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AUP-266

Instrumentos Urbanísticos para o planejamento

Parte 2 Instrumentos de indução do

desenvolvimento urbano

Prof. Dr Nabil Bondukimaio 2008

Como definir os instrumentos a serem utilizados?

Os instrumentos servem para alcançar os objetivos estratégicos definidos no Plano Diretor Participativo para alcançar A Cidade que queremos.

Portanto, antes de definir os instrumentos énecessário ter claro os resultados que pretendem alcançar

Definição dos objetivos estratégicos

Síntese da leitura técnica e comunitáriaDefinição das áreas homogêneasDiscussão da Cidade que queremosDefinição dos resultados a serem alcançadosEstabelecimento dos objetivos sintéticos

Definição dos instrumentos e ações

Para cada objetivo deve ser definidos os instru-mentos e ações necessárias para alcançar os resultados esperados

Os instrumentos a serem utilizados e as ações a serem realizadas devem estar plenamente vinculados a objetivos que se pretende alcançar, evitando receitas prontas ou modismos

Proposta urbanística

A proposta da cidade que queremos deve ser sintetizada no plano urbanístico, espacializando os resultados que se pretende alcançar, as ações propostas e os instrumentosPara concretizar este plano é necessário elaborar os mapas temáticos, que explicitarão a proposta da cidade

Plano Diretor Participativo de Taboão da SerraOficinas do Grupo de Acompanhamento

definição dos instrumentos e ações do Plano Diretor - Dezembro 2005

Novembro 2005Oficinas do Grupo de Acompanhamento

definição dos instrumentos e ações do plano diretor

Objetivos Gerais do PDP Taboão da Serra

• Promover ações comuns com os municípios vizinhos, fortalecendo o Consórcio de Região Sudoeste;

• Promover o Desenvolvimento Econômico• Estruturar o sistema viário principal e a rede de

transporte coletivo estrutural; • Fortalecer as centralidades criar, ligadas por vias

principais, promovendo a economia local; • Controlar o adensamento excessivo e a alta

ocupação do solo da cidade;• Preservar as áreas de proteção ambiental;• Combater as Enchentes• Garantir Saneamento Ambiental• Urbanizar e regularizar a cidade informal;• Implantar espaços públicos de qualidade

Objetivo Específico do PDP Taboão da SerraPromover o Desenvolvimento Econômico

• Estimular a abertura de novas empresas que gerem emprego e renda

• Melhorar a infra-estrutura e o sistema viário na zona industrial

• Criar novas centralidades para aumentar o consumo e a prestação de serviços no município.

• Qualificar as ruas comerciais • Simplificar procedimentos para abertura de

novos negócios;• Regularizar os empreendimentos já

existentes;

Objetivo Específico do PDP Taboão da SerraCombater as Enchentes e Garantir

Saneamento Ambiental• Combater as enchentes e universalizar o acesso à

saneamento básico, estabelecendo ações comuns com os municípios vizinhos e com o Estado;

• Aumentar a permeabilidade do solo através da criação de parques, praças, arborização de vias, lotes particulares e equipamentos públicos e da criação “piscininhas” para diminuir a quantidade de água que vai para os rios;

• Dar tratamento adequado aos resíduos sólidos, implantando a coleta seletiva, a reciclagem e biodigestor para reduzir a quantidade de lixo que vai para o aterro sanitário;

• Proteger as áreas de proteção permanente, incluindo as nascentes, cursos d´água, fundos de vale, áreas de vegetação significativa e de alta declividade;

Objetivos estratégicos do Plano Diretor de São Paulo

Reverter esvaziamento dos bairros centrais, estimulando a habitação e a ocupação de imóveis ociosos

Conter adensamento construtivo e saturação viária na área consolidada

Preservação dos bairros residenciais e ampliar a permeabilidade do solo

Conter a ocupação da área de proteção ambientalImplantar a integração do sistema de transporte coletivo Qualificar a periferia com regularização e urbanização de

loteamentos e favelasCriar novas centralidades na periferia com espaços públicos,

equipamentos, empregos e serviços

Instrumentos urbanísticos utilizados no Plano Diretor de S. Paulo

• Planos regionais / Planos de bairro • Zoneamento• Zeis - Zonas Especiais de Interesse Social• Parcelamento e edificação compulsórios e IPTU progressivo

no tempo para imóveis que não cumpre a função social• Outorga mais cara nas áreas melhor servidas; gratuita para

HIS• Operação urbana para re-estruturação urbana• Transferência do potencial construtivo para implantação de

parques lineares • Controle de usos incômodos e geradores de tráfego/

Estudos de Impacto de vizinhança • Usucapião e concessão de uso para regularizar a habitação

Macrozoneamento

Estabelece grandes diretrizes de ocupação para as diferentes macrozonas ou macroáreas, que devem ter características relativamente homogêneas do ponto de vista urbano, como por exemplo: macrozona de preservação ambiental ou de requalificação urbana.

