PERANCANGAN ARSITEKTUR IV“KANTOR SEWA”

PEMBIMBING : Dr. Ir. LALU MULYADI, MT Ir. DAIM TRIWAHYONO, MSA, IAI

KELOMPOK :1. Dimas Dhaniswara H.P 07.22.0622. Shalahuddin Al Ayubii 12.22.0363. Zainal Arifin 13.22.006

4. Maximillian E.L 13.22,0735. Priatna Ariffaqi 13.22.1176. Wandy Wahyudi 13.22.0427. Herlinda Eka. A 13.22.043

8. Rani Yuni Wulandari 13.22.1069. Ruth Dyan Novitasari D. 13.22.109

10. Gusti Kadek Subagia Artana 13.22.125

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAANINSTITUT TEKNOLOGI NASIONAL MALANG

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Malang merupakan kota terbesar di Jawa TImur setelah kota Surabaya. Yang mengalami perkembangan dan kemajuan zaman. Salah satu bidang yang mengalami perkembangan ini adalah bidang perekonomian. Perkembangan bidang perekonomian ini dapat mempengaruhi perkembangan bidang lainnya, diantaran bidang perdagangan, bisnis, ataupun jasa. Sehingga akan muncul berbagai variasi usaha atau jenis usaha guna pemenuhan kebutuhan. Dengan munculnya berbagai usaha ini maka para pengusaha atau orang yang melakukan usaha akan membutuhkan wadah atau tempat, dalam hal ini yang dimaksud adalah perkantoran yang dapat menampung aktivitas atau kegiatan yang ada di perkantoran tersebut.

Munculnya perkantoran ditempat yang terpisah-pisah sangatlah menyulitkan bagi pihak yang ingin berhubungan atau memerlukan jasa dari perkantoran tersebut, begitu juga sebaliknya apabila kantor-kantor tersebut apabila kantor-kantor tersebut dijadikan satu tempat atau satu gedung maka akan memudahkan konsumen. Dengan terbatasny tanah dan semakin mahalnya harga tanah serta harga sewa gedung atau bangunan yang semakin mahal pula akan mengakibatkan biaya yang sangat besar bagi perusahaan atau pengusaha yang akan menyewa bangunan kantor sendiri.

Hal inilah yang dapat mendorong perusahaan atau pengusaha untuk menyewa beberapa unit saja sesuai dengan aktivitas usahanya dalam jangka waktu tertentu. Maka dari itu munculah bangunan yang disebut kantor sewa yang dapat mengurangi permasalahan tersebut. Dan kecenderungan dari pihak penyewa (pengusaha atau perusahaan) menyewa ruang kantor yang memiliki fasilitas yang lengkap dan canggih serta terletak pada lokasi yang strategis guna menunjang kemajuan dari perusahaan-perusahaan yang menyewa kantor tersebut.

Seiring majunya perkembangan dan kemajuan bentuk bangunan sewa juga memerlukan sentuhan-sentuhan arsitektur hi-tech sehingga terkesan lebih menarik dan modern.

Bangunan arsitektur selalu dipengaruhi oleh suatu perkembangan kebudayaan dan rekayasa pembangunan serta kebutuhan fisik, yang nantinya menghasilkan rekayasa bangunan. Rekayasa bangunan ini dipengaruhi oleh bentu, struktur, konstruksi bahan bangunan dan utilitas. Pendekatan arsitektur modern yang dianggap mampu memecahkan permasalahan-permasalahan yang ada di dalam bangunan kantor sewa secara inovatif, arsitektur modern harus tetap memperhatikan fungsi-fungsi yang ada dari lingkungan sekitarnya.

Oleh karena itu, dengan melihat pesatnya perkembangan barang dan jasa serta bisnis, maka sangat dibutuhkannya kantor sewa

1.2 Maksud dan Tujuan

1. Tujuan merancang kantor sewa digunakan untuk membantu para pengusaha atau perkantoran-perkantoran untuk menampung berbagai kegiatannya.

2. Merancang kantor sewa dengan menerapkan arsitektur hi-technology.

1.3 Permasalahan

Permasalahn yang timbul dari latar belakang dapat di bedakan menjadi permasalahn yang bersifat non-arsitektural dan arsitektural. Permasalahan tersebut adalah:

Tuntutan kebutuhan ruang yang efektivitas dengan solusi bangunan tinggi, di karenakan semakin tingginya nilai lahan di pusat perkotaan.

