Download - Studi Kelayakan Proyek

STUDY KELAYAKAN PROYEK

Studi kelayakan Proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu

proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dapat dilaksanakan dengan

berhasil. Pengertian keberhasilan ini mungkin bisa ditafsirkan agak berbeda-beda.

Ada yang menafsirkan dalam artian yang lebih terbatas, ada juga yang

mengartikan dalam artian yang lebih luas. Artian yang lebih terbatas, terutama

dipergunakan oleh pihak swasta yang lebih berminat tentang manfaat ekonomis

suatu investasi.

Pengertian menguntungkan bisa dalam arti yang lebih relatif. Mungkin

dipertimbangkan berbagai faktor seperti manfaat bagi masyarakat luas yang bisa

berwujud penyerapan tenaga kerja, pemanfaatan sumber daya yang melimpah di

tempat tersebut, dan sebagainya. Bisa juga dikaitkan denagn misalnya,

penghematan devisa ataupun penambahan devisa yang diperlukan oleh

pemerintah.

A. Prasyarat, Tujuan dan Kriteria Kelayakan

Setelah menyusun gagasan dalam bentuk TOR pemilik proyek melakukan

pengkajian yang lebih jauh menyangkut ide/gagasannya dalam bentuk studi

kelayakan proyek. Studi kelayakan proyek adalah sebuah pengkajian yang

bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek kelayakan proyek

atau investasi. Dalam pelaksanaannya pada umumnya pemilik proyek dibantu

oleh konsultan yang ahli dalam bidangnya. Mengkaji kelayakan suatu ide

proyek bertujuan untuk mempelajari usulan tersebut dari berbagai segi secara

profesional agar nantinya setelah diterima dan dilaksanakan benar-benar dapat

mencapai hasil sesuai dengan yang direncanakan. Kriteria kelayak sebuah

proyek sangat erat hubungannya dengan keberhasilan yang dalam hal ini akan

berbeda antara satu dengan yang lain dari sudut pandang dan kepentingannya.

B. Ruang Lingkup Studi Kelayakan

| STUDY KELAYAKAN PROYEK 1

Studi kelayakan memberikan masukan yang sangat penting untuk pemilik

proyek dalam hal pengambilan keputusan investasi, sehingga ruang lingkup

studi kelayakan diharapkan mampu memberikan semua informasi dan

prakiraan yang dibutuhkan. Ruang lingkup yang dikaji pada studi kelayakan

proyek tergantung pada ukuran dan macam proyek yang akan dikerjakan.

Pengkajian studi kelayakan tidak hanya terbatas pada periode siklus proyek,

melainkan mencakup tahapan dimana proyek telah dimanfaatkan.

Pada umumnya suatu studi kelayakan proyek akan menyangkut empat aspek,

yaitu :

1. Aspek Pasar dan Pemasaran

Pengkajian aspek pasar penting dilakukan karena tidak ada proyek bisnis yang

berhasil tanpa adanya permintaan atas barang/jasa yang dihasilkan proyek

tersebut. Pada dasarnya, analisis aspek pasar bertujuan antara lain untuk

mengetahui berapa besar luas pasar, pertumbuhan permintaan, dan market-

share dari produk bersangkutan. Pembahasan aspek-aspek studi kelayakan

diawali dengan aspek pasar dan pemasaran. Alasannya mengapa aspek ini

diletakkan pada awal pembahasan sistematika studi kelayakan, antara lain :

Produk yang dihasilkan perusahaan harus marketable. Jika tidak,

sebaiknya kegiatan analisis studi kelayakan dihentikan.

Kecenderungan permintaan atas produk yang akan dihasilkan harus

menunjukkan adanya kenaikan. Jika menurun, sebaiknya proses studi

kelayakan untuk pendirian dihentikan, kecuali jika tujuan objek studi

adalah pengembangan.

Kandungan material produk tidak mengandung unsur yang dilarang negara

ataupun agama. Jika ada ditinjau dari aspek hukum, tidak akan

direkomendasikan dan harus dihentikan.

Aspek teknis dan kronologis sangat ditentukan oleh hasil rekomendasi

aspek pasar, terutama yang berkaitan dengan pemilihan alat dan mesin

2. Aspek Finansial


Aspek Finansial Dalam Studi Kelayakan Bisnis

Aspek finansial yang perlu dibahas antara lain menyangkut investasi,

perkiraan biaya operasi pemeliharan, kebutuhan modal kerja, sumber

pembiayaan, perkiraan pendapatan, perhitungan kriteria investasi.

Kriteria Investasi

Tujuan dari perhitungan kriteria investasi adalah untuk mengetahui sejauh

mana gagasan usaha (proyek) yang direncanakan dapat memenuhi kriteria-

kriteria investasi yang telah ditetapkan. Hasil perhitungan kriteria investor

merupakan indikator dari modal yang diinvestasikan, yaitu perbandingan

antara total keuntungan ( benefit) yang diterima dengan total biaya yang

dikeluarkan dalam bentuk present value selama umur ekonomi proyek

tersebut.

Net Present Value (NPV)

Menurut Yacob Ibrahim, NPV merupakan suatu kriteria yang digunakan untuk

mengukur apakah suatu investor layak atau tidak yang berasal dari

perhitungan Net Benevit yang telah didiskon dengan menggunakan Socical

Opportunity Coast of Capital (SOCC) sebagai discount factor.

