KANTOR WILAYAH BPN PROVINSI JAWA TIMUR

Integrasi Aspek Penataan Ruang dan Pertanahan Dalam Penyelenggaraan Pertanahan di Provinsi Jawa Timur

Oleh:Yulianto Dwi Prasetyo Aptnh.MH

Outline• Pendahuluan• Review Penataan Ruang dan Pertanahan di Jawa Timur• Permasalahan• Integrasi Kelembagaan • Program/Kegiatan BPN dalam Mendukung Perencanaan, Pelaksanaan dan

Pengendalian Penataan Ruang• Penatagunaan Tanah dalam Satu Rangkaian Pencapaian Tujuan Penataan

Ruang• Kebijakan Pertanahan Mengenai Penatagunaan Tanah• Kebijakan Pengaturan Pertanahan• Pertimbangan Teknis Pertanahan• Langkah Strategis

Integrasi Aspek Penataan Ruang dan Pertanahan

Pendahuluan

AGRARIA Upaya eksplorasi pemanfaatan sumber daya agraria untuk kesejahteraan rakyat yang berkeadilan.

TATA RUANGDesain pengelolaan lingkungan untuk menciptakan pembangunan yang berkelanjutan, perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang

PERTANAHAN Penatagunaan Tanah, penguasaan dan Kepemilikan tanah dan kawasan, Administrasi Pertanahan.

Ruang lingkup Agraria, Ruang, dan Pertanahan

Review Penataan Ruang dan Pertanahan di Jawa Timur pada Tahun ke-2 Pasca Terbentuknya Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN

Penyelenggaraan penataan ruang dan pertanahan pada tingkat provinsi dan kabupaten/kota masih berjalan terpisah;

Proses penyusunan revisi RTRW maupun RDTR di tingkat kabupaten/kota sebagian besar masih berjalan masing-masing antara aspek tata ruang dan pertanahannya;

Penyelenggaraan perizinan sebagai salah satu instrumen pengendalian pemanfaatan ruang di beberapa kabupaten/kota masih beragam dan belum sepenuhnya mampu mengendalikan pemanfaatan ruang sesuai dengan RTRW maupun RDTR;

Sinergi dalam tukar guna data aspek penataan ruang dan pertanahan di tingkat kabupaten/kota sebagian besar belum terwujud;

Sinkronisasi skala peta (informasi geospasial/IG) RTRW dan RDTR dengan peta pertanahan (pemilikan dan penggunaan tanah) belum berjalan efektif.

Permasalahan Penyusunan RTRW belum mempertimbangkan data pada Neraca Penatagunaan Tanah, sehingga

dimungkinkan adanya pola ruang yang kurang tepat;

Penyusunan RTRW yang belum mempertimbangkan data/faktor penguasaan tanah, sehingga pendaftaran tanah pertama kali maupun pada saat pemeliharaan data pendaftaran tanah terkendala oleh perubahan arahan pola ruang yang tertuang pada RTRW (pemanfaatan menjadi tidak sesuai peruntukan);

Laju alih fungsi lahan pertanian menjadi kawasan permukiman, perdagangan atau perindustrian yang semakin pesat khususnya di kawasan cepat tumbuh;

Perubahan penggunaan tanah terjadi tanpa didahului Ijin Perubahan Penggunaan Tanah (IPPT) sehingga terindikasi terdapat ketidaksesuaian pemanfaatan/penggunaan atas peruntukannya dan menyulitkan pencadangan tanah dalam penyusunan revisi RTRW;

Banyaknya pengajuan IPPT oleh bank untuk tanah pertanian yang menjadi obyek Hak Tanggungan meskipun kondisi saat ini masih pertanian;

• Perubahan penggunaan dan pemanfaatan tanah sangat dinamis yang lebih cepat dari periode penyusunan revisi RTRW yang harus dilakukan setelah 5 (lima) tahun. Karena setelah 5 (lima) tahun kepastian hukum telah berjalan dan dapat dievaluasi selama perjalanannya;

• Pemilik tanah tidak dapat menggunakan dan memanfaatkan tanahnya karena berubahnya peruntukan tanah berdasarkan RTRW.

