KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)
KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN
PRASARANA RUMAH SEDERHANA SEHAT
PEKERJAAN PENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY
(FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH
LOKASI: KAWASAN SIMPANG DAGO
DINAS TATA RUANG DAN CIPTA KARYA
KOTA BANDUNG
TAHUN 2015
KAK-Kegiatan Pembangunan Sarana dan Prasana Rumah Sederhana Sehat - 2015
Kawasan Simpang Dago Hal - 2
KERANGKA ACUAN KERJA
KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA RUMAH
SEDERHANA SEHAT DALAM PEKERJAAN PENYUSUNAN FEASIBILITY
STUDY (FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH
LOKASI: KAWASAN SIMPANG DAGO
1. LATAR BELAKANG
Kota Bandung merupakan salah satu kota besar di Indonesia yang memiliki jumlah
penduduk cukup padat dengan tingkat pertumbuhan yang tinggi. Tercatat dalam kurun
waktu 5 tahun terakhir (2009 sampai dengan 2014) rata-rata pertumbuhan penduduk Kota
Bandung adalah 1,88 %, dengan rata-rata kepadatan dalam kurun waktu tersebut 14.651
jiwa/km2. Seiring dengan pertambahan penduduk dan perkembangan kota, Kota Bandung
direncanakan untuk dapat menampung 4 juta jiwa penduduk pada tahun 2031.
Namun, dengan kondisi seperti saat ini, bukan tidak mungkin terjadi ledakan penduduk yang
tidak dapat diperkirakan. Kemungkinan penduduk melebihi 4 juta jiwa pada tahun 2031
sangat besar. Dengan semakin terbatasnya lahan kota jika dibandingkan dengan
pertumbuhan penduduk disertai dengan keterbatasan kemampuan Pemerintah Kota Bandung
karena semakin meningkatnya kompleksitas perkembangan perkotaan maka terjadilah
perkembangan permukiman yang tidak terkendali pada daerah-daerah pengembangan non-
permukiman lalu muncul kawasan kumuh (perumahan tidak layak huni).
Permukiman kumuh timbul dari perkembangan berbagai gejala yang sudah sering terlihat
saat ini. Gejala tersebut adalah kondisi perumahan yang buruk akibat jumlah penduduk yang
terlalu padat dan fasilitas lingkungan yang tidak memadai. Selain dari gejala fisik, adapula
gejala non-fisik seperti tingkah laku penduduknya yang menyimpang, budaya kumuh yang
turun-menurun dan sikap apatis serta mengisolasi diri yang dimiliki warganya.
Kondisi seperti demikian tentunya perlu diatasi dengan cara penyediaan hunian yang layak
dan aman. Pemenuhan hunian layak yang didukung oleh prasarana, sarana dan utilitas yang
memadai perlu mendapatkan perhatian khusus oleh Pemerintah Kota. Adanya ketimpangan
antara pasokan (supply) dan kebutuhan (demand) masih menjadi persoalan utama dalam
penyediaan infrastruktur dasar khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Keterbatasan kapasitas pengembang (developer) yang belum didukung oleh regulasi yang
bersifat insentif ditambah rendahnya keterjangkauan (affordability) MBR baik membangun
atau membeli rumah menjadi salah satu penyebab utama masih banyaknya MBR yang
belum tinggal di rumah layak huni. Hal tersebut menyebabkan degradasi kualitas
KAK-Kegiatan Pembangunan Sarana dan Prasana Rumah Sederhana Sehat - 2015
Kawasan Simpang Dago Hal - 3
permukiman dan menciptakan permukiman kumuh baru. Terlebih dalam pembangunan
perumahan khususnya di area perkotaan yang terkendala dengan proses pengadaan lahan.
Hal ini dapat dilihat dari peningkatan kawasan kumuh dari tahun ke tahun. Pada tahun 2010
jumlah kawasan kumuh di Kota Bandung adalah 6,11 persen dan pada tahun 2014
meningkat menjadi 8,5%.
