healthy living apartment di makassar
TRANSCRIPT
i
HEALTHY LIVING APARTMENT
DI MAKASSAR
ACUAN PERANCANGAN
Sebagai Persyaratan Untuk Ujian
Sarjana Arssitektur
Oleh :
Achmad Rifky Hanif
D511 09 293
JURUSAN ARSITEKTUR
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS HASANUDDIN MAKASSAR
2015
ii
iii
KATA PENGANTAR
Syukur Alhamdulillah penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang
telah memberikan rahmat berupa waktu, kesehatan serta kesempatan
sehingga penulisan skripsi ini akhirnya dapat diselesaikan dengan baik.
Skripsi ini disusun dengan maksud untuk memenuhi salah satu
syarat guna memperoleh gelar Sarjana Teknik pada Jurusan Arsitektur
Fakultas Teknik Universitas Hasanuddin.
Dalam penulisan skripsi ini, penulis menyadari bahwa masih
terdapat banyak kekurangan. Sehubungan dengan itu maka penulis
mengharapkan saran dan kritikan yang membangun dari para pembaca,
sehingga dapat digunakan sebagai bekal pada penulisan selanjutnya di
waktu mendatang.
Dalam penyelesaian skripsi ini tidak terlepas dari adanya bantuan
dan kerja sama dari semua pihak baik secara langsung maupun tidak
langsung. Mulai dari proses persiapan, pelaksanaan studi dan
penelitian sampai pada penyelesaian skripsi ini. Untuk itu, dengan
segala ketulusan dan kerendahan hati perkenankanlah penulis
menghaturkan rasa terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:
1. Bapak Prof. Dr. Ir. H. M. Ramli Rahim, M.Eng., dan Ibu Dr. Ir.
Triyatni Martosenjoyo, M.Si., selaku dosen pembimbing yang
telah meluangkan waktunya untuk membimbing dan
mengarahkan penulis dalam penyusunan penulisan ini.
2. Bapak Dr. Abdul Mufti Radja, ST. MT., selaku Kepala
Laboratorium Studio Akhir Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik
Universitas Hasanuddin.
3. Bapak Dr. Mohammad Mochsen Sir, ST. MT., selaku
Penasehat Akademik yang telah membimbing dan memberi
arahan selama masa kuliah penulis.
4. Bapak Prof. Baharuddin Hamzah, ST, M.Arch, Ph.D selaku
Ketua Jurusan Teknik Arsitektur Fakultas Teknik Universitas
Hasanuddin.
iv
5. Seluruh dosen dan staff Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik
Universitas Hasanuddin.
6. Keluarga Tercinta, Ayahanda (Alm.) Ir. H. Hasnawi Bachtiar
MM, dan Ibunda Sitti Darmawasita ST, M.Si, dan Saudara-
saudariku Muhammad Fathu Alim SH. dan Hastri Adhe
Ramdhany atas segenap doa, kasih sayang, nasehat dan
dukungannya baik moril maupun materil. Semoga Tuhan
senantiasa melindunginya.
7. Yang terkasih, Novia, ST. yang selalu ada memberikan motivasi,
inspirasi, dan dukungan.
8. Seluruh rekan-rekan Makasiswa Arsitektur FT-UH Angkatan
2009 (HighVoltage09), terima kasih atas dukungan, perjuangan
dan kenangannya.
9. Rekan-rekan seperjuanganku, Mahasiswa Studio Akhir periode II
Tahun 2015/2016, terima kasih atas kebersamaannya selama
dalam masa proses Studio Akhir.
10. Serta seluruh pihak yang membantu baik secara langsung
maupun tidak langsung dalam penyusunan penulisan ini.
Akhirnya semoga acuan perancangan ini dapat bermanfaat untuk
semua pihak dan semoga Allah SWT melimpahkan rahmat-Nya kepada
kita semua. Amiin.
Makassar, 12 November 2015
Penulis
Achmad Rifky Hanif
v
DAFTAR ISI
HEALTHY LIVING APARTMENT DI MAKASSAR ........................................................ i
HALAMAN PENGESAHAN .................................................................................... ii
KATA PENGANTAR ....................................................................................................... iii
DAFTAR ISI........................................................................................................................ v
DAFTAR GAMBAR ....................................................................................................... viii
DAFTAR TABEL .............................................................................................................. xi
BAB I PENDAHULUAN .................................................................................................... 1
A. Latar Belakang .............................................................................................. 1
B. Pengertian Judul .......................................................................................... 4
1. Healthy Living ..................................................................................... 4
2. Apartemen .......................................................................................... 5
C. Rumusan Masalah ....................................................................................... 6
1. Masalah Arsitektural .......................................................................... 6
2. Masalah Non-Arsitektural ................................................................. 6
D. Tujuan dan Sasaran Pembahasan ............................................................ 7
1. Tujuan Pembahasan ......................................................................... 7
2. Sasaran Pembahasan ...................................................................... 7
3. Lingkup dan Batasan Pembahasan ................................................ 7
E. Metode dan Sistematika Pembahasan ..................................................... 8
1. Metode Pembahasan ........................................................................ 8
2. Sistematika Pembahasan ................................................................. 8
F. Kerangka Berpikir ......................................................................................... 9
BAB II TINJAUAN PUSTAKA APARTEMEN DENGAN KONSEP HIDUP SEHAT
....................................................................................................................... 10
A. Tinjauan Umum Apartemen ...................................................................... 10
vi
1. Pengertian Apartemen .................................................................... 10
2. Tipe-Tipe Apartemen ...................................................................... 11
3. Pengertian Apartemen .................................................................... 17
4. Panduan Tinggal di Apartemen ..................................................... 18
B. Tinjauan Terhadap Konsep Hidup Sehat ............................................... 21
1. Gambaran Umum Konsep Hidup Sehat ...................................... 21
2. Pengertian Kesehatan dan Bangunan Sehat .............................. 22
3. Gambaran Umum Perancangan Healthy Building ..................... 25
4. Kriteria Perancangan Healthy Building pada daerah Tropis ..... 30
5. Penerapan Desain Healthy Building Pada Bangunan Tinggi ... 35
C. Studi Banding Terhadap Bangunan Apartemen ................................... 38
1. Apartemen Senayan........................................................................ 38
2. Garden Tower di Surabaya ............................................................ 40
BAB III ANALISIS PERENCANAAN BANGUNAN HEALTHY LIVING
APARTMENT DI MAKASSAR ................................................................. 42
A. Tinjauan Umum Kota Makassar............................................................... 42
1. Kondisi Fisik Kota Makassar .......................................................... 42
2. Keadaan Perekenomian dan Sosial Budaya Penduduk ........... 43
3. Arah pengembangan Kawasan ..................................................... 45
4. Lahan Untuk Pembangunan Kawasan ......................................... 46
B. Tinjauan Apartemen sebagai unit Hunian di Makassar ....................... 46
1. Tujuan Pengadaan Apartemen di Makassar ............................... 46
2. Kebutuhan pengadaan Apartemen di Makassar ........................ 47
C. Analisis Luasan dan Fungsi Healthy Living Apartemen di Makassar 52
1. Perkiraan Luas Apartemen ............................................................ 52
2. Penentuan Jumlah Unit Hunian ..................................................... 53
3. Sistem Pengelolaan Bangunan Apartemen ................................ 55
D. Karakteristik Kegiatan ................................................................................ 55
1. Pelaku Kegiatan Pada Apartemen ................................................ 55
2. Sistem Pelayanan dan Aktifitas ..................................................... 56
vii
E. Analisis Aktifitas Pelaku dan Struktur Orgasnisasi ............................... 57
1. Aktifitas Pelaku ................................................................................. 57
2. Pengelompokkan Aktifitas .............................................................. 60
3. Struktur Organisasi .......................................................................... 64
F. Analisis Perancangan Apartemen ........................................................... 65
1. Pendekatan Makro .......................................................................... 65
2. Pendekatan Mikro ............................................................................ 84
BAB IV KESIMPULAN DAN ACUAN PERANCANGAN ......................................... 124
A. Kesimpulan Umum ................................................................................... 124
1. Aspek Pengadaan Apartemen di Kota Makassar. ................... 124
2. Aspek Arsitektural Perancangan Apartemen Di Makassar
Dengan Pendekatan Arsitektur Tropis. ...................................... 125
B. Acuan Perancangan ................................................................................ 126
1. Perancangan Makro ...................................................................... 126
2. Perancangan Mikro ....................................................................... 135
DAFTAR PUSTAKA ...................................................................................................... 147
viii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Bentuk Tower Form .................................................................................... 12
Gambar 2 Bentuk Slab Form ....................................................................................... 12
Gambar 3 Bentuk Varian Form .................................................................................... 12
Gambar 4 Koridor Satu Sisi di Tepi Bangunan ......................................................... 13
Gambar 5 Koridor di Tengah Bangunan .................................................................... 13
Gambar 6 Koridor Pada Dua Sisi Tepi Banguanan ................................................. 13
Gambar 7 Koridor Terpusat di Tengah Bangunan ................................................... 14
Gambar 8 Potongan 1 Unit Simplex ........................................................................... 14
Gambar 9 Potongan 1 Unit duplex.............................................................................. 14
Gambar 10 Potongan 1 Unit Triplex ........................................................................... 15
Gambar 11 Skema Struktur Organisasi Pengelola Apartemen.............................. 18
Gambar 12 Gambaran Konsep Perancangan Healthy Building ............................ 27
Gambar 13 Arah Lintasan Matahari............................................................................ 35
Gambar 14 Vegetasi ..................................................................................................... 37
Gambar 15 Struktur Organisasi Apartemen ............................................................. 65
Gambar 16 Struktur Organisasi Fasilitas dan Penunjang ....................................... 65
Gambar 17 Peta Administratif Kota Makassar .......................................................... 67
Gambar 18 Peta Kecamatan Rappocini .................................................................... 70
Gambar 19 Alternatif Tapak ......................................................................................... 72
Gambar 20 Alternatif Tapak 1...................................................................................... 73
Gambar 21 Alternatif Tapak ......................................................................................... 74
Gambar 22 Alternatif Tapak ......................................................................................... 75
Gambar 23 Tapak Terpilih............................................................................................ 77
Gambar 24 Zoning Tapak ............................................................................................ 78
Gambar 25 Sirkulasi, Entrance Tapak ....................................................................... 80
Gambar 26 Lay-out elemen soft material .................................................................. 83
Gambar 27 Lay-out elemen hard material dan elemen dekorasi. ......................... 83
Gambar 28 Light shelves mendistribusikan cahaya di dalam ruangan .............. 107
Gambar 29 Penggunaan pembayangan pada jendela untuk memotong sinar
matahari langsung .............................................................................. 108
Gambar 30 Posisi bukaan yang ideal ....................................................................... 109
ix
Gambar 31 Efek posisi jendela terhadap pencahayaan dan ventilasi ................ 111
Gambar 32 Macam konfigurasi bukaan dan efeknya terhadap aliran udara ..... 111
Gambar 33 Pengaruh vegetasi terhadap jalannya udara ..................................... 113
Gambar 34. Menara Boustead, Mesiniaga, IBM Plaza (vertical landscape)...... 114
Gambar 35 Penggunan vegetasi pada bangunan (vertical landscape) (Kean
Yeang, 1994) ...................................................................................... 114
Gambar 36 Escalator .................................................................................................. 115
Gambar 37 Tangga Darurat ....................................................................................... 117
Gambar 38 Spinkler Pemadam Kebakaran ............................................................. 118
Gambar 39 Hidrant Box .............................................................................................. 119
Gambar 40 Tabung Portable ..................................................................................... 119
Gambar 41 Skema CCTV .......................................................................................... 121
Gambar 42 Sistem tongkat faraday .......................................................................... 121
Gambar 43 Peta Kecamatan Rappocini .................................................................. 128
x
xi
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Data Penduduk Kota Makassar .................................................................... 49
Tabel 2 Standar Luas Tiap Tipe Unit Apartemen ..................................................... 52
Tabel 3 Perbandingan Luas Tiap Tipe Unit Apartemen di Indonesia ................... 53
Tabel 4 Jumlah Masyarakat golongan menengah ke atas ..................................... 53
Tabel 5 Persentase Unit Apartemen .......................................................................... 55
Tabel 6 Jenis Kegiatan/Aktifitas dan Kebutuhan Ruang ......................................... 58
Tabel 7 Jenis Kegiatan/Aktifitas dan Kebutuhan Ruang ......................................... 59
Tabel 8 Jenis Kegiatan/Aktifitas dan Kebutuhan Ruang ......................................... 59
Tabel 9 Jenis Kegiatan/Aktifitas dan Kebutuhan Ruang ......................................... 60
Tabel 10. Jenis Ruang dan Kebutuhan Perabot Untuk Daerah Privasi ................ 63
Tabel 11 Analisa Penentuan Tapak Berdasarkan Sistem Pembobotan ............... 76
Tabel 12 Kebutuhan ruang berdasarkan aktivitas penghuni .................................. 91
Tabel 13 Kebutuhan ruang berdasarkan aktivitas pengunjung .............................. 92
Tabel 14 Kebutuhan ruang berdasarkan aktivitas pengelola ................................. 92
Tabel 15 Kebutuhan ruang berdasarkan aktivitas servis ........................................ 93
Tabel 16 Kebutuhan Ruang dan Luasan tipe studio ................................................ 96
Tabel 17 Kebutuhan Ruang dan Luasan tipe 2 kamar ............................................ 97
Tabel 18 Kebutuhan Ruang dan Luasan tipe 3 kamar ............................................ 98
Tabel 19 Kebutuhan Ruang dan Luasan tipe 4 kamar ............................................ 99
Tabel 20 Kebutuhan dan Besaran Ruang Kegiatan Non Hunian ........................ 100
Tabel 21 Skema penanggulan kebakaran ............................................................... 120
Tabel 22 Sistem distribusi air bersih ......................................................................... 122
Tabel 23 Skema Pembuangan air kotor .................................................................. 123
Tabel 24 Sistem Pembuangan Sampah .................................................................. 123
Tabel 25 Analisa Penentuan Tapak Berdasarkan Sistem Pembobotan ............. 130
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Kesadaran sebagian masyarakat tentang pentingnya pola
hidup sehat semakin meningkat, berolahraga dan menerapkan pola
hidup sehat sepatutnya diterapkan untuk menjaga kebugaran tubuh
agar dapat melakukan setiap aktifitas dan pekerjaan dengan baik.
Namun di eraini banyak hal yang bertentangan dengan penerapan
pola hidup sehat, mulai dari faktor lingkungan, hingga
permasalahan gaya hidup masyarakat moderen.
Untuk menciptakan pola hidup sehat, harus didukung dengan
lingkungan hidup yang sehat. Lingkungan yang bersih,
dapatmenjauhkan masyarakat dari virus dan bakteri penyebab
penyakit. Tumbuhan hijau di lingkungan misalnya, menghasilkan
O2 yang dibutuhkan untuk bernafas, menyerap polusi udara yang
tercemar di perkotaan baik itu dari asap kendaraan, maupun emisi
CO2 yang dihasilkan dari gedung-gedung besar
perkotaan.Lingkungan adalah tempat dimana setiap orang
melakukan aktifitasnya sehari-hari, salah satu hal yang paling
berpengaruh terhadap kesehatan manusia. Jika lingkungannya
tercemar dan tidak sehat,virus dan bakteri akan berkembang lebih
pesat, setiap orang yang berada di lingkungan tercemar tersebut
akan rentan terserang berbagai penyakit.
Belakangan ini, muncul isu-isu seperti isu pemanasan global
(global warming) yang dapat menimbulkan masalah besar terhadap
lingkungan apabila tidak ditanggulangi dengan cermat. Rusaknya
ekologi bumi yang diakibatkan dari pemanasan global dapat
memberi dampak yang besar bagi kesehatan manusia.Salah satu
penyumbang terbesar bagi pemanasan global dan bentuk lain
2
perusakan lingkungan adalah industri bangunan gedung. Menurut
Green Building Council, gedung-gedung di seluruh dunia
menyumbang 33% emisi CO2, menghabiskan30%-40% konsumsi
energy dunia dan menggunakan 40%-50% bahan baku yang
tidakramahlingkungan. Siklus hidup sebuah bangunan merupakan
penyebab signifikan dari penyakit yang diderita oleh manusia dan
degradasi yang terjadi pada lingkungannya. Menurut US
Environmental Protection Agency (EPA) dan Science Advisory
Board (SAB), polusi udara dalam ruangan adalah salah satu
penyebab terbesar masyarakat moderenen terserang penyakit.
Dimana pada masa moderen sekarang ini, rata-rata masyarakat
dunia menghabiskan 90% waktu mereka dalam ruangan. Banyak
bahan bangunan yang umum beredar dapat memancarkan
senyawa berbahaya dan zat cetakan penular jamur dan bakteri.
Untuk mengurangi dampak pemanasan global adalah dengan
menggalakkan berbagi konsep bertema ramah lingkungan. Healthy
Building adalah sebuah konsep dengan perspektif baru yang
mengacu pada pengaturan dan meminimalisir limbah, polusi, dan
bahan beracun yang terkait dengan konstruksi dan pengoperasian
bangunan dan mengejar setiap kesempatan untuk mengoptimalkan
kualitas lingkungan dalam ruangan dengan tujuan kinerja yang
terukur.
Pertambahan penduduk mengakibatkan semakin meningkatnya
kebutuhan hunian yang tidak hanya sekedar untuk tempat tinggal,
tetapi juga terhadap tersedianyakelengkapan fasilitas untuk
memenuhi kebutuhan sehari-hari dan fasilitas penunjang gaya
hidup.
Selama kurang lebih 20 tahun permukiman sub-urban menjadi
pilihan favorit bagi penduduk kota besar. Namun sekarang ini
bermukim di kawasan sub-urban ini mulai terasa banyak
kelemahannya. Jarak antara tempat tinggal dan tempat kerja
3
menjadi faktor utama. Kenyamanan, kebersihan, dan kesehatan
lingkungan yang tidak terjaga dengan baik menjadi faktor lain yang
tidak kalah pentingnya. Penduduk sub-urban yang sudah
mengalami kejenuhan, ingin kembali tinggal di tengah kota.
Membayangkan berbagai macam kemudahan yang dapat
dicapai seperti jarak dan jarak tempuh yang relatif lebih cepat,
kualitas hidup yang lebih baik, dan kebutuhan atas hiburan dan
gaya hidup yang terpenuhi. Kondisi ini memunculkan sebuah
fenomena yang disebut dengan fenomena back to the city atau
fenomena kembali ke kotapadamasyarakatmoderen. Hal ini
dimanfaatkan kembali oleh para pengempang dengan membangun
di pusat kota berbentuk hunian vertikal atau Apartemen guna
menyikapi keterbatasan lahan di perkotaan. Tren back to the city
adalah pertemuan antara penduduk sub-urban yang sudah jenuh
tinggal didaerah sub-urban dan pengembang bangunan
Apartemen.
Kesadaran masyarakat yang tinggi tentang arti pola hidup
sehat dan pentingnya lingkungan yang sehat demi
keberlangsungan bumi tercinta dan kesehatan masyarakatnya.
Serta meningkatnya kebutuhan masyarakat untuk setiap hal yang
dapat memudahkan pekerjaan dan aktivitas sehari-hari maka
lahirlah konsep hunian Apartemenyang menyediakan berbagai
kebutuhan masyarakat mulai dari kebutuhan sehari-hari hingga
kebutuhan gaya hidup, dan pola hidup sehat.
Healthy Living Apartment adalah hunian yang terdiri dari
beberapa unit-unit kamar yang dalam proses perancangan
bangunan dan keberlangsungannya berusaha untuk meminimalisir
berbagai pengaruh yang dapat membahayakan kesehatan manusia
dan lingkungan, menjaga kesehatan, dan memudahkan segala
kebutuhan penghuni.
4
Healthy Living Apartment diharapkan dapat memenuhi
kenyamanan dan menjaga kesehatan penghuninya di tinjau dari
segi kesesuaian desain bangunan Apartemen dengan
memperhatikan kondisi iklim, dan efisiensi energi. Di samping itu,
Healthy Living Apartment diharapkan dapat memenuhi kebutuhan
masyarakat moderen, dimana Apartemenmenyediakan berbagai
macam fasilitas untuk memenuhi kebutuhan, baik itu kebutuhan
sehari-hari, gaya hidup, dan pola hidup yang sehat.
B. Pengertian Judul
1. Healthy Living
Healthy Living, atau dalam bahasa Indonesia disebut Hidup
Sehat.Kesehatan adalah keadaan sejahtera dari badan, jiwa, dan
sosial yang memungkinkan setiap orang hidup produktif secara
sosial dan ekonomis.
Pemeliharaan kesehatan adalah upaya penanggulangan dan
pencegahan gangguan kesehatan yang memerlukan pemeriksaan,
pengobatan dan/atau perawatan termasuk kehamilan dan
persalinan.
Kesehatan menurut Undang-Undang (Undang No.23 Tahun 1992 Tentang
Kesehatan & Undang-undang no.29 Tahun 2004 Tentang Praktik Kedokteran) :
Kesehatan adalah keadaan sejahtera dari badan, jiwa,
dan sosial yang memungkinkan setiap orang hidup
produktif secara sosial dan ekonomis.
Upaya kesehatan adalah setiap kegiatan untuk
memelihara dan meningkatkan kesehatan yang
dilakukan oleh pemerintah dan atau masyarakat.
Tenaga kesehatan adalah setiap orang yang
mengabadikan diri dalam bidang kesehatan serta
memiliki pengetahuan dan atau keterampilan melalui
pendidikan di bidang kesehatan yang untuk jenis tertentu
5
memerlukan kewenangan untuk melakukan upaya
kesehatan.
Sarana kesehatan adalah tempat yang digunakan untuk
menyelenggarakan upaya kesehatan.
Kesehatan adalah sesuatu yang sangat berguna.
Pengertian hidup sehat dapat didefinisikan sebagai hidup tanpa
gangguan masalah yang bersifat fisik maupun non fisik. Gangguan
fisik berupa penyakit-penyakit yang menyerah tubuh dan fisik
seseorang. Sementara non fisik menyangkut kesehatan kondisi
jiwa, hati dan pikiran seseorang. Artinya, kesehatan meliputi unsur
jasmani dan rohani.
Pengertian hidup sehat mencakup aturan dan pola seseorang
untuk menjalankan hidup ini dengan cara proporsional dan
terkontrol. Pola tersebutlah yang akan membuat orang menjadi
sehat.
2. Apartemen
Apartemen adalah kamar atau beberapa kamar atau ruangan
yang diperuntukkan sebagai tempat tinggal, terdapat didalamnya
suatu bangunan yang biasanya mempunyai kamar atau ruang-
ruang lain semacam itu. (Broiler, The American People Encyclopedia, Glorier Incorporated,
1969).
Apartemen adalah bangunan yang terdiri dari tiga unit lebih
rumah tinggal di dalamnya dan merupakan suatu kehidupan
bersama pada lingkungan tanah terbatas, dan masing-masing unit
hunian dapat memiliki atau dibangun terpisah. (Cytil M. Haris, Kamus
Arsitektur dan Konstruksi, 1996).
Apartemen adalah ruang atau suatu kelompok ruang kamar
yang dimaksudkan sebagai pemukiman (tempat tinggal); biasanya
salah satu dari banyak kelompok yang sama di dalam gedung yang
sama. (WJS. Poerwadharminta, Kamus Umum Bahasa Indonesia, 1996).
6
Dapat disimpulkan, bahwa Apartemen adalah suatu bangunan
yang didalamnya terdapat kamar atau ruang yang berfungsi
sebagai tempat tinggal, yang didalamnya tedapat tiga unit atau
lebih, dan merupakan suatu kehidupan bersama pada lingkungan
masing-masing.
Healthy Living Apartemen atau dalam bahasa Indonesia berarti
Apartemen dengan konsep Hidup Sehat, adalah sebuah bangunan
dengan beberapa unit hunian dengan fasilitas penunjang untuk
memenuhi kebutuhan gaya hidup jaminan kesehatan bagi penghuni
Apartemen.
C. Rumusan Masalah
1. Masalah Arsitektural
Bagaimana menghadirkan suatu bangunan arsitektrual di
Kota Makassar yang konseptual dengan lingkungannya.
Dimana lokasi Apartemen yang sesuai untuk peruntukannya
dan sesuai dengan perancangan Apartemen, sehingga dapat
menunjang fungsi utama Apartemen sebagai hunian
komersial.
Bagaimana pola perancangan Green Achitecture dan Green
Building untuk Apartemen yang cocok di Makassar, yang
memperhatikan kebutuhan utama penghuni, seperti
kenyamanan, privasi, keselamatan serta kesehatan penghuni.
Bagaimana menciptakan suatu bangunan yang dapat
memenuhi semua kebutuhan lifestyle dari masyarakat
moderen di Makassar serta kebutuhan kesehatan para
penghuni Apartemen.
Penentuan kapasitas perwadahan/jumlah unit hunian.
2. Masalah Non-Arsitektural
Bagaimana potensi pengadaan Apartemen ditinjau dari segi
sosial, ekonomi, dan budaya masyarakat kota Makassar.
7
Bagaimana sistem pengelolaan, pelayanan dan aktivitas pada
Apartemen.
Manfaat pembangunan Apartemen pada lingkungan sekitar,
dansebaliknyadampaksosial
lingkungansekitarterhadapApartemen.
D. Tujuan dan Sasaran Pembahasan
1. Tujuan Pembahasan
Menyusun suatu acuan perancangan Healthy Living Apartment
di Makassar dengan pendekatan Green Building dan Green
Architecture yang kemudian diterapkan dalam desain fisik
bangunan.
