97
BAB IV
HASIL PERANCANGAN
4.1.Deskripsi Proyek
Gambar 54 Perspektif Eksterior Sarkem City Block
Sumber : Penulis, 2019
Sarkem City Block merupakan bangunan hunian vertical yang
memiliki area komersil di lantai dasar hasil dari konsep konsolidasi lahan
untuk mengatasi fenomena backlog housing juga untuk perencanaa hunian
bagi masyarakat kawasan yang layak. Bangunan ini yang berada di lokasi
kawasan Sumbu Filosofis memperhatikan karakter bangunan yaitu
Arsitektur Indische dan menerapkannya dalam bangunan hunian vertical
ini.
98
4.2.Situasi
Tapak memiliki luas sebesar 13,900 ha. Site terbagi menjadi dua untuk
hunian tower A dan Tower B dimana memiliki 2 akses keluar masuk karena
berada di antara dua jalan.
Gambar 55 Situasi bangunan
Sumber : Penulis, 2019
Pada kedua bangunan terdapat sebuah plaza yang memisahkan
sebagai area ruang terbuka. Sedangkan di tower B terdapat innercourt yang
memungkinkan angin atau penghawaan alami serta pencahayaan alami
masuk kedalam bangunan sehingga tidak memerlukan biaya lebih untuk
pencahayaan dan penghawaan.
99
4.3.Denah
Denah pada basement terdapat ruang-ruang untuk MEE selain
untuk parkir, basement ini dapat memuat 418 slot parkir mobil dan 114
parkir motor. Dari basement dapat menggunakan elevator untuk menuju ke
lantai atas. Basement ini bergabung menjadi satu kesatuan dalam 2 tower
yang dapat memaksimalkan lahan dan menampung kendaraan. Basement
ini merupakan fasilitas pada tower A yang dimana merupakan sebuah
fasilitas untuk sebuah apartemen, sedangkan untuk Tower B yang
merupakan rumah susun terdapat ramp di innercourt yang memungkinkan
warganya membawa kendaraan ke dalam bangunan yang menerapkan
konsep kampong vertikl di tower B. Untuk tower B diharapkannya
masyarakat mau menggunakan sepeda motor listrik sehingga polusi di
dalam bangunan berkurang.
Gambar 56 Denah aksonometri lantai Basement 1
Sumber : Penulis, 2019
100
Gambar 57 Denah aksonometri lantai Basement 2
Sumber : Penulis, 2019
Untuk lantai basement terdiri dari dua lantai untuk menampung
banyak kendaraan menginngat bangunan ini mencakup sebanyak 408 unit
hunian apartemen di tower A. Pengguna fasilitas basement yang
merupakan penghuni dan pengguna apartemen dapat menuju ke lantai
dasar atau lantai seterusnya menggunakan elevator yang terhubungkan dari
Basment 2 ke lantai 7, sedangkan elevator pada tower B tidak dapat
mengakses basement.
Gambar 58 Denah aksonometri lantai dasar
Sumber : Penulis, 2019
Pada lantai dasar kedua bangunan digunakan sebagai fungsi
komersial, dimana kedua bangunan ini dipisahkan dengan adanya open
101
plaza sebagai ruang terbuka bersama. Untuk tower A yang mencakup 61
unit retail, sedangkan untuk tower B menyediakan 65 unit kios. Tentunya
kedua tower ini memiliki luasan unit dagang yang berbeda-beda. Pada
Tower A memiliki luasan yang lebih luas (24, 36, 48, 96, 109, 120, 181
m2) sedangkan pada tower B yang menyesuaikan dnegan kebutuhan fungsi
dan jenis usaha masyarakat serta permintaan masyarakat itu sendiri yang
memiliki luasan lebih kecil (6, 8, 9, 12, dan 48 m2).
Gambar 59 Denah aksonometri lantai 1
Sumber : Penulis, 2019
Pada lantai 1 tower A digunakan sebagai area komersil dan fasilitas
enghuni unit apartemen, juga terdapat lobby apartment dan resepsionis,
serta ruang pemasaran dan kantor pengelola. Kemudian terdapat fasilitas-
fasilitas pengguna unit apartemen dan fasilitas ini dapat digunakan oleh
umum akan tetapi dikenakan tariff biaya, fasilitas ini terdapat restaurant,
kolam renang, pusat kebugaran, dan ruangan rapat. Sednagkan pada tower
B di lantai 1 terdapat fasos dan fasum hunian vertical sesuai dengan standar
prinsip kampong vertical yaitu adanya musholla, kantor RW dan RT, serta
ruang serbaguna. Kemudian terdapat unit hunian dan beberapa kios di
lantai 1.