É a base para se definir objetivos estratégicos e para aplicar os demais instrumentos urbanísticos previstos no Estatuto da Cidade.

Macrozoneamento SP

Macrozoneamento em SP

MACROÁREAS OBJETIVOS INSTRUMENTOS

Macrozona de proteção ambiental: Macroárea de conservação e recuperação.

Preservação ambiental sem remover apopulação moradora

Regularização das ocupações com recuperação ambiental

zoneamento ambiental, transferência do direito de construir.

ZEIS 4.

Macrozona de estruturação e qualificação urbana: Macroárea de reestruturação e requalificação urbana;

Reabiltar a área através de projetos e operações urbanas, estimular a habitação, ocupar vazios e prédios ociosos, preservar áreas de interesse arquitetônico, reestrturar o sistema viários

outorga onerosa, operações urbanas, parcelamento, edificação e utilização compulsórios, IPTU progressivo no tempo, desapropriação com pagamento em títulos, transferência do direito de construir, direito de preempção.ZEIS 1 a 3, concessão de uso especial, usucapião especial de imóvel urbano.

Instrumentos deIndução do

DesenvolvimentoUrbano

Lei de uso e ocupação do soloZoneamento

Estabelece os usos permitidos e os parâmetros de ocupação para cada área da cidade

Deve fixar parâmetros como coeficientes de aproveitamento máximo, gabarito, taxa de ocupação, taxa de permeabilidade, recuos etc

Deve fixar as regras para evitar que usos incômodos prejudiquem a qualidade de vida

ExemploZoneamento de 1972 em São Paulo

Zonas regulamentam uso e parâmetros de ocupação

Consolidação das zonas exclusivamente residenciais Z1

Permite até 4 vezes a área do terreno (CA=4), na área computável (Z3,Z4, Z5)

Zonas predominantemente industriais (Z6, Z7)

Mais de 50% da cidade não foi zoneada (Z2), podendo chegar a CA=2 para edificiosresidenciais

Direito de superfície

O Estatuto da Cidade torna o direito de construir na superfície, espaço aéreo ou subsolo do terreno, independente do direito de propriedade. Com isto, o direito de propriedade se separa do direito de construir.

Permite concessão do direito de superfície de um determinado terreno.

Permite a venda ou a transferência do solo criado (direito de construir)

O Plano Diretor estabelece o Coeficiente de Aproveitamento Básico, ou seja quantos vezes a área do terreno se pode construir sem pagar o solo criado.

Tudo que é construído além do coeficiente básico chama-se solo criado. Para construir a mais, até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo estabelecido no zoneamento, deve-se pagar à prefeitura.

É uma contrapartida pelo uso mais intenso da infra-estrutura e deve ser utilizada para urbanizar as áreas deficientes.

No Estatuto da Cidade essa regra tem o nome de Outorga Onerosa do Direito de Construir.

Solo criado: instrumentos para a prefeitura obter recursos para melhorar a urbanização e

reduzir as desigualdades

Outorga Onerosa do Direito de Construir

• Separação do direito de propriedade e direito de construir.

• Serve capturar a valorização imobiliária decorrente de investimentos públicos.

• Limites máximos podem ser definidos por reserva de área adicional ou por densidades-coeficientes máximos.

• Preço por m2 previamente definido.

• Conforme a estratégia urbanística, pode ser gratuita (por exemplo, para Habitação de Interesse Social).

• Recursos captados constituem um Fundo de Urbanização com destinação definida


Coeficiente de aproveitamento básicoindica o quanto se pode construir gratuitamente. Deve ser estabelecido no Plano Diretor.

Coeficiente de aproveitamento máximoindica o quanto se pode construir no máximo. Deve ser estabelecido no zoneamento.