2. Sasaran Pembahasan
Mengemukakan faktor-faktor permasalahan dan penunjang
bagi pengadaan hunian Apartemen sebagai tahap untuk
pencapaian tujuan yang sesuai dengan pendekatan program dan
mendapatkan landasan perencanaan sebagai konsepsi dasar
perencanaan sesuai dengan tuntutan dan kondisi kota Makassar.
3. Lingkup dan Batasan Pembahasan
Pembahasan yang dilakukan ditinjau dari disiplin ilmu arsitektur
pada bangunan Apartemen yang berkaitan dengan konsep Green
Building dan Green Architecture yang menyangkut konsep dasar
perencanaan dan ditunjang oleh disiplin ilmu lainnya yang dianggap
perlu dan dapat menunjang kelancaran perencanaan.
Disamping itu, pembahasan yang meliputi penentuan fasilitas
yang terdapat dalam lokasi apartemen yang dapat menunjang
kelancaran perencanaan, serta kematangan judul dan konsep
perancangan.
8
E. Metode dan Sistematika Pembahasan
1. Metode Pembahasan
Studi Literatur a.
Studi ini merupakan penelitian kepustakaan baik lewat buku,
artikel ilmiah maupun media elektronik (website) sebagai panduan
dan contoh untuk mengetahui dan memperluas wawasan mengenai
Apartemen dan aspek lain megenai pengembangan konsep
Healthy Leaving Apartment.
Analisa b.
Pada tahap ini data dianalisa dan disampulkan untuk mengatur
konsep perancangan selanjutnya, permasalahan dari berbagai
sudut pandang, dalam tahap analisa juga diperlukan referensi lain
baik yang berkaitan dengan konsepbangunan maupun dari hal-hal
lain yang berhubungan, guna menunjang hasil analisis dari
beberapa sumber data.
2. Sistematika Pembahasan
Tahap I Menguraikan latar belakang, pengertian judul,
rumusan masalah, tujuan dan sasaran
pembahasan, lingkup dan batasan pembahasan,
metode dan sistematika pembahasan.
Tahap II Tinjauan Apartemen secara umum serta konsep.
Tahap III Merupakan tinjauan umum kotamadya Makassar
dan potensinya dalam pengadaan Rancangan.
Tahap IV Memuat konsep makro dan mikro berupa program
tapak dan bangunan, dan sistem bangunan yang
digunakan, analisa dari bab sebelumnya dan
merupakan transformasi dari pembahasan
sebelumnya yang akan digunakan dalam
menyelesaikan permasalahan dalam rancangan.
9
F. Kerangka Berpikir
Latar Belakang
Jumlah penduduk yang bermukim di Kota Makassar mencapai 1,5 juta jiwa. Jumlah tersebut mengalami lonjakan sekitar 200.000 orang dalam kurun waktu satu tahun. Penyebab utamanya adalah pendatang dari kawasan sub-urban, yang pindah dan menetap di Kota Makassar. Sebagian besar masyarakat menyadari akan pentingnya penerapan pola hidup sehat untuk menjaga kebugaran tubuh mereka demi kelancaran aktivitas dan pekerjaan, namun di sisi lain, lingkungan mereka tidak mendukung untuk penerapan pola hidup sehat
Pengumpulan Data
Studi Literatur.
Pengumpulan Data Statistik Penduduk Kota Makassar.
Studi Banding.
Studi Sosial mengenai kebutuhan hunian penduduk kota Makassar dan kebutuhan
sarana penunjang kesehatan
Rumusan Masalah
Bagaimana menyiasati penggunaan Lahan untuk memenuhi kebutuhan hunian yang meningkat seiring meningkatnya Pertumbuhan Penduduk.
Dimana lokasi yang tepat untuk memenuhi kebutuhan hunian masyarakat
Bagaimana memenuhi kebutuhan kesehatan dan menciptakan lingkungan yang baik untuk masyarakat.
Analisis
FISIK :
Lokasi Tapak dan Lingkungan Utilitas penunjang Bangunan
Tampilan Bangunan
NON FISIK: Aktivitas, Sosial, dan Kebutuhan Ruang
Program Ruang Penataan Unit Hunian
Tema
Healthy Living Concept
Atau
Konsep Hidup Sehat
Konsep Perancangan
Tampilan Bangungan
Tapak
Utilitas
Fasilitas
Struktur
Interior
Eksterior
Desain Perancangan
10
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA APARTEMEN DENGAN KONSEP HIDUP SEHAT
A. Tinjauan Umum Apartemen
1. Pengertian Apartemen
a. Menurut Poerwadarminta, W.J.S, 1987, hal 53:
Apartemen adalah (ruangan) yang diperuntukkan sebagai
tempat tinggal, terdapat dalam suatu bangunan yang biasanya
mempunyai kamar atau ruangan-ruangan lain semacam itu.
b. Menurut Cytil M. Harris, 1995:
Apartemen adalah ruang atau sekolompok ruang kamar yang
dimaksudkan sebagai permukiman (tempat tinggal); biasanya salah
satu dari banyak kelompok yang sama di dalam gedung yang
sama.
c. Menurut Jogn Hancock Callender, Time Saver Standard for
Building Type New York 1973, hal 7:
Apartemen adalah semua jenis unit tempat tinggal keluarga
(Multiple Family Dweling Units), kecuali sebuah rumah tinggal yang
berdiri sendiri bagi satu keluarga (single dweling units).
d. Menurut New International Dictionary of the English
Language, USA:
Suatu ruang atau kumpulan ruang yang digunakan sebagai unit
rumah tinggal yang sifatnya dapat digunakan untuk milik pribadi
atau disewakan.
e. Kamus Besar Indonesia, Dep. P &K:
11
Suatu ruang atau rangkaian ruang-ruang yang dilengkapi
dengan fasilitas-faslitias serta perlengkapan rumah tangga dan
digunakan sebagai tempat tinggal.
Apartemen sering diartikan sama dengan condominium dan
flat.
Flat adalah Apartemen yang semua ruang-ruangnya terletar
pada lantai tingkat yang sama, atau sering disebut sebagai simplex
Apartemen.
2. Tipe-Tipe Apartemen
Bangunan Apartemen dapat digolongkan pada:
a. Berdasarkan Ketinggian Bangunan (Paul, Samuel, 1967, hal
46).
1) Bertingkat Rendah (Low Rise)
Ketinggian bangunan sampai 6 lantai.
2) Bertingkat Sedang (Medium Rise)
Ketinggian bangun 6 – 9 Lantai
3) Bertingkat Banyak (High Rise)
Ketinggian bangunan sampai dengan 40 lantai.
b. Berdasarkan Pencapaian Vertikal
1) Elevated Apartement
Pencapaian melalui elevator atau lift dengan
ketinggian lebih dari 4 lantai.
2) Walk-up Apartment
Pencapaian melalui tangga, dengan ketinggian tidak
lebih dari 4 lantai.
c. Berdasarkan Bentuk Massa
1) Tower Form
12
Massa bangunan memanjang dengan bentuk
sirkulasi berupa koridor, biasanya menggunakan
lebih dari satu system sirkulas vertikal.
Gambar 1 Bentuk Tower Form
2) Slab Form
Massa bangunan memusat dengan bentuk sirkulasi
berupa hall atau ruang perantara.
Gambar 2 Bentuk Slab Form
3) Variant Form
Penggabungan antara bentuk slab dan tower.
Gambar 3 Bentuk Varian Form
13
d. Berdasarkan Sistem Pelayanan Koridor (Joseph De Chaira,
1975, hal 332)
1) Sistem Slab Blok
Koridor satu sisi di tepi bangunan (Single Loaded
Corridor) pada sitem slab Blok.
Koridor
Denah Potongan
Gambar 4 Koridor Satu Sisi di Tepi Bangunan
Koridor di tengah bangunan (Double Loaded
Corridor) pada sistem slab blok.
Denah Potongan
Koridor
Gambar 5 Koridor di Tengah Bangunan
Koridor pada dua sisi di tepi bangunan pada sistem
slab blok.
Denah Potongan
Koridor
Koridor
Gambar 6 Koridor Pada Dua Sisi Tepi Banguanan
2) Sistem Tower
Koridor terpusat di tengah-tengah bangunan pada
sistem tower.
14
Denah Potongan
Unit1
Unit2
Unit3
Unit4
Selasar
Core
Gambar 7 Koridor Terpusat di Tengah Bangunan
e. Berdasarkan Sistem Penggabungan Lantai (Ernest Neufert,
1990).
1) Apartemen Simplex, satu unit hunian menempati satu lantai.
Gambar 8 Potongan 1 Unit Simplex
2) Apartemen Triplex, satu unit hunian menempati dua lantai.
Gambar 9 Potongan 1 Unit duplex
3) Apartemen Triplex, satu unit hunian menempati dua lantai.
15
Gambar 10 Potongan 1 Unit Triplex
f. Berdasarkan Sistem Kepemilikan Apartemen (Josep De
Chaira, 1975)
1) Sistem Sewa (Rental Project)
Apartemen yang disewakan dengan harga yang
tetap setiap bulan kepada penghuni yang
menempatinya, maintenance menjadi tanggung
jawab pemilik Apartemen.
Berdasarkan sistem sewa, berlakunya Undang-
Undang pemerintah tahun 1963 yang mengatur
batasan memiliki rumah di Indonesia. Maka untuk
mengatasi masalah tersebut dilakukan usaha-usaha:
a) Sistem beli/sewa kontrak bagi masyarakat
Indonesia atau badan usaha yang berhak.
b) Untuk orang asing mereka hanya dapat
menyewa, mengontrak dari
pemiliknya/developer atau sebagai rumah dinas
dari perusahaan tempat mereka bekerja.
Ada beberapa sistem sewa yang dikenal antara lain:
a) Sewa Biasa
16
Penghuni membayar uang sewa kepada
pemilik/pengelola bangunan, sesuai dengan
perjanjian.
b) Sewa Beli
Uang sewa berfungsi sebagai angsuran
pembelian, bila angsuran telah memenuhi harga
yang ditetapkan, maka bangunan menjadi milik
penghuni.
c) Sistem Kontrak
Penghuni membayar uang sewa secara periodic
sesuai dengan persetujuan, bila masa kontrak
telah berakhir, dapat dilakukan perjanjian baru
sesuai dengan kesepakatan bersama.
2) Sistem Koperasi (Cooperative)
Apartemen dimiliki penghuni yang menjadi anggota
Koperasi serta mempunyai saham dalam koperasi.
3) Sistem Kondominium
Sistem ini memungkinkan penghuni memiliki unit
Apartemen yang ditempatinya di bawah hipotika
yang terpiisah. Sedangkan ruang-ruang umum
seperti lobby, koridor, taman dimiliki secara
bersama. Selanjutnya menjual atau menyewakan
kepada pihak lain.
g. Berdasarkan Peruntukan
1) Apartemen untuk Buruh
Apartemen ini diperuntukkan bagi para buruh-buruh
industry swasta dengan standar perencanaan
ekonomi dan privasi yang sangat minim.
2) Apartemen untuk Instansi Pemerintah
17
Apartemen ini diperuntukkan untuk para pegawai
pemerintah dengan standar perencanaan tergantung
pada social ekonomi pegawai tersebut.
3) Apartemen untuk Disewakan atau Dijual
Apartemen ini dibangun oleh pemerintah atau
swasta (real estate) dengan tujuan membantu
pemerintah dalam pengadaan perumahan bagi
penduduk juga untuk tujuan komersial.
3. Pengertian Apartemen
Pengelolaan Apartemen dilakukan oleh manajemen property
meliputi pemasaran, persyaratan sewa kontrak, penagihan harga
sewa, perawatan gedung dan pelayanan kepada penghuni serta
kegiatan administrasi. Untuk mendapatkan pemeliharaan dan
pelayanan yang optimal, maka dibentuk satu pengelola yang terdiri
dari :
a. Pimpinan dan Pengurus Administrasi
b. Bagian Mekanikal dan Elektrikal
c. Bagian Kebersihan dan Keamanan
Dengan fungsi-fungsi sebagai berikut:
a. Manajer dan administrasi mengkoordinasi
berlangsungnya seluruh kegiatan, kepegawaian dan tata
usaha.
b. Penerima Tamu (reception) menerima pesan pengaduan
dan memberian informasi kepada pemakai Apartemen
tersebut.
c. Bagian mekanikal dan elektrikal bertanggung jawab
memelihara dan memperbaiki segala masalah bangunan
dan utilitasnya.
d. Pelayanan (Cleaning and Service) membantu dalam
bidang kerumah tanggaan.
18
e. Keamanan menjaga keamanan baik terhadap
lingkungan dan ruang tapak dan ruang dalam bangunan
dan antar unit Apartemen.
Gambar 11 Skema Struktur Organisasi Pengelola Apartemen
4. Panduan Tinggal di Apartemen
Tinggal di Apartemen amat berbeda dengan tinggal di rumah
horizontal, yaitu:
a. Karena masing-masing penghuni tinggal dalam
satuan/unit yang dibatasi oleh langit-langit, dinding dan
lantai struktur.
b. Tanah tempat bangunan berdiri merupakan tanah milik
bersama, kalaupun ada, itu terbatas pada lahan yang
telah ditentukan peruntukannya dan luasannya sesuai
PIMPINAN
MANAGER + SEKRETARIS
WAKIL MANAGER
ADMINISTRASI
PENERANGAN
KEAMANAN
PELAYANAN
SERVICE
MEKANIKAL
ELEKTRIKAL
19
dengan yang telah diputuskan oleh perhimpunan
penghuni.
c. Berbagai benda, fasilitas, dan ruangan di luar satuan
adalah area bersama dan tidak boleh seenaknya
memperlakukannya.
a. Hak milik Satuan Apartemen
Adapun hak-hak yang dimiliki setiap penghuni Apartemen,
yaitu;
1) Hak untuk mendiami sendiri atau menyewakan
2) Memperoleh fasilitas kredit pemilikan satuan Apartemen
atau kredit lain.
3) Memindahkan HMSRS kepada pihak laindalam bentuk
jual beli, tukar menukar, hibah, dll
4) Mewariskan HMSRS kepada ahli waris
5) Memanfaatkan Apartemen dan lingkungannya, termasuk
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama
secara aman dan tertib
6) Mendapatkan perlindungan sesuai dengan AD/ART
Perhimpunan Penghuni.
b. Kewajiban Pemilik Apartemen
1) Membayar biaya pemeliharaan (service charge)
Service Charge adalah tanggung jawab pemilik,
kecuali bila pemilik mengalihkan tanggung jawab
kepada penghuni. Dalam biaya pemeliharaan ini
biasanya termasuk biaya karyawan dan biaya
administratif badan pengelola, biaya pemakaian,
biaya perawatan, dan perbaikan hak bersama
(common property, pajak-pajak, asuransi, fee
auditor, fee konsultan, dll).
20
2) Membayar biaya utilitas umum (utilitas charge)
Utility charge ditanggung bersama oleh seluruh
pemilik/penghuni berdasarkan NIP satuan
Apartemen masing-masing, dan dibayar setiap
bulan.
Utility charge biasanya disimpan dalam bentuk
tabungan atas nama perhimpunan penghuni.
Pengeluaran dananya dilakukan berdasarkan
anggaran yang telah ditetapkan.
3) Mengasuransikan satuan Apartemen
Biasanya seluruh bangunan Apartemen beserta
benda yang melekat padanya telah diasuransikan all
risk oleh Pengembang/Perhimpunan Penghuni. Jadi
yang dianjurkan untuk diasuransikan adalah harta
benda/milik pribadi.
4) Melaksanakan tata tertib dalam Apartemen
Konsentrasi manusia yang demikian tinggi diatas
lahan, bangunan, dan fasilitas bersama yang serba
terbatas, menyebabkan pergesekan antar penghuni
lebih besar kemungkinan terjadi. Mulai dari
bagaimana memasukkan dan mengeluarkan barang,
menggunakan tangga/lift, membuang sampah,
menjemur pakaian, menggunakan fasilitas yang
tersedia, menerima tamum mengadakan pesta,
menghadapi kematian, sampai hal darurat. Jadi
untuk memaksimalkan keamanan, kenyamanan dan
gaya hidup penghuni, sangat dianjurkan untuk
mempelajari dan melaksanakan sebaik-baiknya
semua tata tertib.
c. Larangan Bagi Pemilik/Penghuni satuan Apartemen
21
1) Melakukan perbuatan yang membahayakan kenyamanan,
ketertiban dan keselamatan penghuni lain, bangunan, dan
lingkungannya
2) Mengubah bentuk dan/atau menambah bangunan di luar
satuan Apartemen yang dimiliki tanpa persetujuan
Perhimpunan Penghuni
d. Sangsi dan Denda
Setiap penyalahgunaan hak, atau tidak memenuhi
kewajiban, atau melanggar larangan dapat dikenakan
sangsi sesuai ketentuan yang berlaku. Perhimpunan
penghuni akan menetapkan sanksi/denda terhadap
penghuni sesuai UU no.16/1985 dan PP No.4/1998 berupa
sanksi atau denda berupa hukuman pidana selama-
lamanya 1 tahun atau denda setinggi-tingginya Rp.
1.000.000,-
B. Tinjauan Terhadap Konsep Hidup Sehat
1. Gambaran Umum Konsep Hidup Sehat
Sama seperti profesional kesehataan yang mendiagnosa
penyakit pasien dan meresepkan pengobatan yang tepat, demikian
juga seorang profesional bangunan yang mendiagnosis bagaimana
bangunan mempengaruhi kesehatan manusia dan lingkungannya,
dan resep atau strategi seperti apa yang tepat untuk meminimalkan
dampak tersebut. Konsep Hidup Sehat lahir sebagai tanggapan
terhadap bukti bahwa siklus hidup sebuah bangunan merupakan
penyebab signifikan dari penyakit yang diderita oleh manusia dan
degradasi yang terjadi pada lingkungannya. Menurut US
Environmental Protection Agency (EPA) dan Science Advisory
Board (SAB), polusi udara dalam ruangan adalah salah satu
penyebab terbesar masyarakat moderenen terserang penyakit.
22
Dimana pada masa moderen sekarang ini, rata-rata masyarakat
dunia menghabiskan 90% waktu mereka dalam ruangan. Banyak
bahan bangunan yang umum beredar dapat memancarkan
senyawa berbahaya dan zat cetakan penular jamur dan bakteri.
Konsep Hidup Sehat adalah ide atau gagasan tentang
pengaturan Pola hidup masyarakat yang proporsional dan
terkontrol dengan menciptakan ruang dan lingkungan yang sehat.
Dimana lingkungan yang dimaksud pada hal ini adalah hunian,
sebagai tempat dimana masyarakat sebagian besar menghabiskan
waktunya dan beraktifitas sehari-hari.
2. Pengertian Kesehatan dan Bangunan Sehat
a. Pengertian Kesehatan Lingkungan
Menurut Himpunan Ahli Kesehatan Lingkungan, Kesehatan
lingkungan adalah suatu kondisi lingkungan yang mampu
menopang keseimbangan ekologis yang dinamis antara manusia
dan lingkungan untuk mendukung tercapainya realitas hidup
manusia yang sehat, sejahtera dan bahagia. Menurut Sumengen
Sutomo 1991, Kesehatan lingkungan adalah upaya untuk
melindungi kesehatan manusia melalui pengelolaan, pengawasan
dan pencegahan factor-faktor lingkunganyang dapat mengganggu
kesehatan manusia.
Sedangkan menurut Sudjono Soenhadji, 1994, Kesehatan
lingkungan adalah ilmu & senidalam mencapai
keseimbangan,keselarasan dan keserasian lingkungan hidup
melalui upaya pengembangan budaya perilaku sehat dan
pengelolaan lingkungan sehingga dicapai kondisi yang bersih,
aman, nyaman, sehat dan sejahtera terhindar darigangguan
penyakit, pencemaran dan kecelakaan, sesuai dengan harkat dan
martabat manusia. Jadi, Kesehatan lingkungan adalah suatu
23
keseimbangan ekologis yang harus adaantara manusia dengan
lingkungannya agar dapat menjamin keadaan sehat dari manusia.
Pengertian hidup sehat dapat didefinisikan sebagai hidup tanpa
gangguan masalah yang bersifat fisik maupun non fisik. Gangguan
fisik berupa penyakit-penyakit yang menyerah tubuh dan fisik
seseorang. Sementara non fisik menyangkut kesehatan kondisi
jiwa, hati dan pikiran seseorang. Artinya, kesehatan meliputi unsur
jasmani dan rohani.
b. Persyaratan Kesehatan pada Bangunan Apartemen
Persyaratan kesehatan dan bangunan Apartemen menurut
Peraturan Pemerintah no.4 Tahun 1988 dan Undang-undang no.16
Tahun 1985 meliputi parameter sebagai berikut :
1) Bangunan kuat, terpelihara, bersih dan tidak
memungkinkan terjadinya gangguan kesehatan dan
kecelakaan.
2) Lantai terbuat dari bahan yang kuat, kedap air, permukaan
rata, tidak licin dan bersih.
3) Setiap karyawan mendapatkan ruang udara minimal 10 m/
karyawan.
4) Dinding bersih dan berwarna terang, permukaan dinding yang
selalu terkena percikan air terbuat dari bahan yang kedap air.
5) Langit-langit kuat, bersih, berwarna terang, ketinggian minimal
2.5 m dari lantai.
6) Atap kuat dan tidak bocor.
7) Luas jendela, kisi-kisi atau dinding gelas kaca untuk masuknya
cahaya minimal 1/6 kali luas lantai.
c. Ketentuan Kesehatan Kamar/Hunian
24
Adapun ketentuan persyaratan kesehatan rumah tinggal
menurut Peraturan Pemerintah no.4 Tahun 1988 dan Undang-
undang no.16 Tahun 1985 adalah sebagai berikut :
Secara Umum:
1) Setiap kamar/ruang di Apartemen harus selalu dalam
keadaan bersih.
2) Tersedia tempat sampah yang cukup.
3) Bebas dari serangga dan tikus.
4) Udara dalam kamar/ruang memenuhi persyaratan sebagai
berikut:
a. Tidak berbau (terutama untuk H2S dan
amoniak).
b. Tidak berdebu atau berasap (Kadar debu
kurang dari 0.26 mg/m3).
c. Mempunyai suhu 18-28 derajat C.
d. Mempunyai kelembaban 40 ± 70 %.
e. Tidak terdapat kuman alpha stretococus
haemoliticus dan kuman pathogen.
f. Kadar gas beracun tidak melebihi ambang
batas.
Secara Khusus:
1) Kamar mandi, dinding, pintu dan jendela kamar tidur yang
tembus pandang harus dilengkapi dengan tirai yang tidak
tembus sinar dari luar. Perbandingan dengan jumlah
tempat tidur single (untuk satu orang) dengan luas lantai
kamar tidur.
2) Ruang istirahat karyawan.
a. Ruang karyawan wanita harus terpisah
dengan ruang karyawan pria.
25
b. Tersedia locker (lemari) yang aman untuk
penyimpanan pakaian karyawan sesuai
kebutuhan.
c. Dilengkapi dengan kamar mandi, jamban dan
peturasan yangterpisah antara pria dan
wanita.
3) Ruang pengelolaan makanan dan minuman harus memenuhi
persyaratan kesehatan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
4) Kamar harus tersedia lemari tertutup untuk penyimpanan.
5) Ruang cuci tidak memungkinkan tercampurnya barang bersih
dan kotor.
6) Gudang
a. Gudang untuk penyimpanan bahan makanan
dan bahan berbahaya, alat Kantor, alat rumah
tangga dan lain-lain harus terpisah.
b. Gudang untuk penyimpanan bahan makanan
dan bahan berbahayaharus memenuhi
persyaratan kesehatan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
c. Dilengkapi rak-rak dengan tinggi minimal 20
cm dari lantai dan tangga serta peralatan lain
sesuai kebutuhan.
3. Gambaran Umum Perancangan Healthy Building
a. Perkembangan Konsep Healthy Building
Healthy Building adalah penemuan perspektif baru yang
utamanya diaplikasikan pada managemen dari kesehatan
Bangunan (termasuk lingkungan hidup hunian). Konsep ini muncul
26
pada tahun 1989, seiring dengan munculnya tren yang berbasis
LEED (Leadership in Environmental Design) yang mengacu pada
pengaturan dan meminimalisir limbah, polusi, dan bahan beracun
yang terkait dengan konstruksi dan pengoperasian bangunan dan
mengejar setiap kesempatan untuk mengoptimalkan kualitas
lingkungan dalam ruangan dengan tujuan kinerja yang terukur.
Menurut Chiang, seorang pakar Bangunan Sehat dan desain
LEED, pengelolaan konsep dari Healthy Building mengacu pada
bentuk pengaturan pada kesehatan manusia dan kesehatan
bangunan yang mirip pada susunan strukturnya, fungsinya, siklus
hidup dan servis tahunan. Teori, metode, mekanisme atau aturan
membuat pengobatan biologis dapat diaplikasikan secara analogi
kepada pengelolaan bangunan sehat. Analogi diaplikasikan
menurut teori dan praktek dari konstruksi bangunan, maintenance,
evaluasi bertahap dan mengevaluasi kendala dan keterbatasan
dalam menerapkan pendekatan medis manusia untuk pengelolaan
gedung kesehatan.
Bangunan yang sehat atau Healthy Building adalah konsep
yang menggabungkan ilmu kedokteran, kesehatan masyarakat,
teknik sipil, teknik arsitektur, teknik lingkungan, dan menekankan
pada maintaing atau pemeliharaan kesehatan fisik bangunan,
termasuk kesehatan lingkungan dalam ruangan mereka, karena
bangunan yang sehat merupakan prasyarat untuk maintaing
keselamatan pengguna dan kesehatan. Selanjutnya, dari sudut
pandang keberlanjutan, dampak terhadap negatif lingkungan harus
dikurangi sebanyak mungkin dengan teknologi saat ini.
