healthy living apartment di makassar

160
i HEALTHY LIVING APARTMENT DI MAKASSAR ACUAN PERANCANGAN Sebagai Persyaratan Untuk Ujian Sarjana Arssitektur Oleh : Achmad Rifky Hanif D511 09 293 JURUSAN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS HASANUDDIN MAKASSAR 2015

Upload: others

Post on 11-Sep-2021

3 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: healthy living apartment di makassar

i

HEALTHY LIVING APARTMENT

DI MAKASSAR

ACUAN PERANCANGAN

Sebagai Persyaratan Untuk Ujian

Sarjana Arssitektur

Oleh :

Achmad Rifky Hanif

D511 09 293

JURUSAN ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS HASANUDDIN MAKASSAR

2015

Page 2: healthy living apartment di makassar

ii

Page 3: healthy living apartment di makassar

iii

KATA PENGANTAR

Syukur Alhamdulillah penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang

telah memberikan rahmat berupa waktu, kesehatan serta kesempatan

sehingga penulisan skripsi ini akhirnya dapat diselesaikan dengan baik.

Skripsi ini disusun dengan maksud untuk memenuhi salah satu

syarat guna memperoleh gelar Sarjana Teknik pada Jurusan Arsitektur

Fakultas Teknik Universitas Hasanuddin.

Dalam penulisan skripsi ini, penulis menyadari bahwa masih

terdapat banyak kekurangan. Sehubungan dengan itu maka penulis

mengharapkan saran dan kritikan yang membangun dari para pembaca,

sehingga dapat digunakan sebagai bekal pada penulisan selanjutnya di

waktu mendatang.

Dalam penyelesaian skripsi ini tidak terlepas dari adanya bantuan

dan kerja sama dari semua pihak baik secara langsung maupun tidak

langsung. Mulai dari proses persiapan, pelaksanaan studi dan

penelitian sampai pada penyelesaian skripsi ini. Untuk itu, dengan

segala ketulusan dan kerendahan hati perkenankanlah penulis

menghaturkan rasa terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:

1. Bapak Prof. Dr. Ir. H. M. Ramli Rahim, M.Eng., dan Ibu Dr. Ir.

Triyatni Martosenjoyo, M.Si., selaku dosen pembimbing yang

telah meluangkan waktunya untuk membimbing dan

mengarahkan penulis dalam penyusunan penulisan ini.

2. Bapak Dr. Abdul Mufti Radja, ST. MT., selaku Kepala

Laboratorium Studio Akhir Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik

Universitas Hasanuddin.

3. Bapak Dr. Mohammad Mochsen Sir, ST. MT., selaku

Penasehat Akademik yang telah membimbing dan memberi

arahan selama masa kuliah penulis.

4. Bapak Prof. Baharuddin Hamzah, ST, M.Arch, Ph.D selaku

Ketua Jurusan Teknik Arsitektur Fakultas Teknik Universitas

Hasanuddin.

Page 4: healthy living apartment di makassar

iv

5. Seluruh dosen dan staff Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik

Universitas Hasanuddin.

6. Keluarga Tercinta, Ayahanda (Alm.) Ir. H. Hasnawi Bachtiar

MM, dan Ibunda Sitti Darmawasita ST, M.Si, dan Saudara-

saudariku Muhammad Fathu Alim SH. dan Hastri Adhe

Ramdhany atas segenap doa, kasih sayang, nasehat dan

dukungannya baik moril maupun materil. Semoga Tuhan

senantiasa melindunginya.

7. Yang terkasih, Novia, ST. yang selalu ada memberikan motivasi,

inspirasi, dan dukungan.

8. Seluruh rekan-rekan Makasiswa Arsitektur FT-UH Angkatan

2009 (HighVoltage09), terima kasih atas dukungan, perjuangan

dan kenangannya.

9. Rekan-rekan seperjuanganku, Mahasiswa Studio Akhir periode II

Tahun 2015/2016, terima kasih atas kebersamaannya selama

dalam masa proses Studio Akhir.

10. Serta seluruh pihak yang membantu baik secara langsung

maupun tidak langsung dalam penyusunan penulisan ini.

Akhirnya semoga acuan perancangan ini dapat bermanfaat untuk

semua pihak dan semoga Allah SWT melimpahkan rahmat-Nya kepada

kita semua. Amiin.

Makassar, 12 November 2015

Penulis

Achmad Rifky Hanif

Page 5: healthy living apartment di makassar
Page 6: healthy living apartment di makassar

v

DAFTAR ISI

HEALTHY LIVING APARTMENT DI MAKASSAR ........................................................ i

HALAMAN PENGESAHAN .................................................................................... ii

KATA PENGANTAR ....................................................................................................... iii

DAFTAR ISI........................................................................................................................ v

DAFTAR GAMBAR ....................................................................................................... viii

DAFTAR TABEL .............................................................................................................. xi

BAB I PENDAHULUAN .................................................................................................... 1

A. Latar Belakang .............................................................................................. 1

B. Pengertian Judul .......................................................................................... 4

1. Healthy Living ..................................................................................... 4

2. Apartemen .......................................................................................... 5

C. Rumusan Masalah ....................................................................................... 6

1. Masalah Arsitektural .......................................................................... 6

2. Masalah Non-Arsitektural ................................................................. 6

D. Tujuan dan Sasaran Pembahasan ............................................................ 7

1. Tujuan Pembahasan ......................................................................... 7

2. Sasaran Pembahasan ...................................................................... 7

3. Lingkup dan Batasan Pembahasan ................................................ 7

E. Metode dan Sistematika Pembahasan ..................................................... 8

1. Metode Pembahasan ........................................................................ 8

2. Sistematika Pembahasan ................................................................. 8

F. Kerangka Berpikir ......................................................................................... 9

BAB II TINJAUAN PUSTAKA APARTEMEN DENGAN KONSEP HIDUP SEHAT

....................................................................................................................... 10

A. Tinjauan Umum Apartemen ...................................................................... 10

Page 7: healthy living apartment di makassar

vi

1. Pengertian Apartemen .................................................................... 10

2. Tipe-Tipe Apartemen ...................................................................... 11

3. Pengertian Apartemen .................................................................... 17

4. Panduan Tinggal di Apartemen ..................................................... 18

B. Tinjauan Terhadap Konsep Hidup Sehat ............................................... 21

1. Gambaran Umum Konsep Hidup Sehat ...................................... 21

2. Pengertian Kesehatan dan Bangunan Sehat .............................. 22

3. Gambaran Umum Perancangan Healthy Building ..................... 25

4. Kriteria Perancangan Healthy Building pada daerah Tropis ..... 30

5. Penerapan Desain Healthy Building Pada Bangunan Tinggi ... 35

C. Studi Banding Terhadap Bangunan Apartemen ................................... 38

1. Apartemen Senayan........................................................................ 38

2. Garden Tower di Surabaya ............................................................ 40

BAB III ANALISIS PERENCANAAN BANGUNAN HEALTHY LIVING

APARTMENT DI MAKASSAR ................................................................. 42

A. Tinjauan Umum Kota Makassar............................................................... 42

1. Kondisi Fisik Kota Makassar .......................................................... 42

2. Keadaan Perekenomian dan Sosial Budaya Penduduk ........... 43

3. Arah pengembangan Kawasan ..................................................... 45

4. Lahan Untuk Pembangunan Kawasan ......................................... 46

B. Tinjauan Apartemen sebagai unit Hunian di Makassar ....................... 46

1. Tujuan Pengadaan Apartemen di Makassar ............................... 46

2. Kebutuhan pengadaan Apartemen di Makassar ........................ 47

C. Analisis Luasan dan Fungsi Healthy Living Apartemen di Makassar 52

1. Perkiraan Luas Apartemen ............................................................ 52

2. Penentuan Jumlah Unit Hunian ..................................................... 53

3. Sistem Pengelolaan Bangunan Apartemen ................................ 55

D. Karakteristik Kegiatan ................................................................................ 55

1. Pelaku Kegiatan Pada Apartemen ................................................ 55

2. Sistem Pelayanan dan Aktifitas ..................................................... 56

Page 8: healthy living apartment di makassar

vii

E. Analisis Aktifitas Pelaku dan Struktur Orgasnisasi ............................... 57

1. Aktifitas Pelaku ................................................................................. 57

2. Pengelompokkan Aktifitas .............................................................. 60

3. Struktur Organisasi .......................................................................... 64

F. Analisis Perancangan Apartemen ........................................................... 65

1. Pendekatan Makro .......................................................................... 65

2. Pendekatan Mikro ............................................................................ 84

BAB IV KESIMPULAN DAN ACUAN PERANCANGAN ......................................... 124

A. Kesimpulan Umum ................................................................................... 124

1. Aspek Pengadaan Apartemen di Kota Makassar. ................... 124

2. Aspek Arsitektural Perancangan Apartemen Di Makassar

Dengan Pendekatan Arsitektur Tropis. ...................................... 125

B. Acuan Perancangan ................................................................................ 126

1. Perancangan Makro ...................................................................... 126

2. Perancangan Mikro ....................................................................... 135

DAFTAR PUSTAKA ...................................................................................................... 147

Page 9: healthy living apartment di makassar

viii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Bentuk Tower Form .................................................................................... 12

Gambar 2 Bentuk Slab Form ....................................................................................... 12

Gambar 3 Bentuk Varian Form .................................................................................... 12

Gambar 4 Koridor Satu Sisi di Tepi Bangunan ......................................................... 13

Gambar 5 Koridor di Tengah Bangunan .................................................................... 13

Gambar 6 Koridor Pada Dua Sisi Tepi Banguanan ................................................. 13

Gambar 7 Koridor Terpusat di Tengah Bangunan ................................................... 14

Gambar 8 Potongan 1 Unit Simplex ........................................................................... 14

Gambar 9 Potongan 1 Unit duplex.............................................................................. 14

Gambar 10 Potongan 1 Unit Triplex ........................................................................... 15

Gambar 11 Skema Struktur Organisasi Pengelola Apartemen.............................. 18

Gambar 12 Gambaran Konsep Perancangan Healthy Building ............................ 27

Gambar 13 Arah Lintasan Matahari............................................................................ 35

Gambar 14 Vegetasi ..................................................................................................... 37

Gambar 15 Struktur Organisasi Apartemen ............................................................. 65

Gambar 16 Struktur Organisasi Fasilitas dan Penunjang ....................................... 65

Gambar 17 Peta Administratif Kota Makassar .......................................................... 67

Gambar 18 Peta Kecamatan Rappocini .................................................................... 70

Gambar 19 Alternatif Tapak ......................................................................................... 72

Gambar 20 Alternatif Tapak 1...................................................................................... 73

Gambar 21 Alternatif Tapak ......................................................................................... 74

Gambar 22 Alternatif Tapak ......................................................................................... 75

Gambar 23 Tapak Terpilih............................................................................................ 77

Gambar 24 Zoning Tapak ............................................................................................ 78

Gambar 25 Sirkulasi, Entrance Tapak ....................................................................... 80

Gambar 26 Lay-out elemen soft material .................................................................. 83

Gambar 27 Lay-out elemen hard material dan elemen dekorasi. ......................... 83

Gambar 28 Light shelves mendistribusikan cahaya di dalam ruangan .............. 107

Gambar 29 Penggunaan pembayangan pada jendela untuk memotong sinar

matahari langsung .............................................................................. 108

Gambar 30 Posisi bukaan yang ideal ....................................................................... 109

Page 10: healthy living apartment di makassar

ix

Gambar 31 Efek posisi jendela terhadap pencahayaan dan ventilasi ................ 111

Gambar 32 Macam konfigurasi bukaan dan efeknya terhadap aliran udara ..... 111

Gambar 33 Pengaruh vegetasi terhadap jalannya udara ..................................... 113

Gambar 34. Menara Boustead, Mesiniaga, IBM Plaza (vertical landscape)...... 114

Gambar 35 Penggunan vegetasi pada bangunan (vertical landscape) (Kean

Yeang, 1994) ...................................................................................... 114

Gambar 36 Escalator .................................................................................................. 115

Gambar 37 Tangga Darurat ....................................................................................... 117

Gambar 38 Spinkler Pemadam Kebakaran ............................................................. 118

Gambar 39 Hidrant Box .............................................................................................. 119

Gambar 40 Tabung Portable ..................................................................................... 119

Gambar 41 Skema CCTV .......................................................................................... 121

Gambar 42 Sistem tongkat faraday .......................................................................... 121

Gambar 43 Peta Kecamatan Rappocini .................................................................. 128

Page 11: healthy living apartment di makassar

x

Page 12: healthy living apartment di makassar

xi

DAFTAR TABEL

Tabel 1 Data Penduduk Kota Makassar .................................................................... 49

Tabel 2 Standar Luas Tiap Tipe Unit Apartemen ..................................................... 52

Tabel 3 Perbandingan Luas Tiap Tipe Unit Apartemen di Indonesia ................... 53

Tabel 4 Jumlah Masyarakat golongan menengah ke atas ..................................... 53

Tabel 5 Persentase Unit Apartemen .......................................................................... 55

Tabel 6 Jenis Kegiatan/Aktifitas dan Kebutuhan Ruang ......................................... 58

Tabel 7 Jenis Kegiatan/Aktifitas dan Kebutuhan Ruang ......................................... 59

Tabel 8 Jenis Kegiatan/Aktifitas dan Kebutuhan Ruang ......................................... 59

Tabel 9 Jenis Kegiatan/Aktifitas dan Kebutuhan Ruang ......................................... 60

Tabel 10. Jenis Ruang dan Kebutuhan Perabot Untuk Daerah Privasi ................ 63

Tabel 11 Analisa Penentuan Tapak Berdasarkan Sistem Pembobotan ............... 76

Tabel 12 Kebutuhan ruang berdasarkan aktivitas penghuni .................................. 91

Tabel 13 Kebutuhan ruang berdasarkan aktivitas pengunjung .............................. 92

Tabel 14 Kebutuhan ruang berdasarkan aktivitas pengelola ................................. 92

Tabel 15 Kebutuhan ruang berdasarkan aktivitas servis ........................................ 93

Tabel 16 Kebutuhan Ruang dan Luasan tipe studio ................................................ 96

Tabel 17 Kebutuhan Ruang dan Luasan tipe 2 kamar ............................................ 97

Tabel 18 Kebutuhan Ruang dan Luasan tipe 3 kamar ............................................ 98

Tabel 19 Kebutuhan Ruang dan Luasan tipe 4 kamar ............................................ 99

Tabel 20 Kebutuhan dan Besaran Ruang Kegiatan Non Hunian ........................ 100

Tabel 21 Skema penanggulan kebakaran ............................................................... 120

Tabel 22 Sistem distribusi air bersih ......................................................................... 122

Tabel 23 Skema Pembuangan air kotor .................................................................. 123

Tabel 24 Sistem Pembuangan Sampah .................................................................. 123

Tabel 25 Analisa Penentuan Tapak Berdasarkan Sistem Pembobotan ............. 130

Page 13: healthy living apartment di makassar

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Kesadaran sebagian masyarakat tentang pentingnya pola

hidup sehat semakin meningkat, berolahraga dan menerapkan pola

hidup sehat sepatutnya diterapkan untuk menjaga kebugaran tubuh

agar dapat melakukan setiap aktifitas dan pekerjaan dengan baik.

Namun di eraini banyak hal yang bertentangan dengan penerapan

pola hidup sehat, mulai dari faktor lingkungan, hingga

permasalahan gaya hidup masyarakat moderen.

Untuk menciptakan pola hidup sehat, harus didukung dengan

lingkungan hidup yang sehat. Lingkungan yang bersih,

dapatmenjauhkan masyarakat dari virus dan bakteri penyebab

penyakit. Tumbuhan hijau di lingkungan misalnya, menghasilkan

O2 yang dibutuhkan untuk bernafas, menyerap polusi udara yang

tercemar di perkotaan baik itu dari asap kendaraan, maupun emisi

CO2 yang dihasilkan dari gedung-gedung besar

perkotaan.Lingkungan adalah tempat dimana setiap orang

melakukan aktifitasnya sehari-hari, salah satu hal yang paling

berpengaruh terhadap kesehatan manusia. Jika lingkungannya

tercemar dan tidak sehat,virus dan bakteri akan berkembang lebih

pesat, setiap orang yang berada di lingkungan tercemar tersebut

akan rentan terserang berbagai penyakit.

Belakangan ini, muncul isu-isu seperti isu pemanasan global

(global warming) yang dapat menimbulkan masalah besar terhadap

lingkungan apabila tidak ditanggulangi dengan cermat. Rusaknya

ekologi bumi yang diakibatkan dari pemanasan global dapat

memberi dampak yang besar bagi kesehatan manusia.Salah satu

penyumbang terbesar bagi pemanasan global dan bentuk lain

Page 14: healthy living apartment di makassar

2

perusakan lingkungan adalah industri bangunan gedung. Menurut

Green Building Council, gedung-gedung di seluruh dunia

menyumbang 33% emisi CO2, menghabiskan30%-40% konsumsi

energy dunia dan menggunakan 40%-50% bahan baku yang

tidakramahlingkungan. Siklus hidup sebuah bangunan merupakan

penyebab signifikan dari penyakit yang diderita oleh manusia dan

degradasi yang terjadi pada lingkungannya. Menurut US

Environmental Protection Agency (EPA) dan Science Advisory

Board (SAB), polusi udara dalam ruangan adalah salah satu

penyebab terbesar masyarakat moderenen terserang penyakit.

Dimana pada masa moderen sekarang ini, rata-rata masyarakat

dunia menghabiskan 90% waktu mereka dalam ruangan. Banyak

bahan bangunan yang umum beredar dapat memancarkan

senyawa berbahaya dan zat cetakan penular jamur dan bakteri.

Untuk mengurangi dampak pemanasan global adalah dengan

menggalakkan berbagi konsep bertema ramah lingkungan. Healthy

Building adalah sebuah konsep dengan perspektif baru yang

mengacu pada pengaturan dan meminimalisir limbah, polusi, dan

bahan beracun yang terkait dengan konstruksi dan pengoperasian

bangunan dan mengejar setiap kesempatan untuk mengoptimalkan

kualitas lingkungan dalam ruangan dengan tujuan kinerja yang

terukur.

Pertambahan penduduk mengakibatkan semakin meningkatnya

kebutuhan hunian yang tidak hanya sekedar untuk tempat tinggal,

tetapi juga terhadap tersedianyakelengkapan fasilitas untuk

memenuhi kebutuhan sehari-hari dan fasilitas penunjang gaya

hidup.

Selama kurang lebih 20 tahun permukiman sub-urban menjadi

pilihan favorit bagi penduduk kota besar. Namun sekarang ini

bermukim di kawasan sub-urban ini mulai terasa banyak

kelemahannya. Jarak antara tempat tinggal dan tempat kerja

Page 15: healthy living apartment di makassar

3

menjadi faktor utama. Kenyamanan, kebersihan, dan kesehatan

lingkungan yang tidak terjaga dengan baik menjadi faktor lain yang

tidak kalah pentingnya. Penduduk sub-urban yang sudah

mengalami kejenuhan, ingin kembali tinggal di tengah kota.

Membayangkan berbagai macam kemudahan yang dapat

dicapai seperti jarak dan jarak tempuh yang relatif lebih cepat,

kualitas hidup yang lebih baik, dan kebutuhan atas hiburan dan

gaya hidup yang terpenuhi. Kondisi ini memunculkan sebuah

fenomena yang disebut dengan fenomena back to the city atau

fenomena kembali ke kotapadamasyarakatmoderen. Hal ini

dimanfaatkan kembali oleh para pengempang dengan membangun

di pusat kota berbentuk hunian vertikal atau Apartemen guna

menyikapi keterbatasan lahan di perkotaan. Tren back to the city

adalah pertemuan antara penduduk sub-urban yang sudah jenuh

tinggal didaerah sub-urban dan pengembang bangunan

Apartemen.

Kesadaran masyarakat yang tinggi tentang arti pola hidup

sehat dan pentingnya lingkungan yang sehat demi

keberlangsungan bumi tercinta dan kesehatan masyarakatnya.

Serta meningkatnya kebutuhan masyarakat untuk setiap hal yang

dapat memudahkan pekerjaan dan aktivitas sehari-hari maka

lahirlah konsep hunian Apartemenyang menyediakan berbagai

kebutuhan masyarakat mulai dari kebutuhan sehari-hari hingga

kebutuhan gaya hidup, dan pola hidup sehat.

Healthy Living Apartment adalah hunian yang terdiri dari

beberapa unit-unit kamar yang dalam proses perancangan

bangunan dan keberlangsungannya berusaha untuk meminimalisir

berbagai pengaruh yang dapat membahayakan kesehatan manusia

dan lingkungan, menjaga kesehatan, dan memudahkan segala

kebutuhan penghuni.

Page 16: healthy living apartment di makassar

4

Healthy Living Apartment diharapkan dapat memenuhi

kenyamanan dan menjaga kesehatan penghuninya di tinjau dari

segi kesesuaian desain bangunan Apartemen dengan

memperhatikan kondisi iklim, dan efisiensi energi. Di samping itu,

Healthy Living Apartment diharapkan dapat memenuhi kebutuhan

masyarakat moderen, dimana Apartemenmenyediakan berbagai

macam fasilitas untuk memenuhi kebutuhan, baik itu kebutuhan

sehari-hari, gaya hidup, dan pola hidup yang sehat.

B. Pengertian Judul

1. Healthy Living

Healthy Living, atau dalam bahasa Indonesia disebut Hidup

Sehat.Kesehatan adalah keadaan sejahtera dari badan, jiwa, dan

sosial yang memungkinkan setiap orang hidup produktif secara

sosial dan ekonomis.

Pemeliharaan kesehatan adalah upaya penanggulangan dan

pencegahan gangguan kesehatan yang memerlukan pemeriksaan,

pengobatan dan/atau perawatan termasuk kehamilan dan

persalinan.

Kesehatan menurut Undang-Undang (Undang No.23 Tahun 1992 Tentang

Kesehatan & Undang-undang no.29 Tahun 2004 Tentang Praktik Kedokteran) :

Kesehatan adalah keadaan sejahtera dari badan, jiwa,

dan sosial yang memungkinkan setiap orang hidup

produktif secara sosial dan ekonomis.

Upaya kesehatan adalah setiap kegiatan untuk

memelihara dan meningkatkan kesehatan yang

dilakukan oleh pemerintah dan atau masyarakat.

Tenaga kesehatan adalah setiap orang yang

mengabadikan diri dalam bidang kesehatan serta

memiliki pengetahuan dan atau keterampilan melalui

pendidikan di bidang kesehatan yang untuk jenis tertentu

Page 17: healthy living apartment di makassar

5

memerlukan kewenangan untuk melakukan upaya

kesehatan.

Sarana kesehatan adalah tempat yang digunakan untuk

menyelenggarakan upaya kesehatan.

Kesehatan adalah sesuatu yang sangat berguna.

Pengertian hidup sehat dapat didefinisikan sebagai hidup tanpa

gangguan masalah yang bersifat fisik maupun non fisik. Gangguan

fisik berupa penyakit-penyakit yang menyerah tubuh dan fisik

seseorang. Sementara non fisik menyangkut kesehatan kondisi

jiwa, hati dan pikiran seseorang. Artinya, kesehatan meliputi unsur

jasmani dan rohani.

Pengertian hidup sehat mencakup aturan dan pola seseorang

untuk menjalankan hidup ini dengan cara proporsional dan

terkontrol. Pola tersebutlah yang akan membuat orang menjadi

sehat.

2. Apartemen

Apartemen adalah kamar atau beberapa kamar atau ruangan

yang diperuntukkan sebagai tempat tinggal, terdapat didalamnya

suatu bangunan yang biasanya mempunyai kamar atau ruang-

ruang lain semacam itu. (Broiler, The American People Encyclopedia, Glorier Incorporated,

1969).

Apartemen adalah bangunan yang terdiri dari tiga unit lebih

rumah tinggal di dalamnya dan merupakan suatu kehidupan

bersama pada lingkungan tanah terbatas, dan masing-masing unit

hunian dapat memiliki atau dibangun terpisah. (Cytil M. Haris, Kamus

Arsitektur dan Konstruksi, 1996).

Apartemen adalah ruang atau suatu kelompok ruang kamar

yang dimaksudkan sebagai pemukiman (tempat tinggal); biasanya

salah satu dari banyak kelompok yang sama di dalam gedung yang

sama. (WJS. Poerwadharminta, Kamus Umum Bahasa Indonesia, 1996).

Page 18: healthy living apartment di makassar

6

Dapat disimpulkan, bahwa Apartemen adalah suatu bangunan

yang didalamnya terdapat kamar atau ruang yang berfungsi

sebagai tempat tinggal, yang didalamnya tedapat tiga unit atau

lebih, dan merupakan suatu kehidupan bersama pada lingkungan

masing-masing.

Healthy Living Apartemen atau dalam bahasa Indonesia berarti

Apartemen dengan konsep Hidup Sehat, adalah sebuah bangunan

dengan beberapa unit hunian dengan fasilitas penunjang untuk

memenuhi kebutuhan gaya hidup jaminan kesehatan bagi penghuni

Apartemen.

C. Rumusan Masalah

1. Masalah Arsitektural

Bagaimana menghadirkan suatu bangunan arsitektrual di

Kota Makassar yang konseptual dengan lingkungannya.

Dimana lokasi Apartemen yang sesuai untuk peruntukannya

dan sesuai dengan perancangan Apartemen, sehingga dapat

menunjang fungsi utama Apartemen sebagai hunian

komersial.

Bagaimana pola perancangan Green Achitecture dan Green

Building untuk Apartemen yang cocok di Makassar, yang

memperhatikan kebutuhan utama penghuni, seperti

kenyamanan, privasi, keselamatan serta kesehatan penghuni.

Bagaimana menciptakan suatu bangunan yang dapat

memenuhi semua kebutuhan lifestyle dari masyarakat

moderen di Makassar serta kebutuhan kesehatan para

penghuni Apartemen.

Penentuan kapasitas perwadahan/jumlah unit hunian.

2. Masalah Non-Arsitektural

Bagaimana potensi pengadaan Apartemen ditinjau dari segi

sosial, ekonomi, dan budaya masyarakat kota Makassar.

Page 19: healthy living apartment di makassar

7

Bagaimana sistem pengelolaan, pelayanan dan aktivitas pada

Apartemen.

Manfaat pembangunan Apartemen pada lingkungan sekitar,

dansebaliknyadampaksosial

lingkungansekitarterhadapApartemen.

D. Tujuan dan Sasaran Pembahasan

1. Tujuan Pembahasan

Menyusun suatu acuan perancangan Healthy Living Apartment

di Makassar dengan pendekatan Green Building dan Green

Architecture yang kemudian diterapkan dalam desain fisik

bangunan.

