PENDAHULUAN1
PermasalahanPENATAAN RUANG
dan PERUMAHAN
di Lapangan
A
B
C
Pembangunan Perumahan TIDAK SESUAI dengan peruntukkan lahan (pola ruang)
Pembangunan Perumahan yang SESUAIdengan peruntukkan lahan, tapi dibangunTIDAK SESUAI dengan peraturan zonasi
Masterplan Kawasan Perumahan TIDAK MEMPERTIMBANGKAN Daya Tampung, DayaDukung, dan tidak terkoneksi dengan sistemkota
PENDAHULUAN1
APembangunan Perumahan
TIDAK SESUAI dengan peruntukkan lahan (pola ruang)
DESA KAMAL MUARA, Kecamatan Penjaringan• Peruntukkan di RTRW : Kawasan Terbuka Hijau Budidaya• Tutupan lahan eksisting : Perumahan
Ketidaksesuaian Pemanfaatan Ruang yang Berindikasi Pelanggaran di Provinsi DKI Jakarta :
EK
SIS
TIN
GE
KS
IST
ING
PENDAHULUAN1
KE
TID
AK
SE
SU
AIA
N
DE
NG
AN
R
TR
WK
ET
IDA
KS
ES
UA
IAN
DE
NG
AN
RT
RW
Lokasi Ketidaksesuaian
Seharusnya :Kawasan Terbuka Hijau Budidaya
PENDAHULUAN1
APembangunan Perumahan
TIDAK SESUAI dengan peruntukkan lahan (pola ruang)
Perumahan di kawasan rawan bencana
MALUKU
DIY
PENDAHULUAN1
APembangunan Perumahan
TIDAK SESUAI dengan peruntukkan lahan
Alih fungsi lahan pertanian untuk perumahan
KARAWANG TABANAN
SOLOKDEPOK
PENDAHULUAN1
BPembangunan Perumahan yang SESUAI dengan peruntukkan lahan, tapi dibangun
TIDAK SESUAI dengan peraturan zonasi / ijin
Pelanggaran GSB, KDB, KLB, IMB, AMDAL
TANPA IMBTanjung Pinang
MELANGGAR GSBPekanbaru
MELANGGAR KLBBandung
TANPA IMBPasuruan
MELANGGAR GSBMedan
MELANGGAR KDBBogor
PENDAHULUAN1
CMasterplan Kawasan Perumahan TIDAK MEMPERTIMBANGKAN Daya Tampung, DayaDukung, dan tidak terkoneksi dengan sistem kota
Kemacetan akibat padatnya perumahan ; Perumahan kepadatan tinggi di area konservasi
TIDAK SESUAI DAYA TAMPUNG
TIDAK SESUAI DAYA DUKUNG
TIDAK SESUAI DAYA DUKUNG
PENDAHULUAN2
Rencana tata ruang adalah hasil perencanaan tata ruang. UUPR 26/2007
Rencana umum tata ruang disusun berdasarkan pendekatan wilayah administratif dengan muatan substansi mencakup rencana struktur ruang dan rencana pola ruang.
