10
BAB II
TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI
2.1 Tinjauan Umum
2.1.1 Apartemen
Definisi Apartemen
- Bangunan yang memuat beberapa grup hunian, yang berupa rumah flat atau rumah
petak bertingkat yang diwujudkan untuk mengatasi masalah perumahan akibat
kepadatan tingkat hunian dan keterbatasan lahan dengan harga yang ‘terjangkau’
disesuaikan dengan sasaran konsumen bagi setiap apartemen. (Endy Marlina,
Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Yogyakarta, 2008).
- Apartemen adalah satu ruangan atau lebih, biasanya merupakan bagian dari sebuah
sturktur hunian yang dirancang untuk ditempati oleh lebih dari satu keluarga.
Normalnya berfungsi sebagai perumahan sewa dan tidak pernah dimiliki oleh
penghuninya, dikelola oleh pemilik atau pengelola property. (Dictionary of Real
Estate, Wiley, 1996).
- Apartemen merupakan suatu kompleks tempat tinggal (rumah susun) berupa unit
ruangan yang bersifat mewah, sehingga biasanya untuk kalangan menengah ke
atas/warga negara asing yang bekerja sebagai orang yang bekerja di negara lain.
(CIC Consulting Group, Studi tentang Trend dan Peluang Investasi Pendirian
Apartemen/Condominium di DKI Jakarta, PT. Capricorn Consult, 1993).
11
Sejarah Apartemen
Menurut buku Indonesiaapartement, 2007. Selama kurang lebih 20thn
pemukiman sub-urban menjadi pilihan favorit penduduk Jakarta. Namun sekarang
ini pemukiman sub-urban mulai terasa banyak kelemahannya. Jarak antara rumah
tinggal dan tempat bekerja menjadi masalah utama. Jarak tempuh yang jauh, waktu
tempuh yang otomatis lebih lama, kemacetan dan masalah-masalah lain. Oleh
karena itu, sekarang ini membeli rumah tinggal di daerah sub-urban tidak lagi
menjadi pilihan.
Kehadiran hunian vertikal atau apartemen berawal pada tiga dasawarsa
yang lalu. Sekitar tahun 1974, berdiri sebuah apartemen Ratu Plaza di Jl. Jenderal
Sudirman, Jakarta Selatan, dengan jumlah 54 unit. Ratu Plaza adalah mixed-used
building antara hunian dan pusat perbelanjaan.
Seiring dengan meningkatnya kebutuhan dan permintaan akan apartemen,
bangunan apartemen banyak dibangun di kawasan Jakarta.
Klasifikasi Kegiatan
Sasaran konsumen sebagian besar adalah golongan masyarakat menengah
ke atas, klasifikasi kegiatan dalam suatu apartemen menurut buku Panduan
Perancangan Bangunan Komersial dapat dibedakan sebagai berikut:
1 Berdasarkan fungsi, dapat diklasifikasikan sebagai berikut:
a. Fungsi utama, yaitu fungsi dominan dalam sebuah apartemen adalah
pemukiman. Apartemen mempunyai ruang-ruang yang mewadahi
12
aktifitas-aktifitas penghuni yang berlangsung secara rutin. Jenis
aktifitas tersebut antara lain tidur, makan, menerima tamu,
berinteraksi sosial, melakukan hobi, bekerja, dan lain-lain.
b. Fungsi pendukung, merupakan fungsi-fungsi sekunder yang
ditambahkan pada sebuah apartemen untuk mendukung dan
menambah kenyamanan berlangsungnya fungsi utama. Fungsi
pendukung tersebut antara lain:
- Layanan olah raga: fitness center, aerobic, kolam renang,
dan lain-lain.
- Layanan kesehatan: Poliklinik dan apotik
- Layanan komersial: minimarket, restoran dan salon.
- Layanan anak: tempat penitipan anak dan area bermain.
c. Fungsi pelengkap, merupakan fungsi-fungsi yang diadakan untuk
melengkapi berlangsungnya fungsi utama dan fungsi pendukung.
Ruang-ruang tersebut misalnya ruang administrasi, ruang cleaning
service, dan ruang satpam.
2 Berdasarkan privatisasinya, ruang-ruang dalam apartemen dapat
digolongkan sebagai berikut:
13
a. Ruang privat, yaitu kelompok ruang yang bersifat privat, memiliki
aksesibilitas yang terbatas bagi kelompok atau golongan tertentu.
Contoh: ruang-ruang hunian.
b. Ruang semi publik, yaitu kelompok ruang dengan aksesibilitas
bebas terbatas, dapat diakses oleh pengunjung umum namun terbatas
pada kelompok tertentu. Contoh: area administratif pengelola.
c. Ruang publik, merupakan kelompok ruang dengan aksesibilitas
tinggi, bebas diakses oleh siapapun. Contoh: ruang-ruang
pendukung, seperti minimarket, fitness center, dan restoran.
Klasifikasi Apartemen Menurut Jumlah Kamar
1. Tipe efisien
Tipe ini memiliki ukuran: 18 m2 – 45 m2. Kapasitas 1 orang.
Terdiri dari ruangan besar (ruang duduk dan ruang makan) dan ruang kecil
(dapur dan kamar mandi)
2. Tipe satu ruang tidur
Tipe ini memiliki ukuran: 36 m2 – 54 m2. Kapasitas 2-3orang
Terdiri dari ruang duduk dan ruang makan, area dapur, sebuah ruang tidur,
kamar mandi dan teras outdoor.
3. Tipe dua ruang tidur
Tipe ini memiliki ukuran: 45 m2 – 90 m2. Kapasitas 3-4orang.
14
Terdiri dari ruang duduk, ruang makan, dua kamar tidur, dapur, kamar
mandi dan teras outdoor.
4. Tipe tiga ruang tidur
Tipe ini memiliki ukuran: 90 m2 – 108 m2. Kapasitas 4-5orang.
Terdiri dari ruang duduk, ruang makan, tiga kamar tidur, dapur, 2-3 kamar
mandi dan teras outdoor.
5. Tipe empat ruang tidur
Tipe ini memiliki ukuran: 100 m2 – 135 m2. Kapasitas 5-8orang.