27
Gambar 12 Gambaran Konsep Perancangan Healthy Building
b. Kondisi Lingkungan Fisik pada Konsep Healthy Building
Salah satu aspek yang harus dipenuhi dalam konsep Healthy
Building adalah pencapaian kenyamanan fisik serta kesehatan
pengguna bangunan. Tidak cukup ada artinya jika suatu bangunan
hemat dalam penggunaan sumber daya alam, hemat energi, hemat
air, menggunakan material terbarukan atau material yang rendah
konsumsi energinya ketika diproduksi, namun pengguna bangunan
tidak merasa nyaman secara fisik ketika berada di dalamnya.
Pengguna merasakan ruang yang secara spasial kurang
nyaman, terlalu panas, atau terlalu dingin, pencahayaan ruang
terlalu lemah atau bahkan berlebihan menimbulkan efek silau, level
suara yang masuk ke dalam bangunan terlalu tinggi, menimbulkan
gangguan bunyi, dan sebagainya. Demikian pula, kualitas udara di
dalam bangunan bisa jadi tidak cukup baik. Kandungan oksigen
rendah sementara kandungan gas lain, seperti karbon dioksida
atau karbon monoksida terlalu tinggi di atas ambang batas yang
direkomendasikan.
c. Kenyamanan Fisik Ruang
Kenyamanan fisik manusia terkait dengan lima aspek, yaitu
spasial (ruang), termal (suhu ruang), visual (pencahayaan),
28
auditorial (suara atau bunyi), serta olfactual (penciuman). Dalam
konsep Healthy Building, kelima kenyamanan yang terkait dengan
indera manusia ini harus mampu dipenuhi oleh bangunan (ISO,
Moderate Thermal Environments, 1994)
Secara spasial atau keruangan, pengguna bangunan harus
dapat melakukan aktivitas melakukan gerakan yang diperlukan bagi
penyelenggaran aktifitas tersebut secara baik. Dimensi ruang
memenuhi tuntutan antropometri (dimensi tubuh) dan ergonomi
(ruang gerak), pengguna ruang, sehingga penyelengaraan aktifitas
manusia terwadahi didalamnya. Untuk ruang tidur, aktifitas tidur
bagi seseorang, dengan ukuran tubuh pada umumnya dapat
terselenggara. Untuk dapur, aktifitas memasak, mencuci bahan
makanan, mencuci peralatan masak, dan lainnya harus dapat
terselenggara secara mudah, efektif dan tidak menyulitkan gerak
yang dapat membuat aktifitas memasak melelahkan. Sejumlah
aktifitas lain memerlukan dimensi serta pengaturan tata letak
perabot tertentu yang secara spasial mendukung penyelenggaran
aktivitas tersebut dengan mudah dan nyaman.
Dalam pengukuran tingkat hijau diperlukan data tentang tingkat
level kenyamanan pengguna bangunan secara rata-rata. Tingkat
kenyamanan dapat dilakukan dengan menyebarkan kuesioner yang
berisi pertanyaan terkait dengan respons termis pengguna
bangunan. Ada metode baku pengukuran respons termis yang
diatur melalui Standar Kenyamanan Termis ISO 7730. Pengukuran
tingkat kenyamanan visual pengguna bangunan juga diukur untuk
melihat seberapa besar pengguna bangunan merasa nyaman atau
terpuaskan dengan kondisi penerangan atau pencahayaan di
dalam bangunan. Pengukuran ini dilkakukan secara langsung
dengan menggunakan kuesioner terhadap pengguna bangunan,
atau secara tidak langsung menggunakan alat lux meter untuk
mengukur level penerangan ruang, uang kemudian akan
29
dibandingkan dengan standar-standar level penerangan yang ada.
Demikian pula untuk kenyamanan bunyi (auditorial), perlu dilakukan
survei terhadap pengguna bangunan mengenai tingkat
kenyamanan mereke ketika berada di dalam bangunan.
Level kenyamann fisik pengguna bangunan memberikan
gambaran tentang derajat keberhasilan bangunan dalam
memfasilitasi pengguna bangunan menyelenggarakan aktifitas
mereka. Konsep Healthy Building menjadikan aspek ini sebagai
salah satu ukuran dalam sebuah bangunan.
d. Kualitas Udara Ruang
Udara normal yang dianggap bersih dan sehat yang dihisap
manusia sehari-hari dalam lapisan troposfir (hingga 17 km di atas
muka laut) mengandung gas nitrogen 78% dan oksigen 21%,
sisanya gas argon kurang dari 1% dan karbon dioksida sektar
0,035%. Selain itu, udara mengandung uap air sekitar 5% di
wilayah tropis lembap dan 0,01% di wilayah subtropis
Kualitas udara dianggap jika kadar oksige tinggi serta kadar
gas lain seperti CO2, SO2, CO dan lainnya rendah. Oksigen
sebagian dihasilkan oleh tumbuhan dalam proses fotosintesis
penggabungan CO2 dengan H2O. Kawasan yang dipenuhi banyak
tumbuhan cenderung memiliki udara yang segar karena kandungan
oksigen cukup tinggi.
Healthy Building menggarisbawahi pentingnya udara dengan
kualitas yang baik untuk menunjang kehidupan manusia yang lebih
baik. Sejumlah aktifitas manusia secara langsung atau tidak
langsung mencemari udara. Butuh keseimbangan agar kualitas
udara dalam ruangan tetap terjaga. Bagaimana lingkungan binaan
yang dibangun dari suatu area terbuka penuh dengan hamparan
tumbuhan dapat meminimalkan penurunan kualitas udara di
kawasan tersebut. Di dalam bangunan penurunan kualitas udara
30
umumnya disebabkan oleh ruang yang tertutup tanpa banyak
mendapat ventilasi atau pertukaran udara dari luar.
4. Kriteria Perancangan Healthy Building pada daerah Tropis
a. Pemilihan Tapak
Dalam memilih lokasi tapak bangunan, faktor – faktor yang
perlu diperhatikan adalah :
1) Lokasi
Pengaruh lingkungan terhadap perilaku manusia
harus benar-benar diperhatikan pada pemilihan
lokasi. Sebaiknya dipilih lokasi yang memiliki
lingkungan yang (juga bangunan disekitarnya jika
ada) memungkinkan adanya pengudaraan silang
yang diperlukan untuk kenyamanan ruangan.
2) Kondisi Tanah
Pada umumnya kondisi tanah dan batuan di daerah
tropis Sama dengan di daerah lainnya di belahan
dunia, tetapi di daerah tropis kualitas tanah yang
baik dapat berubah sebaliknya, misalnya erosi yang
ditimbulkan oleh naiknya air permukaan akibat hujan
lebat. Hal ini tergantung pada jenis tanah dan dapat
diatasi dengan pemilihan pondasi yang tepat.
3) Pengembangan dan Pelayanan
Untuk pengembangan hal-hal yang perlu
diperhatikan adalah:
a) Pencapaian lokasi bangunan
b) Pencapaian bangunan setelah digunakan
Sistem instalasi pelayanan juga harus diperhatikan,
seperti penyediaan air minum, jaringan listrik dan
31
pembuangan air limbah karena amat berpengurah
pada biaya pengembangan.
4) Vegetasi
Vegetasi atau tanaman selain dapat memberi efek
psikologis positif oleh pandangan hidup, juga
memberi perlindangan terhadap:
a) Kesilauan (glare)
b) Debu
c) Erosi
d) Panas
e) Angin
Persayaratan khusus untuk lokasi tapak bangunan terutama
untuk menghindari bahaya angin badai dan gempa bumi, sebab di
daerah tropis bahaya angin ribut sering bersamaan dengan gempa
bumi.
Tindakan pencehgan terhadap angin badai pada lokasi tapak
bangunan sebaiknya memperhatikan topografi atau bentuk
permukaan tanah yang tidak menimbulkan efek saluran, sehingga
menambah kecepatan angin dan site sebaiknya di daerah yang
tinggi sehingga terhindar dari banjir jika angin disertai hujan badai
serta bahaya kebakaran, terutama pada arah angin utama.
Sedangkan untuk pencegahan terhadap bahaya gempa bumi
sebaiknya memilih lokasi dengan resiko gempa kecil berdasarkan
daerah gempa (kemungkinannya kecil, karena lokasi bangunan
pada umumnya telah dinteukan, tetapi pada prospek besar
merupakan aspek ekonomis yang penting) dan hindari:
1) Bahaya longsor pada tanah miring
2) Bahaya rubuh terhadap bangunan di dekatnya dengan
jarak yang cukup
32
3) Bahaya bendungan pecah (daerah hilir bendungan)
4) Bahaya runtuh pada daerah yang memungkinakna
runtuhnya jembatan.
b. Material
Faktor-faktor yang perlu diperhatikan dalam memilih material
adalah:
1) Pengaruh iklim terhadap material
2) Jenis pemakaian yang umum dari bahan yang dipilih untuk
komponen bangunan tertentu
3) Persediaan material di lokasi bangunan, lokasi produksi dan
kemungkinan transportas termasuk
4) Kemungkinan impor kemungkinan penggantian material
dengan bahan lain bila diperlukan
5) Pengerjaan di lapangan oleh tenaga setempat
6) Kethanan terhadap tumbuhan dan hewan perusak
7) Warna, sifat dan density (kerapatan) bahan serta
penggunaanya dalam bangunan
c. Sistem Struktur
Konstruksi yang digunakan untuk daerah Makassar yang
beriklim tropis – lembab mempunyai ciri khas, yaitu :
1) Ringan
Di daerah tropis lembab, penurunan suhu pada
malam hari hanya sedikit sehingga pendinginan oleh
emisi panas-dingin hampir tidak mungkin terjadi,
oleh sebab itu diutamakan pemakaian bahan-bahan
bangunan dan konstruksi yang ringan.
2) Terbuka
Radiasi panas yang masuk melalui lobang-lobang
atau panas yang ditimbulkan oleh penghuni dan
33
peralatan dalam ruangan perlu diatur sirkulasinya
dengan ventilasi silang secara alamiah, artinya
diperlukan bukaan yang besar. Bahkan pada
bangunan skala besar harus mempunyai celah
permainan setiap 25 m, bila mungkin sebagai
pemisah bagian-bagian bangunan akibat besarnya
gerakan panas dan kelembaban.
Ciri khas tersebut dapat dijelaskan pada tiap bagian
struktur sebagai berikut:
a) Dinding
Dinding biasanya hanya berfungsi sebagai
pencegah hujan dan angin (selain fungsi-fungsi
lain di luar iklim). Konstruksi rangka ringan,
dengan dinding tipis dan dilengkapi dengan
bukaan yang diperlukan pada dinding luar dan
dalam bukaan yang dapat diberi pelindung
seperti tritisan, daun jendela, jalusi dan lain-lain
dan diberi isolasi panas untuk ruangan yang
memakai penyejuk udara
b) Atap
Pada umumnya atap bangunan di daerah tropis-
lembab menggunakan atap miring berbentuk
pelana, limasan dengan sistem balok, kaso dan
pengikat atau sistem rangka ruang mengingat
curah hujan yang cukup tinggi yang dapat
menyebabkan kerusakan dinding (jamur dan
lumut) dan silau atau glare pada interior akibat
radias matahari.
34
Akan tetatpi jika dilihat dari contoh bangunan-
bangunan tropis yang ada dan untuk membuat
olahan bentuk bagian atas bangunan tinggi
yang lebih variatif,a atap bangunan cenderung
datar dengan pemecehan yang masing-masing
berbeda pada setiap bangunan.
c) Lantai
Pada dasarnya struktur lantai pada bangunan
tinggi tropis sama dengan bangunan bertingkat
umumnya, hanya saja untuk bentuk denah pada
bangunan tropis mingikuti sirkulasi penghawaan
alami yang memanfaatkan tenaga angin
sehingga lantai-lantai tipikal membentuk atrium
mengarah vertikal dalam bangunan.
d. Konsep Hunian Sehat c.
Hunian Sehat menurut WHO (World Health Organization):
a) Harus dapat melindungi dari hujan, panas,
dingin dan berfungsi sebagai tempat istirahat.
b) Mempunyai tempat untuk tidur, masak, mandi,
mencuci, kakus dan kamar mandi.
c) Dapat melindungi dari bahaya kebisingan dan
bebas dari pencemaran.
d) Bebas dari bahan bangunan yang berbahaya.
e) Terbuat dari bahan bangunan yang kokoh dan
dapat melindungi penghuninya dari gempa,
keruntuhan dan penyakit menular.
f) Memberi rasa aman dan lingkungan tetangga
yang serasi
35
5. Penerapan Desain Healthy Building Pada Bangunan Tinggi
Bentuk pada bangunan tinggi sebaiknya mengacu pada prinsip
interaksi antar bangunan (termasuk penghuni) dengan kondisi di
luar bangunan, sehingga dapat memberikan kenyamanan pemakai
bangunan.
Interaksi antar bangunan dengan lingkungan merupakan
prinsip yang digunakan dlam perencanaan bangunan ekologis.
Khusus untuk daerah Makassar yang beriklim tropis-lembab, faktor-
faktor yang berpengaruh yaitu:
a. Lintasan Matahari
Gambar 13 Arah Lintasan Matahari
Arah lintasan matahari berpengaruh besar terhadap orientasi
bangunan terutama peletakan core dan bukaan jendela. Core pada
daerha tropis sebaiknya diletakkan pada bagian panas yaitu posisi
Timur-Barat sesuai dengan arah lintasan matahari. Penggunaan
core pada sisi terpanas memberikan banyak keuntungan, selain
sebagai penyangga yang dapat menghadang masuknya sinar, juga
dapaat menginsulatif ruang bagian dalam dari peningkatan suhu
dan mengurangi muatan AC yang harus digunakan.
36
Pada core biasa terdiri dari lift, tangga dan toilet, diberikan
ventilasi alamiah untuk memasukkan cahaya dan udara. Bukaan
ventilasi diarahkan pada sisi Utara dan selatan untuk mencegah
pemanasan matahari terhadap fasade yang lebih lebar.
b. Radiasi matahari
Panas matahari berpengaruh terhadap suhu permukaan
bangunan, suhu dalam ruangan dan penglihatan. Beberapa cara
yang dapat digunakan untuk mengantisipasi hal tersebut adalah
dengan menggunakan ruang transisional maupun mereses
beberapa bagian permukaan.
Penonjolan bangunan bagian dalam (reses) dapat memberikan
perlindungan dari sinar dan radiasi panas. Suatu jendela yang
dapat direses secara total untuk membentuk suatu balkon yang
dapat memberikan penyinaran terhadap semua tempat untuk
menjadi panel reflektor yang terang. Sedangkan balkon sendiri
dapat dimanfaaatkan sebagai area evakuasi, vegetasi dan zona
pengembangan di masa yang akan datang.
Menjadikan dinding luar lebih bersifat permeabel, sebagai
insulatif yang bersifat interaktif dengan lingkungan dan pembukaan
yang dapat diatur.
Pengadaan ruang transisional yang berlantai banyak dapat
digunakan sebagai atrium dan tempat pergerakan udara masuk ke
dalam bangunan di mana atrium tidak harus tertutup, tetapi dapat
ditempatkan pada ruang transisi ini yang bertindak sebagai skoop
angin untuk mengontrol ventilasi alami dalam ruangan. Pembukaan
bagian bawah bangunan juga ditujukan untuk memasukkan udara
ke dalam bangunan (atrium), selain itu penggunaan bahan dan
teknologi baru ditujukan untuk mengalirkan udara lewat insulatif
bagian luar ke dalam bangunan.
37
c. Vegetasi
Gambar 14 Vegetasi
Vegetasi berperan menyejukkan ruang, mengurangi radiasi
yang masuk serta berperan sebagai unsur estetika bangunan.
Penanaman digunakan juga sebagai lansekap vertikan
terhadap bagian muka bangunan, dapat menyerap karbondioksida
(CO2) dan melepaskan oksigen (O2) sehingga menguntungkan
bangunan dan daerah sekitarnya.
d. Kelembaban
Kelembaban yang tinggi pada daerh tropis disebabkan oleh
curah hujan yang tinggi. Faktor lain ikut berpengaruh yaitu
keleembaban udara, kelembaban tanah dari dlam bangunan
(kondensasi dan difusi)
Untuk mencegah hal tersebut dapat dilakukan dengan
pemakaian material lapisan dinding yang berfungsi sebagai perisai
air, pemakaian overstek atau teritis atap. Untuk dinding perisai
harus harus memungkinkan adanya pergerakan udara pada dinding
belakang lapisan kedap air.
Pemakaian material logam seperti aluminium yang mulai lazim
digunakan sekarang ini sebagai pembungkus bangunan,
merupakan salah satu cara mencegah merembesnya air ke dalam
38
struktur bangunan yang dapat menaikkan kelembaban udara dalam
ruangan.
Untuk bangunan bertingkat seperti Apartemen, usaha untuk
mengurangi kelembaban yaitu dengan dari matahari dan jika tidak
memungkinkan dapat digunakan hembusan udara yang mengalir.
Pemasukan udara yang terus menerus dapat mencegah
kelembaban hawa agar tidak terlalu merusak.
Kelembaban udara dan usaha mengurangi kelembaban
dipengaruhi oleh pergerakan udara dalam ruangan. Udara mengalir
dari tempat yang bertekanan tinggi ke tempat bertekanan rendah.
Oleh karena itu dalam perancangan bangunan perlu
memperhatikan arah aliran udara, perletakan bukaan ventilasi
udara, musim dan teknik peenataan sistem udara vertikal dalam
bangunan terhadap perubahan iklim.
e. Suhu
Suhu atau kalor yang datang dari matahari mengenai
permukaan bangunan yang terdiri dari beberapa jenis material
dengan gaya absorbsi dan pemantulan dapat mempengaruhi suhu
dalam ruangan. Usaha yang dilakukan untuk menyeimbangkan
suhu dalam ruangan telah dikemukakan sebelumnya, diantaranya
yaitu dengan mengadakan bukaan bukaan untuk balkon dan
vegetasi, perletakan orientasi bangunan terhadap lintasan
matahari, pemakaian material yang dapat mereduksi panas,
penggunaan warna bahan yang dapat mereduksi sebagian kalor,
perlindungan bagian atap dari terpaan sinar dan pemakaian bahan
langit-langit yang tidak mudah menyerap panas.
C. Studi Banding Terhadap Bangunan Apartemen
1. Apartemen Senayan
Lokasi : Senayan, Jakarta Pusat
39
Apartemen ini berdekatan dengan Central Business Distric
(CBD) maupun berbagai Perguruan Tinggi.
Apartemen Senayan dibangun diatas area seluas ±2 Ha. Terdiri
dari 2 menara yang masing-masing memiliki ketinggian 28 lantai
dan 1 lapis semi basement dengan luas total lantai bangunan
kurang lebih 70.000m2 .
Desain Apartemen Senayan dibuat sesuai dengan iklim
Indonesia yang tropis dan didominasi unsur hijau. Yang umumnya
suasana hijau itu, hanya dapat dirasakan sampai ketinggian 2 atau
3 lantai dari groundfloor. Tetapi disini bisa dirasakan hingga lantai
atas (penthouse) dengan adanya multi-level gardens, yakni dengan
banyaknya balkon yang sekaligus berfungsi sebagai penghalan
cahaya matahari langsung masuk ke dalam bangunan. Balkon-
balkon ini juga berfungsi sebagai taman yang dapat dinikmati oleh
penghuni, walau berada di tingkat atas. Desain 2 menara yang
menjadi gubahan massa persegi yang saling berhadapan pada
sudutnya. Dua massa ini membentuk sudut 45° dari jalan. Gubahan
ini berkesan dinamis dan efisien yang menghasilkan ruang luar luas
dan nyaman. Selain itu penghuni dapat saling melihat tanpa
penghalang karena pertemuan kedua menara pada sudut
bangunan.
Pada semibasement antara kedua menaara tersebut
dihubungkan menjadi satu dan dimangaatkan untuk fasilitas parkir
dengan daya tampung 364 mobil, serta beberapa faktor lainnya.
Pada lantai dasar, difungsikan untuk daerah publik dan hunian
ditempatkan dari lantai 1 hingga atas.
Jumlah total hunian terdapat 358 unit. Dengan rincian pada
menara 1 (kondominium) ada 150 unit, termasuk 4 unit penthouse.
Sedangkan pada menara 2 (service apartments) terdapat 204 unit
hunian dan 4 unit penthouse. Luas hunian menara 1, berkisar
antara 126 m2 – 208 m2 yang terdiri dari tipe 2, 3, dan 4 kamar tidur,
40
sedangkan pada menara 2, berkisar 45 m2 -208 m2, terdiri dari tipe
studio hingga 4 kamar tidur. Tiap lantai rata-rata terdapat 8 unit
hunian.
Sarana transportasi vertikal pada masing-masing tower akan
dilayani dengan 3 unit lift penumpang. Tiap liftnya berkapasitas 17
orang dengan kecepatan 115 mpm. Selain itu, pada tiap menara,
juga dilengkapi 1 unit lift servis, bisa berfungsi sebagai lift
pengumpang dan kebakaran yang memiliki kapasitas 1500 kg/115
mpm.
2. Garden Tower di Surabaya
Bangunan Apartemen dan entertainment Garden Tower berada
di jantung kota Surabaya di jalan Embong. Garden tower
direncanakan 27 lantai, yang terdiri dari dua blok bangunan dalam
satu massa. Blok podium terdiri dari 6 lantai, yang difungsikan
sebagai entertainment centre, dan tower terdiri dari 21 lantai yang
akan difungsikan sebagai Apartemen.
Bangunan menghadap kearah utara di sisi jalan Embong
Malang, dengan bentuk massa secara umum berbentuk trafesium
mengikut bentuk site. Entrance terpisah antara pusat hiburan pada
sisi utara, menghadap kejalan Embong Malang dan entrance untuk
Apartemen disisi timur.
Block podium bangunan Garden Tower, dengan luas lantai
seluruhnya kurang lebih 20.520 m2, yang terbagi dalam 6 lantai,
dimana 5 lantai efektif yang berfungsi sebagai pusat hiburan seperti
shoping centre, fashion show, ruang pameran, dan tiga buah studio
cinepleks, pada lantai 3 dibuat area ice skating. Pada lantai 1
terdapat mezzanine level yang difungsikan sebagai diskotik.
Tower 21 lantai diatas blok podium dengan luas lantai sekitar
22.950 m2 direncanakan sebagai Apartemen. Basement difungsikan
sebagai tempat parkir dengan kapasitas kurang lebih 100
41
kendaraan roda 4. Sirukulasi dalam bangunan terpisah antara unit
hiburan dan Apartemen dengan main entrance yang berbeda, tetapi
keduanya berhubungan erat sehingga dapat saling menunjang.
Sirkulasi horizontal terjadi pada concourse yang mengelilingi
atrium, sedangkan sirkulasi vertikal menggunakan sarana tangga
menghubungkan lantai 1 sampai 6 podium, bersama dengan 10
buah escalator dan sebuah tangga menghubungkan lantai 1
dengan mezzanine dari arah entrance Apartemen.
Transportasi vertikal pada tower dilayani oleh 4 lift penumpang,
1 lift service dan 2 buah tangga yang masing-masing melayani
basement lantai 23 dan lantai 1 sampai lantai 26. Semua alat
transportasi vertikal tersebut berada dalam sebuah core bersama
sarana utilitas lainnya.
42
BAB III
ANALISIS PERENCANAAN BANGUNAN HEALTHY LIVING APARTMENT DI MAKASSAR
A. Tinjauan Umum Kota Makassar
1. Kondisi Fisik Kota Makassar
Kota Makassar adalah ibu kota propinsi Sulawesi Selatan yan
terletak di daerah pesisir. Kota Makassar mempunyai prospek dan
potensi yang cukup besar untuk dikembangkan dimasa sekarang
maupun dimasa yang akan datang.
Luas area kota Makassar adalah 175.77 km2 dengan 14
wilayah kecamatan sebagai wilayah administrasi yang dibagi dalam
62 kelurahan definitif dan 80 kelurahan persiapan. Keadaan
topografi wilayah Kota Makassar umumnya datar, dengan
kemiringan rata-rata hiungga 50 ke arah timur.
Kota Makassar berada pada daerah dataran yang
ekosistemnya dipengaruhi oleh sungai, rawa, dan laut. Terletak di
tepi Selat Makassar pada posisi 119018’28” – 119032’03” bujur
timur dan 05003’18”-050186’05” lintang selatan.
Batas-batas wilayah kota Makassar adalah :
a. Sebelah Utara berbatasan dengan Kabupaten
Pangkajene Kepulauan
b. Sebelah Timur berbatasan dengan Kabupaten Maros
c. Sebelah Selatan berbatasan dengan Kabupaten Gowa.
d. Sebelah Barat demgam Selat Makassar.
Dengan letak yang strategis, kota Makassar berperan sebagai
pusat pengembangan Kawasan Indonesia Timur pada khususnya.
Fungsi dan kududukan Kotamadya Makassar saat ini, adalah :
a. Secara administratif merupakan ibukota propinsi
Sulawesi Selatan.
b. Sebagai pusat pemerintahan Propinsi Sulawesi Selatan.
43
c. Pintu gerbang utama kawasan Timur Indonesia (KTI)
d. Pusat pembangunan propinsi Sulawesi Selatan.
e. Pusat perdagangan yang ditunjang oleh lokasi geografi
serta ketersediaan saran dan prasarana transportasi.
f. Pusat pelayanan sosial di
g. bidang pendidikan tinggi, kesehatan, rekreasi/hiburan
dan budaya.
2. Keadaan Perekenomian dan Sosial Budaya Penduduk
a. Keadaan Perekenomian Penduduk
Meninjau kembali data perekonomian penduduk saat ini dan
prediksinya ke depan juga merupakan salah satu kekuatan dasar
dalam perencanaan pembangunan sebagaimana diharapkan
bahwa pasar dari perencanaan pembangunan Apartemen sewa ini
merupakan penduduk dengan golongan penghasilan menengah ke
atas.
