20

IV HASIL

4.1 Analisis Situasional

Sentul City merupakan kota mandiri yang di dalamnya terdapat kawasan

permukiman dan aspek pendukung lainnya dengan total luas wilayah mencapai

2.465 ha pada batasan kawasan seluas 3.001,4 ha (Amdal Sentul City 2009),

secara geografis terletak pada 06º33’55” - 06º37’45” LS dan 106º50’20” -

106º57”10” BT. Sebelah utara kawasan ini berbatasan dengan Desa Cipambuan

dan Desa Kadumangu, sebelah barat berbatasan dengan Desa Cijayanti, Desa

Cikeas, dan Desa Cadasngampar. Sebelah timur berbatasan dengan Desa

Hambalang dan Desa karang Tengah, dan sebelah selatan berbatasan dengan Desa

Ngarak. Sentul City yang diapit oleh beberapa desa dan beberapa wilayah yaitu,

Bogor, Jakarta, dan Jonggol ini memudahkan pencapaian ke kawasan tersebut.

Akses dari kota Bogor menuju Sentul City dapat ditempuh melalui Tol Bogor

Ring Road dan Tol Jagorawi yang juga menjadi akses dari Jakarta, sedangkan

akses dari kota Jonggol dapat ditempuh melalui Karang Tengah.

Pembangunan perumahan Sentul City berada di dalam kawasan yang

mencakup 2 kecamatan dan 8 desa yaitu Kecamatan Babakan Madang,

Kecamatan Sukaraja terdiri dari Desa Cipambuan, Desa Babakan Madang, Desa

Citaringgul, Desa Bojong Koneng, Desa Sumur Batu, Desa Cijayanti, Desa

Kadumanggu dan Desa Cadas Ngampar (Tabel 13). Kawasan ini dikelilingi oleh

beberapa gunung, yaitu Gunung Pancar, Gunung Paniisan, dan Gunung Salak.

Rencana pengembangan kawasan permukiman Sentul City telah sesuai

dengan Rencana Tata Ruang Kabupaten Bogor tahun 1997. Kawasan tersebut

yang mulanya berfungsi sebagai lahan budidaya telah diusulkan dan ditetapkan

menjadi kawasan permukiman. Masterplan kawasan permukiman Sentul City

dapat (Gambar Lampiran 3).

21

Tabel 13. Perincian Penggunaan Lahan Masing-Masing Desa untuk Pembangunan Kawasan Sentul City

No Nama Desa/Kecamatan Luas (m²)

Kecamatan Babakan Madang 1 Cipambuan 683.222 2 Babakan Madang 2.035.756 3 Citaringgul 2.923.644 4 Bojong Koneng 10.049.679 5 Sumur Batu 3655.291 6 Cijayanti 3.621.643 7 Kadumanggu 11.424

Kecamatan Sukaraja

1 Cadasngampar 365.871 Total 23.346.530

Sumber: (Sentul City, 2009) Berdasarkan Rencana Induk Tata Ruang Kawasan Permukiman Sentul City,

rencana peruntukkan lahan Sentul City sebagai kota mandiri yang did alamnya

mencakup permukiman, pembangunannya direncanakan dengan berbagai macam

sarana dan prasarana guna memenuhi kebutuhan penghuni (Tabel 14 dan Tabel

15). Semua fasilitas pada kawasan ini ada yang bersifat memberikan pelayanan

pusat kawasan dan pelayanan pusat lingkungan. Pusat kawasan berada di jalan

utama sedangkan pusat lingkungan tersebar pada cluster yang ada. Hal ini sesuai

dengan proyek yang terbagi atas daerah pusat kawasan dan cluster. Peruntukkan

lahan yang efektif yaitu seluas 2.465 ha yang dimanfaatkan untuk permukiman

dan fasilitas pendukungnya. Luas lahan yang efektif berada pada kemiringan

lereng lebih dari 40% dimanfaatkan untuk konservasi.

Wilayah terbangun dengan proporsi terhadap luas area 2.465 ha yaitu sekitar

29,95 %. Berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia No. 26 Tahun 2007

tentang Penataan Ruang pada pasal 29 ayat 2 adalah proporsi ruang terbuka hijau

pada wilayah kota paling sedikit 30 % dari wilayah kota, maka permukiman

Sentul City sudah memenuhi persyaratan tersebut.

22

Tabel 14. Rencana Peruntukkan Lahan Efektif

Peruntukan Areal Komersial Areal non komersial

Luas (ha) Proporsi (%) Luas (ha) Proporsi (%)

Perumahan 1.091,15 44,39 510,20 20,70 Perdagangan, Perkantoran, Industri Ringan 189,50 7,69 34,30 1,39

Fasilitas khusus komersial 195,30 7,92 Fasilitas khusus non komersial 31,40 1,27 Sarana dan prasarana 410,20 16,64 Total 1.478,95 60,00 986,10 40,00 Sumber: (Sentul City, 2009) Tabel 15. Rencana Peruntukkan Lahan Terbangun

Peruntukan Areal Komersial Areal non

komersial Wilayah terbangun

Luas (ha)

Proporsi (%)

Luas (ha)

Proporsi (%)

Luas (ha)

Proporsi (%)

Perumahan 382,51 15,52 150,90 6,12 533,41 21,64 Perdagangan, Perkantoran, Industri Ringan 107,43 4,36 13,11 0,53 120,54 4,89 Fasilitas khusus komersial 24,08 0,98

24,08 0,98

Fasilitas khusus non komersial

2,35 0,10 2,35 0,10 Sarana dan prasarana

58,00 2,35 58,00 2,35

Total 514,02 20,85 224,36 9,10 738,38 29,95 Sumber: (Sentul City, 2009) Kawasan Sentul City dalam perencanaan pembangunannya memiliki

konsep utama yaitu Eco City, dalam memperkuat konsep tersebut maka masing-

masing aspek berbeda memiliki konsep tersendiri. Konsep dari berbagai aspek

tersebut yaitu konsep tata ruang, konsep permukiman, konsep tata hijau, konsep

sirkulasi, dan konsep utilitas. Kawasan permukiman Sentul City memiliki konsep

tata ruang dengan proporsi hijauan lebih banyak yang dialokasikan tersebar di

seluruh wilayah tersebut. Konsep tata ruang ini menunjukkan perencanaan kota

mandiri yang terarah dengan segala pendukung didalamnya. Penataan ruang

kawasan Sentul City dengan membagi kawasan tersebut menjadi tiga bagian

utama yaitu area penerimaan, area koridor, dan area permukiman. Area

penerimaan merupakan area dengan jalan utama tanpa kavling di sekitarnya dan

aspek pendukung lainnya yang memberikan identitas dari kawasan tersebut.

23

Sedangkan Area koridor sebagai penghubung area penerimaan dan area

permukiman dengan kondisi topografi yang relatif datar sehingga diberikan

penataan lanskap yang dapat menghilangkan kesan menjenuhkan. Di dalam area

ini dikembangkan menjadi area umum dengan ditunjang fasilitas-fasilitas umum,

seperti sekolah, central bussiness distric, dan lain-lain. Area permukiman

merupakan area dengan kondisi topografi yang beragam, sehingga dalam

perencanaannya lebih menonjolkan pemandangan di sekitarnya dengan membuka

daerah yang memiliki potensi alam yang baik. Antara area koridor dengan area

permukiman dipisahkan oleh sebuah pintu gerbang.

Konsep permukiman yang ditawarkan oleh Sentul City ialah hunian yang

menyatu dengan alam. Hal ini didukung dengan lokasi dikelilingi alam yang indah

sehingga konsep yang diusung semakin kuat. Selain hal tersebut, sarana dan

prasarana yang aman dan nyaman menjadi aspek pendukung keberlanjutan

permukiman tersebut. Sarana permukiman pada kawasan Sentul City ini

dilengkapi dengan fasilitas untuk melayani penghuni maupun penduduk di sekitar

kawasan. Fasilitas yang terdapat pada kawasan ini meliputi fasilitas perdagangan

seperti Mall, fasilitas untuk perdagangan, perkantoran, dan industri ringan seperti

Plaza Amsterdam, Plaza Niaga 1, dan Plaza Niaga 2. Pada permukiman Sentul

City ini juga terdapat dua fasilitas khusus yaitu fasilitas khusus “Salable” dan

fasilitas khusus “Non-Salable”. Fasilitas khusus “Salable” adalah fasilitas khusus

dengan tujuan komersial seperti sekolah Pelita Harapan, fasilitas rekreasi,

Maintenance, Golf Maintenance Building, kantor pengelola, lapangan golf, Golf

Club House, fasilitas base ball, pelatihan bola voli, hotel, ecoart park, taman

budaya, helypad, reservoir, WTP, dan Citeureup Water Pump Station. Sedangkan

fasilitas khusus “Non- Salable” adalah fasilitas khusus dengan tujuan non-

komersial seperti terminal bus internal, Telkom, pospol, fasilitas pemerintahan,

danau buatan, pengolahan sampah hijau, dan fasilitas ibadah. Namun ada yang

dirasakan kurang oleh penghuni untuk fasilitas yang disediakan oleh pihak Sentul

City yaitu tempat pemakaman bagi penghuni dan warga sekitar.

Konsep tata hijau di kawasan Sentul City yaitu menata kawasan tersebut

agar menyatu dengan karakter alam di sekitarnya. Kawasan Sentul City ini berada

24

di daerah perbukitan yang dikelilingi lereng-lereng gunung yang hijau baik binaan

maupun alami. Penyesuaian tanaman pendukung dengan karakter pengunungan

banyak diimplementasikan sehingga menguatkan konsep yang ingin ditonjolkan

oleh Sentul City. Kawasan permukiman Sentul City pada dasarnya

mempertahankan ketinggian permukaan lahan atau karakter perbukitan yang

menjadi potensi alam kawasan tersebut. Pembentukan tanah (cut and fill) yang

dapat mengubah karakter bentang alam seminimalisir mungkin dihindari. Jalan

dan rumah dibangun mengikuti kontur sehingga menghasilkan jalan lingkungan

yang berbelok-belok dan rumah di atas jalan (up slope) dan di bawah jalan (down

slope). Permukiman Sentul City berada di daerah perbukitan sehingga view ke

arah Gunung Pancar tidak terhalang oleh penutupan bangunan maupun vegetasi.

Jenis tanah di wilayah Sentul City didominasi oleh tanah cadas yang sulit

ditanami karena kondisi tanah yang miskin hara. Usaha yang dilakukan untuk

memperbaiki kesuburan tanah biasanya dengan pelapisan jenis tanah lokasi lain

yang lebih subur. Vegetasi penyusun tata hijau di wilayah Sentul City memiliki

beberapa fungsi antara lain sebagai pembentuk ruang, pengontrol kebisingan,

pengontrol visual, pengarah, estetika, habitat satwa, serta fungsi pendukung

lainnya. Berdasarkan fungsi tersebut maka peletakkannya disesuaikan dengan

kebutuhan pada tiap lokasi.

Perencanaan tata hijau di kawasan Sentul City ini diatur dengan proporsi

60% dari total wilayah keseluruhan. Proporsi tata hijau yang cukup besar

merupakan refleksi konsep awal dari Sentul City, tata hijau tersebut

diimplementasikan menyebar di seluruh kawasan. Pada saat ini kondisi hijauan

yang berada di kawasan ini sudah mencapai kurang lebih sekitar 40%. Tata hijau

pada lanskap jalan mempunyai bentuk-bentuk tanaman vertikal, menjuntai, bulat,

dan jenis-jenis palem dipadukan dengan pola penanaman berkelompok. Tanaman

sebagai pengontrol kebisingan di tempatkan pada lokasi dekat perkantoran,

permukiman, dan bangunan lainnya. Tanaman pengontrol kebisingan diantaranya

tanjung (Mimusops elengi), kerai payung (Fellicium decipiens), kembang sepatu

(Hibiscus rosasinensis), bugenvil (Bougenvillea spectabilis), dan oleander

(Nerium oleander).

25

Pada jalan lokal 2 dan lokal 3, tanaman lebih banyak difungsikan sebagai

pengontrol visual, karena kendaraan cenderung berjalan dengan kecepatan rendah

dan intensitas relatif sedikit. Tanaman yang ditampilkan lebih bersifat artistik,

misalnya kembang sepatu (Hibiscus rosasinensis), palem merah (Cyrtostachys

lakka), palem sadeng (Livistonia rotundifolia), pohon kamboja (Plumeria

acuminate), palem raja (Roystonia regia), palem putri (Veitchia meriilii), dan

sebagainya. Pada taman gerbang, taman intersection, dan taman lingkungan

digunakan tanaman berdaun cerah baik ditanam secara individual maupun

berkelompok untuk menambah nilai estetika

Jenis tanaman yang ada di jalan utama memiliki beberapa fungsi dasar

selain memberikan nilai estetika yaitu meredam suara, menahan angin, dan

menyerap polutan, serta tanaman yang tidak membutuhan pemeliharaan intensif.

Penataan tanaman menggunakan prinsip-prinsip perancangan yang dapat

menghilangkan kesan menjenuhkan. Sedangkan jenis tanaman yang berada di

cluster disesuaikan dengan tema cluster tersebut. Pada cluster bertema Bali

seperti Taman Legian, Taman Udayana, Taman Besakih, Tampak Siring terdapat

pohon kamboja dan jenis-jenis pandan yang mencirikan karakter taman Bali.

Selain tema, jenis tanah juga mempengaruhi pemilihan tanaman. Karena jenis

tanah di Sentul City terkadang sulit ditanami oleh tanaman tertentu, selain itu

biaya penggalian tanahnya lebih besar dari biaya tanamannya, sehingga

penyesuaian tanaman dengan tanah menjadi hal utama.

Konsep sirkulasi pada kawasan Sentul City secara umum memiliki tiga jenis

jalan sebagai berikut:

1. jalan lokal 1 adalah sepanjang jalan utama. Terdiri dari dua tipe sebagai

berikut.

a. Jalan lokal dua jalur, masing-masing memiliki lebar 9 m dengan median

jalur hijau 12 m dan bahu jalan masing-masing 4 m.

b. Jalan lokal satu jalur dengan dua arah yang berlawan selebar 6 m dengan

bahu jalan 4 m.