Terdiri dari ruang duduk, ruang makan, empat kamar tidur, dapur, dua
kamar mandi, dua teras outdoor dan gudang.
Klasifikasi Apartemen Menurut Jumlah Lantai
Berdasarkan jumlah lantai, apartemen dapat diklasifikasikan menjadi tiga tipe,
yaitu:
1. Apartemen simplex
Merupakan apartemen dengan satu unit hunian terdiri dari satu lantai.
2. Apartemen duplex
Merupakan apartemen dengan satu unit hunian terdiri dari satu lantai.
3. Apartemen triplex
Merupakan apartemen dengan satu unit hunian terdiri dari satu lantai.
15
Penataan Bangunan
Penataan ruang hunian dapat dibedakan menjadi beberapa tipe, yaitu:
1. Center Corridor Plan
Merupakan penataan apartemen dengan denah yang menunjukan adanya
koridor yang diapit oleh hunian yang terdapat pada kedua sisinya (interior
corridor).
Gambar 1.1: Center Corridor Plan
Sumber: buku Panduan Perancangan Bangunan Komersial, 2008. Dikembangkan dari Time-Saver Standards for Building Types, 1990
2. Open Corridor Plan
Merupakan penataan ruang-ruang hunian yang memiliki satu koridor
(exterior corridor) untuk melayani satu deret unit hunian.
Gambar 1.2: Open Corridor Plan
Sumber: buku Panduan Perancangan Bangunan Komersial, 2008. Dikembangkan dari Time-Saver Standards for Building Types, 1990
16
3. Tower Plan
Pada apartemen tipe tower plan, denahnya terdiri dari satu core pusat
dengan unit-unit hunian mengelilinginya. Tipe ini dipakai untuk apartemen
yang dibangun di lokasi sempit dengan bentuk bangunan tinggi.
Gambar 1.3: Tower Plan
Sumber: buku Panduan Perancangan Bangunan Komersial, 2008. Dikembangkan dari Time-Saver Standards for Building Types, 1990
4. Cross Plan
Denah untuk apartemen tipe ini memiliki empat sayap utama yang
merupakan perkembangan keluar dari satu core. Tipe ini dibangun di area-
area pusat kota dengan luasan site cukup, yang memiliki best view ke segala
arah.
17
Gambar 1.4: Cross Plan
Sumber: buku Panduan Perancangan Bangunan Komersial, 2008. Dikembangkan dari Time-Saver Standards for Building Types, 1990
Perletakan jalur aksesibilitas vertikal pada sebuah apartemen dapat direncanakan
sebagai berikut:
1. Thru Flat Exterior Corridor
Yaitu pencapaian/hubungan unit-unit dalam suatu simplex apartement
dengan koridor yang terletak di tepi bangunan.
Gambar 1.5: Thru Flat Exterior Corridor
Sumber: buku Panduan Perancangan Bangunan Komersial, 2008. Dikembangkan dari Time-Saver Standards for Building Types, 1990
18
2. Thru Duplex Exterior Corridor
Yaitu pencapaian/hubungan unit-unit dalam suatu duplex apartement
dengan koridor yang terletak di bagian tepi bangunan.
Gambar 1.6: Thru Duplex Exterior Corridor
Sumber: buku Panduan Perancangan Bangunan Komersial, 2008. Dikembangkan dari Time-Saver Standards for Building Types, 1990
3. Thru Flat Skip Stop
Yaitu pencapaian/hubungan unit-unit dalam suatu apartemen dengan
koridor yang terletak di bagian tepi bangunan dengan selang beberapa
lantai. Gambar 1.7: Thru Flat Skip Stop
Sumber: buku Panduan Perancangan Bangunan Komersial, 2008. Dikembangkan dari Time-Saver Standards for Building Types, 1990
19
4. Double Loaded Interior Corridor
Yaitu pencapaian/hubungan unit-unit dalam suatu apartemen dengan
koridor yang terletak di bagian dalam bangunan serta melayani dua sisi unit
hunian dalam apartemen.
Gambar 1.8: Double Loaded Interior Corridor
Sumber: buku Panduan Perancangan Bangunan Komersial, 2008. Dikembangkan dari Time-Saver Standards for Building Types, 1990
5. Interior Corridor Thru Duplex
Yaitu pencapaian/hubungan unit-unit dalam suatu duplex apartement
dengan koridor yang terletak di bagian dalam bangunan serta melayani dua
sisi unit hunian dalam apartemen.
20
Gambar 1.9: Interior Corridor Thru Duplex
Sumber: buku Panduan Perancangan Bangunan Komersial, 2008. Dikembangkan dari Time-Saver Standards for Building Types, 1990
6. Interior Corridor Split and Flat Combination
Yaitu pencapaian/hubungan unit-unit dalam suatu apartemen dengan
koridor yang terletak di bagian dalam bangunan serta melayani dua sisi unit
hunian dalam apartemen secara split atau berselang pada beberapa lantai.
Gambar 1.10: Interior Corridor Split and Flat Combination
Sumber: buku Panduan Perancangan Bangunan Komersial, 2008. Dikembangkan dari Time-Saver Standards for Building Types, 1990
21
2.1.2 Pusat Perbelanjaan
Definisi Pusat Perbelanjaan
- Suatu wadah yang dipergunakan sebagai tempat untuk menampung
kelompok pedagang dalam suatu system menejemen terancang yang
memberikan pelayanan terhadap kebutuhan ekonomi masyarakat dalam
suatu lingkaran tertentu dan merupakan salah satu fasilitas kota untuk
memberikan kenikmatan berbelanja. (The American People Encyclopedia,
Grolier Incorporated, New York, 1981).
- Bentuk usaha perdagangan individual yang dilakukan secara bersama
melalui penyatuan modal dengan tujuan efektifitas komersial. (Beddington,
Design for Shopping Center, London, 1982).
- Kompleks perbelanjaan terencana, dengan pengelolaan yang bersifat
terpusat, dengan system menyewakan unit-unit kepada pedagang individu,
sedangkan pengawasannya dilakukan oleh pengelola yang
bertanggungjawab secara menyeluruh. (Beddington, Design for Shopping
Center, London, 1982).