Dari hasil survei Angkatan Kerja Nasional 2012 dari Badan
Pusat Statistik dan KHM dan UMP tahun 2012 dari Departemen
Tenaga Kerja dan Transmigrasi tercatat bahwa jumlah orang asing
dengan tujuan bekerja atau merupakan wakil dari negaranya
adalah berkisar 120 orang, dengan waktu kunjung yang terbatas
ataupun dalam kurun waktu cukup lama.
b. Keadaan Sosial Budaya Penduduk
Bentuk fisik dan lingkungan suatu hunian merupakan cerminan
dari sosial budaya yang mendiaminya. Usaha membangun hunian
dengan wujud dan dari teknologi harus diserasikan dengan
kebudayaan masyarakat yang akan menghuninya agar tidak sia-
sia. Hal ini dapat menjadi indikator keberhasilan pembangunan
suatu perumahan.
44
Menurut Urban Life ciri-ciri sosial budaya masyarakat golongan
ekonomi ke atas antara lain :
1) Hubungan antara manusia berdasarkan pada
kepentingan pribadi/individualisme
2) Perusahaan-perusahaan yang terjadi dalam masyarakat
akibat pengaruh media massa/teknologi
3) Menghendaki yang bersifat praktis
4) Sering kali merasa bosan/tegang akibat kesibukan yang
dialami setiap hari
5) Rumah dimiliki oleh keluarga kecil dimana orang tua dan
anak-anak tidak terlalu dekat
Apartemen diciptakan dari suatu struktur dan kebudayaan yang
sudah kompleks dan maju. Dengan demikian penghuni Apartemen
harus memiliki struktur dan kebudayaan tersebut sebagai
konsekwensinya. Apartemen termasuk hasil kebudayaan yang
dapat memaksa orang untuk tinggal di dalamnya karena terdesak
oleh berbagai macam masalah, dimana tidak ada pilihan lain
kecuali tinggal di dalam Apartemen.
Ada berbagi pertimbangan dari mereka yang memilih tinggal di
Apartemen, antara lain :
a. Menilai adanya kepraktisan
b. Tidak mengadakan perawatan gedung.
c. Mengadakan perlengkapan fasilitas furniture dan
peralatan lainnya.
d. Menilai adanya kenyamanan
e. Hunian yang aman sehat dan teratur
f. Kelengkapan fasilitas dasar hunian
g. Suasana yang tenang dan privacy yang cukup
h. Menilai adanya kelayakan eknomi
Dibandingkan dengan tinggal di rumah biasa (hunian
horisontal) di daerah tertentu, biaya yang dikeluarkan untuk
45
penghuni relatif akan lebih murah, bila dilihat pada beberapa hal
seperti : prasarana, sarana hunian dan fasilitas yang dipakai
bersama.
Selain peninjauan dari segi komersial, faktor kenikmatan atau
kelayakan penghuni untuk tinggal dalam Apartemen penting untuk
diperhatikan, sebab menyangkut kehidupan sosial rumah tempat
kediaman di dalam suatu lingkungan yang memenuhi syarat
kehidupan keluarga yang layak dipandang dari berbagai segi
kehidupan seperti sosial ekonomi, kesehatan dan keserasian
bertempat tinggal.
3. Arah pengembangan Kawasan
Rencana Umum tata Ruang Kota (RUTRK) merupakan
penjabaran dari kebijakan dasar Pengembangan (KDP) Fisik Kota,
yang akan memberikan kerangka bagi pengembangan fisik kota
secara keseluruhan Komponen utama dari (RUTRK) ini adalah
Rencana Tata Guna Lahan (RTGL)
Kota Makassar merupakan kota yang memiliki nilai strategis di
wilayah Indonesia Timur, baik ditinjau dari letah geografisnya
maupun pertumbuhan dan perkembangannya secara alami. Di
dalam Rencana Induk Kota (RIK) memuat pokok-pokok rencan fisik
yang meliputi :
1) Konsep kota masa depan yang kan datang dengan
komponen utama kota, seperti pusat kota, pusat
pelayanan, perumahan dan lain-lain
2) Rencana struktur tata ruang kota, yang
mengatur/mengarahkan penempatan dan intensitas tiap
jenis penggunaan lahan
3) Rencana pengembangan obyek khusus yang
merupakan rencana pengaturan pengaturan yang lebih
dalam
4) Rencana distribusi utilitas umum
46
5) Rencana pengembangan sarana dan prasarana sosial
Menrurut RTRW Kota Makassar 2012, kawasan M merupakan
kawasan permukiman dan komersial global terpadu yang
direncanakan berada pada kawasan Rappocini dan Panakkukang.
Terdapat hubungan timbal-balik antara pola kegiatan
permotaan dengan pola Tata Guna Lahan Kota, sehingga RTGL ini
diharapkan akan memberikan dampak yang positif dan optimal
terhadap kegiatan perkotaan sebagai suatu wilayah, maka kota
terbentuk oleh adanya interaksi antara Bagian Wilayah Kota (BWK),
yang mempunyai fungsi tertentu.
Kawasan Rappocini dan Panakkukang yang nantinya
merupakan pusat komersial Kota Makassar sudah mempunyai
pembagian fungsi sebagai kawasan bisnis, permukiman, dan jasa
pelayanan sosial.
4. Lahan Untuk Pembangunan Kawasan
Kebutuhan akan perumahan atau lahan bangunan baik
perumahan, fasilitas umum, prasarana maupun kebutuhan lainnya
di kecamatan Rappocini cenderung semakin meningkat setiap
tahunnya. Dalam menuju pengembangan kawasan yang dimulai
dari fungsi rekreasi, hunian, perbelanjaan dan bisnis. Kecamatan
Rappocini dalam mengontrol nilai lahan yangsudah mempunyai
fungsi yang telah sudah mempunyai fungsi yang telah
direncanakan membagi luasan tiap fungsinya.
B. Tinjauan Apartemen sebagai unit Hunian di Makassar
1. Tujuan Pengadaan Apartemen di Makassar
Makassar merupakan ibukota propinsi Sulawesi Selatan yang
terdiri dari 15 kecamatan yang meliputi 62 kelurahan definitif, 80
kelurahan persiapan dan mempunyai luas 175,77 km. Sama halnya
dengan kota-kota lainnya di Indonesia, Makassar juga beriklim
tropis, dan berdasarkan pencatatan Stasiun Meteorologi Maritim
47
Paotere, kondisi iklim di Makassar adalah dengan kelembaban
udara berkisar antara 81%-91% dengan suhu normal 26,7 – 28,6
°C. Curah hujan tahunan rata-rata 237,6 mm, jumlah hari hujan
rata-rata 106 hari dan curah hujan maksimum mutlak 24 jam adalah
312 mm yang banyak turun pada bulan november hingga maret.
Kecepatan angin rata-rata 3,4 knot/jam.
Jumlah populasi penduduk golongan menengah keatas yang
semakin besar termasuk di dalamnya warga negara asing yang
tinggal di Indonesia mengakibatkan semakin meningkatnya
kebutuhan hunian yang tidak hanya sekedar untuk tempat tinggal,
akan tetapi lebih kepada tersedianya kelengkapan berbagai fasilitas
penunjang dan lokasi kepada tersedianya kelengkapan berbagai
fasilitas penunjang dan lokasi tempat tinggal yang berdekatan
dengan tempat kerja sehingga perjalanan ke kantor menjadi lebih
singkat dan bisnis berjalan lebih lancar.
Keterbatasan lahan yang tersedia untuk menampung
kebutuhan hunian di daerah pusat kota dan semakin mahalnya
harga tanah memberikan alternatif untuk membangun sarana
vertikal untuk menyiasati keterbatasan lahan, salah satu wujudnya
adalah Apartemen.
Perubahan kondisi dan struktur serta gaya hidup keluarga
generasi yang lebih muda lebih dapat menerima Apartemen
disebabkan makin banyaknya struktur keluarga inti (ayah, ibu,
anak). Suami istri bekerja kecenderungan mempunyai anak sedikit
serta berusaha melakukan aktifitas, lebih efektif dalam pengaturan
dan efisien.
2. Kebutuhan pengadaan Apartemen di Makassar
Kebutuhan akan perumahan atau lahan bangunan baik
perumahan fasilitas umum, prasaran maupun kebutuhan lainnya di
kota makassar cenderung semakin meingkat setiap tahunnya.
Sejalan dengan pengembangan terjadi pula pengembangan nilai
48
tanah tersebut ternyata dibarengi perkembangan tingkat sosial
ekonomi masyarakat dan juga belum mantapnya pengaturan,
pengendalian dan pengawasan atas lahan perkotaan ini sehingga
adanya pemanfaatan tanah yang efisen dan efektif.
Perkembagan jumlah penduduk yang belum diimbangi dengan
peningkatan sosial ekonomi mengakibatkan timbulnya konsentrasi-
konsenttrasi pemukiman padat tanpa didukung oleh sarana dan
prasarana yang memadai. Sedang dari segi pengadaan perumahan
yang layak di kota Makassar baru 37,7% kebutuhan saja yang
dapat dilayani oleh sektor-sektor formal yaitu Real Estate,
Perumnas dan BTN selebihnya didasarkan pada kemampuan
seseorang (Seminar Arsitektur HMA FT-UH, 2004)
Untuk mengatasi permasalah tersebut, maka Pemerintah Kota
Makassar membuat pemecahan masalah. Yakni untuk pinggiran
kota ditujukan untuk pembangunan perumahan murah dengan
pengembangan ke arah Timur dan Selatan, sedangkan daerah
pusat kota diarahkan untuk pembangunan hunian vertikal untuk
golongan menengah ke atas yaitu Kecamatan Tamalate dan
Kecamatan Rappocini. Untuk prediksi 10-20 tahun mendatang
diasumsi kondisi ekonomi membaik dan dapat menarik investor
asing.
Kota makassar saat ini sudah diklasifikasikan sebagai kota
Metropolitan mengalami perkembagan kota sama dengan kota
Jakarta, hal ini ditandai dengan pesatnya pertumbuhan jasi
komersial dan perdagangan seperti maraknya bangunan-bangunan
ruko, pusat perbelanjaan, mall-mall, dan perhotelan serta fasilitas-
faslitas penunjang kota.
Bertitik tolak dari kondisi tersebut sehingga melahirkan
perlunya ketersediaan akan saran perumahan bagi masayarakat
dengan mempertimbangkan hal-hal yang mempengaruhi kebutuhan
pengadaan Apartemen di Kota Makassar.
49
a. Ditinjau dari Laju Pertumbuhan Penduduk
Pengadaan Apartemen di kota Makassar sudah cukup layak,
terutama bila diprediksikan sampai dengan lima belas tahun ke
depan demgam peningkatan jumlah penduduk Kota Makassar, baik
pertambahan penduduk alam, maupun pertambahan penduduk
yang diakibatkan oleh urbanisasi dan atau orang yang bersala dari
luar Sulawesi Selatan (dan atau dari luas Indonesia) yang
ditugaskan di Kota Makassar.
T
ab
el
1
Da
ta
Pe
nd
ud
uk
Ko
ta
Ma
kassar
Sesuai dengan tabel di atas bahwa jumlah penduduk pada
tahun 2012 adalah 1.272.349 jiwa. Dari data pertumbuhan dan
persentase laju perkembangan penduduk kota Makassar 2012
yang laju perkembangan penduduknya rata-rata 10 %, dapat
diprediksi jumlah penduduk kota Makassar hingga tahun 2016
dengan menggunakan rumus prediksi bayangan berganda sebagai
berikut :
No Kecamatan Penduduk
(jiwa)
Luas (km2) Kepadatan
(/km2)
1 MARISO 55,431 1.82 30,457
2 MAMAJANG 61,294 2.25 27,242
3 TAMALATE 154,464 18.18 7,643
4 RAPPOCINI 145,090 9.23 15,719
5 MAKASSAR 84,143 2.52 33,390
6 UJUNG PANDANG 29,064 2.63 11,051
7 WAJO 35,533 1.99 17,856
8 BONTOALA 62,731 2.10 29,872
9 UJUNG TANAH 49,103 5.94 8,266
10 TALLO 137,333 8.75 23,556
11 PANAKKUKANG 136,555 13.03 8,009
12 MANGGALA 100,484 24.14 4,163
13 BIRINGKANAYA 130,651 48.22 2,709
14 TAMALANREA 90,473 31.84 2,841
J U M L A H 1,272,349 175.77 7,239
50
Dimana :
Pn = Jumlah penduduk prediksi tahun ke – n (tahun 2016)
Po = Jumlah penduduk tahun dasar (tahun 2011)
r = Persentase pertambahan penduduk tiap tahun (10%)
n = Jumlah selisih tahun (5 tahun)
Jadi prediksi jumlah penduduk kota Makassar pada tahun 2016
dapat dihitung sebagai berikut :
P2016 = P2011 ( 1 + 10% )5
= 1,272,349 ( 1 + 0.10 )5
= 1,272,345 x 1.61051
= 2,049,125
Dengan demikian jumlah penduduk yang demikian besar dan
dengan luas lahan yang sangat terbatas, maka dapat dikatakan
bahwa hunian vertikal sangat layak untuk mengatasi kebutuhan
hunian kota Makassar.
b. Dintinjau dari Kondisi Perekonomian
Kota Makassar merupakan pusat perekonomian pada kawasan
Indonesia Timur yang tidak lepas dari pengaruh globalisasi dan
pemberlakuan pasar bebas Internasional yang dimulai pada tahun
2010 lalu. Hal ini dapat dilihat pada peningkatan penerimaan
daerah otonom antara periode 2009/2010 sampai dengan
2011/2012. Peningkatan rata-rata pertumbuhan pendapatan
sebesar 5-6% setiap tahunnya. Hal ini dapat dilihat dalam tabel
01.
c. Strategi Pengembangan Kota
Pn = Po ( 1 + r )n
51
1) Pengembangan tata ruang berdasarkan RIK. Prinsip
dasar yang dipilih untuk mengembangkan tata ruang kota
adalah dekonsentrasi kegiatan perkotaan di wilayah kota
lama atau pinggiran yang hingga saat ini masih sedikit
dibebani kegiatan pembangunan perkotaan.
2) Kebijaksanaan pengembangan fungsi kota sebagai:
a) Pusat Pemerintahan
b) Pusat perdaganngan dan jasa pelayanan
c) Pusat industri dan pariwisata
d) Pusat permukiman
e) Pusat pendidikan
3) Kebijaksanaan pengembang transportasi Kota
a) Penataan fungsi jalan
b) Penataan arus lalu lintas Kota dan regional
c) Pengaturan pola jaringan jalan, yang akan
dikembangan menjadi pembangunan jalan baru
yaitu jalan lingkar luar (outer ring road), jalan
lingkar tengah (middle ring road) dan jalan radial
tengah (center ring road) yang dimaksudkan
untuk mengatas arus lalu lintas yang semakin
padat.
4) Konsepsi pengembangan struktur tata ruang metropolitan
yang bertujuan untuk:
a) Melakukan penataan ruang yang terintegrasi
antara kota Makassar dengan kota lainnya dalam
rangka mempersiapkan peran kota yang lebih
besar dimasa mendatang.
52
b) Melakukan kajian awal untuk mempersiapkan
kota Makassar dan sekitarnya menjadi satuan
wilayah metropolitan yang terpadu
C. Analisis Luasan dan Fungsi Healthy Living Apartemen di
Makassar
Sebelum menentukan kapasitas dan luas masing-masing
fungsi dan kegiatan pada bangunan yang direncanakan, penulis
melakukan studi perbandingan baik dengan studi literatur maupun
survey lapangan untuk mendapatkan data mengenai luas
bangunan masing-masing fungsi sehingga diharapkan dapat
memudahkan dalam proses perencanaanya.
Perkiraan luas masing-masing fungsi dan kegiatan ini bukan
merupakan luas proyek yang baku melainkan sebagai acuan dalam
perhitungan luas saja, sedangkan untuk menentukan luas
bangunan dan fasilitas yang ada akan dibahas pada tahap
selanjutnya.
1. Perkiraan Luas Apartemen
Dalam menentukan luas, perlu diperhatikan tipe unit pada
bangunan Apartemen dengan memperhatikan data yang diperoleh
dari studi perbandingan, yaitu :
a. Berdasarkan Standar (Time Saver Standart for Building tipe)
Tipe Unit Luas Unit
1 Kamar Tidur 61 m2
2 Kamar Tidur 89 m2
3 Kamar Tidur 117 m2
Tabel 2 Standar Luas Tiap Tipe Unit Apartemen
b. Berdasarkan Studi Kasus Pada Apartemen di Indonesia
53
No APARTEMEN Luas Unit (m2)
1 Rg.
Tidur
2 Rg. Tidur 3 Rg. Tidur
1 Ambassador - 197 134 – 300
2 Taman Anggrek 80 – 95 123 – 135 148 – 313
3 Kemang 72 123 156
4 Palm Court 107 140 173 – 213
5 Park Royak 85 – 103 148 187
6 Pavillion Park 83 – 92 123 – 125 149 – 159
Tabel 3 Perbandingan Luas Tiap Tipe Unit Apartemen di Indonesia
2. Penentuan Jumlah Unit Hunian
Berdasarkan data yang diperoleh, terlihat bahwa setiap tahun
jumlah kelompok masyarakat golongan menengah ke atas terus
meningkat. Untuk prediksi tahun 2020 diharapkan jumlah akan
terus meningkat, mengingat pembangunan di Kota Makassar
semakin meningkat di segala bidang.
No Jenis Pekerjaan Jumlah
(jiwa)
Persentase Peningkatan
1 Tenaga Profesional 33,992 3.7
2 Pengusaha 23,794 1.3
3 Tenaga Kerja Asing 108 4.5
Tabel 4 Jumlah Masyarakat golongan menengah ke atas
Sumber : Kantor Wilayah Departemen Tenaga Kerja dan Transmigrasi
Asumsi tenaga profesioal yang memilih tinggal di Apartemen (1
%)
1% x 33,992 jiwa = 339 jiwa (kepala Keluarga)
Asumsi pengusaha yang memilih tinggal di Apartemen (1.30 %)
1.30% x 23,794 jiwa = 310 jiwa (kepala Keluarga)
54
Asumsi Tenaga Kerja Asing yang memilih tinggal di Apartemen
(95%)
95% x 108 jiwa = 103 jiwa (kepala Keluarga)
Maka Total jumlah penghuni yang membutuhkan Apartemen
adalah 752 jiwa (kepala keluarga). Untuk prediksi 25 tahun yang
akan datang, maka digunakan rumus:
Dimana : A = Jumlah penghuni tahun 2013
B = Jumlah penghuni tahun 2038
Sehingga diperoleh :
a) Tenaga profesional sebanyak
= 399 + { (2038 – 2013) x 3.7% x 399 }
= 652.575 ~ 653 kepala Keluarga
b) Pengusaha sebanyak
= 310 + { (2038 – 2013) x 1.3% x 310 }
= 410.75 ~ 411 kepala Keluarga
c) Tenaga Kerja Asing sebanyak
= 103 + { (2038 – 2013) x 4.5% x 103 }
= 218.875 ~ 219 kepala Keluarga
Total Jumlah penghuni Apartemen adalah :
653 + 411 + 219 = 1,283 kepala Keluarga
Sehingga jumlah unit Apartemen yang dibutuhkan pada tahun
2030 di Makassar adlah 1283 unit. Namun untuk perencanaan
tahap awal direncanakan terbangun 20% dari jumlah tersebut, yaitu
256 unit.
Tipe unit hunian bergantung pada jumlah ruang tidur dalam unit
hunian Apartemen. Untuk menentukan jumlah tipe unit hunian
Apartemen dapat dilakukan dengan persentase perbandingan.
Dapat dilihat pada tabel berikut :
A + { (2038 – 2013 ) x B x A}
55
No. Tipe Unit Hunian Persentase (%)
1 Tipe 1 Ruang Tidur (Studio) 25
2 Tipe 2 Ruang Tidur 41
3 Tipe 3 Ruang Tidur 32
4 Tipe 4 Ruang Tidur
(Penthouse)
2
Tabel 5 Persentase Unit Apartemen
Dengan melihat tabel di atas, maka perkiraan jumlah unit
hunian untuk masing-masung tipe yang akan direncakan adalah :
a) Hunian dengan tipe Studio/ 1 kamar tidur, adalah :
25% x 256 unit = 64 unit
b) Hunian dengan tipe 2 kamar tidur, adalah :
41% x 256 unit = 104 unit
c) Hunian dengan tipe 3 kamar tidur, adalah :
32% x 256 unit = 82 unit
d) Hunian dengan tipe 4 kamar tidur, adalah :
2% x 256 unit = 6 unit
3. Sistem Pengelolaan Bangunan Apartemen
Pengelolaan bangunan Apartemen ini diharapkan dari pihak
investor swasta nasional, dengan sistem pengelolaan kegiatan
yang berlangsung dalam gedung dibagi menjadi beberapa
kelompok kegiatan, yang mana setiap kelompok kegiatan akan
mengkordinir kegiatan-kegiatan yang berada pada kelompok
tersebut, dan selanjutnya bertanggung jawab pada pimpinannya.
D. Karakteristik Kegiatan
1. Pelaku Kegiatan Pada Apartemen
Pelaku aktifitas utama pada apartemen terdiri dari:
Pemilik atau Staf Pengelola a.
56
Pemilik atau staff pengelola melakukan aktifitasnya berupa
kegiatan administratif dan bangunan yang dilakukan baik di ruang
kantor pengelola maupun pada fasilitas pelayanan.
Penghuni atau penyewa b.
Kegiatan utama penghuni atau penyewa terjadi di dalam unit-
unit hunian masing-masing, sedangkan interaksi social baik antara
penghuni maupun dengan masyarakat dapat dilakukan di ruang-
ruang terbuka atau pada fasilitas-fasilitas penunjang pada
bangunan apartemen.
Pengunjung c.
Pengunjung melakukan kegiatannya bai dengan pihak staf
pengelola yaitu pada fasilitas-fasilitas penunjang yang dapat
digunakan oleh masyarakat umum, maupun dengan penghuni atau
penyewa yang dilakukan di dalam unit hunian penghuni.
2. Sistem Pelayanan dan Aktifitas
Sistem pelayanan yang direncanakan dengan pertimbangan
faktor-faktor antara lain:
a. Kenyamanan, privasi dan keamanan.
b. Ciri sosial budaya penghuni.
c. Sedapat mungkin mengurangi kesan mengawasi, baik
pada penghuni maupun terhadap tamu.
d. Memberikan kebebasan yang terkoodinir pada penghuni
untuk memilih alternatif sistem pelayanan yang disukai,
karena pada dasarnya manusia yang berbeda akan
menghendaki kebutuhan dan pelayanan yang berbeda.
57
E. Analisis Aktifitas Pelaku dan Struktur Orgasnisasi
1. Aktifitas Pelaku
a. Dalam fungsi Apartemen aktifitas yang terjadi adalah:
1) Aktifitas Penyewa/tenants
NO. KEGIATAN/AKTIFITAS KEBUTUHAN
RUANG
1 Datang/pergi Pintu masuk/entrance
2 Parkir Kendaraan Tempat parkir
3 Menerima Tamu Recepsionist
4 Menuju unit hunian Koridor, lift, tangga
5 Istrikat/tidur Rg. Tidur
6 Membersihkan badan Kamar Mandi,
WC/Toilet
7 Duduk/Santai bersama
Keluarga
Rg. Keluarga
8 Makan Rg. Makan
9 Memasak Dapur
10 Menyimpan Barang Gudang
11 Jalan – jalan Taman/Rg.Terbuka,
Plaza
12 Olahraga/rekreasi Kolam Renang, fitness
center, SPA, jogging
track, playground,
tennis court,
Basket/futsal field.
13 Berkumpul dengan
kawan/relasi
Bar, Coffe shop,
restaurant, function
hall
14 Menerima kiriman
barang/surat
Mailbox Area
58
15 Perawatan/pengobatan
kesehatan
Klinik, Apotek
16 Perawatan Kecantikan Beauty Salon
17 Ibadah Mushollah
Tabel 6 Jenis Kegiatan/Aktifitas dan Kebutuhan Ruang
2) Aktifitas Pengelola
NO. KEGIATAN/AKTIFITAS KEBUTUHAN
RUANG
1 Datang/pergi Pintu masuk/entrance
2 Parkir Kendaraan Tempat parkir
3 Menerima Tamu Receptionist
4 Memberi Informasi Information Desk
5 Menjaga Keamanan Rg. Security
6 Mengurus Kepegawaian Rg. Personalia
7 Pemasaran/Promosi Rg. Sales Manager
8 Mengurus Administrasi Rg. Tata Usaha
9 Menerima Publik Public Relation room
10 Melayani surat, telegram,
telex
Mail/Stamp/Cable
dept.