Integrasi Kelembagaan Penataan Ruang dan Pertanahan

6

Setelah Mei 2015

Badan Pertanahan Nasional

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional

Sebelum 2014

Perubahan organisasi menuntut adanya pemikiran dan pendekatan baru dalam penataan ruang. Direktorat Jenderal Penataan Ruang (PU)

terbagi menjadi dua direktorat jenderal (ATR)

Program/Kegiatan BPN dalam Mendukung Perencanaan, Pelaksanaan dan Pengendalian Penataan Ruang

1. Penyusunan Neraca Penatagunaan Tanah Kabupaten/Kota (PP 16/2004)

2. Legalisasi Aset (PP 24/1997)3. Penyusunan Potensi Obyek Konsolidasi Tanah4. Konsolidasi Tanah (PerKa.BPN 4/1991)5. Pertimbangan Teknis Pertanahan (PTP) dalam

rangka Penerbitan Izin Lokasi (IL) dan Izin Perubahan Penggunaan Tanah (IPPT) (PerKaBPN 2/2011)

6. Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar (PP 11/2010)

Penatagunaan Tanah dalam Satu Rangkaian Pencapaian Tujuan Penataan Ruang

Penatagunaan Tanah bertujuan untuk• Mengatur Penguasaan, Penggunaan dan

Pemanfaatan bagi berbagai kebutuhan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah;

• Mewujudkan Penguasaan, Penggunaan dan Pemanfaatan agar sesuai dengan arahan fungsi kawasan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah.

(Pasal 3 PP 16/2004 tentang Penatagunaan Tanah)

1. Pemegang hak atas tanah wajib menggunakan dan dapat memanfaatkan tanah sesuai RTRW, serta memelihara tanah dan mencegah kerusakan tanah.

2. Penggunaan dan Pemanfaatan tanah yang tidak sesuai dengan RTRW tidak dapat diperluas atau dikembangkan.

3. Penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah yang tidak sesuai dengan RTRW, disesuaikan melalui penyelenggara penatagunaan tanah.

4. Penetapan RTRW tidak mempengaruhi status hubungan hukum atas tanah.

5. Terhadap tanah (sudah ada haknya atau belum terdaftar, tanah negara dan tanah ulayat masyarakat hukum adat), setelah penetapan RTRW, penyelesaian administrasi pertanahan dilaksanakan apabila pemegang hak atas tanah atau kuasanya memenuhi syarat-syarat menggunakan dan memanfaatkan tanahnya sesuai RTRW.

KEBIJAKAN PERTANAHAN MENGENAI PENATAGUNAAN TANAH (PP.No.16 Tahun 2004)

6. Terhadap tanah dalam kawasan lindung yang belum ada hak atas tanahnya dapat diberikan hak atas tanah, kecuali pada kawasan hutan.

7. Terhadap tanah dalam kawasan cagar budaya yang belum ada hak atas tanahnya dapat diberikan hak atas tanah tertentu, kecuali pada lokasi situs.

8. Penggunaan dan pemanfaatan tanah pada pulau-pulau kecil dan bidang-bidang tanah yang berada disempadan harus memperhatikan kepentingan umum, keterbatasan daya dukung serta kelestarian fungsi lingkungan.

9. Pemegang hak atas tanah yang secara sukarela melaksanakan penyesuaian penggunaan dan pemanfaatan tanah dapat diberikan insentif yang bertujuan memberikan rangsangan terhadap kegiatan yang seiring dengan tujuan penatagunaan tanah.

10.Pemegang hak atas tanah yang belum melakukan penyesuaian penggunaan dan pemanfaatan tanah dapat dikenakan disinsentif.

11.Bentuk-bentuk insentif dan disinsentif ditetapkan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota.

12.Bentuk-bentuk disinsentif tidak boleh mengurangi hak penduduk sebagai warga untuk memperoleh harkat dan martabat yang sama, hak memperoleh dan mempertahankan hidup.

KEBIJAKAN PERTANAHAN MENGENAI PENATAGUNAAN TANAH (PP.No.16 Tahun 2004) lanjutan

Kebijakan Pengaturan Pertanahan sinergi Penataan Ruang dan Pertanahan (1)

1. Terhadap pengaturan dan penetapan HM, HGB dan HP, peruntukan dan penggunaannya harus memperhatikan RTRW yang dituangkan dalam Peraturan Daerah;

2. Terhadap subyek hak dalam bentuk badan hukum harus memiliki izin lokasi harus yang terlebih dahulu ditetapkan Pertimbangan Teknis Pertanahan sebelum melakukan perolehan hak atas tanahnya;