Salah satu kebijakan Pemerintah Kota Bandung dalam perumahan dan pemukiman, adalah
dengan mengembangkan perumahan secara vertikal berupa Rumah Susun Milik (Rusunami)
dan Rumah Susun Sewa (Rusunawa) untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Pemerintah Kota Bandung mendorong berbagai pihak seperti Pemerintah Pusat dan sektor
swasta untuk dapat berkontribusi menyediakan hunian vertikal bagi khususnya bagi
masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Penyediaan hunian vertikal ini mulai digagas di
lahan-lahan Pemerintah Kota dengan membuka kesempatan bagi sektor swasta untuk dapat
berkontribusi dalam pembangunan hunian vertikal dengan mengoptimalkan lahan
pemerintah dan juga lahan dibawah penguasaan perorangan yang tengah diupayakan untuk
dapat direvitalisasi melalui penyediaan hunian vertikal ini.
Pemerintah Pusat melalui Perpres No. 2 Tahun 2015 tentang Rencana Pembangunan Jangka
Menengah Nasional tahun 2015-2019 mempunyai sasaran Percepatan Pembangunan
Perumahan dengan salah satu indikator sasaran adalah tercapainya pengentasan permukiman
kumuh perkotaan menjadi 0 persen melalui penanganan kawasan permukiman kumuh.
Seiring dengan kebijakan Pemerintah Pusat ini, Pemerintah Kota Bandung mempunyai
konsep membangun tanpa menggusur untuk penanganan permukiman kumuh dan
penyediaan hunian yang layak. Walikota Bandung sendiri memiliki program berupa
Apartemen Transit sebagai upaya membantu masyarakat berpenghasilan rendah (MBR)
mendapatkan hunian yang layak. Dengan menggunakan konsep Apartemen Transit, warga
di permukiman kumuh akan dialihkan ke Rumah Susun (Apartemen Rakyat) secara
temporer sementara permukimannya ditata dan disempurnakan menjadi hunian layak huni
selama satu tahun. Ke depannya nanti, akan ada satu atau dua menara Rumah Susun
(Apartemen Rakyat) yang dijadikan lokasi Apartemen Transit. Hal ini sangat membantu
sistem resettlement yang tengah digarap oleh Pemerintah Kota di beberapa kawasan.
Pemerintah Kota Bandung sudah memprioritaskan lebih kurang 13 lokasi untuk
pembangunan hunian vertikal atau Rumah Susun sebagai solusi untuk penanganan kawasan
kumuh dan pemenuhan hunian layak dan terjangkau bagi MBR, yang dipopulerkan dengan
nama Apartemen Rakyat. Pembangunan Rumah Susun untuk MBR di atas lahan Pemerintah
Kota diupayakan melalui Kerjasama Pemanfaatan dengan konsep HGB (Hak Guna
KAK-Kegiatan Pembangunan Sarana dan Prasana Rumah Sederhana Sehat - 2015
Kawasan Simpang Dago Hal - 4
Bangunan) di atas HPL (Hak Pengelolaan Lahan). Sementara penggunaan konsep hunian
campuran dengan cara menyediakan sebagian hunian berupa Rumah Susun milik dan
sebagiannya lagi Rumah Susun dengan sistem sewa dalam satu lahan dimaksudkan agar
keseluruhan target hunian terpenuhi, baik dari sektor formal maupun sektor informal.
Seiring dengan upaya percepatan pembangunan Apartemen Rakyat, Pemerintah Kota
Bandung juga melakukan identifikasi terhadap aset lahan Pemerintah Kota yang dapat
dioptimalkan pemanfaatannya untuk pembangunan hunian vertikal, khususnya bagi
Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Lokasi-lokasi tersebut diantaranya :
1. Kawasan Braga;
2. Kawasan Kiara Condong;
3. Kawasan Arjuna;
4. Kawasan Derwati;
5. Kawasan Merdeka;
6. Kawasan Lebak Gede;
7. Kawasan Simpang Dago.
Untuk merealisasikan upaya penataan kawasan permukiman dan penyediaan hunian layak
dan terjangkau ini maka Pemerintah Kota Bandung perlu mempersiapkan kajian dari aspek
KAK-Kegiatan Pembangunan Sarana dan Prasana Rumah Sederhana Sehat - 2015
Kawasan Simpang Dago Hal - 5
teknis, ekonomi, keuangan, sosial, lingkungan dan kelembagaan melalui Kegiatan
Pembangunan Sarana Dan Prasarana Rumah Sederhana Sehat, Pekerjaan Penyusunan
Feasibility Study (FS) Penataan Kawasan Permukiman Kumuh dengan lokasi studi
Kawasan Simpang Dago, Kelurahan Lebak Gede, Kecamatan Coblong, Kota Bandung.
