Mengingat jumlah objek pajak yang sangat banyak dan menyebar di seluruh wilayah Indonesia,

sedangkan jumlah tenaga penilai dan waktu penilaian dilakukan yang tersedia sangat terbatas, maka

pelaksanaan dengan dua cara), yaitu: Penilaian Massal yang diterapkan bagi objek standar danPenilaian secara Individual diterapkan untuk objek nonstandar dan khusus. Pembedaan ini lebih

ditekankan pada nilai ekonomis dan potensi pengenaan pajak dari objek yang bersangkutan.

1. Penilaian Massal. Dalam sistem ini NJOP bumi dihitung berdasarkan nilai indikasi rata-rata(NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT), sedangkan NJOP bangunan dihitungberdasarkan DBKB. Perhitungan penilaian massal dilakukan terhadap objek pajak dengan

menggunakan program komputer konstruksi umum (Computer Assisted Valuation / CAV).2. Penilaian Individual. Penilaian Individual diterapkan untuk objek pajak umum yang bernilai

tinggi (tertentu), baik objek pajak khusus, ataupun objek pajak umum yang telah dinilai dengan

CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi

program. Proses penilaiannya adalah dengan memperhitungkan seluruh karakteristik dari objekpajak tersebut.

Sebelum melaksanaan penilaian terlebih dahulu dilakukan pendataan, yaitu untuk mengumpulkan data

objek yang akan digunakan. Pelaksanaan pendataan ini dilakukan dengan menggunakan SPOP danLSPOP, sedangkan untuk data-data tambahan dengan menggunakan LKOK ataupun dengan lembar

catatan lain untuk menampung informasi tambahan sesuai keperluan penilaian masing-masing objekpajak. Proses penghitungan nilai dilaksanakan dengan menggunakan formulir penilaian sebagaimana

dalam lampiran Buku Petunjuk Teknis Penilaian Objek Khusus PBB atau dengan lembaran khusus

untuk objek-objek tertentu seperti jalan tol, bandar udara, pelabuhan laut, lapangan golf, pompa bensin

dan lain-lain.

PELAKSANAAN PENILAIAN TANAH MASSAL

Dalam penilaian tanah secara massal, NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiapZNT.

1. Cara Pembentukan / Penyempurnaan ZNT / NIR. Ada 3 (tiga) kondisi yang mungkin terjadi:a. Wilayah yang dinilai memiliki 3 (tiga) atau lebih data transaksi.b. Wilayah yang dinilai hanya memiliki 1 (satu) atau 2 (dua) data transaksi, sedangkan wilayah

di sebelahnya memiliki 1 atau lebih data transaksi.

c. Wilayah yang dinilai tidak memiliki data transaksi, ada 2 kemungkinan :i. Wilayah yang dinilai tidak memiliki data transaksi, sedangkan wilayah di sebelahnya

memiliki 1 (satu) atau lebih data transaksi

ii. Wilayah yang dinilai tidak memiliki data transaksi, sedangkan wilayah di sebelahnya

memiliki kode ZNT hasil analisa.2. Analisis Data Penentuan NIRa. Untuk ZNT yang memiliki data harga jual 3 (tiga) atau lebih penentuan NIR dilakukan

dengan cara merata-rata data harga jual tersebut.b. Untuk ZNT yang hanya memiliki data harga jual kurang dari tiga, penentuan NIR dilakukan

dengan cara menentukan objek acuan lebih dulu untuk memenuhi minimal tiga data

pembanding, kemudian merata-rata data harga jual tersebut.c. Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual, penentuan NIR dilakukan dengan cara:

i M k il i b k d d i d h j l ZNT l i d k


3/13

3. Contoha. Adalah suatu kawasan ZNT yang memiliki tiga (3) data pasar.

i. Data pasar yang ada dikumpulkan menggunakan Formulir Pengumpulan Data PasarProperti.

ii. Data pasar dianalisis untuk memperoleh indikasi nilai pasar tanah kosong denganmenggunakan Lembar Kerja Analisis Data Nilai Pasar Properti.

iii. Untuk Kode ZNT AA (Tipe a), analisis NIR mengacu pada rata-ratadata pasar yang

telah dianalisis, yaitu nomor data 1, 2 dan 3; berdasarkan indikasi nilai pasar tanah

kosong dari hasil analisis maka dilakukan analisis penentuan NIR dengan menggunakanFormulir Analisis Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) Dari Data Pasar.