11 Pelayanan Telepon Rg. Operator
12 Melayani pengiriman
dokumen
Rg. Faximili
13 Mengadakan Rapat
Personalia
Meeting Room
14 Mengendalikan
Pengelolalaan Apartemen
Rg. Pimpinan
15 Mengurus Kebersihan Rg. Cleaning Service
16 Buang Air Toilet
17 Ganti Pakaian Seragam Rg. Ganti
18 Memasak Dapur
59
19 Menyiapkan bahan
makanan
Pantry
20 Menyimpan bahan
makanan
Gudang
21 Makan/Minum Rg. Makan/Kantin
22 Istirahat Rg. Istirahat
23 Mencuci, mengeringkan
dan menyetrika
Laundry
24 Mentimpan Pakaian Rg. Linen setrika
25 Memperbaiki Kerusakan Work Shop
26 Mengurus masalah Teknis Rg. Engineering
27 Ibadah Mushollah
Tabel 7 Jenis Kegiatan/Aktifitas dan Kebutuhan Ruang
b. Dalam fungsi Fasilitas dan Penunjang lainnya, aktifitas dapat
dibedakan atas :
1) Aktifitas pengunjung
NO. KEGIATAN/AKTIFITAS KEBUTUHAN
RUANG
1 Datang/pergi Entrance
2 Parkir Kendaraan Tempat Parkir
3 Berbelanja Unit Perbelanjaan
4 Menggunakan Jasa Unit Jasa
5 Buang Air Tolilet
6 Ibadah Mushollah
Tabel 8 Jenis Kegiatan/Aktifitas dan Kebutuhan Ruang
2) Aktifitas penyewa/tenants dan Karyawan
NO. KEGIATAN/AKTIFITAS KEBUTUHAN
RUANG
1 Datang/pergi Entrance
60
2 Parkir Kendaraan Tempat Parkir
3 Membuka Toko/Jasa yang
ditawarkan untuk
pengunjuan
Unit Perbelanjaan/Unit
Jasa
4 Memasukkan Barang Gudang, Side
Entrance
5 Buang Air Tolilet
6 Ibadah Mushollah
Tabel 9 Jenis Kegiatan/Aktifitas dan Kebutuhan Ruang
2. Pengelompokkan Aktifitas
a. Kegiatan fungsi Apartemen adalah:
1) Istirahat
2) Bersantai dan berkumpul bersama keluarga
b. Kegiatan fungsi Fasilitas dan Penunjang lainnya, adalah:
1) Jual Beli
2) Pameran
3) Pengolaan
4) Servis
c. Kegiatan fungsi Pengelompkan Ruang:
Berdasarkan penzoningan ruang-ruang pada apartemen dapat
dikelompokkan menjadi 3 daerah, yaitu:
1) Daerah Publik
1) Daerah Parkir
Daerah parkir digunakan untuk kendaraan
sedan dan bus.Penyediaan parkir
diperuntukkan bagi kendaraan penghuni
apartemen, kendaraan pengelola dan
kendaraan tamu penghuni.
61
2) Lobby (Ruang Tunggu/Penerima)
Merupakan daerah transisi antara bagian luar
dan bagian dalam.Harus mampu menampung
penghuni maupun tanu terutama pada waktu
bersamaan.Kesan atau citra penghuni
didapatkan dari suasana lobby.Oleh karena itu
perlu penataan interior dan dekorasi yang baik.
3) Front Desk Area
Tempat memberikan penerangan/penjelasan,
menerima pesan, tempat pengaduan dari
penghuni apartemen, dan lain-lain.
4) Kantor Pengelola
Merupakan tempat kegiatan administrasi,
pemasaran apartemen, urusan kepegawaian
dan keuangan, tempat mengkoordinir
berlangsungnya kegiatan rutin apartemen.
5) Restaurant
Perlengkapan sebuah restaurant adalah
counter panjang untuk minum, gudang, tempat
menyimpan makanan dan minuman
berupalemari es, sebagai tambahan dapat
dilengkapi dengan panggung kecil untuk
pertunjukan.
6) Ruang Telekomunikasi
Ruang yang menampung kegiatan surat
menyurat, faxmile dan operator
7) Ruang Poliklinik
8) Ruang Penitipan Anak
9) Ruang Serba Guna
62
Ruang yang dapat menampung segala
kegiatan seperti rapat, konferensi, seminar,
pameran, pertunjukan, dan lain-lain.
10) Play Ground
11) Kolam Renang
12) Lapangan Tennis
13) Fitness Centre
14) Jogging track
15) Mini Market
2) Daerah Privasi
Merupakan bagian yang terpenting dari sebuah bangunan
apartemen.Dibutuhkan faktor-faktor kenyamanan, keamanan dan
efisien dalam pelayanan. Di bawah ini terdapat jenis ruang berikut
perabotnya:
NO. JENIS RUANG KEBUTUHAN PERABOT
1 Ruang tidur Utama 1 buah double bed, 1 buah toilet untuk berhias, 1 set
tempat duduk untuk santai, 1 set lemari pakaian, 1
km/wc
2 Ruang Tidur Anak 1 buah single bed, 1 set meja kerja, 1 set lemari
pakaian, 1 set tempat mainan,. Untuk ruang tidur
sebaiknya jendela tidak terlalu lebar
3 Ruang Keluarga Merupakan tempat untuk beristirahat, seperti nonton,
mendengar music, membaca, ngobrol/diskusi dan
santai
4 Ruang Makan Mekan bersama merupakan kebiasaan orang timur,
sehingga perlengkapan harus tersedia dengan
kapasitas yang dapat menampung seluruh keluarga
5 Km/Wc 1 bathtube, 1 set closet duduk, shower, 1 set
westafel, 1 set gantungan handuk, tempat sabun
6 Balkon Untuk duduk santai menikmati udara luar dan
pemandangan, 1 set kursi dan perlengkapan
tanaman
7 Dapur/Pantry Untuk mempersiapkan makanan makanan dan
tempat membersihkan perlengkapan makanan.
63
Letaknya sebaiknya berdekatan dengan ruang
makan. Kitchen set, 1 set kompor gas
Tabel 10. Jenis Ruang dan Kebutuhan Perabot Untuk Daerah Privasi
3) Daerah Service
Daerah ini harus mempunyai enterance tersendiri dan dapat
dilalui oleh kendaraan besar, seperti truk.Juga harus ruang
terbuka untuk bongkar muat barang yang dibutuhkan untuk
pelayanan apartemen.
1) Cleaning Service
Fungsi cleaning service menjaga unit apartemen
dan lingkungannya. Biasanya diletakkan pada setiap
tower hunian
2) Laundry dan Linen
Kegiatan ini terdiri atas proses pengumpulan, sortir
dan penyimpanan. Sebaiknya antar kegiatan
mempunyai akses langsung dengan lift barang.
a) Seluruh pencucian harian dilakukan oleh
perusahaan laundry dengan sistem kontrak
b) Seluruh peralatan dan perlengkapan linen serta
pencucian dilakukan oleh pihak apartemen
sendiri
3) Dapur
Perancangan perletakan dapur harus satu lantai dan
berdekatan dengan restorant serta mempunyai
sirkulasi service tersendiri yang tidak terlihat oleh
tamu atau penghuni apartemen.
4) Ruang Karyawan
Biasanya disediakan untuk karyawan menengah ke
bawah, letaknya dekat dengan dapur utama
64
5) Ruang Engineering (Ahli Mesin)
Biasanya disediakan untuk karyawan menengah ke
bawah, letaknya dekat dengan dapur utama
6) Ruang Workshop
Merupakan ruang untuk reparasi bagian perabotan,
pengecatan dan plumbing
7) Ruang Mesin
Ruang ini digunakan untuk broiler, gudang bahan
bakar, ruang transformer dan gudang peralatan.
3. Struktur Organisasi
Struktur Organisasi dibuat berdasarkan fungsi-fungsi yang ada
dalam suatu lahan campuran. Struktur Organisasi yang terjadi
terbagi atas 3 (tiga) bagian, diaman tiap bagian fungsi mempunyai
sistem pengelolaan masing-masing dalam mengelola fungsinya.
Struktur Organisasi bangunan Apartemen merupakan bentuk
piramida dengqan pimpinan tertinggi adalah para pemegang saham
(board director). Pada salah satu tingkat managerial, terjadi
keterkaitan antar fungsi sebagai bentuk interaksi antar fungsi
sehingga terjadi sinergi dan pada akhirnya memberi nilai
profitabilitas antar fungsi.
65
Gambar 15 Struktur Organisasi Apartemen
Gambar 16 Struktur Organisasi Fasilitas dan Penunjang
F. Analisis Perancangan Apartemen
1. Pendekatan Makro
a. Lokasi
66
Kebutuhan akan pengembangan lahan campuran yang baik
dan terkonsep pada kota besar seperti kota Makassar merupakan
hal yang perlu diperhatikan. Dengan mencoba menerapkannya
pada peruntukan lahan yang menerapkan pusat perdagangan dan
padat penduduk, akan memberi keuntungan yang berarti bagi
lingkungan itu sendiri. Namun dengan melihat kondisi wilayah yang
tertata rapi dan sangat tidak ramah terhadap kesehatan maupun
lingkungan alam sekitar, maka alternatif penentuan pemanfaatan
lahan yang terbaik adalah konsep hunian sehat yaitu kemudahan
dalam akses/keterpaduan hunian apartemen dengan fasilitas
penunjang yang dapat memberikan ciri-ciri sebagai berikut :
1. Memberi penataan lingkungan secara lebih tertata rapi
dalam konteks kota
2. Pemanfaatan lahan secara lebih efisien tanpa harus
membuka lahan baru
3. Pola penataan yang berinteraksi dengan perncanaan
tata ruang kota
4. Lokasi didukung dengan sarana penunjang yang
memadai, seperti rumah sakit, sekolah maupun
perguruan tinggi, pusat perbelanjaan, dan lainnya
Kriteria – kriteria yang telah disebutkan di atas kemudian
dijadikan dasar dalam menentukan alternatif lokasi untuk
apartemen di kota Makassar. Berdasarkan RTRWK Makassar
Tahun 2016, kawasan permukiman meliputi kecamatan rappocini,
manggala, sebagian wilayah kecamatan tamalate dan tamalanrea.
67
Gambar 17 Peta Administratif Kota Makassar
Sumber: BAPPEDA
1) Alternatif Lokasi
Berdasarkan pembagian kriteria yang telah disebutkan
sebelumnya, terdapat dua alternatif lokasi untuk apartemen di
Makassar, yaitu:
1) Kecamatan Rappocini
a) Sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
Makassar, kawasan ini diperuntukan sebagai kawasan
permukiman dan juga jasa pelayanan sosial.
b) Dekat dari pusat kota, selain itu di kawasan ini sendiri
banyak terdapat perkantoran dan pusat bisnis.
68
c) Dilalui oleh transportasi publik dan merupakan jalur
penghubung kota Makassar dan Kabuaten Gowa.
d) Sarana penunjang seperti rumah sakit, perguruan
tinggi, sekolah, maupun pusat perbelanjaan juga telah
tersedia di kawasan ini.
2) Kecamatan Panakkukang
a) Merupakan pusat perkantoran, permukiman,
pemerintahan dan perguruan tinggi.
b) Dekat dari pusat kota.
c) Dilalui oleh transportasi publik, selain itu kawasan ini
juga merupakan pintu masuk/keluar tol reformasi
sehingga akses ke bandara mudah. Merupakan jalur
trans provinsi Sulawesi.
d) Memiliki sarana penunjang lengkap mulai dari sarana
kesehatan, pendidikan, dan juga dekat dari pusat
perbelanjaan.
3) Kecamatan Tamalate
a) Merupakan kawasan pusat kebudayaan, permukiman,
dan bisnis / perdagangan.
b) Kawasan pusat kota dapat diakses dengan mudah dan
cepat.
c) Dilalui oleh transportasi publik. Hanya pada kawasan
metro tanjung bunga dan pusat kebudayaan belum
mendapat akses transportasi publik.
d) Terdapat sarana yang menunjang keberlangsungan
aktivitas di kawasan ini, seperti sarana kesehatan,
pendidikan, rekreasi dan perbelanjaan.
69
2) Penenutan Lokasi
Atas analisis tautan lingkungan berdasarkan beberapa kriteria
yang telah disebutkan di atas, maka lokasi yang dianggap
memenuhi adalah kecamatan Rappocini Dasar pertimbangan
terhadap penentuan lokasi dalam kawasan Rappocini adalah
sebagai berikut :
1. Proyeksi kebutuhan pasar pada lingkungan yang
bersangkutan
2. Nilai investasi lahan yang menguntungkan dan
bermanfaat bagi publik sebagai penggunaan terhadap
fungsi-fungsi yang ada
3. Saling menguatkan, memberi dukungan antara eksisting
lingkungan dan pasar yang telah ada dengan fungsi-
fungsi yang akan dikembangkan.
Berdasarkan analisis pengembangan lahan campuran
dikawasan Rappocini, dimana pusat pengembangan perdagangan
dan padat penduduk ditetapkan pada kawasan Rappocini, dengan
tujuan menghidupkan kembali serta menata ulang kondisi fisik dan
peruntukan lahan mengingat potensi pasar dalam mempertinggi
nilai pasar pada wilayah tersebut cukup besar, serta menciptakan
sebuah hunian dalam kawasan padat penduduk tersebut dengan
mengefisienkan penggunaan lahan.
70
Gambar 18 Peta Kecamatan Rappocini
b. Tapak
1) Kriteria Tapak
Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam menentukan
tapak/Site pada satu lokasi bangunan dengan konsep Healthy
Building:
1. Luasan tapak, kepadatan tapak yang diizinkan dan biaya
lahan.
Pada prisnipnya luasan tapak bangunan dengan konsep
Healthy Building tidak harus dibatasi, dengan luasan
tapak biasanya mulai dari 0,5 are sampai dengan 100
are. Terhadap kepadatan bangunan yang diizinkan yang
berbanding lurus dengan harga tanah yang cukup besar
sehingga bangunan dengan konsep Healthy Building
71
tersebut dapat dibuat sampai lantai 100 ke atas, dengan
lahan seminimal mungkin.
2. Topografi dan kondisi existing fisik lahan.
Perencanaan satu dengan konsep Healthy Building
dipengaruhi topografi lahan, seperti kondisi tanah yang
ada, apakah mampu mendukung lapisan lantai atasnya.
Perencanannya juga sangat dipengaruhi exsisting lokasi
sekitarnya sehingga terjadi interaksi antara bangunan
baru dengan bangunan yang telah ada.
3. Tautan Lingkungan
Pengembangan dengan konsep Healthy Building
seharusnya di desain untuk menciptakan sense of Place
yang baik bagi pengguna maupun bagi lingkungannya.
Dengan berfungsi sebagai jembatan antara pengguna
dan lingkungannya maka akan diharapkan tercapai satu
pengembangan aktivitas yang pada akhirnya dapat
memberi nilai tambah bagi keduanya.
4. Utilitas
Memperlihatkan tipe-tipe utilitas yang terdapat disekitar
tapak yang direncanakan, seperti jaringan listrik, telepon,
gas, air bersih, dan air kotor.
Adapun dasar pertimbangan yang diambil adalah :
a) Sesuai bagi peruntukan lahan yang direncanakan.
b) Terletak di tepi jalan arteri untuk memudahkan
pencapaian (aksebilitas).
c) Kondisi Site yang tidak mempunyai kontur yang
tinggi.
d) Tersedia lahan yang cukup luas sesuai dengan
tuntutan kebutuhan ruang.
e) Dekat dengan fasilitas pusat perdagangan dan
jasa/objek wisata.
72
2) Alternatif Tapak
Berdasarkan kriteria pemilihan tapak di atas, maka dapat
diambil beberapa alternatif tapak yang sesuai untuk perancangan
apartemen, sebagai berikut :
Gambar 19 Alternatif Tapak
Sumber: Google Earth,2014
73
a) Alternatif 1, Jalan A.P. Pettarani
Gambar 20 Alternatif Tapak 1
Sumber: Google Earth,2014
Kriteria:
1) Tapak berada pada kawasan bisnis perguruan tinggi.
2) Tapak terletak di pertigaan jalan Pettarani dan di antara
jalan Hertasning dan jalan Raya Pendidikan.
3) Luas tapak cukup memadai, kurang lebih 2,1 Ha (21.000
m2)
4) Kondisi topografi tanah datar, dan daya dukung tanah
baik. Sedangkan kebisingan dari jalan raya di depan tapak
cukup tinggi.
5) Beberapa fasilitas penunjang seperti perguruan tinggi,
hotel dan pusat konvensi, pusat bisnis dan perdagangan,
telah tersedia di sekitar lokasi tapak. Saat ini juga rumah
sakit pendidikan Universitas Islam Negeri Makassar
sedang dalam tahap pembangunan.
74
b) Alternatif 2, Jalan A.P Pettarani – Jalan Letjen Hertasning
Gambar 21 Alternatif Tapak
Sumber: Google Earth,2014
Kriteria:
1) Diperuntukkan sebagai pusat bisnis di kawasan Rappocini.
2) Terletak di Jalan A.P.Pettarani dan Jl. Hertasning yang
merupakan jalan protokol yang terhubung dengan pusat
kota. Sistuasi lalu lintas di sekitar tapak cukup lancar.
Selain itu, transportasi publik juga dapat diakses dengan
mudah.
3) Luas tapak kurang lebih 2,3 Ha (23.000 m2), cukup
memadai untuk dibangun apartemen di atasnya. Lahan ini
bukan lahan kosong seluruhnya.
4) Kondisi topografi tanah datar, dan daya dukung tanah baik.
Sedangkan kebisingan dari jalan raya di depan tapak
cukup tinggi.
75
5) Pada kawasan ini terdapat berbagai sarana penunjang
seperti rumah sakit (RSI Faisal), perguruan tinggi
(Universitas Negeri Makassar), pusat perbelanjaan (Mal
Panakkukang), dan sebagainya.
6) Tapak berada pada pusat kota, sehingga view dari dalam
tapak sangat baik untuk melihat panorama kota.
c) Alternatif 3, Jalan Ruko Ruby Boulevard
Gambar 22 Alternatif Tapak
Sumber: Google Earth,2014
Kriteria:
1) Diperuntukkan sebagai kawasan bisnis dan perdagangan.
2) Tapak terletak di kawasan padat akan ruko dan bangunan
tinggi. Tapak terletak di daerah pusat bisnis kota Makassar.
3) Luas cukup memadai, yaitu kurang lebih 1,8 Ha (18.000
m2)
4) Kondisi topografi datar, karena sebagian besar lahan di
kawasan ini merupakan bekas rawa. Sehingga, perlu
dilakukan penimbunan dalam jumlah besar. Tingkat
76
kebisingan di sekitar tapak cukup rendah, karena berada di
dalam kompleks ruko.
5) Lokasi tapak berada di pusat kota, fasilitas hiburan dan
lainnya banyak tersedia di sekitar tapak.
6) Kawasan ini masih didominasi oleh ruko, pertokoan,
maupun mall.
3) Penentuan Tapak
Tabel 11 Analisa Penentuan Tapak Berdasarkan Sistem Pembobotan
Kriteria Bobot
(B)
Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3
Nilai
(N)
B x N Nilai
(N)
B x N Nilai
(N)
B x N
1 3 8 24 10 30 10 30
2 3 8 24 10 30 8 24
3 3 8 24 10 30 8 24
4 2 8 16 8 16 10 20
5 2 10 20 10 20 10 16
Total Nilai 108 126 114
Berdasarkan pembobotan atas kriteria diatas, maka dapat
ditentukan tapak yang memiliki bobot tertinggi atas kriteria yang
telah di tentukan sebelumnya yaitu Tapak Alternatif 2, yang terletak
di sudut jalan A.P.Pettarani dan jalan Hertasning. Tapak ini dipilih
karena lokasinya yang strategis, sarana dan prasarana yang
lengkap diharapkan mampu menunjang keberadaan apartemen ini
nantinya.
77
Gambar 23 Tapak Terpilih
Sumber: Google Earth,2014
c. Zoning
Fungsi-fungsi dari bangunan Healthy Building ini menentukan
penempatan tata letak sesuai privasi masing-masing kegiatan.
1) Perletakan dan desain Fungsi Hunian (Apartemen)
Faktor utama yang harus diperhatikan dalam perletakan dan
desain hunian adalah keamanan, privasi dan view. Entrance yang
visibilitas tinggi tidak begitu diperlukan untuk menjaga privasi
sehingga biasanya didesain terpisah dengan fungsi-fungsi lainnya
yang digunakan dalam pola tata ruang adalah sistem Double
loaded corridor sehingga sirkulasi antara pegawai perkantoran dan
penghuni apartemen diharapkan tidak terjadi crossing. Hal lain
yang perlu diperhatikan adalah pengolahan sirkulasi dan sistem
parkiran yang baik dan lancar serta kebutuhan ruang yang cukup.
Fungsi hunian ini tidak perlu terletak pada penzoningan dengan
visibilitas tinggi.
78
View sering kali merupakan hal yang sangat penting, terutama
untuk apartemen. Sedangkan untuk menjaga Privacy pada
bangunan High Rise fungsi hunian diletakkan pada lantai atas
bangunan. Selain privacy terjaga, juga memberikan view yang
cukup baik, karena view yang cukup baik dapat memiliki nilai jual
yang tinggi, terutama untuk kawasan pusat kota.
2) Perletakan dan desain Fasiltas penunjang
Untuk memaksimalkan hubungan pusat perbelanjaan dengan
fungsi hunian maupun fungsi disekitarnya, yang harus diperhatikan
adalah identitas akses, entrance, signage, areal parkir, lalu-lintas
pejalan kaki dan kendaraan tidak terjadi crossing. Selain itu pula
entrance harus dibuat sedemikian rupa sehingga muda
diidentifikasi, serta memiliki daya tarik bagi pengunjung
perbelanjaan, maupun penghuni apartemen itu sendiri.
Komponen penunjang kesehatan penghuni tidak boleh
diletakkan pada daerah yang susah diekspos.
Gambar 24 Zoning Tapak
d. Entrance
79
1) Main Entrance
Persayaratan sebuah entrance yang baik adalah:
1) Kemungkinan arah penyewa terbesar.
2) Berpotensi menarik penyewa.
3) Jelas dan mudah dicapai.
Perletakkan main entrance dipertimbangkan agar :
1) Entrance utama mudah dilihat, dengan cara
membuat ruang penerimaan pada entrance.
2) Entrance utama dekat dengan arah
datangangnya penyewa.
3) Entrance utama tidak mengganggu kelancaran
lalu lintas.
2) Side Entrance
Service entrance sebagai jalan Service bagi para penyewa,
staf, pemilik, dan kendaraan yang membawa barang-barang
keperluan perkantoran, perbelanjaan, dan apartemen. Dalam
perencanaan, pencapaian keluar dan masuk dijadikan dua arah
dengan pertimbangan :
1) Memudahkan pengawasan
2) Keamanan lebih terjamin dan terkontrol.
3) Pencapaian kedalam bangunan lebih besar.
4) Fleksibilitas ruang cukup baik.
e. Sistem Sirkulasi
Sistem sirkulasi dalam tapak harus memperhatikan :
1) Pembatasan yang jelas antara sirkulasi kendaraan, pedestrian
demi keamanan penyewa dan penghuni serta kelancaran
sirkulasi dalam tapak yang dapat berpengaruh terhadap
kelancaran sirkulasi diluar tapak.
2) Kemudahan, kejelasan, keamanan, dan kenyamanan sirkulasi.
80
3) Keanekaragaman fungsi kegiatan dalam bangunan.
4) Pencapaian terhadap bermacam fungsi yang ada tidak saling
mengganggu keberadaan tiap fungsi.
Gambar 25 Sirkulasi, Entrance Tapak
Pencapaian ke tapak menggunakan satu jalan masuk yang
berada di jalan A.P.Pettarani, dan jalan keluar yang berada di jalan
Sultan Alauddin. Jalan masuk dan jalan keluar dibuat terpisah untuk
menghindari penumpukan kendaraan di satu titik. Selain itu, di
dalam tapak juga dapat dihindari crossing antara kendaraan dan
pejalan kaki.
1) Sirkulasi kendaraan
Sirkulasi kendaraan di dalam tapak dapat dibagi atas:
a) Kendaraan pengunjung,
b) Kendaraan penghuni
c) Kendaraan pengelola, dan
d) Kendaraan servis.
Jalur kendaraan diatur sesuai dengan pengelompokan jenis
kendaraan di atas. Kendaraan pengunjung diarahkan ke tempat
81
drop-off atau parkir outdoor. Sedangkan untuk kendaraan pengelola
dan penghuni diarahkan untuk parkir di parkiran indoor.
Kendaraan servis seperti pengangkut barang ataupun limbah
diarahkan menuju belakang bangunan dan langsung menuju jalan
keluar. Dengan pengaturan seperti ini mobilitas di dalam tapak
dapat berjalan lancar dan memberikan kemudahan bagi pelaku
kegiatan di apartemen.
2) Sirkulasi pejalan kaki
Jalur pejalan kaki berupa pedestrian di sekeliling bangunan dan
juga sepanjang jalan masuk dan keluar. Pedestrian dibuat jelas dan
terarah, aman bagi pejalan kaki dan juga tetap memperhatikan
kenyamanannya.
f. Parking Share
Estimasi kebutuhan parkir umumnya lebih kompleks dari
pengembangan fungsi tunggal. Dalam keadaan ini diakibatkan oleh
dua faktor :
1) Diakibatkan putaran aktivitas dari fungsi-fungsi yang berbeda,
dimana akumulasi parkir pada waktu puncak untuk tiap-tiap
fungsi yang ada memiliki waktu yang berbeda setiap harinya.
2) Hubungan yang salin terkait antara fungsi-fungsi lahan yang
berbeda dalam lahan campuran mengakibatkan tertarik untuk
menuju/pergi dengan lebih muda dan sering mengunjungi lebih
dari satu fungsi lahan dalam satu kali perjalanan, sehingga
sistem ruang parkir tunggal dapat melayani beberapa fusi
lahan, fenomena ini adalah bentuk dari Captive Market Effect
atau kondisi yang terjadi akibat tangkapan pasar dalam satu
lahan yang memiliki lebih dari satu fungsi.
82
g. Ruang Luar
Kebutuhan pusat kota di masa depan akan lebih banyak
ditentukan oleh kebesaran ruang-ruang terbuka umum dan fasilitas
pejalan kaki yang memadai, sasaran ruang terbuka dalam
Bangunan Apartemen adalah :
1) Menciptakan ruang-ruang terbuka baru yang lebih muda
dicapai dan lebih muda ditempatkan dengan
menghubungkannya dengan sistem pedestrian yang jelas.