Bangunan kantor sewa haruslah memiliki efektivitas yang tinggi. Malang sebagai tempat bisnis,industri dan perdagangan belum memiliki bangunan

kantor sewa yang memadai. Bangunan kantor sewa seringkali bermasalah dengan area parkir yang harus

menyesuaikan aktivitas dan kebutuhan penggunanya.

1.4 Batasan

Batasan luasan lahan 1200-1500 m² Tinggi bangunan 6-8 lantai Batas Building Coverage 60%-80% Fasilitas parkir yang dapat menampung kendaraan para pengguna kantor sewa Fasilitas pendukung kantor sewa ( Tempat parkir, ATM center, Café, dan fasilitas

lain ) Fasilitas kantor sewa dalam hal servis dan utilitas memenuhi syarat

1.5 Target Sasaran

Sasaran dari pembangunan kantor ini adalah perusahaan atau usaha yang belum memiliki kantor tetap atau kantor pemasaran yang bergerak di bidang bisnis barang dan jasa.

2 BAB IIDATA LITERATUR

2.1 Pengertian kantor sewa

Kantor” balai (gedung, rumah, ruang) tempat mengurus pekerjaan”3. Kantor :”Adalah suatu wadah yang berisi tentang penerimaan (receiving), pendokumentasian (recording), dan fasilitas informasi serta perlindungan aset perusahaan yang menjamin bahwa bisnis/ usaha perusahaan dapat dipantau dan diperhitungkan”. (guedes 1997,hal 107, ditulis ulang oleh: Nur Cahya Santika) Adalah “ suatu tempat dalam suatu badan usaha dimana dilaksanakan kegiatan mengumpulkan, mencatat, mengolah, mengirim, menyimpan bahan dan keterangan yang dibutuhkan untuk membantu melayani pekerjaan utama dari badan usaha”.(The Liang Gie 1974, Administratif Perkantoran Modern ditulis ulang oleh: Subandri Shindu Prabowo).

Kantor sewa: “suatu bangunan yang didalamnya terjadi interaksi bisnis dengan pelayanan serta profesional. Didalamnya terdiri dari ruang-ruang dengan fungsi yang sama yaitu fungsi kantor dengan status pemakai sebagai penyewa atas ruang yang digunakan”.(Hunt 1980, hal 381, ditulis ulang oleh Nur Cahya Sutikna)

Dari beberapa pengertian diatas maka dapat disimpulkan bahwa kantor sewa adalah sutau wujud bangunan/ wadah untuk para pekerja kantor yang dapat digunakan oleh siapapun yang berminat dengan cara meyewa. Dalam rancangannya bagi para investor/ pengusaha rancangan yang dibutuhkan kantor sewa yang efektif dan efisien.

2.2 Macam-macam kantor sewa

2.2.1 Menurut peruntukannya

Tenant Owned Office BuildingDirencanakan dan dibangun oleh pemilik yang biasanya tergantung dalam yayasan atau intitusi untuk digunakan oleh perusahaan yang dibawahi, dilindungi, atau yang memiliki hubungan erat dan disewakan kepada siapa saja yang membutuhkan. Bangunan Jenis InvestasiDidesain dan dibangun oleh suatu perusahaan yang biasanya adalah pengemang yang disewakan kepada penyewa (Multi Tenancy Building). Salah satunya menempati sebagian besar ruang-ruang yang disediakan. Bangunan Kantor SpekulatifDirencanakan dan dibangun oleh perusahaan untuk disewakan secara spekulatif kepada yang berminat

2.2.2 Menurut sistem penyewaannya

Service Floor AreaArea-area seperti: Elevator, Lift, Tangga, central AC, Fire tower court, tidak termasuk yang disewakan tetapi sebgai service kepada para penyewa. Rentable floor areaDibagi menjadi 2(dua) bagian yaitu:1. Useble Floor Area, merupakan area yang dipergunakan oleh para penyewadengan harga sewa tertentu.2. Common Floor Area, merupakan area yang disewakan meliputi elevator, hall, kridor, Lavatory, Toiet,dll.

2.2.3 Menurut jumlah penyewanya

Single Tenancy BuildingBangunan kantor yang disewakan kepada satu penyewa/ perusahaan dengan jangka waktu tertentu. Single Tenancy FloorLuas kotor ruang satu lantai bangunan dikurangi ruang-ruang fasilitas antara lain:elevator umum, ruang mesin, dan tangga umum disewakan kepada satu penyewa/perusahaan. Multi Tenancy FloorSatu lantai kantor yang disewa oleh beberapa penyewa. Luas ruang yang disewakan tidak termasuk fasilitas umum seperti: Lift, Elevator, ruang mesin, dll.