Fórmula de cálculo da outorga onerosa do direito de construir no

Plano Diretor de São PauloCoeficiente de Aproveitamento Básico: 1 ou 2 Coeficiente de Aproveitamento Máximo: é o definido na Lei de Uso

e Ocupação do Solo. Pode variar de 1 a 4

OO= VV x área adicional x Fs x FpCAB

OO = outorga onerosaVV = valor venalÁrea adicional = área construída adicional Fs = fator de interesse social – varia de 0 a 1 Fp = fator de planejamento – varia de 0.3 a 1.4

Transferência do direito de construir

Este instrumento serve para ressarcir o proprietário que preserva ou doa imóvel de interesse público.

O Plano Diretor estabelece as áreas que devem ser preservadas (bens tombados ou de interesse arquitetônico) ou doadas para o poder público para a implantação de habitação ou equipamentos públicos, como parques.

O proprietário que preservar seu imóvel ou doá-lo ao poder público pode vender e transferir o potencial construtivo do terreno, ou seja o direito de construir, para outro terreno onde exista possibilidade de adquirir solo criado.

Plano Diretor Participativo Município de Taboão da Serra

Mapa 2CENTRALIDADES EPARQUES PROPOSTOS

Maio 2006

Limite de Município

Sistema ViárioHidrografia Principal

LEGENDA

FAUUSP0 km 0,5 km 2 km1 km

RODOVIA RÉGIS BITTENCOURT

RODO

ANEL

RODOVIA RAPOSO TAVARES

AVENIDA HEITOR ANTONIO

EIRAS GARCIA AVENIDA FRANCISCO ETORE MARI

AVENID

A GO

VERNAD

OR

FRAN

CO

MO

NTO

RO

ESTRADA SÃO FRANCISCO

ESTR

ADA

DO CAM

PO LIM

PO

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DO PIR

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IDA

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DA

RUA VICENTE LEPORACE

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NID

A IB

I RA

MA

ESTRADA KIZAEMON TAKEUTI

ESTRADA DAS OLARIAS

AVENIDA FERNANDO

FERNANDES

AVENIDA DR. JOSÉ MACIEL

SÃO PAULOCampo Limpo

SÃO PAULOVila Sônia

SÃO PAULORaposo Tavares

EMBU

PRAÇA

ENTRADADA CIDADE

PAÇOMUNICIPAL

CENTROOLÍMPICO

CENTROEDUCACIONALINTEGRADO

Sistema Viário Principal

CentralidadesParques propostosProjetos estratégicos

PARQUECENTRAL

PARQUEPIRAJUSSARA

PARQUE PoÁ

PARQUE ECOLÓGICO

PARQUE PoÁ

PARQUE DASHORTÊNCIAS

SHOPPING TABOÃO

PRAÇA LUIZGONZAGA

ESTRADA BENEDITOCESÁRIO DE OLIVEIRA

Mapa 2CENT RALIDADES EPARQ UES PROPOST

Limite de MunicípioSistem a ViárioHidrog rafia PrincipalLEGENDA

FA UUSPPMuni Taboão 0km0,5km 2km1km

RODOVIA RÉG IS BITTENCOURTRODOANEL

RODOVIARAPO SO TAVARES AVENIDA HEITOR ANTONIOEIRAS GARCIA AVENIDA FRANCISCO ETORE MARI

AVENIDA GOVERNADORFRANCO MONTORO ESTRADA SÃO FRAN CISCO

ESTRADA DO CA MPO LIMPO

ESTRADA DO PIRAJUSSARA VELHO

AVENIDA ELISEUDE ALMEIDA

RUA VICENTE LEPORACEAVENIDA IBIRAMA ESTRADA KIZAEMON TAKEUTIESTRADA DAS OLARIASAVENIDA FERNANDOFERNANDES

AVENIDA DR. JOSÉ MACIEL

SÃO PAULOCampo Lim po

SÃOPAULOVilaSôniaSÃO PAULORaposo Tavares

EMBU

PRA ÇAENTRADADACIDAD EP AÇOM UNICIPAL

CENTROOLÍMPICOCE NTROED UCACIONALINT EGRADO

Sistem a Viário Principal

CentralidadesParques propostosProjetos estratégicosPARQ UECENTR AL

PARQUEPIRAJUSSARA

PARQUE PoÁPARQUE EC OLÓGICOPARQUE PoÁ

PARQ UE DASHORT ÊNCIAS

SHOPPIN G TABOÃO

PRAÇA LUIZGONZAGA

E STRADA BENEDITOC ESÁRIO DE OLIVEIRA

Parques Lineares

Operações Urbanas

• O Plano Diretor estabelece as áreas para requalificação urbana e/ou implementação de projetos específicos.