102
Gambar 60 Denah aksonometri lantai tipikal 2-7
Sumber : Penulis, 2019
Untuk lantai 2 hingga lantai 7 pada kedua bangunan memiliki denah
yang sama atau tipikal, pada kedua bangunan ini merupakan unit hunian.
Di dalam tower A terdapat 6 jenis unit huunian lengkap memiliki balkon
di setia p unit hunian yaitu terdiri dari
1. Unit Studio (28,5 m2)
2. Unit 1 BR (34,5 m2)
3. Unit 1 BR (38 m2)
4. Unit 2 BR (44,5 m2)
5. Unit 1 BR (52,25 m2)
6. Unit 2 BR (86,25 m2)
Sedangkan pada unit hunian rusun pada tower B tidak memilik balkon,
hanya saja memiliki selasar dalam yang dapat menjadi area interaksi social
dengan sesame pengguna bangunan yang dimana masyarakat pengguna
rusun memiliki karakter social yang lebih tinggi dibandingkan dengan
karakter pengguna apartemen yang lebih individualis. Selasar ini
menghubungkan ke semua unit hunian rusun dan memiliki lebar 2,5 meter
dimana selasar ini memiliki space untuk warga memarkirkan kendaraannya
103
di depan unit secara menyamping. Untuk membawa kendaraan tersebut
tersedia ramp yang menhubungkan dari lantai dasar hingga lantai atas
4.4.Rancangan Selubung Bangunan
Rancangan selubung bangunan pada tower A menggunakan curtain
wall kaca pada lantai dasar dan lantai 1 yang merupakan area komersil,
penggunaan curtain wall ini dimaksudkan supaya dapat menarik
pengunjung untuk datang ke dalam bangunan, karena dengan penggunaan
curtain wall ini para pengguna retail dapat menunjukkan barang
dagangannya ke public sehingga menarik pengunjung untuk datang.
Sedangkan dalam tower B yang merupakan kios usaha rumahan
menggunakan pintu geser yang dapat dibuka secara full.
Untuk penampilan bangunan sendiri yaitu menampilkan karakter
arsitektur Yogyakarta sesuai dengan Perdais DIY no.17 yaitu bangunan
terbangun di kawasan sumbu filosofis harus mengikuti dengan bentuk dan
gaya arsitektur Yoyakarta, salah satunya adalah arsitektur Indis yang sudah
melekat di area Malioboro. Sehingga penggunaan-penggunaan jendela,
pintu, serta railing pagar dan juga bentuk bangungunan yang simetris dan
penggunaan atap mengikuti dengan arsitektur Indis yang ada di Yogyakarta
104
Gambar 61 Fasad Indische
Sumber : Penulis, 2019
Salah satu penampang bangunan yang menggunakan penampilan
karakter bangunan arsitektur Indis
105
Gambar 62 Detail arsitektural
Sumber : Penulis, 2019 4.5.Rancangan Interior Bangunan
106
Gambar 63 Interior unit hunian
Sumber : Penulis, 2019
Gambar 64 Interior unit hunian
Sumber : Penulis, 2019
107
4.6.Rancangan Sistem Struktur
Rancangan sistem struktur menggunakan sistem grid dan rangka
dengan jarak 8x6 meter dan 6x6 meter. ukuran Sistem rangka menjadi
struktur utama karena memiliki kekuatan dan stabil. Dan struktur ini di
Indonesia masih dominan dalam perkembangan pembangunan bangunan
bertingkat sepertu hunian vertikal ini. Selain itu pemilihan ukuran 8x6 dan
6x6 adalah penyesuaian efektifitas pada penggunaan basement supaya
ruangan pada basement dapat dimaksimalkan secara baik dan juga
menyesuaikan dengan tipe unit hunian diatasnya.