2. jalan lokal 2 adalah jalan yang menghubungkan antara jalan utama dengan

jalan masuk ke lingkungan permukiman. Lebar badan jalan 10 m dengan dua

26

arah yang berlawanan tanpa median dan bahu jalan 1,5 m. Namun ada

beberapa cluster besar yang memiliki median jalan pada tipe jalan ini. Batas

jalan antara kolektor dan jalan utama ditandai dengan taman gerbang dan

taman intersection;

3. jalan lokal 3 adalah jalan yang melintasi setiap cluster di lingkungan

permukiman. Lebar jalan 10 m dengan dua arah berlawanan tanpa median

dan bahu jalan 1,5 m.

Jalan Lokal 1 (jalan utama) dan Jalan Lokal 2 dihubungkan dengan daerah

persimpangan (intersectional) berupa pertigaan jalan, perempatan jalan, bundaran

jalan, dan pulau lalu lintas. Adanya persimpangan di setiap pertemuan kedua jalan

ini memberikan orientasi kepada pengguna jalan. Persimpangan ditata sesuai

aspek fungsional maupun estetika sehingga memberikan rasa aman, menunjukkan

identitas, dan menarik perhatian pengguna jalan.

Jalan lokal 2 menghubungkan fasilitas penunjang jalan utama di dalam

cluster dan areal komersial, termasuk jalan akses ke cluster. Jalan lokal 2 ini

dilengkapi dengan sistem utilitas misalnya jaringan air bersih, air limbah, aliran

air hujan, sistem penerangan jalan, dan telekomunikasi. Jalan lokal 3

menghubungkan blok antara rumah di dalam satu cluster.

Jalan utama merupakan jalan yang menghubungkan seluruh wilayah

permukiman (cluster, areal komersial, fasilitas umum) dan jalan lingkungan yang

terdapat dalam cluster atau areal komersial. Jalan yang berada di kawasan Sentul

City mengikuti kontur sehingga menghasilkan jalan yang berkelok-kelok. Jalan

utama di Sentul City relatif panjang sekitar 6,5 km terbagi menjadi tiga yaitu Jalan

M.H. Thamrin, Jalan Siliwangi, dan Jalan Bali Raya. Sirkulasi jalan utama dibagi

dua jalur untuk menjamin keamanan pengguna jalan, mengingat kecepatan rata-

rata kendaraan yang melintas relatif tinggi sekitar 70 km/jam.

Sistem utilitas pada wilayah Sentul City meliputi jaringan telekomunikasi,

jaringan listrik, dan jaringan drainase. Jaringan listrik menggunakan sistem

jaringan bawah tanah dengan tujuan membebaskan pandangan dari kabel-kabel

yang terkesan tidak rapi, namun sistem jaringan listrik bawah tanah ini tidak

diterapkan di seluruh wilayah dikarenakan biaya yang cukup tinggi. Sedangkan

27

jaringan telekomunikasi ditunjang dengan dibangunnya STO Telkom. Jaringan

listrik dan telekomunikasi di wilayah ini khusus dikelola oleh Unit Pemeliharaan

Infrastruktur dibawah naungan Departemen Pemeliharaan Kota (Town

Maintenance Departement).

Jaringan drainase pada kawasan Sentul City menggunakan sistem jaringan

tertutup dan terbuka. Diameter gorong-gorong yang digunakan pada jaringan

tertutup adalah 2 m dengan tempat pertemuan saluran gabungan (perpotongan

antar saluran) berukuran 2,5m x 2,5 m dan kedalaman sekitar 3 m sesuai topografi

lahan. Sistem saluran drainase yang digunakan pada jalan utama yaitu sistem

drainase terbuka berupa saluran air di bagian tepi jalan dan bagian tengah median

jalan. Jarak antara saluran air di bagian tepi dengan badan jalan ± 1,25 m. Untuk

air kotor limbah rumah tangga akan dialirkan oleh jaringan pipa ke suatu bak

penampungan (STP) kemudian diolah, disaring, dan diendapkan bakteri guna

mematikan bakteri pengganggu dan selanjutnya dialirkan ke sungai. Sebelum

masuk ke badan air penerima, air diolah terlebih dahulu di instalasi pengolahan air

limbah. Hal ini dilakukan pada sistem drainase yang lengkap.

4.2 Aspek Ekologis

Sentul City merupakan kawasan yang dikelilingi oleh pegunungan dan bukit

dengan kontur serta kemiringan lahan telah diberi perlakukan cut and fill. Hal ini

dilakukan untuk menyesuaikan kebutuhan perumahan dan fasilitas komersial

lainnya, namun banyak juga yang kondisi kontur dan kemiringan lahannya

dipertahankan. Kondisi ini menjadi potensi untuk menonjolkan kawasan Sentul

City yang mengusung konsep Eco City. Sentul City memiliki kondisi iklim tropis

yang menunjang perkembangan berbagai macam vegetasi. Dengan adanya

keragaman vegetasi ini dapat menjadi habitat yang baik bagi satwa yang ada di

sekitar lingkungan Sentul City. Namun, perkembangan vegetasi tidak hanya

difaktori oleh iklim tetapi ditunjang juga dengan kondisi tanah yang baik.

Berdasarkan pengamatan dan wawancara dengan pihak Sentul City, kondisi tanah

di kawasan ini kurang baik karena berbatu hal ini menyulitkan saat penanaman.

28

Sehingga untuk jenis tanaman tertentu tidak bisa berkembang dengan baik di

kawasan ini.

Kawasan Sentul City dilalui oleh oleh aliran sungai Citeureup dan Cikeas.

Sungai ini dimanfaatkan oleh pihak pengelola untuk diolah menjadi air bersih

yang disalurkan ke penghuni kawasan tersebut.

4.2.1 Topografi

Sentul City merupakan kawasan dengan kondisi topografi datar hingga

bergunung-gunung dan berada pada ketinggian 200 m - 750 m di atas permukaan

air laut. Kawasan ini memiliki kemiringan lereng 0% - ≥ 25%, maka pada saat

proses pematangan lahan dilakukan grading 30% (17º) guna menjaga stabilitas

lereng untuk menghindari longsoran dan beban erosi.

4.2.2 Tanah

Berdasarkan penilaian studi AMDAL yang telah dilakukan oleh pihak

Sentul City menunjukkan bahwa kawasan Sentul City tergolong kedalam lima

klasifikasi tanah, yaitu Typic Hapludult, Typic Dystropept, Typic Hemipropept,

Oxic Dystropept, dan Aquic Dystropept (Bukit Sentul, 2000). Berikut ini

merupakan penilaian status kesuburan tanah yang berada di permukiman Sentul

City (Tabel 16).

Tabel 16. Status Kesuburan Tanah di Permukiman Sentul City

No Klasifikasi KTK KB P₂O₅ Kandungan Organik

Status Kesuburan

1 Typic Hapludult S R SR-R S R 2 Typic Dystropept S SR-R SR-R S R 3 Oxic Dystropept R-S SR-R SR-R R-S R 4 Typic Humitropept R SR-R SR-R S-T R 5 Aquic Dystropept S SR-R S S S

Sumber: (Bukit Sentul, 2000) KTK = Kapasitas Tukar Kation KB = Kejenuhan Basa SR = Sangat Rendah R = Rendah S = Sedang T = Tinggi

Kesuburan tanah dipengaruhi oleh beberapa hal yakni kandungan unsur

hara, tindakan pengolahan yang tepat, dan pengembalian bahan organik.

29

Kandungan unsur hara ini yang terkait dengan tingkat KTK, KB, dan P₂O₅ yang

ada di dalam tanah. Jenis tanah yang berada di Sentul City rata-rata memiliki

solum tanah dengan kedalaman < 90 cm, maka pada bagian lapisan atas (olah)

dimanfaatkan dengan pengembangan tata hijau karena kandungan bahan

organiknya lebih banyak.

4.2.3 Iklim

Berdasarkan data yang diperoleh dari stasiun pengukur iklim Badan

Metereologi dan Geofisika Dramaga Bogor, kelembaban rata-rata bulanan periode

tahun 2002 hingga 2012 berkisar antara 76,75% - 86,25%. Kelembaban minimum

terjadi pada bulan Agustus dan kelembaban maksimum terjadi pada bulan

Februari (Tabel 17). Sementara itu, data temperatur menunjukkan suhu rata-rata

bulanan periode tahun 2002 hingga 2012 tercatat suhu terendah 24,64 ̊C pada

bulan Januari dan suhu tertinggi 26,76 ̊C pada bulan Oktober (Tabel 18).

Curah hujan tahunan rata-rata kawasan Sentul City lebih dari 4000 mm.

Rata-rata curah hujan bulanan berkisar antara 175,45 mm/bulan - 474,57

mm/bulan. Bulan basah tertinggi terjadi antara bulan Oktober sampai bulan Mei

dengan jumlah hari hujan rata-rata sebanyak 13 hari/bulan.

Tabel 17 . Kelembaban Udara Kawasan Sentul City

Bulan Tahun Rata-

Rata 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Januari 74,4 79,4 88,3 88,3 86,6 77,9 81,9 88,0 88,0 83,0 86,0 83,80 Februari 86,9 80,8 88,1 87,8 86,9 89,2 90,1 88,0 85,0 79,0 87,0 86,25 Maret 83,9 83,7 82,9 88,3 83,4 84,2 83,8 82,0 86,0 82,0 80,0 83,65 April 83,6 83,8 82,0 83,4 82,0 87,2 83,3 82,0 77,0 84,0 n.a 82,83 Mei 80,5 80,0 83,8 81,5 79,5 82,7 79,7 85,0 84,0 84,0 n.a 82,07 Juni 79,9 78,0 76,9 84,9 77,2 82,0 79,1 81,0 86,0 77,0 n.a 80,20 Juli 82,4 72,4 83,8 82,4 78,4 77,3 73,6 77,0 84,0 80,0 n.a 79,13 Agustus 76,1 73,9 74,2 81,0 70,9 76,3 81,1 75,0 84,0 75,0 n.a 76,75 September 75,1 81,1 82,4 80,8 64,5 76,3 78,6 75,0 84,0 73,0 n.a 77,08 Oktober 72,0 83,1 80,5 82,5 71,8 81,2 80,1 82,0 86,0 75,0 n.a 79,42 November 83,3 85,9 84,8 83,0 81,7 85,6 85,5 81,0 82,0 80,0 n.a 83,28 Desember 84,7 87,7 86,1 84,3 87,3 89,6 86,5 85,0 83,0 84,0 n.a 85,40

Rata-Rata 81,65 n.a: not available Sumber: (Badan Metereologi Klimatologi dan Geofisika Dramaga Bogor, 2012)

30

Tabel 18. Suhu Udara Kawasan Sentul City

n.a: not available Sumber: (Badan Metereologi Klimatologi dan Geofisika Dramaga Bogor, 2012) Hasil yang diperoleh dari kelembaban rata-rata dan suhu udara rata-rata

menunjukkan bahwa tingkat kenyamanan dari kawasan Sentul City tergolong

nyaman dengan nilai THI sebesar 24,98.

4.2.4 Hidrologi

Permukiman Sentul City merupakan kawasan yang dibangun di daerah

yang ketersediaan airnya minim, baik air permukaan maupun air tanahnya. Jenis

air di kawasan ini dibagi berdasarkan sumbernya yaitu air sungai, air tanah, dan

mata air. Kawasan ini dilewati oleh Sungai Citeureup dan Sungai Cikeas

merupakan sungai permanen yang berair sepanjang tahun dan anak-anak

sungainya yang berair hanya pada saat musim penghujan. Air tanah yang berada

di kawasan ini hanya dalam bentuk air tanah dangkal dengan kedalaman muka air

tanah berkisar antara 4 m - 12 m. Potensi air tanah bebas di kawasan ini kecil dan

dipengaruhi oleh musim. Mata air merupakan sumber air yang mengalir langsung

menjadi aliran permukaan pada sungai-sungai yang ada di kawasan tersebut

dengan debit air yang umumnya kecil yaitu kurang lebih sebesar 0,5 liter/detik.

Bulan Tahun Rata-Rata 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Januari 24,3 24,2 23,4 25,0 25,1 24,3 24,0 25,0 25,3 25,4 25,1 24,64 Februari 24,4 24,6 24,4 25,9 25,1 24,3 25,2 25,1 25,9 25,6 25,6 25,10 Maret 25,9 25,1 26,0 25,6 25,3 25,6 25,2 25,8 26,0 25,7 26,2 25,67 April 26,0 26,3 26,4 26,5 25,7 25,7 26,2 26,2 27,1 25,8 n.a 26,19 Mei 26,2 26,0 26,2 26,7 26,8 26,7 26,6 26,1 26,7 26,1 n.a 26,41 Juni 26,2 26,6 25,7 26,3 26,5 25,9 26,3 26,1 25,9 26,1 n.a 26,16 Juli 25,5 26,2 25,4 26,0 26,7 26,2 26,9 25,8 25,8 25,8 n.a 26,00 Agustus 25,8 27,1 26,3 26,0 26,6 26,7 26,6 26,3 25,8 25,7 n.a 26,29 September 26,4 26,4 26,5 26,1 27,7 26,8 27,0 26,6 25,3 25,1 n.a 26,40 Oktober 28,3 26,1 27,4 26,6 27,7 26,3 27,5 26,0 25,4 26,3 n.a 26,76 November 26,1 25,9 26,4 26,8 27,2 25,8 26,0 26,3 25,9 25,3 n.a 26,17 Desember 26,0 24,9 25,2 25,1 25,6 24,3 25,6 26,1 25,5 26,1 n.a 25,44

Rata-Rata 25,93

31

Kebutuhan air bersih untuk operasional permukiman Sentul City dan sarana

penunjangnya bersumber dari layanan PDAM Kabupaten Bogor yang

didistribusikan melalui reservoir yang berada di Cipambuan, kemudian

didistribusikan ke daerah pelayanan kawasan Sentul City. Selain itu, bersumber

dari Sungai Citeureup dan Sungai Cikeas yang berfungsi sebagai cadangan (make

up water), pemasok kebutuhan air di kawasan Sentul City terutama ketika musim

kemarau, dan mengairi danau buatan yang berada di dalam kawasan. Pemanfaatan

kedua sungai tersebut oleh pihak Sentul City telah disetujui oleh Gubernur Kepala

Daerah Tingkat I Jawa Barat untuk memanfaatkan air dari sungai-sungai tersebut,

dengan dikeluarkannya SIPA (Surat Izin Pengambilan Air). Air yang diperoleh

dari kedua sungai tersebut diolah terlebih dahulu pada Instalasi Pengolahan Air

Minum di dalam kawasan yakni Water Treatment Plant (WTP) (Gambar 3).

