Download - BPHTB by LE.pptx

1

BPHTB

Sumber: Wisnu Haryo Pramudya (Perpajakan 1, Materi Pengajaran

BPHTB)

Disusun kembali oleh:Lia Ekowati

Jurusan AkuntansiPoliteknik Negeri Jakarta

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN

BANGUNAN

2

Dasar Hukum BPHTB

• UU No 28 Th 2009 tentang PDRD• UU No 21 Th 1997 tentang BPHTB• UU No 20 Th 2000 tentang perubahan

atas UU BPHTB No.21 Tahun 1997

3

Pengertian Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan/BPHTB

BPHTB atau bea perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan.

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya atau dimilikinya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang perseorangan pribadi atau badan.

Objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

Subjek/Wajib BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.

4

Pengertian Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan / BPHTB DPP/Dasar pengenaan Pajak BPHTB adalah

Nilai Perolehan Objek Bajak atau disingkat menjadi NPOP.

NPOP dapat berbentuk harga transaksi dan nilai pasar. Jika nilai NPOP tidak diketahui atau lebih kecil dari NJOP PBB, maka NJOP PBB dapat dipakai sebagai dasar pengenaan pajak BPHTB

BPHTB yaitu merupakan pajak yang harus dibayar akibat perolehan hak atas tanah dan bangunan meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun dan hak pengelolaan

5

Saat Pembayaran BPHTB

BPHTB harus dibayar apabila melakukan salah satu hal berikut di bawah ini :1. Akta pemindahan hak atas tanah dan atau

bangunan ditandatangani oleh PPAT atau Notaris.

2. Risalah lelang untuk pembelian telah ditandatangani oleh Kepala Kantor Lelang atau Pejabat Lelang yang berwenang.

3. Dilakukannya pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kotamadya dalam hal pemberian hak baru atau pemindahan hak karena pelaksanaan putusan hakim dan hibah wasiat.

Saat Pembayaran BPHTBIntinya adalah terjadi pemindahan hak karena jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, hadiah, warisan / waris dan pemberian hak baru karena adanya kelanjutan pelepasan hak dan di luar pelepasan hak.

Sedangkan bentuk pengalihan yang tidak kena BPHTB adalah seperti pengalihan atau perubahan hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama, wakaf atau digunakan untuk kepentingan ibadah.

6

7

Menentukan Besarnya Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan

Bangunan / BPHTB1. Tarif BPHTB adalah sebesar 5% dari Nilai

Perolehan Objek Pajak Kena Pajak.2. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena

Pajak atau NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp.60.000.000 yang sewaktu-waktu besarnya dapat diubah oleh peraturan pemerintah. Sedangkan khusus untuk perolehan karena hak waris dalam satu dahar, sedarah atau keturunan garis lurus satu derajat ke atas atau ke bawah dengan pemberian hibah termasuk istri atau suami NPOPTKP sebesar Rp.300.000.000

8

Menentukan Besarnya Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan

Bangunan / BPHTB3. Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak

(NPOPKP) adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

NPOPKP = NPOP - NPOPTKP

4. Besar pajak terutang BPHTB adalah didapat dengan cara mengalikan tarif pajak dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).

BPHTB = Tarif X (NPOP – NPOPTKP)

9

Cara Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan /

BPHTB1. Wajib pajak membayar pajak BPHTB yang terutang tidak didasarkan pada surat ketetapan pajak atau SKP, melainkan dengan cara menghitung dan membayar sendiri pajak terutang dengan mengisi Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan atau disingkat SSB.

2. Pajak yang terutang dapat dibayar di Bank pemerintah, Bank DKI dan juga Kantor Pos di wilayah Kotamadya yang meliputi letak tanah dan atau bangunan dengan SSB. Tempat terutang pajak adalah di wilayah kabupaten, kota atau propinsi yang meliputi letak tanah dan bangunan.

10


BPHTB

3. SSB dapat diperoleh di Kantor Pelayanan

Pajak Bumi dan Bangunan / KP PBB /

KPBB yang adal di wilayah DKI Jakarta,

PPAT, Notaris, Kantor Lelang dan Kantor

Pertanahan serta Kantor Bank

Pemerintah, Bank DKI dan Kantor Pos.