- Suatu wadah dalam masyarakat yang menghidupkan kota atau lingkungan
setempat. Selain berfungsi sebagai tempat untuk kegiatan berbelanja atau
transaksi jual-beli, juga berfungsi sebagai tempat untuk tempat berkumpul
atau berekreasi. (Beddington, Design for Shopping Center, London, 1982).
- Suatu tempat kegiatan pertukaran dan distribusi barang/jasa bercirikan
komersial, melibatkan perencanaan dan perancangan yang matang karena
22
bertujuan memperoleh keuntungan (profil) sebanyak-banyaknya (Gruen,
Centers of Urban Environment: Survival of the Cities).
Sejarah Pusat Perbelanjaan
Menurut Ir. Budi A. Sukada Grad. Hons. DIP. (A.A), IAI dalam buku
Indonesia Shopping Centers, 2006. Sebelum revolusi industri, produk keperluan
sehari-hari dibuat secara manual sesuai dengan permintaan dan dilakukan di sekitar
kediaman masyarakat setempat. Sejak dimulainya revolusi industri, produk
keperluan sehari-hari tersedia dalam jumlah yang jauh lebih banyak dengan harga
yang lebih murah karena dibuat secara mekanis dan massal. Produk tersebut tidak
lagi tertampung di tempat-tempat penjualan biasa sehingga memerlukan lokasi dan
wadah baru.
Maka muncullah bisnis baru, yaitu menyewakan tempat untuk berjualan
atau sekedar menitipkan produk sementara penjualannya diserahkan kepada pihak
pemilik tempat penyewaan tadi yang disebut department store, kemudian
merambah ke jenis keperluan harian lainnya, yaitu bahan makanan yang kemudian
disebut supermarket. Awalnya department store dan supermarket merupakan
fasilitas terpisah namun kemudian menyatu dengan alasan efisiensi, sehingga
semakin luas pula lahan yang diperlukan, ukuran luas bangunannya pun
berkembang. Mula-mula sebuah shopping center dibuat dalam ukuran standard,
namun kini berkembang dan membesar.
23
Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Skala Pelayanan
Berdasarkan skala pelayanannya, pusat perbelanjaan dapat dibedakan
menjadi tiga jenis, yaitu:
1. Pusat perbelanjaan lokal
Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan yang meliputi
5.000 sampai 40.000 penduduk (skala lingkungan), dengan luas bangunan
berkisar antara 2.787-9.290 m2. Unit penjualan terbesar pada pusat
perdagangan golongan ini adalah supermarket.
2. Pusat perbelanjaan distrik
Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan 40.000
sampai 150.000 penduduk (skala wilayah), dengan luas bangunan berkisar
antara 9.290-27.870 m2. Unit-unit penjualannya terdiri atas junior
department store, supermarket dan toko-toko.
3. Pusat perbelanjaan regional
Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan seluas daerah
dengan 150.000 sampai 400.000 penduduk, dengan luas bangunan 27.870-
92.990 m2. Pusat perbelanjaan golongan ini terdiri dari 1-4 departement
store dan 50-100 toko retail, yang tersusun mengitari pedestrian, dan
dikelilingi oleh area parkir.
24
Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Lokasi
Berdasarkan lokasi, pusat perbelanjaan dapat dibedakan menjadi sepuluh jenis,
yaitu:
1. Pasar (market)
Merupakan kelompok fasilitas perbelanjaan sederhana (los, toko, kios dan
sebagainya) yang berada di suatu area tertentu pada suatu wilayah. Fasilitas
ini dapat bersifat terbuka atau berada di dalam bangunan, biasanya berada di
dekat kawasan pemukiman. Contoh: pasar Kopro, pasar Sukawati, dll.
2. Shopping street
Merupakan pengelompokan sarana perbelanjaan yang terdiri dari deretan
toko atau kios terbuka pada suatu penggal jalan. Jenis perbelanjaan jenis ini
umumnya berkembang di kawasan wisata. Contoh: Sepanjang jalan
kawasan wisata Bali.
3. Shopping Precint
Merupakan kompleks pertokoan terbuka yang menghadap pada suatu ruang
terbuka yang bebas. Perbelanjaan ini biasanya tumbuh di dekat obyek
wisata. Contoh: Kampung China, Kota Wisata.
4. Shopping Center
Merupakan pengelompokan fasilitas perbelanjaan (toko dan kios) yang
berada di bawah satu atap. Pada shopping center, barang yang
diperdagangkan didominasi oleh kebutuhan sekunder atau tersier. Contoh:
Beringhardjo Shopping Center di Yogyakarta.
25
5. Departement Store
Merupakan wadah perdagangan eceran besar dari berbagai jenis barang
yang berada di bawah satu atap. Luasnya berkisar antara 10.000 sampai
20.000 m2. Contoh: Matahari Departement Store.
6. Supermarket
Merupakan toko yang menjual kebutuhan sehari-hari dengan cara pelayanan
mandiri (konsumen memilih dan mencari produk sendiri). Luas lantainya
berkisar antara 1.000 sampai 2.500 m2. Contoh: Hero.
7. Superstore
Merupakan pusat perdagangan dengan luas area penjualan lebih dari 2.500
m2. Pada umumnya luas superstore berkisar antara 5.000 sampai 7.000 m2.
Superstore menempati satu lantai bangunan dan terletak di pusat kota.
Contoh: Carefour, Giant.
8. Hypermarket
Merupakan bentuk perluasan dari superstore, dengan luas lantai minimal
5.000 m2. Produk dapat dibeli dengan eceran maupun grosir. Pembeli
system grosir yang semakin banyak akan mendapatkan potongan harga
yang lebih banyak pula. Contoh: Indo Grosir di Bandengan.
9. Shopping Mall
Merupakan pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa
department store besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah
26
makan dengan tipologi bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor
utama mal. Contoh: Pondok Indah Mall, Mal Kelapa Gading, dll.