Selain dari PDAM dan kedua sungai tersebut, sumber air berasal juga dari

tampungan air hujan. Air yang berasal dari ketiga sumber ini ditampung pada

waduk (reservoir) dan kolam untuk memenuhi kebutuhan air minum, penyiraman

tanaman dan pembersihan jalan, dan dijadikan sebagai sumber air baku (Sentul

City, 2009).

Gambar 3. Pengolahan Air Bersih (WTP)

4.2.5 Vegetasi dan Satwa

Vegetasi yang berada di kawasan Sentul City memiliki tipe yang

digolongkan menjadi vegetasi binaan dan vegetasi liar. Vegetasi yang berada di

kawasan Sentul City memiliki jumlah 32.876 pohon namun yang teridentifikasi

hanya 68 spesies. Spesies yang lebih mendominasi yaitu spesies tanaman

introduksi dan hanya 27 spesies tanaman asli (Arifin dan Nakagoshi 2011). Tipe

vegetasi binaan meliputi vegetasi hutan, vegetasi kebun campuran, vegetasi

32

tegalan, dan vegetasi sawah, sedangkan vegetasi liar yaitu vegetasi semak belukar.

Tiga vegetasi pertama merupakan bentuk vegetasi yang mendominasi pada musim

penghujan, vegetasi sawah mendominasi daerah pinggiran sungai, dan vegetasi

semak belukar mendominasi saat musim kemarau (Bukit Sentul, 2000).

Vegetasi hutan berada di topografi yang berbukit terjal, spesifiknya di

bagian puncak bukit, umumnya berupa hutan alami dan hutan binaan. Hutan alami

di Sentul City didominasi oleh pohon Karet (Hevea brasillensis Willd.Ex. Juss

M.A) yang merupakan jenis tanaman asli kawasan tersebut. Sedangkan hutan

binaan didominasi oleh pohon Pinus (Pinus merkusii Jungh) yang mencirikan

suasana pegunungan sesuai dengan konsep Sentul City yang ingin menyatu

dengan Gunung Pancar.

Vegetasi kebun campuran merupakan bentuk vegetasi yang memberikan

karakteristik pada daerah yang dekat dengan permukiman, menyebar di daerah

dengan topografi bergelombang sampai berbukit. Vegetasi ini terdiri dari tanaman

produksi dan tanaman penghasil bunga. Jenis tanaman produksi diantaranya

cengkih (Eugenia aromaticum), bambu (Bambusa sp.), kopi (Coffea Arabica),

rambutan (Nephellium lappaceum), dan jahe (Zingiber officinale). Tanaman

penghasil buah adalah pohon durian (Durio zibethinus), mangga (Mangivera

indica), kelapa (Coccos nucifera), dan manggis (Garsinia mangostana).

Vegetasi tegalan di kawasan ini diantaranya tanaman budidaya yaitu

ketela/singkong (Manihot utilisma) dan pisang (Musa paradisiaca). Sedangkan

vegetasi sawah yang terdapat selain padi (Oryza sativa L.) yaitu talas (Colocasia

esculenta), kacang tanah (Arachis hypogeal), dan tanaman budidaya lainnya.

Vegetasi semak belukar yang ada di kawasan ini, yaitu tanaman sulanjana

(Hierochloa horsfieldii). Jenis-jenis lainnya terdiri dari harendong bulu

(Melastorna malabthricum), seuseurehan (Smilax macrantha), jarong

(Stacytarpheta jamaicensis), sikejut (Mimosa pudica), dan jenis-jenis rumput-

rumputan.

Secara umum jenis satwa di kawasan ini cukup beragam mulai dari jenis

satwa terrestrial yaitu reptil, amphibi, burung dan mamalia, serta biota akuatik.

Satwa yang sering ditemui diantaranya kupu-kupu dan lebah yang ada pada

33

tanaman berbunga. Spesies burung yang terdapat pada kawasan ini terdiri dari

burung gereja hingga burung madu yang habitatnya di semak belukar. Satwa

burung banyak dijumpai di areal penghijauan karena pada area ini terdapat pohon

trembesi (Samanea saman) yang sering dijadikan sarangnya. Sedangkan satwa

amphibi banyak dijumpai di pinggir sungai, kolam, dan danau. Biota akuatik pada

kawasan ini meliputi ikan, plankton (Zooplankton, Phytoplankton) dan

makrozoobentos, serta hewan permukaan air lainnya seperti berudu (Bukit Sentul,

2000).

4.2.6 Sirkulasi

Kawasan Sentul City memiliki jalur sirkulasi yang baik sehingga

memudahkan aksesibilitas di dalam maupun dari luar kawasan. Akses dari luar

kawasan menuju Sentul City dapat ditempuh melalui jalan Tol Jagorawi lalu

keluar di Pintu Tol Sentul Selatan. Akses dari kota Bogor menuju Sentul City

dapat melalui Tol Bogor Ring Road, sedangkan akses dari kota Jonggol melalui

Karang Tengah. Secara umum Sentul City memiliki 3 jenis jalan, yaitu jalan arteri

dua jalur, jalan kolektor dan sub kolektor. Jalan utama Sentul City memiliki

panjang 6,2 Km dengan badan jalan antara 6-10 m dilapisi hotmix. Jalan arteri

Sentul City dibagi menjadi dua, yaitu jalan Thamrin dan Jalan Siliwangi.

Sepanjang jalan arteri terdapat komplek-komplek pemukiman yang biasa disebut

dengan Cluster. Jalan arteri dan tiap Cluster dihubungkan dengan jalan kolektor.

Jalan sub kolektor adalah jalan yang terdapat di lingkungan Cluster yang

menghubungkan antar rumah ke rumah.

4.3 Aspek Sosial

Kawasan Sentul City memiliki keunggulan dengan kondisi alam baik di

dalam dan di luar lingkungan Sentul City. Hal ini menjadi daya tarik bagi

penghuni dalam memilih lokasi tempat tinggal. Penghuni yang tinggal di kawasan

permukiman ini didominasi dari luar wilayah Sentul City yang termasuk dalam

area Jabodetabek. Mereka memilih permukiman Sentul City untuk ditempati

setiap hari atau hanya saat weekend saja. Penghuni membutuhkan permukiman

34

yang tidak terlalu jauh dari perkotaan, namun dapat memberikan kenyaman untuk

bertempat tinggal. Kawasan permukiman ini yang dikelilingi oleh beberapa

wilayah desa terkadang menimbulkan masalah dari aspek sosial, hal ini karena

adanya kesenjangan sosial. Dengan mempertimbangkan hal-hal tersebut maka

dilakukan analisis karakteristik penghuni untuk menunjukkan asal daerah

penghuni dan latar belakang menentukan lokasi bermukim. Kemudian analisis

persepsi penghuni menunjukkan penilaian terhadap pemeliharaan, fasilitas, dan

aksesibilitas di permukiman Sentul City yang telah berlangsung

Kawasan Sentul City mengalami perkembangan yang pesat sejak tahun 1995

dengan adanya pembangunan skala besar untuk berbagai kegiatan. Sentul City

sendiri memiliki akses langsung dari jalan tol Jagorawi dan tol Bogor Ring Road

sehingga suasana lingkungan industri tidak terasa. Pada kawasan ini juga

dibangun sejumlah fasilitas komersial, perkantoran, olahraga dan rekreasi yang

berorientasi pada kebutuhan penduduk di sebuah kota. Potensi ekonomi yang

berkembang tidak hanya dirasakan di dalam kawasan saja, namun di sekitar

Sentul City juga. Hal ini didasari oleh keberadaan Sentul City yang berlokasi di

beberapa wilayah desa, sehingga sebagian besar tenaga kerja di Sentul City

merupakan penduduk sekitar lokasi. Terserapnya tenaga kerja lokal seoptimal

mungkin yang berasal dari penduduk sekitar lokasi kawasan merupakan tujuan

awal dari pembangunan kawasan ini. Setidaknya lebih dari 25 % tenaga kerja di

kawasan Sentul City merupakan penduduk lokal yang berada di sekitar kawasan.

Rekrutmen tenaga keja tersebut disesuaikan dengan spesifikasi keahlian. Selain

itu, pemberian peluang usaha sektor informal bagi warga sekitar menjadi

kesempatan untuk perkembangan ekonominya. Hal ini bertujuan untuk

memberikan manfaat dari keberadaan Sentul City bagi warga sekitar (Sentul City,

2011). Dalam hal ini, analisis kondisi sosial dilakukan untuk menunjukkan situasi

sosial yang berlangsung dengan adanya keberadaan Sentul City. Berikut

penjelasan analisis lebih terperinci.

4.3.1 Analisis Karakteristik Penghuni

Karakteristik penghuni permukiman Sentul City diperoleh dari penyebaran

kuisioner secara acak. Responden yang mengisi ditetapkan sejumlah 30 orang

35

terdiri dari 10 orang perempuan dan 20 orang laki-laki. Berdasarkan tingkat

pendidikan, sebanyak 70 % responden merupakan lulusan S1, kemudian disusul

dengan lulusan D3 (16,70 %), lulusan S2 (10%), dan SMA (3,33%). Berdasarkan

profesi, sebanyak 46,7% responden berprofesi pegawai swasta, disusul oleh

wirausahawan (40%), lainnya (3,33%), dan ibu rumah tangga (3,33%). .

Berdasarkan daerah asal, sebanyak 90% responden berasal dari daerah di luar

Sentul yang masih termasuk ke dalam wilayah Jabodetabek, sedangkan responden

yang berasal dari luar Jabodetabek terdapat 10 % (Gambar 4). Berdasarkan alasan

memilih permukiman Sentul City, sebanyak 66,7% responden beralasan memilih

karena kawasan ini nyaman dan aman dan disusul dengan letak yang strategis

serta lainnya masing-masing sebanyak 16,7% (Gambar 5). .

Dari intensitas menghuni, sebanyak 86,7% setiap hari menempati tempat

tinggal di permukiman ini dan sebanyak 13,3% responden setiap weekend baru

menempati rumah yang berada di Sentul City.

Gambar 4. Karakteristik Penghuni Berdasarkan Asal Daerah

Gambar 5. Karakteristik Penghuni Berdasarkan Alasan bertempat Tinggal

4.3.2 Analisis Persepsi Penghuni

Analisis persepsi ini dibutuhkan untuk mengetahui pendapat penghuni

tentang pengelolaan lanskap permukiman Sentul City dan pemenuhan kebutuhan

penghuni. Aspek pengelolaan ini meliputi lanskap, kebersihan, fasilitas,

keamanan, dan aksesibilitas. Sebanyak 53,33% responden menilai kelengkapan

36

fasilitas di permukiman Sentul City ini kurang lengkap, sebanyak 43,33%

responden menilai sudah cukup lengkap, dan 3,33% menilai sudah lengkap. Hasil

tersebut menunjukkan bahwa kelengkapan dari segi fasilitas khususnya untuk

kawasan permukiman di dalam kota baru masih kurang terutama fasilitas umum

dan fasilitas sosial. Selain itu, moda transportasi umum di dalam kawasan sangat

diperlukan oleh penghuni untuk memudahkan beraktivitas.

Persepsi penghuni tentang pengelolaan kawasan permukiman yang

mendukung rasa nyaman dalam bertempat tinggal dapat dilihat dari 4 aspek yaitu

kebersihan, pemeliharaan lanskap, fasilitas, keamanan, dan aksesibilitas (Gambar

6).

Gambar 6. Persepsi penghuni tentang Kebersihan, Pemeliharaan Lanskap, Fasilitas, Keamanan, dan Aksesibilitas

Gambar 6 menunjukkan bahwa dalam hal kebersihan sebanyak 70%

responden menilai cukup baik, 13,33% responden menilai baik, 13,33 %

responden juga menilai kurang baik, dan 3,33% responden yang menilai sangat

baik. Dalam hal pemeliharaan lanskap, sebanyak 66,7% responden menilai baik,

20% responden yang menilai cukup baik, 10% responden menilai kurang baik,

dan 3,33% yang menilai sangat baik. Aspek fasilitas, sebanyak 73,33% yang

menilai cukup baik, 20% responden menilai kurang baik, dan 6,7% responden

yang menilai baik. Dalam hal keamanan, sebesar 60% responden menilai cukup

baik, 16,67% menilai baik, sebesar 13, 33% responden menilai kurang baik, dan

sebesar 10% responden menilai baik. Selain itu dalam hal aksesibilitas, sebanyak

37

73,33% responden menilai cukup baik, 16,7% responden menilai kurang baik, dan

10% yang menilai baik.

4.3.3 Analisis Kondisi Sosial

Pembangunan Sentul City tentunya memberikan dampak positif maupun

negatif bagi masyarakat di luar lingkungan Sentul City. Kawasan Sentul City

memiliki peluang ekonomi cukup besar yang dapat dimanfaatkan juga oleh warga

sekitar. Namun, di sisi lain dengan adanya pembangunan kawasan tersebut

menggeser lahan pertanian yang pada mulanya merupakan sektor mata

pencaharian penduduk sekitar. Kondisi tersebut berdampak terhadap menurunnya

nilai ekonomis komoditi pertanian.

Mata pencaharian penduduk sekitar didominasi pada sektor pertanian namun

hal tersebut mengalami penurunan, karena adanya perubahan pemanfaatan lahan

pertanian menjadi kegiatan non-pertanian (terutama kegiatan properti perumahan)

dan akibat menurunnya nilai ekonomis komoditi pertanian. Untuk warga yang

dulunya bekerja di sektor pertanian maupun perkebunan sebagian besar direkrut

menjadi pekerja di pengelola Sentul City, khususnya di bidang pemeliharaan

lanskap. Menghilangnya peluang pekerjaan di sektor pertanian dapat digantikan

oleh peluang kerja non-pertanian, apabila dilihat dari jenis pekerjaan penduduk

banyak yang merupakan sektor informal seperti buruh serabutan, ojeg sepeda

motor, dan buruh bongkar muat. Menghilangnya peluang pekerjaan di sektor

pertanian digantikan dengan peluang kerja non-pertanian. Terkadang

ketidakmampuan untuk meraih peluang di luar pekerjaan sektor pertanian

melahirkan kecenderungan premanisme (Sentul City, 2009).