No.

DataZNT Alamat OP NOP

NO.

REG.

NILAI TANAH

(m2)NIR KET

1. AA Jl. XXX RT XXX RW XX 32.78.005.004.XXX.XXXX.0 XXX 880.762

1.251.0852. AA Jl. XXX XX / XXX 32.78.005.004.XXX.XXXX.0 XXX 1.195.313

3. AA Jl. XXX No. X RT XXX RWXX

32.78.005.004.XXX.XXXX.0 XXX 1.677.181

DIBULATKAN 1.251.100

b. Adalah kawasan ZNT yang hanya memiliki kurang dari 3 data pasar.i. Data pasar yang ada kemudian dikumpulkan dengan menggunakan Formulir

Pengumpulan Data Pasar Properti bersama dengan data pasar yang telah dikumpulkan

untuk Kode ZNT AA sebelumnya.

ii. Data pasar dianalisis untuk memperoleh indikasi nilai pasar tanah kosong denganmenggunakan Lembar Kerja Analisis Data Nilai Pasar Properti

iii. Untuk Kode ZNT AB (Tipe b), analisis mengacu pada rata-ratadata pasar nomor data4, dan data hasil analisis (penyesuaian) yaitu nomor data 5 dan 6. Data hasil analisisnomor data 5 dan 6 merupakan data objek acuan yang diciptakan dan dinilai dari data

pasar nomor data 1, 2 dan 4, seperti berikut:


4/13

No.

DataZNT Alamat OP NOP

NO.

REG.

NILAI TANAH

(m2)

SETELAH

ANALISANIR KET

4. AB Jl. XXX RT XXX RW XX XXX.XXXX.0 XXX 972.400 923.780

1.004.1465. AB Jl. XXX XX / XXX XXX.XXXX.0 XXX 1.012.876 1.012.876

6. AB Jl. XXX No. X RT XXX RW

XX

XXX.XXXX.0 XXX 1.075.781 1.075.781

DIBULATKAN 1.004.100

c. Adalah kawasan ZNT yang tidak terdapat data pasar.i. Untuk Kode ZNT AC (Tipe c.i.), analisis dilakukan dengan mengacu pada rata-rata data

hasil analisis nomor 7, 8 dan 9. Data 7, 8 dan 9 merupakan data objek acuan yangdiciptakan dan dinilai dari data pasar nomor data 1, 2 dan 4, seperti berikut:


5/13

NO

URUT

KODE

ZNTNIR

PENYESUAIAN

SETELAH

ANALISANIR KET

LOKASIFAKTOR LAIN JUMLAH

PENYESUAIANFISIK JENIS GUNA

1. AA 1.251.100 -10 % -5 % -15 % -30 % 923.780

757.3302. AB 1.004.146 -10 % -5 % -15 % -30 % 702.902

3. AC 806.633 -5 % -5 % -10 % -20 % 645.306

DIBULATKAN 757.300


6/13

MAKSUD DAN TUJUAN

Maksud dan Tujuan kegiatan ini adalah agar data Zona Nilai Tanah (ZNT) ter-update sesuai dengan

kondisi terkini. Sehingga perhitungan nilai Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang

salah satunya mengacu pada Zona Nilai Tanah akan relatif semakin mendekati kondisi yangsebenarnya.