2. Sasaran Pembahasan

Mengemukakan faktor-faktor permasalahan dan penunjang

bagi pengadaan hunian Apartemen sebagai tahap untuk

pencapaian tujuan yang sesuai dengan pendekatan program dan

mendapatkan landasan perencanaan sebagai konsepsi dasar

perencanaan sesuai dengan tuntutan dan kondisi kota Makassar.

3. Lingkup dan Batasan Pembahasan

Pembahasan yang dilakukan ditinjau dari disiplin ilmu arsitektur

pada bangunan Apartemen yang berkaitan dengan konsep Green

Building dan Green Architecture yang menyangkut konsep dasar

perencanaan dan ditunjang oleh disiplin ilmu lainnya yang dianggap

perlu dan dapat menunjang kelancaran perencanaan.

Disamping itu, pembahasan yang meliputi penentuan fasilitas

yang terdapat dalam lokasi apartemen yang dapat menunjang

kelancaran perencanaan, serta kematangan judul dan konsep

perancangan.

Page 20: healthy living apartment di makassar

8

E. Metode dan Sistematika Pembahasan

1. Metode Pembahasan

Studi Literatur a.

Studi ini merupakan penelitian kepustakaan baik lewat buku,

artikel ilmiah maupun media elektronik (website) sebagai panduan

dan contoh untuk mengetahui dan memperluas wawasan mengenai

Apartemen dan aspek lain megenai pengembangan konsep

Healthy Leaving Apartment.

Analisa b.

Pada tahap ini data dianalisa dan disampulkan untuk mengatur

konsep perancangan selanjutnya, permasalahan dari berbagai

sudut pandang, dalam tahap analisa juga diperlukan referensi lain

baik yang berkaitan dengan konsepbangunan maupun dari hal-hal

lain yang berhubungan, guna menunjang hasil analisis dari

beberapa sumber data.

2. Sistematika Pembahasan

Tahap I Menguraikan latar belakang, pengertian judul,

rumusan masalah, tujuan dan sasaran

pembahasan, lingkup dan batasan pembahasan,

metode dan sistematika pembahasan.

Tahap II Tinjauan Apartemen secara umum serta konsep.

Tahap III Merupakan tinjauan umum kotamadya Makassar

dan potensinya dalam pengadaan Rancangan.

Tahap IV Memuat konsep makro dan mikro berupa program

tapak dan bangunan, dan sistem bangunan yang

digunakan, analisa dari bab sebelumnya dan

merupakan transformasi dari pembahasan

sebelumnya yang akan digunakan dalam

menyelesaikan permasalahan dalam rancangan.

Page 21: healthy living apartment di makassar

9

F. Kerangka Berpikir

Latar Belakang

Jumlah penduduk yang bermukim di Kota Makassar mencapai 1,5 juta jiwa. Jumlah tersebut mengalami lonjakan sekitar 200.000 orang dalam kurun waktu satu tahun. Penyebab utamanya adalah pendatang dari kawasan sub-urban, yang pindah dan menetap di Kota Makassar. Sebagian besar masyarakat menyadari akan pentingnya penerapan pola hidup sehat untuk menjaga kebugaran tubuh mereka demi kelancaran aktivitas dan pekerjaan, namun di sisi lain, lingkungan mereka tidak mendukung untuk penerapan pola hidup sehat

Pengumpulan Data

Studi Literatur.

Pengumpulan Data Statistik Penduduk Kota Makassar.

Studi Banding.

Studi Sosial mengenai kebutuhan hunian penduduk kota Makassar dan kebutuhan

sarana penunjang kesehatan

Rumusan Masalah

Bagaimana menyiasati penggunaan Lahan untuk memenuhi kebutuhan hunian yang meningkat seiring meningkatnya Pertumbuhan Penduduk.

Dimana lokasi yang tepat untuk memenuhi kebutuhan hunian masyarakat

Bagaimana memenuhi kebutuhan kesehatan dan menciptakan lingkungan yang baik untuk masyarakat.

Analisis

FISIK :

Lokasi Tapak dan Lingkungan Utilitas penunjang Bangunan

Tampilan Bangunan

NON FISIK: Aktivitas, Sosial, dan Kebutuhan Ruang

Program Ruang Penataan Unit Hunian

Tema

Healthy Living Concept

Atau

Konsep Hidup Sehat

Konsep Perancangan

Tampilan Bangungan

Tapak

Utilitas

Fasilitas

Struktur

Interior

Eksterior

Desain Perancangan

Page 22: healthy living apartment di makassar

10

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA APARTEMEN DENGAN KONSEP HIDUP SEHAT

A. Tinjauan Umum Apartemen

1. Pengertian Apartemen

a. Menurut Poerwadarminta, W.J.S, 1987, hal 53:

Apartemen adalah (ruangan) yang diperuntukkan sebagai

tempat tinggal, terdapat dalam suatu bangunan yang biasanya

mempunyai kamar atau ruangan-ruangan lain semacam itu.

b. Menurut Cytil M. Harris, 1995:

Apartemen adalah ruang atau sekolompok ruang kamar yang

dimaksudkan sebagai permukiman (tempat tinggal); biasanya salah

satu dari banyak kelompok yang sama di dalam gedung yang

sama.

c. Menurut Jogn Hancock Callender, Time Saver Standard for

Building Type New York 1973, hal 7:

Apartemen adalah semua jenis unit tempat tinggal keluarga

(Multiple Family Dweling Units), kecuali sebuah rumah tinggal yang

berdiri sendiri bagi satu keluarga (single dweling units).

d. Menurut New International Dictionary of the English

Language, USA:

Suatu ruang atau kumpulan ruang yang digunakan sebagai unit

rumah tinggal yang sifatnya dapat digunakan untuk milik pribadi

atau disewakan.

e. Kamus Besar Indonesia, Dep. P &K:

Page 23: healthy living apartment di makassar

11

Suatu ruang atau rangkaian ruang-ruang yang dilengkapi

dengan fasilitas-faslitias serta perlengkapan rumah tangga dan

digunakan sebagai tempat tinggal.

Apartemen sering diartikan sama dengan condominium dan

flat.

Flat adalah Apartemen yang semua ruang-ruangnya terletar

pada lantai tingkat yang sama, atau sering disebut sebagai simplex

Apartemen.

2. Tipe-Tipe Apartemen

Bangunan Apartemen dapat digolongkan pada:

a. Berdasarkan Ketinggian Bangunan (Paul, Samuel, 1967, hal

46).

1) Bertingkat Rendah (Low Rise)

Ketinggian bangunan sampai 6 lantai.

2) Bertingkat Sedang (Medium Rise)

Ketinggian bangun 6 – 9 Lantai

3) Bertingkat Banyak (High Rise)

Ketinggian bangunan sampai dengan 40 lantai.

b. Berdasarkan Pencapaian Vertikal

1) Elevated Apartement

Pencapaian melalui elevator atau lift dengan

ketinggian lebih dari 4 lantai.

2) Walk-up Apartment

Pencapaian melalui tangga, dengan ketinggian tidak

lebih dari 4 lantai.

c. Berdasarkan Bentuk Massa

1) Tower Form

Page 24: healthy living apartment di makassar

12

Massa bangunan memanjang dengan bentuk

sirkulasi berupa koridor, biasanya menggunakan

lebih dari satu system sirkulas vertikal.

Gambar 1 Bentuk Tower Form

2) Slab Form

Massa bangunan memusat dengan bentuk sirkulasi

berupa hall atau ruang perantara.

Gambar 2 Bentuk Slab Form

3) Variant Form

Penggabungan antara bentuk slab dan tower.

Gambar 3 Bentuk Varian Form

Page 25: healthy living apartment di makassar

13

d. Berdasarkan Sistem Pelayanan Koridor (Joseph De Chaira,

1975, hal 332)

1) Sistem Slab Blok

Koridor satu sisi di tepi bangunan (Single Loaded

Corridor) pada sitem slab Blok.

Koridor

Denah Potongan

Gambar 4 Koridor Satu Sisi di Tepi Bangunan

Koridor di tengah bangunan (Double Loaded

Corridor) pada sistem slab blok.

Denah Potongan

Koridor

Gambar 5 Koridor di Tengah Bangunan

Koridor pada dua sisi di tepi bangunan pada sistem

slab blok.

Denah Potongan

Koridor

Koridor

Gambar 6 Koridor Pada Dua Sisi Tepi Banguanan

2) Sistem Tower

Koridor terpusat di tengah-tengah bangunan pada

sistem tower.

Page 26: healthy living apartment di makassar

14

Denah Potongan

Unit1

Unit2

Unit3

Unit4

Selasar

Core

Gambar 7 Koridor Terpusat di Tengah Bangunan

e. Berdasarkan Sistem Penggabungan Lantai (Ernest Neufert,

1990).

1) Apartemen Simplex, satu unit hunian menempati satu lantai.

Gambar 8 Potongan 1 Unit Simplex

2) Apartemen Triplex, satu unit hunian menempati dua lantai.

Gambar 9 Potongan 1 Unit duplex

3) Apartemen Triplex, satu unit hunian menempati dua lantai.

Page 27: healthy living apartment di makassar

15

Gambar 10 Potongan 1 Unit Triplex

f. Berdasarkan Sistem Kepemilikan Apartemen (Josep De

Chaira, 1975)

1) Sistem Sewa (Rental Project)

Apartemen yang disewakan dengan harga yang

tetap setiap bulan kepada penghuni yang

menempatinya, maintenance menjadi tanggung

jawab pemilik Apartemen.

Berdasarkan sistem sewa, berlakunya Undang-

Undang pemerintah tahun 1963 yang mengatur

batasan memiliki rumah di Indonesia. Maka untuk

mengatasi masalah tersebut dilakukan usaha-usaha:

a) Sistem beli/sewa kontrak bagi masyarakat

Indonesia atau badan usaha yang berhak.

b) Untuk orang asing mereka hanya dapat

menyewa, mengontrak dari

pemiliknya/developer atau sebagai rumah dinas

dari perusahaan tempat mereka bekerja.

Ada beberapa sistem sewa yang dikenal antara lain:

a) Sewa Biasa

Page 28: healthy living apartment di makassar

16

Penghuni membayar uang sewa kepada

pemilik/pengelola bangunan, sesuai dengan

perjanjian.

b) Sewa Beli

Uang sewa berfungsi sebagai angsuran

pembelian, bila angsuran telah memenuhi harga

yang ditetapkan, maka bangunan menjadi milik

penghuni.

c) Sistem Kontrak

Penghuni membayar uang sewa secara periodic

sesuai dengan persetujuan, bila masa kontrak

telah berakhir, dapat dilakukan perjanjian baru

sesuai dengan kesepakatan bersama.

2) Sistem Koperasi (Cooperative)

Apartemen dimiliki penghuni yang menjadi anggota

Koperasi serta mempunyai saham dalam koperasi.

3) Sistem Kondominium

Sistem ini memungkinkan penghuni memiliki unit

Apartemen yang ditempatinya di bawah hipotika

yang terpiisah. Sedangkan ruang-ruang umum

seperti lobby, koridor, taman dimiliki secara

bersama. Selanjutnya menjual atau menyewakan

kepada pihak lain.

g. Berdasarkan Peruntukan

1) Apartemen untuk Buruh

Apartemen ini diperuntukkan bagi para buruh-buruh

industry swasta dengan standar perencanaan

ekonomi dan privasi yang sangat minim.

2) Apartemen untuk Instansi Pemerintah

Page 29: healthy living apartment di makassar

17

Apartemen ini diperuntukkan untuk para pegawai

pemerintah dengan standar perencanaan tergantung

pada social ekonomi pegawai tersebut.

3) Apartemen untuk Disewakan atau Dijual

Apartemen ini dibangun oleh pemerintah atau

swasta (real estate) dengan tujuan membantu

pemerintah dalam pengadaan perumahan bagi

penduduk juga untuk tujuan komersial.

3. Pengertian Apartemen

Pengelolaan Apartemen dilakukan oleh manajemen property

meliputi pemasaran, persyaratan sewa kontrak, penagihan harga

sewa, perawatan gedung dan pelayanan kepada penghuni serta

kegiatan administrasi. Untuk mendapatkan pemeliharaan dan

pelayanan yang optimal, maka dibentuk satu pengelola yang terdiri

dari :

a. Pimpinan dan Pengurus Administrasi

b. Bagian Mekanikal dan Elektrikal

c. Bagian Kebersihan dan Keamanan

Dengan fungsi-fungsi sebagai berikut:

a. Manajer dan administrasi mengkoordinasi

berlangsungnya seluruh kegiatan, kepegawaian dan tata

usaha.

b. Penerima Tamu (reception) menerima pesan pengaduan

dan memberian informasi kepada pemakai Apartemen

tersebut.

c. Bagian mekanikal dan elektrikal bertanggung jawab

memelihara dan memperbaiki segala masalah bangunan

dan utilitasnya.

d. Pelayanan (Cleaning and Service) membantu dalam

bidang kerumah tanggaan.

Page 30: healthy living apartment di makassar

18

e. Keamanan menjaga keamanan baik terhadap

lingkungan dan ruang tapak dan ruang dalam bangunan

dan antar unit Apartemen.

Gambar 11 Skema Struktur Organisasi Pengelola Apartemen

4. Panduan Tinggal di Apartemen

Tinggal di Apartemen amat berbeda dengan tinggal di rumah

horizontal, yaitu:

a. Karena masing-masing penghuni tinggal dalam

satuan/unit yang dibatasi oleh langit-langit, dinding dan

lantai struktur.

b. Tanah tempat bangunan berdiri merupakan tanah milik

bersama, kalaupun ada, itu terbatas pada lahan yang

telah ditentukan peruntukannya dan luasannya sesuai

PIMPINAN

MANAGER + SEKRETARIS

WAKIL MANAGER

ADMINISTRASI

PENERANGAN

KEAMANAN

PELAYANAN

SERVICE

MEKANIKAL

ELEKTRIKAL

Page 31: healthy living apartment di makassar

19

dengan yang telah diputuskan oleh perhimpunan

penghuni.

c. Berbagai benda, fasilitas, dan ruangan di luar satuan

adalah area bersama dan tidak boleh seenaknya

memperlakukannya.

a. Hak milik Satuan Apartemen

Adapun hak-hak yang dimiliki setiap penghuni Apartemen,

yaitu;

1) Hak untuk mendiami sendiri atau menyewakan

2) Memperoleh fasilitas kredit pemilikan satuan Apartemen

atau kredit lain.

3) Memindahkan HMSRS kepada pihak laindalam bentuk

jual beli, tukar menukar, hibah, dll

4) Mewariskan HMSRS kepada ahli waris

5) Memanfaatkan Apartemen dan lingkungannya, termasuk

bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama

secara aman dan tertib

6) Mendapatkan perlindungan sesuai dengan AD/ART

Perhimpunan Penghuni.

b. Kewajiban Pemilik Apartemen

1) Membayar biaya pemeliharaan (service charge)

Service Charge adalah tanggung jawab pemilik,

kecuali bila pemilik mengalihkan tanggung jawab

kepada penghuni. Dalam biaya pemeliharaan ini

biasanya termasuk biaya karyawan dan biaya

administratif badan pengelola, biaya pemakaian,

biaya perawatan, dan perbaikan hak bersama

(common property, pajak-pajak, asuransi, fee

auditor, fee konsultan, dll).

Page 32: healthy living apartment di makassar

20

2) Membayar biaya utilitas umum (utilitas charge)

Utility charge ditanggung bersama oleh seluruh

pemilik/penghuni berdasarkan NIP satuan

Apartemen masing-masing, dan dibayar setiap

bulan.

Utility charge biasanya disimpan dalam bentuk

tabungan atas nama perhimpunan penghuni.

Pengeluaran dananya dilakukan berdasarkan

anggaran yang telah ditetapkan.

3) Mengasuransikan satuan Apartemen

Biasanya seluruh bangunan Apartemen beserta

benda yang melekat padanya telah diasuransikan all

risk oleh Pengembang/Perhimpunan Penghuni. Jadi

yang dianjurkan untuk diasuransikan adalah harta

benda/milik pribadi.

4) Melaksanakan tata tertib dalam Apartemen

Konsentrasi manusia yang demikian tinggi diatas

lahan, bangunan, dan fasilitas bersama yang serba

terbatas, menyebabkan pergesekan antar penghuni

lebih besar kemungkinan terjadi. Mulai dari

bagaimana memasukkan dan mengeluarkan barang,

menggunakan tangga/lift, membuang sampah,

menjemur pakaian, menggunakan fasilitas yang

tersedia, menerima tamum mengadakan pesta,

menghadapi kematian, sampai hal darurat. Jadi

untuk memaksimalkan keamanan, kenyamanan dan

gaya hidup penghuni, sangat dianjurkan untuk

mempelajari dan melaksanakan sebaik-baiknya

semua tata tertib.

c. Larangan Bagi Pemilik/Penghuni satuan Apartemen

Page 33: healthy living apartment di makassar

21

1) Melakukan perbuatan yang membahayakan kenyamanan,

ketertiban dan keselamatan penghuni lain, bangunan, dan

lingkungannya

2) Mengubah bentuk dan/atau menambah bangunan di luar

satuan Apartemen yang dimiliki tanpa persetujuan

Perhimpunan Penghuni

d. Sangsi dan Denda

Setiap penyalahgunaan hak, atau tidak memenuhi

kewajiban, atau melanggar larangan dapat dikenakan

sangsi sesuai ketentuan yang berlaku. Perhimpunan

penghuni akan menetapkan sanksi/denda terhadap

penghuni sesuai UU no.16/1985 dan PP No.4/1998 berupa

sanksi atau denda berupa hukuman pidana selama-

lamanya 1 tahun atau denda setinggi-tingginya Rp.

1.000.000,-

B. Tinjauan Terhadap Konsep Hidup Sehat

1. Gambaran Umum Konsep Hidup Sehat

Sama seperti profesional kesehataan yang mendiagnosa

penyakit pasien dan meresepkan pengobatan yang tepat, demikian

juga seorang profesional bangunan yang mendiagnosis bagaimana

bangunan mempengaruhi kesehatan manusia dan lingkungannya,

dan resep atau strategi seperti apa yang tepat untuk meminimalkan

dampak tersebut. Konsep Hidup Sehat lahir sebagai tanggapan

terhadap bukti bahwa siklus hidup sebuah bangunan merupakan

penyebab signifikan dari penyakit yang diderita oleh manusia dan

degradasi yang terjadi pada lingkungannya. Menurut US

Environmental Protection Agency (EPA) dan Science Advisory

Board (SAB), polusi udara dalam ruangan adalah salah satu

penyebab terbesar masyarakat moderenen terserang penyakit.

Page 34: healthy living apartment di makassar

22

Dimana pada masa moderen sekarang ini, rata-rata masyarakat

dunia menghabiskan 90% waktu mereka dalam ruangan. Banyak

bahan bangunan yang umum beredar dapat memancarkan

senyawa berbahaya dan zat cetakan penular jamur dan bakteri.

Konsep Hidup Sehat adalah ide atau gagasan tentang

pengaturan Pola hidup masyarakat yang proporsional dan

terkontrol dengan menciptakan ruang dan lingkungan yang sehat.

Dimana lingkungan yang dimaksud pada hal ini adalah hunian,

sebagai tempat dimana masyarakat sebagian besar menghabiskan

waktunya dan beraktifitas sehari-hari.

2. Pengertian Kesehatan dan Bangunan Sehat

a. Pengertian Kesehatan Lingkungan

Menurut Himpunan Ahli Kesehatan Lingkungan, Kesehatan

lingkungan adalah suatu kondisi lingkungan yang mampu

menopang keseimbangan ekologis yang dinamis antara manusia

dan lingkungan untuk mendukung tercapainya realitas hidup

manusia yang sehat, sejahtera dan bahagia. Menurut Sumengen

Sutomo 1991, Kesehatan lingkungan adalah upaya untuk

melindungi kesehatan manusia melalui pengelolaan, pengawasan

dan pencegahan factor-faktor lingkunganyang dapat mengganggu

kesehatan manusia.

Sedangkan menurut Sudjono Soenhadji, 1994, Kesehatan

lingkungan adalah ilmu & senidalam mencapai

keseimbangan,keselarasan dan keserasian lingkungan hidup

melalui upaya pengembangan budaya perilaku sehat dan

pengelolaan lingkungan sehingga dicapai kondisi yang bersih,

aman, nyaman, sehat dan sejahtera terhindar darigangguan

penyakit, pencemaran dan kecelakaan, sesuai dengan harkat dan

martabat manusia. Jadi, Kesehatan lingkungan adalah suatu

Page 35: healthy living apartment di makassar

23

keseimbangan ekologis yang harus adaantara manusia dengan

lingkungannya agar dapat menjamin keadaan sehat dari manusia.

Pengertian hidup sehat dapat didefinisikan sebagai hidup tanpa

gangguan masalah yang bersifat fisik maupun non fisik. Gangguan

fisik berupa penyakit-penyakit yang menyerah tubuh dan fisik

seseorang. Sementara non fisik menyangkut kesehatan kondisi

jiwa, hati dan pikiran seseorang. Artinya, kesehatan meliputi unsur

jasmani dan rohani.

b. Persyaratan Kesehatan pada Bangunan Apartemen

Persyaratan kesehatan dan bangunan Apartemen menurut

Peraturan Pemerintah no.4 Tahun 1988 dan Undang-undang no.16

Tahun 1985 meliputi parameter sebagai berikut :

1) Bangunan kuat, terpelihara, bersih dan tidak

memungkinkan terjadinya gangguan kesehatan dan

kecelakaan.

2) Lantai terbuat dari bahan yang kuat, kedap air, permukaan

rata, tidak licin dan bersih.

3) Setiap karyawan mendapatkan ruang udara minimal 10 m/

karyawan.

4) Dinding bersih dan berwarna terang, permukaan dinding yang

selalu terkena percikan air terbuat dari bahan yang kedap air.

5) Langit-langit kuat, bersih, berwarna terang, ketinggian minimal

2.5 m dari lantai.

6) Atap kuat dan tidak bocor.

7) Luas jendela, kisi-kisi atau dinding gelas kaca untuk masuknya

cahaya minimal 1/6 kali luas lantai.

c. Ketentuan Kesehatan Kamar/Hunian

Page 36: healthy living apartment di makassar

24

Adapun ketentuan persyaratan kesehatan rumah tinggal

menurut Peraturan Pemerintah no.4 Tahun 1988 dan Undang-

undang no.16 Tahun 1985 adalah sebagai berikut :

Secara Umum:

1) Setiap kamar/ruang di Apartemen harus selalu dalam

keadaan bersih.

2) Tersedia tempat sampah yang cukup.

3) Bebas dari serangga dan tikus.

4) Udara dalam kamar/ruang memenuhi persyaratan sebagai

berikut:

a. Tidak berbau (terutama untuk H2S dan

amoniak).

b. Tidak berdebu atau berasap (Kadar debu

kurang dari 0.26 mg/m3).

c. Mempunyai suhu 18-28 derajat C.

d. Mempunyai kelembaban 40 ± 70 %.

e. Tidak terdapat kuman alpha stretococus

haemoliticus dan kuman pathogen.

f. Kadar gas beracun tidak melebihi ambang

batas.

Secara Khusus:

1) Kamar mandi, dinding, pintu dan jendela kamar tidur yang

tembus pandang harus dilengkapi dengan tirai yang tidak

tembus sinar dari luar. Perbandingan dengan jumlah

tempat tidur single (untuk satu orang) dengan luas lantai

kamar tidur.

2) Ruang istirahat karyawan.

a. Ruang karyawan wanita harus terpisah

dengan ruang karyawan pria.

Page 37: healthy living apartment di makassar

25

b. Tersedia locker (lemari) yang aman untuk

penyimpanan pakaian karyawan sesuai

kebutuhan.

c. Dilengkapi dengan kamar mandi, jamban dan

peturasan yangterpisah antara pria dan

wanita.

3) Ruang pengelolaan makanan dan minuman harus memenuhi

persyaratan kesehatan sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan yang berlaku.

4) Kamar harus tersedia lemari tertutup untuk penyimpanan.

5) Ruang cuci tidak memungkinkan tercampurnya barang bersih

dan kotor.

6) Gudang

a. Gudang untuk penyimpanan bahan makanan

dan bahan berbahaya, alat Kantor, alat rumah

tangga dan lain-lain harus terpisah.

b. Gudang untuk penyimpanan bahan makanan

dan bahan berbahayaharus memenuhi

persyaratan kesehatan sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan

yang berlaku.

c. Dilengkapi rak-rak dengan tinggi minimal 20

cm dari lantai dan tangga serta peralatan lain

sesuai kebutuhan.

3. Gambaran Umum Perancangan Healthy Building

a. Perkembangan Konsep Healthy Building

Healthy Building adalah penemuan perspektif baru yang

utamanya diaplikasikan pada managemen dari kesehatan

Bangunan (termasuk lingkungan hidup hunian). Konsep ini muncul

Page 38: healthy living apartment di makassar

26

pada tahun 1989, seiring dengan munculnya tren yang berbasis

LEED (Leadership in Environmental Design) yang mengacu pada

pengaturan dan meminimalisir limbah, polusi, dan bahan beracun

yang terkait dengan konstruksi dan pengoperasian bangunan dan

mengejar setiap kesempatan untuk mengoptimalkan kualitas

lingkungan dalam ruangan dengan tujuan kinerja yang terukur.

Menurut Chiang, seorang pakar Bangunan Sehat dan desain

LEED, pengelolaan konsep dari Healthy Building mengacu pada

bentuk pengaturan pada kesehatan manusia dan kesehatan

bangunan yang mirip pada susunan strukturnya, fungsinya, siklus

hidup dan servis tahunan. Teori, metode, mekanisme atau aturan

membuat pengobatan biologis dapat diaplikasikan secara analogi

kepada pengelolaan bangunan sehat. Analogi diaplikasikan

menurut teori dan praktek dari konstruksi bangunan, maintenance,

evaluasi bertahap dan mengevaluasi kendala dan keterbatasan

dalam menerapkan pendekatan medis manusia untuk pengelolaan

gedung kesehatan.

Bangunan yang sehat atau Healthy Building adalah konsep

yang menggabungkan ilmu kedokteran, kesehatan masyarakat,

teknik sipil, teknik arsitektur, teknik lingkungan, dan menekankan

pada maintaing atau pemeliharaan kesehatan fisik bangunan,

termasuk kesehatan lingkungan dalam ruangan mereka, karena

bangunan yang sehat merupakan prasyarat untuk maintaing

keselamatan pengguna dan kesehatan. Selanjutnya, dari sudut

pandang keberlanjutan, dampak terhadap negatif lingkungan harus

dikurangi sebanyak mungkin dengan teknologi saat ini.