Kecamatan Coblong memiliki kepadatan penduduk sebesar 17.895 jiwa/km2. Dengan
padatnya penduduk dan lingkungan permukiman yang kurang sehat, kawasan Simpang
Dago dirasa perlu untuk dilakukan penataan. Lokasi ini juga merupakan salah satu lokasi
yang sudah direncanakan Walikota Bandung dalam kegiatan penanganan permukiman
kumuh sesuai dengan hasil studi kawasan kumuh yang dilakukan oleh Dinas Tata Ruang dan
Cipta Karya.
2. MAKSUD, TUJUAN, DAN SASARAN
2.1 Maksud
Maksud dari pekerjaan ini adalah :
1. Melakukan kajian kelayakan secara mendalam untuk pembangunan Rumah Susun
(Apartemen Rakyat) yang diprioritaskan untuk masyarakat berpenghasilan rendah
(MBR) sebagai upaya untuk penataan kawasan permukiman kumuh pada lokasi yang
dimaksud hingga tersusunnya ‘skenario’ pengembangan kawasan kajian sebagai
upaya perbaikan kualitas lingkungan permukiman melalui pengembangan kawasan
secara vertikal atau Rumah Susun;
2. Melakukan kajian terhadap kawasan sekitar lahan agar tercipta lingkungan yang
terintegrasi dengan rencana Rumah Susun sebagai upaya meningkatkan nilai
kawasan;
3. Melakukan kajian skema penyediaan hunian vertikal, baik berupa sistem kerjasama
pemanfaatan lahan, sewa ataupun konsolidasi lahan yang dapat mengakomodasi
beberapa alternatif penghunian Rumah Susun sesuai dengan target sasaran (konsep
milik, sewa, atau transit) dan mengkaji penerapan mekanisme insentif khususnya
bagi kawasan yang memerlukan resettlement.
2.2 Tujuan
Tujuan dari pekerjaan Feasibility Study Penataan Kawasan Permukiman Kumuh di Kawasan
Simpang Dago adalah:
a. Sebagai penentu kelayakan pembangunan Rumah Susun baik Rumah Susun Milik
(Apartemen Rakyat) ataupun Rumah Susun Sewa berdasarkan berbagai aspek terkait
KAK-Kegiatan Pembangunan Sarana dan Prasana Rumah Sederhana Sehat - 2015
Kawasan Simpang Dago Hal - 6
untuk menilai kelayakan pembangunan (aspek teknis, ekonomi, keuangan, sosial,
lingkungan dan kelembagaan);
b. Menyediakan kerangka perencanaan dan pembangunan Rumah Susun di Kawasan
Simpang Dago yang merupakan upaya untuk penataan kawasan kumuh dan
menyediakan tempat hunian yang layak, terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan
rendah di perkotaan;
c. Menyediakan skenario pembangunan, pemanfaatan dan pengelolaan Rumah Susun
di Kawasan Simpang Dago;
d. Memberikan alternatif skema penyediaan hunian vertikal sesuai dengan karakteristik
kawasan dan target sasaran MBR, baik berupa Rumah Susun milik maupun Rumah
Susun sewa di kawasan yang tersedia lahan milik pemerintah ataupun yang masih
menjadi penguasaan perorangan;
e. Meningkatnya kondisi dan kualitas kehidupan masyarakat termasuk upaya
pengurangan budaya kemiskinan, mendorong pertumbuhan ekonomi lokal dan
peningkatan pelayanan prasarana dan sarana permukiman.
2.3 Sasaran
Sasaran dari kegiatan ini adalah sebagai berikut:
2.3.1 Sasaran aspek teknis
a. Teridentifikasinya status hukum lahan serta penyesuaian kepemilikan lahan yang
diperlukan untuk menunjang pembangunan Rumah Susun;
b. Teridentifikasinya kelayakan pembangunan dari sisi infrastruktur (transportasi,
ketersediaan air bersih, dan listrik);
c. Teridentifikasinya kelayakan pembangunan dari sisi tata ruang kota;
d. Tersedianya rancangan awal (preliminary design) pembangunan Rumah Susun yang
akan dilaksanakan.