10. Town Square
Merupakan pusat perbelanjaan tingkat internasional yang unik dilengkapi
area rekreasi independent dengan fasilitas penunjang yang sesuai kebutuhan
pasar. Contoh: Kuta Bali Square.
Dalam proyek ini, pusat perbelanjaan yang diterapkan adalah shopping mall,
berikut pembahasan lebih lanjut mengenai mal, dikutip dari buku Panduan
Perancangan Bangunan Komersial, karangan Endy Marlina, 2008.
Mal
Bentuk Mal
Menurut Maithland (1987) terdapat tiga bentuk umum mal dengan keuntungan dan
kerugian tersendiri, yaitu:
1. Mal Terbuka (Open Mall)
Mal terbuka adalah mal tanpa pelingkup.
Keuntungan : kesan luas dan perencanaan teknis yang mudah sehingga
biaya lebih murah.
Kerugian : berupa kendala kontrol terhadap iklim (berpengaruh
terhadap kenyamanan) dan kesan pewadahan kurang.
27
2. Mal Tertutup (Enclosed Mall)
Mal tertutup adalah mal dengan pelingkup.
Keuntungan : kenyamanan kontrol terhadap iklim.
Kerugian : biaya mahal dan kesan kurang luas.
3. Mal Terpadu (Integrated Mall)
Mal terpadu adalah penggabungan mal terbuka dan tertutup. Biasanya
berupa mal tertutup dengan akhiran mal terbuka. Munculnya bentuk ini
merupakan antisipasi terhadap keborosan energi untuk kontrol terhadap
iklim serta mahalnya pembuatan dan perawatan mal tertutup. Mal ini juga
bertujuan mengonsentrasikan daya tarik pengunjung pada mal tertutup.
Pola Mal
Pada dasarnya pola mal berbentuk linier. Tatanan mal yang banyak
dijumpai adalah mal berkoridor tunggal dengan lebar koridor standar antara 8-16
m. Pintu masuk dapat dicapai dari segala arah untuk memudahkan akses
pengunjung. Mal ditata agar terdapat magnet pada tiap akhir mal. Jarak antar
magnet antara 100 sampai dengan 200 m atau sepanjang masih memungkinkan
kenyamanan pejalan kaki.
Parkir kendaraan ditempatkan di sekeliling bangunan dengan akses mudah
ke mal yang menghubungkan dengan magnet. Mal menghubungkan magnet yang
terletak pada ujung-ujungnya dengan menekankan hubungan horizontal.
28
Besaran kolom pada mal rata-rata memiliki besaran yang sama dari lantai
pertama hingga lantai teratas. Berdasarkan keadaan di Amerika Serikat, pada
umumnya pola yang paling berhasil adalah pola berbentuk sederhana, seperti
bentuk huruf I, T dan L. Hal ini sesuai dengan karakteristik pengunjung yang
biasanya menginginkan kemudahan dalam menemukan toko/tempat yang dituju.
Dimensi Mal
Berdasarkan penyelidikan di Amerika Serikat, panjang minimal adalah
180m dan panjang maksimal adalah 240m. Panjang mal dapat dipecahkan dengan
ruang-ruang terbuka. Ruang ini selain untuk menampung fasilitas tempat duduk,
tanaman dan elemen lainnya, juga dapat menyediakan ruang yang cukup untuk
menampung pengunjung pada saat-saat ramai sehingga kemacetan dapat dihindari.
Total area pada mal (termasuk ruang terbuka) minimal 10% dari total luas lantai
mal. Hubungan antara lebar dan tinggi mal sangat penting karena memiliki
pengaruh psikologi terhadap pengunjung.
Penataan Letak Retail di Sepanjang Mal
Penataan retail dan magnet mal yang baik dapat saling mendukung
terjadinya aliran pengunjung yang merata di sepanjang mal. Komposisi yang paling
baik adalah 50% retail dan 50% magnet mal.
29
Elemen-elemen Arsitektur pada Mal
Elemen-elemen arsitektur dapat ditempatkan di sepanjang mal di antaranya
adalah bangku, arena bermain, kios, kotak telepon, tempat sampah, penunjuk arah,
jam, dan sebagainya.
Studi Kegiatan
Studi kegiatan memandang pusat perbelanjaan sebagai system perilaku antara lain:
a. Bentuk Kegiatan
Bentuk kegiatan pada pusat perbelanjaan dapat dikategorikan
menjadi kegiatan transaksi jual-beli dan kegiatan pengelolaan. Kegiatan
transaksi dan distribusi meliputi kegiatan jual-beli, penyimpanan dan
penyediaan barang. Kegiatan pengelolaan meliputi kegiatan menejemen
(cash flow) dan operasional serta pemeliharaan.
b. Pelaku kegiatan
Pelaku kegiatan pada pusat perbelanjaan adalah tenant, konsumen,
pengelola, dan supplier.
Tenant adalah penyewa unit retail atau pedagang, merupakan
individu maupun kelompok yang menyewa dan menggunakan ruang serta
fasilitas yang disediakan untuk usaha komersial. Tenant bertujuan
memperoleh keuntungan maksimal dari aktifitas jual-beli yang dilakukan di
pusat perbelanjaan.
30
Konsumen adalah masyarakat atau obyek pelaku kegiatan yang
membutuhkan pelayanan barang, jasa dan rekreasi. Tujuan utama konsumen
adalah berbelanja dan menikmati suasana.
Pengelola bangunan bertugas memberikan pelayanan dan
menyediakan fasilitas yang mewadahi agar pedagang mau menyewa retail
yang ditawarkan. Tujuan utama pengelola adalah mengusahakan semua
ruang usaha tersewa sehingga memperoleh keuntungan.
Pemasok barang (supplier) yaitu pengisi atau pengantar barang yang
diperlukan pedagang. Kegiatan utamanya adalah bongkar muat barang dan
jam kerjanya dilakukan di luar jam operasional mal.
c. Sifat kegiatan
Kegiatan konsumen, tenant dan tenaga pendukung bersifat rutin, insidentil,
dan melakukan perpindahan. Kegiatan pengelola bersifat rutin tanpa
perpindahan.