• Formula-se o projeto urbanístico, incluindo obras necessárias e parâmetros de usos e ocupação do solo. São estabelecido os investimentos necessários para o projeto.

• Para financiar a intervenção, vende-se potencial adicional ao coeficiente básico, utilizando-se das regras específicas de uso e ocupação do solo definidas no projeto.

Operações Urbanas

CIASPUrban Projects ExistingUrban Project (Olimpic Centre)Urban ProjectEstrategic ProjectLinear Estrategic Project

Operações Urbanas

• Os recursos formam um Fundo de Operação que financia os investimentos e só podem aplicar no próprio perímetro da operação.

• A operação urbana deve incluir ações voltadas para reduzir as desigualdades urbanas senão ela reforçará a exclusão urbana, o que tem ocorrido em quase todas as operações urbanas.

As operações urbanas no PDE

As regras das operações urbanas são definidas pelas leis específicas, mas devem obedecer os seguintes referencias:

• CA Mínimo = 0,2

• CA Básico = ao definido no PDE para a zona em que se situam os lotes, ou seja:

– CAB = 2 para lotes situados nas antigas Z3, Z4, Z5, Z10, Z12

– CAB = 1 nas demais zonas, respeitado o definido no artigo 166 (beneficio para a Z2, Z11, Z13, Z17 e Z18.

• CA Máximo = 4,0

Quais alterações nas regras de uso e ocupação do solo podem ser previstas nas operações urbanas

• Modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e do subsolo, bem como alterações das normas edilicias, considerando o impacto ambiental delas decorrentes e o impacto de vizinhança

• Regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente

CEPAC’sCertificados de Potencial Construtivo Adicional

• São papéis que dão direito a potencial construtivo adicional dentro dos parâmetros estabelecidos pela lei da operação urbana

• É uma forma da prefeitura antecipar o recebimento de recursos para realizar investimentos necessários para cumprir o programa de intervenções definido na operação urbana

• Os CEPAC’s são uma espécie de terreno virtualque se valoriza com as intervenções realizadas com os recursos obtidos com a sua venda, mas que também podem se desvalorizar

Como funcionam os CEPAC’s• A lei específica da operação urbana pode prever a emissão pelo

município de CEPAC’s, a ser convertidos em direito de construir (adicional) na área da operação, como pagamento da contrapartida correspondente aos benefícios urbanísticos obtidos;

• Cada CEPAC corresponde a certa quantidade de metros adicionais de área construída, de acordo com regra estabelecida na lei especifica;

• Os CEPAC’s só podem ser alienados em leilão, autorizados pela CVM e vinculados a obras a serem executadas antes da emissão de novos papeis; podem ser negociados livremente no mercado;

• Os CEPAC’s também podem ser utilizados diretamente para o pagamento de obras, desapropriação ou aquisição de terrenos;

• Os CEPAC’s não estão vinculados a terrenos específicos e valem para toda a área da operação; são vinculados a terrenos no ato da aprovação de projeto, através de declaração da municipalidade e emissão de certidão.

O que a lei específica precisa definir

• A quantidade de CEPAC’s a ser emitida, relacionada com o estoque de potencial construtivo adicional previsto

• Valor mínimo do CEPAC• Forma de cálculo das contrapartidas e de

conversão e equivalência dos CEPAC’s em metros quadrados de potencial construtivo adicional ou de alteração de uso

Operação Urbana Faria Lima:

Obra prevista

Como calcular a contrapartida na Operação Urbana Faria Lima (Lei 13.769/2004)

• Valor do CEPAC = R$ 1.100,00• Pagamento a vista ou 15% a vista e

restante em 10 parcelas mensais iguais reajustadas por índice oficial

• Cepac`s alienados em leilão público• Autorizado a emissão de 650.000 Cepac`s• Aplicação da tabela de conversão

1,51,821,51,81d

1,72,021,72,01c

1,21,521,21,51b

0,81,020,81,01a (frente F. Lima)

SETOR 1Pinheiros

Com./Serv.