Gambar 65 Aksonometri struktur
Sumber : Penulis, 2019
Konstruksi struktur menggunakan kolom dan balok, penggunaan
core sebagai penguat struktur juga diutamakan karena jumlah lantai hingga
8 lantai. Core atau inti berisi lift, tangga utama, shaft dan zona penyelamat
yaitu tangga darurat menggunakan material beton bertulang agar
108
terintegrasi dengan struktur grid yang juga memakai material beton
bertulang. Untuk sistem lebih lanjut dapat dilihat pada lampiran
4.7.Uji Desain
Uji desain ada 3 tahap tyaitu pembuktian mengenai keberhasilan
konsolidasi lahan, prinsip-prinsip dan fasilitas pada hunian vertical, dan
yang terakhir mengenai karakter penampilan Kota Yogyakarta berdaarkan
Peradis DIY
Rencana Biaya Pembangunan
Bangunan rusunami telah dijelaskan dibedakan menjadi 2 tower yaitu tower
A sebagai apartemen kelas menengah ke atas dan tower B sebagai
apartemen kelas menengah ke bawah. Biaya total investasi dan luasan yang
telah dijabarkan sebelumnya menjadi dasar dari angka harga pokok
produksi, konstruksi, dan pokok penjualan. Secara rinci sebagai berikut
Tower A
109
Tabel 14 Property Size Tower A
Sumber : Penulis, 2019
110
Tabel 15 Biaya pembangunan tower A
Sumber : Penulis, 2019
Untuk harga tower A yaitu Apartemeen kelas menengah masih memiliki
harga yrata-rata dengan apartemen menengah keatas yang ada di Jogja. Sedangkan
untuk Tower B harus jauh lebih murah karena targetnya adalah penduduk kawasan dan
memiliki tipe apartemen yang sederhana, maka didapat perhitungan :
111
Tabel 16 Property Size Tower B
Sumber : Penulis, 2019
Lalu dari perhitungan tersebut diperoleh harga sebesar :
112
Tabel 17 Biaya Pembangunan tower B
Sumber : Penulis, 2019
Dari hitungan diatas masyarakat yang terkonsolidasi dapat membeli kembali hunian
baru di lahan yang sama seusai dengan luas lahan kepemilikannya dahulu atau
menyesuaikan kebutuhan masing-masing. Dari hunian ini mmiliki sisa unit hunian
dan kios yang tersedia untuk penduduk kawasan yang bukan peserta konsolidasi
tanah dengan rincian harga sebagai berikut
Perhitungan ini dilakukan untuk menganalisis apakah penduduk kawasan
mampu membeli hunian apartment tower B setelah dilakukan konsolidasi tanah
vertical dengan furnishing :
Unit 18 m2
Harga beli pertelaan 30tahun
o Harga rumah = Rp 176.924.932
o Jangka waktu = 20 tahun
113
o Bunga pertahun = 5%
o Uang muka (10%) = Rp 17.692.493,20
o Angsuran perbulan = Rp 1.050.863,62 selama 240 bulan
o Angsuran ke-1 = Rp 1.050.863,62
o Uang muka = Rp 17.692.493,20
o Total bayar = Rp 18.743.356,82
Unit 24m2
Harga beli pertelaan 30 tahun
o Harga rumah = Rp 235.899.909
o Jangka waktu = 20 tahun
o Bunga pertahun = 5%
o Uang muka (10%) = Rp 23.589.990,9
o Angsuran perbulan = Rp 1.401.151,209 selama 240 bulan
o Angsuran ke-1 = Rp 1.401.151,209
o Uang muka = Rp 23.589.990,9
o Total bayar = Rp 24.991.142,39
Unit 36m2
Harga beli pertelaan 30 tahun
o Harga rumah = Rp 353.849.863
o Jangka waktu = 20 tahun
o Bunga pertahun = 5%
o Uang muka (10%) = Rp 35.384.986,30
o Angsuran perbulan = Rp 2.101.727,23 selama 240 bulan
o Angsuran ke-1 = Rp 2.101.727,23
o Uang muka = Rp 35.384.986,30
o Total bayar = Rp 37.486.713,53
Unit 48m2
Harga beli pertelaan 30tahun
114
o Harga rumah = Rp 471.799.810
o Jangka waktu = 20 tahun
o Bunga pertahun = 5%
o Uang muka (10%) = Rp 47.179.981,8
o Angsuran perbulan = Rp 2.802.302,98 selama 240 bulan
o Angsuran ke-1 = Rp 2.802.302,98
o Uang muka = Rp 47.179.981,8
o Total bayar = Rp 49.982.284,78
Sedangkan untuk harga sewa perbulan pertahun unit hunian dan kios adalah sebagai
berikut
Unit 18 m2