2) Memanfaatkan ruang-ruang terbuka yang sudah sebagai
bagian yang saling mendukung terhadap lingkungan lahan
yang baru.
3) Pemanfaatan lebar bidang jalan (ROW) menjadi bagian sistem
ruang terbuka (streets Park).
4) Menggairahkan penggunan dan kenyamanan penggunaan dari
ruang-ruang terbuka yang ada dengan jalan perbaikan akses
(pencapaian) dan trotoir (sidewalks).
Memberikan identifikasi yang jelas pada ruang terbuka dengan
penambahan unsur-unsur seperti, ruang duduk, ruang bermain,
taman, dan lain sebagainya yang dapat menunjan keberadaan
ruang terbuka.
Faktor-faktor yang perlu di pertimbangkan dalam penataan
ruang luar adalah :
1) Sebagai pendukung penampilan bangunan
2) Membentuk ruang tangkap visual
3) Pengarah sirkulasi kendaraan dan pedestrian
4) Sebagai pelindung, peneduh, filter serta pemecah angin dan
peredam suara
5) Menjaga peresapan air di dalam tanah
6) Sebagai ruang interaksi sosial
7) Sebagai tempat parkir.
Pembentukan elemen luar, terdiri atas :
83
1) Elemen lunak (soft material) meliputi: penataan lensekap serta
pepohonan
2) Elemen keras (hard material) meliputi: pedestrian, plaza, dan
jalan
Elemen dekorasi meliputi: lampu taman, lampu jalan, sculpture,
air mancur, dan lain-lain.
Gambar 26 Lay-out elemen soft material
Gambar 27 Lay-out elemen hard material dan elemen dekorasi.
84
2. Pendekatan Mikro
Gubahan massa a.
Pada bangunan Apartemen ini setiap fungsi mempunyai sifat
dan karakteristik tersendiri, yang mana ada yang bersifat formal
sampai yang bersifat privat dan sangat privat. Pada bangunan ini
pengelompokan kegiatan harus dipisahkan agar terlihat jelas
menurut fungsinya yaitu :
1) Pengelompokan Horizontal
a) Kegiatan yang mobilitasnya tinggi dan menarik
penyewa ditempatkan dekat dengan entrance
bangunan.
b) Kegiatan komersial yang berfungsi sebagai
magnet-magnet penarik publik, memberi
rangsangan dan terjadi aliran penyewa.
c) Kegiatan yang membutuhkan ketenangan
dijauhkan dari sumber kebisingan.
2) Pengelompokan Vertikal
a) Kegiatan yang membutuhkan ketenangan dan
privacy seperti apartemen dapat diletakkan di
lantai-lantai atas sedangkan bagian yang bersifat
publik sebagai fungsi penunjang dapat diletakkan
pada bagian bawah seperti retail Shop, hiburan,
dan fasilitas pendukung kesehatan penghuni.
b) Kegiatan yang membutuhkan kecepatan dan
kemudahan pencapaian, seperti ruang
pertemuan diltekkan agak ke bawah.
Modul b.
Modulisasi ruang pada bangunan Apartemen merupakan faktor
penting yang bertujuan membatasi variabel dimensi ruang akibat
85
kebutuhan ruang yang berbeda-beda, sehingga efisiensi dan
efektivitas dapat tercapai.
Merupakan unit ukuran terkecil yang digunakan untuk
menentukan dimensi ruang dan komponen-komponen ruang dalam
bentuk kelipatannya.
Penentuan modul yang digunakan berdasarkan :
1) Kebutuhan gerak manusia dalam kegiatannya
2) Kebutuhan peralatan dan perabot
3) Ukuran material yang digunakan
4) Sistem struktur dan konstruksi
Modul perancangan pada bangunan apartemen adalah
merupakan kelipatan dari modul fungsi dan digunakan untuk
merencanakan tata ruang secara keseluruhan, perencanaan tapak
dan bentuk atau dimensi ruang.
Dasar pertimbangan untuk menentukan modul perancangan
baik yang horizontal maupun vertikal adalah :
a. Modul fungsi horizontal
b. Luas unit ruang terkecil
c. Daylight factor.
d. Sirkulasi
Di bawah ini terdapat beberapa pengelompokan modul
perancangan pada bangunan Apartemen:
1) Hunian
Berdasarkan modul fungsi horizontal (20 cm), luas
unit ruang standar ruang tidur berdasarkan
kelipatannya sebesar 6m x 6m (36 m2), serta
sirkulasi dalam ruang, maka modul perancangan
yang diambil adalah kelipatan 30 cm / 0,30 m.
86
Penentuan modul perancangan vertikal dapat
mengacu pada persyaratan tinggi langit-langit
minimal 2,70 m.
2) Retail dan kantor sewa (tenant)
Berdasarkan modul fungsi horizontal (30 cm), luas
unit ruang berdasarkan kelipatannya sebesar 3,6 m
x 7,2 m (25,92 m2), serta daylight factor 7,2 < 9,00
Penentuan modul perancangan vertikal (20 cm)
didsarakan pada modul fungsi bertikal dan
persyaratan tinggi langit-langit, minimal 2,70 m serta
batas ketinggian maksimal penyewa.
Sistem Struktur c.
Persyaratan teknis sistem struktur yang mencakup kekokohan,
kestabilan dan keamanan dengan melihat beberapa pertimbangan
sebagai berikut :
1) Memenuhi persyaratan struktur (stabil, kaku, dan kuat).
2) Efisien dan efektif dalam pemakaian dan penyaluran beban-
beban.
3) Fleksibilitas dan efisiensi yang tinggi dalam pengolahan ruang.
4) Struktur mudah dalam pelaksanaan dan pemeliharaan.
5) Kondisi fisik daerah setempat.
Pendekatan sistem struktur meliputi:
1) Sistem struktur atas (super struktur)
Sistem struktur atas dipertimbangkan terhadap :
a) Mendukung penampilan bangunan
b) Kekuatan menghadapi gaya lateral
c) Ketinggian bangunan
87
d) Faktor ekonomis dan efektivitas
e) Biaya dan pemeliharaan
Material yang digunakan adalah sebagai berikut:
(1) Material struktur
Beton bertulang pada sloof, kolom, dan balok
(2) Material pengisi
(a) Material finishing bukaan cahaya pada
pintu, yaitu kaca dan kayu.
(b) Material dinding dari batu bata, kaca,
partisi, dan gypsum.
(c) Material penutup dinding, menggunakan
cat, keramik dan alcopan.
2) Sistem struktur bawah (sup struktur)
Sistem struktur bawah dipertimbangkan terhadap :
a) Daya dukung terhadap struktur
b) Tahan terhadap bahaya korosi yang diakibatkan
oleh endapan air garam
c) Kondisi tanah setempat
d) Ekonomis dan mudah dalam pelaksanaan
e) Mencapai kedalaman tanah keras dalam tapak.
3) Sistem struktur atap (Upper struktur)
Sistem struktur atap dipertimbangkan terhadap :
a) Daya dukung gaya vertikal dan horizontal.
b) Faktor ekonomis.
c) Tahan terhadap pengaruh evaporasi yang
menyebabkan korosi.
88
d) Mendukung penampilan bangunan.
e) Biaya dan pemeliharaan.
Kriteria khusus sebagai persyaratan yang berhubungan dengan
bangunan dengan bangunan Apartemen, adalah:
1) Fleksibilitas dan seefisien ruang-ruang yang disebabkan
adanya kemungkinan terjadinya perubahan kegiatan pada
sarana fisik yang ada.
2) Tuntutan dari satu kegiatan, yaitu pada ruang-ruang yang
bebas kolom.
3) Faktor estetis yang berpengaruh pada penampilan bangunan.
4) Ekonomis dari sistem pelaksanaan dan pemeliharaan
bnangunan.
5) Kekuatan bangunan menghadapi gaya lateral pada menara.
Bahan struktur d.
Penggunaan material/bahan dipertimbangkan terhadap:
a) Ketahanan terhadap cuaca
b) Mudah dalam pelaksanaan
c) Daya tahan terhadap pengaruh kelembaban dan korosi
d) Relatif mudah dalam pemeliharaan
Material e.
1) Bahan lantai, material yang digunakan yaitu:
a) Lantai granit; memberikan kesan mewah.
Pemeliharaan mudah dan awet, jenis lantai ini
biasa digunakan pada hall/lobby utama, main
entrance, ruang tunggu kedatangan dan
keberangkatan, dan lain-lain
b) Lantai keramik; memberikan kesan sederhana,
bersih dan rapi. Pemeliharaannya mudah dan
89
awet, jenis lantai ini biasa digunakan pada
ruang kantor, restoran dan lain-lain.
c) Lantai karpet, memberikan kesan keramahan,
keakraban dan ketenangan dalam ruang. Jenis
lantaiini biasa digunakan pada ruang pimpinan,
dan ruang-ruang eksklusif lainnya.
2) Bahan dinding, material yang digunakan yaitu:
a) Dinding partisi transparan, penggunaannya
memberikan keleluasaan memandang ke segala
arah. Material ini biasa diterapkan pada area
resto, ruang check in, dan area retail lainnya.
b) Dinding massif dilapisi wallpaper, jenis material
ini biasa diterapkan pada ruang kantor, karena
penggunaannya menimbulkan kesan formal
pada ruang.
c) Dinding massif dilapisi akustik, jenis material ini
biasa diterapkan pada ruang multimedia dan
audiovisual, ruang kantor dan ruang-ruang
lainnya yang membutuhkan peredam suara.
3) Bahan plafond, material yang digunakan yaitu:
a) Eternis dan gypsum. Bersifat formal, kokoh dan
menciptakan kesan ketenangan. Jenis ini
biasanya digunakan pada ruang yang formal
seperti ruang kantor.
b) Skylight. Memberikan kesan atraktif, menarik
dan fleksibel. Digunakan untuk memasukan
cahaya dari luar kedalam bangunan. Biasanya
digunakan pada ruang publik yang luas seperti
hall, atrium dan koridor bangunan.
90
c) Acoustic lambersering. Digunakan khusus pada
ruang yang membutuhkan sistem akustik,
seperti pada ruang seminar, ruang audiovisual,
dan ruang kantor dan ruang-ruang lainnya yang
membutuhkan peredam suara.
Kebutuhan Ruang f.
Pertimbangan kebutuhan ruang didasarkan atas:
1) Jenis kegiatan
2) Pelaku kegiatan
3) Standar dan peraturan yang berlaku
a. Besaran Ruang
Tahapan proses penentuan besaran ruang adalah :
a) Analisa perilaku herak dan kebutuhan ruang
gerak untuk aktivitas.
b) Penentuan kebutuhan luas ruang dan pola-pola
peruangan yang cukup fleksibel.
c) Kebutuhan ruang untuk sirkulasi, baik sirkulasi
penghuni, pengelola, penyewa, maupun
sirkulasi barang.
d) Jumlah, jenis dan ukuran peralatan yang
digunakan dalam ruangan.
e) Standar-standar yang digunakan.
91
Adapun kegiatan yang dilakukan di apartemen berdasarkan
pelaku kegiatannya, antara lain:
Penghuni
Tabel 12 Kebutuhan ruang berdasarkan aktivitas penghuni
NO Aktivitas Kebutuhan Ruang
1 Datang / Pergi Main Entrance
2 Parkir Kendaraan Parkiran Khusus
Penghuni
3 Masuk / Keluar Bangunan Entrance
4 Menuju Unit Hunian Lift / Tangga , Koridor
5 Istirahat / Tidur Kamar Tidur
6 Membersihkan Badan Km / wc
7 Makan Ruang Makan
8 Memasak Dapur
9 Bersantai / Kumpul Keluarga Ruang Keluarga
10 Jalan – jalan Taman / Plaza
11 Olahraga dan rekreasi Fitness Centre, Jogging
track, swimming pool,
playground, lapangan
basket.
12 Menerima tamu, berbincang
bersama teman / kerabat
Lobby, lounge, cafe,
coffee shop.
13 Berbelanja Mini mart
14 Perawatan Kesehatan Klinik
15 Perawatan Kecantikan Salon & Spa
92
Pengunjung
Tabel 13 Kebutuhan ruang berdasarkan aktivitas pengunjung
NO Aktivitas Kebutuhan Ruang
1 Datang / Pergi Main Entrance
2 Parkir Kendaraan Parkiran
3 Drop-off Entrance foyer
4 Masuk / Keluar Bangunan Entrance
5 Membutuhkan informasi Information desk
6 Menunggu / bertamu dengan
penghuni
Lobby
7 Makan / Minum Lounge, Coffee Shop,
Restoran.
8 Berbelanja Shop Arcade
Pengelola
Tabel 14 Kebutuhan ruang berdasarkan aktivitas pengelola
NO Aktivitas Kebutuhan Ruang
1 Datang / Pergi Main Entrance
2 Parkir Kendaraan Parkiran Khusus
Pengelola
3 Masuk / Keluar Bangunan Entrance
4 Menerima pengunjung Resepsionis
5 Memberi informasi Information desk
6 Mengurus Kepegawaian Rg. Personalia
7 Pemasaran Rg. Marketing
8 Keuangan Rg. Keuangan
9 Mengendalikan operasional
apartemen
Rg. Pimpinan
93
10 Rapat operasional Ruang rapat
11 Istirahat WC
12 Membuat makanan/minuman Pantry
Servis / pelayanan
Tabel 15 Kebutuhan ruang berdasarkan aktivitas servis
NO Aktivitas Kebutuhan Ruang
1 Datang / Pergi Main Entrance
2 Parkir Kendaraan Parkiran Khusus Service
3 Masuk / Keluar Bangunan Entrance khusus
4 Menjaga Keamanan Rg. Keamanan
5 Melayani surat, kiriman paket. Mail room
6 Mengawasi rekaman kamera Rg. CCTV
7 Mengurus Kebersihan Rg. Cleaning Service
8 Melayani Unit Hunian Rg. Housekeeping
9 Memasak Dapur Umum
10 Menyimpan Bahan Makanan Gudang Basah / Kering
11 Mencuci, mengeringkan, dan
menyetrika pakaian
Laundry
12 Menyimpan Pakaian Kering Rg. Linen
13 Mengoperasikan, memantau,
memelihara M&E
Rg. Teknik
14 Melayani makan dan minum Coffee Shop, restaurant.
15 Istirahat Ruang Istirahat
16 Berganti pakaian seragam Ruang Ganti
17 Makan / minum Kantin
18 Ruang hajat WC
94
b. Strategi pengelompokan ruang
1) Horizontal
Bangunan yang direncanakan mempunyai tiga
jenis kegiatan yakni kegiatan utama yang saling
menunjang satu sama lainnya dalam satu lokasi
yang sama. Sedangkan kegiatan penunjang
adalah kegiatan yang menunjang masing-
masing fungsi. Kegiatan pelengkap yaitu
Service dan utilitas.
2) Vertikal
Keragaman dari kegiatan yang ada memerlukan
pengelompokan yang jelas. Pengelompokan
secara vertikal dilakukan berdasarkan tingkat
privacy pemakai. Semakin tinggi privasi yang
dibutuhkan, penempatan ruangannya semakin
sulit untuk dijangkau.
Pengelompokan ruang dan penzoningan ruang dalam
bangunan bertitik tolak dari faktor-faktor sebagai berikut:
1) Organisasi ruang yang berdasarkan pola
kegiatan, macam atau jenis kebutuhan ruang
dan sifat kegiatan.
2) Pengelompokan ruang yang berdasarkan
keterkaitan fungsi satu ruang dengan fungsi
ruang lainnya.
3) Penzoningan perletakan ruang berdasarkan
sifat-sifat ruang serta dampak yang
ditimbulkan akibat fasilitas yang berlangsung
di dalam ruang.
4) Layout dari satu proses kegiatan, baik
menyangkut kegiatan pemanfaatan sarana,
95
kegiatan pelayanan jasa maupun yang
lainnya.
96
Besaran Ruang g.
Kebutuhan besaran ruang berdasarkan jenis kegiatan yang
sedang berlangsung, standar kebutuhan ruang manusia, pelaku
kegiatan dan besaran perabot/fasilitas yang disediakan. Dari kriteria
di atas didapatkan perincian besaran ruang untuk :
1) Besaran ruang pada unit hunian
a. Luasan tipe A (1 kamar tidur)
Tabel 16 Kebutuhan Ruang dan Luasan tipe studio
Jenis Ruang Kebutuhan Perabot Luas (m2)
R. Tidur
1 buah tempat tidur
1 buah lemari pakaian
1 buah meja rias dan kursi
1 buah meja lampu
1 buah meja kerja dan kursi
1 buah rak TV
9.50
R. Makan +
Pantry/Dapur
1 set meja makan, 4 kursi
1 buah lemari
1 buah kulkas
1 set peralatan dapur yaitu,
kompor, bak cuci, kulkas
Beberapa lemari gantung +
lemari di bawah meja
9.00
KM/WC
1 buah kloset duduk + space
shower
1 buah westafel
3.25
Balkon 2 buah kursi + meja 3.25
Luasan
Sirkulasi 10%
Total Luasan
25.00
2.50
27.50
Sumber : Asumsi dan Studi banding
97
b. Luasan tipe B (2 kamar tidur)
Tabel 17 Kebutuhan Ruang dan Luasan tipe 2 kamar
Jenis Ruang Kebutuhan Perabot Luas (m2)
R.Tidur Utama 1 buah tempat tidur
1 buah lemari pakaian
1 buah meja rias dan kursi
2 buah meja lampu
1 buah meja kerja dan kursi
10.00
R. Tidur 1 buah tempat tidur
1 buah lemari pakaian
1 buah meja rias dan kursi
1 buah meja lampu
9.00
R.Keluarga 1 set sofa untuk 3 orang
1 buah lemari TV
9.00
Dapur 1 set kitchen set (kabinet dinding dan kabinet lantai) + cerobong asap
Kulkas
Kompo
Bak cuci / sink
5.00
Ruang Makan 1 set meja makan 4 kursi 6.00
KM/ WC 1 buah kloset duduk + space shower
3.25
KM/ WC R.Tidur
Utama
1 buah bathub
1 kloset duduk
1 buah westafel
3.75
Balkon 2 buah kursi + meja 5.00
Luasan
Sirkulasi 10 %
Total Luasan
51.00
5.10
56.10
Sumber : Asumsi dan Studi banding
98
c. Luasan tipe C (3 kamar tidur)
Tabel 18 Kebutuhan Ruang dan Luasan tipe 3 kamar
Jenis Ruang Kebutuhan Perabot Luas (m2)
R.Tidur Utama 1 buah tempat tidur
1 buah lemari pakaian
1 buah meja rias dan kursi
1 buah meja lampu
1 buah meja kerja dan kursi
12.00
R. Tidur Anak 1 buah tempat tidur
1 buah lemari pakaian
1 buah meja rias dan kursi
1 buah meja lampu
1 buah meja belajar dan kursi
9.00
R. Tidur 1 buah tempat tidur (single bed )
1 buah lemari pakaian + cermin
1 buah meja lampu
6.50
R.Keluarga 1 set sofa untuk 6 orang
1 buah lemari TV 9.00
Dapur 1 set kitchen set (kabinet dinding dan kabinet lantai) + cerobong asap
Kulkas
Kompor
Bak cuci / sink
7.50
Ruang Makan 1 set meja makan + 6 kursi makan
1 meja hias
1 wastafel
7.50
KM/ WC 1 buah kloset duduk + space shower
1 buah westafel
3.00
KM/ WC R.Tidur
Utama
1 buah bathub
1 kloset duduk
1 buah westafel
4.50
Balkon 2 buah kursi + meja 6.00
Luasan
Sirkulasi 10 %
Total Luasan
65.00
6.50
71.50
99
Sumber : Asumsi dan Studi banding
d. Luasan tipe D (4 kamar tidur)
Tabel 19 Kebutuhan Ruang dan Luasan tipe 4 kamar
Jenis Ruang Kebutuhan Perabot Luas ( m2 )
R.Tidur Utama 1 buah tempat tidur (double bed )
2 buah lemari pakaian
1 buah meja rias dan kursi
2 buah meja lampu
1 buah meja kerja dan kursi
20.00
2 R. Tidur
1 buah tempat tidur (Double bed )
1 buah lemari pakaian
1 buah meja rias dan kursi
1 buah meja lampu
1 buah meja meja kerja + kursi
12.00
R. Tidur 1 buah tempat tidur (singgle bed )
1 buah lemari pakaian + cermin
1 buah meja lampu
1 buah meja rias dan kursi
9.00
R.Keluarga 1 set sofa untuk 7 orang
1 buah meja hias
1 buah lemari hias
1 buah lemari TV
16.00
R. Tamu 1 set sofa untuk 6 orang
1 buah meja tamu
2 buah meja hias
14.00
R. Hobby 2 buah lemari rak buku
1 set sofa 3 orang
1 meja kerja
10.00
R. Makan + Pantry /
Dapur
1 set meja makan, 6 kursi
1 buah lemari
1 buah kulkas
1 set peralatan dapur yaitu, kompor, bak cuci, kulkas
Beberapa lemari gantung + lemari di bawah meja
10.00
R. Cuci 1 buah mesin cuci 2.50
2 KM/ WC keluarga 1 buah kloset duduk + space shower
1 buah westafel
6.00
KM/ WC R.Tidur 1 buah bathub
1 kloset duduk
100
Utama 1 buah westafel 6.00
Balkon 2 buah kursi + meja 8.00
Luasan
Sirkulasi 10 %
Total Luasan
113.50
11.35
124.85
Sumber : Asumsi dan Studi banding
2) Besaran Ruang pada Kegiatan Non Hunian
Tabel 20 Kebutuhan dan Besaran Ruang Kegiatan Non Hunian
Sifat
Ruang
Elemen Unsur Sumber Standar
(M2/Orang)
Kapasitas Luas
(M2)
1 2 3 4 5 6 7
PUBLIK
Parkir penghuni Parkir mobil
Parkir motor
NAD
NAD
15 m2/unit
2 m2/unit
300
100
4.500
200
4.700
Parkir pengelola
dan pengunjung
Mobil pengelola
Mobil pengunjung
Parkir motor
Parkir Taksi
NAD
NAD
NAD
NAD
5 m2/unit
5 m2/unit
m2/unit
5 m2/unit
30
50
100
5
450
750
200
75
1.425
Ruang penerima Entrance foyer
Lobby
Recepsionis
Front Desk
Ruang Keamanan
Toilet Wanita :
WC
Wastafel
Toilet Pria :
WC
Westafel
Urinoir
B
B
C
C
C
A
B
B
B
B
1,65m2/orang
0,8m2/orang
0,99m2/orang
0,6m2/orang
0,99m2/orang
1,08 m2/unit
0,5m2/unit
1,08m2/unit
0,5m2/unit
0,9m2/unit
50 orang
100
5 org
4 org
2 org
3 unit
3 unit
3 unit
2 unit
3 unit
2,5
0
4,95
2,4
1,98
3,24
1,5
3,24
1
2,7
108,81
Restoran Ruang Makan
Dapur
B
B
1,5 m2/orang
200 orang
25% R.Makan
300
75
101
Pantri
Gudang
Ruang Servis
Toilet Wanita :
WC
Wastafel
Toilet Pria :
WC
Westafel
Urinoir
B
B
A
B
B
B
B
B
1,08m2/unit
0,5m2/unit
1,08m2/unit
0,5m2/unit
0,9m2/unit
15% R.Makan
10% R.Makan
2 unit
2 unit
2 unit
2 unit
3 unit
45
30
6
2,16
1
2,16
1
2,7
465,02
Kafe Ruang Makan
Dapur
Pantri
Gudang
Toilet Wanita :
WC
Wastafel
Toilet Pria :
WC
Westafel
Urinoir
B
B
B
B
B
B
B
B
B
1,5 m2/orang
1,08m2/unit
0,5m2/unit
1,08m2/unit
0,5m2/unit
0,9m2/unit
50 orang
25% R.Makan
15% R.Makan
10% R.Makan
2 unit
2 unit
2 unit
2 unit
3 unit
75
18,75
11,25
7,5
2,16
1
2,16
1
2,7
118,82
Retail Shop Area Belanja
Counter
Gudang Barang
1 m2/orang
4,8 m2/orang
3 m2
40 orang
2 orang
40
9,6
3
12 retail shop @ 52,6 m2 631,2
Klinik Kesehatan Ruang Tunggu
Ruang administrasi
Ruang dokter umum
Ruang dokter gigi
Conter obat
Toko obat
B
B
A
A
A
A
0,9-1M2
6-8 M2
6-18 M2
16-18 M2
5 M2
6 M2
6 orang
1 orang
2 org
2 org
2 org
1 unit
5,4
6
18
18
10
6
63,4
R.Bermain Anak Penitipan anak dan
R. Bermain in Door
R. Bermain Outdoor
A
F
72-360
2,4– 5m2/org
-
40
180
200
380
Salon + spa Ruang Tunggu
Ruang
Administrasi
A
B
A
-
6-8 m2/org
-
-
2 org
-
2
12
100
102
Ruang Pelayanan
Ruang Spa
Gudang
A
A
-
-
-
-
150
10
284
Tenis Indoor /
Squash
Lapangan
Ruang duduk
Ruang ganti
B
A
9,5 x 6,4
6-9 m2
1,2 – 2 m2/org
2 lapangan
5 org
4
121,6
6
9
136,6
Fitness Center
Looker & R.ganti
Ruang Aerobik
Ruang Fitness
Gudang
Toilet Wanita:
WC
Wastafel
shower
Toilet Pria :
WC
Westafel
Urinoir
shower
B
B
B
A
B
B
B
B
B
B
B
1,2-2 m2/org
4,2-6 M2
15x5 M2
9 m2
1,08 m2/unit
0,5 m2/unit
1,2 m2/unit
1,08 m2/unit
0,5 m2/unit
0,9 m2/unit
0,8 m2/unit
0 org
20 org
30 org
1 unit
2 unit
2 unit
3 unit
1 unit
2 unit
2 unit
4 unit
40
84
75
9
2,16
1
3,6
1,08
1
1,8
3,2
21,84
Kolam renang Kolam dewasa
Kolam anak
Loker
Ruang duduk tepi
kolam
Tolilet wanita:
Wc
Wastafel
shower
Ruang ganti
Toilet pria:
Wc
Wastafel
Urinoir
Shower
Ruang ganti
C
C
B
B
A
B
B
B
B
B
B
B
B
B
4 m2/org
2 m2/org
0,8-1 m2/eks
4 m2/org
-
2,16 m2/unit
0,5 m2/unit
0,8 m2/unit
2,16 m2/unit
2,16 m2/unit
0,5 m2/unit
0,9 m2/unit
0,8 m2/unit
2,16 m2/unit
25 org
25 org
20 unit
15 org
2 unit
2 unit
3 unit
5 unit
2 unit
2 unit
2 unit
3 unit
5 unit
200
100
16
60
20
4,32
1
2,4
10,8
4,32
1
1,8
2,4
10,8
284,84
Jogging Track 1,4 x 600 m 840
103
SERVIS Laundry service Counter
Washer
Dryer
E
E
E
4-5 m2/org
5 m2/org
5 m2/org
5 orang
12 unit
12 unit
20
60
60
140
Ruang service Core
Lavatory
R.Makan Karyawan
Pantry
Mushollah
Gudang
R.loker
-
A
B
B
A
B
C
-
1,5 m2/unit
-
1,5 m2/org
-
4-5 m
-
-
30 org
-
30 org
-
2
80
36
45
9
45
18
9
342
Pengelola Ruang Tamu
R. Pimpinan
Front Office
R.House Keeping
R.Rapat
R.Staf pengelola
A
B
B
B
B
B
-
20 M2
2,4-3m2/org
6 M2/rg
2,25 M2/org
2,4-3m2/org
4 org
2 org
2org
3 org
12 org
4 org
16
20
6
18
24
12
96
R.ME R. Engineer
R. pompa
R. travo = Genset
R. mesin
R. fuel storange
R. panel Listrik
R.maintanance
R. AHU
R. Gudang ME
R. Chiller
C
A
A
C
A
A
A
C
A
A
4,5 m2/Borg
-
-
-
-
-
-
-
30
-
4 org
-
-
-
-
-
-
-
5
-
22,5
36
36
50
15
36
60
24
150
36
465,5
Jumlah
sirkulasi 30%
Total
10.721
3.216
13.937
Sumber:
A = Asumsi dan Studi banding
B = Neufert Architec data
C = Time Safer Standar for Building type
D = Hanbook of Sport and Recreation building
104
E = Time safer for Residence Development
Perkiraan jumlah unit hunian yang digunakan, di jelaskan pada
bab II untuk masing – masing tipe adalah :
Hunian dengan tipe 1 ruang tidur, adalah:
Hunian dengan tipe 2 ruang tidur, adalah :
Hunian dengan tipe 3 ruang tidur, adalah :
Hunian dengan tipe 4 ruang tidur, adalah :
Jumlah Luas Hunian Keseluruhan adalah
Luas keseluruhan = Luas hunian + Luas non hunian
= 14206.5 + 13937 m2
= 28143.5 m2
3) Rencana luas lantai bagunan
Pada perencanaan, area podium difungsikan sebagai wadah
fasilitas pendukung dan penunjang serta area service, karena
bangunan ini dirancang dengan keberadaan basement, meskipun
ada penggarapan tanah ini untuk mengefesiensikan tapak dan
keamanan pengguna kendaraan.