ResidencialCom./Serv.Residencial

Equivalência de 1 CEPAC em m2 de

terreno para a taxa de ocupação adicional

(acima de 50% até 70%)

Equivalência de1 CEPAC em m2

da área do terreno referente a alteração de uso e parâmetros urbanísticos

Equivalência de1 CEPAC em m2 de área adicional de construção

compatível

SUB SETORES O que são os CEPAC’sCertificados de Potencial Construtivo Adicional

SETOR

COLUNA CCOLUNA BCOLUNAPERÍMETRO

OPERAÇÃO URBANA FARIA LIMA TABELA 1 – TABELA DE EQUIVALÊNCIA DO CEPAC

1,01,221,01,24d

1,21,521,21,54c

0,91,020,91,04b

0,60,820,60,84a (frente Faria LIma

SETOR 4Olimpíadas

1,51,81,51,51,83e

1,01,21,51,01,23d

1,01,21,51,01,23c

0,81,01,50,81,03b (frente Jucelino)

0,81,01,50,81,03a (frente F. Lima)

SETOR 3Hélio Pelegrino

OU FARIA LIMA - TABELA 1 – TABELA DE EQUIVALÊNCIA DO CEPAC

1,01,21,51,01,22d

0,51,01,50,50,62d

0,81,01,50,81,02c (frente C. Jardim)

0,61,01,50,61,02b (frente F; Lima entre C. Jardim e Jucelino)

0,50,61,50,50,62a (frente f. Lima entre Rebouças e C. Jardim)

SETOR 2Faria Lima

OU FARIA LIMA - TABELA 1 – TABELA DE EQUIVALÊNCIA DO CEPAC

OPERAÇÃO URBANA FARIA LIMADISTRIBUIÇÃO GERAL DOS ESTOQUES

286.00595.565190.440SETOR 4 - Olimpíadas

474.950182.505292.445SETOR 3 – Hélio Pelegrino

361.90573.715288.190SETOR 2 – Faria Lima

383.29596.600286.659SETOR 1 – Pinheiros

TotalCom./ServResidencial

Estoque máximo (m2 )Perímetro

RESUMO DOS ESTOQUES

1.310.000 m2ESTOQUE LÍQUIDO A SER UTILIZADO

940.000 m2ÁREA ADICIONAL JÁ ATUALIZADA

2.250.000 m2

ESTOQUE TOTAL DE ÁREA ADICIONAL

Operação Urbana Faria LimaResultados financeiros

Investimentos em 1996:Abertura da Avenida – 150 milhões, atualizados para 2002,

considerando 18% ao ano de juros = 350 milhões

Retorno até 2002 238 milhões

Deficit até 2002112 milhões

Instrumentos para garantir a função social da propriedade urbana

Parcelamento, edificação e utilização compulsórias

IPTU Progressivo no tempo

Desapropriação com pagamento em título

Função Social da Propriedade Urbana

O Estatuto da Cidade estabelece que a propriedade urbana precisa cumprir uma função social, ou seja, a terra urbana deve servir para o benefício da coletividade, e não apenas aos interesses de seu proprietário.Cabe ao Plano Diretor estabelecer quando a propriedade urbana cumpre a função socialTerrenos vazios, edifícios subutilizados ou não utilizados em áreas com boa infra-estrutura, fruto de investimentos públicos, devem ser utilizados para cumprir sua função social.

Crescimento Negativo

0.00 a 2.00

2.00 a 5.00

5.00 a 13.41

Fonte: IBGE- Censos demográficos, SEMPLA/Deinfo

Crescimento populacionaldo município de São Paulo 1996-2000

As etapas para obrigar o uso social da propriedade

O Plano Diretor estabelece critérios para definir, de acordo com a macroárea que o terreno ou gleba se localiza, o bom uso da propriedade.

O Plano regulamenta instrumentos que forçam o proprietário de um terreno mal utilizado a dar uma função social para a propriedade.

As regras do Plano Diretor dão um prazo para o proprietário parcelar, utilizar ou construir. E se ele não fizer isso, vai pagar um IPTU cada vez maior e pode até ser desapropriado.

As etapas para obrigar o uso social da propriedade

O Estatuto da Cidade criou instrumentos para pressionar a utilização da terra urbana dotada de infra-estrutura:

Edificação/Parcelamento compulsório obriga o proprietário a edificar, parcelar ou utilizar o terreno ou imóvel subutilizado.

Se no prazo estabelecido no Plano Diretor, o proprietário não apresentar projeto de construção, o município pode aplicar o IPTU progressivo no tempo, aumento anual da alíquota do IPTU, até o máximo de 15% do valor do imóvel.