4.4 Aspek Pengelolaan

Sentul City merupakan sebuah kawasan kota mandiri yang pada mulanya

bernama Bukit Sentul, diprakarsai pada tahun 1993 oleh suatu perseroan bernama

PT. Bukit Sentul Tbk. PT. Bukit Sentul Tbk memperoleh izin lokasi di Kabupaten

Bogor pada tahun 1995 dengan No. 460.2/149/IL-PRW/KPN/1995 pada lahan

seluas 2.465 ha untuk peruntukan Pembangunan Perumahan, Perhotelan, Pusat

Perdagangan, Kawasan Wisata, serta Fasilitas Pendukung lainnya. PT. Bukit

38

Sentul Tbk mengalami perubahan nama menjadi PT. Sentul City Tbk sejak 19 Juli

2006, seiring perubahan nama tersebut maka pembangunan perumahan Bukit

Sentul mengalami penyesuaian nama menjadi Sentul City.

PT. Sentul City Tbk bergerak sebagai pengembang perkotaan, dimana

kegiatannya mencakup aktivitas pembangunan infrastruktur dengan fasilitas

pendukungnya, disertai dengan pengadaan Ruang Terbuka Hijau sebagai bentuk

komitmen terhadap salah satu konsepnya yaitu Eco City. Pelaksanaan kegiatan

pembangunan tersebut dilakukan dengan melakukan kerja sama dengan pihak luar

atau kontraktor yang mempunyai kredibilitas baik.

Pembangunan yang telah berlangsung di Sentul City tentunya membutuhkan

pengelolaan yang baik demi keberlanjutannya. Pengelolaan tersebut dinaungi oleh

suatu perseroan bernama PT. Sukaputra Graha Cemerlang (PT. SGC) dan PT.

Gunung Geulis Elok Abadi, kedua perusahaan tersebut merupakan anak

perusahaan dari PT. Sentul City Tbk. PT. Sukaputra Graha Cemerlang didirikan

pada tanggal 19 Januari 1996, perusahaan ini bergerak dalam bidang pengelolaan

kota seperti lingkungan, listrik, jalan, telekomunikasi, dan fasilitas penunjang

lainnya. PT Gunung Geulis Elok Abadi didirikan pada tanggal 03 Maret 1994 dan

bergerak dalam pengelolaan bangunan-bangunan komersial distrik.

4.4.1 Struktur Organisasi Perusahaan

PT. Sukaputera Graha Cemerlang merupakan suatu perseroan yang

bergerak dibidang pengelolaan kota mencakup mengelola kota, mengoperasikan,

dan memelihara seluruh fasilitas umum di kawasan permukiman Sentul City

seperti jalur hijau, taman lingkungan, kebersihan lingkungan dan sampah, jalan,

drainase, jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan telekomunikasi, dan fasilitas

pendukung lainnya. PT. Sukaputera Graha Cemerlang terbagi menjadi beberapa

departemen antara lain, Departemen Pemasaran dan Pelayanan Konsumen

(Marketing and Costumer Service), Departemen Pengelolaan Air (Water

Treatment Plan), Departemen Pemeliharaan Kota, Departemen Penegak Tata

Tertib, dan Departemen Keamanan (Security).

Departemen Pemasaran dan Pelayanan Konsumen bertugas mengurus

penagihan Biaya Pengelolaan Lingkungan (BPL), melayani permintaan, dan

39

menerima complaint penghuni. Seluruh permintaan dan complaint penghuni

diterima dan diinformasikan kepada departemen terkait. Complaint tidak bisa

dilakukan oleh penghuni tidak tetap (sifatnya mengontrak). Departemen

Pengelolaan Air bertanggung jawab dalam pengolahan dan penyuplaian

kebutuhan air penghuni. Departemen Pemeliharaan Kota bertanggung jawab

dalam perbaikan infrastruktur, pemeliharaan lanskap, dan kebersihan lingkungan

kawasan permukiman. Departemen Penegak Tata Tertib bertanggung jawab

dalam mengawasi prosedur yang berlangsung. Departemen Keamanan bertugas

dalam menjaga keamanan baik fisik maupun material di lingkungan permukiman

Sentul City.

Pemeliharaan lanskap dalam pelaksanaannya merupakan tanggung jawab

Unit Lanskap dan Kebersihan di bawah pimpinan Departemen Pemeliharaan

Kota. Selain Unit Lanskap dan Kebersihan, Departemen Pemeliharaan Kota juga

menaungi dua unit lainnya yaitu Unit Pemeliharaan Infrastruktur dan Unit

Pergudangan dan Administrasi. Unit Pemeliharaan Infrastruktur mencakup Unit

Pemeliharaan Jalan dan Drainase RTW (maintenance road and drainage RTW)

dan Unit Mekanik dan Listrik (mechanical electrical) (Gambar 7). Unit

pergudangan dan administrasi ini menangani persediaan peralatan penunjang

kegiatan lapang dan mengkoordinir complaint dan request.

Departemen Pemeliharaan Kota ini bertugas mengkoordinasikan pekerjaan

unit-unit yang dinaunginya, menjalankan mekanisme kerja pemeliharaan,

melaksanakan checklist kerja dan serah terima pekerjaan dari divisi proyek,

merencanakan dan mengevaluasi program kerja bulanan pada masing-masing

unit, menerima dan memeriksa laporan mingguan hasil kerja setiap unit,

mengontrol pekerjaan lapang, mengecek segala fasilitas umum (mencatat segala

kerusakan dan kekurangan di lapang), dan sebagainya. Bagian administrasi selain

mengkoordinir complaint dan request juga bertugas mengawasi status ekspedisi

dokumen departemen ini termasuk diantaranya pembuatan Surat Perintah Kerja

(SPK) dan tagihan kontraktor.

Bagian infastruktur memiliki tugas dalam pengawasan, penentuan anggaran,

mengatur penjadwalan sampai realisasi untuk kegiatan pemeliharaan fisik dan

40

Lanskap

infrastruktur. Pemeliharaan fisik yang dilakukan pada fasilitas sosial dan umum

seperti PJU, shelter bus, pos jaga security, lapangan basket, pemeliharaan jalan,

dan perbaikan pagar pembatas. Bagian infrastruktur berkoordinasi dengan bagian

pergudangan untuk pengadaan material. Bagian pergudangan ini bertanggung

jawab dalam administrasi khusus pergudangan, penyimpanan barang, mengontrol

persediaan barang, pemesanan barang yang telah diajukan dari masing-masing

unit, dan penentuan anggaran untuk pengajuan pembelian barang.

Unit tempat magang

Gambar 7. Bagan Struktur Organisasi Departemen Pemeliharaan Kota

Bagian lanskap bertugas melakukan pengawasan sistem kerja dan penentuan

anggaran dari kontraktor lanskap, melakukan checklist dua mingguan untuk

memantau progress pekerjaan lapang yang dilakukan kontraktor, melakukan

pengawasan untuk pengangkutan sampah hijau, menindaklanjuti complaint dan

request terkait dengan lanskap yang kemudian dikoordinasikan dengan pihak

kontraktor untuk teknik pengerjaan dan biayanya, serta melaporkan hasil temuan

lapang. Sedangkan untuk bagian kebersihan lingkungan bertanggung jawab dalam

pengangkutan sampah rumah tangga, sampah hijau, dan sampah puing.

Kontraktor lanskap memiliki struktur organisasi yang sederhana terdiri dari

satu orang direktur, satu orang wakil direktur, satu orang administrasi, satu orang

Pemeliharaan Infrastruktur

Lanskap dan Kebersihan

Pergudangan

Jalan dan Drainase

RTW

Mekanik dan Listrik

Kebersihan Peralatan

Pengawas Lapang

Operator Pemeliharaan

Administrasi

Departemen Pemeliharaan Kota

41

penjaga gudang, dan empat orang pengawas lapang serta sisanya adalah tenaga

kerja harian. Pengawas tersebut dibagi setiap area yang telah ditentukan oleh

masing-masing kontraktor.

4.4.2 Pengelolaan Tenaga Kerja

Tenaga kerja pada pemeliharaan lanskap ini dibagi menjadi dua, yaitu

tenaga kerja yang berasal dari PT. Sukaputera Graha Cemerlang (in house) dan

tenaga kerja yang berasal dari pihak kontraktor lanskap. Tenaga kerja yang

berasal dari PT. Sukaputera Graha Cemerlang terdiri dari bagian lanskap dan

koordinator kebersihan yang bertugas mengontrol pekerjaan pemeliharaan di

lapang. Bagian lanskap ini terdiri dari koordinator lanskap yang bertanggung

jawab atas pekerjaan pemeliharaan lanskap yang berlangsung, pengawas lapang

yang bertugas mengontrol pekerjaan di lapang dan melaporkan temuan lapang,

dan operator pemeliharaan bertugas melakukan pemeliharaan lanskap berdasarkan

complaint atau request (pangkas rumput), namun selain itu membantu juga

kegiatan pemeliharaan lainnya yang terkadang membutuhkan tenaga kerja. PT.

Sukaputera Graha Cemerlang dalam pemeliharaan lanskap memiliki mitra kerja

yaitu pihak kontraktor CV. Gelar Jaya, CV. Cipta Anugrah Maulita, dan PT.

Makna Prakarsa Utama. Pada mulanya pembentukan kontraktor ini sebagai

sebuah lembaga berbadan hukum dibentuk secara sengaja oleh pihak Sentul City,

yang sebelumnya tenaga kerja semua dikelola langsung oleh Sentul City. CV.

Gelar Jaya hingga saat ini memiliki tenaga kerja sebanyak 87 orang, kontaktor

CV. Cipta Anugrah Maulita sebanyak 89 orang, dan kontraktor PT. Makna

Prakarsa Utama sebanyak 61 orang (Tabel 17).

Tenaga kerja untuk untuk perawatan meliputi tenaga penyapuan, tenaga

pangkas semak, tenaga pengendalian hama dan penyakit, tenaga penyiangan,

tenaga pemupukan, tenaga pangkas pohon, dan tenaga penyetikan berm.

Pembagian tenaga kerja perawatan dalam melakukan pekerjaan pemeliharaannya

tidak hanya memegang satu pekerjaan. Hal ini disebabkan karena jumlah tenaga

kerja yang mengalami pengurangan di tahun sebelumnya. Selain itu ada pekerjaan

pemeliharaan yang bersifat insidental sehingga tenaga kerja yang menangani

pemeliharan tersebut biasanya diambil dari tenaga kerja pemeliharaan rutin.

42

Misalnya, ketika ada penyemprotan hama maka sementara menggunakan tenaga

kerja penyapuan atau penyiangan.

Tabel 17. Jumlah Tenaga Kerja dari Masing-Masing Kontraktor

Tugas Pemeliharaan Jumlah Tenaga Kerja (orang) Kawasan 1 Kawasan 2 Kawasan 3

Administrasi 1 3 1 Pengawas lapang 4 4 4 Tenaga pangkas rumput 15 14 13 Tenaga perawatan dan kebersihan 63 63 39 Supir tangki dan operator 1 2 1 Supir pick up dan operator 3 3 3 Total 87 89 61

4.4.2.1 Perekrutan Tenaga Kerja

Perekrutan tenaga kerja di Departemen Pemeliharaan Lingkungan

melalui proses penyeleksian yang dilakukan oleh bagian Recruitment and

Development Departement (HRD) dari PT. Sukaputera Graha Cemerlang.

Sedangkan tenaga kerja dari kontraktor meliputi pengawas, administrasi,

pergudangan, dan tenaga kerja harian seluruhnya dominan direkrut dari

masyarakat sekitar oleh pihak kontraktor.

4.4.2.2 Waktu Kerja

Karyawan yang bekerja di PT. Sentul City khususnya PT. Sukaputera

Graha Cemerlang ketentuan waktu kerjanya dimulai pada pukul 08.30 wib hingga

17.30 wib. Waktu istirahat yang diberikan pada pukul 12.00 wib sampai 13.00

wib dan pengisian absen dilakukan di Plaza Niaga I (Kantor PT. SGC) dan di

Posko Maung (Security) Sebanyak dua kali yaitu pada pukul 08.30 wib dan 17.30

wib.

Tenaga kerja kontraktor yaitu pengawas dan tenaga harian bekerja pada

hari Senin-Minggu pada pukul 08.00 wib sampai 16.00 wib dengan waktu

istirahat pada pukul 12.00 sampai 13.00. Namun, untuk tenaga harian dari

kontraktor CV. CAM waktu kerjanya dimulai pada pukul 07.30 wib sampai 16.00,

dengan waktu istirahat pada pukul 11.30 wib sampai 13.00 wib. Pengisian absen

dilakukan dua kali pada saat pukul 07.30 dan 13.00 hal ini dilakukan untuk

memantau tenaga kerja yang bekerja paruh waktu. Pengontrolan absen ini menjadi

43

tanggung jawab dari pengawas lapang dari pihak kontraktor. Selain itu, pengawas

dari bagian lanskap mengontrol juga tenaga harian yang masuk dan bekerja di

lapang. Hal ini merupakan salah satu bentuk koordinasi dari pihak pengelola dan

kontraktor terkait kedisplinan pekerja.

Permasalahan yang sering ditemui di lapang mengenai waktu kerja tenaga

harian yaitu ketidakdisiplinan pekerja yang tidak mematuhi prosedur jam kerja

yang telah dibuat kontraktor. Banyak para pekerja yang istirahat mendahului

waktu yang ditentukan dan kembali bekerja terlambat dari waktu yang sudah

disepakati.