3. Perolehan tanah harus melihat dasar perolehan tanah, status tanah dan penguasaan tanah;

4. Permohonan HM, HGB, HP harus memperhatikan kawasan sempadan;

Kebijakan Pengaturan Pertanahan sinergi Penataan Ruang dan Pertanahan (2)

5. Permohonan HM, HGB, HP yang meliputi satu pulau harus dimaknai tidak boleh dimiliki oleh satu subyek hak dengan memperhatikan ketentuan Tata Ruang;

6. Permohonan HM, HGB, HP, pemohon harus sudah menguasai secara fisik dan yuridis tanah yang dimohon;

7. Terhadap permohonan perpanjangan jangka waktu HGB, HP yang tanahnya belum dimanfaatkan (masih tanah kosong) Permohonan ditolak dengan mengacu pada PP 11/2010 dan Pasal 26 PP 40/96.

Penyelenggaraan Perizinan

• Pemerintah daerah dalam hal ini (Gubernur/Bupati/Walikota) berwenang mengeluarkan izin pemanfaatan ruang berdasarkan rencana tata ruang wilayah dalam rangka pengendalian pemanfaatan ruang.

• Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN dalam hal ini Kepala Kantor Wilayah BPN dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota berwenang untuk menerbitkan sertipikat hak atas tanah sesuai dengan syarat sebagaimana diatur dalam ketentuan perundang-undangan yang berlaku.

Kewenangan Pemberian Izin dan Hak Atas Tanah

• Izin Prinsip (Principle Permit) Izin yang diberikan untuk menyatakan suatu kegiatan secara prinsip diperkenankan untuk diselenggarakan atau beroperasi.Izin prinsip dapat berupa surat penunjukan penggunaan lahan (SPPL). Izin prinsip belum dapat dijadikan dasar untuk pelaksanaan kegiatan pemanfaatan ruang.

• Izin Lokasi (Location Permit)dasar untuk melakukan pembebasan lahan/memperoleh tanah dalam rangka pemanfaatan ruang/penanaman modal.Izin lokasi diberikan berdasarkan izin prinsip

• Izin penggunaan pemanfaatan tanah (Planning Permit)

merupakan dasar untuk permohonan mendirikan bangunan.

• Izin mendirikan bangunan (Building Permit)merupakan dasar dalam mendirikan bangunan dalam rangka pemanfaatan ruang. berdasarkan peraturan zonasi.

Izin Pemanfaatan Ruang Pasal 160 dan 163 PP 15 Tahun 2010IPR

Izin Prinsip

Izin Lokasi

Izin Penggunaan Pemanfaatan

Tanah

IMB

Land Use Conversion

1. Peraturan Kepala BPN RI Nomor 2 Tahun 2011 tentang Pedoman Pertimbangan Teknis Pertanahan Dalam Pemberian Izin Lokasi, Penetapan Lokasi Dan Izin Perubahan Penggunaan Tanah.

a. Setiap permohonan Hak Atas Tanah yang mensyaratkan Izin Lokasi, dapat diproses apabila Izin Lokasi telah mendapat pertimbangan teknis pertanahan;

b. Setiap kegiatan yang bertujuan untuk memanfaatkan ruang dan/atau sumber daya alam di atas permukaan maupun di bawah tanah terlebih dahulu harus mendapat pertimbangan teknis pertanahan.

Pertimbangan Teknis Pertanahan (PTP)

2. Surat Edaran Kepala BPN RI Nomor 5/SE/VI/2014 tentang Petunjuk Beberapa Ketentuan Teknis Permohonan Penetapan Hak Atas Tanah dan Pelayanan Pertanahan Lainnya. Intinya mengatur bahwa:

Dasar Hukum

Langkah Strategis Integrasi Aspek Penataan Ruang dan Pertanahan

1. Menindaklanjuti hasil FGD, rapat dan pembahasan mengenai integrasi penyelenggaraan maupun penataan ruang dan Pertanahan, melalui penetapan roadmap dan konsep nota kesepahaman antar instansi terkait).