Page 39: healthy living apartment di makassar

27

Gambar 12 Gambaran Konsep Perancangan Healthy Building

b. Kondisi Lingkungan Fisik pada Konsep Healthy Building

Salah satu aspek yang harus dipenuhi dalam konsep Healthy

Building adalah pencapaian kenyamanan fisik serta kesehatan

pengguna bangunan. Tidak cukup ada artinya jika suatu bangunan

hemat dalam penggunaan sumber daya alam, hemat energi, hemat

air, menggunakan material terbarukan atau material yang rendah

konsumsi energinya ketika diproduksi, namun pengguna bangunan

tidak merasa nyaman secara fisik ketika berada di dalamnya.

Pengguna merasakan ruang yang secara spasial kurang

nyaman, terlalu panas, atau terlalu dingin, pencahayaan ruang

terlalu lemah atau bahkan berlebihan menimbulkan efek silau, level

suara yang masuk ke dalam bangunan terlalu tinggi, menimbulkan

gangguan bunyi, dan sebagainya. Demikian pula, kualitas udara di

dalam bangunan bisa jadi tidak cukup baik. Kandungan oksigen

rendah sementara kandungan gas lain, seperti karbon dioksida

atau karbon monoksida terlalu tinggi di atas ambang batas yang

direkomendasikan.

c. Kenyamanan Fisik Ruang

Kenyamanan fisik manusia terkait dengan lima aspek, yaitu

spasial (ruang), termal (suhu ruang), visual (pencahayaan),

Page 40: healthy living apartment di makassar

28

auditorial (suara atau bunyi), serta olfactual (penciuman). Dalam

konsep Healthy Building, kelima kenyamanan yang terkait dengan

indera manusia ini harus mampu dipenuhi oleh bangunan (ISO,

Moderate Thermal Environments, 1994)

Secara spasial atau keruangan, pengguna bangunan harus

dapat melakukan aktivitas melakukan gerakan yang diperlukan bagi

penyelenggaran aktifitas tersebut secara baik. Dimensi ruang

memenuhi tuntutan antropometri (dimensi tubuh) dan ergonomi

(ruang gerak), pengguna ruang, sehingga penyelengaraan aktifitas

manusia terwadahi didalamnya. Untuk ruang tidur, aktifitas tidur

bagi seseorang, dengan ukuran tubuh pada umumnya dapat

terselenggara. Untuk dapur, aktifitas memasak, mencuci bahan

makanan, mencuci peralatan masak, dan lainnya harus dapat

terselenggara secara mudah, efektif dan tidak menyulitkan gerak

yang dapat membuat aktifitas memasak melelahkan. Sejumlah

aktifitas lain memerlukan dimensi serta pengaturan tata letak

perabot tertentu yang secara spasial mendukung penyelenggaran

aktivitas tersebut dengan mudah dan nyaman.

Dalam pengukuran tingkat hijau diperlukan data tentang tingkat

level kenyamanan pengguna bangunan secara rata-rata. Tingkat

kenyamanan dapat dilakukan dengan menyebarkan kuesioner yang

berisi pertanyaan terkait dengan respons termis pengguna

bangunan. Ada metode baku pengukuran respons termis yang

diatur melalui Standar Kenyamanan Termis ISO 7730. Pengukuran

tingkat kenyamanan visual pengguna bangunan juga diukur untuk

melihat seberapa besar pengguna bangunan merasa nyaman atau

terpuaskan dengan kondisi penerangan atau pencahayaan di

dalam bangunan. Pengukuran ini dilkakukan secara langsung

dengan menggunakan kuesioner terhadap pengguna bangunan,

atau secara tidak langsung menggunakan alat lux meter untuk

mengukur level penerangan ruang, uang kemudian akan

Page 41: healthy living apartment di makassar

29

dibandingkan dengan standar-standar level penerangan yang ada.

Demikian pula untuk kenyamanan bunyi (auditorial), perlu dilakukan

survei terhadap pengguna bangunan mengenai tingkat

kenyamanan mereke ketika berada di dalam bangunan.

Level kenyamann fisik pengguna bangunan memberikan

gambaran tentang derajat keberhasilan bangunan dalam

memfasilitasi pengguna bangunan menyelenggarakan aktifitas

mereka. Konsep Healthy Building menjadikan aspek ini sebagai

salah satu ukuran dalam sebuah bangunan.

d. Kualitas Udara Ruang

Udara normal yang dianggap bersih dan sehat yang dihisap

manusia sehari-hari dalam lapisan troposfir (hingga 17 km di atas

muka laut) mengandung gas nitrogen 78% dan oksigen 21%,

sisanya gas argon kurang dari 1% dan karbon dioksida sektar

0,035%. Selain itu, udara mengandung uap air sekitar 5% di

wilayah tropis lembap dan 0,01% di wilayah subtropis

Kualitas udara dianggap jika kadar oksige tinggi serta kadar

gas lain seperti CO2, SO2, CO dan lainnya rendah. Oksigen

sebagian dihasilkan oleh tumbuhan dalam proses fotosintesis

penggabungan CO2 dengan H2O. Kawasan yang dipenuhi banyak

tumbuhan cenderung memiliki udara yang segar karena kandungan

oksigen cukup tinggi.

Healthy Building menggarisbawahi pentingnya udara dengan

kualitas yang baik untuk menunjang kehidupan manusia yang lebih

baik. Sejumlah aktifitas manusia secara langsung atau tidak

langsung mencemari udara. Butuh keseimbangan agar kualitas

udara dalam ruangan tetap terjaga. Bagaimana lingkungan binaan

yang dibangun dari suatu area terbuka penuh dengan hamparan

tumbuhan dapat meminimalkan penurunan kualitas udara di

kawasan tersebut. Di dalam bangunan penurunan kualitas udara

Page 42: healthy living apartment di makassar

30

umumnya disebabkan oleh ruang yang tertutup tanpa banyak

mendapat ventilasi atau pertukaran udara dari luar.

4. Kriteria Perancangan Healthy Building pada daerah Tropis

a. Pemilihan Tapak

Dalam memilih lokasi tapak bangunan, faktor – faktor yang

perlu diperhatikan adalah :

1) Lokasi

Pengaruh lingkungan terhadap perilaku manusia

harus benar-benar diperhatikan pada pemilihan

lokasi. Sebaiknya dipilih lokasi yang memiliki

lingkungan yang (juga bangunan disekitarnya jika

ada) memungkinkan adanya pengudaraan silang

yang diperlukan untuk kenyamanan ruangan.

2) Kondisi Tanah

Pada umumnya kondisi tanah dan batuan di daerah

tropis Sama dengan di daerah lainnya di belahan

dunia, tetapi di daerah tropis kualitas tanah yang

baik dapat berubah sebaliknya, misalnya erosi yang

ditimbulkan oleh naiknya air permukaan akibat hujan

lebat. Hal ini tergantung pada jenis tanah dan dapat

diatasi dengan pemilihan pondasi yang tepat.

3) Pengembangan dan Pelayanan

Untuk pengembangan hal-hal yang perlu

diperhatikan adalah:

a) Pencapaian lokasi bangunan

b) Pencapaian bangunan setelah digunakan

Sistem instalasi pelayanan juga harus diperhatikan,

seperti penyediaan air minum, jaringan listrik dan

Page 43: healthy living apartment di makassar

31

pembuangan air limbah karena amat berpengurah

pada biaya pengembangan.

4) Vegetasi

Vegetasi atau tanaman selain dapat memberi efek

psikologis positif oleh pandangan hidup, juga

memberi perlindangan terhadap:

a) Kesilauan (glare)

b) Debu

c) Erosi

d) Panas

e) Angin

Persayaratan khusus untuk lokasi tapak bangunan terutama

untuk menghindari bahaya angin badai dan gempa bumi, sebab di

daerah tropis bahaya angin ribut sering bersamaan dengan gempa

bumi.

Tindakan pencehgan terhadap angin badai pada lokasi tapak

bangunan sebaiknya memperhatikan topografi atau bentuk

permukaan tanah yang tidak menimbulkan efek saluran, sehingga

menambah kecepatan angin dan site sebaiknya di daerah yang

tinggi sehingga terhindar dari banjir jika angin disertai hujan badai

serta bahaya kebakaran, terutama pada arah angin utama.

Sedangkan untuk pencegahan terhadap bahaya gempa bumi

sebaiknya memilih lokasi dengan resiko gempa kecil berdasarkan

daerah gempa (kemungkinannya kecil, karena lokasi bangunan

pada umumnya telah dinteukan, tetapi pada prospek besar

merupakan aspek ekonomis yang penting) dan hindari:

1) Bahaya longsor pada tanah miring

2) Bahaya rubuh terhadap bangunan di dekatnya dengan

jarak yang cukup

Page 44: healthy living apartment di makassar

32

3) Bahaya bendungan pecah (daerah hilir bendungan)

4) Bahaya runtuh pada daerah yang memungkinakna

runtuhnya jembatan.

b. Material

Faktor-faktor yang perlu diperhatikan dalam memilih material

adalah:

1) Pengaruh iklim terhadap material

2) Jenis pemakaian yang umum dari bahan yang dipilih untuk

komponen bangunan tertentu

3) Persediaan material di lokasi bangunan, lokasi produksi dan

kemungkinan transportas termasuk

4) Kemungkinan impor kemungkinan penggantian material

dengan bahan lain bila diperlukan

5) Pengerjaan di lapangan oleh tenaga setempat

6) Kethanan terhadap tumbuhan dan hewan perusak

7) Warna, sifat dan density (kerapatan) bahan serta

penggunaanya dalam bangunan

c. Sistem Struktur

Konstruksi yang digunakan untuk daerah Makassar yang

beriklim tropis – lembab mempunyai ciri khas, yaitu :

1) Ringan

Di daerah tropis lembab, penurunan suhu pada

malam hari hanya sedikit sehingga pendinginan oleh

emisi panas-dingin hampir tidak mungkin terjadi,

oleh sebab itu diutamakan pemakaian bahan-bahan

bangunan dan konstruksi yang ringan.

2) Terbuka

Radiasi panas yang masuk melalui lobang-lobang

atau panas yang ditimbulkan oleh penghuni dan

Page 45: healthy living apartment di makassar

33

peralatan dalam ruangan perlu diatur sirkulasinya

dengan ventilasi silang secara alamiah, artinya

diperlukan bukaan yang besar. Bahkan pada

bangunan skala besar harus mempunyai celah

permainan setiap 25 m, bila mungkin sebagai

pemisah bagian-bagian bangunan akibat besarnya

gerakan panas dan kelembaban.

Ciri khas tersebut dapat dijelaskan pada tiap bagian

struktur sebagai berikut:

a) Dinding

Dinding biasanya hanya berfungsi sebagai

pencegah hujan dan angin (selain fungsi-fungsi

lain di luar iklim). Konstruksi rangka ringan,

dengan dinding tipis dan dilengkapi dengan

bukaan yang diperlukan pada dinding luar dan

dalam bukaan yang dapat diberi pelindung

seperti tritisan, daun jendela, jalusi dan lain-lain

dan diberi isolasi panas untuk ruangan yang

memakai penyejuk udara

b) Atap

Pada umumnya atap bangunan di daerah tropis-

lembab menggunakan atap miring berbentuk

pelana, limasan dengan sistem balok, kaso dan

pengikat atau sistem rangka ruang mengingat

curah hujan yang cukup tinggi yang dapat

menyebabkan kerusakan dinding (jamur dan

lumut) dan silau atau glare pada interior akibat

radias matahari.

Page 46: healthy living apartment di makassar

34

Akan tetatpi jika dilihat dari contoh bangunan-

bangunan tropis yang ada dan untuk membuat

olahan bentuk bagian atas bangunan tinggi

yang lebih variatif,a atap bangunan cenderung

datar dengan pemecehan yang masing-masing

berbeda pada setiap bangunan.

c) Lantai

Pada dasarnya struktur lantai pada bangunan

tinggi tropis sama dengan bangunan bertingkat

umumnya, hanya saja untuk bentuk denah pada

bangunan tropis mingikuti sirkulasi penghawaan

alami yang memanfaatkan tenaga angin

sehingga lantai-lantai tipikal membentuk atrium

mengarah vertikal dalam bangunan.

d. Konsep Hunian Sehat c.

Hunian Sehat menurut WHO (World Health Organization):

a) Harus dapat melindungi dari hujan, panas,

dingin dan berfungsi sebagai tempat istirahat.

b) Mempunyai tempat untuk tidur, masak, mandi,

mencuci, kakus dan kamar mandi.

c) Dapat melindungi dari bahaya kebisingan dan

bebas dari pencemaran.

d) Bebas dari bahan bangunan yang berbahaya.

e) Terbuat dari bahan bangunan yang kokoh dan

dapat melindungi penghuninya dari gempa,

keruntuhan dan penyakit menular.

f) Memberi rasa aman dan lingkungan tetangga

yang serasi

Page 47: healthy living apartment di makassar

35

5. Penerapan Desain Healthy Building Pada Bangunan Tinggi

Bentuk pada bangunan tinggi sebaiknya mengacu pada prinsip

interaksi antar bangunan (termasuk penghuni) dengan kondisi di

luar bangunan, sehingga dapat memberikan kenyamanan pemakai

bangunan.

Interaksi antar bangunan dengan lingkungan merupakan

prinsip yang digunakan dlam perencanaan bangunan ekologis.

Khusus untuk daerah Makassar yang beriklim tropis-lembab, faktor-

faktor yang berpengaruh yaitu:

a. Lintasan Matahari

Gambar 13 Arah Lintasan Matahari

Arah lintasan matahari berpengaruh besar terhadap orientasi

bangunan terutama peletakan core dan bukaan jendela. Core pada

daerha tropis sebaiknya diletakkan pada bagian panas yaitu posisi

Timur-Barat sesuai dengan arah lintasan matahari. Penggunaan

core pada sisi terpanas memberikan banyak keuntungan, selain

sebagai penyangga yang dapat menghadang masuknya sinar, juga

dapaat menginsulatif ruang bagian dalam dari peningkatan suhu

dan mengurangi muatan AC yang harus digunakan.

Page 48: healthy living apartment di makassar

36

Pada core biasa terdiri dari lift, tangga dan toilet, diberikan

ventilasi alamiah untuk memasukkan cahaya dan udara. Bukaan

ventilasi diarahkan pada sisi Utara dan selatan untuk mencegah

pemanasan matahari terhadap fasade yang lebih lebar.

b. Radiasi matahari

Panas matahari berpengaruh terhadap suhu permukaan

bangunan, suhu dalam ruangan dan penglihatan. Beberapa cara

yang dapat digunakan untuk mengantisipasi hal tersebut adalah

dengan menggunakan ruang transisional maupun mereses

beberapa bagian permukaan.

Penonjolan bangunan bagian dalam (reses) dapat memberikan

perlindungan dari sinar dan radiasi panas. Suatu jendela yang

dapat direses secara total untuk membentuk suatu balkon yang

dapat memberikan penyinaran terhadap semua tempat untuk

menjadi panel reflektor yang terang. Sedangkan balkon sendiri

dapat dimanfaaatkan sebagai area evakuasi, vegetasi dan zona

pengembangan di masa yang akan datang.

Menjadikan dinding luar lebih bersifat permeabel, sebagai

insulatif yang bersifat interaktif dengan lingkungan dan pembukaan

yang dapat diatur.

Pengadaan ruang transisional yang berlantai banyak dapat

digunakan sebagai atrium dan tempat pergerakan udara masuk ke

dalam bangunan di mana atrium tidak harus tertutup, tetapi dapat

ditempatkan pada ruang transisi ini yang bertindak sebagai skoop

angin untuk mengontrol ventilasi alami dalam ruangan. Pembukaan

bagian bawah bangunan juga ditujukan untuk memasukkan udara

ke dalam bangunan (atrium), selain itu penggunaan bahan dan

teknologi baru ditujukan untuk mengalirkan udara lewat insulatif

bagian luar ke dalam bangunan.

Page 49: healthy living apartment di makassar

37

c. Vegetasi

Gambar 14 Vegetasi

Vegetasi berperan menyejukkan ruang, mengurangi radiasi

yang masuk serta berperan sebagai unsur estetika bangunan.

Penanaman digunakan juga sebagai lansekap vertikan

terhadap bagian muka bangunan, dapat menyerap karbondioksida

(CO2) dan melepaskan oksigen (O2) sehingga menguntungkan

bangunan dan daerah sekitarnya.

d. Kelembaban

Kelembaban yang tinggi pada daerh tropis disebabkan oleh

curah hujan yang tinggi. Faktor lain ikut berpengaruh yaitu

keleembaban udara, kelembaban tanah dari dlam bangunan

(kondensasi dan difusi)

Untuk mencegah hal tersebut dapat dilakukan dengan

pemakaian material lapisan dinding yang berfungsi sebagai perisai

air, pemakaian overstek atau teritis atap. Untuk dinding perisai

harus harus memungkinkan adanya pergerakan udara pada dinding

belakang lapisan kedap air.

Pemakaian material logam seperti aluminium yang mulai lazim

digunakan sekarang ini sebagai pembungkus bangunan,

merupakan salah satu cara mencegah merembesnya air ke dalam

Page 50: healthy living apartment di makassar

38

struktur bangunan yang dapat menaikkan kelembaban udara dalam

ruangan.

Untuk bangunan bertingkat seperti Apartemen, usaha untuk

mengurangi kelembaban yaitu dengan dari matahari dan jika tidak

memungkinkan dapat digunakan hembusan udara yang mengalir.

Pemasukan udara yang terus menerus dapat mencegah

kelembaban hawa agar tidak terlalu merusak.

Kelembaban udara dan usaha mengurangi kelembaban

dipengaruhi oleh pergerakan udara dalam ruangan. Udara mengalir

dari tempat yang bertekanan tinggi ke tempat bertekanan rendah.

Oleh karena itu dalam perancangan bangunan perlu

memperhatikan arah aliran udara, perletakan bukaan ventilasi

udara, musim dan teknik peenataan sistem udara vertikal dalam

bangunan terhadap perubahan iklim.

e. Suhu

Suhu atau kalor yang datang dari matahari mengenai

permukaan bangunan yang terdiri dari beberapa jenis material

dengan gaya absorbsi dan pemantulan dapat mempengaruhi suhu

dalam ruangan. Usaha yang dilakukan untuk menyeimbangkan

suhu dalam ruangan telah dikemukakan sebelumnya, diantaranya

yaitu dengan mengadakan bukaan bukaan untuk balkon dan

vegetasi, perletakan orientasi bangunan terhadap lintasan

matahari, pemakaian material yang dapat mereduksi panas,

penggunaan warna bahan yang dapat mereduksi sebagian kalor,

perlindungan bagian atap dari terpaan sinar dan pemakaian bahan

langit-langit yang tidak mudah menyerap panas.

C. Studi Banding Terhadap Bangunan Apartemen

1. Apartemen Senayan

Lokasi : Senayan, Jakarta Pusat

Page 51: healthy living apartment di makassar

39

Apartemen ini berdekatan dengan Central Business Distric

(CBD) maupun berbagai Perguruan Tinggi.

Apartemen Senayan dibangun diatas area seluas ±2 Ha. Terdiri

dari 2 menara yang masing-masing memiliki ketinggian 28 lantai

dan 1 lapis semi basement dengan luas total lantai bangunan

kurang lebih 70.000m2 .

Desain Apartemen Senayan dibuat sesuai dengan iklim

Indonesia yang tropis dan didominasi unsur hijau. Yang umumnya

suasana hijau itu, hanya dapat dirasakan sampai ketinggian 2 atau

3 lantai dari groundfloor. Tetapi disini bisa dirasakan hingga lantai

atas (penthouse) dengan adanya multi-level gardens, yakni dengan

banyaknya balkon yang sekaligus berfungsi sebagai penghalan

cahaya matahari langsung masuk ke dalam bangunan. Balkon-

balkon ini juga berfungsi sebagai taman yang dapat dinikmati oleh

penghuni, walau berada di tingkat atas. Desain 2 menara yang

menjadi gubahan massa persegi yang saling berhadapan pada

sudutnya. Dua massa ini membentuk sudut 45° dari jalan. Gubahan

ini berkesan dinamis dan efisien yang menghasilkan ruang luar luas

dan nyaman. Selain itu penghuni dapat saling melihat tanpa

penghalang karena pertemuan kedua menara pada sudut

bangunan.

Pada semibasement antara kedua menaara tersebut

dihubungkan menjadi satu dan dimangaatkan untuk fasilitas parkir

dengan daya tampung 364 mobil, serta beberapa faktor lainnya.

Pada lantai dasar, difungsikan untuk daerah publik dan hunian

ditempatkan dari lantai 1 hingga atas.

Jumlah total hunian terdapat 358 unit. Dengan rincian pada

menara 1 (kondominium) ada 150 unit, termasuk 4 unit penthouse.

Sedangkan pada menara 2 (service apartments) terdapat 204 unit

hunian dan 4 unit penthouse. Luas hunian menara 1, berkisar

antara 126 m2 – 208 m2 yang terdiri dari tipe 2, 3, dan 4 kamar tidur,

Page 52: healthy living apartment di makassar

40

sedangkan pada menara 2, berkisar 45 m2 -208 m2, terdiri dari tipe

studio hingga 4 kamar tidur. Tiap lantai rata-rata terdapat 8 unit

hunian.

Sarana transportasi vertikal pada masing-masing tower akan

dilayani dengan 3 unit lift penumpang. Tiap liftnya berkapasitas 17

orang dengan kecepatan 115 mpm. Selain itu, pada tiap menara,

juga dilengkapi 1 unit lift servis, bisa berfungsi sebagai lift

pengumpang dan kebakaran yang memiliki kapasitas 1500 kg/115

mpm.

2. Garden Tower di Surabaya

Bangunan Apartemen dan entertainment Garden Tower berada

di jantung kota Surabaya di jalan Embong. Garden tower

direncanakan 27 lantai, yang terdiri dari dua blok bangunan dalam

satu massa. Blok podium terdiri dari 6 lantai, yang difungsikan

sebagai entertainment centre, dan tower terdiri dari 21 lantai yang

akan difungsikan sebagai Apartemen.

Bangunan menghadap kearah utara di sisi jalan Embong

Malang, dengan bentuk massa secara umum berbentuk trafesium

mengikut bentuk site. Entrance terpisah antara pusat hiburan pada

sisi utara, menghadap kejalan Embong Malang dan entrance untuk

Apartemen disisi timur.

Block podium bangunan Garden Tower, dengan luas lantai

seluruhnya kurang lebih 20.520 m2, yang terbagi dalam 6 lantai,

dimana 5 lantai efektif yang berfungsi sebagai pusat hiburan seperti

shoping centre, fashion show, ruang pameran, dan tiga buah studio

cinepleks, pada lantai 3 dibuat area ice skating. Pada lantai 1

terdapat mezzanine level yang difungsikan sebagai diskotik.

Tower 21 lantai diatas blok podium dengan luas lantai sekitar

22.950 m2 direncanakan sebagai Apartemen. Basement difungsikan

sebagai tempat parkir dengan kapasitas kurang lebih 100

Page 53: healthy living apartment di makassar

41

kendaraan roda 4. Sirukulasi dalam bangunan terpisah antara unit

hiburan dan Apartemen dengan main entrance yang berbeda, tetapi

keduanya berhubungan erat sehingga dapat saling menunjang.

Sirkulasi horizontal terjadi pada concourse yang mengelilingi

atrium, sedangkan sirkulasi vertikal menggunakan sarana tangga

menghubungkan lantai 1 sampai 6 podium, bersama dengan 10

buah escalator dan sebuah tangga menghubungkan lantai 1

dengan mezzanine dari arah entrance Apartemen.

Transportasi vertikal pada tower dilayani oleh 4 lift penumpang,

1 lift service dan 2 buah tangga yang masing-masing melayani

basement lantai 23 dan lantai 1 sampai lantai 26. Semua alat

transportasi vertikal tersebut berada dalam sebuah core bersama

sarana utilitas lainnya.

Page 54: healthy living apartment di makassar

42

BAB III

ANALISIS PERENCANAAN BANGUNAN HEALTHY LIVING APARTMENT DI MAKASSAR

A. Tinjauan Umum Kota Makassar

1. Kondisi Fisik Kota Makassar

Kota Makassar adalah ibu kota propinsi Sulawesi Selatan yan

terletak di daerah pesisir. Kota Makassar mempunyai prospek dan

potensi yang cukup besar untuk dikembangkan dimasa sekarang

maupun dimasa yang akan datang.

Luas area kota Makassar adalah 175.77 km2 dengan 14

wilayah kecamatan sebagai wilayah administrasi yang dibagi dalam

62 kelurahan definitif dan 80 kelurahan persiapan. Keadaan

topografi wilayah Kota Makassar umumnya datar, dengan

kemiringan rata-rata hiungga 50 ke arah timur.

Kota Makassar berada pada daerah dataran yang

ekosistemnya dipengaruhi oleh sungai, rawa, dan laut. Terletak di

tepi Selat Makassar pada posisi 119018’28” – 119032’03” bujur

timur dan 05003’18”-050186’05” lintang selatan.

Batas-batas wilayah kota Makassar adalah :

a. Sebelah Utara berbatasan dengan Kabupaten

Pangkajene Kepulauan

b. Sebelah Timur berbatasan dengan Kabupaten Maros

c. Sebelah Selatan berbatasan dengan Kabupaten Gowa.

d. Sebelah Barat demgam Selat Makassar.

Dengan letak yang strategis, kota Makassar berperan sebagai

pusat pengembangan Kawasan Indonesia Timur pada khususnya.

Fungsi dan kududukan Kotamadya Makassar saat ini, adalah :

a. Secara administratif merupakan ibukota propinsi

Sulawesi Selatan.

b. Sebagai pusat pemerintahan Propinsi Sulawesi Selatan.

Page 55: healthy living apartment di makassar

43

c. Pintu gerbang utama kawasan Timur Indonesia (KTI)

d. Pusat pembangunan propinsi Sulawesi Selatan.

e. Pusat perdagangan yang ditunjang oleh lokasi geografi

serta ketersediaan saran dan prasarana transportasi.

f. Pusat pelayanan sosial di

g. bidang pendidikan tinggi, kesehatan, rekreasi/hiburan

dan budaya.

2. Keadaan Perekenomian dan Sosial Budaya Penduduk

a. Keadaan Perekenomian Penduduk

Meninjau kembali data perekonomian penduduk saat ini dan

prediksinya ke depan juga merupakan salah satu kekuatan dasar

dalam perencanaan pembangunan sebagaimana diharapkan

bahwa pasar dari perencanaan pembangunan Apartemen sewa ini

merupakan penduduk dengan golongan penghasilan menengah ke

atas.