Pembayaran BPHTB dapat dilakukan

tanpa menunggu diterbitkannya Surat

Ketetapan Pajak / SKP

11


BPHTB4. SKP atau Surat Ketetapan Pajak adalah

dokumen yang menjelaskan jumlah pajak yang

kurang atau lebih bayar yang diterbitkan oleh

Direktur Jenderal Pajak setelah adanya

pemeriksaan. SKP BPHTB disingkat menjadi

SKB (Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas

Tanah dan Bangunan). SKP dapat dikeluarkan

dalam jangka lima tahun semenjak saat

terutang BPHTB. SKP dapat berupa SKPKB

untuk yang kurang bayar, SKPLB untuk yang

lebih bayar dan SKPN untuk yang nihil atau nol

bayar

12

Sanksi Tidak Membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan

Bangunan / BPHTBApabila WP diketahui kurang bayar BPHTB maka Dirjen Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan BPHTB (SKBKB) beserta denda sebesar 2% perbulan untuk jangka waktu maksimal 24 bulan dihitung mulai saat terhutang pajak sampai diterbitkan SKBKB.

Dirjen Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan BPHTB kurang Bayar (SKBKBT) jika ditemukan data baru atau data yang sebelumnya tidak terungkap yang mengakibatkan menambahnya jumlah pajak terutang setelah SKBKB terbit, maka dapat dikenakan denda sanksi administrasi sebesar 100% dari kekurangan pajak tersebut kecuali WP melaporkan sendiri sebelum adanya tindakan pemeriksaan.

13

Obyek Pajak BPHTB

Objek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi: pemindahan Hak karena: Pemberian Hak Baru Karena:

14

Obyek Pajak BPHTB

• Objek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

• Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi: pemindahan Hak karena: Pemberian Hak Baru Karena:

1. jual beli;2. tukar menukar;3. hibah;4. hibah wasiat;5. waris;6. pemasukan dalam perseroan atau

badan hukum lain;7. pemisahan hak yang mengakibatkan

peralihan

15

Obyek Pajak BPHTB



8. penunjukan pembeli dalam lelang;9. pelaksanaan putusan hakim yang

mempunyai kekuatan hukum tetap;

10. penggabungan usaha;11. peleburan usaha;12. pemekaran usaha; atau13. hadiah.

16

16

Obyek Pajak BPHTB



17

1717

Obyek Pajak BPHTB



1. kelanjutan pelepasan hak; atau

2. di luar pelepasan hak.

18

Pengertian Hak Atas Tanah

1. hak milik;2. hak guna usaha;3. hak guna bangunan;4. hak pakai;5. hak milik atas satuan rumah

susun; dan6. hak pengelolaan

19




yaitu hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah

20




yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku;

21




yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria

22




yaitu hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

23




yaitu hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

24




yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

25

Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB

1. objek pajak yang diperoleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;

2. objek pajak yang diperoleh Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;

3. objek pajak yang diperoleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;

26

Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB

4. objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;

5. objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena wakaf;

6. objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

27

Subyek Pajak BPHTB

1. Subjek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

2. Wajib Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

TARIF BPHTB

• Tarif BPHTB adalah Paling Tinggi 5% (lima persen).

• Besarnya Tarif BPHTB ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah

(UU PDRD No 28 Th 2009)

28

29

Dasar pengenaan BPHTB

1. Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)

2. Dalam hal NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP PBB

30




a. jual beli adalah harga transaksi;b. tukar-menukar adalah nilai pasar;c. hibah adalah nilai pasar;d. hibah wasiat adalah nilai pasar;e. waris adalah nilai pasar;f. pemasukan dalam perseroan atau badan

hukum lainnya adalah nilai pasar

31




g. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;

h. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;

i. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar;

j. pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar

32




k. penggabungan usaha adalah nilai pasar;l. peleburan usaha adalah nilai pasar;m.pemekaran usaha adalah nilai pasar;n. hadiah adalah nilai pasar;o. penunjukan pembeli dalam lelang adalah

harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang

33

Yang boleh dikurangkan dalam penghitungan BPHTB

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

NPOPTKP diberikan untuk setiap perolehan hak sebagai pengurang penghitungan BPHTB terutang

34

Besarnya NPOPTKPNPOPTKP ditetapkan secara regional (setiap kabupaten/kota) paling banyak Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah).

Kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima oleh orang pribadi dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, NPOPTKP regional paling banyak Rp300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah).

35

PerMenKeu No: 86/PMK.03/2006Tanggal : 4 Oktober 2006:

a. NPOPTKP maks : Rp300 juta diperlakukan utk:1. Waris 2. Hibah Wasiat yg diterima orang pribadi yg masih dl hub klg sedarah dl garis keturunan lurus satu derajat ke atas/ke bawah termasuk suami / istri.

b. NPOPTKP seb:Rp42 juta diberlakukan utk:1. Rumah Sederhana Sehat2. RSS melalui KPR Bersubsidi

c. NPOPTKP maks : Rp60 juta untuk selain a dan b diatas

d. Apabila c > b, maka b = c

36

Cara Menghitung BPHTB Terutang

BPHTB terutang = 5 % x NPOP Kena Pajak

NPOP Kena Pajak = NPOP – NPOPTKP

37

PENGURANGAN

Kondisi tertentu WPyg ada hubnya dg OP

Kondisi WP yg ada hubnya dg sebab2 tertentu

Tanah dan Bang.utk kepentingan sosial/pendidikan,tdk utk keuntungan ( 50%)

38

Kondisi tertentu WP yg ada hubnya dg OP :1.WP pribadi memperoleh hak baru melalui

program Pemerintah di bid .Pertanahan ( 75% )2.WP pribadi menerima hibah dr keluarga sedarah

satu derajat keatas/kebawah ( 50% )3. WP Badan memperoleh hak baru selain Hak

Pengelolaan ( 50% )4. WP Pribadi memperoleh Hak atas tanah dan atau

bangunan RS/RSS ( 25% )

39

Kondisi WP yg ada hubnya dg sebab2 tertentu :1. WP memperoleh Hak dari hasil pembelian uang

ganti rugi yg nilainya dibawah NJOP PBB ( 50% )2. WP memperoleh Hak atas tanah sbg penggantian

dr tanah yg dibebaskan pemerintah utk kepent.umum ( 50% )

3. WP Badan terkena dampak krisis ekonomi sehingga hrs melakukan restrukturisasi usaha / utang usaha ( 75% )

4. WP Badan melakukan merger/konsolidasi dg menggunakan nilai buku yg telah disetujui Dirjen Pajak ( 50% )

40

5. WP memperoleh Hak ats OP yg tdk berfungsi lagi krn bencana alam, dlsb ( 50% ) 6. WP pribadi (veteran,PNS,TNI,Polri,Pensiunan, Purna wirawan) yg memproleh hak ats rmh dinas ( 75% )7. WP Bank Mandiri yg memproleh Hak ats Tanah dari BBD, BDN, Bapindo, dan Bank Exim ( 100% )8. WP Badan ( Korpri ) yg memproleh Hak ats tanah dlm rangka pengadaan perumahan bagi PNS ( 100% )9. WP Badan anak perusahaan Asuransi /Reasuransi yg memperoleh Hak ats tanah dari perusahaan induknya ( 50% )

TATA CARA PERMOHONAN PENGURANGAN

41

Wajib pajak

3 bln sejakpembayaran

BA PEM.

Keputusan ( 3 bln ) : Mengabulkan/Menolaks/d Rp2,5 M : KPPBB>2,5M s/d 5 M : KANWIL>5M, Dampak Krisis, Merger dan Bank Mandiri : DIRJEN

KPPBB

KANWILDJP

DJP

Psk / psl

42

Saat BPHTB terutang dan harus dilunasi

1. jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta, yaitu tanggal dibuat dan ditandatanginya akta pemindahan hak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris;

2. tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

3. hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

4. waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan;

43


5. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

6. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;

7. lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang, yaitu tanggal ditandatanganinya Risalah Lelang oleh Kepala Kantor Lelang Negara atau kantor lelang lainnya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang memuat antara lain nama pemenang lelang

44


8. putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap;

9. hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan;

10.pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak

45


11.pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak

12.penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditanda-tanganinya akta;

13.peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditanda-tanganinya akta;

14.pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditanda-tanganinya akta;

15.hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

46

Tempat Terutangnya BPHTB

Tempat BPHTB terutang adalah wilayah Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang meliputi letak tanah dan atau bangunan

Ketentuan Hibah, Hibah Wasiat dan Waris menurut UU No.28 Tahun 2009

47

Tambahan tarif 50% dihapus.