31
2.1.3 Tapak Terpilih
A. Lokasi Perencanaan dan Karakteristik
Lokasi perencanaan diambil dari Slipi Jaya yang saat ini merupakan
pusat perbelanjaan.
B. Kedudukan Administrasi Tapak
- Kota : DKI Jakarta
- Kotamadya : Jakarta Barat
- Kecamatan : Palmerah
- Kelurahan : Slipi
C. Batas Fisik Tapak
- Sebelah Utara : Rumah penduduk
- Sebelah Selatan : Jalan raya
- Sebelah Barat : Rumah penduduk
- Sebelah Timur : Jalan utama
D. Kebijakan Pemerintah pada Lokasi Tapak
- Peruntukan lahan : Perkantoran dan dagang
- KDB : 60%
- KLB : 4
- GSB : - Selatan : 8 m
32
- Timur : 15 m
- Barat : 3 m
- Ketinggian bangunan : maksimal 12 lantai
- Luas tapak : ± 6.500 m2
E. Data Eksisting Tapak
Peta 2.1: Peta Slipi
Sumber : Dinas Tata Kota
U
33
Peta 2.2: Peta Slipi
Sumber : Dinas Tata Kota
Foto 2.1: Tampak Atas Tapak
Sumber : Dinas Tata Kota
U
U
34
2.2 Tinjauan Khusus
2.2.1 Arsitektur Tropis
Indonesia terletak pada koordinat 6°LU - 11°08'LS dan dari 95°'BB -
141°45'BT serta terletak di antara dua benua yaitu benua Asia dan benua
Australia/Oseania.
Indonesia mempunyai iklim tropik basah yang dipengaruhi oleh angin
monsun barat dan monsun timur. Bulan November hingga Mei, angin bertiup dari
arah Utara Barat Laut membawa banyak uap air dan hujan di kawasan Indonesia,
dari bulan Juni hingga Oktober angin bertiup dari Selatan Tenggara kering,
membawa sedikit uap air. Suhu udara di Indonesia berkisar antara 23 oC sampai
28oC sepanjang tahun.
Ciri-ciri iklim tropis adalah presipitasi dan kelembaban tinggi dengan
temperatur yang hampir selalu tinggi, angin sedikit, radiasi matahari sedang sampai
kuat, pertukaran panas kecil karena tingginya kelembaban.
Arsitektur tropis adalah karya arsitektur yang mencoba memecahkan
problematik iklim setempat menurut Tri Harso Karyono dalam majalah
Desain!Arsitektur. Arsitektur tropis harus dapat memecahkan permasalahan iklim
tropis melalui rancangan arsitektural dengan memanfaatkan potensi alam dan
pengendalian iklim agar tercipta keharmonisan antara manusia dengan
lingkungannya.
35
Matahari dan Cahaya
Daerah beriklim tropis mendapat cahaya matahari diperkirakan selama 12
jam dalam satu hari, sehingga sangat menguntungkan bagi bangunan. Cahaya
matahari dapat digunakan untuk penerangan alami jika orientasi bangunan
ditentukan dengan tepat. Fasad sebaiknya terbuka menghadap selatan atau utara,
agar meniadakan radiasi langsung dari cahaya matahari rendah dan konsentrasi
tertentu yang menimbulkan pertambahan panas. Radiasi matahari di Jakarta relatif
tinggi, berkisar antara 1500-2500kWh/m2/tahun. Pertambahan panas terbesar
terdapat pada fasad barat daya dan barat laut (tergantung pada musim dan garis
lintang) dan fasad barat.
Pintu dan jendela untuk sirkulasi ruangan harus dibuat sebesar mungkin,
tetapi harus terlindung dari cahaya yang menyilaukan. Pelindung diperlukan karena
bila langit tertutup awan, seluruh bidang langit merupakan sumber cahaya yang
dapat menyebabkan silau. (Dr. Ing. Georg Lippsmeier. Bangunan Tropis).
Kelembaban
Kelembaban adalah kadar air dalam udara, dinyatakan dalam gram per
kilogram udara kering. Kadar kelembaban udara dapat mengalami fluktuasi yang
tinggi dan tergantung pada perubahan temperatur udara, semakin tinggi temperatur,
semakin tinggi pula kemampuan udara menyerap air.
Kelembaban udara di Jakarta relative tinggi, berkisar antara 60-95%.
Kelembaban yang tinggi dapat menyebabkan kegerahan/kepanasan, sedangkan
36
kadar kelembaban yang rendah menyebabkan kulit kering dan pecah-pecah.
Kelembaban yang baik menurut buku Bangunan Tropis adalah 20-50%.
Gerakan Udara
Gerakan udara di Jakarta relatif rendah, sekitar <5m/s. Gerakan udara
terjadi karena pemanasan lapisan-lapisan udara yang berbeda-beda. Arah angin
sangat menentukan orientasi bangunan, di daerah lembab diperlukan sirkulasi udara
yang terus menerus (cross ventilation) agar kelembaban tetap terjaga. Dinding-
dinding luar bangunan di tropis basah memiliki bukaan lebih besar untuk
pengudaraan dibandingkan dengan bukaan untuk pencahayaan.
Curah Hujan
Rata-rata curah hujan di Indonesia untuk setiap tahunnya tidak sama, namun
masih tergolong cukup banyak, yaitu rata-rata 2000 - 3000 mm/tahun, begitu pula
antara tempat yang satu dengan tempat yang lain rata-rata curah hujannya tidak
sama.
Daerah yang mendapat curah hujan antara 2000 - 3000 mm per tahun,
meliputi Sumatera Timur, Kalimantan Selatan, dan Timur sebagian besar Jawa
Barat dan Jawa Tengah, sebagian Irian Jaya, Kepulauan Maluku dan sebagaian
besar Sulawesi.
Pola curah hujan di DKI Jakarta dan Banten tidak mengarah dari barat ke
timur atau timur ke barat, jika saatnya mulai turun hujan umumnya bergeser dari
37
barat ke timur, yaitu bahwa musim hujan biasanya mulai di sebelah barat kemudian
diikuti di sebelah timur.