Rencana Struktur Ruang Rencana Pola Ruang
1.Rencana Sistem Pusat Permukiman
2. Rencana Sistem Jaringan Prasarana
1.Peruntukkan Kawasan Lindung
2. Peruntukkan Kawasan Budidaya
PENDAHULUAN2
RENCANA UMUM TATA RUANG RENCANA RINCI TATA RUANG
RTRW Nasional
RTRW Provinsi
RTRW Kabupaten
RTRW Kota
RTR Pulau/Kepulauan
RTR Kawasan Strategis Nasional
RTR Kawasan Strategis Provinsi
RDTR Kabupaten
RTR Kawasan Strategis Kabupaten
RDTR Kota
RTR Kawasan Strategis Kota
Rencana Rinci Tata Ruang disusun apabila
a. rencana umum tata ruang belumdapat dijadikan dasar dalampelaksanaan pemanfaatan ruangdan pengendalian pemanfaatanruang; dan/atau
b. rencana umum tata ruang mencakupwilayah perencanaan yang luas danskala peta dalam rencana umumtata ruang tersebut memerlukanperincian sebelum dioperasionalkan
PENDAHULUAN2
RENCANA TATA RUANG WILAYAH NASIONAL (RTRWN)
RENCANA UMUM TATA RUANG
Peta Pola Ruang RTRWN
Skala 1: 1.000.000
PENDAHULUAN2
RENCANA TATA RUANG PULAU / KEPULAUAN (RTRWN)
RENCANA RINCI TATA RUANG
Pola Ruang RTR Jawa BaliSkala 1: 500.000
PENDAHULUAN2
RENCANA TATA RUANG PROVINSI
RENCANA UMUM TATA RUANG
Peta Pola Ruang RTRW Provinsi Jawa Tengah Skala 1: 250.000
PENDAHULUAN2
RENCANA TATA RUANG WILAYAH KABUPATEN
RENCANA UMUM TATA RUANG
Peta Pola Ruang RTRW Kabupaten Banyumas
Skala 1: 50.000
PENDAHULUAN
Peta Pola Ruang Perda RTRW Kota Bandung
RENCANA TATA RUANG WILAYAH KOTA
SKALA 1: 25.000 000
2
PENDAHULUAN2
RENCANA DETAIL TATA RUANG
Peta Pola Ruang RDTR Perkotaan Sokaraja
RENCANA RINCI TATA RUANG
Skala 1: 5.000
NO ZONA PERUMAHAN KODE KRITERIA PERENCANAAN
1 Rumah kepadatan Sangat Tinggi
R-1 Zona dengan wilayah perencanaan yang memiliki kepadatan bangunan diatas 1000 rumah/ha
2 Rumah kepadatan Tinggi
R-2 Zona dengan wilayah perencanaan yang memiliki kepadatan bangunan 1000 - 100 rumah/ha
3 Rumah kepadatan sedang
R-3 Zona dengan wilayah perencanaan yang memiliki kepadatan bangunan 40 - 100 rumah/ha
4 Rumah kepadatan rendah
R-4 Zona dengan wilayah perencanaan yang memiliki kepadatan bangunan dibawah 10 – 40 rumah/ha
KRITERIA PENENTUAN ZONA DAN SUB ZONA UNTUK PERUMAHANDALAM PERATURAN ZONASI
PENDAHULUAN2
PENDAHULUAN3
Rencana Tata Ruang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten
Rencana Tata Ruang KawasanStrategis Kabupaten/Kota
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
Rencana Detail Tata RuangKabupaten/Kota
Menjadi basis untuk pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umumPelaksanaan pembangunan kepentingan umum yang sesuai dengan
rencana tata ruang dapat dilaksanakan dengan proses pengadaan tanah yang mudah.
Penjelasan Pasal 33 ayat (3) - UUPR
JENIS-JENIS HAK ATAS TANAHDASAR HUKUM:• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
pokok Agraria• Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atasTanah
• Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentangPendaftaran Tanah
JENIS-JENIS HAK ATAS TANAH:a. Hak Milik/HMb. Hak Guna Usaha/HGUc. Hak Guna Bangunan/HGBd. Hak Pakai/HPe. Hak Pengelolaan/HPL
UU No. 12 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan sesuai dengan: a. Rencana Tata Ruang Wilayah;b. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah; c. Rencana Strategis; dan d. Rencana Kerja setiap Instansi yang memerlukan tanah.
ACUAN
JENIS Tanah untuk Kepentingan Umum digunakan untuk pembangunan: a. pertahanan dan keamanan nasional; b. jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas
operasi kereta api; c. waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran pembuangan air dan
sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya; d. pelabuhan, bandar udara, dan terminal; e. infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi; f. pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik; g. jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah; h. tempat pembuangan dan pengolahan sampah; i. rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah; j. fasilitas keselamatan umum; k. tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemerintah Daerah; l. fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik; m. cagar alam dan cagar budaya; n. kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/desa; o. penataan permukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi tanah, serta
perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa; p. prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah; q. prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah; dan r. pasar umum dan lapangan parkir umum.