Se, ainda assim, o imóvel continua ocioso, o município pode desapropriá-lo pagando com títulos da dívida pública resgatáveis em dez anos

.

Direito de Preempção

• Demarcação de regiões na cidade onde o poder público tem preferência no caso de eles serem ofertados no mercado

• Podem facilitar a realização de planos urbanos a médio e longo prazo

• As áreas devem estar assinaladas no Plano Diretor

Lei de Parcelamento do Solo

Define as regras para o parcelamento, desmembramento e remembramento do solo

Deve seguir, no mínimo, a leis nacionais(Lei 6766/79 e 9.785/99)

Pode haver parâmetros específicos para habitação de interesse social

Tombamento / Preservação de Imóveis, bairros ou áreas

Instrumentos para preservar imóveis de interesse arquitetônico, urbano, paisagístico, cultural etc

O tombamento pode ser nacional, estadual e municipal (desde que o município tenha legislação própria), estabelecendo regras para qualquer intervenção no imóvel

A preservação também pode ser garantida através do zoneamento, criando uma zona especial para este fim

Desapropriação

A lei nacional permite a desapropriação de imóveis para fins de utilidade pública ou para fins de interesse social

O pagamento da desapropriação deve ser prévio e em valor de mercado, arbitrado pelo judiciário; as disputas judiciais atrasam o recebimento da desapropriação

Consórcio Imobiliário

Associação entre o proprietário de terras e o poder público

O Proprietário cede a terra urbana ao poder público, que realiza um empreendimento e devolve ao proprietário unidades construídas (casas ou apartamentos) no valor da terra cedida.

AUP-266


Parte 2 – Instrumentos de indução do desenvolvimento urbano


AUP-266


Parte 3Instrumentos para estimular a produção de

habitação e regularizar a moradia informal


• Aumentar o dinheiro da prefeitura para investir em habitação (imposto progressivo, outorga onerosa, etc).

• Regularizar e melhorar a situação de quem mora em terrenos irregulares (criação de ZEIS).

• Estimular a produção de moradias nas áreas consolidadas, que já têm boa infra-estrutura.

• Criar espaços de participação na hora de votar leis e também na hora de colocá-las em prática.

O que o Estatuto pode fazer pela moradia?

Uma ZEIS é uma área da cidade que fica destinada pelo Plano Diretor para abrigar moradia popular.

As ZEIS podem ser de diferentes tipos, servindo para:

• destinar terrenos ou prédios vazios para moradia popular;

• facilitar a regularização de áreas ocupadas por favelas ou loteamentos clandestinos;

• facilitar a produção de moradia nas áreas consolidadas.

O zoneamento ZEIS reserva espaço para moradia popular em áreas com boa infra-estrutura. Aí fica mais fácil para a prefeitura exigir que nela sejam construídas moradias populares.

ZEIS - Zonas especiais de habitação de interesse social

Regularizar a cidade real

Morar na cidade “fora da lei” é não ter direito àcidade - atinge entre 30% e 50% da população urbana brasileira.

Formas de ilegalidade: • favelas• cortiços • loteamentos clandestinos e irregulares• conjuntos habitacionais ocupados• casas sem “habite-se”, etc.

O Estatuto cria instrumentos para garantir o reconhecimento da cidade real e viabilizar sua regularização

O que é Regularização Fundiária?

Titulação + Urbanização

• É um processo de intervenção cujo objetivo prioritário élegalizar a permanência de moradores de áreas urbanas ocupadas irregularmente para fins de moradia, além de promover melhorias no ambiente urbano e na qualidade de vida do assentamento.

• Importância da participação da comunidade

ZEIS - Zonas especiais de interesse social

Regularização fundiária e urbanística

• As Zeis destinadas a regularização, viabilizam a incorporação de favelas e loteamentos clandestinos na cidade legal.

• São perímetros dentro da área urbanizada onde valem regras específicas de urbanização, permitindo a regularização urbanística.

• Em cada Zeis deve ser realizado um Plano de Urbanização, aprovado por um Conselho Gestor formado por representantes do governo e dos moradores.

ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL(ZEIS)

Concessão de uso especial para fins de moradia

• Terreno/imóvel - público. • Viver há mais de 5 anos - permitida a soma das

posses sucessivas• Uso predominante para moradia• Área até 250m²• não pode ser proprietário de outro imóvel

O morador ou os moradores precisam pedir a concessão especial para fins de moradia ao órgão público que é o dono oficial. Depois de um ano, se o órgão não tiver passado a propriedade de terreno para os moradores, eles podem lutar pela concessão na justiça comum.