Internal Rate of Return (IRR)

Menurut Yacob Ibrahim, Internal Rate of Return atau IRR adalah suatu tingkat

discount rate yang menghasilkan NPV sama dengan 0. Bila IRR lebih besar

dari SOCC maka dapat dikatakan suatu investasi feasible, bila semua sama

dengan SOCC maka dapat dikatakan investasi hanya kembali modal. Apabila

kurang dari SOCC maka suatu investasi dapat dikatakan tidak feasible.

Payback Periode

Payback Periode merupakan jangka waktu tertentu yang menunjukkan

terjadinya arus penerimaan (cash in flow) secara komulatif sama dengan

jumlah investasi dalam bentuk present value. Analisis ini perlu ditampilkan

untuk mengetahui berapa lama investasi yang ditanamkan dapat kembali.

Depresiasi


Bahwa analisa biaya investasi didasarkan atas arus kas. Salah satu fator yang

perlu diperhatikan dalam membuat arus kas adalah depresiasi dan pajak.

Sesungguhnya depresiasi bukanlah suatu pengeluaran kas, tetapi metode

perhitungan akutansi yang bermaksud membebankan biaya perolehan aktiva

tetap atau asset dengan menyebar selama periode tertentu dimana aset tersebut

masih berfungsi. Karena menurut peraturan, depresiasi dianggap sebagai

pengeluaran yang dapat dipotong dari bagian yang akan dikenakan pajak (tax-

deductible expense) maka tentu saja suatu rangsangan untuk mendepresiasikan

aset dalam periode sesingkat mungkin dalam batas-batas yang diijinkan oleh

peraturan yang ada. Dengan demikian, akan mengurangi jumlah pajak yang

harus dibayar pada tahun-tahun awal operasi dan produksi, sehingga dapat

meningkatkan aliran kas masuk dan mempercepat pengembalian (recovery)

biaya.

Pajak

Kosep dasar tentang pajak dan pengaruhnya terhadap aliran kas dalam analisa

financial. Pembahasan tentang pajak tidak perlu dilakukan secara detail karena

pada prinsipnya hanya ingin memahami bagaimana pengaruh pajak terhadap

aliran kas dalam analisa ini. Terminologi–terminologi yang dipakai dalam

perhitungan perpajakan. Berikut ini adalah beberapa dari istilah tersebut.

Pendapatan kotor adalah jumlah semua pendapatan baik yang berasal dari

penjualan maupun pendapatan bunga selama satu periode akuntansi.

Pengeluaran adalah onglos-ongkos yang harus ditanggung ketika terjadi

transaksi bisnis, termasuk diantaranya pengeluaran bunga atas pinjaman modal

dan pengeluaran pengeluaran lainnya.

Pendapatan terkena pajak adalah jumlah pendapatan yang akan dikenakan

pajak pendapatan sesuai dengan peraturan perpajakan yang berlaku.

Pendapatan kapital adalah suatu pendapatan yang diperoleh apabila harga

jual dari suatu asset melebihi harga belinya.dari

nilai bukunya pada saat itu maka selisihnya disebut dengan

recaptureddepreciation dan termasuk dalam pandapatan yang terkena


pajak, bukan sebagai pandapatan capital.Kerugian kapital terjadi bila harga

jual suatu asset kurang dari nilai bukunya.

Apabila suatu asset yang terdepresiasi di jual dengan harga yang lebih

tinggi

3. Aspek Teknik dan Teknologi

Aspek teknis merupakan aspek yang berkenaan dengan pengoperasian dan

proses pembangunan proyek secara teknis setelah proyek/bisnis tersebut

selesai dibangun/didirikan. Berdasarkan analisis ini pula dapat diketahui

rancangan awal penaksiran biaya investasi termasuk start up cost/pra

operasional proyek yang akan dilaksanakan.

Studi aspek teknis dan teknologi akan mengungkapkan kebutuhan apa

yang diperlukan dan bagaimana secara teknis proses produksi akan

dilaksanakan. Untuk bisnis industri manufaktur, misalnya, perlu dikaji

mengenai kapasitas produksi, jenis teknologi yang dipakai, pemakaian

peralatan dan mesin, lokasi pabrik, dan tata-letak pabrik yang paling

menguntungkan. lalu dari kesimpulan itu, dapat dibuat rencana jumlah

biaya pengadaan harta tetapnya.

4. Aspek Sosial dan Lingkungan Hidup

Pada studi kelayakan proyek pengkajian dilakukan selangkah demi

selangkah, dan analisis manfaatnya yang didapat terhadap biaya dan beban

ataupun dampak yang ditimbulkan. Segi-segi positif disoroti dan kendala

maupun keterbatasan yang ada dikaji menjadi lebih dalam untuk

menemukan pemecahannya.AMDAL adalah singkatan dari Analisis

Mengenai Dampak Lingkungan. Dalam Peraturan Pemerintah No. 27

tahun 1999 tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan disebutkan

bahwa AMDAL merupakan kajian mengenai dampak besar dan penting

untuk pengambilan keputusan suatu usaha dan/atau kegiatan yang

direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses

pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan usaha dan/atau kegiatan.


AMDAL sendiri merupakan suatu kajian mengenai dampak positif dan

negative dari suatu rencana kegiatan/proyek, yang dipakai pemerintah

dalam memutuskan apakah suatu kegiatan/proyek layak atau tidak layak

lingkungan. Kajian dampak positif dan negatif tersebut biasanya disusun

dengan mempertimbangkan aspek fisik, kimia, biologi, sosial-ekonomi,

sosialbudaya dan kesehatan masyarakat.