Pasal 7 ayat (1)
Pasal 10
Perpres No. 71 Tahun 2012Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan utk Kepentingan Umum
Setiap Instansi yang memerlukan tanah bagiPembangunan untuk Kepentingan Umummembuat rencana Pengadaan Tanah yangdidasarkan pada:a. Rencana Tata Ruang Wilayah; danb. Prioritas Pembangunan yang tercantum dalam:
1. Rencana Pembangunan Jangka Menengah;2. Rencana Strategis; dan3. Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang
bersangkutan.
Pasal 3 ayat (1)
Rencana Pengadaan Tanah disusun dalam bentukdokumen perencanaan Pengadaan Tanah, palingsedikit memuat:a. maksud dan tujuan rencana pembangunan;b. kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah dan Prioritas Pembangunan ;c. letak tanah;d. luas tanah yang dibutuhkan;e. gambaran umum status tanah;f. perkiraan jangka waktu pelaksanaan
pengadaan Tanah;g. perkiraan jangka waktu pelaksanaan
pembangunan;h. perkiraan nilai tanah; dani. rencana penganggaran.
Dasar Perencanaan
RTRWNasional
RTRWProvinsi
RTRWKabupaten/Kota
Pasal 4
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) didasarkan atas:
Dokumen Perencanaan
Pasal 5 ayat (1)
• Setiap institusi yang melaksanakan pengadaan tanah bagi kepentingan umum harus menyusun Rencana Pengadaan Tanah, berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)(Pasal 2)
• Rencana Pengadaan Tanah paling sedikit memuat kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah(RTRW) dan prioritas pembangunan (RPJM, Renstra, RKP). (Pasal 3)
Perencanaan
Persiapan
Pelaksanaan
Penyerahan Hasil
Instansi terkait & Pemerintah Daerah
Pemerintah Provinsi danInstansi terkait
BPN RI
BPN RI
Perpres No. 71 Tahun 2012Tahapan Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
PENDAHULUAN4
Lokasi pembangunan rumah
Cek kesesuaianperuntukkan lokasi
Sertifikat Hak Atas Tanah
Lokasi untukzona perumahan
Lokasi bukan untukzona perumahan
Proses Perijinan
IjinLokasi
IMB
Cek Peraturan Zonasi: • KDB• KLB• GSB• Ketinggian Bangunan• GSB• Garis Sempadan Sungai• dll
ProsesPembangunan
Sertifikat KelayakanFungsiPemanfaatan
STOP
PENDAHULUAN4
Lokasi pembangunan rumah
Cek kesesuaianperuntukkan lokasi
Lokasi untukzona perumahan
Lokasi bukan untukzona perumahan
Proses Perijinan
IjinLokasi
IMB
A. Cek Peraturan Zonasi: • KDB• KLB• GSB• Ketinggian Bangunan• GSB• GS Sungai• dll
B. Cek KesesuaianMasterplan denganRTRW/RDTR (sistem jalandan sistem kota)
ProsesPembangunan
SertifikatKelayakan
FungsiPemanfaatan
STOP
Pengadaan Tanah
Konsolidasi Tanah
Sertifikat Hak AtasTanah
PENDAHULUAN5
1Rencana Tata Ruang merupakan matra spasial pembangunan,termasuk pembangunan perumahan dan permukiman.
Proses perijinan pembangunan perumahan dilakukan denganmempertimbangkan daya dukung, daya tampung, danketerkaitan dengan sistem jaringan kota.2
Pemanfaatan ruang merupakan tanggung jawab seluruh pihakdan harus dilaksanakan berdasarkan peraturan yang berlaku.4
Pembentukan Kementerian Agraria dan Tata Ruang diharapkan dapat meingkatkan integrasi antara aspek penataan ruang dan aspek pertanahan dalam rangka mendukung terlaksananya pembangunan.5
RDTR dan Peraturan Zonasi merupakan dasar penerbitan izin mendirikan bangunan. 3