Dari hasil survei Angkatan Kerja Nasional 2012 dari Badan

Pusat Statistik dan KHM dan UMP tahun 2012 dari Departemen

Tenaga Kerja dan Transmigrasi tercatat bahwa jumlah orang asing

dengan tujuan bekerja atau merupakan wakil dari negaranya

adalah berkisar 120 orang, dengan waktu kunjung yang terbatas

ataupun dalam kurun waktu cukup lama.

b. Keadaan Sosial Budaya Penduduk

Bentuk fisik dan lingkungan suatu hunian merupakan cerminan

dari sosial budaya yang mendiaminya. Usaha membangun hunian

dengan wujud dan dari teknologi harus diserasikan dengan

kebudayaan masyarakat yang akan menghuninya agar tidak sia-

sia. Hal ini dapat menjadi indikator keberhasilan pembangunan

suatu perumahan.

Page 56: healthy living apartment di makassar

44

Menurut Urban Life ciri-ciri sosial budaya masyarakat golongan

ekonomi ke atas antara lain :

1) Hubungan antara manusia berdasarkan pada

kepentingan pribadi/individualisme

2) Perusahaan-perusahaan yang terjadi dalam masyarakat

akibat pengaruh media massa/teknologi

3) Menghendaki yang bersifat praktis

4) Sering kali merasa bosan/tegang akibat kesibukan yang

dialami setiap hari

5) Rumah dimiliki oleh keluarga kecil dimana orang tua dan

anak-anak tidak terlalu dekat

Apartemen diciptakan dari suatu struktur dan kebudayaan yang

sudah kompleks dan maju. Dengan demikian penghuni Apartemen

harus memiliki struktur dan kebudayaan tersebut sebagai

konsekwensinya. Apartemen termasuk hasil kebudayaan yang

dapat memaksa orang untuk tinggal di dalamnya karena terdesak

oleh berbagai macam masalah, dimana tidak ada pilihan lain

kecuali tinggal di dalam Apartemen.

Ada berbagi pertimbangan dari mereka yang memilih tinggal di

Apartemen, antara lain :

a. Menilai adanya kepraktisan

b. Tidak mengadakan perawatan gedung.

c. Mengadakan perlengkapan fasilitas furniture dan

peralatan lainnya.

d. Menilai adanya kenyamanan

e. Hunian yang aman sehat dan teratur

f. Kelengkapan fasilitas dasar hunian

g. Suasana yang tenang dan privacy yang cukup

h. Menilai adanya kelayakan eknomi

Dibandingkan dengan tinggal di rumah biasa (hunian

horisontal) di daerah tertentu, biaya yang dikeluarkan untuk

Page 57: healthy living apartment di makassar

45

penghuni relatif akan lebih murah, bila dilihat pada beberapa hal

seperti : prasarana, sarana hunian dan fasilitas yang dipakai

bersama.

Selain peninjauan dari segi komersial, faktor kenikmatan atau

kelayakan penghuni untuk tinggal dalam Apartemen penting untuk

diperhatikan, sebab menyangkut kehidupan sosial rumah tempat

kediaman di dalam suatu lingkungan yang memenuhi syarat

kehidupan keluarga yang layak dipandang dari berbagai segi

kehidupan seperti sosial ekonomi, kesehatan dan keserasian

bertempat tinggal.

3. Arah pengembangan Kawasan

Rencana Umum tata Ruang Kota (RUTRK) merupakan

penjabaran dari kebijakan dasar Pengembangan (KDP) Fisik Kota,

yang akan memberikan kerangka bagi pengembangan fisik kota

secara keseluruhan Komponen utama dari (RUTRK) ini adalah

Rencana Tata Guna Lahan (RTGL)

Kota Makassar merupakan kota yang memiliki nilai strategis di

wilayah Indonesia Timur, baik ditinjau dari letah geografisnya

maupun pertumbuhan dan perkembangannya secara alami. Di

dalam Rencana Induk Kota (RIK) memuat pokok-pokok rencan fisik

yang meliputi :

1) Konsep kota masa depan yang kan datang dengan

komponen utama kota, seperti pusat kota, pusat

pelayanan, perumahan dan lain-lain

2) Rencana struktur tata ruang kota, yang

mengatur/mengarahkan penempatan dan intensitas tiap

jenis penggunaan lahan

3) Rencana pengembangan obyek khusus yang

merupakan rencana pengaturan pengaturan yang lebih

dalam

4) Rencana distribusi utilitas umum

Page 58: healthy living apartment di makassar

46

5) Rencana pengembangan sarana dan prasarana sosial

Menrurut RTRW Kota Makassar 2012, kawasan M merupakan

kawasan permukiman dan komersial global terpadu yang

direncanakan berada pada kawasan Rappocini dan Panakkukang.

Terdapat hubungan timbal-balik antara pola kegiatan

permotaan dengan pola Tata Guna Lahan Kota, sehingga RTGL ini

diharapkan akan memberikan dampak yang positif dan optimal

terhadap kegiatan perkotaan sebagai suatu wilayah, maka kota

terbentuk oleh adanya interaksi antara Bagian Wilayah Kota (BWK),

yang mempunyai fungsi tertentu.

Kawasan Rappocini dan Panakkukang yang nantinya

merupakan pusat komersial Kota Makassar sudah mempunyai

pembagian fungsi sebagai kawasan bisnis, permukiman, dan jasa

pelayanan sosial.

4. Lahan Untuk Pembangunan Kawasan

Kebutuhan akan perumahan atau lahan bangunan baik

perumahan, fasilitas umum, prasarana maupun kebutuhan lainnya

di kecamatan Rappocini cenderung semakin meningkat setiap

tahunnya. Dalam menuju pengembangan kawasan yang dimulai

dari fungsi rekreasi, hunian, perbelanjaan dan bisnis. Kecamatan

Rappocini dalam mengontrol nilai lahan yangsudah mempunyai

fungsi yang telah sudah mempunyai fungsi yang telah

direncanakan membagi luasan tiap fungsinya.

B. Tinjauan Apartemen sebagai unit Hunian di Makassar

1. Tujuan Pengadaan Apartemen di Makassar

Makassar merupakan ibukota propinsi Sulawesi Selatan yang

terdiri dari 15 kecamatan yang meliputi 62 kelurahan definitif, 80

kelurahan persiapan dan mempunyai luas 175,77 km. Sama halnya

dengan kota-kota lainnya di Indonesia, Makassar juga beriklim

tropis, dan berdasarkan pencatatan Stasiun Meteorologi Maritim

Page 59: healthy living apartment di makassar

47

Paotere, kondisi iklim di Makassar adalah dengan kelembaban

udara berkisar antara 81%-91% dengan suhu normal 26,7 – 28,6

°C. Curah hujan tahunan rata-rata 237,6 mm, jumlah hari hujan

rata-rata 106 hari dan curah hujan maksimum mutlak 24 jam adalah

312 mm yang banyak turun pada bulan november hingga maret.

Kecepatan angin rata-rata 3,4 knot/jam.

Jumlah populasi penduduk golongan menengah keatas yang

semakin besar termasuk di dalamnya warga negara asing yang

tinggal di Indonesia mengakibatkan semakin meningkatnya

kebutuhan hunian yang tidak hanya sekedar untuk tempat tinggal,

akan tetapi lebih kepada tersedianya kelengkapan berbagai fasilitas

penunjang dan lokasi kepada tersedianya kelengkapan berbagai

fasilitas penunjang dan lokasi tempat tinggal yang berdekatan

dengan tempat kerja sehingga perjalanan ke kantor menjadi lebih

singkat dan bisnis berjalan lebih lancar.

Keterbatasan lahan yang tersedia untuk menampung

kebutuhan hunian di daerah pusat kota dan semakin mahalnya

harga tanah memberikan alternatif untuk membangun sarana

vertikal untuk menyiasati keterbatasan lahan, salah satu wujudnya

adalah Apartemen.

Perubahan kondisi dan struktur serta gaya hidup keluarga

generasi yang lebih muda lebih dapat menerima Apartemen

disebabkan makin banyaknya struktur keluarga inti (ayah, ibu,

anak). Suami istri bekerja kecenderungan mempunyai anak sedikit

serta berusaha melakukan aktifitas, lebih efektif dalam pengaturan

dan efisien.

2. Kebutuhan pengadaan Apartemen di Makassar

Kebutuhan akan perumahan atau lahan bangunan baik

perumahan fasilitas umum, prasaran maupun kebutuhan lainnya di

kota makassar cenderung semakin meingkat setiap tahunnya.

Sejalan dengan pengembangan terjadi pula pengembangan nilai

Page 60: healthy living apartment di makassar

48

tanah tersebut ternyata dibarengi perkembangan tingkat sosial

ekonomi masyarakat dan juga belum mantapnya pengaturan,

pengendalian dan pengawasan atas lahan perkotaan ini sehingga

adanya pemanfaatan tanah yang efisen dan efektif.

Perkembagan jumlah penduduk yang belum diimbangi dengan

peningkatan sosial ekonomi mengakibatkan timbulnya konsentrasi-

konsenttrasi pemukiman padat tanpa didukung oleh sarana dan

prasarana yang memadai. Sedang dari segi pengadaan perumahan

yang layak di kota Makassar baru 37,7% kebutuhan saja yang

dapat dilayani oleh sektor-sektor formal yaitu Real Estate,

Perumnas dan BTN selebihnya didasarkan pada kemampuan

seseorang (Seminar Arsitektur HMA FT-UH, 2004)

Untuk mengatasi permasalah tersebut, maka Pemerintah Kota

Makassar membuat pemecahan masalah. Yakni untuk pinggiran

kota ditujukan untuk pembangunan perumahan murah dengan

pengembangan ke arah Timur dan Selatan, sedangkan daerah

pusat kota diarahkan untuk pembangunan hunian vertikal untuk

golongan menengah ke atas yaitu Kecamatan Tamalate dan

Kecamatan Rappocini. Untuk prediksi 10-20 tahun mendatang

diasumsi kondisi ekonomi membaik dan dapat menarik investor

asing.

Kota makassar saat ini sudah diklasifikasikan sebagai kota

Metropolitan mengalami perkembagan kota sama dengan kota

Jakarta, hal ini ditandai dengan pesatnya pertumbuhan jasi

komersial dan perdagangan seperti maraknya bangunan-bangunan

ruko, pusat perbelanjaan, mall-mall, dan perhotelan serta fasilitas-

faslitas penunjang kota.

Bertitik tolak dari kondisi tersebut sehingga melahirkan

perlunya ketersediaan akan saran perumahan bagi masayarakat

dengan mempertimbangkan hal-hal yang mempengaruhi kebutuhan

pengadaan Apartemen di Kota Makassar.

Page 61: healthy living apartment di makassar

49

a. Ditinjau dari Laju Pertumbuhan Penduduk

Pengadaan Apartemen di kota Makassar sudah cukup layak,

terutama bila diprediksikan sampai dengan lima belas tahun ke

depan demgam peningkatan jumlah penduduk Kota Makassar, baik

pertambahan penduduk alam, maupun pertambahan penduduk

yang diakibatkan oleh urbanisasi dan atau orang yang bersala dari

luar Sulawesi Selatan (dan atau dari luas Indonesia) yang

ditugaskan di Kota Makassar.

T

ab

el

1

Da

ta

Pe

nd

ud

uk

Ko

ta

Ma

kassar

Sesuai dengan tabel di atas bahwa jumlah penduduk pada

tahun 2012 adalah 1.272.349 jiwa. Dari data pertumbuhan dan

persentase laju perkembangan penduduk kota Makassar 2012

yang laju perkembangan penduduknya rata-rata 10 %, dapat

diprediksi jumlah penduduk kota Makassar hingga tahun 2016

dengan menggunakan rumus prediksi bayangan berganda sebagai

berikut :

No Kecamatan Penduduk

(jiwa)

Luas (km2) Kepadatan

(/km2)

1 MARISO 55,431 1.82 30,457

2 MAMAJANG 61,294 2.25 27,242

3 TAMALATE 154,464 18.18 7,643

4 RAPPOCINI 145,090 9.23 15,719

5 MAKASSAR 84,143 2.52 33,390

6 UJUNG PANDANG 29,064 2.63 11,051

7 WAJO 35,533 1.99 17,856

8 BONTOALA 62,731 2.10 29,872

9 UJUNG TANAH 49,103 5.94 8,266

10 TALLO 137,333 8.75 23,556

11 PANAKKUKANG 136,555 13.03 8,009

12 MANGGALA 100,484 24.14 4,163

13 BIRINGKANAYA 130,651 48.22 2,709

14 TAMALANREA 90,473 31.84 2,841

J U M L A H 1,272,349 175.77 7,239

Page 62: healthy living apartment di makassar

50

Dimana :

Pn = Jumlah penduduk prediksi tahun ke – n (tahun 2016)

Po = Jumlah penduduk tahun dasar (tahun 2011)

r = Persentase pertambahan penduduk tiap tahun (10%)

n = Jumlah selisih tahun (5 tahun)

Jadi prediksi jumlah penduduk kota Makassar pada tahun 2016

dapat dihitung sebagai berikut :

P2016 = P2011 ( 1 + 10% )5

= 1,272,349 ( 1 + 0.10 )5

= 1,272,345 x 1.61051

= 2,049,125

Dengan demikian jumlah penduduk yang demikian besar dan

dengan luas lahan yang sangat terbatas, maka dapat dikatakan

bahwa hunian vertikal sangat layak untuk mengatasi kebutuhan

hunian kota Makassar.

b. Dintinjau dari Kondisi Perekonomian

Kota Makassar merupakan pusat perekonomian pada kawasan

Indonesia Timur yang tidak lepas dari pengaruh globalisasi dan

pemberlakuan pasar bebas Internasional yang dimulai pada tahun

2010 lalu. Hal ini dapat dilihat pada peningkatan penerimaan

daerah otonom antara periode 2009/2010 sampai dengan

2011/2012. Peningkatan rata-rata pertumbuhan pendapatan

sebesar 5-6% setiap tahunnya. Hal ini dapat dilihat dalam tabel

01.

c. Strategi Pengembangan Kota

Pn = Po ( 1 + r )n

Page 63: healthy living apartment di makassar

51

1) Pengembangan tata ruang berdasarkan RIK. Prinsip

dasar yang dipilih untuk mengembangkan tata ruang kota

adalah dekonsentrasi kegiatan perkotaan di wilayah kota

lama atau pinggiran yang hingga saat ini masih sedikit

dibebani kegiatan pembangunan perkotaan.

2) Kebijaksanaan pengembangan fungsi kota sebagai:

a) Pusat Pemerintahan

b) Pusat perdaganngan dan jasa pelayanan

c) Pusat industri dan pariwisata

d) Pusat permukiman

e) Pusat pendidikan

3) Kebijaksanaan pengembang transportasi Kota

a) Penataan fungsi jalan

b) Penataan arus lalu lintas Kota dan regional

c) Pengaturan pola jaringan jalan, yang akan

dikembangan menjadi pembangunan jalan baru

yaitu jalan lingkar luar (outer ring road), jalan

lingkar tengah (middle ring road) dan jalan radial

tengah (center ring road) yang dimaksudkan

untuk mengatas arus lalu lintas yang semakin

padat.

4) Konsepsi pengembangan struktur tata ruang metropolitan

yang bertujuan untuk:

a) Melakukan penataan ruang yang terintegrasi

antara kota Makassar dengan kota lainnya dalam

rangka mempersiapkan peran kota yang lebih

besar dimasa mendatang.

Page 64: healthy living apartment di makassar

52

b) Melakukan kajian awal untuk mempersiapkan

kota Makassar dan sekitarnya menjadi satuan

wilayah metropolitan yang terpadu

C. Analisis Luasan dan Fungsi Healthy Living Apartemen di

Makassar

Sebelum menentukan kapasitas dan luas masing-masing

fungsi dan kegiatan pada bangunan yang direncanakan, penulis

melakukan studi perbandingan baik dengan studi literatur maupun

survey lapangan untuk mendapatkan data mengenai luas

bangunan masing-masing fungsi sehingga diharapkan dapat

memudahkan dalam proses perencanaanya.

Perkiraan luas masing-masing fungsi dan kegiatan ini bukan

merupakan luas proyek yang baku melainkan sebagai acuan dalam

perhitungan luas saja, sedangkan untuk menentukan luas

bangunan dan fasilitas yang ada akan dibahas pada tahap

selanjutnya.

1. Perkiraan Luas Apartemen

Dalam menentukan luas, perlu diperhatikan tipe unit pada

bangunan Apartemen dengan memperhatikan data yang diperoleh

dari studi perbandingan, yaitu :

a. Berdasarkan Standar (Time Saver Standart for Building tipe)

Tipe Unit Luas Unit

1 Kamar Tidur 61 m2

2 Kamar Tidur 89 m2

3 Kamar Tidur 117 m2

Tabel 2 Standar Luas Tiap Tipe Unit Apartemen

b. Berdasarkan Studi Kasus Pada Apartemen di Indonesia

Page 65: healthy living apartment di makassar

53

No APARTEMEN Luas Unit (m2)

1 Rg.

Tidur

2 Rg. Tidur 3 Rg. Tidur

1 Ambassador - 197 134 – 300

2 Taman Anggrek 80 – 95 123 – 135 148 – 313

3 Kemang 72 123 156

4 Palm Court 107 140 173 – 213

5 Park Royak 85 – 103 148 187

6 Pavillion Park 83 – 92 123 – 125 149 – 159

Tabel 3 Perbandingan Luas Tiap Tipe Unit Apartemen di Indonesia

2. Penentuan Jumlah Unit Hunian

Berdasarkan data yang diperoleh, terlihat bahwa setiap tahun

jumlah kelompok masyarakat golongan menengah ke atas terus

meningkat. Untuk prediksi tahun 2020 diharapkan jumlah akan

terus meningkat, mengingat pembangunan di Kota Makassar

semakin meningkat di segala bidang.

No Jenis Pekerjaan Jumlah

(jiwa)

Persentase Peningkatan

1 Tenaga Profesional 33,992 3.7

2 Pengusaha 23,794 1.3

3 Tenaga Kerja Asing 108 4.5

Tabel 4 Jumlah Masyarakat golongan menengah ke atas

Sumber : Kantor Wilayah Departemen Tenaga Kerja dan Transmigrasi

Asumsi tenaga profesioal yang memilih tinggal di Apartemen (1

%)

1% x 33,992 jiwa = 339 jiwa (kepala Keluarga)

Asumsi pengusaha yang memilih tinggal di Apartemen (1.30 %)

1.30% x 23,794 jiwa = 310 jiwa (kepala Keluarga)

Page 66: healthy living apartment di makassar

54

Asumsi Tenaga Kerja Asing yang memilih tinggal di Apartemen

(95%)

95% x 108 jiwa = 103 jiwa (kepala Keluarga)

Maka Total jumlah penghuni yang membutuhkan Apartemen

adalah 752 jiwa (kepala keluarga). Untuk prediksi 25 tahun yang

akan datang, maka digunakan rumus:

Dimana : A = Jumlah penghuni tahun 2013

B = Jumlah penghuni tahun 2038

Sehingga diperoleh :

a) Tenaga profesional sebanyak

= 399 + { (2038 – 2013) x 3.7% x 399 }

= 652.575 ~ 653 kepala Keluarga

b) Pengusaha sebanyak

= 310 + { (2038 – 2013) x 1.3% x 310 }

= 410.75 ~ 411 kepala Keluarga

c) Tenaga Kerja Asing sebanyak

= 103 + { (2038 – 2013) x 4.5% x 103 }

= 218.875 ~ 219 kepala Keluarga

Total Jumlah penghuni Apartemen adalah :

653 + 411 + 219 = 1,283 kepala Keluarga

Sehingga jumlah unit Apartemen yang dibutuhkan pada tahun

2030 di Makassar adlah 1283 unit. Namun untuk perencanaan

tahap awal direncanakan terbangun 20% dari jumlah tersebut, yaitu

256 unit.

Tipe unit hunian bergantung pada jumlah ruang tidur dalam unit

hunian Apartemen. Untuk menentukan jumlah tipe unit hunian

Apartemen dapat dilakukan dengan persentase perbandingan.

Dapat dilihat pada tabel berikut :

A + { (2038 – 2013 ) x B x A}

Page 67: healthy living apartment di makassar

55

No. Tipe Unit Hunian Persentase (%)

1 Tipe 1 Ruang Tidur (Studio) 25

2 Tipe 2 Ruang Tidur 41

3 Tipe 3 Ruang Tidur 32

4 Tipe 4 Ruang Tidur

(Penthouse)

2

Tabel 5 Persentase Unit Apartemen

Dengan melihat tabel di atas, maka perkiraan jumlah unit

hunian untuk masing-masung tipe yang akan direncakan adalah :

a) Hunian dengan tipe Studio/ 1 kamar tidur, adalah :

25% x 256 unit = 64 unit

b) Hunian dengan tipe 2 kamar tidur, adalah :

41% x 256 unit = 104 unit

c) Hunian dengan tipe 3 kamar tidur, adalah :

32% x 256 unit = 82 unit

d) Hunian dengan tipe 4 kamar tidur, adalah :

2% x 256 unit = 6 unit

3. Sistem Pengelolaan Bangunan Apartemen

Pengelolaan bangunan Apartemen ini diharapkan dari pihak

investor swasta nasional, dengan sistem pengelolaan kegiatan

yang berlangsung dalam gedung dibagi menjadi beberapa

kelompok kegiatan, yang mana setiap kelompok kegiatan akan

mengkordinir kegiatan-kegiatan yang berada pada kelompok

tersebut, dan selanjutnya bertanggung jawab pada pimpinannya.

D. Karakteristik Kegiatan

1. Pelaku Kegiatan Pada Apartemen

Pelaku aktifitas utama pada apartemen terdiri dari:

Pemilik atau Staf Pengelola a.

Page 68: healthy living apartment di makassar

56

Pemilik atau staff pengelola melakukan aktifitasnya berupa

kegiatan administratif dan bangunan yang dilakukan baik di ruang

kantor pengelola maupun pada fasilitas pelayanan.

Penghuni atau penyewa b.

Kegiatan utama penghuni atau penyewa terjadi di dalam unit-

unit hunian masing-masing, sedangkan interaksi social baik antara

penghuni maupun dengan masyarakat dapat dilakukan di ruang-

ruang terbuka atau pada fasilitas-fasilitas penunjang pada

bangunan apartemen.

Pengunjung c.

Pengunjung melakukan kegiatannya bai dengan pihak staf

pengelola yaitu pada fasilitas-fasilitas penunjang yang dapat

digunakan oleh masyarakat umum, maupun dengan penghuni atau

penyewa yang dilakukan di dalam unit hunian penghuni.

2. Sistem Pelayanan dan Aktifitas

Sistem pelayanan yang direncanakan dengan pertimbangan

faktor-faktor antara lain:

a. Kenyamanan, privasi dan keamanan.

b. Ciri sosial budaya penghuni.

c. Sedapat mungkin mengurangi kesan mengawasi, baik

pada penghuni maupun terhadap tamu.

d. Memberikan kebebasan yang terkoodinir pada penghuni

untuk memilih alternatif sistem pelayanan yang disukai,

karena pada dasarnya manusia yang berbeda akan

menghendaki kebutuhan dan pelayanan yang berbeda.

Page 69: healthy living apartment di makassar

57

E. Analisis Aktifitas Pelaku dan Struktur Orgasnisasi

1. Aktifitas Pelaku

a. Dalam fungsi Apartemen aktifitas yang terjadi adalah:

1) Aktifitas Penyewa/tenants

NO. KEGIATAN/AKTIFITAS KEBUTUHAN

RUANG

1 Datang/pergi Pintu masuk/entrance

2 Parkir Kendaraan Tempat parkir

3 Menerima Tamu Recepsionist

4 Menuju unit hunian Koridor, lift, tangga

5 Istrikat/tidur Rg. Tidur

6 Membersihkan badan Kamar Mandi,

WC/Toilet

7 Duduk/Santai bersama

Keluarga

Rg. Keluarga

8 Makan Rg. Makan

9 Memasak Dapur

10 Menyimpan Barang Gudang

11 Jalan – jalan Taman/Rg.Terbuka,

Plaza

12 Olahraga/rekreasi Kolam Renang, fitness

center, SPA, jogging

track, playground,

tennis court,

Basket/futsal field.

13 Berkumpul dengan

kawan/relasi

Bar, Coffe shop,

restaurant, function

hall

14 Menerima kiriman

barang/surat

Mailbox Area

Page 70: healthy living apartment di makassar

58

15 Perawatan/pengobatan

kesehatan

Klinik, Apotek

16 Perawatan Kecantikan Beauty Salon

17 Ibadah Mushollah

Tabel 6 Jenis Kegiatan/Aktifitas dan Kebutuhan Ruang

2) Aktifitas Pengelola

NO. KEGIATAN/AKTIFITAS KEBUTUHAN

RUANG

1 Datang/pergi Pintu masuk/entrance

2 Parkir Kendaraan Tempat parkir

3 Menerima Tamu Receptionist

4 Memberi Informasi Information Desk

5 Menjaga Keamanan Rg. Security

6 Mengurus Kepegawaian Rg. Personalia

7 Pemasaran/Promosi Rg. Sales Manager

8 Mengurus Administrasi Rg. Tata Usaha

9 Menerima Publik Public Relation room

10 Melayani surat, telegram,

telex

Mail/Stamp/Cable

dept.