Suatu rencana kegiatan dapat dinyatakan tidak layak lingkungan,

jikaberdasarkan hasil kajian AMDAL, dampak negatif yang timbulkannya

tidak dapat ditanggulangi oleh teknologi yang tersedia. Demikian juga,

jika biaya yang diperlukan untuk menanggulangi dampak negatif lebih

besar daripada manfaat dari dampak positif yang akan ditimbulkan, maka

rencana kegiatan tersebut dinyatakan tidak layak lingkungan. Suatu

rencana kegiatan yang diputuskan tidak layak lingkungan tidak dapat

dilanjutkan pembangunannya.

Bentuk hasil kajian AMDAL berupa dokumen AMDAL yang terdiri dari 5

(lima) dokumen, yaitu:

a. Kerangka Acuan Analisis Dampak Lingkungan Hidup (KA-ANDAL) :

KA-ANDAL adalah suatu dokumen yang berisi tentang ruang

lingkup serta kedalaman kajian ANDAL. Ruang lingkup kajian

ANDAL meliputi penentuan dampak-dampak penting yang akan dikaji

secara lebih mendalam dalam ANDAL dan batas-batas studi ANDAL.

Sedangkan kedalaman studi berkaitan dengan penentuan metodologi

yang akan digunakan untuk mengkaji dampak. Penentuan ruang

lingkup dan kedalaman kajian ini merupakan kesepakatan antara

Pemrakarsa Kegiatan dan Komisi Penilai AMDAL melalui proses

yang disebut dengan proses pelingkupan.

b. Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup (ANDAL) :

ANDAL adalah dokumen yang berisi telaahan secara cermat terhadap

dampak penting dari suatu rencana kegiatan. Dampakdampak penting

yang telah diindetifikasi di dalam dokumen KAANDAL kemudian


ditelaah secara lebih cermat dengan menggunakan metodologi yang

telah disepakati. Telaah ini bertujuan untuk menentukan besaran

dampak. Setelah besaran dampak diketahui, selanjutnya dilakukan

penentuan sifat penting dampak dengan cara membandingkan besaran

dampak terhadap criteria dampak penting yang telah ditetapkan oleh

pemerintah. Tahap kajian selanjutnya adalah evaluasi terhadap

keterkaitan antara dampak yang satu dengan yang lainnya. Evaluasi

dampak ini bertujuan untuk menentukan dasar-dasar pengelolaan

dampak yang akan dilakukan untuk meminimalkan dampak negatif

dan memaksimalkan dampak positif.

c. Rencana Pengelolaan Lingkungan Hidup (RKL) :

RKL adalah dokumen yang memuat upaya-upaya untuk mencegah,

mengendalikan dan menanggulangi dampak enting lingkungan hidup

yang bersifat negatif serta memaksimalkan dampak positif yang terjadi

akibat rencana suatu kegiatan. Upaya-upaya tersebut dirumuskan

berdasarkan hasil arahan dasar-dasar pengelolaan dampak yang

dihasilkan dari kajian ANDAL.

d. Rencana Pemantauan Lingkungan Hidup (RPL) :

RPL adalah dokumen yang memuat program-program pemantauan

untuk melihat perubahan lingkungan yang disebabkan oleh dampak-

dampak yang berasal dari rencana kegiatan. Hasil pemantauan ini

digunakan untuk mengevaluasi efektifitas upaya-upaya pengelolaan

lingkungan yang telah dilakukan, ketaatan pemrakarsa terhadap

peraturan lingkungan hidup dan dapat digunakan untuk mengevaluasi

akurasi prediksi dampak yang digunakan dalam kajian ANDAL.

e. Ringkasan Eksekutif :

Ringkasan Eksekutif adalah dokumen yang meringkas secara singkat

dan jelas hasil kajian ANDAL. Hal hal yang perlu disampaikan dalam

ringkasan eksekutif biasanya adalah uraian secara singkat tentang

besaran dampak dan sifat penting dampak yang dikaji di dalam


ANDAL dan upaya-upaya pengelolaan dan pemantuan lingkungan

hidup yang akan dilakukan untuk mengelola dampak-dampak tersebu

STUDI KELAYAKAN PASAR IKAN KABUPATEN SIDOARJO

PENDAHULUAN

Latar Belakang.

Dalam perkembangan pasar ikan yang ada di kabupaten Sidoarjo, yang sementara

ini pasar ikan yang di pakai adalah sebuah pasar tradisionil dengan kapasitas

tampung yang kecil yang terletak di jalan pasar ikan di tepi sungai

Karanggayam, dengan kondisi tersebut aktifitas di lokasi tersebut sangat padat

terutama di pagi hari, dengan produksi ikan di kabupaten Sidoarjo yang mencapai

ribuan ton per tahunnya maka kondisi pasar ikan yang ada sudah tidak memenuhi

syarat untuk dipakai sebagai tempat berjualan ikan, sehingga banyak hasil

produksi ikan yang tidak terpasarkan dengan baik sehingga mengalami kerusakan

yang pada akhirnya harga jualnya rendah.

TINJAUAN PUSTAKA.

Disamping aspek – aspek biologis (gizi), teknologi (cara pemanfaatan) dan

ekonomis (nilai, harga), pada ikan penting pula dipahami aspek higienis

(kebersihan dan kesehatan) yang akan memastikan apakah ikan itu produk

perikanan tersebut layak dimakan oleh manusia. Kebersihan program sanitasi

sangat ditentukan oleh konstruksi / bangunan yang baik, rancangan dan penataan

terhadap fasilitas/peralatan yang efisien serta pengelolaan yang baik. Untuk

menciptakan kondisi demikian maka perlu diperhatikan: Lingkungan : bebas dari

lokasi, bebas dari debu dan pencemar, bebas dari hewan liar dan serangga, bebas

dari sampah, saluran pembuangan air. Konstruksi:


konstruksi dan bahan bangunan, tirai udara, lantai, dinding, langit langit, serta

ventilasi.