4.4.2.3 Kesejahteraan Tenaga Harian

Tenaga kerja harian konraktor diberikan upah tiap dua minggu sekali

oleh pengawas sebesar Rp. 35.000/hari bagi tenaga pemeliharaan hal ini berlaku

hanya pada CV. Gelar Jaya. Sedangkan untuk kontraktor CV. CAM berlaku upah

Rp. 30.000/hari dengan ketentuan waktu pembayaran sama dengan kontraktor

CV. Gelar Jaya. PT. MPU memberikan upah kepada tenaga hariannya sebesar Rp.

28.000/hari oleh pengawas dengan periode waktu yang sama dengan kontraktor

lainnya. Seiring dengan penyesuaian UMR dan pertimbangan faktor lainnya upah

tenaga kerja harian masing-masing kontraktor mengalami peningkatan menjadi

Rp. 41.000/hari untuk tenaga perawatan taman kecuali pemangkasan rumput dan

pohon. Pemangkasan rumput dan pohon serta pembersihan sampah tenaga kerja

harian diberi upah sebesar Rp. 44.000/hari.

4.4.3 Koordinasi antara Pengelola dengan Kontraktor

Kelancaran segala kegiatan ini bermula dari koordinasi dengan

komunikasi yang baik antara atasan dan bawahan ataupun sebaliknya. Dalam hal

ini, koordinasi antara pengelola dengan kontraktor di Sentul City cukup efektif

(Lampiran 11). Adanya instruksi yang jelas dari pengelola dan inisiatif dari pihak

kontraktor membangun kerjasama yang sinergis diantara keduanya. Berdasarkan

kesepakatan bersama, pihak kontraktor datang ke kantor departemen

pemeliharaan setiap hari yang diwakili oleh direktur atau pengawas untuk

menerima instruksi kegiatan pemeliharaan tambahan dari complaint maupun

44

request. Selain itu, membahas progress pekerjaan dan permasalahan yang

dihadapi berkenaan dengan kegiatan pemeliharaan.

4.4.4 Jadwal Pemeliharaan

Pelaksanaan kegiatan pemeliharaan lanskap menyesuaikan dengan jadwal

pemeliharaan yang dibuat oleh pengelola dan disepakati bersama dengan pihak

kontraktor. Pelaksanaan jadwal tersebut berdasarkan rencana kerja dan checklist

lapangan yang mengacu pada spesifikasi pekerjaan perawatan taman dan

kebersihan lingkungan Sentul City. Kegiatan pemeliharaan dilakukan setiap hari

dimulai pada pukul 08.00 wib sampai 16.00 wib dengan waktu istirahat pukul

12.00 wib sampai 13.00 wib. Pada hari minggu kegiatan pemeliharaan yang

berlangsung hanya penyapuan saja. Kegiatan pemeliharaan ada yang bersifat

rutin, mingguan, bulanan, tahunan, dan insidental. Hal tersebut didasari oleh

kebutuhan yang ada di lapang. Pemeliharaan ini meliputi, penyapuan, penyiangan

gulma, penggemburan tanah, penyiraman, penyulaman, pemangkasan rumput

(RTH, kavling, berm), pemangkasan semak, pemangkasan pohon, penyetikan,

penyemprotan hama dan penyakit, dan pemupukan (Tabel 18).

Berdasarkan pengamatan lapang kegiatan pemeliharaan terkadang tidak

sesuai dengan rencana kerja dan checklist lapangan yang telah disepakati. Hal ini

terlihat ketika pekerjaan sudah masuk periode B tetapi masih mengerjakan

pekerjaan periode A, sehingga terjadi keterlambatan penyelesaian pekerjaan yang

berdampak pada periode selanjutnya. Mengingat ketidakdisplinan yang dilakukan

kontraktor tersebut, pengelola menerapkan tindakan tegas dengan pemotongan

pembayaran kepada kontraktor yang tidak menyelesaikan pekerjaan tepat waktu.

Kegiatan pemeliharaan yang dilakukan pihak kontraktor tidak sepenuhnya

mengikuti spesifikasi pekerjaan (Tabel Lampiran 9), kontraktor lebih terfokus

pada standar penampilan pekerjaan perawatan dan pengaturan prestasi kerja.

Kondisi ini terlihat pada pengamatan di lapang, pihak kontraktor melakukan

pemangkasan rumput RTH setiap dua bulan sekali, namun pada kenyataannya

rumput RTH tersebut perlu dipangkas setiap satu bulan sekali. Keadaan ini

menjadi bahan evaluasi pengelola sehingga pengelola melakukan penyesuaian

jadwal pemeliharaan tersebut dengan kondisi lapang.

45

Tabel 18. Kegiatan Pemeliharaan Lanskap di Sentul City No Kegiatan Pemeliharaan Frekuensi Pemeliharaan

(Lapang) Frekuensi Pemeliharaan (Spesifikasi Pekerjaan)

1 Penyapuan Setiap hari Setiap hari

2 Penyiraman 2 kali/hari Setiap hari

3 Penyiangan gulma dan penyetikan 1 kali/bulan 1 kali/bulan

4 Pemangkasan rumput

Rumput berm, taman gerbang, taman

Spine Road, dan taman lingkungan

1 kali/bulan 1 kali/15 hari (taman gerbang, taman spine road), 1 kali/20 hari (rumput berm, dan 1 kali/bulan (taman lingkungan)

Rumput halaman depan, rumput

kavling, dan rumput RTH

1 kali/bulan 1 kali/bulan

5 Pemangkasan pohon Insidental 1 kali/6 bulan (pohon jalan) dan 1 kali/tahun (pohon penghijauan)

6 Pemangkasan semak 1 kali/bulan -

7 Penggemburan tanah

Taman gerbang, taman lingkungan,

taman spine road

1 kali/bulan 1 kali/bulan

Pohon jalan 1 kali/4 bulan 1 kali/4 bulan

Pohon penghijauan 1 kali/tahun 1 kali/tahun

8 Pemupukan

Pohon jalan 1 kali/6 bulan 1 kali/4 bulan

Taman gerbang dan taman spine

road

1 kali/4 bulan 1 kali/4 bulan

Taman lingkungan 1 kali/6 bulan 1 kali/6 bulan

Pohon penghijauan 1 kali/tahun 1 kali/tahun

9 Pengendalian hama dan penyakit Insidental 1 kali/6 bulan (pohon jalan) dan 1 kali/tahun (taman gerbang, taman lingkungan, taman spine road dan pohon penghijauan)

10 Pengangkutan sampah hijau Setiap hari Sesuai dengan jadwal pemangkasan dan penyapuan

11 Perawatan saluran 1 kali/bulan 1 kali/3 bulan

Sumber: Hasil Pengamatan, Wawancara, dan Data Perusahaan

46

4.4.5 Alat dan Bahan

Kegiatan pemeliharaan dalam praktek di lapang membutuhkan alat dan

bahan yang memadai. Alat dan bahan untuk pemeliharaan ini sepenuhnya menjadi

tanggung jawab pihak kontraktor. Namun, tidak hanya kontraktor pihak pengelola

pun menyediakan alat dan bahan untuk pekerja pemeliharaan in house seperti

mobil tangki penyiraman, mobil amrol, mesin pangkas rumput gendong, gacok,

golok, sapu lidi, gunting stek, dan cangkul. Alat dan bahan yang dimiliki oleh

kontraktor yaitu kendaraan pengangkut sampah, mobil tangki penyiraman, mesin

potong rumput gendong, cangkul, golok, sapu, parang, arit, gunting pangkas

galah, gergaji tangan, garpu, gunting stek, dan bahan bakar mesin untuk

kendaraan pemeliharaan. Bahan yang menjadi tanggung jawab pihak kontraktor

yaitu pupuk dan pestisida. Pihak pengelola juga menyediakan pupuk olahan dari

sampah hijau yang bisa digunakan dalam kegiatan pemeliharaan. Pihak pengelola

menyediakan mobil tangki yang dapat disewa oleh pihak kontraktor yang

penyimpanannya menjadi tanggung jawab pihak pengelola. Pemeliharaan alat dan

bahan yang dilakukan kontraktor lebih khusus kepada kendaraan operasional

dengan service berkala sedangkan pemeliharaan untuk alatnya bersifat insidental

ketika kerusakan terjadi baru dilakukan pergantian secepatnya. Selain itu, adapula

kontraktor yang mempercayakan perawatan alat kepada operator

pemeliharaannya.

Alat dan bahan yang menjadi inventaris kontraktor disimpan di gudang

penyimpanan yang dikelola oleh satu orang pengawas. Gudang ini bertujuan

untuk mempermudah dalam penyimpanan alat. Kondisi di lapang menunjukkan

bahwa perawatan alat oleh operator pemeliharaan taman terkadang kurang

diperhatikan. Misalnya alat tidak dibersihkan kembali, keadaan ini dapat

menyebabkan alat menjadi mudah rusak. Hal ini mengakibatkan masa efektif

peralatan menjadi berkurang, karena masa efektif peralatan bergantung pada

aspek perawatan dan penyimpanan.

47

4.4.6 Keselamatan Pekerja

Kegiatan pemeliharaan lanskap tidak sedikit yang membutuhkan pekerja

dengan keterampilan atau teknik khusus dalam pelaksanaanya. Dalam menunjang

kelancaran kegiatan tersebut, maka pihak kontraktor dan pengelola harus

memperhatikan keselamatan tenaga kerjanya dengan penyediaan alat pelindung di

lapang. Hal ini guna meminimalisir adanya kejadian yang tidak diinginkan seperti

kecelakaan di lapang. Alat pelindung yang disediakan oleh pihak pengelola untuk

keselamatan pekerjanya antara lain sepatu boot, helm proyek, dan sarung tangan.

Sedangkan yang disediakan oleh pihak kontraktor yaitu sepatu boot, helm proyek,

sabuk pengaman, kacamata pelindung, dan sarung tangan. Prosedur yang

diberikan untuk pekerjaan di lapang terkadang tidak dilaksanakan oleh tenaga

kerja misalnya kegiatan penebangan pohon tetapi tidak menggunakan sepatu boot,

helm proyek, sarung tangan disertai dengan merokok. Selain itu, untuk menjamin

keselamatan pekerja di lapang tenaga kerja mendapatkan jamsostek .

4.4.7 Anggaran Biaya

Biaya pemeliharaan lanskap Sentul City meliputi biaya perawatan taman

(perawatan taman, perawatan rumput, perawatan pohon, perawatan jogging track,

perawatan saluran) dan kebersihan lingkungan. Biaya pemeliharaan ini dihitung

berdasarkan luasan area perawatan setiap unit pemeliharaan dan setiap bulan.

Area perawatan yang dimaksud misalnya perawatan taman gerbang atau

perawatan rumput berm bahu jalan. Biaya pemeliharaan ini diperoleh dari

kesepakatan antara pengelola dan kontraktor dengan pertimbangan kemampuan

tenaga kerja, upah tenaga kerja (UMR), harga bahan dan peralatan yang

digunakan, serta frekuensi pekerjaan. Persentase biaya pemeliharaan kontraktor

lebih terperinci mencakup upah tenaga kerja harian tetap, upah tenaga kerja

musiman, kebutuhan operasional, pembelian dan perbaikan peralatan, pupuk dan

pestisida, administrasi, dan lain-lain (Tabel 19 ).

Periode pekerjaan pemeliharaan di Sentul City adalah satu bulan yaitu

dimulai dari tanggal 16 bulan sebelumnya sampai tanggal 16 bulan berikutnya.

Pembayaran disepakati dilakukan pada tanggal 1 sesuai bobot yang dicapai

48

selama 2 minggu dengan progress 50 % dan tanggal 16 dengan progress total 100

%. Biaya yang dikeluarkan oleh pengelola untuk pembayaran kontraktor tertera

pada Surat Perjanjian Pekerjaan (SPK) yaitu kawasan I sebesar Rp.

1.517.508.423,-, kawasan II sebesar Rp. 1.493.724.457,-, dan kawasan III sebesar

Rp. 801.335.667,- (Lampiran 7). Biaya tersebut merupakan biaya pemeliharaan

dalam kurun waktu satu tahun dan pelaksanaan pekerjaan dilakukan sesuai dalam

tabel Pengaturan Frekuensi Pekerjaan yang telah disepakati . Biaya akan dihitung

berdasarkan tabel kemajuan pekerjaan dengan mengacu pada luas area perawatan,

rencana kerja dan checklist lapangan, dan pengaturan prestasi kerja. Namun,

apabila pekerjaan tidak sesuai dengan progress yang disepakati maka akan diberi

peringatan tertulis dan biaya dihitung berdasarkan progress pekerjaan yang

dicapai.

Tabel 19. Persentase Anggaran Biaya Pemeliharaan Kontraktor Lanskap Sentul City

No Pengeluaran Persentase Biaya (%)

1 Upah tenaga kerja harian tetap 60

2 Upah tenaga kerja musiman 5

3 Kebutuhan operasional di lapang (bahan bakar) 15

4 Pembelian dan perbaikan peralatan 5

5 Pembelian pupuk, pestisida 5

6 Administrasi dan lain-lain 10

Total 100

Sumber: Wawancara

Dana untuk pemeliharaan ini bersumber dari pembayaran Biaya

Pengelolaan Lingkungan (BPL) yang dikeluarkan oleh penghuni atau pemilik

kavling setiap bulan disesuaikan dengan luas hunian. BPL mencakup biaya

pemeliharaan taman, penerangan jalan umum (PJU), pemeliharaan infrastruktur,

saluran air dan listrik, serta keamanan.