Kenyamanan
Kenyamanan merupakan faktor penting dalam bangunan karena
berpengaruh besar kepada pengguna. Rumah-rumah tradisional telah menerapkan
unsur-unsur pembentuk kenyamanan ke dalam bangunan. Rumah adat Aceh
memiliki pintu menghadap ke utara dan selatan; dan rumah adat dengan atap curam
seperti rumah adat Ambon dan Minangkabau, jika dianalisa berdasarkan iklim
maka letak pintu tersebut untuk menghindari panas matahari yang berlebih dan atap
curam berfungsi untuk aliran air hujan. Rumah adat yang berbentuk panggung
seperti rumah di Desa Naga (Jawa Barat), Batak, Minangkabau dan Flores, selain
untuk menghindari binatang buas dan banjir juga berfungsi untuk mengurangi
kelembaban (Y. B. Mangunwijaya. Wastu Citra, hal. 113). Rumah adat Sunda
memiliki serambi pada sekeliling rumah agar memberi keteduhan (Djauhari
Sumintardja. Kompendium Sejarah Arsitektur, hal. 44).
Tingkat kenyamanan termal suatu individu dipengaruhi oleh temperatur
udara, kelembaban udara, kecepatan aliran udara dan radiasi matahari. Faktor-
faktor lain yang mempengaruhi kenyamanan termal antara lain jenis pakaian yang
dikenakan, tingkat aktifitas, dimensi tubuh, bahkan situasi psikologi dalam situasi
tertentu. (Sangkertadi. Simulasi Kenyamanan Termal untuk Lingkungan Beriklim
Tropis Lembab).
38
Cahaya matahari yang di daerah iklim tropis dapat dimanfaatkan sebagai
pencahayaan alami namun perlu pengendalian terhadap cahaya yang masuk secara
berlebihan.
2.2.2 Pemanfaatan Iklim Tropis
Wilayah negara Indonesia berada pada daerah tropis, memiliki sumber daya
yang melimpah, khususnya matahari dan angin. Manfaat sinar matahari dan angin
sangat berguna bagi manusia, selain memberikan kesehatan, dapat pula digunakan
untuk penerangan dan pengudaraan alami yang berujung pada penghematan energi,
namun perlu pengendalian terhadap matahari dan angin yang berlebihan.
2.2.2.1 Pemanfaatan Cahaya Matahari
Pemanfaatan cahaya matahari melalui sinar pantul
Penerangan yang memanfaatkan sinar matahari yang sangat perlu
diperhatikan adalah sinar pantul. Salah satu elemen bangunan yang berkaitan erat
dengan sinar pantul adalah permukaan bidang tanah terutama yang terletak
berdekatan dengan bangunan. Pada bangunan rendah, sinar pantul dari bidang tanah
menyumbang hampir 50% terang pencahayaan ke dalam ruangan, tetapi jika cuaca
mendung angka tersebut menjadi mengecil, hanya sekitar 10-25%.
39
Tabel 2.1: Angka Pantul dari Bidang Tanah
Sumber:Anatomi Utilitas, Ir. Setyo Soetiadji S.
Permukaan Bidang Tanah Persentase Pantulan
Rumput 6% Pepohonan 25% Tanah 7% Beton 55% Marmer putih 45% Bata merah 30% Aspal 7% Permukaan dicat putih baru 75% Permukaan dicat putih lama 55% Salju 75%
Pemanfaatan cahaya matahari melalui bukaan
Pemanfaatan cahaya matahari dapat melalui bukaan, yang perlu
diperhatikan dalam perancangan:
1. Dari sisi mana saja sinar matahari masuk
2. Dimensi ketinggian dari lubang cahaya pada sisi-sisi ruangan dan daerah
atap ruangan.
3. Dimensi kedalaman ruang, sebaiknya kedalaman ruang tidak terlalu besar.
Menciptakan cahaya multi sisi berguna untuk mengatasi kelemahan
pencahayaan satu sisi. Pencahayaan multi sisi dapat mengurangi daerah gelap yang
terjadi pada ruangan.
40
Gambar 2.1: Pengaruh Besar-Kecil Bukaan
Sumber:Anatomi Utilitas, Ir. Setyo Soetiadji S.
Gambar 2.2: Efek Ketinggian Bukaan Satu Sisi Terhadap Penerangan
Sumber:Anatomi Utilitas, Ir. Setyo Soetiadji S. Sumber:Anatomi Utilitas, Ir. Setyo Soetiadji S.
Dimensi ketinggian jendela atau lubang cahaya sangat memperngaruhi
terang gelap ruangan bila dikaitkan dengan pencahayaan alami bagi ruangan.
Ruangan dengan bukaan satu sisi akan berbeda kadar terang dengan ruangan yang
memiliki bukaan pada dua sisi. Kedalaman ruang juga memperngaruhi kadar terang
dalam ruangan.
41
Gambar 2.3: Efek Ketinggian Bukaan Dua Sisi Terhadap Penerangan
Sumber:Anatomi Utilitas, Ir. Setyo Soetiadji S.
Pemanfaatan cahaya matahari melalui bukaan dari atas ruangan.
Pemanfaatan sinar matahari dari atas dapat berupa sinar tembus langsung
maupun berupa sinar atas samping. Tujuan olahan-olahan khusus untuk
mendapatkan sinar matahari dari atas adalah:
1. Untuk memperlunak sinar yang masuk sehingga tidak terlalu tajam
masuknya, baik panas maupun sinarnya.
2. Untuk mengarahkan sinar yang masuk, baik sinar langsung maupun sinar
pantul.
3. Untuk mendapatkan efek-efek khusus bagi suasana ruangan, biasanya
dalam kaitan kesan-kesan arsitektural yang ingin dicapai.
42
Gambar 2.4: Bukaan dari Atas
Sumber:Anatomi Utilitas, Ir. Setyo Soetiadji S.
Gambar 2.5: Ventilasi Silang
Sumber: Anatomi Utilitas, Ir. Setyo Soetiadji S.
4. Untuk membantu penerangan ruangan secara keseluruhan sehingga didapat
derajat terang yang merata bagi setiap daerah di dalam ruangan.