• Garante a segurança da posse e o direito à moradia aos ocupantes de áreas públicas.

• Contrato por tempo indeterminado• Gratuita - mas se ocorrer desvio da finalidade contratual

(moradia), o imóvel reverte ao patrimônio público. • O direito à concessão é transmissível.• Será facultativamente no próprio local, nos casos de área

de uso comum do povo, áreas destinadas a projetos de urbanização ou áreas de defesa nacional e interesse ambiental.

A Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia, que foi cortada do texto do Estatuto, aparece na Medida Provisória 2.220. Para ser lei, a medida provisória precisa ser votada

Concessão de uso especial para fins de moradia

• Terreno/imóvel - particular • Viver há mais de 5 anos - permitida a soma de posses

sucessivas• Uso para fins de moradia• Área até 250m²• não pode ser proprietário de outro imóvel• usucapião individual ou coletivo (condomínio)• A sentença de usucapião é o título hábil para o registro

Usucapião Especial Urbana

Papel da prefeitura

• Prestar assistência jurídica gratuita para a população, • Prestar assistência técnica gratuita - levantamento

topográfico, elaboração de planta, memorial descritivo, etc;

• Desenvolver políticas sociais junto à comunidade -visando urbanização, regularização, assegurando a participação no Plano de Urbanização;

• Favorecer a inclusão social, com mecanismos econômico-financeiros como a isenção e anistia de taxas e impostos.

Regularização de Loteamentos Clandestinos e Irregulares

• O Estatuto da Cidade não regulou o parcelamento do solo no Brasil, portanto, as Leis Federais 6.766/79 e 9.785/99 continuam vigentes - são leis que exigem fluxogramas burocratizados e lentos. Para isso, é necessário o envolvimento das Procuradorias Municipais para o ingresso de ações judiciais contra os loteadores.

• Alguns municípios estão estudando as possibilidades técnicas e jurídicas de tentar a Usucapião Especial para fins de moradia na forma coletiva como uma via alternativa para a regularização de loteamentos antigos e com muitas dificuldades técnicas para a regularização pela via tradicional da 6766/79. Este pode vir a se tornar um caminho para o impasse dos loteamentos no Brasil.

Loteamentos irregulares

Prevenção da Ilegalidade Fundiária

Regularizar é muito mais trabalhoso e mais caro que prevenir a ilegalidade.

Prevenção é o município abrir espaços para a população de baixa renda, dentro da área urbanizada e provida de infra-estrutura, por exemplo, com o estabelecimento de Zonas de Especial Interesse Social.

Os instrumentos de regulação, como o Plano Diretor, o Código e Edificações e Posturas e a Lei de Parcelamento, devem ser adequados à realidade socioeconômica local.

ZEIS Zonas especiais de habitação de interesse social

Glebas e terrenos vazios

• Zeis criadas para promover a ocupação com habitação de interesse social em terrenos e glebas ociosas localizadas em áreas urbanizadas.

• Criam reservas de terras para a Habitação de Interesse Social.

• Combatem a retenção especulativa com terrenos, promovendo a ocupação de vazios e a extensão horizontal da cidade.

ZEIS - Zonas especiais de habitação de interesse social

Áreas centrais ou consolidadas

Objetiva a reabilitação de áreas centrais ou consolidadas com inclusão social

• Contem o processo de valorização imobiliária em áreas bem localizadas

• Estimula a produção de habitação em regiões que concentram o emprego.

• Combatem a segregação urbana

AUP-266

Instrumentos Urbanísticos para o

planejamentoParte 3

Instrumentos para estimular a produção de

habitação e regularizar a moradia informal


AUP-266

Instrumentos Urbanísticos para o

planejamentoParte 4

Instrumentos de Financiamento do Desenvolvimento

Urbano


Instrumentos de Financiamento do Desenvolvimento Urbano

As realizações do município dependem de recursos e das prioridades de governo definidas no orçamento.As fontes de recursos são de origem tributária (impostos, taxas e contribuições) e outras, como multas, dívida ativa, preços públicos, rendimentos financeiros, etc.O Estatuto da Cidade pode ampliar substancialmente esses recursos, incorporando alguns instrumentos no Plano Diretor.