Investasi proyek menurut Siswanto Sutoyo (2000) mempunyai ciri – ciri khusus

yang perlu diperhatikan para pengusaha. Disamping menanamkan dana dalam

bentuk harta lancar seperti khas/bank, persediaan dan piutang dagang, untuk

menjalankan usahanya para pengusaha juga menanamkan dana mereka dalam

berbagai macam bentuk investasi proyek. Investasi proyek itu juga disebut

investasi barang modal (capital good). Sebagai contoh barang modal antara lain

adalah: tanah, gedung dan 70 NEUTRON, VOL.10, NO.1, PEBRUARI 2010: 69

– 78 bangunan yang lain, mesin dan peralatan pabrik, alat–alat berat, laboratorium

maupun sarana transportasi (dump truck, truck mixer dan lain-lain). Penanaman

dana investasi proyek mempunyai ciri khusus yang perlu diperhatikan oleh para

pengusaha, sebelum mereka memutuskan untuk melakukan hal itu.

Adapun ciri-ciri khusus menurut Siswanto Sutoyo (2000) adalah sebagai berikut:

- Investasi proyek menyerap dan mengikat dana secara absolut atau dalam

prosentase cukup besar jumlahnya. Jangka waktu ikatan dana tadi cukup lama

yaitu diatas satu tahun. Oleh karena itu apabila terjadi kesalahan dalam

perencanaan atau elevasi kelayakan rencana investasi, dampak negative yang

harus diderita perusahaan akan berlangsung lama.

- Manfaat yang akan diperoleh perusahaan (misalnya keuntungan) baru dinikmati

beberapa masa, setelah investasi dilakukan. Oleh karena itu untuk menghitung

nilai nyata manfaat yang akan diterima perusahaan pada masa yang akan datang

diperlukan metode khusus, misalnya Discounted Cash Flow.

Studi Kelayakan

Pengkajian yang bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek

kelayakan proyek atau investasi dikenal sebagai studi kelayakan. Disamping

sifatnya yang menyeluruh, studi kelayakan harus dapat menyuguhkan hasil

analisis secara kuantitatif tentang manfaat yang akan diperolehdibandingkan


dengan sumber daya yang diperlukan. Pengkajian kelayakan suatu usulan proyek

bertujuan mempelajari usulan tersebut dari segala segi secara profesional agar

setelah diterima dan dilaksanakan betul-betul dapat mencapai hasil sesuai dengan

yang direncanakan, jangan sampai terjadi setelah proyek selesai dibangun dan

dioperasikan ternyata hasilnya jauh dari harapan.

Oleh karena itu, perlu penelitian dan pengkajian yang seksama dan sistematis

sebelum terlanjur menanam modal untuk implementasi.

Kriteria Kelayakan

Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek

(biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil. Kriteria

kelayakan erat terkait dengan keberhasilan, dan hal ini akan berbeda dari satu dan

lain sudut pandang dan kepentingan. Bagi pemilik proyek swasta, titik berat

keberhasilan diletakkan pada aspek finansial. Kriteria kelayakan juga tergantung

kepada macam proyek. Semakin besar proyek, semakin besar dana yang ditanam,

sehinggan akan semakin luas jangkauan dan akan semakin dalam sifat

pengkajiannya. Demikian pula kriteria kelayakan. Kriteria keberhasilan yang akan

dibahas dalam penulisan ini dititik beratkan pada keberhasilan proyek itu sendiri

dilihat dari aspek pemasaran, aspek teknis dan aspek finansial

HASIL DAN PEMBAHASAN

Pembahasan. Produksi Ikan di Kabupaten Sidoarjo

Pasar ikan kabupaten Sidoarjo adalah tempat pemasaran ikan yang berasal dari

petani dan petambak serta nelayan yang ingin memasarkan hasil produksinya

melalui depo depo ikan yang ada, di samping itu juga menyediakan jasa untuk

pengawetan melalui pembekuan ikan dan pengasinan. Jadi pasar ikan ini akan

sangat bergantung dari produksi ikan yang di hasilkan oleh para petani dan

nelayan yang menjual ikannya ke pasar ikan tersebut. Produksi ikan di

kabupaten Sidoarjo dalam kurun 6 tahun terakhir sejak tahun 1998 sampai


dengan tahun 2003 menunjukan angka yang mengalami peningkatan yang

baik, dari tahun ke tahun Jumlah produksi ikan Kabupaten Sidoarjo :


Pasar Produk Properties

Produksi ikan di Kabupaten Sidoarjo memang telah lama di kenal oleh

masyarakat terutama jenis ikan bandeng dan jenis udang, Kabupaten Sidoarjo

merupakan sentra industri makanan ringan yang berhubungan dengan ikan mulai

dari kerupuk ikan, petis udang, trasi udang, bandeng asap dan makanan lainnya.

Sidoarjo yang sebagai kota satelit bagi Surabaya merupakan icon Jawa Timur

dalam hal perikanan. Dalam hal Depo Ikan dan Pasar Ikan Kabupaten Sidoarjo

tersebut kegiatan yang ada adalah merupakan pasar modern dan pasar tradisionil.