49

4.4.8 Pemeliharaan Lanskap

Pemeliharaan lanskap permukiman meliputi pemeliharaan ideal dan

pemeliharaan fisik. Pemeliharaan ideal adalah pemeliharaan yang mengacu pada

tujuan dan desain semula. Pemeliharaan ini berkaitan dengan mempertahankan

konsep dasar Sentul City yaitu menyatu dengan karakter alam sekitar, dalam hal

ini Gunung Pancar. Kawasan permukiman Sentul City terdiri dari cluster-cluster

dengan tema yang berbeda. Cluster yang bernuansa Bali seperti Taman Besakih,

Taman Tampak Siring, Taman Udayana, Taman Legian menonjolkan karakter

lanskap Bali yang memperkuat tema tersebut. Cluster Bukit Golf Hijau ini area

yang berbatasan dengan lapangan golf dan memiliki bentukan lahan yang berbukit

yang mempertegas tema cluster tersebut. Cluster mountain view residence dengan

bentukan lahan yang berbukit dan bernuansa pegunungan diperkuat dengan view

luas ke Gunung Pancar dengan karakter tanaman jenis-jenis cemara. Penyesuaian

cluster dengan tema yang diharapkan tidak sepenuhnya terwujud. Tema dalam

sebuah hunian memang penting, namun hendaknya dipertimbangkan kembali

untuk menyesuaikan dengan konsep dasar serta karakter alamnya, sehingga

mempermudah dalam pemeliharaan

Pemeliharaan fisik di Sentul City mencakup pemeliharaan soft material dan

hard material. Pemeliharaan soft material terdiri dari pembersihan, pemangkasan,

penyiraman, pemupukan, pendangiran, penyiangan, pengendalian hama dan

penyakit, dan penyulaman. Pemeliharaan hard material terdiri dari pemeliharaan

patung, pot tanaman, saluran, jogging track, dan pedestrian track. Pemeliharaan

fisik ini direncanakan sesuai jadwal yang dibuat oleh pengelola dan disepakati

oleh pihak kontraktor sebagai pelaksana. Pelaksanaan pemeliharaan ini

diutamakan pada daerah intensif seperti jalan utama, sarana dan prasarana

pendukung permukiman , dan gerbang utama tiap cluster kemudian area semi

intensif pada tiap kawasan pemeliharaan. Kegiatan pemeliharaan fisik yang telah

diamati di kawasan permukiman Sentul City sebagai berikut.

a. Pembersihan

Kegiatan pembersihan ini berkaitan dengan kebersihan kawasan

permukiman Sentul City. Kegiatan ini meliputi penyapuan, pengangkutan sampah

50

hijau, pembersihan jalan, pengangkutan puing, dan pengangkutan sampah rumah

tangga (Gambar 8). Kegiatan penyapuan, pengangkutan sampah hijau

pemeliharaan dan penghuni, dan pembersihan jalan menjadi tanggung jawab

kontraktor, sedangkan kegiatan pengangkutan sampah hijau penghuni dan puing

menjadi tanggung jawab pihak pengelola. Pihak pengelola bekerja sama dengan

pemerintah daerah (Pemda) untuk pengangkutan sampah rumah tangga.

Pengangkutan sampah hijau penghuni, pemeliharaan, puing, dan penyapuan

dilakukan setiap hari, sedangkan pengangkutan sampah rumah tangga dilakukan

setiap dua hari sekali. Pembersihan jalan dilakukan pada kondisi tertentu

(insidental) (Gambar 8d).

Penyapuan dilakukan di seluruh kawasan permukiman Sentul City beserta

sarana dan prasarananya. Penyapuan jalan ini membersihkan seluruh jenis

sampah, baik rontokan daun, sampah plastik, dan sampah lainnya yang mengotori

(Gambar 8a). Kegiatan ini berlangsung sesuai dengan jam kerjanya yaitu pukul

08.00 - 16.00 wib khusus kontraktor CAM pekerjaan ini dimulai pukul 07.30 -

08.30 wib. Berdasarkan pengamatan di lapang, masih banyak pekerja yang tidak

disiplin dengan tidak mengikuti prosedur pekerjaan, seperti menggunakan rompi,

menggunakan karung untuk mengumpulkan sampah, dan istirahat mendahului

waktu yang telah ditentukan. Selain itu, kendala dalam kegiatan pemeliharaan ini

yaitu tidak ada tenaga kerja pengganti ketika tenaga kerja harian yang biasa

bekerja tidak masuk. Hal ini menyebabkan kegiatan pemeliharaan tidak terlaksana

sesuai jadwal sehingga banyak sampah yang menumpuk.

Pengangkutan sampah hijau yang dilakukan oleh pihak kontraktor terdiri

dari sampah hijau sisa kegiatan pemeliharaan dan sampah penyapuan. Sampah

penghuni dan puing diangkut oleh pihak pengelola menggunakan dua truk amrol

dengan jumlah tenaga kerja 6 orang (pengemudi 2 orang dan operator pengangkut

sampah 4 orang) (Gambar 8b). Sampah hijau penghuni, puing, dan sisa kegiatan

pemeliharaan yang telah diangkut dikumpulkan ke suata area yang telah

ditentukan sebagai tempat pembuangan sampah sementara. Hasil sampah hijau

diolah menjadi pupuk kompos yang dapat digunakan untuk kegiatan pemeliharaan

51

lanskap di Sentul City, pengolahan sampah hijau ini sudah berlangsung sejak

tahun 2007.

(a) (b)

(c) (d) Gambar 8. Kegiatan Pembersihan: (a). Penyapuan Cluster;(b). Pengangkutan

sampah;(c). Pembersihan saluran;(d). Pembersihan jalan

b. Pemangkasan

Kegiatan pemangkasan di kawasan Sentul City meliputi pemangkasan

rumput yang secara umum terdiri dari rumput berm, rumput RTH, dan rumput

kavling, pemangkasan pohon terdiri dari pohon penghijauan, pohon jalan, dan

pohon penghuni, dan pemangkasan semak, perdu, penutup tanah, dan tanaman

pot. Pemangkasan semak, perdu, dan penutup tanah termasuk ke dalam perawatan

taman (taman lingkungan, taman spine road, taman gerbang). Waktu kegiatan

pemangkasan ini berbeda-beda, untuk pemangkasan rumput berm dan rumput

pada taman dilakukan sebulan sekali,sedangkan rumput RTH dan rumput kavling

dilakukan setiap 2 bulan sekali. Namun, menanggapi keluhan yang ada rumput

RTH dan rumput kavling pada kondisi tertentu dipangkas setiap sebulan sekali

terutama saat musim penghujan. Pemangkasan penutup tanah berdasarkan

pengamatan dilapang berlangsung tiap sebulan sekali, sedangkan perdu dan

tanaman pot disesuaikan dengan rencana kerja. Pemangkasan pohon terutama

yang percabangannya mengganggu dilakukan secara insidental.

Kegiatan pemangkasan rumput dilakukan setiap sebulan sekali, dua bulan

sekali, dan sesuai dengan permintaan penghuni (complaint dan request).

52

Pemangkasan rumput berdasarkan permintaan penghuni dilakukan oleh pihak

kontraktor dan pekerja in house. Alat yang digunakan untuk kegiatan

pemangkasan ini yaitu mesin pangkas rumput gendong (Gambar 9a). Pekerjaan

yang dilakukan oleh pihak kontraktor lebih dominan berdasarkan standar

penampilan dibandingkan dengan spesifikasi pekerjaan.. Kendala yang dihadapi

saat pemangkasan rumput biasanya pada alat yang sudah lewat masa efektifnya

sehingga terkadang mengalami masalah teknik seperti mesin yang sering mati dan

bensin yang mudah cepat habis. Selain itu kondisi tanah yang berbatu dapat

membahayakan keselamatan kerja operator taman dan menghambat target

pekerjaan yang diharapkan.

Kegiatan pemangkasan juga diterapkan pada semak dan tanaman pot dengan

menggunakan gunting pangkas dan gunting stek (Gambar 9b). Kegiatan ini

dilakukan oleh dua orang tenaga kerja, dalam pekerjaan ini jumlah tenaga kerja

tersebut sudah cukup karena tanaman yang dipangkas dipilih berdasarkan

kebutuhan perawatan. Pemangkasan juga dilakukan pada pohon yang bergantung

pada bentuk dan fungsi pemangkasannya. Kegiatan pemangkasan pohon ini

terdapat dalam spesifikasi pekerjaan dan telah terjadwal, namun pelaksanaanya

tergantung kondisi pohon tersebut. Pemangkasan pohon menggunakan gergaji

galah, gergaji tangan, golok, gergaji mesin, gunting pangkas, dan tali sebagai alat

bantu. Pemangkasan pohon yang mengganggu percabangan dilakukan secara

insidental. Pemangkasan mempunyai tiga tujuan yaitu pemangkasan untuk

kesehatan pohon, pemangkasan untuk keamanan, dan pemangkasan untuk

penampilan (Arifin dan Arifin, 2005). Pemangkasan pohon yang dilakukan

apabila percabangannya telah mengganggu contohnya pemangkasan pada pohon

salam (Syzygium polyanthum) yang terletak pada berm menggunakan gergaji

galah (Gambar 9c). Pemangkasan untuk penampilan contohnya pengurangan

pelepah pohon palm phoenix (Phoenix roebilini) menggunakan golok (Gambar

6d). Sisa hasil pemangkasan diangkut oleh mobil pengangkut sampah kontraktor

dan dikumpulkan pada tempat penampungan sampah sementara.

53

(a) (b)

(c) (d)

Gambar 9. Kegiatan Pemangkasan: (a). Pemangkasan rumput (in house);(b). Pemangkasan semak;(c). Pemangkasan pohon salam;(d). Pemangkasan pohon

palm phoenix

c. Penyiraman

Kegiatan penyiraman ini menjadi tanggung jawab pihak kontraktor,

dilakukan setiap hari kecuali pada hari hujan. Penyiraman ini dilakukan

menggunakan mobil tangki dengan kapasitas 5000 liter dari pihak kontraktor

Gelar Jaya dan mobil tangki 4500 liter dari pihak kontraktor CAM. Mobil tangki

dari kontraktor memiliki ritase rata-rata 3 rit/hari. Pekerjaan penyiraman ini

dilakukan pada pohon, semak, penutup tanah, dan pengisian air pada pot tanaman

air (Gambar 10a). Penyiraman intensif dilakukan pada tanaman yang

membutuhkan air yag lebih banyak dan tanaman yang baru disulam (Gambar

10b). Jumlah areal yang harus disiram dengan asumsi kebutuhan semak dan

rumput 5 liter/m² dan pohon sekitar 10 liter/pohon. Jika dibandingkan dengan

luasan areal pemeliharaan, kebutuhan air untuk penyiraman masih kurang

terutama pada musim kemarau.

54

Sumber air untuk pengisian tangki berasal dari Torn R21 dengan sistem

pengisian menggunakan kran, sedangkan pihak kontraktor CAM melakukan

pengisian dengan penyedotan di Danau Taman Parahyangan. Pengisian air

tersebut berdasarkan area pemeliharaan yang memperhitungkan jarak dari tempat

pengisian ke area pemeliharaan. Hal ini berkaitan dengan efisiensi penggunaan

solar untuk kendaraan tersebut.

Kegiatan penyiraman ini memiliki waktu yang berbeda dari masing-masing

kontraktor. Kontraktor CAM melakukan kegiatan penyiraman dimulai pukul

05.30 hingga 10.00 wib dan dilanjutkan pada pukul 15.00 hingga 18.00 wib.

Kontraktor Gelar Jaya dan MPU melakukan kegiatan penyiraman dimulai dari

pukul 08.00 hingga 10.00 wib dan dilanjutkan pada pukul 13.30 hingga 16.00

wib. Penyiraman yang baik dilakukan pada pagi hari dan sore hari. Kawasan

Sentul City yang memiliki kelembaban udara relatif tinggi lebih baik dilakukan

kegiatan penyiraman sore hari, hal ini menghindari berkembangnya penyakit yang

disebabkan oleh cendawan (Arifin dan Arifin, 2005). Kendala yang dihadapi

berkaitan dengan kegiatan ini yaitu saat musim kemarau. Tanaman membutuhkan

lebih banyak air namun ketersediaan air minim, selain itu pekerja harus lembur

hingga jam 10 malam karena tangki penyiraman yang kurang.

(a) (b)

Gambar 7. Kegiatan Penyiraman: (a). Penyiraman penutup tanah:(b). Penyiraman setelah penyulaman

d. Pemupukan

Pemupukan tanaman mempunyai prinsip menyuplai hara tambahan yang

dibutuhkan tanaman sehingga tanaman tidak kekurangan nutrisi. Pupuk yang

diberikan dapat berupa pupuk organik dan pupuk anorganik (Arifin dan Arifin,

2005). Kegiatan pemupukan dilaksanakan berdasarkan spesifikasi pekerjaan dan

jadwal yang disepakati yaitu 3 bulan sekali untuk pola taman, 6 bulan sekali untuk

55

taman lingkungan, dan setahun sekali untuk pohon penghijauan. Kegiatan

pemupukan juga dilakukan ketika tanaman mengalami gejala kekurangan hara

seperti daun menguning, layu, atau tidak berbunga. Metode pemupukan yang

diterapkan yaitu pada semak dilakukan dengan cara disebar pada permukaan

tanah, rumput dengan cara disemprot menggunakan tangki penyiraman, dan

pohon dengan metode bokoran dengan menggunakan kored, pupuk diberikan

secara melingkar di sekitar permukaan tanah (Gambar 11).

Kegiatan pemupukan ini menggunakan pupuk organik (pupuk kandang) dan

pupuk anorganik (NPK dan urea). Pemberian dosis pupuk pada tanaman semak

sekitar 2 kg/m² dengan menggunakan pupuk kandang. Penggunaan pupuk

anorganik NPK dengan komposisi urea sebesar 25% diberikan pada semak sekitar

20 gr/m² dan pohon kecil sekitar 50 gr/m². Untuk pupuk urea diberikan pada

rumput di seluruh kawasan sebesar 100 kg urea dalam 4500 liter air. Kegiatan

pemupukan ini dilakukan pada pagi hari menghindari penguapan yang berlebihan

ketika siang hari. Berdasarkan pengamatan lapang, pemberian dosis pupuk

anorganik pada semak ini dilakukan dengan perkiraan tanpa perhitungan yang

akurat.

(a) (b)

Gambar 11. Kegiatan Pemupukan: (a). Pemupukan dengan metode disebar;(b). Pemupukan dengan metode bokoran

e. Pengendalian Gulma

Pengendalian gulma merupakan kegiatan pemeliharaan fisik yang bertujuan

untuk mengatasi tanaman penganggu yang mengurangi nilai estetika. Kegiatan ini

berlangsung setiap bulan pada taman gerbang, taman lingkungan, taman spine

road, pohon penghijauan, dan pohon jalan. Pengendalian gulma berupa

56

penyiangan yang terkadang bersamaan dengan pendangiran. Kegiatan

pengendalian gulma ini dilakukan dengan cara manual menggunakan tangan atau

kape (Gambar 12a). Gulma yang biasa tumbuh adalah putri malu, rumput liar, dan

alang-alang.