Besaran podium (Podium > Tower):
L. lantai dasar podium = L. Fas. Pendukung (indoor ):Jumlah lantai
= 13.937 : 4 Lantai
64 unit x 27.50 = 1760.00 m2
104 unit x 56.10 = 5834.4 m2
82 unit x 71.50 = 5863 m2
6 unit x 124.85 = 749.1 m2
3272.5 + 9649.2 + 429 = 14206.5 m2
105
= 3484.2 m2
Jumlah lantai tower = L. Keseluruhan : L. lantai (20% L. Podium)
= 28143.5 m2 : 696.85
= 40 lantai : 2 tower
= masing – masing tower 20 lantai
Maka jumlah lantai keseluruhan dan basement adalah 4 lantai
+ 20 lantai + 1 basement = 25 lantai.
Persyaratan Ruang h.
1) Pencahayaan
Pencahayaan bertujuan untuk:
a) Mencapai kenyamanan dan suasana rileks
untuk penglihatan.
b) Menunjang penampilan elemen.
c) Menunjang kegiatan yang ada, dalam hal
penglihatan.
Penerapan sistem pencahayaan dalam bangunan dapat terdiri
atas 2 sistem, yaitu :
a. Pencahayaan alami
Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam pencahayaan
alami:
a) Menghindari cahaya matahari masuk langsung
dalam ruang dengan cara :
(a) Pemanfaatan level dan overstek
(b) Penjaringan sinar matahari dengan
sunscreen dan kaca anti ultraviolet.
(c) Pemanfaatan tata hijau (vegetasi)
b) Sinar matahari yang masuk kedalam ruangan
106
(a) Matahari pagi maksimum pada sudut
45o
(b) Matahari sore dihindari sampai pada
sudut 45o
c) Luas bukaan disesuaikan dengan fungsi ruang:
(a) Unit hunian : 1/8 – 1/6 luas lantai
(b) Kantor pengelola : 1/8 – 1/6 luas lantai
(c) Ruang persiapan : 1/8 – 1/6 luas lantai
(d) Lavatory : 1/10 – 1/5 luas lantai
(e) Gudang : 1/10 – 1/5 luas lantai
b. Pencahayaan buatan
Sistem pencahayaan buatan dipergunakan apabila :
a) Penerangan alami tak dapat memenuhi
kebutuhan.
b) Pada malam hari sebagai penunjang kegiatan.
c) Pada ruang-ruang tertentu yang dituntut
memiliki efek-efek pencahayaan khusus yang
sulit diperoleh jika menggunakan pencahayaan
alami.
Kebutuhan pencahayaan untuk bangunan dan fasilitas
lingkungannya adalah :
a) Unit hunian : 10 – 20 watt/m2
b) Kantor : 20 – 40 watt/m2
c) Perbelanjaan : 20 – 40 watt/m2
d) Ruang mekanik : 20 – 30 watt/m2
e) Ruang terbuka/selasar : 15 – 30 watt/m2
f) Lavatory : 5 – 15 watt/m2
107
Kontrol bukaan akan mempengaruhi radiasi, pergerakan udara,
dan pencahayaan alami. Penempatan kaca, pembayangan, kasa,
light shelves, dan area jendela silang bisa menjadi suatu kontrol.
Hal-hal tersebut dapat mencegah radiasi sinar matahari.
Penggunaan kaca akan mengontrol solar radiasi. Pembayangan,
vertical dan horizontal akan mengontrol panas radiasi yang didapat.
Light shelvesakan membawa banyak cahaya ke dalam ruangan,
yang akan dipotong oleh pembayangan horizontal. Kasa akan
mengontrol masuknya serangga dan mengurangi kecepatan angin
di dalam bangunan. Untuk meningkatkan ventilasi, bisa didapat
dengan memodifikasi jendela itu sendiri.
Gambar 28 Light shelves mendistribusikan cahaya di dalam ruangan
Sumber: Iklim sebagai konteks, PDF
108
Gambar 29 Penggunaan pembayangan pada jendela untuk memotong sinar
matahari langsung
Sumber: Iklim sebagai konteks, PDF
2) Penghawaan
a. Penghawaan alami
Kenyamanan lingkungan dan ruang-ruang dalam bangunan
serta pemebnuhan udara segar akan terpenuhi dengan acuan
ketentuan-ketentuan :
a) Perencanaan tata hijau yang baik sehingga
mampu menjadi penghalang gerak udara untuk
mengurangi pergerakan dan kecepatan angin
yang kemungkinan mengganggu aktivitas dalam
bangunan.
b) Menggunakan sistem ventilasi silang dengan
mengutamakan ruang pusat konsentrasi kerja
dengan pertimbangan besaran lubang ventilasi.
c) Penggunaan jalusi untuk mengatur udara ke
atas atau ke bawah yang berguna untuk
menghilangkan area udara netral.
109
d) Memperhatikan perletakan bangunan secara
benar dalam hubungannya dengan arah mata
angin, kecepatan angin, temperatur serta
kelembaban udara.
b. Penghawaan buatan
Sistem penghawaan buatyyan dimaksudkan untuk mengatur
temperatur udara dalam ruang agar tetap terjaga kestabilannya,
sehingga dapat menciptakan kenyamanan. Sistem penghawaan
buatan merupakan sistem pengkondisian udara untuk mencapai
tingkat kelembaban udara yang diinginkan. Untuk kenyamanan
ruang secara optimal, misalnya ruang yang digunakan secara
kontinyu dan ruangan uang digunakan secara berkala. Dalam hal
pemilihan jenis penghawan udara perlu diperhatikan adalah
pemeliharaan dan pengoperasian yang lebih mudah dan ekonomis.
Dalam perencanaan bangunan, menggunakan sistem terpusat
(sentral) untuk ruangan yang sifatnya imun, sedangkan untuk
ruangan yang bersifat khusus seperti hunian menggunakan sistem
penghawaan Air Conditioner Sistem / AC split.
Orientasi bukaan berepengaruh terhadap radiasi sinar matahari
yang diterima dan pergerakan udara. Untuk menghasilkan distribusi
yang baik dari aliran udara di dalam bangunan, arah angin dan arah
inlet-outlet seharusnya tidak sama. Seharusnya antara 45° tegak
lurus arah angin. Menyusun bangunan dengan bukaan utamanya
menghadap utara dan selatan akan memberikan keuntungan dalam
mengurangi beban AC.
Gambar 30 Posisi bukaan yang ideal
110
Sumber: Iklim sebagai konteks, PDF
Penghawaan silang seharusnya selalu dilakukan, sekalipun
pada ruang yang menggunakan AC. Sekali waktu pasti
membutuhkan udara segar untuk menggantikan udara panas dalam
ruangan. Ventilasi di sisi ruangan bisa berfungsi sebagai sekop
angin diletakkan di pojok fasade akan menangkap angin. Bisa
digunakan bila kecepatan angin tinggi.Pola dan konfigurasi bukaan
mempengaruhi radiasi, aliran udara, dan pencahayaan.Luasan,
bentuk, lokasi, dan posisinya juga berpengaruh pada pergerakan
udara, pencahayaan, dan silau pada ruang dalam. Jika bukaan
tidak terbayangi, maka akan mempengaruhi panas radiasi yang
didapatkan. Bukaan pada level yang lebih tinggi, menambah aliran
udara, dikenal sebagai ‘stack effect’.Posisi bukaan mempengaruhi
distribusi cahaya pada ruang dalam sebagaimana mempengaruhi
refleksi pada ruang dalam.
Untuk daerah tropis, bukaan harus lebar untuk memfasilitasi
masuknya udara.Sosoran yang lebar lebih disukai bila memotong
radiasi matahari.Ketinggian bukaan harus menimbulkan distribusi
udara yang baik bagi tubuh manusia.Ambang bukaan bawah
mungkin lebih disukai.Jendela yang tinggi menyediakan distribusi
yang baik untuk cahaya langsung dan difus.Jendela yang rendah
memungkinkan tanah memantulkan cahaya. Partisi seharusnya
tidak diletakkan di dekat jendela karena akan merubah dan
mengacaukan arah aliran angin. Akan lebih disukai untuk
menyediakan setiap ruangan dengan jendela paling tidak di dua sisi
dinding.Ventilasi dibutuhkan 85% setahun, dan ventilasi silang timur
barat.
111
Gambar 31 Efek posisi jendela terhadap pencahayaan dan ventilasi
Sumber: Iklim sebagai konteks, PDF
Gambar 32 Macam konfigurasi bukaan dan efeknya terhadap aliran udara
Sumber: Iklim sebagai konteks, PDF
Vegetasi i.
Pola vegetasi akan mempengaruhi pergerakan udara, radiasi,
kelembaban, dan terang langit. Vegetasi dapat member
pembayangan dan mengurangi panas yang didapat.Selain itu juga
dapat menambah dan mengurangi kecepatan angin, atau
mengarahkan angin ke dalam bangunan. Tanaman, semak-semak,
dan pohon menyerap radiasi pada proses fotosintetis,
mendinginkan lingkungan di sekitarnya. Vegetasi juga biasa
memaksimalkan angin dan meningkatkan tingkat kelembaban.
112
Pohon yang membayangi seharusnya memiliki cabang yang
tinggi supaya tidak mengganggu aliran angin.Vegetasi yang rendah
harus dijauhkan dari rumah supaya tidak menghalangi jalannya
udara. Udara yang masuk ke struktur bangunan dari menyeberangi
halaman rumput yang terbayangi lebih disukai karena udara yang
dirasakan relatif lebih segar.
Tanaman biasa digunakan untuk mendinginkan
bangunan.Tanaman seharusnya diletakkan sebagai lansekap
vertikal dan halaman dalam pada bagian atas bangunan tinggi.
Vegetasi seharusnya dimasukkan ke dalam lingkungan
bangunan lebih banyak daripada biasanya. Efek bermanfaat yang
bias dirasakan bukan hana mengurangi panas yang didapat, tetapi
juga digunakan sebagai penghasil oksigen untuk menciptakan
penjernihan udara pada lingkungan lokal. Ken Yeang mengatakan
bahwa seharusnya terjadi hubungan antara inorganic material dan
organic material.Dalam hal ini inorganic material berarti bangunan,
dan organic material berarti tanaman.Jadi menurut Ken Yeang,
tanaman biasa digolongkan sebagai material bangunan juga.
113
Gambar 33 Pengaruh vegetasi terhadap jalannya udara
Sumber: Iklim sebagai konteks, PDF
Terdapat 3 (tiga) cara untuk menyatukan bangunan dan
tanaman, yaitu:
1) Juxtaposition, di mana satu material diletakkan di samping
yang lainnya, sebagaimana digunakan pada kotak-kotak
tanaman. Contoh: Menara Boustead
2) Intermixing, mengkombinasikan area atau permukaan yang
luas. Contoh: Menara Mesiniaga, IBM Plaza
3) Integration, merupakan kondisi ideal di mana tidak ada
penghalang dalam menyatukan inorganic material.
114
Gambar 34. Menara Boustead, Mesiniaga, IBM Plaza (vertical landscape)
Sumber: Iklim sebagai konteks, PDF
Gambar 35 Penggunan vegetasi pada bangunan (vertical landscape) (Kean
Yeang, 1994)
Sumber: Iklim sebagai konteks, PDF
Sirkulasi Bangunan j.
1) Sistem sirkulasi vertikal
Dari beberapa jenis alat transportasi yang telah disebutkan,
pemakaian harus secara seksama sehingga dapat terpakai
seefektif mungkin karena menyangkut pula dengan volume dan
efisiensi gedung.
115
Kriteria penentuan transportasi vertikal pada bangunan
Apartemen adalah sebagai berikut :
a) Waktu tunggu
b) Daya angkut
c) Waktu perjalanan
d) Sesuai dengan fungsi kegiatan
e) Memberi daya tarik bagi penumpang
Berdasarkan kriteria-kriteria tersebut di atas maka jenis alat
transportasi yang digunakan adalah :
1) Escalator pada area fasilitas penunjang dan
fungsi lainnya yang berhubungan langsung
dengan penghuni maupun pengunjung, tidak
membutuhkan waktu perjalanan yang lama dan
memberi daya tarik bagi pengunjung untuk
berkeliling.
Gambar 36 Escalator
2) Elevator pada area apartemen, karena
membutuhkan waktu tunggu yang tidak terlalu
116
lama, daya angkut personil yang besar dan
waktu perjalanan yang cepat.
3) Elevator dengan sistem hidrolik pada area
perbelanjaan dan fungsi lainnya yang
berhubungan dengan publik dapat diekspos
sehingga pengunjung dapat melihat
sekelilingnya.
4) Penyediaan lift barang pada area-area Service
pada keseluruhan fungsi sehingga tidak
menggangu lift yang dipakai manusia.
5) Tangga biasa dan tangga darurat. Penyediaan
sarana ini tak lain bila dikemudian hari terjadi
kerusakan listrik sehingga alat transportasi lain
yang menggunakan listrik tidak dapat digunakan,
fungsi tangga biasa tidak dapat dihindari. Selain
tangga biasa juga terdapat tangga darurat yang
berfungsi bila terjhadi kebakaran dalam
bangunan, dengan demikian dapat dimanfaatkan
oleh pengguna bangunan untuk turun melalui
tangga darurat tersebut yang biasanya terletak di
luar bangunan dengan jarak terajauh yang dapat
dijangkau oleh pengguna minimal sejauh 30m.
117
Gambar 37 Tangga Darurat
2) Sistem sirkulasi horizontal
Sirkulasi horizontal yang digunakan berupa selasar atau koridor
sebagai sarana penghubung antar unit-unit kegiatan dalam satu
lantai, sesuai dengan sifat kegiatan yang diwadahi. Lebar selasar
antara 240 – 360 cm, yang memungkinkan dilalui 3 – 4 orang.
Sistem Utilitas k.
Pendekatan sistem utilitas pada Apartemen ini haruslah
mencakup beberapa sistem utilitas yang mutlak terdapat pada
sebuah bangunan tinggi, yaitu:
1) Perpipaan
2) Sanitasi dan penyediaan air bersih
3) Drainase dan pembuangan kotoran
4) Pencegahan dan penanggulangan bahaya kebakaran
5) Pemanasan, pendingin, dan sistem HVAC
Pengadaan untuk masing-masing sistem utilitas ini perlu
memperhatikan:
1) Keserasian dan keselarasan dengan bangunan
2) Sumber utilitas yang dimanfaatkan,
3) Karakter dan spesifikasi jenis utilitas, termasuk keunggulan
dan kelemahannya,
4) Metode dan proses kerja pada sistem utilitas
5) Daya dukung dan jangkauan pelayanan yang bisa dipenuhi.
Pada bangunan apartemen ini sistem utilitas disamping
diterapkan untuk memenuhi tuntutan persyaratan objektif dan
performance bangunan, juga bisa digunakan untuk mewakili Citra
bangunan, yaitu dari aspek teknologi sistem pengendailan
bangunan.
118
1) Sistem penanggulangan kebakaran dan pencegahan
kejahatan
Sistem penanggulangan kebakaran
Berfungsi untuk mendeteksi terjadinya kebakaran.
Alat yang digunakan adalah smoke detector,
ditempatkan pada ruang-ruang kerja, ruang
keberangkatan dan kedatangan, serta fasilitas
penunjang lainnya.
a) Spinkler (pemadaman otomatis)
Alat pemadam kebakaran otomatis ditempatkan
pada plafond dan bekerja secara otomatis bila
terjadi kenaikan suhu 135°F - 160°F. Setiap
spinkler dapat melayani ±125Sqft.
Gambar 38 Spinkler Pemadam Kebakaran
b) Hidrant box
Hidrant box ditempatkan di tiap lantai dengan
jarak 25m - 30m. Sedangkan peralatan di luar
bangunan berupa hydrant pilar yang
ditempatkan pada halaman dengan jarak
masing - masing hydrant antara 30m - 50m.
119
Gambar 39 Hidrant Box
c) Tabung portable
Tabung portable ditempatkan pada daerah yang
mudah dijangkau. Penyediaan portable
(extinguiser) pada ruang- ruang tertentu
dengan daya jangkau 200 – 250 m peruang.
Gambar 40 Tabung Portable
Sedangkan alat bantu penyelamatan jika terjadi
kebakaran, terdiri dari:
a) Sumber daya listrik darurat, untuk mengaktifkan
semua peralatan bantu evakuasi.
b) Lampu darurat, dipergunakan untuk
mempermudah penglihatan pada saat terjadi
kebakaran.
120
c) Pintu kebakaran/pintu keluar darurat.
d) Tangga darurat, jarak antara tangga darurat
adalah maksimal 25m dengan lebar tangga
minimal 1,2 m.
Tabel 21 Skema penanggulan kebakaran
2) Sistem pencegahan terhadap tindak kejahatan
Diupyakan dengan pengadaaan:
a) Satuan pengamanan (satpam)
b) Perangkat CCTV
121
c) Perangkat detector Logam (metal detector)
Gambar 41 Skema CCTV
3) Sistem penangkal petir
Pengadaan penangkal petir pada bangunan dimaksudkan
untuk mencegah bangunan terhadap kerusakan, kehancuran,
kebakaran, dan ledakan akibat sambaran petir. Dalam
perancangan redesain terminal bandar udara yang digunakan ialah
sistem Faraday yaitu sistem penangkal petir berupa batang setinggi
120 cm dengan ujung beradioaktif dan diletakan di tengah atap.
Gambar 42 Sistem tongkat faraday
122
4) Sistem pengadaan air bersih
Pemenuhan kebutuhan akan air bersih berasal dari :
a) PDAM untuk kebutuhan primer bangunan serta
penanggulangan kemungkinan terjadinya
kebakaran
b) Sumur / deep well untuk kebutuhan cadangan.
Tabel 22 Sistem distribusi air bersih
5) Sistem pembuangan air kotor
a) Air kotor yang berasal dari kamar mandi dan air
hujan
b) Limbah padat yang berasal dari WC yang
disalurkan keseptik tank dan kemudian
diteruskan sumur peresapan.
123
Tabel 23 Skema Pembuangan air kotor
6) Sistem pembuangan sampah
Adapun persyartan dari sistem pembuangan sampah>Sistem
pembuangan sampah:
a) Tidak mengganggu sirkulasi umum (memiliki
jalur-jalur pembuangan sendiri).
b) Pemisahan terhadap berbagai jenis sampah,
dan diolah secara tepat sehingga memudahkan
dalam pembuangannya ke TPA atau
memungkinkan untuk digunakan kembali.
Tabel 24 Sistem Pembuangan Sampah
124
BAB IV
KESIMPULAN DAN ACUAN PERANCANGAN
A. Kesimpulan Umum
1. Aspek Pengadaan Apartemen di Kota Makassar.
Tujuan utama dari bangunan Apartemen dengan konsep Hidup
Sehat adalah menyediakan hunian dengan pemanfaatan lahan
semaksimal mungkin untuk berbagai aktifitas dan berperan secara
aktif maupun pasif menjaga kesehatan penghuni. Perpaduan
konsep Hidup Sehat dalam suatu hunian memberikan nilai tambah
bagi kawasan tersebut.
Kemungkinan pengadaan didasari tujuan:
a. Turut membantu perencanaan pengembangan kota Makassar,
dalam mengatasi masalah kepadatan kota dengan
merealisasikan rencana pembangunan sentral sekunder,
khususnya sektor permukiman.
b. Mengembangkan konsep Healthy Building sebagai solusi
masalah akan perlunya hunian yang dapat berperan dalam
menjaga kesehatan sehari-hari.
c. Meningkatkan kualitas lingkungan dan menunjang fungsi
generator kawasan dalam kaitannya dengan pengembangan
wilayah dan kawasan Kota Makassar.
d. Dalam kaitannya dengan pertumbuhan ekonomi, memperluas
sektor tenaga kerja serta memperluas dan mempercepat
proses pendistribusain supply barang terhadap konsumen.
Penilaian terhadap fungsi-fungsi yang akan terdapat dalam
lokasi. Proses penilaian meliputi penelitian lapangan untuk
menentukan supply and demand yang sering kali berbeda pada
potensi pasar yang ada.
Sebagai langkah awal kebutuhan hunian dalam bentuk
apartemen dalam perencanaan ini berdasarkan hasil analisis pada
125
bab sebelumnya adalah sebanyak 128 unit hunian dengan
perincian sebagai berikut
1) Tipe 1 kamar tidur sebanyak 32 unit
2) Tipe 2 kamar tidur sebanyak 52 unit
3) Tipe 3 kamar tidur sebanyak 41 unit
4) Tipe khusus/penthouse sebanyak 3 unit
Sistem kepemilikan apartemen ini adalah sewa, dengan
pertimbangan bahwa tenaga kerja asing yang merupakan sasaran
utama penghuni apartemen memiliki sistem ikatan kontrak kerja
yang lama tinggalnya hanya beberapa tahun saja, dan bagi
masyarakat Kota Makassar itu sendiri apartemen masih berupa
hunian sementara karena masih merupakan sosialisasi bagi
sebagian besar masyarakat Kota Makassar.
2. Aspek Arsitektural Perancangan Apartemen Di Makassar
Dengan Pendekatan Arsitektur Tropis.
Dalam perancangan apartemen dengan pendekatan pada
konsep bangunan sehat di Kota Makassar, hal penting yang harus
diketahui adalah kondisi iklim di Kota Makassar dan pengaruh
bangunan dan lingkungan sekitar terhadap kesehatan penghuni.
Perancangan bangunan tinggi pada daerah tropis seharusnya
mengacu pada prinsip interaksi antara bangunan (termasuk
penghuni) dengan kondisi di luar bangunan, yaitu iklim setempat,
sehingga dapat memberikan banyak manfaat terutama masalah
penghematan energy dan kenyamanan kerja pemakai bangunan
tersebut.
Berdasarkan studi literatur dan analisa pada bab sebelumnya
dapat disimpulkan bahwa untuk bangunan apartemen di Kota
Makassar dengan pemanfaatan iklim tropis di mana secara spesifik
untuk iklim mikro Makassar diketahui bahwa kecepatan angin
cukup tinggi sehingga potensi ini bisa dimanfaatkan untuk
mengatasi kelembaban dengan memperbanyak bukaan, namun
126
dengan pertimbangan bahwa pada ketinggian di atas bangunan,
kecepatan angin harus direduksi untuk mendapatkan kenyamanan
yang optimal.