RUANG LINGKUP KEGIATAN

Ruang lingkup dari kegiatan ini adalah sebagai berikut :

1. Pengumpulan data pasar sebagai bahan perhitungan Zona Nilai Tanah.2. Analisa data pasar.3. Penentuan nilai Zona Nilai Tanah berdasarkan analisa data pasar.

KELUARAN KEGIATAN

Keluaran dari kegiatan ini adalah sebagai berikut dokumen laporan analisa reklasifikasi Zona Nilai

Tanah (ZNT) PBB-P2 untuk 71 kelurahan 5 kecamatan di wilayah Kabupaten Penukal Abab Lematang

Ilir (PALI).


7/13

METODOLOGI PENILAIAN ULANG ZNT PBB-P2

Secara umum, metodologi penilaian ulang Zona Nilai Tanah (ZNT) PBB-P2 dapat dijabarkan dengan

penjelasan sebagai berikut :

1. Pembuatan Konsep Sket / Peta ZNT dan Penentuan NIR

a. ZNT dibuat per kelurahan/desa.b. Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiah. Contoh :

NO. NIR PENULISAN

1. Rp. 1.500.000 1.500

2. Rp. 220.000 220

3. Rp. 22.500 22,504. Rp. 600 0,60

c. Garis batas setiap ZNT diberi warna yang berbeda sehingga jelas batas antar ZNT.2. Bahan-bahan yang Diperlukan

a. Peta kelurahan/desa yang telah ada batas-batas bloknya. Peta dimaksud disalin/difoto copy 2(dua) lembar. Satu lembar untuk konsep peta ZNT dan satu lembar lagi untuk pembuatan

peta ZNT akhir.

b. File data tahun terakhir serta DHKP. Data ini diperlukan untuk standardisasi nama jalan.c. Buku Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (Keputusan Kakanwil DJP) tahun terakhir. Data ini

dipakai untuk pembanding dalam penentuan NIR tanah dan sebagai bahan standardisasi

nama jalan.d. Alat-alat tulis termasuk pensil pewarna.

3. Proses Pembuatan Sket/Peta ZNT

a. Tahap Persiapan. Tahapan persiapan meliputi kegiatan-kegiatan :i. Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan pembuatan ZNT, meliputi

Peta Wilayah, Peta Desa/Kelurahan, Peta Zona Nilai Tanah dan Peta Blok.ii. Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan, seperti data dari

laporan Notaris/PPAT, data NIR dan ZNT lama, SK Kakanwil tentang Klasifikasi danPenggolongan NJOP Bumi dan sebagainya.

iii. Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah, seperti

data Jenis Penggunaan Tanah dari BAPPEDA dan data potensi pengembangan wilayahberdasarkan Rencana Kota (berdasarkan RUTRK dan RDTRK)

iv. Pembuatan rencana pelaksanaan meliputi personil, biaya serta jadwal kegiatan dengan

mengacu pada keputusan ini.v. Pengumpulan data harga jual

vi. Data harga jual adalah informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga penawaran

tanah dan/atau bangunan.vii.Sumber data berasal dari PPAT, notaris, lurah/kepala desa, agen properti, penawaran

penjualan properti melalui majalah, brosur, direktori, pameran dan sebagainya.

viii.Data lapangan yaitu data harga jual yang diperoleh di lapangan merupakan data yang

dianggap paling dapat dipercaya akurasinya. Oleh karena itu pencarian data langsung kelapangan harus dilakukan baik untuk memperoleh data-data baru maupun mengecek

data-data yang diperoleh di kantor.

ix. Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam Formulir Data TransaksiProperti.

x. Dalam rangka pengumpulan data harga jual, juga diadakan inventarisasi nama-nama

jalan yang ada di setiap desa/kelurahan. Penulisan nama jalan disesuaikan dengan

Standar Baku Penulisan Nama-nama Jalan.b. Kompilasi Datai. Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan/desa harus dikelompokkan

menurut jenis penggunaannya karena jenis penggunaan tanah/bangunan merupakanvariabel yang signifikan dalam menentukan nilai tanah.

ii. Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap analisis

data.c. Rekapitulasi Data dan Plotting Data Transaksi pada Peta Kerja ZNT

i S d di l h h di kk d l F li A li i P Nil i


8/13

1) Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksidengan keadaan per 1 Januari tahun pajak bersangkutan.

2) Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor-faktoryang mempengaruhi fluktuasi nilai preperti dalam kurun waktu yang dianalisis,

seperti keadaan pasar properti, keadaan ekonomi, tingkat inflasi, tingkat suku bunga

dan faktor lain yang berpengaruh. Perubahan nilai tanah tersebut adalah cenderungmeningkat. Oleh karena itu perlu dibuat penyesuaian dengan menambah persentase

antara 2% s/d 10% per tahun.

3) Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi ketentuan Nilai Pasarsebagaimana prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Misalnya data hipotik/agunan

di bank, data penawaran, data dari PPAT/Notaris yang tidak sepenuhnya

mencerminkan Nilai Pasar harus disesuaikan. Besar penyesuaian sangat tergantungpada tingkat akurasi data dan keadaan di lapangan. Variasi besarnya persentase

penyesuaian antara penilai satu dengan yang lain tidak dapat dihindari dan tetap

dibenarkan asalkan tidak menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari NilaiPasar. Untuk mendapatkan nilai tanah data yang digunakan adalah data transaksi jual

beli yang memenuhi unsur pasar wajar. Oleh karena itu data harga penawaran perlu

disesuaikan dengan mengurangkan dalam persentase 5% s/d 20% sesuai dengan

analisis di lapangan. Untuk data hipotik disesuaikan dengan menambah dalampersentase 10 % s.d 35% sesuai analisis di lapangan.

4) Angka persentase penyesuaian diatas bukan merupakan angka yang mutlak.Persentase penyesuaian harus berdasarkan kepada kenyatan, data dan fakta dilapangan dan dianalisis terlebih dahulu, sehingga di setiap wilayah dapat berbeda.

d. Menentukan Nilai Pasar tanah per meter persegii. Tanah kosong, Nilai Pasar dibagi luas tanah dalam satuan meter persegiii. Tanah dan bangunan;

1) Menentukan nilai bangunan dengan menggunakan DBKB setempat2) Nilai Pasar dikurangi nilai bangunan diperoleh Nilai Pasar tanah kosong untuk

kemudian dibagi luas tanah dalam satuan meter persegie. Membuat batas imajiner ZNT. Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang

telah berisi taburan data transaksi. Prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalah :

i. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya.ii. Mempertimbangkan data transaksi yang telah dianalisis yang telah diplot pada peta kerja

ZNT.

iii. Pengelompokan persil tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-halsebagai berikut :

1) Nilai Pasar Tanah yang hampir sama2) Memperoleh akses fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama3) Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda4) Mempunyai potensi nilai yang sama

f. Analisis Data Penentuan NIRi. Analisis data dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanah. Data-data yang dianalisis untuk

memperoleh Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dalam satu ZNT harus memenuhi kriteria

sebagai berikut :

1) Data relatif baru2) Data Transaksi atau penawaran yang wajar3) Lokasi yang relatif berdekatan4) Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif sama5) Memperoleh fasilitas sosial dan fasilitas umum yang relatif sama

ii. Penyesuaian nilai tanah dan penentuan NIR. Sebelum menentukan NIR pada masing-

masing ZNT, nilai tanah yang telah dianalisis disesuaikan dengan ketentuan sebagai

berikut:1) Untuk ZNT yang memiliki data transaksi lebih dari satu penentuan NIR dilakukan

dengan cara merata-rata data transaksi tersebut.