2.3.2 Aspek Ekonomi
a. Teridentifikasinya pertumbuhan aktivitas ekonomi ikutan (multiplier effect) dari
pembangunan Rumah Susun seperti kegiatan jasa, perdagangan, perkantoran dan lain-
lain;
b. Teridentifikasinya peningkatan harga tanah atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) di
kawasan sekitar pembangunan Rumah Susun.
2.3.3 Aspek Keuangan
a. Teridentifikasinya perkiraan kapasitas keuangan yang dihasilkan oleh rencana kegiatan
pembangunan Rumah Susun dalam mengembalikan dana yang diinvestasikan;
KAK-Kegiatan Pembangunan Sarana dan Prasana Rumah Sederhana Sehat - 2015
Kawasan Simpang Dago Hal - 7
b. Perkiraan biaya investasi, teknologi yang digunakan untuk pembangunan, target pasar,
proyeksi harga unit Rumah Susun, proyeksi pendapatan dan kemampuan pembangunan
Rumah Susun dalam mengembalikan biaya investasi yang digunakan;
c. Teridentifikasinya nilai keuntungan/manfaat yang didapat oleh berbagai pihak yang
terlibat dalam pembangunan termasuk Pemerintah Kota Bandung (bila pembangunan
melalui kerjasama dengan pihak lain).
2.3.4 Aspek Sosial dan Lingkungan
a. Teridentifikasinya kelayakan pembangunan dari sisi lingkungan;
b. Teridentifikasinya dampak sosial dan lingkungan rencana pembangunan Rumah Susun.
Pembangunan Rumah Susun dinyatakan layak secara sosial dan lingkungan jika Rumah
Susun tersebut memberikan manfaat yang melebihi biaya sosial dan lingkungannya, dan
distribusi manfaat / biaya tidak menjadikan warga yang relatif kurang sejahtera
memburuk keadaannya.
2.3.5 Aspek Kelembagaan
a. Teridentifikasinya skenario kelembagaan pembangunan, pemanfaatan dan pengelolaan
Rumah Susun dengan memperhatikan:
Sistem organisasi termasuk struktur dan kultur organisasi, fungsi, tugas dan
kewenangan;
Akuntabilitas dan transparansi berkaitan dengan pengambilan kebijakan, penegakan
peraturan dan pelibatan masyarakat.
3. RUANG LINGKUP
3.1 Ruang Lingkup Kegiatan
Lingkup Kajian Feasibility Study Penataan Kawasan Permukiman Kumuh meliputi aspek
teknis, ekonomi, keuangan, sosial, lingkungan dan kelembagaan untuk kelayakan
pembangunan Rumah Susun mencakup :
a. Mengidentifikasi kebijakan terkait dengan Rumah Susun;
b. Mengidentifikasi sistem dan konsep penyediaan hunian vertikal sebagai solusi
penanganan kawasan kumuh dan penyediaan hunian bagi masyarakat berpenghasilan
rendah (MBR) ditinjau dari aspek penyedia hunian, peran pemerintah dan masyarakat
serta mekanisme insentif untuk kawasan-kawasan yang membutuhkan resettlement;
c. Mengidentifikasi peraturan tata ruang kota yang terkait;
KAK-Kegiatan Pembangunan Sarana dan Prasana Rumah Sederhana Sehat - 2015
Kawasan Simpang Dago Hal - 8
d. Mengidentifikasi status hukum lahan dan luas lahan yang akan dibangun Rumah
Susun serta lahan tambahan yang diperlukan;
e. Mengidentifikasi sarana dan prasarana lingkungan pada lokasi dan sekitarnya;
f. Mengidentifikasi daya dukung lingkungan yang terdiri atas transportasi, air bersih, dan
listrik;
g. Mengidentifikasi kondisi sosial dan ekonomi masyarakat pada lahan Rumah Susun
dan lahan di sekitarnya;
h. Mengidentifikasi biaya pembangunan serta daya beli masyarakat setempat, masyarakat
sekitar, dan masyarakat lain yang berpotensi memanfaatkan Rumah Susun di lokasi
yang direncananakan;
i. Menentukan kelayakan dan rekomendasi terkait infrastruktur transportasi, air bersih,
dan listrik;
j. Memberikan rekomendasi batas lahan yang merupakan penyesuaian atas lahan yang
sudah dimiliki;
k. Menentukan kelayakan keuangan serta rekomendasi komposisi unit, harga jual unit,
dan skenario pembiayaan pembangunan;
l. Menentukan kelayakan lingkungan dan sosial untuk pembangunan Rumah Susun;
m. Memberikan rekomendasi skema pembiayaan untuk pembangunan, pembiayaan untuk
masyarakat (skema cicilan), skema pembiayaan dalam pengelolaan serta rekomendasi
yang berkaitan dengan keuntungan finansial yang akan diterima oleh Pemerintah Kota
bila pembangunan Rumah Susun dilakukan dengan sistem kerjasama pemanfaatan
lahan Pemerintah Kota dengan mitra kerjasama;
n. Memberikan rekomendasi perencanaan kawasan terkait peraturan tata ruang kota,
penyediaan sarana dan prasarana lingkungan, serta masterplan umum kawasan;
o. Memberikan rekomendasi perancangan bangunan (preliminary design) untuk
mengkaji aspek lainnya dalam studi kelayakan dan sebagai bahan masukan untuk
desain yang lebih detail;
p. Memberikan rekomendasi teknologi pembangunan yang relatif murah;
q. Memberikan rekomendasi tahapan pembangunan untuk dapat menerapkan konsep
membangun tanpa menggusur;
r. Memberikan rekomendasi kelembagaan pembangunan dan pemanfaatan Rumah
Susun.