11 Pelayanan Telepon Rg. Operator

12 Melayani pengiriman

dokumen

Rg. Faximili

13 Mengadakan Rapat

Personalia

Meeting Room

14 Mengendalikan

Pengelolalaan Apartemen

Rg. Pimpinan

15 Mengurus Kebersihan Rg. Cleaning Service

16 Buang Air Toilet

17 Ganti Pakaian Seragam Rg. Ganti

18 Memasak Dapur

Page 71: healthy living apartment di makassar

59

19 Menyiapkan bahan

makanan

Pantry

20 Menyimpan bahan

makanan

Gudang

21 Makan/Minum Rg. Makan/Kantin

22 Istirahat Rg. Istirahat

23 Mencuci, mengeringkan

dan menyetrika

Laundry

24 Mentimpan Pakaian Rg. Linen setrika

25 Memperbaiki Kerusakan Work Shop

26 Mengurus masalah Teknis Rg. Engineering

27 Ibadah Mushollah

Tabel 7 Jenis Kegiatan/Aktifitas dan Kebutuhan Ruang

b. Dalam fungsi Fasilitas dan Penunjang lainnya, aktifitas dapat

dibedakan atas :

1) Aktifitas pengunjung

NO. KEGIATAN/AKTIFITAS KEBUTUHAN

RUANG

1 Datang/pergi Entrance

2 Parkir Kendaraan Tempat Parkir

3 Berbelanja Unit Perbelanjaan

4 Menggunakan Jasa Unit Jasa

5 Buang Air Tolilet

6 Ibadah Mushollah

Tabel 8 Jenis Kegiatan/Aktifitas dan Kebutuhan Ruang

2) Aktifitas penyewa/tenants dan Karyawan

NO. KEGIATAN/AKTIFITAS KEBUTUHAN

RUANG

1 Datang/pergi Entrance

Page 72: healthy living apartment di makassar

60

2 Parkir Kendaraan Tempat Parkir

3 Membuka Toko/Jasa yang

ditawarkan untuk

pengunjuan

Unit Perbelanjaan/Unit

Jasa

4 Memasukkan Barang Gudang, Side

Entrance

5 Buang Air Tolilet

6 Ibadah Mushollah

Tabel 9 Jenis Kegiatan/Aktifitas dan Kebutuhan Ruang

2. Pengelompokkan Aktifitas

a. Kegiatan fungsi Apartemen adalah:

1) Istirahat

2) Bersantai dan berkumpul bersama keluarga

b. Kegiatan fungsi Fasilitas dan Penunjang lainnya, adalah:

1) Jual Beli

2) Pameran

3) Pengolaan

4) Servis

c. Kegiatan fungsi Pengelompkan Ruang:

Berdasarkan penzoningan ruang-ruang pada apartemen dapat

dikelompokkan menjadi 3 daerah, yaitu:

1) Daerah Publik

1) Daerah Parkir

Daerah parkir digunakan untuk kendaraan

sedan dan bus.Penyediaan parkir

diperuntukkan bagi kendaraan penghuni

apartemen, kendaraan pengelola dan

kendaraan tamu penghuni.

Page 73: healthy living apartment di makassar

61

2) Lobby (Ruang Tunggu/Penerima)

Merupakan daerah transisi antara bagian luar

dan bagian dalam.Harus mampu menampung

penghuni maupun tanu terutama pada waktu

bersamaan.Kesan atau citra penghuni

didapatkan dari suasana lobby.Oleh karena itu

perlu penataan interior dan dekorasi yang baik.

3) Front Desk Area

Tempat memberikan penerangan/penjelasan,

menerima pesan, tempat pengaduan dari

penghuni apartemen, dan lain-lain.

4) Kantor Pengelola

Merupakan tempat kegiatan administrasi,

pemasaran apartemen, urusan kepegawaian

dan keuangan, tempat mengkoordinir

berlangsungnya kegiatan rutin apartemen.

5) Restaurant

Perlengkapan sebuah restaurant adalah

counter panjang untuk minum, gudang, tempat

menyimpan makanan dan minuman

berupalemari es, sebagai tambahan dapat

dilengkapi dengan panggung kecil untuk

pertunjukan.

6) Ruang Telekomunikasi

Ruang yang menampung kegiatan surat

menyurat, faxmile dan operator

7) Ruang Poliklinik

8) Ruang Penitipan Anak

9) Ruang Serba Guna

Page 74: healthy living apartment di makassar

62

Ruang yang dapat menampung segala

kegiatan seperti rapat, konferensi, seminar,

pameran, pertunjukan, dan lain-lain.

10) Play Ground

11) Kolam Renang

12) Lapangan Tennis

13) Fitness Centre

14) Jogging track

15) Mini Market

2) Daerah Privasi

Merupakan bagian yang terpenting dari sebuah bangunan

apartemen.Dibutuhkan faktor-faktor kenyamanan, keamanan dan

efisien dalam pelayanan. Di bawah ini terdapat jenis ruang berikut

perabotnya:

NO. JENIS RUANG KEBUTUHAN PERABOT

1 Ruang tidur Utama 1 buah double bed, 1 buah toilet untuk berhias, 1 set

tempat duduk untuk santai, 1 set lemari pakaian, 1

km/wc

2 Ruang Tidur Anak 1 buah single bed, 1 set meja kerja, 1 set lemari

pakaian, 1 set tempat mainan,. Untuk ruang tidur

sebaiknya jendela tidak terlalu lebar

3 Ruang Keluarga Merupakan tempat untuk beristirahat, seperti nonton,

mendengar music, membaca, ngobrol/diskusi dan

santai

4 Ruang Makan Mekan bersama merupakan kebiasaan orang timur,

sehingga perlengkapan harus tersedia dengan

kapasitas yang dapat menampung seluruh keluarga

5 Km/Wc 1 bathtube, 1 set closet duduk, shower, 1 set

westafel, 1 set gantungan handuk, tempat sabun

6 Balkon Untuk duduk santai menikmati udara luar dan

pemandangan, 1 set kursi dan perlengkapan

tanaman

7 Dapur/Pantry Untuk mempersiapkan makanan makanan dan

tempat membersihkan perlengkapan makanan.

Page 75: healthy living apartment di makassar

63

Letaknya sebaiknya berdekatan dengan ruang

makan. Kitchen set, 1 set kompor gas

Tabel 10. Jenis Ruang dan Kebutuhan Perabot Untuk Daerah Privasi

3) Daerah Service

Daerah ini harus mempunyai enterance tersendiri dan dapat

dilalui oleh kendaraan besar, seperti truk.Juga harus ruang

terbuka untuk bongkar muat barang yang dibutuhkan untuk

pelayanan apartemen.

1) Cleaning Service

Fungsi cleaning service menjaga unit apartemen

dan lingkungannya. Biasanya diletakkan pada setiap

tower hunian

2) Laundry dan Linen

Kegiatan ini terdiri atas proses pengumpulan, sortir

dan penyimpanan. Sebaiknya antar kegiatan

mempunyai akses langsung dengan lift barang.

a) Seluruh pencucian harian dilakukan oleh

perusahaan laundry dengan sistem kontrak

b) Seluruh peralatan dan perlengkapan linen serta

pencucian dilakukan oleh pihak apartemen

sendiri

3) Dapur

Perancangan perletakan dapur harus satu lantai dan

berdekatan dengan restorant serta mempunyai

sirkulasi service tersendiri yang tidak terlihat oleh

tamu atau penghuni apartemen.

4) Ruang Karyawan

Biasanya disediakan untuk karyawan menengah ke

bawah, letaknya dekat dengan dapur utama

Page 76: healthy living apartment di makassar

64

5) Ruang Engineering (Ahli Mesin)

Biasanya disediakan untuk karyawan menengah ke

bawah, letaknya dekat dengan dapur utama

6) Ruang Workshop

Merupakan ruang untuk reparasi bagian perabotan,

pengecatan dan plumbing

7) Ruang Mesin

Ruang ini digunakan untuk broiler, gudang bahan

bakar, ruang transformer dan gudang peralatan.

3. Struktur Organisasi

Struktur Organisasi dibuat berdasarkan fungsi-fungsi yang ada

dalam suatu lahan campuran. Struktur Organisasi yang terjadi

terbagi atas 3 (tiga) bagian, diaman tiap bagian fungsi mempunyai

sistem pengelolaan masing-masing dalam mengelola fungsinya.

Struktur Organisasi bangunan Apartemen merupakan bentuk

piramida dengqan pimpinan tertinggi adalah para pemegang saham

(board director). Pada salah satu tingkat managerial, terjadi

keterkaitan antar fungsi sebagai bentuk interaksi antar fungsi

sehingga terjadi sinergi dan pada akhirnya memberi nilai

profitabilitas antar fungsi.

Page 77: healthy living apartment di makassar

65

Gambar 15 Struktur Organisasi Apartemen

Gambar 16 Struktur Organisasi Fasilitas dan Penunjang

F. Analisis Perancangan Apartemen

1. Pendekatan Makro

a. Lokasi

Page 78: healthy living apartment di makassar

66

Kebutuhan akan pengembangan lahan campuran yang baik

dan terkonsep pada kota besar seperti kota Makassar merupakan

hal yang perlu diperhatikan. Dengan mencoba menerapkannya

pada peruntukan lahan yang menerapkan pusat perdagangan dan

padat penduduk, akan memberi keuntungan yang berarti bagi

lingkungan itu sendiri. Namun dengan melihat kondisi wilayah yang

tertata rapi dan sangat tidak ramah terhadap kesehatan maupun

lingkungan alam sekitar, maka alternatif penentuan pemanfaatan

lahan yang terbaik adalah konsep hunian sehat yaitu kemudahan

dalam akses/keterpaduan hunian apartemen dengan fasilitas

penunjang yang dapat memberikan ciri-ciri sebagai berikut :

1. Memberi penataan lingkungan secara lebih tertata rapi

dalam konteks kota

2. Pemanfaatan lahan secara lebih efisien tanpa harus

membuka lahan baru

3. Pola penataan yang berinteraksi dengan perncanaan

tata ruang kota

4. Lokasi didukung dengan sarana penunjang yang

memadai, seperti rumah sakit, sekolah maupun

perguruan tinggi, pusat perbelanjaan, dan lainnya

Kriteria – kriteria yang telah disebutkan di atas kemudian

dijadikan dasar dalam menentukan alternatif lokasi untuk

apartemen di kota Makassar. Berdasarkan RTRWK Makassar

Tahun 2016, kawasan permukiman meliputi kecamatan rappocini,

manggala, sebagian wilayah kecamatan tamalate dan tamalanrea.

Page 79: healthy living apartment di makassar

67

Gambar 17 Peta Administratif Kota Makassar

Sumber: BAPPEDA

1) Alternatif Lokasi

Berdasarkan pembagian kriteria yang telah disebutkan

sebelumnya, terdapat dua alternatif lokasi untuk apartemen di

Makassar, yaitu:

1) Kecamatan Rappocini

a) Sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota

Makassar, kawasan ini diperuntukan sebagai kawasan

permukiman dan juga jasa pelayanan sosial.

b) Dekat dari pusat kota, selain itu di kawasan ini sendiri

banyak terdapat perkantoran dan pusat bisnis.

Page 80: healthy living apartment di makassar

68

c) Dilalui oleh transportasi publik dan merupakan jalur

penghubung kota Makassar dan Kabuaten Gowa.

d) Sarana penunjang seperti rumah sakit, perguruan

tinggi, sekolah, maupun pusat perbelanjaan juga telah

tersedia di kawasan ini.

2) Kecamatan Panakkukang

a) Merupakan pusat perkantoran, permukiman,

pemerintahan dan perguruan tinggi.

b) Dekat dari pusat kota.

c) Dilalui oleh transportasi publik, selain itu kawasan ini

juga merupakan pintu masuk/keluar tol reformasi

sehingga akses ke bandara mudah. Merupakan jalur

trans provinsi Sulawesi.

d) Memiliki sarana penunjang lengkap mulai dari sarana

kesehatan, pendidikan, dan juga dekat dari pusat

perbelanjaan.

3) Kecamatan Tamalate

a) Merupakan kawasan pusat kebudayaan, permukiman,

dan bisnis / perdagangan.

b) Kawasan pusat kota dapat diakses dengan mudah dan

cepat.

c) Dilalui oleh transportasi publik. Hanya pada kawasan

metro tanjung bunga dan pusat kebudayaan belum

mendapat akses transportasi publik.

d) Terdapat sarana yang menunjang keberlangsungan

aktivitas di kawasan ini, seperti sarana kesehatan,

pendidikan, rekreasi dan perbelanjaan.

Page 81: healthy living apartment di makassar

69

2) Penenutan Lokasi

Atas analisis tautan lingkungan berdasarkan beberapa kriteria

yang telah disebutkan di atas, maka lokasi yang dianggap

memenuhi adalah kecamatan Rappocini Dasar pertimbangan

terhadap penentuan lokasi dalam kawasan Rappocini adalah

sebagai berikut :

1. Proyeksi kebutuhan pasar pada lingkungan yang

bersangkutan

2. Nilai investasi lahan yang menguntungkan dan

bermanfaat bagi publik sebagai penggunaan terhadap

fungsi-fungsi yang ada

3. Saling menguatkan, memberi dukungan antara eksisting

lingkungan dan pasar yang telah ada dengan fungsi-

fungsi yang akan dikembangkan.

Berdasarkan analisis pengembangan lahan campuran

dikawasan Rappocini, dimana pusat pengembangan perdagangan

dan padat penduduk ditetapkan pada kawasan Rappocini, dengan

tujuan menghidupkan kembali serta menata ulang kondisi fisik dan

peruntukan lahan mengingat potensi pasar dalam mempertinggi

nilai pasar pada wilayah tersebut cukup besar, serta menciptakan

sebuah hunian dalam kawasan padat penduduk tersebut dengan

mengefisienkan penggunaan lahan.

Page 82: healthy living apartment di makassar

70

Gambar 18 Peta Kecamatan Rappocini

b. Tapak

1) Kriteria Tapak

Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam menentukan

tapak/Site pada satu lokasi bangunan dengan konsep Healthy

Building:

1. Luasan tapak, kepadatan tapak yang diizinkan dan biaya

lahan.

Pada prisnipnya luasan tapak bangunan dengan konsep

Healthy Building tidak harus dibatasi, dengan luasan

tapak biasanya mulai dari 0,5 are sampai dengan 100

are. Terhadap kepadatan bangunan yang diizinkan yang

berbanding lurus dengan harga tanah yang cukup besar

sehingga bangunan dengan konsep Healthy Building

Page 83: healthy living apartment di makassar

71

tersebut dapat dibuat sampai lantai 100 ke atas, dengan

lahan seminimal mungkin.

2. Topografi dan kondisi existing fisik lahan.

Perencanaan satu dengan konsep Healthy Building

dipengaruhi topografi lahan, seperti kondisi tanah yang

ada, apakah mampu mendukung lapisan lantai atasnya.

Perencanannya juga sangat dipengaruhi exsisting lokasi

sekitarnya sehingga terjadi interaksi antara bangunan

baru dengan bangunan yang telah ada.

3. Tautan Lingkungan

Pengembangan dengan konsep Healthy Building

seharusnya di desain untuk menciptakan sense of Place

yang baik bagi pengguna maupun bagi lingkungannya.

Dengan berfungsi sebagai jembatan antara pengguna

dan lingkungannya maka akan diharapkan tercapai satu

pengembangan aktivitas yang pada akhirnya dapat

memberi nilai tambah bagi keduanya.

4. Utilitas

Memperlihatkan tipe-tipe utilitas yang terdapat disekitar

tapak yang direncanakan, seperti jaringan listrik, telepon,

gas, air bersih, dan air kotor.

Adapun dasar pertimbangan yang diambil adalah :

a) Sesuai bagi peruntukan lahan yang direncanakan.

b) Terletak di tepi jalan arteri untuk memudahkan

pencapaian (aksebilitas).

c) Kondisi Site yang tidak mempunyai kontur yang

tinggi.

d) Tersedia lahan yang cukup luas sesuai dengan

tuntutan kebutuhan ruang.

e) Dekat dengan fasilitas pusat perdagangan dan

jasa/objek wisata.

Page 84: healthy living apartment di makassar

72

2) Alternatif Tapak

Berdasarkan kriteria pemilihan tapak di atas, maka dapat

diambil beberapa alternatif tapak yang sesuai untuk perancangan

apartemen, sebagai berikut :

Gambar 19 Alternatif Tapak

Sumber: Google Earth,2014

Page 85: healthy living apartment di makassar

73

a) Alternatif 1, Jalan A.P. Pettarani

Gambar 20 Alternatif Tapak 1

Sumber: Google Earth,2014

Kriteria:

1) Tapak berada pada kawasan bisnis perguruan tinggi.

2) Tapak terletak di pertigaan jalan Pettarani dan di antara

jalan Hertasning dan jalan Raya Pendidikan.

3) Luas tapak cukup memadai, kurang lebih 2,1 Ha (21.000

m2)

4) Kondisi topografi tanah datar, dan daya dukung tanah

baik. Sedangkan kebisingan dari jalan raya di depan tapak

cukup tinggi.

5) Beberapa fasilitas penunjang seperti perguruan tinggi,

hotel dan pusat konvensi, pusat bisnis dan perdagangan,

telah tersedia di sekitar lokasi tapak. Saat ini juga rumah

sakit pendidikan Universitas Islam Negeri Makassar

sedang dalam tahap pembangunan.

Page 86: healthy living apartment di makassar

74

b) Alternatif 2, Jalan A.P Pettarani – Jalan Letjen Hertasning

Gambar 21 Alternatif Tapak

Sumber: Google Earth,2014

Kriteria:

1) Diperuntukkan sebagai pusat bisnis di kawasan Rappocini.

2) Terletak di Jalan A.P.Pettarani dan Jl. Hertasning yang

merupakan jalan protokol yang terhubung dengan pusat

kota. Sistuasi lalu lintas di sekitar tapak cukup lancar.

Selain itu, transportasi publik juga dapat diakses dengan

mudah.

3) Luas tapak kurang lebih 2,3 Ha (23.000 m2), cukup

memadai untuk dibangun apartemen di atasnya. Lahan ini

bukan lahan kosong seluruhnya.

4) Kondisi topografi tanah datar, dan daya dukung tanah baik.

Sedangkan kebisingan dari jalan raya di depan tapak

cukup tinggi.

Page 87: healthy living apartment di makassar

75

5) Pada kawasan ini terdapat berbagai sarana penunjang

seperti rumah sakit (RSI Faisal), perguruan tinggi

(Universitas Negeri Makassar), pusat perbelanjaan (Mal

Panakkukang), dan sebagainya.

6) Tapak berada pada pusat kota, sehingga view dari dalam

tapak sangat baik untuk melihat panorama kota.

c) Alternatif 3, Jalan Ruko Ruby Boulevard

Gambar 22 Alternatif Tapak

Sumber: Google Earth,2014

Kriteria:

1) Diperuntukkan sebagai kawasan bisnis dan perdagangan.

2) Tapak terletak di kawasan padat akan ruko dan bangunan

tinggi. Tapak terletak di daerah pusat bisnis kota Makassar.

3) Luas cukup memadai, yaitu kurang lebih 1,8 Ha (18.000

m2)

4) Kondisi topografi datar, karena sebagian besar lahan di

kawasan ini merupakan bekas rawa. Sehingga, perlu

dilakukan penimbunan dalam jumlah besar. Tingkat

Page 88: healthy living apartment di makassar

76

kebisingan di sekitar tapak cukup rendah, karena berada di

dalam kompleks ruko.

5) Lokasi tapak berada di pusat kota, fasilitas hiburan dan

lainnya banyak tersedia di sekitar tapak.

6) Kawasan ini masih didominasi oleh ruko, pertokoan,

maupun mall.

3) Penentuan Tapak

Tabel 11 Analisa Penentuan Tapak Berdasarkan Sistem Pembobotan

Kriteria Bobot

(B)

Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3

Nilai

(N)

B x N Nilai

(N)

B x N Nilai

(N)

B x N

1 3 8 24 10 30 10 30

2 3 8 24 10 30 8 24

3 3 8 24 10 30 8 24

4 2 8 16 8 16 10 20

5 2 10 20 10 20 10 16

Total Nilai 108 126 114

Berdasarkan pembobotan atas kriteria diatas, maka dapat

ditentukan tapak yang memiliki bobot tertinggi atas kriteria yang

telah di tentukan sebelumnya yaitu Tapak Alternatif 2, yang terletak

di sudut jalan A.P.Pettarani dan jalan Hertasning. Tapak ini dipilih

karena lokasinya yang strategis, sarana dan prasarana yang

lengkap diharapkan mampu menunjang keberadaan apartemen ini

nantinya.

Page 89: healthy living apartment di makassar

77

Gambar 23 Tapak Terpilih

Sumber: Google Earth,2014

c. Zoning

Fungsi-fungsi dari bangunan Healthy Building ini menentukan

penempatan tata letak sesuai privasi masing-masing kegiatan.

1) Perletakan dan desain Fungsi Hunian (Apartemen)

Faktor utama yang harus diperhatikan dalam perletakan dan

desain hunian adalah keamanan, privasi dan view. Entrance yang

visibilitas tinggi tidak begitu diperlukan untuk menjaga privasi

sehingga biasanya didesain terpisah dengan fungsi-fungsi lainnya

yang digunakan dalam pola tata ruang adalah sistem Double

loaded corridor sehingga sirkulasi antara pegawai perkantoran dan

penghuni apartemen diharapkan tidak terjadi crossing. Hal lain

yang perlu diperhatikan adalah pengolahan sirkulasi dan sistem

parkiran yang baik dan lancar serta kebutuhan ruang yang cukup.

Fungsi hunian ini tidak perlu terletak pada penzoningan dengan

visibilitas tinggi.

Page 90: healthy living apartment di makassar

78

View sering kali merupakan hal yang sangat penting, terutama

untuk apartemen. Sedangkan untuk menjaga Privacy pada

bangunan High Rise fungsi hunian diletakkan pada lantai atas

bangunan. Selain privacy terjaga, juga memberikan view yang

cukup baik, karena view yang cukup baik dapat memiliki nilai jual

yang tinggi, terutama untuk kawasan pusat kota.

2) Perletakan dan desain Fasiltas penunjang

Untuk memaksimalkan hubungan pusat perbelanjaan dengan

fungsi hunian maupun fungsi disekitarnya, yang harus diperhatikan

adalah identitas akses, entrance, signage, areal parkir, lalu-lintas

pejalan kaki dan kendaraan tidak terjadi crossing. Selain itu pula

entrance harus dibuat sedemikian rupa sehingga muda

diidentifikasi, serta memiliki daya tarik bagi pengunjung

perbelanjaan, maupun penghuni apartemen itu sendiri.

Komponen penunjang kesehatan penghuni tidak boleh

diletakkan pada daerah yang susah diekspos.

Gambar 24 Zoning Tapak

d. Entrance

Page 91: healthy living apartment di makassar

79

1) Main Entrance

Persayaratan sebuah entrance yang baik adalah:

1) Kemungkinan arah penyewa terbesar.

2) Berpotensi menarik penyewa.

3) Jelas dan mudah dicapai.

Perletakkan main entrance dipertimbangkan agar :

1) Entrance utama mudah dilihat, dengan cara

membuat ruang penerimaan pada entrance.

2) Entrance utama dekat dengan arah

datangangnya penyewa.

3) Entrance utama tidak mengganggu kelancaran

lalu lintas.

2) Side Entrance

Service entrance sebagai jalan Service bagi para penyewa,

staf, pemilik, dan kendaraan yang membawa barang-barang

keperluan perkantoran, perbelanjaan, dan apartemen. Dalam

perencanaan, pencapaian keluar dan masuk dijadikan dua arah

dengan pertimbangan :

1) Memudahkan pengawasan

2) Keamanan lebih terjamin dan terkontrol.

3) Pencapaian kedalam bangunan lebih besar.

4) Fleksibilitas ruang cukup baik.

e. Sistem Sirkulasi

Sistem sirkulasi dalam tapak harus memperhatikan :

1) Pembatasan yang jelas antara sirkulasi kendaraan, pedestrian

demi keamanan penyewa dan penghuni serta kelancaran

sirkulasi dalam tapak yang dapat berpengaruh terhadap

kelancaran sirkulasi diluar tapak.

2) Kemudahan, kejelasan, keamanan, dan kenyamanan sirkulasi.

Page 92: healthy living apartment di makassar

80

3) Keanekaragaman fungsi kegiatan dalam bangunan.

4) Pencapaian terhadap bermacam fungsi yang ada tidak saling

mengganggu keberadaan tiap fungsi.

Gambar 25 Sirkulasi, Entrance Tapak

Pencapaian ke tapak menggunakan satu jalan masuk yang

berada di jalan A.P.Pettarani, dan jalan keluar yang berada di jalan

Sultan Alauddin. Jalan masuk dan jalan keluar dibuat terpisah untuk

menghindari penumpukan kendaraan di satu titik. Selain itu, di

dalam tapak juga dapat dihindari crossing antara kendaraan dan

pejalan kaki.

1) Sirkulasi kendaraan

Sirkulasi kendaraan di dalam tapak dapat dibagi atas:

a) Kendaraan pengunjung,

b) Kendaraan penghuni

c) Kendaraan pengelola, dan

d) Kendaraan servis.

Jalur kendaraan diatur sesuai dengan pengelompokan jenis

kendaraan di atas. Kendaraan pengunjung diarahkan ke tempat

Page 93: healthy living apartment di makassar

81

drop-off atau parkir outdoor. Sedangkan untuk kendaraan pengelola

dan penghuni diarahkan untuk parkir di parkiran indoor.

Kendaraan servis seperti pengangkut barang ataupun limbah

diarahkan menuju belakang bangunan dan langsung menuju jalan

keluar. Dengan pengaturan seperti ini mobilitas di dalam tapak

dapat berjalan lancar dan memberikan kemudahan bagi pelaku

kegiatan di apartemen.

2) Sirkulasi pejalan kaki

Jalur pejalan kaki berupa pedestrian di sekeliling bangunan dan

juga sepanjang jalan masuk dan keluar. Pedestrian dibuat jelas dan

terarah, aman bagi pejalan kaki dan juga tetap memperhatikan

kenyamanannya.

f. Parking Share

Estimasi kebutuhan parkir umumnya lebih kompleks dari

pengembangan fungsi tunggal. Dalam keadaan ini diakibatkan oleh

dua faktor :

1) Diakibatkan putaran aktivitas dari fungsi-fungsi yang berbeda,

dimana akumulasi parkir pada waktu puncak untuk tiap-tiap

fungsi yang ada memiliki waktu yang berbeda setiap harinya.

2) Hubungan yang salin terkait antara fungsi-fungsi lahan yang

berbeda dalam lahan campuran mengakibatkan tertarik untuk

menuju/pergi dengan lebih muda dan sering mengunjungi lebih

dari satu fungsi lahan dalam satu kali perjalanan, sehingga

sistem ruang parkir tunggal dapat melayani beberapa fusi

lahan, fenomena ini adalah bentuk dari Captive Market Effect

atau kondisi yang terjadi akibat tangkapan pasar dalam satu

lahan yang memiliki lebih dari satu fungsi.

Page 94: healthy living apartment di makassar

82

g. Ruang Luar

Kebutuhan pusat kota di masa depan akan lebih banyak

ditentukan oleh kebesaran ruang-ruang terbuka umum dan fasilitas

pejalan kaki yang memadai, sasaran ruang terbuka dalam

Bangunan Apartemen adalah :

1) Menciptakan ruang-ruang terbuka baru yang lebih muda

dicapai dan lebih muda ditempatkan dengan

menghubungkannya dengan sistem pedestrian yang jelas.

2) Memanfaatkan ruang-ruang terbuka yang sudah sebagai

bagian yang saling mendukung terhadap lingkungan lahan

yang baru.