Dalam perkembangan pusat perdagangan yang akan di bangun baru, perencana

perlu mempertimbangkan adanya faktor penarik dan keunggulan dalam

persaingan di antara pusat pusat perdagangan yang ada. Oleh sebab itu Dinas

Perikanan dan Kelautan Kabupaten Sidoarjo melalui perancangnya membangun

berdasarkan estimasi pasar dengan bermacam produk dalam massa bangunan. Di

antaranya produk pokok yang akan dibangun adalah:

Depo Ikan dan Pasar Ikan Higienis

Cold Storage

Pabrik es dan Gudang es


Gudang garam

Tempat Wisata air

Power house

Perparkiran

Infrastruktur ( tandon air bawah, bak water treatment, sanitasi )

Analisa Aspek Teknis Kawasan Proyek

Kawasan proyek Pasar Ikan memang sangat luas dan menjadi salah satu

pasar untuk pemasaran ikan terbesar di Jawa Timur yang akan

menampung hasil ikan dari berbagai kabupaten di Jawa Timur. Namun

dalam perencanaan dan perancangan Kawasan dirancang secara

menyeluruh, dengan menyesuaikan dengan rencana tata bangunan dan

lingkungan kawasan jalan lingkar timur Sidoarjo yang menonjolkan Pasar

Ikan secara khusus.

Perdagangan merupakan kegiatan yang mendominasi kawasan jalan pasar

ikan, jalan Ahmad Yani sampai ke jalan Gajah Mada yang merupakan

pusat keramaian kota Sidoarjo. Kegiatan ini terdiri dari kegiatan Pasar

ikan lama di jalan Pasar ikan, perkantoran dan pertokoan di sepanjang

jalan Ahmad Yani sampai ke jalan Gajah Mada. Pasar ikan di jalan pasar

ikan adalah pasar tradisionil yang pada awalnya merupakan kumpulan dari

pedagang ikan dan para petani ikan yang menjual dagangannya/hasil

tambaknya kepada para calon pembeli, disamping itu juga terdapat

penjualan berbagai bahan keperluan lain. Karena keterbatasan lahan maka

pada saat ini di pagi hari, aktivitas dari pasar ikan sampai menutup badan

jalan sehingga terjadi kemacetan lalu lintas di depannya.

Analisa Aspek Finansial

Jumlah Investasi

Dengan gambar rencana yang dibuat oleh Perencana bangunan Pasar Ikan

kabupaten Sidoarjo , dibutuhkan suatu jumlah investasi yang diperkirakan


sebesar : Rp. 29.417.270.000,- ( Dua puluh sembilan milyar empat ratus

tujuh belas juta dua ratus tujuh puluh ribu rupiah),

Rincian masing-masing biaya untuk modal kerja yang dimaksud adalah

sebagai berikut (per tahun)

Jumlah modal kerja selama setahun diperkirakan adalah sebesar

2.119.625.000,

Analisa Biaya dan Pendapatan

Dalam melakukan ijin pemakaian dan pelayanan stand dan kios pedoman

tersebut dipakai Perda seperti terinci dibawah ini :

Besarnya tarif retribusi berdasarkan Perda No. 18 tahun 2001 tentang

Retribusi Pelayanan Pasar :

a. Pemakaian ruko dan togu di pasar kelas I di kenakan Rp. 850.000,-/m

b. Pemakaian kios di pasar kelas I dikenakan sebesar Rp. 550.000,-/m

c. Pemakaian Los di pasar kelas I di kenakan sebesar Rp. 325.000,-/ m


Hubungan tingkat keuangan dan resiko menunjukkan keuntungan atau kerugian

dan pada Pasar Ikan ini ternyata Net Present Valuenya Positif yaitu

Rp.100.295.139.216 dengan Bunga diperhitungkan ( i ) = 15,08 % dengan

perhitungan proyeksi cash inflow dan cash outflow yang dihitung berdasarkan Net

Cash Flow sebelum pajak, pay back period = 3,76 tahun, discounted payback

period = 4,81 tahun, dengan keadaan memperhitungkan pajak sebesar 15% pay

back period = 3,99 tahun dengan bunga 15,08% , discounted payback period =

5,29 tahun. Maka Pembangunan Pasar Ikan Higienis sangat prosfektif dan sangat

menguntungkan.

Laju Pengembalian

Laju pengembalian Pasar Ikan Kabupaten Sidoarjo merupakan nilai keuntungan

yang akan diterima dengan kurun waktu masa operasional. Mengingat masa


operasional 23 tahun, maka pendekatan laju pengembalian Pasar Ikan sebagai

berikut: Prosedur PV

Biaya = PV Pemasukan

IRR tanpa pajak = 38,34%

dengan pajak didapat IRR = 35,57%

K > i (tingkat bunga pinjaman) maka proyek Pasar Ikan Higienis Kabupaten

Sidoarjo sangat prospektif dan sangat menguntungkan.

Benefit Cost Ratio

Hasil perhitungan B/C ratio tanpa pajak dengan bunga 15,08% didapat nilai B/C =

3,189 sedangkan dengan memperhitungkan pajak sebesar 15% dan bunga 15,08%

nilai B/C ratio = 2,536 > 1 dengan perhitungan proyeksi arus kas berdasarkan Net

Cash Flow sebelum pajak , maka dengan criteria ini pembangunan Pasar Ikan

Higienis


KESIMPULAN

Kesimpulan Dari hasil uraian yang telah di bahas maka dapat di tarik kesimpulan

bahwa pembangunan Pasar Ikan di kabupaten Sidoarjo :