2.2.4 Menurut pembagian Lay-out

Cellular SistemPada umumnya bangunan berbentuk memanjang dengan koridor panjang sejajar dengan panjang bangunan. Sistem ini memiliki tingkat privasi yang tinggi pada ruang-ruangnya. Group Space SistemTerdiri dari beberapa ruang-ruang sedang yang mampu menampung 5-15 pegawai yang saling bekerja sama.pembagian ini umumnya diterapkan pada bangunan yang memiliki kedalaman 15-20m (jarak koridor dengan ruang luar) Open Plan SistemSusunan ruang yang fleksibel menurut kebutuhan pemakainya direalisasikan dengan menggunakan sekat partisi, furniture, dan vegetasi yang dapat digunakan sebagai penanda rute sirkulasi dan identitas kelompok/ unit kerja. Jenis ini sangat sesuai untuk kantor sewa karena ruang-ruang yang fleksibel dapat disesuaikan dengan kebutuhan para penyewanya.

2.3 Tipe besaran kantor sewa

Pada dasarnya kantor memiliki dapat dibedakan berdasarkan luasan dari bangunan, adapun tipe-tipe kantor adalah:a. Kantor Perwakilan dengan luasan standar 72m2

b. Kantor Cabang dengan luasan standar 146m2

c. Kantor Pusat dengan luasan standar 189m2

2.4 Persyaratan kantor sewa

2.4.1 Persyaratan fleksibilitas kantor sewa

Fleksibilitas ruang berkaitan dengan pengguaan dinding penyekat/ partisi yang moveble pada tata ruang dalam sehingga mudah dibongkar-pasang sesuai dengan kebutuhan. Fleksibilitas tersebut dapat dilihat dari perbandingan 2(dua) tipe lay out tata ruang kantor sewa yaitu Open Plan dan Closed Plan.

Gambar 2.1 persyaratan fleksibilitas ruang kantor

Sumber: type saver standart

a. Open Plan Adalah ruang kantor yang bersifat lebih terbuka dengan tingkat privasi yang tidak maksimal. Mendukung adanya aktivitas berkelompok( work team) Dinding penyekat yang digunakan umumnya memiliki ketinggian yang relatif pendek Dinding penyekat bersifat moveble sehingga dapat denganmudah dibongkar-pasang menyesuaikan kebtuhan fungsi.b. Enclosed Plan Adalah tata ruang kantor yang bersifat lebih tertutupdengan tingkat privasi yang tinggi. Kurang mendukung aktivitas berkelompok. Dinding penyekat umunya tinggi sampai ke celling (agar privasi maksimal) Dinding penyekat fleksibel tetapi kurang memenuhi adanyaperubahan fungsi ruang.

Dalam kasus perancangan kantor sewa, pemilihan lay-out tata ruang tergantung dari tiap instansi yang menyewa karena kebutuhan akan privasi dan luasan lantai (modul) yang di sewa relatif berbeda-beda seusai kebutuhan jenis kegiatannya. Dalam perancangan kantor sewa umumnya hanya ditawarkan pilihan modul-modul ruang sehingga konsumen hanya tinggal menyewa jumlah modul sesuai kebutuhan kantornya. Permasalahan akan menggunakan Open Plan atau Enclosed Plan sesuai kebijakan tiap instansi.

2.4.2 Persyaratan pencahayaan kantor sewa

Dalam sistem pencahayaan permasalahan yang harus dihindari adalah munculnya glare/ kilau sinar yang menyilaukan, bayang- bayang yang tajam, maupun pantulan sinar cahaya yang terlalu terang sehingga berpengaruh negatif terhadap kierja dalam ruang.

Maka nilai maksimum indeks silau pada ruang kantor yang ideal adalah 19 karena kegiatan dalam kantor umumnya kegiatan yang memiliki rutinitas cukup tinggi. Dengan pencahayaan yang ideal (tidak adanya silau yang berlebih) akan sangat membantu dalam mecegah SBS yang menyebabkan kurang nyamannya keadaan kantor.16

Penerangan yang ideal untuk kantor sewa adalah penerangan buatan 500 lux, ini merupakan standar yang sudah ditetapkan kenyamanan dalam ruang. Oleh karena itu, untuk pencahayaan yang mencapai kenyamanan ruang tersebut hendaknya cukup terang dan sesuai dengan jangkauan yang cukup luas sehingga meknaisme visual pengguna dapat bekerja dengan efisien yang tinggi.