3) Pemanfaatan lebar bidang jalan (ROW) menjadi bagian sistem

ruang terbuka (streets Park).

4) Menggairahkan penggunan dan kenyamanan penggunaan dari

ruang-ruang terbuka yang ada dengan jalan perbaikan akses

(pencapaian) dan trotoir (sidewalks).

Memberikan identifikasi yang jelas pada ruang terbuka dengan

penambahan unsur-unsur seperti, ruang duduk, ruang bermain,

taman, dan lain sebagainya yang dapat menunjan keberadaan

ruang terbuka.

Faktor-faktor yang perlu di pertimbangkan dalam penataan

ruang luar adalah :

1) Sebagai pendukung penampilan bangunan

2) Membentuk ruang tangkap visual

3) Pengarah sirkulasi kendaraan dan pedestrian

4) Sebagai pelindung, peneduh, filter serta pemecah angin dan

peredam suara

5) Menjaga peresapan air di dalam tanah

6) Sebagai ruang interaksi sosial

7) Sebagai tempat parkir.

Pembentukan elemen luar, terdiri atas :

Page 95: healthy living apartment di makassar

83

1) Elemen lunak (soft material) meliputi: penataan lensekap serta

pepohonan

2) Elemen keras (hard material) meliputi: pedestrian, plaza, dan

jalan

Elemen dekorasi meliputi: lampu taman, lampu jalan, sculpture,

air mancur, dan lain-lain.

Gambar 26 Lay-out elemen soft material

Gambar 27 Lay-out elemen hard material dan elemen dekorasi.

Page 96: healthy living apartment di makassar

84

2. Pendekatan Mikro

Gubahan massa a.

Pada bangunan Apartemen ini setiap fungsi mempunyai sifat

dan karakteristik tersendiri, yang mana ada yang bersifat formal

sampai yang bersifat privat dan sangat privat. Pada bangunan ini

pengelompokan kegiatan harus dipisahkan agar terlihat jelas

menurut fungsinya yaitu :

1) Pengelompokan Horizontal

a) Kegiatan yang mobilitasnya tinggi dan menarik

penyewa ditempatkan dekat dengan entrance

bangunan.

b) Kegiatan komersial yang berfungsi sebagai

magnet-magnet penarik publik, memberi

rangsangan dan terjadi aliran penyewa.

c) Kegiatan yang membutuhkan ketenangan

dijauhkan dari sumber kebisingan.

2) Pengelompokan Vertikal

a) Kegiatan yang membutuhkan ketenangan dan

privacy seperti apartemen dapat diletakkan di

lantai-lantai atas sedangkan bagian yang bersifat

publik sebagai fungsi penunjang dapat diletakkan

pada bagian bawah seperti retail Shop, hiburan,

dan fasilitas pendukung kesehatan penghuni.

b) Kegiatan yang membutuhkan kecepatan dan

kemudahan pencapaian, seperti ruang

pertemuan diltekkan agak ke bawah.

Modul b.

Modulisasi ruang pada bangunan Apartemen merupakan faktor

penting yang bertujuan membatasi variabel dimensi ruang akibat

Page 97: healthy living apartment di makassar

85

kebutuhan ruang yang berbeda-beda, sehingga efisiensi dan

efektivitas dapat tercapai.

Merupakan unit ukuran terkecil yang digunakan untuk

menentukan dimensi ruang dan komponen-komponen ruang dalam

bentuk kelipatannya.

Penentuan modul yang digunakan berdasarkan :

1) Kebutuhan gerak manusia dalam kegiatannya

2) Kebutuhan peralatan dan perabot

3) Ukuran material yang digunakan

4) Sistem struktur dan konstruksi

Modul perancangan pada bangunan apartemen adalah

merupakan kelipatan dari modul fungsi dan digunakan untuk

merencanakan tata ruang secara keseluruhan, perencanaan tapak

dan bentuk atau dimensi ruang.

Dasar pertimbangan untuk menentukan modul perancangan

baik yang horizontal maupun vertikal adalah :

a. Modul fungsi horizontal

b. Luas unit ruang terkecil

c. Daylight factor.

d. Sirkulasi

Di bawah ini terdapat beberapa pengelompokan modul

perancangan pada bangunan Apartemen:

1) Hunian

Berdasarkan modul fungsi horizontal (20 cm), luas

unit ruang standar ruang tidur berdasarkan

kelipatannya sebesar 6m x 6m (36 m2), serta

sirkulasi dalam ruang, maka modul perancangan

yang diambil adalah kelipatan 30 cm / 0,30 m.

Page 98: healthy living apartment di makassar

86

Penentuan modul perancangan vertikal dapat

mengacu pada persyaratan tinggi langit-langit

minimal 2,70 m.

2) Retail dan kantor sewa (tenant)

Berdasarkan modul fungsi horizontal (30 cm), luas

unit ruang berdasarkan kelipatannya sebesar 3,6 m

x 7,2 m (25,92 m2), serta daylight factor 7,2 < 9,00

Penentuan modul perancangan vertikal (20 cm)

didsarakan pada modul fungsi bertikal dan

persyaratan tinggi langit-langit, minimal 2,70 m serta

batas ketinggian maksimal penyewa.

Sistem Struktur c.

Persyaratan teknis sistem struktur yang mencakup kekokohan,

kestabilan dan keamanan dengan melihat beberapa pertimbangan

sebagai berikut :

1) Memenuhi persyaratan struktur (stabil, kaku, dan kuat).

2) Efisien dan efektif dalam pemakaian dan penyaluran beban-

beban.

3) Fleksibilitas dan efisiensi yang tinggi dalam pengolahan ruang.

4) Struktur mudah dalam pelaksanaan dan pemeliharaan.

5) Kondisi fisik daerah setempat.

Pendekatan sistem struktur meliputi:

1) Sistem struktur atas (super struktur)

Sistem struktur atas dipertimbangkan terhadap :

a) Mendukung penampilan bangunan

b) Kekuatan menghadapi gaya lateral

c) Ketinggian bangunan

Page 99: healthy living apartment di makassar

87

d) Faktor ekonomis dan efektivitas

e) Biaya dan pemeliharaan

Material yang digunakan adalah sebagai berikut:

(1) Material struktur

Beton bertulang pada sloof, kolom, dan balok

(2) Material pengisi

(a) Material finishing bukaan cahaya pada

pintu, yaitu kaca dan kayu.

(b) Material dinding dari batu bata, kaca,

partisi, dan gypsum.

(c) Material penutup dinding, menggunakan

cat, keramik dan alcopan.

2) Sistem struktur bawah (sup struktur)

Sistem struktur bawah dipertimbangkan terhadap :

a) Daya dukung terhadap struktur

b) Tahan terhadap bahaya korosi yang diakibatkan

oleh endapan air garam

c) Kondisi tanah setempat

d) Ekonomis dan mudah dalam pelaksanaan

e) Mencapai kedalaman tanah keras dalam tapak.

3) Sistem struktur atap (Upper struktur)

Sistem struktur atap dipertimbangkan terhadap :

a) Daya dukung gaya vertikal dan horizontal.

b) Faktor ekonomis.

c) Tahan terhadap pengaruh evaporasi yang

menyebabkan korosi.

Page 100: healthy living apartment di makassar

88

d) Mendukung penampilan bangunan.

e) Biaya dan pemeliharaan.

Kriteria khusus sebagai persyaratan yang berhubungan dengan

bangunan dengan bangunan Apartemen, adalah:

1) Fleksibilitas dan seefisien ruang-ruang yang disebabkan

adanya kemungkinan terjadinya perubahan kegiatan pada

sarana fisik yang ada.

2) Tuntutan dari satu kegiatan, yaitu pada ruang-ruang yang

bebas kolom.

3) Faktor estetis yang berpengaruh pada penampilan bangunan.

4) Ekonomis dari sistem pelaksanaan dan pemeliharaan

bnangunan.

5) Kekuatan bangunan menghadapi gaya lateral pada menara.

Bahan struktur d.

Penggunaan material/bahan dipertimbangkan terhadap:

a) Ketahanan terhadap cuaca

b) Mudah dalam pelaksanaan

c) Daya tahan terhadap pengaruh kelembaban dan korosi

d) Relatif mudah dalam pemeliharaan

Material e.

1) Bahan lantai, material yang digunakan yaitu:

a) Lantai granit; memberikan kesan mewah.

Pemeliharaan mudah dan awet, jenis lantai ini

biasa digunakan pada hall/lobby utama, main

entrance, ruang tunggu kedatangan dan

keberangkatan, dan lain-lain

b) Lantai keramik; memberikan kesan sederhana,

bersih dan rapi. Pemeliharaannya mudah dan

Page 101: healthy living apartment di makassar

89

awet, jenis lantai ini biasa digunakan pada

ruang kantor, restoran dan lain-lain.

c) Lantai karpet, memberikan kesan keramahan,

keakraban dan ketenangan dalam ruang. Jenis

lantaiini biasa digunakan pada ruang pimpinan,

dan ruang-ruang eksklusif lainnya.

2) Bahan dinding, material yang digunakan yaitu:

a) Dinding partisi transparan, penggunaannya

memberikan keleluasaan memandang ke segala

arah. Material ini biasa diterapkan pada area

resto, ruang check in, dan area retail lainnya.

b) Dinding massif dilapisi wallpaper, jenis material

ini biasa diterapkan pada ruang kantor, karena

penggunaannya menimbulkan kesan formal

pada ruang.

c) Dinding massif dilapisi akustik, jenis material ini

biasa diterapkan pada ruang multimedia dan

audiovisual, ruang kantor dan ruang-ruang

lainnya yang membutuhkan peredam suara.

3) Bahan plafond, material yang digunakan yaitu:

a) Eternis dan gypsum. Bersifat formal, kokoh dan

menciptakan kesan ketenangan. Jenis ini

biasanya digunakan pada ruang yang formal

seperti ruang kantor.

b) Skylight. Memberikan kesan atraktif, menarik

dan fleksibel. Digunakan untuk memasukan

cahaya dari luar kedalam bangunan. Biasanya

digunakan pada ruang publik yang luas seperti

hall, atrium dan koridor bangunan.

Page 102: healthy living apartment di makassar

90

c) Acoustic lambersering. Digunakan khusus pada

ruang yang membutuhkan sistem akustik,

seperti pada ruang seminar, ruang audiovisual,

dan ruang kantor dan ruang-ruang lainnya yang

membutuhkan peredam suara.

Kebutuhan Ruang f.

Pertimbangan kebutuhan ruang didasarkan atas:

1) Jenis kegiatan

2) Pelaku kegiatan

3) Standar dan peraturan yang berlaku

a. Besaran Ruang

Tahapan proses penentuan besaran ruang adalah :

a) Analisa perilaku herak dan kebutuhan ruang

gerak untuk aktivitas.

b) Penentuan kebutuhan luas ruang dan pola-pola

peruangan yang cukup fleksibel.

c) Kebutuhan ruang untuk sirkulasi, baik sirkulasi

penghuni, pengelola, penyewa, maupun

sirkulasi barang.

d) Jumlah, jenis dan ukuran peralatan yang

digunakan dalam ruangan.

e) Standar-standar yang digunakan.

Page 103: healthy living apartment di makassar

91

Adapun kegiatan yang dilakukan di apartemen berdasarkan

pelaku kegiatannya, antara lain:

Penghuni

Tabel 12 Kebutuhan ruang berdasarkan aktivitas penghuni

NO Aktivitas Kebutuhan Ruang

1 Datang / Pergi Main Entrance

2 Parkir Kendaraan Parkiran Khusus

Penghuni

3 Masuk / Keluar Bangunan Entrance

4 Menuju Unit Hunian Lift / Tangga , Koridor

5 Istirahat / Tidur Kamar Tidur

6 Membersihkan Badan Km / wc

7 Makan Ruang Makan

8 Memasak Dapur

9 Bersantai / Kumpul Keluarga Ruang Keluarga

10 Jalan – jalan Taman / Plaza

11 Olahraga dan rekreasi Fitness Centre, Jogging

track, swimming pool,

playground, lapangan

basket.

12 Menerima tamu, berbincang

bersama teman / kerabat

Lobby, lounge, cafe,

coffee shop.

13 Berbelanja Mini mart

14 Perawatan Kesehatan Klinik

15 Perawatan Kecantikan Salon & Spa

Page 104: healthy living apartment di makassar

92

Pengunjung

Tabel 13 Kebutuhan ruang berdasarkan aktivitas pengunjung

NO Aktivitas Kebutuhan Ruang

1 Datang / Pergi Main Entrance

2 Parkir Kendaraan Parkiran

3 Drop-off Entrance foyer

4 Masuk / Keluar Bangunan Entrance

5 Membutuhkan informasi Information desk

6 Menunggu / bertamu dengan

penghuni

Lobby

7 Makan / Minum Lounge, Coffee Shop,

Restoran.

8 Berbelanja Shop Arcade

Pengelola

Tabel 14 Kebutuhan ruang berdasarkan aktivitas pengelola

NO Aktivitas Kebutuhan Ruang

1 Datang / Pergi Main Entrance

2 Parkir Kendaraan Parkiran Khusus

Pengelola

3 Masuk / Keluar Bangunan Entrance

4 Menerima pengunjung Resepsionis

5 Memberi informasi Information desk

6 Mengurus Kepegawaian Rg. Personalia

7 Pemasaran Rg. Marketing

8 Keuangan Rg. Keuangan

9 Mengendalikan operasional

apartemen

Rg. Pimpinan

Page 105: healthy living apartment di makassar

93

10 Rapat operasional Ruang rapat

11 Istirahat WC

12 Membuat makanan/minuman Pantry

Servis / pelayanan

Tabel 15 Kebutuhan ruang berdasarkan aktivitas servis

NO Aktivitas Kebutuhan Ruang

1 Datang / Pergi Main Entrance

2 Parkir Kendaraan Parkiran Khusus Service

3 Masuk / Keluar Bangunan Entrance khusus

4 Menjaga Keamanan Rg. Keamanan

5 Melayani surat, kiriman paket. Mail room

6 Mengawasi rekaman kamera Rg. CCTV

7 Mengurus Kebersihan Rg. Cleaning Service

8 Melayani Unit Hunian Rg. Housekeeping

9 Memasak Dapur Umum

10 Menyimpan Bahan Makanan Gudang Basah / Kering

11 Mencuci, mengeringkan, dan

menyetrika pakaian

Laundry

12 Menyimpan Pakaian Kering Rg. Linen

13 Mengoperasikan, memantau,

memelihara M&E

Rg. Teknik

14 Melayani makan dan minum Coffee Shop, restaurant.

15 Istirahat Ruang Istirahat

16 Berganti pakaian seragam Ruang Ganti

17 Makan / minum Kantin

18 Ruang hajat WC

Page 106: healthy living apartment di makassar

94

b. Strategi pengelompokan ruang

1) Horizontal

Bangunan yang direncanakan mempunyai tiga

jenis kegiatan yakni kegiatan utama yang saling

menunjang satu sama lainnya dalam satu lokasi

yang sama. Sedangkan kegiatan penunjang

adalah kegiatan yang menunjang masing-

masing fungsi. Kegiatan pelengkap yaitu

Service dan utilitas.

2) Vertikal

Keragaman dari kegiatan yang ada memerlukan

pengelompokan yang jelas. Pengelompokan

secara vertikal dilakukan berdasarkan tingkat

privacy pemakai. Semakin tinggi privasi yang

dibutuhkan, penempatan ruangannya semakin

sulit untuk dijangkau.

Pengelompokan ruang dan penzoningan ruang dalam

bangunan bertitik tolak dari faktor-faktor sebagai berikut:

1) Organisasi ruang yang berdasarkan pola

kegiatan, macam atau jenis kebutuhan ruang

dan sifat kegiatan.

2) Pengelompokan ruang yang berdasarkan

keterkaitan fungsi satu ruang dengan fungsi

ruang lainnya.

3) Penzoningan perletakan ruang berdasarkan

sifat-sifat ruang serta dampak yang

ditimbulkan akibat fasilitas yang berlangsung

di dalam ruang.

4) Layout dari satu proses kegiatan, baik

menyangkut kegiatan pemanfaatan sarana,

Page 107: healthy living apartment di makassar

95

kegiatan pelayanan jasa maupun yang

lainnya.

Page 108: healthy living apartment di makassar

96

Besaran Ruang g.

Kebutuhan besaran ruang berdasarkan jenis kegiatan yang

sedang berlangsung, standar kebutuhan ruang manusia, pelaku

kegiatan dan besaran perabot/fasilitas yang disediakan. Dari kriteria

di atas didapatkan perincian besaran ruang untuk :

1) Besaran ruang pada unit hunian

a. Luasan tipe A (1 kamar tidur)

Tabel 16 Kebutuhan Ruang dan Luasan tipe studio

Jenis Ruang Kebutuhan Perabot Luas (m2)

R. Tidur

1 buah tempat tidur

1 buah lemari pakaian

1 buah meja rias dan kursi

1 buah meja lampu

1 buah meja kerja dan kursi

1 buah rak TV

9.50

R. Makan +

Pantry/Dapur

1 set meja makan, 4 kursi

1 buah lemari

1 buah kulkas

1 set peralatan dapur yaitu,

kompor, bak cuci, kulkas

Beberapa lemari gantung +

lemari di bawah meja

9.00

KM/WC

1 buah kloset duduk + space

shower

1 buah westafel

3.25

Balkon 2 buah kursi + meja 3.25

Luasan

Sirkulasi 10%

Total Luasan

25.00

2.50

27.50

Sumber : Asumsi dan Studi banding

Page 109: healthy living apartment di makassar

97

b. Luasan tipe B (2 kamar tidur)

Tabel 17 Kebutuhan Ruang dan Luasan tipe 2 kamar

Jenis Ruang Kebutuhan Perabot Luas (m2)

R.Tidur Utama 1 buah tempat tidur

1 buah lemari pakaian

1 buah meja rias dan kursi

2 buah meja lampu

1 buah meja kerja dan kursi

10.00

R. Tidur 1 buah tempat tidur

1 buah lemari pakaian

1 buah meja rias dan kursi

1 buah meja lampu

9.00

R.Keluarga 1 set sofa untuk 3 orang

1 buah lemari TV

9.00

Dapur 1 set kitchen set (kabinet dinding dan kabinet lantai) + cerobong asap

Kulkas

Kompo

Bak cuci / sink

5.00

Ruang Makan 1 set meja makan 4 kursi 6.00

KM/ WC 1 buah kloset duduk + space shower

3.25

KM/ WC R.Tidur

Utama

1 buah bathub

1 kloset duduk

1 buah westafel

3.75

Balkon 2 buah kursi + meja 5.00

Luasan

Sirkulasi 10 %

Total Luasan

51.00

5.10

56.10

Sumber : Asumsi dan Studi banding

Page 110: healthy living apartment di makassar

98

c. Luasan tipe C (3 kamar tidur)

Tabel 18 Kebutuhan Ruang dan Luasan tipe 3 kamar

Jenis Ruang Kebutuhan Perabot Luas (m2)

R.Tidur Utama 1 buah tempat tidur

1 buah lemari pakaian

1 buah meja rias dan kursi

1 buah meja lampu

1 buah meja kerja dan kursi

12.00

R. Tidur Anak 1 buah tempat tidur

1 buah lemari pakaian

1 buah meja rias dan kursi

1 buah meja lampu

1 buah meja belajar dan kursi

9.00

R. Tidur 1 buah tempat tidur (single bed )

1 buah lemari pakaian + cermin

1 buah meja lampu

6.50

R.Keluarga 1 set sofa untuk 6 orang

1 buah lemari TV 9.00

Dapur 1 set kitchen set (kabinet dinding dan kabinet lantai) + cerobong asap

Kulkas

Kompor

Bak cuci / sink

7.50

Ruang Makan 1 set meja makan + 6 kursi makan

1 meja hias

1 wastafel

7.50

KM/ WC 1 buah kloset duduk + space shower

1 buah westafel

3.00

KM/ WC R.Tidur

Utama

1 buah bathub

1 kloset duduk

1 buah westafel

4.50

Balkon 2 buah kursi + meja 6.00

Luasan

Sirkulasi 10 %

Total Luasan

65.00

6.50

71.50

Page 111: healthy living apartment di makassar

99

Sumber : Asumsi dan Studi banding

d. Luasan tipe D (4 kamar tidur)

Tabel 19 Kebutuhan Ruang dan Luasan tipe 4 kamar

Jenis Ruang Kebutuhan Perabot Luas ( m2 )

R.Tidur Utama 1 buah tempat tidur (double bed )

2 buah lemari pakaian

1 buah meja rias dan kursi

2 buah meja lampu

1 buah meja kerja dan kursi

20.00

2 R. Tidur

1 buah tempat tidur (Double bed )

1 buah lemari pakaian

1 buah meja rias dan kursi

1 buah meja lampu

1 buah meja meja kerja + kursi

12.00

R. Tidur 1 buah tempat tidur (singgle bed )

1 buah lemari pakaian + cermin

1 buah meja lampu

1 buah meja rias dan kursi

9.00

R.Keluarga 1 set sofa untuk 7 orang

1 buah meja hias

1 buah lemari hias

1 buah lemari TV

16.00

R. Tamu 1 set sofa untuk 6 orang

1 buah meja tamu

2 buah meja hias

14.00

R. Hobby 2 buah lemari rak buku

1 set sofa 3 orang

1 meja kerja

10.00

R. Makan + Pantry /

Dapur

1 set meja makan, 6 kursi

1 buah lemari

1 buah kulkas

1 set peralatan dapur yaitu, kompor, bak cuci, kulkas

Beberapa lemari gantung + lemari di bawah meja

10.00

R. Cuci 1 buah mesin cuci 2.50

2 KM/ WC keluarga 1 buah kloset duduk + space shower

1 buah westafel

6.00

KM/ WC R.Tidur 1 buah bathub

1 kloset duduk

Page 112: healthy living apartment di makassar

100

Utama 1 buah westafel 6.00

Balkon 2 buah kursi + meja 8.00

Luasan

Sirkulasi 10 %

Total Luasan

113.50

11.35

124.85

Sumber : Asumsi dan Studi banding

2) Besaran Ruang pada Kegiatan Non Hunian

Tabel 20 Kebutuhan dan Besaran Ruang Kegiatan Non Hunian

Sifat

Ruang

Elemen Unsur Sumber Standar

(M2/Orang)

Kapasitas Luas

(M2)

1 2 3 4 5 6 7

PUBLIK

Parkir penghuni Parkir mobil

Parkir motor

NAD

NAD

15 m2/unit

2 m2/unit

300

100

4.500

200

4.700

Parkir pengelola

dan pengunjung

Mobil pengelola

Mobil pengunjung

Parkir motor

Parkir Taksi

NAD

NAD

NAD

NAD

5 m2/unit

5 m2/unit

m2/unit

5 m2/unit

30

50

100

5

450

750

200

75

1.425

Ruang penerima Entrance foyer

Lobby

Recepsionis

Front Desk

Ruang Keamanan

Toilet Wanita :

WC

Wastafel

Toilet Pria :

WC

Westafel

Urinoir

B

B

C

C

C

A

B

B

B

B

1,65m2/orang

0,8m2/orang

0,99m2/orang

0,6m2/orang

0,99m2/orang

1,08 m2/unit

0,5m2/unit

1,08m2/unit

0,5m2/unit

0,9m2/unit

50 orang

100

5 org

4 org

2 org

3 unit

3 unit

3 unit

2 unit

3 unit

2,5

0

4,95

2,4

1,98

3,24

1,5

3,24

1

2,7

108,81

Restoran Ruang Makan

Dapur

B

B

1,5 m2/orang

200 orang

25% R.Makan

300

75

Page 113: healthy living apartment di makassar

101

Pantri

Gudang

Ruang Servis

Toilet Wanita :

WC

Wastafel

Toilet Pria :

WC

Westafel

Urinoir

B

B

A

B

B

B

B

B

1,08m2/unit

0,5m2/unit

1,08m2/unit

0,5m2/unit

0,9m2/unit

15% R.Makan

10% R.Makan

2 unit

2 unit

2 unit

2 unit

3 unit

45

30

6

2,16

1

2,16

1

2,7

465,02

Kafe Ruang Makan

Dapur

Pantri

Gudang

Toilet Wanita :

WC

Wastafel

Toilet Pria :

WC

Westafel

Urinoir

B

B

B

B

B

B

B

B

B

1,5 m2/orang

1,08m2/unit

0,5m2/unit

1,08m2/unit

0,5m2/unit

0,9m2/unit

50 orang

25% R.Makan

15% R.Makan

10% R.Makan

2 unit

2 unit

2 unit

2 unit

3 unit

75

18,75

11,25

7,5

2,16

1

2,16

1

2,7

118,82

Retail Shop Area Belanja

Counter

Gudang Barang

1 m2/orang

4,8 m2/orang

3 m2

40 orang

2 orang

40

9,6

3

12 retail shop @ 52,6 m2 631,2

Klinik Kesehatan Ruang Tunggu

Ruang administrasi

Ruang dokter umum

Ruang dokter gigi

Conter obat

Toko obat

B

B

A

A

A

A

0,9-1M2

6-8 M2

6-18 M2

16-18 M2

5 M2

6 M2

6 orang

1 orang

2 org

2 org

2 org

1 unit

5,4

6

18

18

10

6

63,4

R.Bermain Anak Penitipan anak dan

R. Bermain in Door

R. Bermain Outdoor

A

F

72-360

2,4– 5m2/org

-

40

180

200

380

Salon + spa Ruang Tunggu

Ruang

Administrasi

A

B

A

-

6-8 m2/org

-

-

2 org

-

2

12

100

Page 114: healthy living apartment di makassar

102

Ruang Pelayanan

Ruang Spa

Gudang

A

A

-

-

-

-

150

10

284

Tenis Indoor /

Squash

Lapangan

Ruang duduk

Ruang ganti

B

A

9,5 x 6,4

6-9 m2

1,2 – 2 m2/org

2 lapangan

5 org

4

121,6

6

9

136,6

Fitness Center

Looker & R.ganti

Ruang Aerobik

Ruang Fitness

Gudang

Toilet Wanita:

WC

Wastafel

shower

Toilet Pria :

WC

Westafel

Urinoir

shower

B

B

B

A

B

B

B

B

B

B

B

1,2-2 m2/org

4,2-6 M2

15x5 M2

9 m2

1,08 m2/unit

0,5 m2/unit

1,2 m2/unit

1,08 m2/unit

0,5 m2/unit

0,9 m2/unit

0,8 m2/unit

0 org

20 org

30 org

1 unit

2 unit

2 unit

3 unit

1 unit

2 unit

2 unit

4 unit

40

84

75

9

2,16

1

3,6

1,08

1

1,8

3,2

21,84

Kolam renang Kolam dewasa

Kolam anak

Loker

Ruang duduk tepi

kolam

Tolilet wanita:

Wc

Wastafel

shower

Ruang ganti

Toilet pria:

Wc

Wastafel

Urinoir

Shower

Ruang ganti

C

C

B

B

A

B

B

B

B

B

B

B

B

B

4 m2/org

2 m2/org

0,8-1 m2/eks

4 m2/org

-

2,16 m2/unit

0,5 m2/unit

0,8 m2/unit

2,16 m2/unit

2,16 m2/unit

0,5 m2/unit

0,9 m2/unit

0,8 m2/unit

2,16 m2/unit

25 org

25 org

20 unit

15 org

2 unit

2 unit

3 unit

5 unit

2 unit

2 unit

2 unit

3 unit

5 unit

200

100

16

60

20

4,32

1

2,4

10,8

4,32

1

1,8

2,4

10,8

284,84

Jogging Track 1,4 x 600 m 840

Page 115: healthy living apartment di makassar

103

SERVIS Laundry service Counter

Washer

Dryer

E

E

E

4-5 m2/org

5 m2/org

5 m2/org

5 orang

12 unit

12 unit

20

60

60

140

Ruang service Core

Lavatory

R.Makan Karyawan

Pantry

Mushollah

Gudang

R.loker

-

A

B

B

A

B

C

-

1,5 m2/unit

-

1,5 m2/org

-

4-5 m

-

-

30 org

-

30 org

-

2

80

36

45

9

45

18

9

342

Pengelola Ruang Tamu

R. Pimpinan

Front Office

R.House Keeping

R.Rapat

R.Staf pengelola

A

B

B

B

B

B

-

20 M2

2,4-3m2/org

6 M2/rg

2,25 M2/org

2,4-3m2/org

4 org

2 org

2org

3 org

12 org

4 org

16

20

6

18

24

12

96

R.ME R. Engineer

R. pompa

R. travo = Genset

R. mesin

R. fuel storange

R. panel Listrik

R.maintanance

R. AHU

R. Gudang ME

R. Chiller

C

A

A

C

A

A

A

C

A

A

4,5 m2/Borg

-

-

-

-

-

-

-

30

-

4 org

-

-

-

-

-

-

-

5

-

22,5

36

36

50

15

36

60

24

150

36

465,5

Jumlah

sirkulasi 30%

Total

10.721

3.216

13.937

Sumber:

A = Asumsi dan Studi banding

B = Neufert Architec data

C = Time Safer Standar for Building type

D = Hanbook of Sport and Recreation building

Page 116: healthy living apartment di makassar

104

E = Time safer for Residence Development

Perkiraan jumlah unit hunian yang digunakan, di jelaskan pada

bab II untuk masing – masing tipe adalah :

Hunian dengan tipe 1 ruang tidur, adalah:

Hunian dengan tipe 2 ruang tidur, adalah :

Hunian dengan tipe 3 ruang tidur, adalah :

Hunian dengan tipe 4 ruang tidur, adalah :

Jumlah Luas Hunian Keseluruhan adalah

Luas keseluruhan = Luas hunian + Luas non hunian

= 14206.5 + 13937 m2

= 28143.5 m2

3) Rencana luas lantai bagunan

Pada perencanaan, area podium difungsikan sebagai wadah

fasilitas pendukung dan penunjang serta area service, karena

bangunan ini dirancang dengan keberadaan basement, meskipun

ada penggarapan tanah ini untuk mengefesiensikan tapak dan

keamanan pengguna kendaraan.