3.2 RUANG LINGKUP WILAYAH
KAK-Kegiatan Pembangunan Sarana dan Prasana Rumah Sederhana Sehat - 2015
Kawasan Simpang Dago Hal - 9
Lingkup kawasan untuk mengkaji kelayakan penataan kawasan kumuh melalui
pembangunan Rumah Susun berada di Kelurahan Lebak Gede, Kecamatan Coblong. Lahan
yang menjadi lokasi perencanaan penggunaannya saat ini adalah Perumahan dan rencana
tata ruang ke depan juga untuk Perumahan. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada peta
orientasi dibawah ini.
Peta Orientasi Kawasan Studi
Kawasan Perencanaan Pembangunan
Kawasan Kumuh Lainnya
KAK-Kegiatan Pembangunan Sarana dan Prasana Rumah Sederhana Sehat - 2015
Kawasan Simpang Dago Hal - 10
Kawasan Lahan Pemkot Lainnya
4. METODA PENGERJAAN
Metodologi pelaksanaan pekerjaan ini dilakukan atas dasar kaidah dan ketentuan yang lazim
dilakukan dalam penyusunan studi atau rencana, yakni dan mulai dari tahapan identifikasi
potensi dan permasalahan di lokasi studi, analisis dan pembahasan hingga menyusun konsep
rencana pengembangan / pembangunan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan.
Metodologi pengambilan data terbagi atas dua metode yakni primer dan sekunder.
Pengambilan data sekunder dilakukan untuk hal-hal terkait kebijakan dan data fisik, sosial,
dan ekonomi di kawasan disekitar lahan. Pengambilan data primer dilakukan untuk
mendapatkan data terkini kondisi fisik, sosial, dan ekonomi di dalam lahan dalam bentuk
survey/observasi, kuesioner dan wawancara.
Metodologi analisis kelayakan ekonomi lazimnya menggunakan metode-metode seperti:
a. B/C Ratio (Benefit/Cost ratio);
b. EIRR (Economic Internal Rate of Return)
Secara sederhana, proyek dikatakan layak secara ekonomi apabila manfaat proyek tersebut
lebih besar dari biaya ekonomi yang ditimbulkannya.
Metodologi Analisis kelayakan keuangan lazimnya menggunakan metode-metode seperti:
a. NPV (Net Present Value);
b. FIRR (Financial Internal Rate of Return)
Secara sederhana, proyek dikatakan layak secara keuangan apabila proyek tersebut dapat
memenuhi kebutuhan dan keinginan (demand) masyarakat, investasi yang ditanamkan dapat
memberikan manfaat bagi masyarakat, besarnya nilai keuntungan lebih besar dari nilai
bunga bank yang berlaku sehingga penerimaan yang dihasilkan dari operasionalisasi proyek
dapat mengembalikan biaya investasi sesuai dengan jadwal pengembalian investasi yang
ditetapkan.
Metodologi penentuan kelayakan infrastruktur menggunakan penghitungan kapasitas jalan,
kapasitas sumber air dan sumber listrik yang tersedia.