2.4.3 Persyaratan penghawaan kantor sewa

Penghawaan untuk kegiatan rutin seperti halnya perkantoran umumnya menggunakan sistem penghawaan buatan yaitu AC, karena dalam pengaturan suhu dapat diatur sesuai dengan kebutuhan dan tidak dipengaruhi oleh faktor eksternal seperti iklimdan cuaca. Lain halnya, jika menggunakan penghawaan alami yang sangat dipengaruhi oleh keadaan iklim disekitarnya seperti tekanan angin, sinar matahari, hujan, dan lainlain. Sehingga pemanfaatannya kurang dapat mendukung aktivitas perkantoran yang rutin dan kontinu.

2.4.4 Persyaratan efisiensi ruang kantor sewa

Dalam hubungan aktivitas kegiatan dalam ruangan kantor sewa akan terjadi suatu proses yang nantinya akan menyebabkan ruang- ruang yang tidak terpakai. Sehingga dapat diartikan bahwa, merupakan pemborosan yang yang tidak diingginkan oleh pihak penyewa kaitannya dengan investor atau pengusaha. Bertitik tolak dari hal tersebut, maka perlu adanya efisiensi ruang yang tidak menyebabkan kerugian seorang penyewa dengan besaran kantor yang disewanya, baik itu dari segi finansial, waktu, dan tenaga.

BAB III

DATA OBSERVASI LAPANGAN

3.1 Deskripsi Tapak

Tapak yang dipilih merupakan tapak kosong yang berada di Jl. Jend. Basuki Rahmat yang merupakan jalan arteri penghubung dari kota Surabaya menuju pusat kota Malang. Tapak juga cukup strategis karena merupakan salah satu daerah pusat kegiatan masyarakat, baik itu dalam hal bisnis dan wisata (dilihat dari segi ekonomi dan social budaya).

3.2 Data Lokasi Tapak

Luas site mencapai 1500 m2. Dimana site ini terletak di Jl. Jend. Basuki Rahmat dan berada di kec. Klojen.

Adapun batas-batas lingkungannya antara lain:a. Utara : sungai brantas

b. Selatan : jl. Jend. Basuki Rahmatc. Timur : pertokoan dan bank

d. Barat : pertokoan

3.3 Potensi dan Kekurangan Tapak

3.3.1 Potensi Tapak

a. Berada di area yang strategis karena berada jalan arteri kota Malangb. Terdapat beberapa view yang merupakan zaman peninggalan Belanda hingga

sekarangc. Merupakan pusat bisnis kota Malang dan juga wisatad. terdapat beberapa fasilitas penunjang yang sudah ada seperti alun-alun, gereja,

masjid, café, mall, restoran, bank, dan lain sebagainyae. kemudahan aksesibilitas untuk menuju tapak dan tingkat kemacetan yang rendahf. kondisi tapak yang tidak terlalu berkontur sehingga memudahkan dalam

pembangunannyag. ada beberapa vegetasi di tepi jalan site sehingga hal tersebutlah yang menjadi alas

an pemilihan tapak.

3.3.2 Kekurangan tapak

a. Kondisi site yang berdekatan dengan banyak fasilitas public dan kegiatan masyarakat perkotaan menjadi permasalahan pada tingkat kebisingin yang tinggi

b. Sedikitnya vegetasi yang ada disekitar site

3.4 Gambaran Situasi Tapak

a. Kondisi di dalam tapak

b. Kondisi diluar tapak

3.4 Pencapaian Tapak

Terdapat beberapa akses menuju tapak karena tapak berada di tepi jl. Jend. Basuki Rahmat dan tingkat kemacetan yang sangat kecil.Akses menuju tapak, biasa ditempuh melalui jl. Kawi, jl. Majapahit, jl. Jend. Basuki Rahmat, maupun jl. Gajahmada

3.6 Fasilitas Penunjang Sekitar Tapak

Fasilitas penunjang yang berada disekitar tapak berupa

a. Alun-alunb. Bankc. Mall dan caféd. Tempat ibadah

e. Restoranf. Gramedia

3.7 Aktivitas

Penyewa

Promosi Negosiasi Transaksi Penerimaan barang Pengepakan barang Buang air besar/kecil Ibadah Istirahat Memarkir kendaraan

Tamu/Pengunjung

Melihat contoh Mencari informasi Negosiasi Transaksi Istirahat Interaksi social Buang air besar/buang air kecil Ibadah Istirahat Memarkir kendaraan

Pengelola Bangunan

Koordinasi Administrasi Promosi ruang sewa Layanan kebersihan Layanan keamanan Buang air besar/buang air kecil Ibadah Memarkir kendaraan Istirahat