Namun…….

Setiap Kabupaten/Kota diperbolehkan membuat Peraturan Daerah mengenai tambahan tarif 50% tersebut.

Kebijakan Tambahan Tarif menjadi hak setiap Pemerintah Daerah

Rumus BPHTB

48

Transaksi Jual BeliBPHTB terutang = 5% x NPOPKPNPOPKP = NPOP – NPOPTKPNPOP = Harga transaksi

WarisBPHTB terutang = 50% x (5% x NPOPKP)NPOPKP = NPOP – NPOPTKP

Hibah WasiatBPHTB terutang = 50% x (5% x NPOPKP)NPOPKP = NPOP – NPOPTKP

HibahBPHTB terutang = 5% x NPOPKPNPOPKP = NPOP – NPOPTKPNPOP = Harga Pasar

49

Latihan SOAL BPHTB

1. Pada tanggal 1 Februari 2001, Wajib Pajak "A" membeli tanah yang terletak di Kabupaten "AA" dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) Rp50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah). Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut tidak terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.BPHTB = 5% X (NPOP – NPOPTKP)

5% X (50.000.000 – 60.000.000)

5% X (-10.000.000)

50

Latihan SOAL BPHTB

2. Pada tanggal 1 Februari 2001, Wajib Pajak "B" membeli tanah dan bangunan yang terletak di Kabupaten "AA” dengan NPOP Rp 100.000.000,00 (seratus juta rupiah). Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) adalah Rp 100.000.000,00 (seratus juta rupiah) dikurangi NPOPTKP Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) sama dengan Rp 40.000.000,00 (empat puluh juta rupiah), maka perolehan hak tersebut terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan BangunanBPHTB Terutang = 5% x 40 Juta = 2 juta

51

Latihan SOAL BPHTB

3. Pada tanggal 2 Maret 2001, Wajib Pajak "C" mendaftarkan warisan berupa tanah dan bangunan yang terletak di Kota "BB" dengan NPOP Rp.400.000.000 (empat ratus juta rupiah). NPOPTKP untuk perolehan hak karena waris untuk Kota "BB" ditetapkan sebesar Rp.300.000.000 (tiga ratus juta rupiah). NPOP Rp 400.000.000NPOPTKP Rp 300.000.000 -NPOPKP Rp 100.000.000BPHTB = 5% x 50% x 100 juta = 2,5 juta

52

CONTOH PERHITUNGAN

Ini gue Jual ame luRp800 jt aje!

Nih! SPPT PBBnya,NJOP = Rp900 jt

Weleh,weleh! kalo NPOPTKPnyaRp50 juta, gue musti bayar :5% x (900 jt – 50 jt)=Rp42,5 jt, gede banget ?!?!

SPPTPBB

53

Uhu, uhu, uhu Mat! babe gue udeh wafat. Uhu! gue dpt tanah nih!NJOPnya= Rp500 juta

Kalo lu sgra daftar Ke Ktr Pertanahan, lu kena BPHTB50% x 5% x (500 jt – 300 jt)=Rp5 jt aje, krn NPOPTKPdi daerah kite seb:300 jt

54

Gue dpt hibah wasiat tanah dr EngkongGue, kalo gue daftar skrg nilai pasarnyaRp1,5 M, gue cuman dapet NPOPTKPsebesar Rp50 juta, berarti gue hrs bayarBPHTB = 50% x 5%x (1,5 M – 50 jt)Emmm, berarti = Rp36.250.000,-Ihh! Lumayan gede !!

Daftar Pustaka55

Wisnu Haryo Pramudya, Perpajakan 1, Materi Pengajaran BPHTB.

http://www.tarif.depkeu.go.id/Bidang/?bid=pajak&cat=bphtb

• UU No 28 Th 2009 tentang PDRD• UU No 21 Th 1997 tentang BPHTB• UU No 20 Th 2000 tentang perubahan atas UU BPHTB

No.21 Tahun 1997• Perda DKI Jakarta No. 18 tahun 2010 tentang Bea

Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan• Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 112 tahun 2011

tentang pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Download - BPHTB by LE.pptx

Top Related