KAK-Kegiatan Pembangunan Sarana dan Prasana Rumah Sederhana Sehat - 2015
Kawasan Simpang Dago Hal - 11
Metodologi perencanaan ditekankan pendekatan dari bawah (bottom up approach) dalam
arti bahwa masyarakat di lokasi studi sudah dilibatkan mulai dari tahap awal penyusunan
rencana dan tahap pengelolaan Rumah Susun. Proses ini sangat penting agar hasil pem-
bangunan benar-benar dirasakan manfaatnya oleh masyarakat dan sesuai dengan kelompok
sasaran yang ditetapkan berdasarkan musyawarah dan mufakat masyarakat setempat.
5. JANGKA WAKTU PELAKSANAAN PEKERJAAN
Kegiatan Pembangunan Sarana Dan Prasarana Rumah Sederhana Sehat, Pekerjaan
Penyusunan Feasibility Study (FS) Penataan Kawasan Permukiman Kumuh, Lokasi:
Kawasan Simpang Dago, ini diselenggarakan dalam jangka waktu 3,5 (tiga setengah) bulan
sejak SPMK diterbitkan.
6. PELAPORAN
Pelaporan yang dihasilkan meliputi:
1. Laporan Pendahuluan, yang memuat mengenai rencana kerja, pendekatan dan
metodologi pelaksanaan kegiatan, hasil survey dan identifikasi kegiatan dengan
capaian sebagai berikut:
KAK-Kegiatan Pembangunan Sarana dan Prasana Rumah Sederhana Sehat - 2015
Kawasan Simpang Dago Hal - 12
Latar belakang kegiatan, tujuan dan sasaran kegiatan, metodologi, jadual
pelaksanaan kegiatan;
Pendekatan dan metodologi yang akan digunakan dalam pelaksanaan pekerjaan.
Rencana kerja rinci yang akan menjadi acuan dalam keseluruhan rangkaian
pelaksanaan pekerjaan;
Kebutuhan data untuk setiap tahapan pekerjaan;
Hasil review dari dokumen dan kebijakan lainnya yang terkait.
Laporan Pendahuluan ini diserahkan 4 (empat) minggu setelah SPMK diterbitkan
dengan jumlah laporan sebanyak 5 (lima) eksemplar.
2. Laporan Antara, yang memuat progress sebagai berikut:
a. Hasil survey untuk setiap aspek teknis, ekonomi, keuangan, sosial, lingkungan
dan kelembagaan;
b. Analisis kajian konsep penyediaan hunian vertikal sebagai solusi penanganan
kawasan kumuh dan penyediaan hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah
(MBR) ditinjau dari aspek penyedia hunian, peran pemerintah dan masyarakat
serta mekanisme insentif untuk kawasan-kawasan yang membutuhkan
resettlement;
c. Analisis untuk setiap aspek teknis, ekonomi, keuangan, sosial, lingkungan dan
kelembagaan;
d. Rancangan awal (preliminary design) Rumah Susun, untuk mengetahui
rancangan proyek yang akan dilaksanakan.
Laporan Antara ini diserahkan 10 (sepuluh) minggu setelah SPMK diterbitkan dengan
jumlah laporan sebanyak 5 (lima) eksemplar.
3. Laporan Akhir, yang memuat mengenai proses penyelesaian kegiatan dengan
capaian akhir berupa penilaian kelayakan pembangunan Rumah Susun baik Rumah
Susun Milik (Apartemen Rakyat) ataupun Rumah Susun Sewa, rekomendasi yang
diusulkan untuk setiap aspek teknis, ekonomi, keuangan, sosial, lingkungan dan
kelembagaan serta hasil skema penyediaan hunian vertikal sesuai dengan karakteristik
kawasan, baik berupa Rumah Susun milik maupun Rumah Susun sewa di kawasan
yang tersedia lahan milik pemerintah ataupun yang masih menjadi penguasaan
perorangan.
Laporan Akhir, diserahkan paling lambat pada minggu terakhir bulan ke 4 (empat)
mencakup:
a. Buku Laporan Akhir, dibuat sebanyak 5 (lima) buku, ukuran kertas A4. Untuk
penyajian gambar dalam format kertas A3;
KAK-Kegiatan Pembangunan Sarana dan Prasana Rumah Sederhana Sehat - 2015
Kawasan Simpang Dago Hal - 13
b. Executive Sumary atau Laporan Eksekutif sebanyak 5 (lima) buku;
c. Copy Laporan dalam bentuk cakram copy atau CD sebanyak 5 keping.