Pada aspek pemasaran pembangunan pasar ikan di kabupaten Sidoarjo, dari sisi

produksi ikan yang dimiliki oleh kabupaten Sidoarjo yang terjadi peningkatan

kenaikan produksi rata-rata antara 2,95% yang berarti peluang penjualan lewat

pasar ikan akan meningkat pula, dari sisi harga penjualan ikan yang tercatat dari

data penjualan melalui pasar ikan Kabupaten Sidoarjo yang terjadi kenaikan

harga, rata-rata antara 1,5% - 2,5% yang berarti peluang penjualan lewat pasar

ikan akan meningkat pula. Untuk pemasaran pada pasar lokal dimana peluang

masih terbuka seiring dengan program pemerintah untuk meningkatkan konsumsi

ikan penduduk perkapita yang sekarang ini masih rendah yaitu: 29,5

kg/kapita/tahun dan disamping itu jumlah peningkatan jumlah penduduk yang

signifikan akan memperbesar peluang penjualan ikan dimasa mendatang,

sedangkan untuk pemasaran hasil produk property yang akan di bangun akan di

jual ke pemilik kios/stand pada pasar ikan lama.

Pada kajian aspek teknis pembangunan pasar ikan di kabupaten Sidoarjo

menunjukkan bahwa pada lokasi rencana pasar ikan mempunyai letak yang

strategis sebagai tempat pemasaran ikan, jalan akses menuju ke pasar ikan mudah

dicapai dari berbagai penjuru , intensitas pemanfaatan tanah sesuai dengan

Rencana Tata Ruang Wilayah kabupaten Sidoarjo sudah sesuai dengan rencana

lay out gambar perencanaan pembangunan pasar ikan yaitu GSB sekurang

kurangnya 20 m dari as jalan, nilai KDB berkisar 60% dengan jumlah lantai

maksimun 3 lantai, secara teknik manajemen pasar ikan akan di kelola oleh

manajemn yang profesioanal dengan dibentuk komisi pasar dan pengelola pasar

yang telah di atur oleh peraturan yang di keluarkan oleh Departemen Kelautan dan

Perikanan, Rencana struktur bangunan yang akan diterapkan sudah melalui

pengkajian kelayakannya di sesuaikan dengan arahan dan peraturan untuk

pembangunan pasar ikan yang di keluarkan oleh Departemen Kelautan dan

Perikanan, untuk sarana utilitas dengan pertimbangan peil banjir tertinggi yang


terjadi maka kondisi lantai pasar ikan sudah mengacu kearah sana serta

penyediaan air bersih disamping menggunakan air bersih lewat PDAM juga akan

mempergunakan sumur sumur bor.

Pada kajian aspek financial menunjukkan bahwa pembangunan pasar ikan di

kabupaten Sidoarjo memiliki aspek yang positif yaitu :

Pay back period sebelum pajak : 3,766 tahun

4,81 tahun discounted pay back period, NPV : Rp. 100.295.139.216, Net

B/C ratio : 3,189, IRR : 38,34% sebelum pajak

Pay back period sesudah pajak : 3,99 tahun

5,29 tahun discounted pay back period, NPV : Rp. 79.754.834.187, Net

B/C ratio : 2,536, IRR : 35,57% sesudah pajak

Berdasarkan kajian ketiga aspek yaitu aspek pemasaran, aspek teknik dan aspek

financial maka diatas maka dapat disimpulkan bahwa pembangunan pasar ikan

kabupaten Sidoarjo layak untuk di bangun ( go project )

ANALISIS STUDY KASUS

ANALISIS STUDY KASUS PEMBANGUNAN PASAR IKAN DI SIDOARJO

ASPEK PASAR PEMASARAN


Peluang pasar dalam pembangunan pasar ikan di sidoarjo sangatlah besar

karena dengan datangnya ikan segar dalam jumlah besar dan banyaknya

konsumen setiap harinya membutuhkan tempat yang kondusif

Tempat yang kondusif yang dimaksud adalah yang mampu menampung

semuanya dan membuat lebih baik, seperti: depo pasar ikan & pasar ikan

higienis, cold storages dan tempat wisata air

produk pokok yang akan di bangun adalah:

Depo Ikan dan Pasar Ikan Higienis

Cold Storage

Pabrik es dan Gudang es

Gudang garam

Tempat Wisata air

Power house

Perparkiran

Infrastruktur ( tandon air bawah, bak water treatment, sanita

ASPEK TEKNIK DAN TEKNOLOGI

Dalam perencanaan dan perancangan Kawasan dirancang secara menyeluruh,

dengan menyesuaikan dengan rencana tata bangunan dan lingkungan kawasan

jalan lingkar timur Sidoarjo yang menonjolkan Pasar Ikan secara khusus.

Perdagangan merupakan kegiatan yang mendominasi kawasan jalan pasar

ikan, jalan Ahmad Yani sampai ke jalan Gajah Mada yang merupakan pusat

keramaian kota Sidoarjo.

Pasar ikan di jalan pasar ikan adalah pasar tradisionil yang pada awalnya

merupakan kumpulan dari pedagang ikan dan para petani ikan yang menjual

dagangannya/hasil tambaknya kepada para calon pembeli, disamping itu juga

terdapat penjualan berbagai bahan keperluan lain. Karena keterbatasan lahan

maka pada saat ini di pagi hari, aktivitas dari pasar ikan sampai menutup badan

jalan sehingga terjadi kemacetan lalu lintas di depannya.