Besaran podium (Podium > Tower):

L. lantai dasar podium = L. Fas. Pendukung (indoor ):Jumlah lantai

= 13.937 : 4 Lantai

64 unit x 27.50 = 1760.00 m2

104 unit x 56.10 = 5834.4 m2

82 unit x 71.50 = 5863 m2

6 unit x 124.85 = 749.1 m2

3272.5 + 9649.2 + 429 = 14206.5 m2

Page 117: healthy living apartment di makassar

105

= 3484.2 m2

Jumlah lantai tower = L. Keseluruhan : L. lantai (20% L. Podium)

= 28143.5 m2 : 696.85

= 40 lantai : 2 tower

= masing – masing tower 20 lantai

Maka jumlah lantai keseluruhan dan basement adalah 4 lantai

+ 20 lantai + 1 basement = 25 lantai.

Persyaratan Ruang h.

1) Pencahayaan

Pencahayaan bertujuan untuk:

a) Mencapai kenyamanan dan suasana rileks

untuk penglihatan.

b) Menunjang penampilan elemen.

c) Menunjang kegiatan yang ada, dalam hal

penglihatan.

Penerapan sistem pencahayaan dalam bangunan dapat terdiri

atas 2 sistem, yaitu :

a. Pencahayaan alami

Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam pencahayaan

alami:

a) Menghindari cahaya matahari masuk langsung

dalam ruang dengan cara :

(a) Pemanfaatan level dan overstek

(b) Penjaringan sinar matahari dengan

sunscreen dan kaca anti ultraviolet.

(c) Pemanfaatan tata hijau (vegetasi)

b) Sinar matahari yang masuk kedalam ruangan

Page 118: healthy living apartment di makassar

106

(a) Matahari pagi maksimum pada sudut

45o

(b) Matahari sore dihindari sampai pada

sudut 45o

c) Luas bukaan disesuaikan dengan fungsi ruang:

(a) Unit hunian : 1/8 – 1/6 luas lantai

(b) Kantor pengelola : 1/8 – 1/6 luas lantai

(c) Ruang persiapan : 1/8 – 1/6 luas lantai

(d) Lavatory : 1/10 – 1/5 luas lantai

(e) Gudang : 1/10 – 1/5 luas lantai

b. Pencahayaan buatan

Sistem pencahayaan buatan dipergunakan apabila :

a) Penerangan alami tak dapat memenuhi

kebutuhan.

b) Pada malam hari sebagai penunjang kegiatan.

c) Pada ruang-ruang tertentu yang dituntut

memiliki efek-efek pencahayaan khusus yang

sulit diperoleh jika menggunakan pencahayaan

alami.

Kebutuhan pencahayaan untuk bangunan dan fasilitas

lingkungannya adalah :

a) Unit hunian : 10 – 20 watt/m2

b) Kantor : 20 – 40 watt/m2

c) Perbelanjaan : 20 – 40 watt/m2

d) Ruang mekanik : 20 – 30 watt/m2

e) Ruang terbuka/selasar : 15 – 30 watt/m2

f) Lavatory : 5 – 15 watt/m2

Page 119: healthy living apartment di makassar

107

Kontrol bukaan akan mempengaruhi radiasi, pergerakan udara,

dan pencahayaan alami. Penempatan kaca, pembayangan, kasa,

light shelves, dan area jendela silang bisa menjadi suatu kontrol.

Hal-hal tersebut dapat mencegah radiasi sinar matahari.

Penggunaan kaca akan mengontrol solar radiasi. Pembayangan,

vertical dan horizontal akan mengontrol panas radiasi yang didapat.

Light shelvesakan membawa banyak cahaya ke dalam ruangan,

yang akan dipotong oleh pembayangan horizontal. Kasa akan

mengontrol masuknya serangga dan mengurangi kecepatan angin

di dalam bangunan. Untuk meningkatkan ventilasi, bisa didapat

dengan memodifikasi jendela itu sendiri.

Gambar 28 Light shelves mendistribusikan cahaya di dalam ruangan

Sumber: Iklim sebagai konteks, PDF

Page 120: healthy living apartment di makassar

108

Gambar 29 Penggunaan pembayangan pada jendela untuk memotong sinar

matahari langsung

Sumber: Iklim sebagai konteks, PDF

2) Penghawaan

a. Penghawaan alami

Kenyamanan lingkungan dan ruang-ruang dalam bangunan

serta pemebnuhan udara segar akan terpenuhi dengan acuan

ketentuan-ketentuan :

a) Perencanaan tata hijau yang baik sehingga

mampu menjadi penghalang gerak udara untuk

mengurangi pergerakan dan kecepatan angin

yang kemungkinan mengganggu aktivitas dalam

bangunan.

b) Menggunakan sistem ventilasi silang dengan

mengutamakan ruang pusat konsentrasi kerja

dengan pertimbangan besaran lubang ventilasi.

c) Penggunaan jalusi untuk mengatur udara ke

atas atau ke bawah yang berguna untuk

menghilangkan area udara netral.

Page 121: healthy living apartment di makassar

109

d) Memperhatikan perletakan bangunan secara

benar dalam hubungannya dengan arah mata

angin, kecepatan angin, temperatur serta

kelembaban udara.

b. Penghawaan buatan

Sistem penghawaan buatyyan dimaksudkan untuk mengatur

temperatur udara dalam ruang agar tetap terjaga kestabilannya,

sehingga dapat menciptakan kenyamanan. Sistem penghawaan

buatan merupakan sistem pengkondisian udara untuk mencapai

tingkat kelembaban udara yang diinginkan. Untuk kenyamanan

ruang secara optimal, misalnya ruang yang digunakan secara

kontinyu dan ruangan uang digunakan secara berkala. Dalam hal

pemilihan jenis penghawan udara perlu diperhatikan adalah

pemeliharaan dan pengoperasian yang lebih mudah dan ekonomis.

Dalam perencanaan bangunan, menggunakan sistem terpusat

(sentral) untuk ruangan yang sifatnya imun, sedangkan untuk

ruangan yang bersifat khusus seperti hunian menggunakan sistem

penghawaan Air Conditioner Sistem / AC split.

Orientasi bukaan berepengaruh terhadap radiasi sinar matahari

yang diterima dan pergerakan udara. Untuk menghasilkan distribusi

yang baik dari aliran udara di dalam bangunan, arah angin dan arah

inlet-outlet seharusnya tidak sama. Seharusnya antara 45° tegak

lurus arah angin. Menyusun bangunan dengan bukaan utamanya

menghadap utara dan selatan akan memberikan keuntungan dalam

mengurangi beban AC.

Gambar 30 Posisi bukaan yang ideal

Page 122: healthy living apartment di makassar

110

Sumber: Iklim sebagai konteks, PDF

Penghawaan silang seharusnya selalu dilakukan, sekalipun

pada ruang yang menggunakan AC. Sekali waktu pasti

membutuhkan udara segar untuk menggantikan udara panas dalam

ruangan. Ventilasi di sisi ruangan bisa berfungsi sebagai sekop

angin diletakkan di pojok fasade akan menangkap angin. Bisa

digunakan bila kecepatan angin tinggi.Pola dan konfigurasi bukaan

mempengaruhi radiasi, aliran udara, dan pencahayaan.Luasan,

bentuk, lokasi, dan posisinya juga berpengaruh pada pergerakan

udara, pencahayaan, dan silau pada ruang dalam. Jika bukaan

tidak terbayangi, maka akan mempengaruhi panas radiasi yang

didapatkan. Bukaan pada level yang lebih tinggi, menambah aliran

udara, dikenal sebagai ‘stack effect’.Posisi bukaan mempengaruhi

distribusi cahaya pada ruang dalam sebagaimana mempengaruhi

refleksi pada ruang dalam.

Untuk daerah tropis, bukaan harus lebar untuk memfasilitasi

masuknya udara.Sosoran yang lebar lebih disukai bila memotong

radiasi matahari.Ketinggian bukaan harus menimbulkan distribusi

udara yang baik bagi tubuh manusia.Ambang bukaan bawah

mungkin lebih disukai.Jendela yang tinggi menyediakan distribusi

yang baik untuk cahaya langsung dan difus.Jendela yang rendah

memungkinkan tanah memantulkan cahaya. Partisi seharusnya

tidak diletakkan di dekat jendela karena akan merubah dan

mengacaukan arah aliran angin. Akan lebih disukai untuk

menyediakan setiap ruangan dengan jendela paling tidak di dua sisi

dinding.Ventilasi dibutuhkan 85% setahun, dan ventilasi silang timur

barat.

Page 123: healthy living apartment di makassar

111

Gambar 31 Efek posisi jendela terhadap pencahayaan dan ventilasi

Sumber: Iklim sebagai konteks, PDF

Gambar 32 Macam konfigurasi bukaan dan efeknya terhadap aliran udara

Sumber: Iklim sebagai konteks, PDF

Vegetasi i.

Pola vegetasi akan mempengaruhi pergerakan udara, radiasi,

kelembaban, dan terang langit. Vegetasi dapat member

pembayangan dan mengurangi panas yang didapat.Selain itu juga

dapat menambah dan mengurangi kecepatan angin, atau

mengarahkan angin ke dalam bangunan. Tanaman, semak-semak,

dan pohon menyerap radiasi pada proses fotosintetis,

mendinginkan lingkungan di sekitarnya. Vegetasi juga biasa

memaksimalkan angin dan meningkatkan tingkat kelembaban.

Page 124: healthy living apartment di makassar

112

Pohon yang membayangi seharusnya memiliki cabang yang

tinggi supaya tidak mengganggu aliran angin.Vegetasi yang rendah

harus dijauhkan dari rumah supaya tidak menghalangi jalannya

udara. Udara yang masuk ke struktur bangunan dari menyeberangi

halaman rumput yang terbayangi lebih disukai karena udara yang

dirasakan relatif lebih segar.

Tanaman biasa digunakan untuk mendinginkan

bangunan.Tanaman seharusnya diletakkan sebagai lansekap

vertikal dan halaman dalam pada bagian atas bangunan tinggi.

Vegetasi seharusnya dimasukkan ke dalam lingkungan

bangunan lebih banyak daripada biasanya. Efek bermanfaat yang

bias dirasakan bukan hana mengurangi panas yang didapat, tetapi

juga digunakan sebagai penghasil oksigen untuk menciptakan

penjernihan udara pada lingkungan lokal. Ken Yeang mengatakan

bahwa seharusnya terjadi hubungan antara inorganic material dan

organic material.Dalam hal ini inorganic material berarti bangunan,

dan organic material berarti tanaman.Jadi menurut Ken Yeang,

tanaman biasa digolongkan sebagai material bangunan juga.

Page 125: healthy living apartment di makassar

113

Gambar 33 Pengaruh vegetasi terhadap jalannya udara

Sumber: Iklim sebagai konteks, PDF

Terdapat 3 (tiga) cara untuk menyatukan bangunan dan

tanaman, yaitu:

1) Juxtaposition, di mana satu material diletakkan di samping

yang lainnya, sebagaimana digunakan pada kotak-kotak

tanaman. Contoh: Menara Boustead

2) Intermixing, mengkombinasikan area atau permukaan yang

luas. Contoh: Menara Mesiniaga, IBM Plaza

3) Integration, merupakan kondisi ideal di mana tidak ada

penghalang dalam menyatukan inorganic material.

Page 126: healthy living apartment di makassar

114

Gambar 34. Menara Boustead, Mesiniaga, IBM Plaza (vertical landscape)

Sumber: Iklim sebagai konteks, PDF

Gambar 35 Penggunan vegetasi pada bangunan (vertical landscape) (Kean

Yeang, 1994)

Sumber: Iklim sebagai konteks, PDF

Sirkulasi Bangunan j.

1) Sistem sirkulasi vertikal

Dari beberapa jenis alat transportasi yang telah disebutkan,

pemakaian harus secara seksama sehingga dapat terpakai

seefektif mungkin karena menyangkut pula dengan volume dan

efisiensi gedung.

Page 127: healthy living apartment di makassar

115

Kriteria penentuan transportasi vertikal pada bangunan

Apartemen adalah sebagai berikut :

a) Waktu tunggu

b) Daya angkut

c) Waktu perjalanan

d) Sesuai dengan fungsi kegiatan

e) Memberi daya tarik bagi penumpang

Berdasarkan kriteria-kriteria tersebut di atas maka jenis alat

transportasi yang digunakan adalah :

1) Escalator pada area fasilitas penunjang dan

fungsi lainnya yang berhubungan langsung

dengan penghuni maupun pengunjung, tidak

membutuhkan waktu perjalanan yang lama dan

memberi daya tarik bagi pengunjung untuk

berkeliling.

Gambar 36 Escalator

2) Elevator pada area apartemen, karena

membutuhkan waktu tunggu yang tidak terlalu

Page 128: healthy living apartment di makassar

116

lama, daya angkut personil yang besar dan

waktu perjalanan yang cepat.

3) Elevator dengan sistem hidrolik pada area

perbelanjaan dan fungsi lainnya yang

berhubungan dengan publik dapat diekspos

sehingga pengunjung dapat melihat

sekelilingnya.

4) Penyediaan lift barang pada area-area Service

pada keseluruhan fungsi sehingga tidak

menggangu lift yang dipakai manusia.

5) Tangga biasa dan tangga darurat. Penyediaan

sarana ini tak lain bila dikemudian hari terjadi

kerusakan listrik sehingga alat transportasi lain

yang menggunakan listrik tidak dapat digunakan,

fungsi tangga biasa tidak dapat dihindari. Selain

tangga biasa juga terdapat tangga darurat yang

berfungsi bila terjhadi kebakaran dalam

bangunan, dengan demikian dapat dimanfaatkan

oleh pengguna bangunan untuk turun melalui

tangga darurat tersebut yang biasanya terletak di

luar bangunan dengan jarak terajauh yang dapat

dijangkau oleh pengguna minimal sejauh 30m.

Page 129: healthy living apartment di makassar

117

Gambar 37 Tangga Darurat

2) Sistem sirkulasi horizontal

Sirkulasi horizontal yang digunakan berupa selasar atau koridor

sebagai sarana penghubung antar unit-unit kegiatan dalam satu

lantai, sesuai dengan sifat kegiatan yang diwadahi. Lebar selasar

antara 240 – 360 cm, yang memungkinkan dilalui 3 – 4 orang.

Sistem Utilitas k.

Pendekatan sistem utilitas pada Apartemen ini haruslah

mencakup beberapa sistem utilitas yang mutlak terdapat pada

sebuah bangunan tinggi, yaitu:

1) Perpipaan

2) Sanitasi dan penyediaan air bersih

3) Drainase dan pembuangan kotoran

4) Pencegahan dan penanggulangan bahaya kebakaran

5) Pemanasan, pendingin, dan sistem HVAC

Pengadaan untuk masing-masing sistem utilitas ini perlu

memperhatikan:

1) Keserasian dan keselarasan dengan bangunan

2) Sumber utilitas yang dimanfaatkan,

3) Karakter dan spesifikasi jenis utilitas, termasuk keunggulan

dan kelemahannya,

4) Metode dan proses kerja pada sistem utilitas

5) Daya dukung dan jangkauan pelayanan yang bisa dipenuhi.

Pada bangunan apartemen ini sistem utilitas disamping

diterapkan untuk memenuhi tuntutan persyaratan objektif dan

performance bangunan, juga bisa digunakan untuk mewakili Citra

bangunan, yaitu dari aspek teknologi sistem pengendailan

bangunan.

Page 130: healthy living apartment di makassar

118

1) Sistem penanggulangan kebakaran dan pencegahan

kejahatan

Sistem penanggulangan kebakaran

Berfungsi untuk mendeteksi terjadinya kebakaran.

Alat yang digunakan adalah smoke detector,

ditempatkan pada ruang-ruang kerja, ruang

keberangkatan dan kedatangan, serta fasilitas

penunjang lainnya.

a) Spinkler (pemadaman otomatis)

Alat pemadam kebakaran otomatis ditempatkan

pada plafond dan bekerja secara otomatis bila

terjadi kenaikan suhu 135°F - 160°F. Setiap

spinkler dapat melayani ±125Sqft.

Gambar 38 Spinkler Pemadam Kebakaran

b) Hidrant box

Hidrant box ditempatkan di tiap lantai dengan

jarak 25m - 30m. Sedangkan peralatan di luar

bangunan berupa hydrant pilar yang

ditempatkan pada halaman dengan jarak

masing - masing hydrant antara 30m - 50m.

Page 131: healthy living apartment di makassar

119

Gambar 39 Hidrant Box

c) Tabung portable

Tabung portable ditempatkan pada daerah yang

mudah dijangkau. Penyediaan portable

(extinguiser) pada ruang- ruang tertentu

dengan daya jangkau 200 – 250 m peruang.

Gambar 40 Tabung Portable

Sedangkan alat bantu penyelamatan jika terjadi

kebakaran, terdiri dari:

a) Sumber daya listrik darurat, untuk mengaktifkan

semua peralatan bantu evakuasi.

b) Lampu darurat, dipergunakan untuk

mempermudah penglihatan pada saat terjadi

kebakaran.

Page 132: healthy living apartment di makassar

120

c) Pintu kebakaran/pintu keluar darurat.

d) Tangga darurat, jarak antara tangga darurat

adalah maksimal 25m dengan lebar tangga

minimal 1,2 m.

Tabel 21 Skema penanggulan kebakaran

2) Sistem pencegahan terhadap tindak kejahatan

Diupyakan dengan pengadaaan:

a) Satuan pengamanan (satpam)

b) Perangkat CCTV

Page 133: healthy living apartment di makassar

121

c) Perangkat detector Logam (metal detector)

Gambar 41 Skema CCTV

3) Sistem penangkal petir

Pengadaan penangkal petir pada bangunan dimaksudkan

untuk mencegah bangunan terhadap kerusakan, kehancuran,

kebakaran, dan ledakan akibat sambaran petir. Dalam

perancangan redesain terminal bandar udara yang digunakan ialah

sistem Faraday yaitu sistem penangkal petir berupa batang setinggi

120 cm dengan ujung beradioaktif dan diletakan di tengah atap.

Gambar 42 Sistem tongkat faraday

Page 134: healthy living apartment di makassar

122

4) Sistem pengadaan air bersih

Pemenuhan kebutuhan akan air bersih berasal dari :

a) PDAM untuk kebutuhan primer bangunan serta

penanggulangan kemungkinan terjadinya

kebakaran

b) Sumur / deep well untuk kebutuhan cadangan.

Tabel 22 Sistem distribusi air bersih

5) Sistem pembuangan air kotor

a) Air kotor yang berasal dari kamar mandi dan air

hujan

b) Limbah padat yang berasal dari WC yang

disalurkan keseptik tank dan kemudian

diteruskan sumur peresapan.

Page 135: healthy living apartment di makassar

123

Tabel 23 Skema Pembuangan air kotor

6) Sistem pembuangan sampah

Adapun persyartan dari sistem pembuangan sampah>Sistem

pembuangan sampah:

a) Tidak mengganggu sirkulasi umum (memiliki

jalur-jalur pembuangan sendiri).

b) Pemisahan terhadap berbagai jenis sampah,

dan diolah secara tepat sehingga memudahkan

dalam pembuangannya ke TPA atau

memungkinkan untuk digunakan kembali.

Tabel 24 Sistem Pembuangan Sampah

Page 136: healthy living apartment di makassar

124

BAB IV

KESIMPULAN DAN ACUAN PERANCANGAN

A. Kesimpulan Umum

1. Aspek Pengadaan Apartemen di Kota Makassar.

Tujuan utama dari bangunan Apartemen dengan konsep Hidup

Sehat adalah menyediakan hunian dengan pemanfaatan lahan

semaksimal mungkin untuk berbagai aktifitas dan berperan secara

aktif maupun pasif menjaga kesehatan penghuni. Perpaduan

konsep Hidup Sehat dalam suatu hunian memberikan nilai tambah

bagi kawasan tersebut.

Kemungkinan pengadaan didasari tujuan:

a. Turut membantu perencanaan pengembangan kota Makassar,

dalam mengatasi masalah kepadatan kota dengan

merealisasikan rencana pembangunan sentral sekunder,

khususnya sektor permukiman.

b. Mengembangkan konsep Healthy Building sebagai solusi

masalah akan perlunya hunian yang dapat berperan dalam

menjaga kesehatan sehari-hari.

c. Meningkatkan kualitas lingkungan dan menunjang fungsi

generator kawasan dalam kaitannya dengan pengembangan

wilayah dan kawasan Kota Makassar.

d. Dalam kaitannya dengan pertumbuhan ekonomi, memperluas

sektor tenaga kerja serta memperluas dan mempercepat

proses pendistribusain supply barang terhadap konsumen.

Penilaian terhadap fungsi-fungsi yang akan terdapat dalam

lokasi. Proses penilaian meliputi penelitian lapangan untuk

menentukan supply and demand yang sering kali berbeda pada

potensi pasar yang ada.

Sebagai langkah awal kebutuhan hunian dalam bentuk

apartemen dalam perencanaan ini berdasarkan hasil analisis pada

Page 137: healthy living apartment di makassar

125

bab sebelumnya adalah sebanyak 128 unit hunian dengan

perincian sebagai berikut

1) Tipe 1 kamar tidur sebanyak 32 unit

2) Tipe 2 kamar tidur sebanyak 52 unit

3) Tipe 3 kamar tidur sebanyak 41 unit

4) Tipe khusus/penthouse sebanyak 3 unit

Sistem kepemilikan apartemen ini adalah sewa, dengan

pertimbangan bahwa tenaga kerja asing yang merupakan sasaran

utama penghuni apartemen memiliki sistem ikatan kontrak kerja

yang lama tinggalnya hanya beberapa tahun saja, dan bagi

masyarakat Kota Makassar itu sendiri apartemen masih berupa

hunian sementara karena masih merupakan sosialisasi bagi

sebagian besar masyarakat Kota Makassar.

2. Aspek Arsitektural Perancangan Apartemen Di Makassar

Dengan Pendekatan Arsitektur Tropis.

Dalam perancangan apartemen dengan pendekatan pada

konsep bangunan sehat di Kota Makassar, hal penting yang harus

diketahui adalah kondisi iklim di Kota Makassar dan pengaruh

bangunan dan lingkungan sekitar terhadap kesehatan penghuni.

Perancangan bangunan tinggi pada daerah tropis seharusnya

mengacu pada prinsip interaksi antara bangunan (termasuk

penghuni) dengan kondisi di luar bangunan, yaitu iklim setempat,

sehingga dapat memberikan banyak manfaat terutama masalah

penghematan energy dan kenyamanan kerja pemakai bangunan

tersebut.

Berdasarkan studi literatur dan analisa pada bab sebelumnya

dapat disimpulkan bahwa untuk bangunan apartemen di Kota

Makassar dengan pemanfaatan iklim tropis di mana secara spesifik

untuk iklim mikro Makassar diketahui bahwa kecepatan angin

cukup tinggi sehingga potensi ini bisa dimanfaatkan untuk

mengatasi kelembaban dengan memperbanyak bukaan, namun

Page 138: healthy living apartment di makassar

126

dengan pertimbangan bahwa pada ketinggian di atas bangunan,

kecepatan angin harus direduksi untuk mendapatkan kenyamanan

yang optimal.