Pengendalian gulma selain dengan pendangiran dilakukan bersamaan

dengan kegiatan penyetikan (Gambar 12b). Kegiatan penyetikan dilakukan pada

tanaman penutup tanah seperti kacang hias (Arachis pintoi) dan rumput yang telah

melewati batas kanstin jalan atau di sela-sela paving block. Kegiatan penyetikan

dilakukan secara manual dengan tangan dan menggunakan kape. Tenaga

penyiangan dan penyetikan ini merupakan bagian dari tenaga perawatan taman

dan kebersihan. Tenaga penyiang mulanya memiliki jumlah yang tetap tetapi

karena adanya pengurangan tenaga kerja, pekerjaan penyiang ini dilakukan juga

oleh tenaga kebersihan atau tenaga perawatan taman lainnya sehingga jumlahnya

tidak pasti. Tenaga penyiang ini dibagi berdasarkan kebutuhan di lapang dan luas

area pemeliharaannya.

(a) (b)

Gambar 12. Kegiatan Pengendalian Gulma: (a). Penyiangan;(b). Penyetikan

f. Pendangiran

Pendangiran merupakan kegiatan pemeliharaan yang bertujuan untuk

memberikan pertumbuhan yang optimal pada tanaman. Hal ini dilakukan pada

tanaman, baik penutup tanah, perdu, dan pohon yang kondisi permukaan tanahnya

sudah memadat. Kegiatan pendangiran ini dilakukan setiap bulan bersamaan

dengan pengendalian gulma namun untuk pohon jalan disesuaikan dengan

spesifikasi pekerjaan. Pelaksanaan kegiatan ini mengacu pada rencana kerja dan

checklist lapangan. Kegiatan pendangiran dilakukan dengan menggunakan kored

57

atau kape yang juga digunakan untuk penyiangan gulma (Gambar 13). Tenaga

kerja pendangiran ini dibagi berdasarkan kebutuhan lapang dan luas area

pemeliharaanya.

Gambar 13. Kegiatan Pendangiran atau Penggemburan Tanah

Kegiatan pendangiran ini dilakukan dengan cara membuat bokoran di

sekeliling tanaman bergantung pada besarnya tanaman. Waktu pelaksanaan

kegiatan ini biasanya dari pagi hingga siang hari. sebelum dilakukan pendangiran

didahulukan pembersihan gulma.

g. Penyulaman

Penyulaman merupakan kegiatan pemeliharaan fisik yang bertujuan untuk

mengganti tanaman yang mati/rusak, baik karena serangan hama atau penyakit,

kerusakan mekanis, maupun tanaman sudah tua (Arifin dan Arifin 2005) (Gambar

14). Kegiatan penyulaman ini dilakukan secara insidental dan tidak tercantum

dalam spesifikasi pekerjaan. Tanaman yang digunakan menyulam diperoleh dari

hasil kegiatan penjarangan tanaman dan dari nursery yang dimiliki oleh pihak

pengelola (Gambar 15). Namun nursery yang ada belum sepenuhnya lengkap

sehingga harus dilakukan perbanyakan sebagai tanaman cadangan ketika

dibutuhkan. Kegiatan penyulaman diutamakan pada area yang memiliki nilai

visual yang tinggi seperti taman spine road, taman gerbang, dan taman

lingkungan yang berada pada tiap cluster.

Gambar 14. Kegiatan Penyulaman

58

(a) (b)

Gambar 15. Sumber Tanaman untuk Kegiatan Penyulaman: (a). Kegiatan penjarangan;(b). Nursery

Kegiatan penyulaman ini dilakukan oleh tenaga kerja perawatan taman dan

kebersihan yang dibagi oleh pengawas lapang sesuai kebutuhan dan luas area

pemeliharaan.

h. Pengendalian Hama dan Penyakit

Pengendalian hama dan penyakit adalah salah satu bentuk kegiatan

pemeliharaan fisik yang bersifat insidental. Kegiatan ini dilakukan ketika tanaman

terkena gangguan hama atau penyakit sehingga memberikan kesan yang kurang

baik dan mengurangi keindahan. Hal tersebut selain membahayakan bagi

keberlanjutan elemen tanaman, juga akan mengganggu kenyamanan dan

keamanan pengguna. Pengendalian hama dan penyakit dapat dilakukan secara

karantina, mekanis dan fisik, teknik budidaya, biologi, dan kimiawi dengan

pestisida (Arifin dan Arifin, 2005). Berdasarkan pengamatan lapang di kawasan

Sentul City pengendalian hama yang dilakukan secara kimiawi dengan

menggunakan pestisida. Hal ini disebabkan serangan hama yang sudah tergolong

berat sehingga membutuhkan pengendalian yang efisien dan efektif sebagai

alternatif terakhir. Pengendalian secara kimiawi ini dilakukan dengan

penyemprotan dan penginjeksian pada batang (tranfusi). Penyemprotan pestisida

biasanya dilakukan pagi atau sore hari dengan memperhatikan arah angin (Arifin

dan Arifin, 2005).

Pengendalian hama dan penyakit yang dilakukan secara kimiawi ini

menggunakan alat handsprayer semi otomatis yang berkapasitas 14 liter.

Insektisida yang biasa digunakan yaitu Dechis 2cc/liter, bahan aktif dari Dechis

adalah Deltamethrin 25g/l. Selain insektisida, penanggulangan hama juga

menggunakan pestisida Roundup 5cc/liter dan diberikan secukupnya sesuai

59

dengan tingkat keparahan hama atau penyakit yang dialami oleh tanaman. Hama

yang menyerang pada pohon bismark (Bismarckia nobilis) adalah hama kumbang

badak. Penyemprotan dilakukan dengan menggunakan sprayer gendong (Gambar

16). Pekerja biasanya menggunakan masker dan kacamata untuk menghindari

bahaya keracunan saat penyemprotan.

Sumber : Kontraktor Gelar Jaya

Gambar 16. Penyemprotan Hama

i Pemeliharaan Hardscape

Kegiatan pemeliharaan hardscape ini terdiri dari pemeliharaan patung, pot

tanaman, lampu taman, saluran, jogging track, dan pedestrian track,.

Pemeliharaan patung dan pot tanaman bersifat insidental dan terkadang dilakukan

setiap setahun sekali tepatnya pada saat pergantian tahun. Pemeliharaan yang

dilakukan adalah kegiatan pencucian dari lumut dan kotoran dengan

menggunakan mobil tangki, mesin steem, dan sikat agar lebih bersih.

4.5 Analisis SWOT

Penentuan strategi pengelolaan lanskap kawasan permukiman Sentul City

dilakukan dengan menggunakan analisis SWOT. Analisis SWOT merupakan

metode dalam menentukan strategi dengan menganalisis faktor internal dan

eksternal yang dimiliki dan hasil diskusi dengan pihak pengelola lanskap di Sentul

City. Faktor internal terdiri dari kekuatan (strength) dan kelemahan (weakness),

sedangkan faktor eksternal terdiri dari peluang (opportunity) dan ancaman

(threat).

60

4.5.1 Identifikasi kekuatan, kelemahan, peluang, dan ancaman

1. Kekuatan (Strength)

a. Pemeliharaan lanskap baik

Pengelolaan lanskap permukiman Sentul City mencakup pemeliharaan

lanskap permukiman yang terencana dengan baik. Penilaian ini didasarkan oleh

hasil kuisiner yang menunjukkan persentase tertinggi pada penilaian baik sebesar

66,70%. Penjadwalan kegiatan pemeliharaan yang tersusun, evaluasi pekerjaan

yang rutin dilakukan, dan perbaikan kinerja para pekerja.

b. Pemeliharaan lanskap bermitra dengan pihak kontraktor

Pemeliharaan lanskap di Sentul City dalam pelaksanaanya bermitrakan

dengan pihak kontraktor. Hal ini memudahkan dalam mekanisme kerja dan

mengontrol kegiatan di lapang.

c. Koordinasi yang baik

Kelancaran pelaksanaan kegiatan pemeliharaan tidak lepas dari koordinasi

yang baik antara pihak pengelola dan pihak kontraktor. Pengontrolan kegiatan

pemeliharaan di lapang menjadi tanggung jawab bersama yaitu pengawas lapang

dari pihak pengelola dan kontraktor. Hal ini meminimalisir ketidaksinambungan

antara pihak pengelola dan kontraktor.

d. Pelayanan yang cukup baik terhadap complaint dan request penghuni

Respon pengelola terhadap complaint dan request dari penghuni cukup baik

dengan waktu pelaksanaan yang terjadwal dari tiap butir complain dan request.

Request adalah penghuni meminta bantuan pada pihak pengelola untuk

melakukan tindakan diluar kewenangan/kewajiban penghuni namun masih

menjadi tanggung jawab pengelola. Complaint adalah pengaduan atas

ketidakpuasan penghuni atas standar pemeliharaan yang seharusnya menjadi hak

penghuni namun pengelola tidak melakukannya.

e. Pengelolaan lanskap permukiman cukup baik

Pengelolaan lanskap permukiman meliputi pemeliharaan lanskap,

infrastruktur, kebersihan, listrik, air dan pendukung lainnya. Aspek pengelolaan

tersebut berjalan cukup baik didukung dengan tenaga kerja dan ketersedian alat

dan bahan yang cukup memadai. Sesuai dengan hasil kuisioner dengan responden

61

penghuni bahwa rata-rata aspek pengelolaan lanskap permukiman dinilai cukup

baik.

f. Tenaga kerja sudah cukup sesuai dengan keahlian

Tenaga kerja yang ada khususnya untuk pemeliharaan lanskap bekerja

cukup sesuai dengan keahliannya. Terutama penanggung jawab pemeliharaan

lanskap (pengelola) dan operator pemeliharaan taman (kontraktor dan in house).

2. Kelemahan (Weakness)

a. Soft skill pengawas lapang (pengelola) kurang

Pengawas lapang lanskap khususnya perlu menguasai penggunaan software

Auto Cad hal ini sangat berhubungan dengan kerja di lapang (area pemeliharaan).

Selain itu kemampuan mengenal jenis tanaman, hama, dan penyakit tanaman

sangat penting ketika menghadapi pekerjaan di lapang, hal ini dirasa masih kurang

dimiliki oleh pengawas lapang. Kondisi ini didukung dengan pekerja yang

memiliki latar belakang pendidikan yang bukan sesuai dengan kriteria pengawas

yang diharapkan yaitu SMK Pertanian dan SPMA.

b. Jumlah tenaga kerja kontraktor kurang

Jumlah tenaga kerja yang kurang mengakibatkan terjadinya tanggung jawab

pekerjaan yang ganda bagi pekerja, hal ini menyebabkan kurang fokusnya tenaga

kerja ketika pelaksanaan di lapang. Selain itu, target pekerjaan yang ingin dicapai

terkadang tidak sesuai yang diharapkan. Misalnya tenaga penyapuan yang

seharusnya dalam waktu 7 jam kerja menyapu, 3 jam terakhir digunakan untuk

melakukan penyiangan.

c. Tenaga kerja kontraktor yang kurang disiplin

Kelancaran sebuah kegiatan ditunjang oleh kedisiplinan yang dimiliki oleh

tenaga kerjanya. Namun dalam realitanya, tenaga kerja banyak yang melakukan

ketidakdisiplinan seperti mengakhiri pekerjaan sebelum waktu yang telah

ditentukan, melakukan kegiatan lain saat bekerja, tidak mengikuti prosedur saat

bekerja (penggunaan rompi dan kelengkapan lainnya). Hal ini salah satunya

difaktori oleh kurangnya kesadaran pekerja untuk melakukan pekerjaan dengan

baik.

62

d. Kurangnya Penanggung Jawab Unit Pemeliharaan Lanskap

Wilayah pemeliharaan yang luas yaitu 297 ha hanya dikelola oleh satu

orang penanggung jawab. Hal ini menyulitkan saat mengontrol kegiatan lapang

dan kefokusan dalam pengelolaan berkurang.

e. Birokrasi

Pelaksanaan kegiatan pemeliharaan dan pengadaan barang untuk unit

mechanic electrical dan road and drainage terkadang terkendala dengan adanya

birokrasi yang panjang. Hal ini merupakan prosedur perizinan, namun kondisi ini

sering menyebabkan keterlambatan kegiatan pemeliharaan yang berdampak pada

banyaknya keluhan penghuni.

f. Kurangnya ketersediaan alat dan bahan (kontraktor)

Ketersediaan alat dan bahan sangat penting guna menunjang kelancaran

kegiatan pemeliharaan. Namun alat dan bahan yang dimiliki kontraktor masih

kurang seperti tidak adanya chainshaw dan terbatasnya stok pupuk. Hal ini

menjadi kendala dalam pelaksanaan di lapang yang mengakibatkan lamanya

penanganan ketika ada complaint dan request.

g. Tenaga kerja kontraktor yang dominan usia lanjut

Usia tenaga kerja mempengaruhi produktivitas kerja yang dihasilkan,

terutama pekerjaan di lapang yang membutuhkan energi ekstra. Namun pihak

kontraktor, masih banyak yang mempekerjakan tenaga kerja dengan usia lanjut

dengan alasan masa kerja yang sudah lama dan kinerja yang cukup baik,

walaupun produktivitas sudah menurun.

3. Peluang (Opportunity)

a. Kerjasama dengan berbagai pihak

Sentul City yang memiliki wilayah yang sangat luas dalam mengefektifkan

dan mengefisienkan kegiatan pengelolaan sebaiknya menjalin kerjasama dengan

berbagai pihak. Kerja sama ini misalnya dengan pihak kontraktor dalam

pemeliharaan lanskap dan pihak terkait lainnya, sehingga kegiatan

pengelolaannya menjadi lebih terkendali. Selain itu, dalam menunjang kegiatan

pemeliharaan lanskap, ketersediaan bahan sangat penting. Misalnya ketika akan

melakukan kegiatan pemupukan stok pupuk kompos harus dapat memenuhi

63

kebutuhan di lapang. Kemudian saat proses penyulaman dan penjarangan tanaman

maka dibutuhkan nursery yang dapat menampung dan menyuplai tanaman. Biaya

yang terbatas terkadang memberikan dampak pada kegiatan pemeliharaan menjadi

kurang maksimal, maka untuk menekan biaya diperlukan pengelololan mandiri

terkait kompos dan nursery. Hal ini sudah dilakukan oleh pihak pengelola, namun

masih belum berjalan efektif sehingga perlu ditingkatkan kembali dengan

melakukan kerja sama dengan pihak lain untuk menjalankan pengelolaan tersebut

b. Iklim tropis

Lokasi Sentul City yang berada di kawasan tropis menunjang pertumbuhan

tanaman dengan baik. Hal ini akan mempengaruhi kegiatan pemeliharaan yang

berlangsung.