Sinar matahari dari atas diarahkan pada daerah fungsi khusus sehingga tidak
mengganggu fungsi yang lain.
2.2.2.2 Pemanfaatan Angin
Pemanfaatan angin untuk pengudaraan
Pemanfaatan angin untuk pengudaraan alami dapat dilakukan dengan
membuat bukaan di sisi ruangan yang merupakan arah datang angin, namun perlu
pengaturan agar angin dapat terkendali.
43
Gambar 2.6: Tabir Matahari
Sumber:Anatomi Utilitas, Ir. Setyo Soetiadji S.
2.2.3 Pengendalian Iklim Tropis
Cahaya matahari dan angin sangat berguna bagi pengudaraan dan
pencahayaan alami, namun perlu pengendalian/penyiasatan terhadap besarnya
cahaya dan angin yang masuk ke dalam ruangan.
2.2.3.1 Pengendalian Radiasi Matahari
Pengendalian Radiasi Matahari dengan Menggunakan Peneduh
Pemanfaatan sinar matahari sebagai pencahayaan alami harus
memperhatikan beberapa hal, yaitu:
1. Sinar matahari, di samping memberi terang, juga memberi panas.
Pemecahannya secara teknis harus diusahakan agar mendapat terangnya
tetapi sekaligus menolak/mengurangi panasnya.
2. Harus mendapatkan hanya cahaya pantulan atau cahaya bias.
3. Harus meletakkan lubang cahaya di daerah yang terkena bayangan.
44
Tabel 2.2: Tabir Matahari
Keterangan gambar:
A) Sinar matahari yang langsung jatuh dipermukaan bidang kaca jendela akan
merambatkan panas ke dalam ruangan sebesar 80-90%, dengan demikian di
samping mendapatkan sinar juga akan mendapatkan panas.
B) Pemasangan tabir matahari di sebelah dalam akan mengurangi masuknya
rambatan panas dari sinar matahari sehingga hanya 30-40%. Keadaan demikian
ruangan mendapat terang dari sinar-sinar yang dipantulkan oleh tabir matahari.
C) Pemasangan tabir matahari di luar ruangan merupakan hal yang sangat baik
untuk menolak panas secara hampir sempurna. Panas yang merambat ke dalam
ruangan hanya 5-10%, sedangkan untuk penerangan didapatkan dari pantulan-
pantulan sinar dari tabir matahari.
Gambar Peneduh
Keterangan Nama
Orientasi Terbaik Komentar
Overhang Panel horisontal
Selatan, barat, timur
Menangkap udara panas Dapat dibebani oleh salju
Overhang Louvers horizontal pada bidang horisontal
Selatan, barat, timur
Pergerakan udara bebas Beban salju atau angin kecil Berskala kecil Pilihan terbaik untuk dibeli
Overhang Louvers horizontal pada bidang vertikal
Selatan, barat, timur
Memperkecil panjang overhang Pandangan terbatasi Juga tersedia dengan louver miniature
45
Sumber: Heating, Cooling, Lighting, Norbert Lechner
Overhang panel vertikal
Selatan, barat, timur
Pergerakan udara bebas Tanpa beban salju Pandangan terbatasi
Sirip vertikal Barat, timur, utara
Menghalangi pemandangan Hanya untuk fasad bagian utara pada iklim panas
Sirip vertikal miring
Barat, timur
Miring ke arah utara Sangat membatasi pemandangan
Eggcrate Barat, timur
Untuk iklim yang sangat panas Pemandangan sangat terbatas Menangkap udara panas
Eggcrate dengan sirip miring
Barat, timur
Miring ke arah utara Pemandangan sangat terbatas Menangkap udara panas Untuk iklim yang sangat panas
Pengendalian Radiasi Matahari dengan Menggunakan Pengolahan Arah
Bukaan pada Fasad
Jendela yang menghadap timur dan barat membawa dampak buruk bagi
ruangan. Solusi terbaik adalah menempatkan jendela pada fasad timur ke arah utara
atau ke selatan.
46
Gambar 2.7: Pengolahan Arah Bukaan pada Fasad
Sumber: Heating, Cooling, Lighting, Norbert Lechner
Gambar 2.8: Penggunaan Vegetasi untuk Mengendalikan Arah Angin
A B
Sumber: Anatomi Utilitas, Ir. Setyo Soetiadji S.
2.2.3.2 Pengendalian Angin Berlebih
Angin yang terlalu kencang harus dibelokkan sehingga tidak terlalu keras
masuk ke dalam bangunan. Cara membelokan angin dapat menggunakan
pepohonan (A) atau menggunakan tabir penghambat. Pepohonan juga dapat
digunakan untuk mengarahkan angin agar masuk ke dalam ruangan (B).
47
Foto 2.2: Mal Ciputra
Sumber:www.ciputraproperty.com
Foto 2.3: Interior Mal Ciputra
Sumber:www.ciputraproperty.com
2.3 Studi Banding Mal
Mal Ciputra
Mal Ciputra berada di Jakarta
Barat, luas lahan ± 5 ha. Mal
Ciputra adalah mix-used complex
mal dan hotel. Mal Ciputra terdiri
dari 9 lantai dengan luas 80.000
m2. Sistem sirkulasi yang dipakai
adalah single corridor dan
ramping system (pada lantai 1 –
6). Penyusunan letak retail
ditentukan melalui seleksi. Produk
bermerek dari mancanegara
diletakan di ground floor sebagai
daya tarik dan nilai jual mal.
Anchor tenant di sudut-sudut
bangunan untuk menarik
pengunjung agar mengelilingi
semua sudut bagian mal, sedangkan retail tenant kecil disusun bercampur agar
secara psikologis pengunjung tidak cepat merasa bosan dan lelah.
48
Foto 2.4: Poins Square
Sumber: www.skyscrapercity.com
Fasilitas :
1. Memiliki 10 elevator dan 29 eskalator.
2. Memiliki atrium/centercourt (tempat diadakan pameran).
3. Retail tenant 360 unit.
4. Fasilitas khusus: atrium, area bermain anak, ruang ibu dan bayi, penitipan
anak, playgroup, ruang serba guna, taman bacaan, tempat kursus.