2. Perencanaan dan Pelaksanaan Penataan Ruang dan Pertanahana. Penyusunan dan revisi RTRW mempertimbangkan data Neraca Penatagunaan Tanah. data dan

informasi bidang pertanahan berupa penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah, kemampuan tanah, evaluasi tanah.

b. Penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah disesuaikan dengan RTRW melalui penetapan dan pelaksanaan pola penyesuaian Penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan dengan RTRW.

c. Membangun dan mengembangkan sistem informasi untuk memfasillitasi tukar guna data (informasi geospasial) aspek penataan ruang dan pertanahan

3. Pengendalian pemanfaatan ruang dan pertanahana. Melakukan monitoring dan evaluasi secara bersama terhadap penggunaan dan pemanfaatan

perizinan dan hak atas tanah;b. Memastikan pemanfaatan tanah/ruang sudah diatur dalam RTRW yang dalam penyusunannya

sudah mengakomodasi penatagunaan tanah (property right sinkron dengan development right);c. Merumuskan pembentukan lembaga Izin Perubahan Penggunaan Tanah (IPPT) yang diatur dalam

Peraturan Daerah sebagai instrumen pengendalian pemanfaatan ruang khususnya bagi penanaman modal yang luasannya di bawah atau kurang dari 1 Ha dan kegiatan pemanfaatan ruang yang menyebabkan perubahan penggunaan tanah.

Sekian & Terimakasih

Contact:

Aziz Heru S. A.Ptnh.,M.H.

081330392007

azizheru@yahoo.co.id

Keterkaitan Antara Tata Ruang Dengan Agraria

PERENCANAAN TATA RUANG

PEMANFAATAN RUANG

PENGENDALIAN PEMANFAATAN

RUANG

PETA KEPEMILIKAN LAHAN (LAND CADASTRE MAP)

TOOLS MANAJEMEN LAHAN (MISAL: LAND CONSOLIDATION, LAND

READJUSTMENT, dll)

MENJAMIN HAK LAHAN (PROPERTY RIGHT) SESUAI DENGAN FUNGSI TATA

RUANG (DEVELOPMENT RIGHT)

TATA RUANG AGRARIA

NERACA PENATAGUNAAN AGRARIA

RTR yang aplikatif & operasional

Implementasi, keterpaduan, optimasi ruang

Tertib tata ruang, mencegah eksternalitas negatif, mencegah tumpang tindih perizinan & alih fungsi yang tidak diinginkan

18

Hubungan antara Tata Ruang dan Pertanahan

19

PENYELENGGARAAN PENATAAN RUANG (UU No.

26/2007)

Perencanaan Tata Ruang

Pemanfaatan Ruang

Pengendalian

Pemanfaatan Ruang

Pengaturan

Pembinaan

Pelaksanaan

Pengawasan

Program Pemanf. Ruang

Penatagunaan tanah, air, udara, SDA lain

Pembiayaan

Sanksi

Inssentif/Disinsenstif

Perizinan

Peraturan Zonasi

Pemanfaatan

Penggunaan

Penguasaan

Neraca Neraca Ketersediaan

Neraca Kesesuaian

Neraca Perubahan

HAK MENGUASAI TANAH DARI NEGARA (UU No.

5/1960)

Persediaan

Peruntukan

Penggunaan

Hak Rencana Umum

UU No. 26/2007

UU No. 5/1960

PP No. 16/2004

Development Right (Hak membangun yang diatur Negara)

Property Right (Hak atas tanah yg diatur Negara)

UUPAUUPR

• Pemegang atas tanah tidak bisa memanfaatkan tanahnya secara optimal karena bertentangan dengan Rencana Tata Ruang (RTR); atau

• Pemegang hak memanfaatkan tanahnya dengan tidak menaati rencana tata ruang tidak mematuhi konsensus dan dapat dipidanakan.

Bila pemberian hak atas tanah tidak sesuai dengan Rencana Tata Ruang (RTR), maka:

Pemberian hak atas tanah perlu memperhatikan RTR

1. Kualitas pemberian hak atas tanah dapat diukur dari manfaat yang diperoleh pemegang hak dan masyarakat dari penggunaan tanah.bila tidak sesuai dengan rencana tata ruang pemegang hak tidak memperoleh manfaat karena tidak dapat menggunakan tanahnya pelayanan kurang berkualitas.

2. Pemerintah Kabupaten/ Kota agar segera menyusun rencana detail tata ruang (Perda RDTR) sebagai dasar dalam pemberian izin pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang sebagai referensi dalam pemberian hak atas tanah.

3. Dalam prosesnya yaitu penyusunan RDTR seoptimal mungkin mempertimbangkan fakta hak atas tanah dalam penetapan ketentuan pemanfaatan ruangnya.

21