Alternativas Tributárias e de Financiamento

1. IPTU Progressivo no Tempo2. Emissão de Títulos3. Outorga Onerosa do Direito de Construir4. Operações Urbanas Consorciadas5. Transferência do Direito de Construir6. Consórcio Imobiliário7. Política Tributária8. Recursos Orçamentários

IPTU Progressivo no Tempo

Este mecanismo é diferente do IPTU progressivo sobre o valor venal do imóvel. Trata-se de uma punição, para induzir o proprietário a dar à propriedade a destinação socialmente prevista pelo Plano Diretor.

O IPTU Progressivo no tempo aplica-se aos vazios urbanos, dotados de infra-estrutura, que estejam sendo estocados com finalidade especulativa. O instrumento só poderá ser utilizado em caso de descumprimento do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado (link), pela majoração da alíquota durante cinco anos consecutivos. E a alíquota a cada ano não pode exceder a duas vezes a do ano anterior, chegando a um máximo de 15% do valor do imóvel.

No caso de aplicação do IPTU progressivo no tempo, não se pode conceder isenções nem anistia.

Atenção: a finalidade da aplicação do IPTU Progressivo no Tempo não é o aumento da arrecadação municipal, e sim o uso mais racional do espaço da cidade.

Emissão de Títulos

Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo, o município poderádesapropriar o imóvel, pagando com títulos da dívida pública aprovados pelo Senado. (link para consorcio imobiliario, como alternativa à desapropriação)


A outorga onerosa do direito de construir ou Solo-Criado significa que o proprietário deverá pagar ao município pelo direito de construir, em circunstâncias definidas no Plano Diretor.

O Plano Diretor deve fixar áreas nas quais:• o direito de construir poderá ser acima do coeficiente

de aproveitamento - CA (relação entre a área edificável e a área do terreno), ou densidade básica, com contrapartida pelo beneficiário;

• poderá ser permitida alteração de uso do solo, com contrapartida pelo beneficiário.

O potencial dos recursos depende das áreas envolvidas, das transformações necessárias no uso do solo e das regras de partilha da valorização imobiliária gerada pela elevação do CA ou densidade, ou pela alteração de uso.

Operações Urbanas e Operações Interligadas

Operações urbanas e operações interligadas são instrumentos que servem para o poder público recuperar parte dos investimentos que realiza na infra-estrutura urbana e que resultam na valorização imobiliária.

Esse tipo de instrumento só deve ser aplicado por municípios que possuam mercados imobiliários muito fortes, geralmente os municípios maiores.

Onde não há um mercado imobiliário forte, pode-se utilizar outros instrumentos para ressarcir investimentos, como a Contribuição de Melhoria.

Transferência do Direito de Construir

Pode-se, por meio de lei municipal, autorizar o proprietário de imóvel urbano a alienar ou exercer em outro local o direito de construir quando o imóvel for necessário para fins de:

1) implantação de equipamentos urbanos e comunitários2) preservação de interesse histórico, ambiental,

paisagístico, social ou cultural3) servir a programas de regularização fundiária,

urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social

Esta alternativa é válida também para o proprietário que doar seu imóvel ao poder público, para os fins acima previstos.

Consórcio Imobiliário

Consórcio Imobiliário é uma forma de viabilizar planos de urbanização ou edificação, quando o proprietário não tem os recursos para isso. Este instrumento permite que o proprietário transfira seu imóvel ao poder público e, após a realização das obras, receba como pagamento unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, em valor correspondente ao valor do imóvel antes da execução das obras.

Pode ser aplicado em áreas atingidas pelo parcelamento, edificação ou utilização compulsórios do solo urbano.

Direito de Preempção

• Pode melhorar a arrecadação do ITBI

Política Tributária

O Estatuto da Cidade apresenta uma política clara para o estabelecimento de tributos e tarifas, determinando que todos os tributos sobre imóveis urbanos e todas as tarifas relativas a serviços públicos urbanos, serão diferenciados em função do interesse social.

Mas como fazer pra que essas leis não fiquem só no papel?

O Estatuto da Cidade é uma lei. Mas tem lei que “pega”, tem lei que “não pega”. Ocupe os espaços de participação que o Estatuto trouxe para fazermos nossas cidades mais justas e mais equilibradas.

Taxa de emprego(Empregos por moradores)Média do município: 0,47

instrumentos urbanísticos para o planejamento · aup-266 instrumentos urbanísticos para o...

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