Secara umum perbedaan healthy living apartment ini dengan

apartemen pada umumnya adalah terletak pada pengolahan

bangunan yang diharapkan dapat menjaga dan meningkatkan

kualitas kesehatan penghuni bangunan..

B. Acuan Perancangan

1. Perancangan Makro

Lokasi a.

Perencanaan apartemen pada dasarnya adalah pembentukan

suatu pemukiman di dalam kota di mana terdapat fasilitas-fasilitas

di dalamnya yang mendukung kegiatan penghuni apartemen.

Dengan mengacu pada pendekatan bangunan sehat, maka

pemilihan lokasi merupakan salah satu hal spesifik pada bangunan

apartemen ini.

Dengan pertimbangan dalam penentuan lokasi untuk

pembangunan apartemen adalah:

1) Sesuai dengan Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK)

Kota Makassar, yaitu berada pada pusat bisnis (pelayanan

dan perdagangan). Di mana kebutuhan akan fasilitas

pendukung terhadap kegiatan yang sering terjadi dalam lokasi

tersebut masih dibutuhkan.

2) Kondisi tanah yang sudah matang dan tersedianya

infrastruktur kota, misalnya air bersih, jaringan listrik, jaringan

telepon dan lain-lain.

3) Lokasi dapat dicapai dengan mudah dari segala arah baik

dengan menggunakan kendaraan pribadi maupun angkutan

kota.

4) Lingkungan yang baik, teratur, aman dan bebas dari banjir.

Page 139: healthy living apartment di makassar

127

5) Di daerah yang memberikan keseimbangan sosial serta

keserasian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi

lingkungannya

Atas analisis tautan lingkungan berdasarkan beberapa kriteria

yang telah disebutkan di atas, maka lokasi yang dianggap

memenuhi seperti dibahas pada bab sebelumnya adalah

kecamatan Rappocini Dasar pertimbangan terhadap penentuan

lokasi dalam kawasan Rappocini adalah sebagai berikut :

1. Proyeksi kebutuhan pasar pada lingkungan yang

bersangkutan

2. Nilai investasi lahan yang menguntungkan dan

bermanfaat bagi publik sebagai penggunaan terhadap

fungsi-fungsi yang ada

3. Saling menguatkan, memberi dukungan antara eksisting

lingkungan dan pasar yang telah ada dengan fungsi-

fungsi yang akan dikembangkan.

Berdasarkan analisis pengembangan lahan campuran

dikawasan Rappocini, dimana pusat pengembangan perdagangan

dan padat penduduk ditetapkan pada kawasan Rappocini, dengan

tujuan menghidupkan kembali serta menata ulang kondisi fisik dan

peruntukan lahan mengingat potensi pasar dalam mempertinggi

nilai pasar pada wilayah tersebut cukup besar, serta menciptakan

sebuah hunian dalam kawasan padat penduduk tersebut dengan

mengefisienkan penggunaan lahan.

Page 140: healthy living apartment di makassar

128

Gambar 43 Peta Kecamatan Rappocini

Tapak b.

Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam menentukan

tapak/Site pada satu lokasi bangunan dengan konsep Healthy

Building:

1. Luasan tapak, kepadatan tapak yang diizinkan dan biaya

lahan.

Pada prisnipnya luasan tapak bangunan dengan konsep

Healthy Building tidak harus dibatasi, dengan luasan

tapak biasanya mulai dari 0,5 are sampai dengan 100

are. Terhadap kepadatan bangunan yang diizinkan yang

berbanding lurus dengan harga tanah yang cukup besar

sehingga bangunan dengan konsep Healthy Building

tersebut dapat dibuat sampai lantai 100 ke atas, dengan

lahan seminimal mungkin.

Page 141: healthy living apartment di makassar

129

2. Topografi dan kondisi existing fisik lahan.

Perencanaan satu dengan konsep Healthy Building

dipengaruhi topografi lahan, seperti kondisi tanah yang

ada, apakah mampu mendukung lapisan lantai atasnya.

Perencanannya juga sangat dipengaruhi exsisting lokasi

sekitarnya sehingga terjadi interaksi antara bangunan

baru dengan bangunan yang telah ada.

3. Tautan Lingkungan

Pengembangan dengan konsep Healthy Building

seharusnya di desain untuk menciptakan sense of Place

yang baik bagi pengguna maupun bagi lingkungannya.

Dengan berfungsi sebagai jembatan antara pengguna

dan lingkungannya maka akan diharapkan tercapai satu

pengembangan aktivitas yang pada akhirnya dapat

memberi nilai tambah bagi keduanya.

4. Utilitas

Memperlihatkan tipe-tipe utilitas yang terdapat disekitar

tapak yang direncanakan, seperti jaringan listrik, telepon,

gas, air bersih, dan air kotor.

Adapun dasar pertimbangan yang diambil adalah :

f) Sesuai bagi peruntukan lahan yang direncanakan.

g) Terletak di tepi jalan arteri untuk memudahkan

pencapaian (aksebilitas).

h) Kondisi Site yang tidak mempunyai kontur yang

tinggi.

i) Tersedia lahan yang cukup luas sesuai dengan

tuntutan kebutuhan ruang.

j) Dekat dengan fasilitas pusat perdagangan dan

jasa/objek wisata.

Page 142: healthy living apartment di makassar

130

Tabel 25 Analisa Penentuan Tapak Berdasarkan Sistem Pembobotan

Kriteria Bobot

(B)

Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3

Nilai

(N)

B x N Nilai

(N)

B x N Nilai

(N)

B x N

1 3 8 24 10 30 10 30

2 3 8 24 10 30 8 24

3 3 8 24 10 30 8 24

4 2 8 16 8 16 10 20

5 2 10 20 10 20 10 16

Total Nilai 108 126 114

Berdasarkan pembobotan atas kriteria diatas, maka dapat

ditentukan tapak yang memiliki bobot tertinggi atas kriteria yang

telah di tentukan sebelumnya yaitu Tapak Alternatif 2, yang terletak

di sudut jalan A.P.Pettarani dan jalan Hertasning. Tapak ini dipilih

karena lokasinya yang strategis, sarana dan prasarana yang

lengkap diharapkan mampu menunjang keberadaan apartemen ini

nantinya

Gambar 44 Tapak Terpilih

Page 143: healthy living apartment di makassar

131

Sumber: Google Earth,2014

Zoning c.

Fungsi-fungsi dari bangunan Healthy Building ini menentukan

penempatan tata letak sesuai privasi masing-masing kegiatan.

Penzoningan didasarkan pada:

1) Perletakan dan desain Fungsi Hunian (Apaartemen)

2) Perletakan dan desain Fasilitas Penunjang

View sering kali merupakan hal yang sangat penting, terutama

untuk apartemen. Sedangkan untuk menjaga Privacy pada

bangunan High Rise fungsi hunian diletakkan pada lantai atas

bangunan. Selain privacy terjaga, juga memberikan view yang

cukup baik, karena view yang cukup baik dapat memiliki nilai jual

yang tinggi, terutama untuk kawasan pusat kota.

Gambar 45 Zoning Tapak

Entrance dan Sirkulaassi d.

Perletakkan main entrance dipertimbangkan agar :

Page 144: healthy living apartment di makassar

132

1) Entrance utama mudah dilihat, dengan cara

membuat ruang penerimaan pada entrance.

2) Entrance utama dekat dengan arah

datangangnya penyewa.

3) Entrance utama tidak mengganggu kelancaran

lalu lintas.

Side entrance dalam perencanaan, pencapaian keluar dan

masuk dijadikan dua arah dengan pertimbangan :

1) Memudahkan pengawasan

2) Keamanan lebih terjamin dan terkontrol.

3) Pencapaian kedalam bangunan lebih besar.

4) Fleksibilitas ruang cukup baik.

Pencapaian ke tapak menggunakan satu jalan masuk yang

berada di jalan A.P.Pettarani, dan jalan keluar yang berada di jalan

Sultan Alauddin. Jalan masuk dan jalan keluar dibuat terpisah untuk

menghindari penumpukan kendaraan di satu titik. Selain itu, di

dalam tapak juga dapat dihindari crossing antara kendaraan dan

pejalan kaki.

1) Sirkulasi kendaraan

Sirkulasi kendaraan di dalam tapak dapat dibagi atas:

a) Kendaraan pengunjung,

b) Kendaraan penghuni

c) Kendaraan pengelola, dan

d) Kendaraan servis.

2) Sirkulasi pejalan kaki

Jalur pejalan kaki berupa pedestrian di sekeliling bangunan dan

juga sepanjang jalan masuk dan keluar. Pedestrian dibuat jelas dan

terarah, aman bagi pejalan kaki dan juga tetap memperhatikan

kenyamanannya.

Page 145: healthy living apartment di makassar

133

Gambar 46 Sirkulasi, Entrance Tapak

Bentuk dan Penampilan Bangunan e.

1) Bentuk Dasar Bangunan

Bentuk dasar bangunan dipertimbangkan terhadap kriteria-

kriteria :

Kesan penampilan bangunan yang diinginkan.

Penyesuaian terhadap bentuk tapak.

Efektifitas ruang yang dihasilkan.

Pembentukan massa bangunan didasari atas pertimbangan :

• Pengelompokan kegiatan

• Faktor sirkulasi dan pencapaian, orientasi angina dan

matahari

• Sosok bangunan dan konsep ruang yang hendak dibuat

• Bentuk tapak, karakter lingkunan bangunan.

Page 146: healthy living apartment di makassar

134

Gambar 47 Konsep Bentuk Bangunan

2) Penampilan Bangunan

Penampilan bangunan merupakan satu hal yang penting

menyangkut karakteristik bangunan yang ada dengan berdasarkan

atas pertimbangan:

• Fungsi bangunan

• Arah pandangan bangunan

• Sifat fisik bangunan

• Menampilkan suatu “point of interest”

• Memperhatikan eksisting bangunan dalam tapak sehingga

ada keserasian dengan lingkungannya.

• Penggunaan unsur-unsur estetika, bahan, warna dan

karakter sebagai unsur penentu akhir (finishing)

• Perspektif Kawasan kota Makassar

Dari beberapa pertimbangan tersebut, filosofi bentuk bangunan

apartemen yang hendak dibuat ialah dengan menciptakan

penampilan bangunan yang menimbulkan kesan bersih, aman, dan

nyaman, untuk mencerminkan fungsi bangunan sebagai tempat

hunian yang sehat.

Page 147: healthy living apartment di makassar

135

Gambar 48 Konsep Penampilan Bangunan

2. Perancangan Mikro

Massa a.

Pada bangunan Apartemen ini setiap fungsi mempunyai sifat

dan karakteristik tersendiri, yang mana ada yang bersifat formal

sampai yang bersifat privat dan sangat privat. Pada bangunan ini

pengelompokan kegiatan harus dipisahkan agar terlihat jelas

menurut fungsinya.

Modul b.

Modul perancangan pada bangunan apartemen adalah

merupakan kelipatan dari modul fungsi dan digunakan untuk

merencanakan tata ruang secara keseluruhan, perencanaan tapak

dan bentuk atau dimensi ruang.

Dasar pertimbangan untuk menentukan modul perancangan

baik yang horizontal maupun vertikal adalah :

a. Modul fungsi horizontal

b. Luas unit ruang terkecil

Page 148: healthy living apartment di makassar

136

c. Daylight factor.

d. Sirkulasi

Di bawah ini terdapat beberapa pengelompokan modul

perancangan pada bangunan Apartemen:

1) Hunian

Berdasarkan modul fungsi horizontal (20 cm), luas

unit ruang standar ruang tidur berdasarkan

kelipatannya sebesar 6m x 6m (36 m2), serta

sirkulasi dalam ruang, maka modul perancangan

yang diambil adalah kelipatan 30 cm / 0,30 m.

Penentuan modul perancangan vertikal dapat

mengacu pada persyaratan tinggi langit-langit

minimal 2,70 m.

2) Retail dan kantor sewa (tenant)

Berdasarkan modul fungsi horizontal (30 cm), luas

unit ruang berdasarkan kelipatannya sebesar 3,6 m

x 7,2 m (25,92 m2), serta daylight factor 7,2 < 9,00

Penentuan modul perancangan vertikal (20 cm)

didsarakan pada modul fungsi bertikal dan

persyaratan tinggi langit-langit, minimal 2,70 m serta

batas ketinggian maksimal penyewa.

Sistem Struktur c.

1) Upper Structure

Untuk struktur atap bangunan, menggunakan struktur

dengan criteria sebagai berikut:

a) Kuat dan tahan terhadap gaya lateral

b) Mendukung penampilan bangunan

c) Mudah dalam pelaksanaannya

Page 149: healthy living apartment di makassar

137

Adapun alternative yang digunakan untuk upper structure

yaitu struktur rangka, space frame, struktur tenda, struktur

kabel, dan struktur shell.

2) Super Structure

Adapun kriteria yang digunakan adalah

a) Dapat menyalurkan beban /gaya dengan merata

b) Tahan terhadap beban yang diterimanya

c) Fleksibilitas ruang

d) Mudah dalam pelaksanaanya

Adapun alternative yang digunakan pada super structure

adalah sistem shear wall (dinding geser) yang bersifat sebagai

pemikul beban, sistem rigid frame, penggunaan struktur

rangka beton bertulang dan dinding batu bata.

3) Sub Structure

Adapun kriteria yang diguinakan adalah:

a) Tahan terhadap beban materi tanah

b) Tahan terhadap kondisi iklim dan cuaca

c) Sesuai dengan kondisi tanah setempat

d) Mendukung super dan upper structure

e) Mudah dalam pelaksanaan

Adapun alternative yang digunakan dalam sub structure

adalah:

a) Sistem pondasi rakit. Keuntungannya adalah

dapat mengurangi pengaruh gempa, bagian

bawah dapat digunakan sebagai basement

b) Sistem pondasi tiang pancang. Pondasi ini

dapat menyalurkan beban sampai ke tanah

Page 150: healthy living apartment di makassar

138

paling keras. Tetapi dalam pengerjaannya dapat

menghasulkan getaran dan bising yang cukup

tinggi yang dapat mengganggu lingkungan

sekitar.

c) Sistem pondasi poer plat. Pondasi ini

memerlukan waktu yang cukup lama dan kurang

praktis.

Bahan/Material d.

1) Material struktur

Material yang digunakan adalah material yang tahan

terhadap pengaruh alam, tahan lama, tidak cepat rusak,

efisien dan efektif, dan memiliki nilai estetika.

Adapun alternative penggunaan bahan struktur yaitu:

a) Beton bertulang pada kolom, sloef, dan balok.

b) Baja digunakan pada rangka

c) Material lantai digunakan plat beton atau

menggunakan rangka baja

2) Material pengisi

a) Material finishing bukaan cahaya pada pintu dan

jendela, yaitu alumunium, kayu, kaca dan

fiberglass.

b) Material dinding terbuat dari batu bata, partisi

terbuat dari kayu, acoustic board dan gypsum

board.

c) Material penutup dinding menggunakan cat,

batu alam, kaca dan keramik

Page 151: healthy living apartment di makassar

139

d) Material penutup lantai yaitu batu alam, granit

dan keramik kasar maupun keramik halus

e) Material lansekap, seperti sculpture, paving

block, grass block, aspal rumput, dan batu alam.

Sistem Pengkondisian Bangunan e.

1) Pencahayaan

Faktor penentu :

Tata letak bangunan terhadap orientasi matahari.

Karakter kegiatan yang terjadi.

Pengaturan dan hubungan ruang.

Pencahayaan alami

Pemanfaatan pencahayaan alami semaksimal

mungkin pada siang hari tetapi sumber cahaya

tersebut menimbulkan efek panas dan silau

sehingga diperlukan :

a) Over stek yang lebar.

b) Pemakaian material kaca yang memiliki daya

serap radiasi yang tinggi.

Pencahayaan buatan

Dengan menggunakan lampu pada daerah yang

membutuhkan penerangan konstan. Pencahayaan

buatan terdiri dari :

a) Pencahayaan langsung; yang digunakan pada

daerah-daerah umum (sirkulasi), dan servis

(tangga dan lavatory).

b) Pencahayaan tak langsung; digunakan pada

ruang ruang kerja dan pertokoan yang

membutuhkan pencahayaan merata (kantor,

Page 152: healthy living apartment di makassar

140

toko, display room). Standar pencahayaan

efektif dalam bentuk pencahayaan buatan

dengan jarak mata lampu ±2,5 m.

2) Penghawaan

Dari segi udara dapat dibedakan atas :

Pengkondisian alami :

a) Pengkondisian pada luar tapak (parkir

kendaraan).

b) Pengkondisian pada ruang-ruang terbuka.

Pengkondisian buatan, dengan menggunakan AC

sentral yang didasarkan atas :

a) Iklim kota Makassar yang relatif panas dengan

temperatur udara berkisar antara 22° - 34° C

dengan kelembaban udara berkisar antara 73 –

86%.

b) AC sentral memiliki kapasitas pelayanan yang

luas serta mudah dalam pengontrolan sehingga

cocok untuk bangunan kantor sewa dengan

fasilitas perbelanjaan.

c) Dipilih system Water Cool karena lebih hemat

dalam penggunaan energy listrik.

d) Perbandingan antara berbagai system AC :

Page 153: healthy living apartment di makassar

141

Gambar 49 Macam Air Conditioning

3) Kebisingan

Untuk mencegah terjadinya kegaduhan khususnya pada daerah

yang membutuhkan tingkat ketenangan tinggi seperti ruang kerja,

maka sistem pencegahannya dilakukan dengan cara :

Sumber bunyi dari luar bangunan dieliminir dengan

cara menggunakan pohon-pohon pelindung dan

mengatur jarak bangunan sesuai tingkat privasi

antar bangunan.

Sumber bunyi yang berasal dari dari dalam bagunan

dieliminir dengan cara menggunakan material yang

dapat menyerap bunyi dan memisahkan ruang serta

jarak antar ruang yang menjadi sumber bising.

Konsep Utilitas dan Perlengkapan Bangunan f.

1) Pemipaan (Plumbing)

Air bersih

Sumber air bersih berasal dari PDAM dan air hujan yang

didistribusikan melalui pompa (water pump) yang berada di

basement ke water reservoir tank yang berada pada top floor

Page 154: healthy living apartment di makassar

142

bangunan untuk didistribusikan keseluruh bangunan. Air hasil

buangan yang masih bisa diolah, digunakan kembali untuk

keperluan irigasi lansekap, air pendingin AC setelah di saring

menggunakan water threatment plan.

Gambar 50 Sistem Air Bersih

2) Pembuangan sampah

Sistem pembuangan sampah dengan cara distribusi vertikal

melalui shaft-shaft sampah yang ada pada tiap lantai sampai ke bak

penampungan sementara yang ada di basement. Sedangkan

distribusi horisontal adalah melalui penampungan sementara pada

tempat-tempat tertentu sebelum diteruskan ke bak penampungan di

basement.

3) Jaringan Listrik

Sumber utama tenaga listrik pada bangunan yang

direncanakan berasal dari jaringan PLN dengan tenaga cadangan

Page 155: healthy living apartment di makassar

143

dari generator set untuk keadaan darurat. Tambahan tenaga listrik

dari system panel surya sebagai sumber energy listrik terbarukan.

Tenaga listrik ini dibutuhkan untuk :

a) Lampu-lampu penerangan

b) Outlet-outlet

c) Alat pengkondisian udara

d) Elevator

e) Peralatan maintenance

f) Paralatan komunikasi

4) Komunikasi

Sistem komunikasi dalam bangunan yang menghubungkan

ruang-ruang menggunakan intercom dan sound system call,

sedangkan untuk komunikasi keluar bangunan menggunakan fasilitas

telephone, teleks, faksimile, PABX (Private Automatic Branch

Exchage) dan modem, dimana fasilitas tersebut dapat memudahkan

hubungan antar pelaku kegiatan baik didalam maupun diluar

bangunan.

5) Tranportasi Vertikal

Sistem transportasi vertikal yang digunakan yaitu :

Tangga, dengan radius pelayanan maksimal

30 m dan lebar minimum 110 cm.

Elevator/lift yang dibedakan atas lift

penumpang dan lift barang. Sedangkan untuk

jenis, kecepatan, kapasitas dan jumlah lift

digunakan data standar.

Escalator yang digunakan untuk melayani

daerah podium.

6) Pemadam kebakaran

Pencegahan dan pemadaman api pada bangunan terbagi atas :

Page 156: healthy living apartment di makassar

144

Pencegahan pasif, terdiri atas ;

Tangga kebakaran :

Jarak tangga dari setiap titik efektif tanpa

ruang sirkulasi maksimal 25 m.

Lebar tangga minimal 120 cm.

Pintu kebakaran dengan lebar minimal 90 cm

dan indeks tahan api 2 – 3 jam.

Koridor :

Koridor dengan lebar minimal 180 cm.

Penerangan darurat :

Menggunakan sumber daya baterai.

Adanya lampu indikator dan penerangan

pada pintu keluar tangga kebakaran dan

koridor sebagai alat bantu evakuasi.

Pencegahan aktif

Pilar hydrant,

Dengan jarak antara 90 – 150 m

Alat pemadam kimia portable,

Daya layanan 200 m – 250 m dengan jarak

antara alat 20 m – 25 m.

Hydrant

Daya layanan 200 m/ 1 unit untuk hydrant di

dalam bangunan mendapat air dari reservoir

bawah dengan tekanan tinggi.

Sprinkler

Untuk menanggulangan kebakaran pada

tingkat awal yang bekerja secara otomatis.

Daya pelayanan 1 sprinkler 2,5 meter Media

pemadam dapat ruang khasanah dan

komputer menggunakan media gas.

Page 157: healthy living apartment di makassar

145

Fire alarm

Untuk mendeteksi sedini mungkin adanya

bahan bahaya kebakaran secara otomatis

terdiri dari Fire detector dan smoke detector

dengan area pelayanan 9,2 m/unit

Tangga darurat/kebakaran

Jarak ruang sirkulasi max 25 meter dan

dilengkapi blower, lebar tangga minimal 1,2

meter, dilengkapi pintu kebakaran lebar

minimal 90 cm dan tahan api selama 2 jam,

koridor dengan lebar minimal 1,8 meter.

7) Keamanan

Menempatkan kamera CCTV pada daerah-

daerah tertentu dan pada ruang-ruang yang

memerlukan pengawasan pada bangunan.

Menempatkan kaca cembung pada sirkulasi

ruang luar.

8) Penangkal petir

Sistem penangkal petir yang digunakan adalah

sangkar faraday dan tongkat franklin.

Konsep Penigkatan Kualitas Hidup dan Lingkungan dalam g.

Ruang

Adapun langkah-langkah yang dapat ditempuh

menurut tolok ukur greenship NB versi 1.1 yaitu:

a) Memantau konsentrasi karbondioksida (CO2)

dalam mengatur masukan udara segar dengan

pemasangan instalasi sensor gas karbon

dioksida (CO2).

Page 158: healthy living apartment di makassar

146

b) Memasang tanda “Dilarang Merokok di seluruh

Area Gedung” dan tidak menyediakan

bangunan/area khusus untuk merokok di dalam

gedung.

c) Mengurangi polusi udara ruang dari emisi

material bangunan yang dapat mengganggu

kenyamanan dan kesehatan pekerja konstruksi

dan pengguna gedung.

d) Mencegah terjadinya gangguan visual akibat

tingkat pencahyaan yang tidak sesuai dengan

daya akomodasi mata.

e) Menetapkan perencanaan kondisi termal

ruangan secara umum pada suhu 250C dan

kelembapan relatif 60%.

f) Menjaga tingkat kebisingan di dalam ruangan

pada tingkat yang optimal.

Page 159: healthy living apartment di makassar

147

DAFTAR PUSTAKA

Badan Pusat Statistik Kota Makassaar. Kota Makassar Dalam Angka

Tahun 2009. BPS. Kota Makassar

Barton H and Tsourou C. 2000. Healthy Urban Planning. London: Spon

Press.

Barton H and Hills S. 2005. A planning perspective and research

review of health and urban planning. Paper for the WHO

Healthy Cities conference, Taipei.

Barton H, Grant M and Guise R. 2003. Shaping Neighbourhoods:

Health, Sustainability, Vitality. London: Routledge.

Bronswijk, van. 2008. Buillding Services as Medicine. Greve Offset BV,

Eindhoven.

Cavill N, Kahlmeier S and Racioppi F (eds). 2006. Physical Activity and

Health in Europe: Evidence for Action. Copenhagen: World

Health Organization.

Churchill, Ken. 2002. “A guide for asbestos, Lead-based Paint and

Indoor Air Qualityy Risk Management and Regulations” The

Healthy Buildings Workbook. ACC Environmental Consultans.

Chiara, Joseph de and Callender, John Hancock. 1980. Time Saver

Standars For Building Types. Mc Grow-Hill Book Company.

USA.

Edwards P and Tsouros A. 2006. Promoting Physical Activity and

Active Living in Urban Environments. The Role of Local

Governments. The Solid Facts. Copenhagen: World Health

Organization.

Handy S. 2005. Does the built environment influence physical

activity? Examining the evidence. Paper prepared for the

Transportation Research Board, Washington DC. Accessed

from: www.trb.org

Page 160: healthy living apartment di makassar

148

Haronjeff, Robert and Francis X. Mc Klevey. 1993. Planing and Design of

Apartment. Jakarta. Jilid 2.

Howard, Guy. 2002. “A guide for communities and community health

workers” Healthy Villages. World Health Organization, Geneva.

Johan, K. Haimin. 1976. Pengantar Teknik dan Perencanaan Bangunan

Tinggi. Erlangga. Jakarta

Neufert, Ernest. 1990. Data Arsitek. Cetakan ke-3. Erlangga. Jakarta. Jilid

1.

Neufert, Ernest. 1990. Data Arsitek. Cetakan ke-3. Erlangga. Jakarta. Jilid

2.

Peraturan Menteri Nomor : KM 11 Tahun 2010 tentang Tata Bangunan

dan Lingkungan Hunian.

Pemerintah Kota Makassar. 2010. Rencana Tata Ruang Wilayah Kota

Makassar Tahun 2010-2030. Erlangga. Jakarta.

Poerwadarminta W.J.S. Kamus Umum Bahasa Indonesia. Pusat

Pembinaan dan Pengembangan Bahasa. PN. Balai Pustaka.

Jakarta

Panero J. dan Zelnik M.1979, Dimensi Manusia dan Ruang Interior,

Penerbit Erlangga, Jakarta.

Spengler, J.D. and Chen, Q. 2000. “Indoor air quality factors in

designing a healthy building,” Annual Review of Energy and the

Environment, 25, 567-600.

Thompson, E.K. 1975. Apartments, Townhouse and Condominiums,

New YYotk:McGraw-Hill Company.