Harga sewa perbulan pertahun
o Harga rumah = Rp 176.924.932
o Jangka waktu = tahunan
o Biaya administrasi/profisi = Rp 1.769.249,32
o Harga sewa perbulan = Rp 805.301,01 (minimal 1 tahun)
Unit 24 m2
Harga sewa perbulan pertahun
o Harga rumah = Rp 235.899.909
o Jangka waktu = tahunan
o Biaya administrasi/profisi = Rp 2.358.999,09
o Harga sewa perbulan = Rp 1.704.041,35 (minimal 1 tahun)
Unit 36 m2
Harga sewa perbulan pertahun
o Harga rumah = Rp 353.849.863
o Jangka waktu = tahunan
o Biaya administrasi/profisi = Rp 3.358.498,63
o Harga sewa perbulan = Rp 1.611.062,02 (minimal 1 tahun)
115
Unit 48 m2
Harga sewa perbulan pertahun
o Harga rumah = Rp 471.799.810
o Jangka waktu = tahunan
o Biaya administrasi/profisi = Rp 4.717.998,10
o Harga sewa perbulan = Rp 2.148.082,66(minimal 1 tahun)
Kios 6 m2
Harga sewa perbulan pertahun
o Harga unit = Rp 58.974.977
o Jangka waktu = tahunan
o Biaya administrasi/profisi = Rp 589.749,77
o Harga sewa perbulan = Rp 268.520,34 (minimal 1 tahun)
Kios 8 m2
Harga sewa perbulan pertahun
o Harga unit = Rp 78.633.303
o Jangka waktu = tahunan
o Biaya administrasi/profisi = Rp 786.333,03
o Harga sewa perbulan = Rp 358.013,78 (minimal 1 tahun)
Kios 9 m2
Harga sewa perbulan pertahun
o Harga unit = Rp 88.462.466
o Jangka waktu = tahunan
o Biaya administrasi/profisi = Rp 884.624,66
o Harga sewa perbulan = Rp 402.765,61 (minimal 1 tahun)
Kios 12 m2
Harga sewa perbulan pertahun
o Harga unit = Rp 117.949.954
o Jangka waktu = tahunan
116
o Biaya administrasi/profisi = Rp 1.179.499,54
o Harga sewa perbulan = Rp 537.020,67 (minimal 1 tahun)
Kios 48 m2
Harga sewa perbulan pertahun
o Harga unit = Rp 471.799.818
o Jangka waktu = tahunan
o Biaya administrasi/profisi = Rp 4.717.998,18
o Harga sewa perbulan = Rp 2.148.082,70 (minimal 1 tahun)
Dari perhitungan diatas biaya angsuran jika dibeli (pertelaan 30tahun)
dengan harga pokok penjualan = harga pokok produksi memungkinkan untuk
penjualan produk property rusunami dijangkau oleh penduudk kawasan dengan
catatan memperoleh dukungan FLPP untuk cicilan 20 tahun.
Berikut adalah hasl perhitungan kemampuan daya beli masyarakat
peserta konsolidasi tanah
117
Tabel 18 Biaya pengeluaran warga peserta konsolidasi
118
119
Sumber : Penulis, 2019
Dari data dan perhitungan diatas maka warga masyarakat peserta konsolidasi mampu
membeli kembali hunian dan kios menyesuaikan luasan kepemilikan lahan dan
bangunan sebelumnya.
Kemudian dilakukannya pengujian dalam tolak ukur hunian vertical dan pada
penampilan bangunan pada arsitektur khas Yogyakarta
120
Tabel 19 Uji desain
Kebutuhan Hunian Tolak Ukur Kesesuai
an
dengan
tolak
ukur
Penerapan di desain
330 unit hunian untuk
mengatasi backlog
330 408 unit hunian
pada tower A
272 unit 160 unit Pada tower B
menyediakan
sebanyak 204 unit
Penyediaan kios
dagang untuk warga
38 99 retail pada tower
A
105 kios pada tower
B
Fasilitas
Terdapat perbedaan
dalam unit hunian di
tower A dan tower
B yang dapat dilihat
secara detail pada
lampiran
Koridor Lebar sirkulasi hunian
minimal 1,6-2m
Lebar koridor pada
tower A adalah 2 m
dan pada sirkulasi
tower B adalah
2,5m
Faslitas rumah susun
Kantor RW 21 m2 (Badan 48m2
121
dan RT Standarisasi Nasional,
2004)
Musholla 36 m2 (Badan
Standarisasi Nasional,
2004)
48m2
Balai warga
atau ruang
serbaguna
21m2 (Badan
Standarisasi Nasional,
2004)
48m2
Arsitektur Yogyakarta (Peraturan Daerah Istimewa Yogyakarta no.1 Tahun 2017)
Tolak Ukur Penerapan dalam desain
Penggunaan Gevel
Bangunan Simetris
122
Penggunaan Pilar
Bentuk pintu dan jendela
Railing
Bentuk atap
Sumber : Penulis, 2019