5. Fasilitas hiburan: bioskop, stringer dan fun city.
6. Fasilitas pelengkap: ATM center, toilet, pusat informasi, kursi roda,
musholla, dan telepon umum.
7. Fasilitas parkir: 11 lantai dengan sistem split level, dapat menampung
±1.500 mobil dan ±700 motor.
Poins Square
Poins Square terletak di antara
TB Simatupang dan Pondok Indah.
Poins Square merupakan mix-used
building antara mal dan apartemen. Mal
Poins Square memiliki luas ±130.000
m2, dilengkapi berbagai fasilitas belanja
seperti Giant Hypermarket, butik fashion
dan tekstil, tempat karaoke dan biliar,
kafe, restoran dan food court dan game zone.
49
Fasilitas :
1. Fasilitas belanja harian berupa Giant Hypermarket dilantai LG (Lower
Ground).
2. Retail tenant 1.000 unit.
3. Fasilitas parkir outdoor 200 mobil dan indoor 2.000 mobil.
4. Fasilitas pameran dan perayaan berupa 4 main hall di lantai Ground, 1
corridor hall di lantai UG, 1 panggung permanen di lantai UG dan
panggung bundar di food court.
Pembagian Lantai :
- B1 (Basement-1) : Parking Area.
- B2 (Basement-2) : Parking Area.
- B3 (Basement-3) : Parking Area.
- LG (Lower Ground) : Giant Hypermarket, Japan Home Center, Furniture.
- G (Ground) : Mix Tenancy dan retail kecil (seperti ITC)
- UG (Upper Ground) : Mix Tenancy, kafe dan restoran.
- Lt. 1 : Mix Tenancy dan salon.
- Lt. 2 : Pusat komputer dan elektronik.
- Lt. 3 : Pusat perabotan dan elektronik rumah tangga.
- Lt. 3A : Kosong (renovasi)
- FC (Food Court) : POINS Food Planet.
- Lt. 5 : Entertainment Center : Karaoke dan biliar.
50
Gambar 2.9: Denah dengan Massa Bangunan Berbentuk L
Gambar 2.10: Denah dengan Massa Bangunan Berbentuk Persegi
Kesimpulan Survey Mal
Massa Bangunan
Hasil survey dan perbandingan antara Mal Ciputra dan Poins Square adalah
mal dengan massa bangunan berbentuk L yang memiliki satu koridor seperti Mal
Ciputra lebih nyaman di kunjungi daripada mal yang berbentuk persegi seperti
Poins Square, karena pengunjung tidak dapat leluasa melihat retail-retail di bagian
belakang.
Pengunjung
Pengunjung Mal Ciputra lebih merata di setiap lantai daripada pengunjung
di Poins Square. Perbedaan tersebut terjadi karena Poins Square memiliki retail
kecil seperti ITC pada lantai Ground yang ramai dikunjungi daripada lantai lain,
semakin keatas semakin jarang pengunjungnya, sedangkan Mal Ciputra memiliki
retail menarik yang telah dikombinasi di setiap lantainya sehingga pengunjung
lebih tertarik untuk berkunjung ke setiap lantai.
51
Foto 2.5: Lobby Apartemen di Dalam Mal
Sumber: dokumentasi pribadi
Sirkulasi Kendaraan
Mal Ciputra memiliki beberapa loket karcis di setiap pintu keluar, hal ini
membuat sirkulasi kendaraan keluar dari parkir outdoor maupun indoor menjadi
lancar, sedangkan Poins Square hanya memiliki satu loket pada pintu keluar dari
basement dan/dari lobi, hal ini menyebabkan antrian yang panjang dan sirkulasi
bersilangan antara kendaraan yang ingin keluar (dari basement) dan kendaraan dari
lobi yang ingin kembali ke lobi.
Studi Banding Apartemen
Apartemen Poins Square
Apartemen Poins Square memiliki 3
jenis unit, yaitu unit dengan 1 kamar, 2 kamar
dan 3 kamar, pengamanan menggunakan CCTV
24 jam. Apartemen Poins Square menyediakan
lobby apartemen di dalam mal untuk memberi
kemudahan bagi penghuni yang ingin
berkunjung ke mal. Koridor apartemen
menggunakan pengudaraan dan pencahayaan buatan.
Fasilitas :
- Kolam renang - Tempat bermain anak
- Fitness center dan sauna - Taman dan gazebo
- Laundy - Jogging track
52
Gambar 2.11: Apartemen Teluk Intan
Sumber: www.apartementelukintan.com
Apartemen Teluk Intan
Apartemen Teluk Intan
memiliki 5 jenis unit, yaitu tipe 21 (1
kamar), tipe 40 (2 kamar), tipe 45 (2
kamar), tipe 60 (2 kamar) dan tipe
63 (3 kamar). Fasilitas Apartemen
Teluk Intan yaitu fitness center dan
kolam renang. Koridor
menggunakan pengudaraan dan pencahayaan buatan.
Kesimpulan Survey Apartemen
Lokasi
Apartemen Poins Square memiliki lokasi strategis dekat dengan
sekolah, mal, rumah sakit dan terminal, namun daerah sekitar Apartemen
Poins Square rentan terhadap kemacetan karena berdekatan dengan
berbagai tempat ramai. Apartemen Teluk Intan tidak memiliki lokasi yang
baik, karena berada dekat dengan kawasan perumahan kumuh dan sering
terjadi banjir di daerah sekitarnya.
Massa Bangunan
Apartemen Poins Square memiliki dua masa bangunan berbentuk
L, bentuk dua huruf L yang diletakan bercerminan dan berdampingan
53
mencitrakan bangunan tersebut sebagai perangkul bagi pengunjung,
terkesan welcome. Apartemen Teluk Intan memiliki dua massa bangunan
yang berbeda, bentuk L dan U, pada bentuk U terlihat jarak antar
bangunan terlalu kecil yaitu ±18 m sedangkan ketinggian bangunan
mencapai 20 lantai.