4. Ancaman (Threat)

a. Konflik dengan warga sekitar

Kondisi Sentul City yang berada di beberapa desa terkadang menimbulkan

konflik dengan warga sekitar. Hal ini timbul karena adanya kesenjangan sosial

dan tekanan ekonomi. Konflik ini pada kondisi tertentu mengganggu kegiatan

pemeliharaan yang berlangsung dengan sasaran pekerja di lapang.

b. Vandalisme

Wilayah Sentul City yang mudah diakses oleh siapa saja terkadang memiliki

dampak negatif seperti vandalisme. Vandalisme ini dilakukan di lingkungan

Sentul City oleh pihak tidak bertanggung jawab dengan mencoret-coret batang

pohon, jalan, atau merusak fasilitas yang ada.

c. Keterbatasan sumber daya air

Kawasan Sentul City memiliki sumber daya air yang terbatas, terutama

ketika musim kemarau resapan air semakin berkurang. Hal ini menjadi salah satu

kendala dalam kegiatan pemeliharaan yaitu penyiraman, pada saat bersamaan

kebutuhan air meningkat namun tidak diiringi dengan persediaan air yang

memadai.

d. Pengangkutan sampah ilegal oleh operator angkut sampah Pemda

Pengangkutan sampah dibagi menjadi dua yaitu sampah hijau dan sampah

rumah tangga. Sampah hijau menjadi tanggung jawab pihak pengelola sedangkan

64

sampah rumah tangga tanggung jawab pihak Pemda. Namun dalam kenyataannya,

terkadang supir atau operator pengangkutan sampah mengambil kesempatan

dengan mengangkut sampah warga di luar Sentul City yang dilewati dan

dipunguti biaya, sehingga berdampak pada sampah penghuni ada yang tidak

terangkut. Hal ini disebabkan mobil pengangkut sampah sudah penuh muatannya

karena mengangkut sampah ilegal. Sampah ilegal yang dimaksud yaitu sampah

yang diangkut bukan sesuai dengan kesepakatan pengelola.

4.5.2 Penilaian Faktor Internal dan Eksternal

Setiap faktor internal dan eksternal diberi nilai berdasarkan tingkat

kepentingannya (Tabel Lampiran 5 dan Tabel Lampiran 6). Setelah memperoleh

tingkat kepentingan dari setiap faktor internal dan eksternal, selanjutnya dilakukan

pembobotan (Tabel 20 dan 21).

Tabel 20. Penilaian Bobot Faktor Strategis Internal Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul City

Simbol Faktor Tingkat

Kepentingan Jumlah Responden Rata-Rata Bobot

1 2 3 4

Kekuatan (Strengths) S1 Pemeliharaan lanskap cukup

baik 3 3 4,000 0,088

S2 Pemeliharaan lanskap bermitra 3 3 4,000 0,088

dengan kontraktor

S3 Koordinasi yang baik 3 3 4,000 0,088

S4 Pelayanan yang cukup baik terhadap

1 2 3 3,667 0,080

complaint dan request

S5 Pengelolaan lanskap permukiman cukup baik

3 3 4,000 0,088

S6 Tenaga kerja sudah cukup sesuai keahlian

3 3 4,000 0,088

Kelemahan (Weaknesses) W1 Soft skill pengawas lapang

(pengelola) 1 1 1 3 3,000 0,066

kurang

W2 Jumlah tenaga kerja kontraktor kurang

2 1 3 3,333 0,073

65

Simbol Faktor Tingkat Kepentingan

Jumlah

Responden

Rata -Rata

Bobot

1 2 3 4

W3 Tenaga kerja kontraktor kurang disiplin

1 2 3 3,667 0,080

W4 Kurangnya penanggung jawab Unit

1 1 1 3 3,000 0,066

Pemeliharaan Lanskap

W5 Birokrasi 1 1 1 3 3,000 0,066

W6 Kurangnya ketersediaan alat dan bahan

2 1 3 3,333 0,073

W7 Tenaga kerja yang dominan usia lanjut

1 1 1 3 2,667 0,058

Total 45,663 1,000

Tabel 21. Penilaian Bobot Faktor Strategis Eksternal Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul City

Simbol Faktor Tingkat

Kepentingan Jumlah Responden

Rata-Rata Bobot

1 2 3 4

Peluang (Opportunities) O1 Kerjasama dengan berbagai pihak 3 3 3,000 0,176

O2 Iklim tropis 3 3 3,000 0,176

Ancaman (Threats)

T1 Konflik dengan warga sekitar 2 1 3 3,333 0,196

T2 Vandalisme

3

3 2,667 0,157

T3 Keterbatasan sumberdaya air

3

3 3,000 0,176

T4 Pengangkutan sampah ilegal oleh

3

3 2,000 0,117

operator angkut sampah Pemda

Total 17,000 1,000 4.5.3 Pembuatan Matriks Internal Factor Evaluation (IFE) dan Matriks Eksternal Factor Evaluation (EFE) Setelah diperoleh bobot dari masing-masing faktor strategis internal dan

eksternal, selanjutnya dilakukan penentuan peringkat (rating) antara 1-4.

Kemudian rating setiap faktor tersebut dikali dengan bobot untuk memperoleh

skor pembobotan yang tercantum dalam matriks IFE dan EFE (Tabel 22 dan

Tabel 23).

Lanjutan Tabel 20. Penilaian Bobot Faktor Strategis Internal Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul City

66

Tabel 22. Matriks Internal Factor Evaluation (IFE) Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul City

Faktor Strategis Internal Bobot Rating Skoring Kekuatan (Strengths) Pemeliharaan Lanskap baik 0,088 4,00 0,352 Pemeliharaan lanskap bermitra dengan kontraktor 0,088 4,00 0,352 Koordinasi yang baik 0,088 4,00 0,352 Pelayanan yang cukup baik terhadap complaint dan request 0,080 3,00 0,240 Pengelolaan lanskap permukiman cukup baik 0,088 4,00 0,352 Tenaga kerja sudah cukup sesuai keahlian 0,088 3,00 0,264 Kelemahan (Weaknesses) Soft skill pengawas lapang (pengelola) kurang 0,066 1,00 0,066 Jumlah tenaga kerja kontraktor kurang 0,073 2,00 0,146 Tenaga kerja kontraktor kurang disiplin 0,080 2,00 0,160 Kurangnya Penanggung jawab Unit Pemeliharaan Lanskap 0,066 1,33 0,088 Birokrasi 0,066 1,33 0,088 Kurangnya ketersediaan alat dan bahan 0,073 1,67 0,122 Tenaga kerja kontraktor yang dominan usia lanjut 0,058 1,00 0,058

Total 1,000 37,00 2,639 Tabel 23. Matriks External Factor Evaluation (IFE) Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul City

Faktor Strategis Eksternal Bobot Rating Skoring

Peluang (Opportunities)

Kerjasama dengan berbagai pihak 0,176 3,000 0,528

Iklim tropis 0,176 3,000 0,528 Ancaman (Threats)

Konflik dengan warga sekitar 0,196 2,667 0,523

Vandalisme 0,157 2,333 0,366

Keterbatasan sumber daya air 0,176 2,000 0,352 Pengangkutan sampah ilegal oleh operator angkut sampah Pemda 0,117 1,000 0,117

Total 1,000 11,000 2,414

Menurut David (2009), jika nilai total skor IFE dan EFE lebih dari 2,5,

maka nilai tersebut menunjukkan kondisi yang kuat. Berdasarkan perhitungan IFE

dan EFE yang ditampilkan pada Tabel 24 dan Tabel 25, kondisi internal

Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul City kuat karena memiliki nilai total

67

skor di atas 2,5 yaitu sebesar 2,639, namun kondisi eksternalnya lemah karena

skornya dibawah 2,5 yaitu 2,414. Dari skor yang didapat dari pembobotan

rangking di atas, akan diketahui posisi Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul

City pada kuadran tertentu yang dapat menyatakan kekuatan dan kelemahannya

melalui matriks internal-eksternal (IE). Matriks IE didasarkan pada dua dimensi

kunci yaitu skor total matriks IFE pada sumbu x dan total matriks EFE pada

sumbu y. Total matriks IFE adalah 2,639 dan total matriks EFE adalah 2,414.

Hasil pemetaan matriks IFE dan EFE Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul

City (Gambar 17).

Total Skor IFE

Kuat 3,0 Rata-Rata 2,0 Lemah 1,0 4,0 Tinggi 3,0 Menengah 2,0 Rendah 1,0

Gambar 17. Hasil Pemetaan Matriks IFE dan EFE

Berdasarkan nilai total skor IFE dan EFE, Pengelolaan Lanskap

Permukiman Sentul City berada pada kuadran V. Kuadran V menunjukkan bahwa

Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul City berada pada posisi hold and

maintan. Strategi yang sesuai adalah strategi seperti penetrasi pasar dan

pengembangan produk, dalam hal ini meningkatkan kualitas pengelolaan lanskap

permukiman. Secara spesifik, strategi manajemen yang dapat diambil oleh pihak

pengelola Sentul City akan diperoleh dari matriks SWOT di subbab berikutnya.

4.5.4 Matriks SWOT Setelah melakukan identifikasi faktor internal dan eksternal, kemudian akan

dianalisis ke dalam matriks SWOT untuk mendapatkan langkah-langkah

pengelolaan lanskap permukiman yang sesuai (Tabel 24).

I II III

IV V VI

VII VIII IX

68

Tabel 24. Matriks SWOT

Eksternal

Internal

Opportunities (Peluang)

1. Kerjasama dengan berbagai pihak

2. Iklim tropis yang menunjang pertumbuhan

Threats (Ancaman)

1. Konflik dengan warga sekitar

2. Vandalisme 3. Keterbatasan

sumber daya air 4. Pengangkutan

sampah illegal

Strenghts (Kekuatan)

1. Pemeliharaan lanskap baik 2. Pemeliharaan lanskap bermitra

dengan pihak kontraktor 3. Koordinasi yang baik 4. Pelayanan yang cukup baik

terhadap complaint dan request

5. Pengelolaan lanskap permukiman cukup baik

6. Tenaga kerja cukup sesuai keahlian

Strategi SO

1. Meningkatkan kualitas pengelolaan yang telah berlangsung

2. Menjalin hubungan kerjasama yang baik dengan berbagai pihak

Strategi ST

1. Meningkatkan pengawasan terhadap kinerja pekerja di lapang dan terhadap peluang vandalisme

2. Meningkatkan pendekatan sosial terhadap masyarakat sekitar

3. Menambah lokasi sumber air cadangan

Weaknesses (Kelemahan)

1. Soft skill pengawas lapang (pengelola) kurang

2. Jumlah tenaga kerja kontraktor kurang

3. Tenaga kerja kurang disiplin 4. Kurangnya penanggung jawab

Unit Pemeliharaan Lanskap 5. Birokrasi 6. Kurangnya ketersediaan alat

dan bahan (kontraktor) 7. Tenaga kerja yang dominan

usia lanjut

Strategi WO 1. Meningkatkan kegiatan

pengelolaan dengan bekerjasama dengan mitra kerja dalam rangka memperbaiki kinerja menjadi lebih baik

2. Melakukan pergantian tenaga kerja, pelatihan yang berkesinambungan untuk mengembangkan SDM, dan memberikan penghargaan kepada pekerja dengan prestasi yang telah dicapai

Strategi WT 1. Meningkatkan

penyerapan tenaga kerja dari masyarakat sekitar dan meningkatkan pembinaan SDM

2. Mengembangkan pengelolaan sumber daya air cadangan dan pengawasan terhadap kegiatan pemeliharaan

69

4.5.5 Pembuatan Tabel Rangking Alternatif Strategi

Penentuan alternatif strategi pengelolaan lanskap di kawasan permukiman

Sentul City dilakukan dengan mempertimbangkan faktor-faktor internal dan

eksternal yang saling terkait. Hasil ini menunjukkan perangkingan dari alternatif

strategi pengelolaan yang diperoleh dari matriks SWOT (Tabel 25).

Tabel 25. Perangkingan Alternatif Strategi No Alternatif Strategi Keterkaitan dengan unsur

SWOT Skor Rangking

1. Meningkatkan kualitas pengelolaan yang telah berlangsung

S1, S4, S5, S6, O2 1.736 2

2. Menjalin hubungan kerjasama yang baik dengan berbagai pihak

S2, S3, S4, O1 1.472 5

3. Meningkatkan pengawasan terhadap kinerja pekerja di lapang dan terhadap peluang vandalisme

S1, S2, S3, S4, S5, T4 1.765 1

4. Meningkatkan pendekatan sosial terhadap masyarakat sekitar

S3, S4, T1, T2 1.481 4

5. Menambah lokasi sumber air cadangan

S3, S5, T3 1.056 7

6. Meningkatkan kegiatan pengelolaan dengan bekerjasama dengan mitra kerja dalam rangka memperbaiki kinerja menjadi lebih baik

W2, W4, W5, W6, O1,

O2

1.500 3

7. Melakukan pergantian tenaga kerja, pelatihan yang berkesinambungan untuk mengembangkan SDM, dan memberikan penghargaan kepada pekerja dengan prestasi yang telah dicapai

W1, W3, W7, O1 0.812 9

8. Meningkatkan penyerapan tenaga kerja dari masyarakat sekitar dan meningkatkan pembinaan SDM

W1, W2, W3, W7, T1, T2 1.319 6

9. Mengembangkan pengelolaan sumber daya air cadangan dan pengawasan terhadap kegiatan pemeliharaan

W3, W4, W5, W6, T3, T4 0.927 8