2) Untuk ZNT yang hanya memiliki satu data transaksi NIR ditentukan dengan caramempertimbangkan data transaksi dari ZNT lain yang terdekat dengan

menggunakan Formulir 3 setelah dilakukan proses penyesuaian seperlunya

3) Untuk ZNT yang tidak memiliki data transaksi , penentuan NIR dapat mengacu padaNIR di ZNT lain yang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi jenis


9/13

ii. Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong bidang

milikiii. Cantumkan NIR (nilai tanah hasil analisis dari Formulir 3 atau 4 bukan nilai tanah hasil

klasifikasi NJOP) dan kode ZNT pada peta kerja.

iv. Peta ZNT akhir diberi warna yang berbeda pada setiap garis batas ZNT.

h. Contoh Analisis Data :i. Tabel Harga Jual. Keempat data berikut setelah diteliti adalah wajar untuk dijadikan

datapembanding, dan setelah diplot dalam peta kerja maka data pembanding tersebut

berada dalam satu ZNT.

No. IDENTIFIKASI DATA NO. 1 DATA NO. 2 DATA NO. 3 DATA NO. 4

OBJEK

1. Alamat Jl. Mawar No.3 Jl. Mawar No. 19 Jl. Mawar No. 40 Jl. Mawar No. 15

2. Peruntukan Tanah Perumahan Perumahan Perumahan Perumahan

3. Ukuran

a. Tanah 20 m x 25 m 15 m x 17 m 15 m x 30 m 15 m x 19 m

b. Bangunan 18 m x 15 m 12 m x 15 m 15 m x 20 m 12 m x 15 m

4. Tahun dibangun

5. Waktu Transaksi Akhir tahun 1988 Awal Tahun 1986 Akhir Tahun 1987

6. Harga jual Rp. 450.000.000,- Rp. 250.000.000,- Rp. 405.000.000,-

7. Spesif ikasi Bangunan

a. Lantai Keramik Teraso Keramik Keramik

b. Genteng Beton Beton Beton Beton

8. Rp. 332,- Rp. 300,- Rp. 332,- Rp. 332,-

Penawaran padaDesember 1996

Harga Penawaran Rp.325.000.000,-

Biaya Reproduksi BaruBangunan/m2 (thn1998)

ii. Analisis Harga Jual Tanah per m2

1) Jl. Mawar No. 3

(Rp. 000)

Harga Transaksi Tanah dan bangunan Rp. 450,000.00

(-) Nilai bangunan (berdasarkan DBKB) Rp. 62,640.00

Nilai Tanah Rp. 387,360.00

(:) Luas Tanah 500.00

Nilai Tanah/m2 Rp. 775.00

a. Penyesuaian Waktu +4%

(+)4% x Rp. 775,00 Rp. 31.00

b. Penyesuaian Jenis Data : 0% Rp. -Nilai Tanah/m2 setelah disesuaikan Rp. 806.00

2) Jl. Mawar No. 19

(Rp. 000)


(-) Nilai bangunan (berdasarkan DBKB) Rp. 37,800.00





(+)4% x Rp. 832,00 Rp. 33.00

b. Penyesuaian Jenis Data : 0% Rp. -

Nilai Tanah/m2 setelah disesuaikan Rp 865 00


10/13

3) Jl. Mawar No. 40

(Rp. 000)


(-) Nilai Bangunan (berdasarkan DBKB) Rp. 69,600.00





(+)8% x Rp. 745,00 Rp. 60.00

b. Penyesuaian Jenis Data : 0% Rp. -

Nilai Tanah/m2 setelah disesuaikan Rp. 805.00

4) Jl. Mawar No. 15

(Rp. 000)


(-) Nilai Bangunan (berdasarkan DBKB) Rp. 41,760.00




a. Penyesuaian Waktu : 0% Rp. -

b. Penyesuaian Jenis Data (-) 10%

(-) 10% x Rp. 954,00 Rp. 95.00

Nilai Tanah/m2 setelah disesuaikan Rp. 859.00

iii. Contoh analisis penyesuaian atas faktor waktu transaksi. Untuk menganalisispersentase atas waktu transaksi dapat dilakukan dengan membandingkan 2 (dua) data

atau lebih yang mempunyai, ciri-ciri yanghampir samayang dalam contoh ini adalah

data nomor 1 dan 3. Cara analisis:

Rp 775 - Rp 745

--------------------- x 100% = 4%

Rp 745

4 % di atas menunjukkan adanya kenaikan nilai tanah setiap tahunnya.

iv. Penentuan NIR

ZNT

NO. FAKTOR-FAKTOR BERDASARKAN

PENYESUAIAN KONSEP DATA DATA DATA DATA(TAHUN PENILAIAN) NO. 1 NO. 2 NO. 3 NO. 4

Harga Jual Tanah per m2 (Rp. 000) (Rp. 000) (Rp. 000) (Rp. 000)

775 832 745 954

1. Waktu Transaksi Tahun 1996 + 4% + 4% + 8%

2. Jenis Data - 10%

Jumlah Persentase Penyesuaian + 4% + 4% + 8% - 10%

Nilai yang telah disesuaikan 806 865 805 859

%

PENYESUAIAN


11/13

batas antar ZNT.

ii. Untuk setiap ZNT dicantumkan angka NIR-nya.iii.NIR dicantumkan sebagaimana hasil analisis, bukandalam bentuk ketentuan nilai jual

bumi.

j. Membuat kode ZNT untuk masing-masing ZNT dalam peta kerja.i. Untuk setiap ZNT dibuat kode ZNT dan ditulis tepat di bawah angka NIR.ii. Kode ZNT dibuat pada peta kerja, dimulai dari sudut kiri atas (sudut barat laut)

berurutan mengikut bentuk spiral.iii. Setiap ZNT diberi kode dengan menggunakan kombinasi dua huruf, dimulai dari AA s/d

ZZ.

iv. ZNT yang memiliki NIR sama, jika dipisahkan oleh ZNT lain harus dibuatkan kode

ZNT yang berbeda.k. Pengisian Formulir ZNT. ZNT yang telah diberi kode dan telah ditentukan NIR-nya,

datanya diisikan pada Formulir ZNT.

l. Membuat sket/peta ZNT akhiri. Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang objek pajak dalam satu

kelurahan/desa.

ii. Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang objek pajak tetapi tidak boleh memotong

bidang objek pajak.iii. Untuk mempermudah penentuan batas ZNT sesuai garis bidang objek pajak, terlebih

dahulu dibuat sket/peta ZNT blok yang selanjutnya dipindahkan ke dalam sket/peta ZNT

desa/kelurahan.iv. Cantumkan NIR dan kode ZNT sesuai dengan NIR dan ZNT pada peta kerja, ZNT yang

telah diberi kode dan ditentukan NIR-nya, datanya diisikan pada formulir ZNT.

v. Sket/peta ZNT akhir di beri warna pada setiap garis batas ZNT.vi. Sket/peta ZNT akhir merupakan lampiran Keputusan Kepala Daerah tentang besarnya

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB. Dalam hal ini sket/peta ZNT tersebut diperkecil

dengan cara fotokopi (lichtdruk) dari tidak perlu diberi warna, namun kode ZNT dan

NIR harus jelas.


12/13

JADWAL PELAKSANAAN PEKERJAAN

No. KegiatanBulan ke-1 Bulan ke-2 Bulan ke-3

I II III IV I II III IV I II III IV

1. Kick-Off.

2. Laporan Pendahuluan.

3. Kesepakatan Standard Operating Procedure (SOP).

4. Pemasangan Aplikasi Pendukung Penilaian ZNT PBB-P2.

5. Pengumpulan Data Pasar

6. Laporan Pertengahan

7. Analisa Data Pasar untuk Penentuan Zona Nilai Tanah PBB-P2

8. Pembuatan Dokumen Reklasifikasi Zona Nilai Tanah PBB-P2

9. Laporan Akhir

10. Berita Acara Serah Terima


13/13

KEBUTUHAN TENAGA AHLI

1. Team Leader

pekerjaan yang baik

e. Mempersiapkan petunjuk teknis dan setiap kegiatan pekerjaan baik mengambil data,

pengolahan maupun pengajuan akhir seluruh hasil pekerjaan

f. Pengalaman dibuktikan dengan Surat Keterangan dari Dinas terkait.