Secara umum perbedaan healthy living apartment ini dengan
apartemen pada umumnya adalah terletak pada pengolahan
bangunan yang diharapkan dapat menjaga dan meningkatkan
kualitas kesehatan penghuni bangunan..
B. Acuan Perancangan
1. Perancangan Makro
Lokasi a.
Perencanaan apartemen pada dasarnya adalah pembentukan
suatu pemukiman di dalam kota di mana terdapat fasilitas-fasilitas
di dalamnya yang mendukung kegiatan penghuni apartemen.
Dengan mengacu pada pendekatan bangunan sehat, maka
pemilihan lokasi merupakan salah satu hal spesifik pada bangunan
apartemen ini.
Dengan pertimbangan dalam penentuan lokasi untuk
pembangunan apartemen adalah:
1) Sesuai dengan Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK)
Kota Makassar, yaitu berada pada pusat bisnis (pelayanan
dan perdagangan). Di mana kebutuhan akan fasilitas
pendukung terhadap kegiatan yang sering terjadi dalam lokasi
tersebut masih dibutuhkan.
2) Kondisi tanah yang sudah matang dan tersedianya
infrastruktur kota, misalnya air bersih, jaringan listrik, jaringan
telepon dan lain-lain.
3) Lokasi dapat dicapai dengan mudah dari segala arah baik
dengan menggunakan kendaraan pribadi maupun angkutan
kota.
4) Lingkungan yang baik, teratur, aman dan bebas dari banjir.
127
5) Di daerah yang memberikan keseimbangan sosial serta
keserasian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi
lingkungannya
Atas analisis tautan lingkungan berdasarkan beberapa kriteria
yang telah disebutkan di atas, maka lokasi yang dianggap
memenuhi seperti dibahas pada bab sebelumnya adalah
kecamatan Rappocini Dasar pertimbangan terhadap penentuan
lokasi dalam kawasan Rappocini adalah sebagai berikut :
1. Proyeksi kebutuhan pasar pada lingkungan yang
bersangkutan
2. Nilai investasi lahan yang menguntungkan dan
bermanfaat bagi publik sebagai penggunaan terhadap
fungsi-fungsi yang ada
3. Saling menguatkan, memberi dukungan antara eksisting
lingkungan dan pasar yang telah ada dengan fungsi-
fungsi yang akan dikembangkan.
Berdasarkan analisis pengembangan lahan campuran
dikawasan Rappocini, dimana pusat pengembangan perdagangan
dan padat penduduk ditetapkan pada kawasan Rappocini, dengan
tujuan menghidupkan kembali serta menata ulang kondisi fisik dan
peruntukan lahan mengingat potensi pasar dalam mempertinggi
nilai pasar pada wilayah tersebut cukup besar, serta menciptakan
sebuah hunian dalam kawasan padat penduduk tersebut dengan
mengefisienkan penggunaan lahan.
128
Gambar 43 Peta Kecamatan Rappocini
Tapak b.
Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam menentukan
tapak/Site pada satu lokasi bangunan dengan konsep Healthy
Building:
1. Luasan tapak, kepadatan tapak yang diizinkan dan biaya
lahan.
Pada prisnipnya luasan tapak bangunan dengan konsep
Healthy Building tidak harus dibatasi, dengan luasan
tapak biasanya mulai dari 0,5 are sampai dengan 100
are. Terhadap kepadatan bangunan yang diizinkan yang
berbanding lurus dengan harga tanah yang cukup besar
sehingga bangunan dengan konsep Healthy Building
tersebut dapat dibuat sampai lantai 100 ke atas, dengan
lahan seminimal mungkin.
129
2. Topografi dan kondisi existing fisik lahan.
Perencanaan satu dengan konsep Healthy Building
dipengaruhi topografi lahan, seperti kondisi tanah yang
ada, apakah mampu mendukung lapisan lantai atasnya.
Perencanannya juga sangat dipengaruhi exsisting lokasi
sekitarnya sehingga terjadi interaksi antara bangunan
baru dengan bangunan yang telah ada.
3. Tautan Lingkungan
Pengembangan dengan konsep Healthy Building
seharusnya di desain untuk menciptakan sense of Place
yang baik bagi pengguna maupun bagi lingkungannya.
Dengan berfungsi sebagai jembatan antara pengguna
dan lingkungannya maka akan diharapkan tercapai satu
pengembangan aktivitas yang pada akhirnya dapat
memberi nilai tambah bagi keduanya.
4. Utilitas
Memperlihatkan tipe-tipe utilitas yang terdapat disekitar
tapak yang direncanakan, seperti jaringan listrik, telepon,
gas, air bersih, dan air kotor.
Adapun dasar pertimbangan yang diambil adalah :
f) Sesuai bagi peruntukan lahan yang direncanakan.
g) Terletak di tepi jalan arteri untuk memudahkan
pencapaian (aksebilitas).
h) Kondisi Site yang tidak mempunyai kontur yang
tinggi.
i) Tersedia lahan yang cukup luas sesuai dengan
tuntutan kebutuhan ruang.
j) Dekat dengan fasilitas pusat perdagangan dan
jasa/objek wisata.
130
Tabel 25 Analisa Penentuan Tapak Berdasarkan Sistem Pembobotan
Kriteria Bobot
(B)
Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3
Nilai
(N)
B x N Nilai
(N)
B x N Nilai
(N)
B x N
1 3 8 24 10 30 10 30
2 3 8 24 10 30 8 24
3 3 8 24 10 30 8 24
4 2 8 16 8 16 10 20
5 2 10 20 10 20 10 16
Total Nilai 108 126 114
Berdasarkan pembobotan atas kriteria diatas, maka dapat
ditentukan tapak yang memiliki bobot tertinggi atas kriteria yang
telah di tentukan sebelumnya yaitu Tapak Alternatif 2, yang terletak
di sudut jalan A.P.Pettarani dan jalan Hertasning. Tapak ini dipilih
karena lokasinya yang strategis, sarana dan prasarana yang
lengkap diharapkan mampu menunjang keberadaan apartemen ini
nantinya
Gambar 44 Tapak Terpilih
131
Sumber: Google Earth,2014
Zoning c.
Fungsi-fungsi dari bangunan Healthy Building ini menentukan
penempatan tata letak sesuai privasi masing-masing kegiatan.
Penzoningan didasarkan pada:
1) Perletakan dan desain Fungsi Hunian (Apaartemen)
2) Perletakan dan desain Fasilitas Penunjang
View sering kali merupakan hal yang sangat penting, terutama
untuk apartemen. Sedangkan untuk menjaga Privacy pada
bangunan High Rise fungsi hunian diletakkan pada lantai atas
bangunan. Selain privacy terjaga, juga memberikan view yang
cukup baik, karena view yang cukup baik dapat memiliki nilai jual
yang tinggi, terutama untuk kawasan pusat kota.
Gambar 45 Zoning Tapak
Entrance dan Sirkulaassi d.
Perletakkan main entrance dipertimbangkan agar :
132
1) Entrance utama mudah dilihat, dengan cara
membuat ruang penerimaan pada entrance.
2) Entrance utama dekat dengan arah
datangangnya penyewa.
3) Entrance utama tidak mengganggu kelancaran
lalu lintas.
Side entrance dalam perencanaan, pencapaian keluar dan
masuk dijadikan dua arah dengan pertimbangan :
1) Memudahkan pengawasan
2) Keamanan lebih terjamin dan terkontrol.
3) Pencapaian kedalam bangunan lebih besar.
4) Fleksibilitas ruang cukup baik.
Pencapaian ke tapak menggunakan satu jalan masuk yang
berada di jalan A.P.Pettarani, dan jalan keluar yang berada di jalan
Sultan Alauddin. Jalan masuk dan jalan keluar dibuat terpisah untuk
menghindari penumpukan kendaraan di satu titik. Selain itu, di
dalam tapak juga dapat dihindari crossing antara kendaraan dan
pejalan kaki.
1) Sirkulasi kendaraan
Sirkulasi kendaraan di dalam tapak dapat dibagi atas:
a) Kendaraan pengunjung,
b) Kendaraan penghuni
c) Kendaraan pengelola, dan
d) Kendaraan servis.
2) Sirkulasi pejalan kaki
Jalur pejalan kaki berupa pedestrian di sekeliling bangunan dan
juga sepanjang jalan masuk dan keluar. Pedestrian dibuat jelas dan
terarah, aman bagi pejalan kaki dan juga tetap memperhatikan
kenyamanannya.
133
Gambar 46 Sirkulasi, Entrance Tapak
Bentuk dan Penampilan Bangunan e.
1) Bentuk Dasar Bangunan
Bentuk dasar bangunan dipertimbangkan terhadap kriteria-
kriteria :
Kesan penampilan bangunan yang diinginkan.
Penyesuaian terhadap bentuk tapak.
Efektifitas ruang yang dihasilkan.
Pembentukan massa bangunan didasari atas pertimbangan :
• Pengelompokan kegiatan
• Faktor sirkulasi dan pencapaian, orientasi angina dan
matahari
• Sosok bangunan dan konsep ruang yang hendak dibuat
• Bentuk tapak, karakter lingkunan bangunan.
134
Gambar 47 Konsep Bentuk Bangunan
2) Penampilan Bangunan
Penampilan bangunan merupakan satu hal yang penting
menyangkut karakteristik bangunan yang ada dengan berdasarkan
atas pertimbangan:
• Fungsi bangunan
• Arah pandangan bangunan
• Sifat fisik bangunan
• Menampilkan suatu “point of interest”
• Memperhatikan eksisting bangunan dalam tapak sehingga
ada keserasian dengan lingkungannya.
• Penggunaan unsur-unsur estetika, bahan, warna dan
karakter sebagai unsur penentu akhir (finishing)
• Perspektif Kawasan kota Makassar
Dari beberapa pertimbangan tersebut, filosofi bentuk bangunan
apartemen yang hendak dibuat ialah dengan menciptakan
penampilan bangunan yang menimbulkan kesan bersih, aman, dan
nyaman, untuk mencerminkan fungsi bangunan sebagai tempat
hunian yang sehat.
135
Gambar 48 Konsep Penampilan Bangunan
2. Perancangan Mikro
Massa a.
Pada bangunan Apartemen ini setiap fungsi mempunyai sifat
dan karakteristik tersendiri, yang mana ada yang bersifat formal
sampai yang bersifat privat dan sangat privat. Pada bangunan ini
pengelompokan kegiatan harus dipisahkan agar terlihat jelas
menurut fungsinya.
Modul b.
Modul perancangan pada bangunan apartemen adalah
merupakan kelipatan dari modul fungsi dan digunakan untuk
merencanakan tata ruang secara keseluruhan, perencanaan tapak
dan bentuk atau dimensi ruang.
Dasar pertimbangan untuk menentukan modul perancangan
baik yang horizontal maupun vertikal adalah :
a. Modul fungsi horizontal
b. Luas unit ruang terkecil
136
c. Daylight factor.
d. Sirkulasi
Di bawah ini terdapat beberapa pengelompokan modul
perancangan pada bangunan Apartemen:
1) Hunian
Berdasarkan modul fungsi horizontal (20 cm), luas
unit ruang standar ruang tidur berdasarkan
kelipatannya sebesar 6m x 6m (36 m2), serta
sirkulasi dalam ruang, maka modul perancangan
yang diambil adalah kelipatan 30 cm / 0,30 m.
Penentuan modul perancangan vertikal dapat
mengacu pada persyaratan tinggi langit-langit
minimal 2,70 m.
2) Retail dan kantor sewa (tenant)
Berdasarkan modul fungsi horizontal (30 cm), luas
unit ruang berdasarkan kelipatannya sebesar 3,6 m
x 7,2 m (25,92 m2), serta daylight factor 7,2 < 9,00
Penentuan modul perancangan vertikal (20 cm)
didsarakan pada modul fungsi bertikal dan
persyaratan tinggi langit-langit, minimal 2,70 m serta
batas ketinggian maksimal penyewa.
Sistem Struktur c.
1) Upper Structure
Untuk struktur atap bangunan, menggunakan struktur
dengan criteria sebagai berikut:
a) Kuat dan tahan terhadap gaya lateral
b) Mendukung penampilan bangunan
c) Mudah dalam pelaksanaannya
137
Adapun alternative yang digunakan untuk upper structure
yaitu struktur rangka, space frame, struktur tenda, struktur
kabel, dan struktur shell.
2) Super Structure
Adapun kriteria yang digunakan adalah
a) Dapat menyalurkan beban /gaya dengan merata
b) Tahan terhadap beban yang diterimanya
c) Fleksibilitas ruang
d) Mudah dalam pelaksanaanya
Adapun alternative yang digunakan pada super structure
adalah sistem shear wall (dinding geser) yang bersifat sebagai
pemikul beban, sistem rigid frame, penggunaan struktur
rangka beton bertulang dan dinding batu bata.
3) Sub Structure
Adapun kriteria yang diguinakan adalah:
a) Tahan terhadap beban materi tanah
b) Tahan terhadap kondisi iklim dan cuaca
c) Sesuai dengan kondisi tanah setempat
d) Mendukung super dan upper structure
e) Mudah dalam pelaksanaan
Adapun alternative yang digunakan dalam sub structure
adalah:
a) Sistem pondasi rakit. Keuntungannya adalah
dapat mengurangi pengaruh gempa, bagian
bawah dapat digunakan sebagai basement
b) Sistem pondasi tiang pancang. Pondasi ini
dapat menyalurkan beban sampai ke tanah
138
paling keras. Tetapi dalam pengerjaannya dapat
menghasulkan getaran dan bising yang cukup
tinggi yang dapat mengganggu lingkungan
sekitar.
c) Sistem pondasi poer plat. Pondasi ini
memerlukan waktu yang cukup lama dan kurang
praktis.
Bahan/Material d.
1) Material struktur
Material yang digunakan adalah material yang tahan
terhadap pengaruh alam, tahan lama, tidak cepat rusak,
efisien dan efektif, dan memiliki nilai estetika.
Adapun alternative penggunaan bahan struktur yaitu:
a) Beton bertulang pada kolom, sloef, dan balok.
b) Baja digunakan pada rangka
c) Material lantai digunakan plat beton atau
menggunakan rangka baja
2) Material pengisi
a) Material finishing bukaan cahaya pada pintu dan
jendela, yaitu alumunium, kayu, kaca dan
fiberglass.
b) Material dinding terbuat dari batu bata, partisi
terbuat dari kayu, acoustic board dan gypsum
board.
c) Material penutup dinding menggunakan cat,
batu alam, kaca dan keramik
139
d) Material penutup lantai yaitu batu alam, granit
dan keramik kasar maupun keramik halus
e) Material lansekap, seperti sculpture, paving
block, grass block, aspal rumput, dan batu alam.
Sistem Pengkondisian Bangunan e.
1) Pencahayaan
Faktor penentu :
Tata letak bangunan terhadap orientasi matahari.
Karakter kegiatan yang terjadi.
Pengaturan dan hubungan ruang.
Pencahayaan alami
Pemanfaatan pencahayaan alami semaksimal
mungkin pada siang hari tetapi sumber cahaya
tersebut menimbulkan efek panas dan silau
sehingga diperlukan :
a) Over stek yang lebar.
b) Pemakaian material kaca yang memiliki daya
serap radiasi yang tinggi.
Pencahayaan buatan
Dengan menggunakan lampu pada daerah yang
membutuhkan penerangan konstan. Pencahayaan
buatan terdiri dari :
a) Pencahayaan langsung; yang digunakan pada
daerah-daerah umum (sirkulasi), dan servis
(tangga dan lavatory).
b) Pencahayaan tak langsung; digunakan pada
ruang ruang kerja dan pertokoan yang
membutuhkan pencahayaan merata (kantor,
140
toko, display room). Standar pencahayaan
efektif dalam bentuk pencahayaan buatan
dengan jarak mata lampu ±2,5 m.
2) Penghawaan
Dari segi udara dapat dibedakan atas :
Pengkondisian alami :
a) Pengkondisian pada luar tapak (parkir
kendaraan).
b) Pengkondisian pada ruang-ruang terbuka.
Pengkondisian buatan, dengan menggunakan AC
sentral yang didasarkan atas :
a) Iklim kota Makassar yang relatif panas dengan
temperatur udara berkisar antara 22° - 34° C
dengan kelembaban udara berkisar antara 73 –
86%.
b) AC sentral memiliki kapasitas pelayanan yang
luas serta mudah dalam pengontrolan sehingga
cocok untuk bangunan kantor sewa dengan
fasilitas perbelanjaan.
c) Dipilih system Water Cool karena lebih hemat
dalam penggunaan energy listrik.
d) Perbandingan antara berbagai system AC :
141
Gambar 49 Macam Air Conditioning
3) Kebisingan
Untuk mencegah terjadinya kegaduhan khususnya pada daerah
yang membutuhkan tingkat ketenangan tinggi seperti ruang kerja,
maka sistem pencegahannya dilakukan dengan cara :
Sumber bunyi dari luar bangunan dieliminir dengan
cara menggunakan pohon-pohon pelindung dan
mengatur jarak bangunan sesuai tingkat privasi
antar bangunan.
Sumber bunyi yang berasal dari dari dalam bagunan
dieliminir dengan cara menggunakan material yang
dapat menyerap bunyi dan memisahkan ruang serta
jarak antar ruang yang menjadi sumber bising.
Konsep Utilitas dan Perlengkapan Bangunan f.
1) Pemipaan (Plumbing)
Air bersih
Sumber air bersih berasal dari PDAM dan air hujan yang
didistribusikan melalui pompa (water pump) yang berada di
basement ke water reservoir tank yang berada pada top floor
142
bangunan untuk didistribusikan keseluruh bangunan. Air hasil
buangan yang masih bisa diolah, digunakan kembali untuk
keperluan irigasi lansekap, air pendingin AC setelah di saring
menggunakan water threatment plan.
Gambar 50 Sistem Air Bersih
2) Pembuangan sampah
Sistem pembuangan sampah dengan cara distribusi vertikal
melalui shaft-shaft sampah yang ada pada tiap lantai sampai ke bak
penampungan sementara yang ada di basement. Sedangkan
distribusi horisontal adalah melalui penampungan sementara pada
tempat-tempat tertentu sebelum diteruskan ke bak penampungan di
basement.
3) Jaringan Listrik
Sumber utama tenaga listrik pada bangunan yang
direncanakan berasal dari jaringan PLN dengan tenaga cadangan
143
dari generator set untuk keadaan darurat. Tambahan tenaga listrik
dari system panel surya sebagai sumber energy listrik terbarukan.
Tenaga listrik ini dibutuhkan untuk :
a) Lampu-lampu penerangan
b) Outlet-outlet
c) Alat pengkondisian udara
d) Elevator
e) Peralatan maintenance
f) Paralatan komunikasi
4) Komunikasi
Sistem komunikasi dalam bangunan yang menghubungkan
ruang-ruang menggunakan intercom dan sound system call,
sedangkan untuk komunikasi keluar bangunan menggunakan fasilitas
telephone, teleks, faksimile, PABX (Private Automatic Branch
Exchage) dan modem, dimana fasilitas tersebut dapat memudahkan
hubungan antar pelaku kegiatan baik didalam maupun diluar
bangunan.
5) Tranportasi Vertikal
Sistem transportasi vertikal yang digunakan yaitu :
Tangga, dengan radius pelayanan maksimal
30 m dan lebar minimum 110 cm.
Elevator/lift yang dibedakan atas lift
penumpang dan lift barang. Sedangkan untuk
jenis, kecepatan, kapasitas dan jumlah lift
digunakan data standar.
Escalator yang digunakan untuk melayani
daerah podium.
6) Pemadam kebakaran
Pencegahan dan pemadaman api pada bangunan terbagi atas :
144
Pencegahan pasif, terdiri atas ;
Tangga kebakaran :
Jarak tangga dari setiap titik efektif tanpa
ruang sirkulasi maksimal 25 m.
Lebar tangga minimal 120 cm.
Pintu kebakaran dengan lebar minimal 90 cm
dan indeks tahan api 2 – 3 jam.
Koridor :
Koridor dengan lebar minimal 180 cm.
Penerangan darurat :
Menggunakan sumber daya baterai.
Adanya lampu indikator dan penerangan
pada pintu keluar tangga kebakaran dan
koridor sebagai alat bantu evakuasi.
Pencegahan aktif
Pilar hydrant,
Dengan jarak antara 90 – 150 m
Alat pemadam kimia portable,
Daya layanan 200 m – 250 m dengan jarak
antara alat 20 m – 25 m.
Hydrant
Daya layanan 200 m/ 1 unit untuk hydrant di
dalam bangunan mendapat air dari reservoir
bawah dengan tekanan tinggi.
Sprinkler
Untuk menanggulangan kebakaran pada
tingkat awal yang bekerja secara otomatis.
Daya pelayanan 1 sprinkler 2,5 meter Media
pemadam dapat ruang khasanah dan
komputer menggunakan media gas.
145
Fire alarm
Untuk mendeteksi sedini mungkin adanya
bahan bahaya kebakaran secara otomatis
terdiri dari Fire detector dan smoke detector
dengan area pelayanan 9,2 m/unit
Tangga darurat/kebakaran
Jarak ruang sirkulasi max 25 meter dan
dilengkapi blower, lebar tangga minimal 1,2
meter, dilengkapi pintu kebakaran lebar
minimal 90 cm dan tahan api selama 2 jam,
koridor dengan lebar minimal 1,8 meter.
7) Keamanan
Menempatkan kamera CCTV pada daerah-
daerah tertentu dan pada ruang-ruang yang
memerlukan pengawasan pada bangunan.
Menempatkan kaca cembung pada sirkulasi
ruang luar.
8) Penangkal petir
Sistem penangkal petir yang digunakan adalah
sangkar faraday dan tongkat franklin.
Konsep Penigkatan Kualitas Hidup dan Lingkungan dalam g.
Ruang
Adapun langkah-langkah yang dapat ditempuh
menurut tolok ukur greenship NB versi 1.1 yaitu:
a) Memantau konsentrasi karbondioksida (CO2)
dalam mengatur masukan udara segar dengan
pemasangan instalasi sensor gas karbon
dioksida (CO2).
146
b) Memasang tanda “Dilarang Merokok di seluruh
Area Gedung” dan tidak menyediakan
bangunan/area khusus untuk merokok di dalam
gedung.
c) Mengurangi polusi udara ruang dari emisi
material bangunan yang dapat mengganggu
kenyamanan dan kesehatan pekerja konstruksi
dan pengguna gedung.
d) Mencegah terjadinya gangguan visual akibat
tingkat pencahyaan yang tidak sesuai dengan
daya akomodasi mata.
e) Menetapkan perencanaan kondisi termal
ruangan secara umum pada suhu 250C dan
kelembapan relatif 60%.
f) Menjaga tingkat kebisingan di dalam ruangan
pada tingkat yang optimal.
147
DAFTAR PUSTAKA
Badan Pusat Statistik Kota Makassaar. Kota Makassar Dalam Angka
Tahun 2009. BPS. Kota Makassar
Barton H and Tsourou C. 2000. Healthy Urban Planning. London: Spon
Press.
Barton H and Hills S. 2005. A planning perspective and research
review of health and urban planning. Paper for the WHO
Healthy Cities conference, Taipei.
Barton H, Grant M and Guise R. 2003. Shaping Neighbourhoods:
Health, Sustainability, Vitality. London: Routledge.
Bronswijk, van. 2008. Buillding Services as Medicine. Greve Offset BV,
Eindhoven.
Cavill N, Kahlmeier S and Racioppi F (eds). 2006. Physical Activity and
Health in Europe: Evidence for Action. Copenhagen: World
Health Organization.
Churchill, Ken. 2002. “A guide for asbestos, Lead-based Paint and
Indoor Air Qualityy Risk Management and Regulations” The
Healthy Buildings Workbook. ACC Environmental Consultans.
Chiara, Joseph de and Callender, John Hancock. 1980. Time Saver
Standars For Building Types. Mc Grow-Hill Book Company.
USA.
Edwards P and Tsouros A. 2006. Promoting Physical Activity and
Active Living in Urban Environments. The Role of Local
Governments. The Solid Facts. Copenhagen: World Health
Organization.
Handy S. 2005. Does the built environment influence physical
activity? Examining the evidence. Paper prepared for the
Transportation Research Board, Washington DC. Accessed
from: www.trb.org
148
Haronjeff, Robert and Francis X. Mc Klevey. 1993. Planing and Design of
Apartment. Jakarta. Jilid 2.
Howard, Guy. 2002. “A guide for communities and community health
workers” Healthy Villages. World Health Organization, Geneva.
Johan, K. Haimin. 1976. Pengantar Teknik dan Perencanaan Bangunan
Tinggi. Erlangga. Jakarta
Neufert, Ernest. 1990. Data Arsitek. Cetakan ke-3. Erlangga. Jakarta. Jilid
1.
Neufert, Ernest. 1990. Data Arsitek. Cetakan ke-3. Erlangga. Jakarta. Jilid
2.
Peraturan Menteri Nomor : KM 11 Tahun 2010 tentang Tata Bangunan
dan Lingkungan Hunian.
Pemerintah Kota Makassar. 2010. Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
Makassar Tahun 2010-2030. Erlangga. Jakarta.
Poerwadarminta W.J.S. Kamus Umum Bahasa Indonesia. Pusat
Pembinaan dan Pengembangan Bahasa. PN. Balai Pustaka.
Jakarta
Panero J. dan Zelnik M.1979, Dimensi Manusia dan Ruang Interior,
Penerbit Erlangga, Jakarta.
Spengler, J.D. and Chen, Q. 2000. “Indoor air quality factors in
designing a healthy building,” Annual Review of Energy and the
Environment, 25, 567-600.
Thompson, E.K. 1975. Apartments, Townhouse and Condominiums,
New YYotk:McGraw-Hill Company.