ASPEK EKONOMI FINANSIAL

Jumlah investasi

Dengan gambar rencana yang dibuat oleh Perencana bangunan Pasar Ikan

kabupaten Sidoarjo , dibutuhkan suatu jumlah investasi yang diperkirakan sebesar

: Rp.29.417.270.000,

Analisa Biaya dan Pendapatan

Besarnya tarif retribusi berdasarkan Perda No. 18 tahun 2001 tentang

RetribusiPelayanan Pasar :

a. Pemakaian ruko dan togu di pasar kelas I di kenakan Rp. 850.000,-/m

b. Pemakaian kios di pasar kelas I dikenakan sebesar Rp. 550.000,-/m

c. Pemakaian Los di pasar kelas I di kenakan sebesar Rp. 325.000,-/ m


NPV merupakan suatu kriteria yang digunakan untuk mengukur apakah suatu

investor layak atau tidak yang berasal dari perhitungan Net Benevit yang telah

didiskon dengan menggunakan Socical Opportunity Coast of Capital (SOCC)

sebagai discount factor.

Net Present Valuenya Positif yaitu Rp.100.295.139.216 dengan Bunga

diperhitungkan ( i ) = 15,08 % dengan perhitungan proyeksi cash inflow dan cash

outflow yang dihitung berdasarkan Net Cash Flow sebelum pajak, pay backperiod

= 3,76 tahun, discounted payback period = 4,81 tahun, dengan keadaan

memperhitungkan pajak sebesar 15% pay back period = 3,99 tahun dengan

bunga15,08% , discounted payback period = 5,29 tahun. Maka Pembangunan

Pasar Ikan Higienis sangat prosfektif dan sangat menguntungkan.

• Laju Pengembalian


Laju pengembalian Pasar Ikan Kabupaten Sidoarjo merupakan nilai keuntungan

yang akan diterima dengan kurun waktu masa operasional. Mengingat masa

operasional 23 tahun, maka pendekatan laju pengembalian Pasar Ikan sebagai

berikut: Prosedur PV Biaya = PV Pemasukan

IRR tanpa pajak = 38,34%

dengan pajak didapat IRR = 35,57%

K > i (tingkat bunga pinjaman) maka proyek Pasar Ikan Higienis Kabupaten

Sidoarjo sangat prospektif dan sangat menguntungkan.

• Benefit Cost Ratio

Hasil perhitungan B/C ratio tanpa pajak dengan bunga 15,08% didapat nilai B/C =

3,189 sedangkan dengan memperhitungkan pajak sebesar 15% dan bunga 15,08%

nilai B/C ratio = 2,536 > 1 dengan perhitungan proyeksi arus kas berdasarkan Net

Cash Flow sebelum pajak , maka dengan criteria ini pembangunan Pasar Ikan

Higienis

dalam aspek ekonomi finansial ini kami memakai dua study kasus, study kasus

yang kedua adalah mengenai pembangunan rental video, yang analisisnya sebagai

berikut.

Sebuah rental video yang sudah cukup berkembang pesat ingin mengembangkan

sistem dengan cara membangun sistem informasi berbasis komputer yang cukup

handal, dalam rangka memberikan pelayanan yang prima bagi konsumen,

berdasarkan studi kelayakan yang telah dilakukan dibutuhkan investasi sebesar

25.000.000,-, untuk kebutuhan pengadaan perangkat sistem, dan diperkirakan

memiliki umur ekonomis 3 tahun, harapan dari pengembangan sistem ini dapat

meningkatkan produktivitas berupa kenaikan jumlah penyewa menjadi 40 dari 30

penyewa rata-rata per hari, dengan harga sewa per cd tetap Rp. 3.000,- sedang hari

kerja dalam satu bulan 25 hari, sementara bea operasional dan perawatan 65% per

tahun terhadap pendapatan sehingga laba operasional per tahun rata – rata Rp.

12.600.000,-, maka berapa Pay Back Period (PBP), Total Pendapatan dan Total


Beaya operasional per tahun, dan Return On Investment (ROI), Bagaimanakah

keputusan investor terhadap pelaksanaan pengembangan sistem ini, jika bunga

deposito 10% per tahun, dan pajak pendapatan sebesar 10%.

Jawab

Investasi Pengembangan Sistem Rp. 25.000.000,-

Karena Laba Operasional dalam 1 tahun sudah

diketahui, sebesar Rp. 12.600.000,-

Maka Pajak (PPn) dalam 1 tahun, 10% Rp. 1.260.000,-

Sehingga Laba Bersih setelah Pajak (EAT) Rp. 11.340.000,-

Dapat dihitung nilai dari :

Pay Back Period (PBP) adalah :

Investasi 25.000.000

= = 2,2046 atau 2 tahun 3 bulan

EAT/thn 11.340.000

Return On Investment (ROI), adalah :

Pendapatan per tahun :

40 x 3.000 x 25 x 12 = Rp. 36.000.000,-

Bea Operasional, 65% x 36.000.000 = Rp. 23.400.000,-

Karena usia ekonomis selama 3 tahun, maka:

Total Pendapatan dalam umur ekonomis,


3 x 36.000.000 = Rp. 108.000.000,-

Total Biaya dalam umur ekonomis,

3 x 23.400.000 = Rp. 70.200.000,-

Sehingga ROI, adalah:

∑ Pendapatan - ∑ Biaya 108.000.000 - 70.200.000

= = 53,85%

∑ Biaya 70.200.000

Bunga deposito 10%, sehingga penambahan nilai uang investor per tahun adalah

25.000.000 x 10% = 25.000.000 x 0,1= Rp. 2.500.000,-

Untuk selama 3 tahun maka per tambahan nilai uang :

3 x 2.500.000 = Rp. 7.500.000,-

Pada pengembangan sistem ini akan memberikan pertambahan nilai uang: 3 tahun

– 2 tahun 3 bulan adalah 9 bulan (untuk ukuran waktu)

Sedangkan nilai uangnya:

EAT per tahun : 11.340.000/12 = Rp. 945.000,

untuk 9 bulan

9 x 945.000 = Rp. 8.505.000,-

Keputusan Investasi, dengan mengkaji hasil perhitungan dinyatakan layak, Karena

pengembalian investasi dapat dilakukan sebelum berakhirnya umur ekonomis (3

tahun), yaitu 2 tahun 3 bulan


Pengembangan sistem ini dapat memberikan kemampuan pengembalian investasi

sebesar 53,85% dari total investasi yang telah diberikan

Pada pengembangan sistem ini memberikan pertambahan nilai uang lebih besar

dibanding dengan deposito bank, yaitu 8.505.000 sementara deposito hanya

memberikan 7.500.000,-

Aspek Lingkungan

Segi positif:

Lapak-lapak pedagang yang biasanya tidak beraturan menjadi lebih tertata dan

mempunyi tempat yang lebih nyaman.

Para pedagang tidak lagi memakai badan jalan sebagai tempat berjualan sehingga

kemacetan dapat berkurang.

Segi negatif:

Selama tahap konstruksi :

Kebisingan, disebabkan dari kegiatan kontruksi dan Debu, disebabkan dari

kegiatan transportasi.

Tahap oprasional :

Lahan yang awalnya bersih dan bebas dari berbagai polusi dikhawatirkan akan

tercemar karena disebabkan penangganan limbah yang salah.

Solusi, , , , ,

Perlu adanya pengolahan limbah yang bagus dan benar.

Disediakan piha-pihak yang bertanggung jawab dalam kebersihan pasar

contohnya petugas kebersihan.

Debu pada saat kontruksi dapat dikurangi dengan menggunakan teknik

pengurangan debu seperti penyemprotan air.


Aspek sosial

Segi positif:

Terciptanya lapangan pekerjaan baru bagi masyarakat dan juga akan tersedia

tempat penjualan ikan yang besih,baik dan nyaman.

Segi negatif:

Adanya pro dan kontra dalam masyarakat ketika membagun pasar dan juga

adanya pihak-pihak yang merasa dirugikan contohnya ada sengketa lahan.

KESIMPULAN MAKALAH

Dari hal yang telah diurai, mulai dari materi dan study kasus dapat ditarik

kesimpulan bahwa Studi kelayakan Proyek adalah penelitian tentang dapat

tidaknya suatu proyek dapat dilaksanakan dengan berhasil dengan melakukan

pengkajian yang lebih jauh menyangkut ide/gagasannya dalam bentuk studi

kelayakan proyek. Dan sebagai contoh kasus study kelayakan adalah proyek

pembangunan Pasar Ikan di kabupaten Sidoarjo.

Pengkajiannya meliputi:

analisis aspek pasar >> antara lain untuk mengetahui berapa besar luas

pasar, pertumbuhan permintaan, dan market-share dari produk

bersangkutan


o contoh: Kawasan proyek Pasar Ikan memang sangat luas dan

menjadi salah satu pasar untuk pemasaran ikan terbesar di Jawa

Timur yang akan menampung hasil ikan dari berbagai kabupaten di

Jawa Timur

Aspek finansial>> menyangkut investasi, perkiraan biaya operasi

pemeliharan, kebutuhan modal kerja, sumber pembiayaan, perkiraan

pendapatan, perhitungan kriteria investasi.

o Contoh: Hubungan tingkat keuangan dan resiko menunjukkan

keuntungan atau kerugian dan pada Pasar Ikan ini ternyata Net

Present Valuenya Positif yaitu Rp.100.295.139.216 dengan

Bunga diperhitungkan ( i ) = 15,08 % dengan perhitungan

proyeksi cash inflow dan cash outflow yang dihitung

berdasarkan Net Cash Flow sebelum pajak, pay back period

= 3,76 tahun,

discounted payback period = 4,81 tahun, dengan keadaan

memperhitungkan pajak sebesar 15% pay back period =

3,99 tahun dengan bunga 15,08% ,

discounted payback period = 5,29 tahun. Maka

Pembangunan Pasar Ikan Higienis sangat prosfektif

dan sangat menguntungkan.

Aspek teknis>> aspek yang berkenaan dengan pengoperasian dan proses

pembangunan proyek secara teknis setelah proyek/bisnis tersebut selesai

dibangun/didirikan

o pembangunan pasar ikan di kabupaten Sidoarjo menunjukkan

bahwa pada lokasi rencana pasar ikan mempunyai letak yang

strategis sebagai tempat pemasaran ikan, jalan akses menuju ke

pasar ikan mudah dicapai dari berbagai penjuru

Aspek Sosial dan Lingkungan Hidup>> analisis manfaatnya yang didapat

terhadap biaya dan beban ataupun dampak yang ditimbulkan. Segi-segi


positif disoroti dan kendala maupun keterbatasan yang ada dikaji menjadi

lebih dalam untuk menemukan pemecahannya.AMDAL

Dari kesemua aspek diatas adalah syarat mutlak untuk pembangunan sebuah

proyek itu disebut layak bangun. Dengan kata lain apabila salah satu dari aspek-

aspek diatas tidak terpenuhi maka akan menjadi penghambat dari pembangunan,

atau yang lebih parah menyebabkan kerugian sehingga proyek itu dikatakan tidak

layak bangun.

Dari contoh yang telah dikemukakan dan dikaji menurut aspek-aspek

pengkajian kelayakan proyek, pembangunan Pasar Ikan di kabupaten

Sidoarjo dapat disebut proyek yang layak bangun.


Download - Studi Kelayakan Proyek

Top Related