2. Trainer Pengukuran dan Pemetaan

5. Document Writer

1 (satu) orang Team Leader yang memiliki keahlian tenaga teknis/strategis dengan Pendidikan

Lulus Universitas Negeri/Stara Program Keahlian S1 Teknik Informatika berpengalaman 7

(tujuh) tahundalam memimpin pengembangan sistem, dengan syarat spesifik sebagai berikut :

a.

Memiliki kemampuan kepemimpinan yang memadaib.

Mengkoordinir seluruh kegiatan sampai dengan pekerjaan dinyatakan selesai

c. Memiliki kemampuan hubungan interpersonal yang baik

d. Mengkoordinasikan semua personil yang terlibat dalam pekerjaan sehingga menghasilkan

1 (satu) orang Trainer Pengukuran dan Pemetaan yang memiliki keahlian tenaga

teknis/strategis dengan Pendidikan Lulus Universitas Negeri/Stara Program Keahlian S1 SistemInformasi berpengalaman 5 (lima) tahun dalam pelatihan kegiatan pengukuran dan pemetaan,dengan syarat spesifik sebagai berikut :

a. Memiliki kemampuan pengetahuan dalam pengukuran dan pemetaan

b. Memiliki kemampuan sebagai trainer pengukuran dan pemetaan

c. Pengalaman dibuktikan dengan Surat Keterangan dari Dinas terkait.

3. Trainer Penilaian Properti dan Sistem Informasi1 (satu) orang Trainer Penilaian Properti dan Sistem Informasi yang memiliki keahlian tenaga

teknis/strategis dengan Pendidikan Lulus Universitas Negeri/Stara Program Keahlian S1 SistemInformasi berpengalaman 5 (lima) tahundalam penilaian property dan sistem informasi, dengansyarat spesifik sebagai berikut :

a. Memiliki kemampuan pengetahuan dalam penilaian property dan sistem informasi

b. Memiliki kemampuan sebagai trainer penilaian property dan sistem informasi

c. Pengalaman dibuktikan dengan Surat Keterangan dari Dinas terkait.

4. Tenaga Pendamping Penilaian Ulang ZNT2 (dua) orang Tenaga Pendamping Penilaian Ulang ZNT yang memiliki keahlian tenaga

teknis/strategis dengan Pendidikan Lulus Universitas Negeri/Stara Program Keahlian S1 SistemInformasi berpengalaman 3 (tiga) tahun dalam implemetator/technical supportpenilaian ulangznt, dengan syarat spesifik sebagai berikut :

a.

Memahami proses bisnis Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) b.

Memahami alur proses, prosedur dan perhitungan perpajakan PBB-P2

c. Mengerti dengan baik cara penggunaan sistem administrasi dan penilaian ulang znt

d. Pengalaman dibuktikan dengan Surat Keterangan dari Dinas terkait.

2 (dua) orang Tenaga Document Writeryang memiliki keahlian tenaga teknis/strategis dengan

Pendidikan Lulus Universitas Negeri/Stara Program Keahlian D3 Sistem Informasi

berpengalaman 3 (tiga) tahun dalam perpajakan PBB-P2, dengan syarat spesifik sebagai

berikut:

e. Memahami proses bisnis Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2)

f.

Memahami alur proses, prosedur dan perhitungan perpajakan PBB-P2g. Mengerti dengan baik cara penggunaan sistem administrasi dan penilaian ulang znt

h. Pengalaman dibuktikan dengan Surat Keterangan dari Dinas terkait.

kerangka acua kerja

Documents