7. KELUARAN YANG DIHASILKAN
Keluaran yang dihasilkan dalam Pekerjaan Kegiatan Pembangunan Sarana Dan Prasarana
Rumah Sederhana Sehat, Pekerjaan Penyusunan Feasibility Study (FS) Penataan Kawasan
Permukiman Kumuh, Lokasi: Kawasan Simpang Dago, pada dasarnya mencakup beberapa
hal, yaitu:
a. Gambaran Umum Kawasan Studi
Minimal mencakup konteks regional dan konteks lokal dari kawasan perencanaan
beserta dengan gambaran umum mengenai kawasan perencanaan itu sendiri beserta
dengan kajian rencana tata ruang dan kajian peraturan mengenai Rumah Susun.
1. Konteks Kawasan
i. Konteks Regional Kawasan
ii. Konteks Lokal Kawasan
2. Kajian Kebijakan
i. Rencana Tata Ruang Wilayah Bandung (RTRW Bandung) 2013
ii. Undang-Undang/Peraturan Pemerintah Tentang Rumah Susun
iii. Peraturan Menteri
iv. Peraturan Daerah/Peraturan Walikota dan Peraturan Gubernur
b. Gambaran Umum Kondisi Sosial Masyarakat di Kawasan Studi
c. Analisis Kajian Konsep Penyediaan Hunian Vertikal
Analisis ini bertujuan untuk mengkaji konsep penyediaan hunian vertikal sebagai
solusi penanganan kawasan kumuh dan penyediaan hunian bagi masyarakat
berpenghasilan rendah (MBR) ditinjau dari aspek penyedia hunian, peran pemerintah
dan masyarakat serta mekanisme insentif untuk kawasan-kawasan yang
membutuhkan resettlement sehingga dapat memberikan skema penyediaan hunian
vertikal sesuai dengan karakteristik kawasan, baik berupa Rumah Susun milik
maupun Rumah Susun sewa di kawasan yang tersedia lahan milik pemerintah ataupun
yang masih menjadi penguasaan perorangan
d. Analisis Kelayakan, mencangkup Analisis :
Analisis Kelayakan Teknis
KAK-Kegiatan Pembangunan Sarana dan Prasana Rumah Sederhana Sehat - 2015
Kawasan Simpang Dago Hal - 14
Hasil pengukuran atau pemeriksaan berkenaan dengan keadaan daya
dukung, dan/atau daya tampung untuk pembangunan Rumah Susun;
Rencana Tata Ruang Kawasan (RTRW) untuk mengetahui peruntukan
kawasan, batasan-batasan pengembangannya, dan keterkaitannya dengan
strategi pembangunan daerah;
Rencana tapak (site plan), yang menggambarkan lokasi perencanaan dan
gambaran rencana pembangunan Rumah Susun yang diusulkan;
Rancangan awal (preliminary design) proyek, untuk mengetahui
rancangan proyek yang akan dilaksanakan, sebagai bahan untuk analisis
kelayakan untuk aspek lainnya dalam Feasibility Study (FS) dan bahan
masukan untuk desain lebih detail;
Kondisi aktual di lapangan di kawasan penataan permukiman kumuh
khususnya lokasi perencanaan pembangunan Rumah Susun.
Analisis Kelayakan Ekonomi
Pertumbuhan aktivitas ekonomi ikutan (multiplier effect) dan perencanaan
pembangunan Rumah Susun dan penataan kawasan;
Peningkatan kualitas lingkungan. (aksesibilitas, efisiensi, lingkungan yang
nyaman, dll).
Analisis Kelayakan Keuangan
Biaya investasi;
Teknologi pembangunan;
Proyeksi cicilan;
Proyeksi manfaat yang diperoleh oleh Pemerintah Kota.
Analisis Kelayakan Sosial dan Lingkungan
Dampak sosial dan lingkungan terhadap rencana pembangunan Rumah
Susun dan penataan kawasan.
Analisis Kelayakan Kelembagaan
Kesiapan lembaga pengelola untuk mengelola Rumah Susun atau rencana
penataan kawasan tersebut, baik pada tahap persiapan, kontruksi, maupun tahap
pengelolaan.
e. Kesimpulan dan Rekomendasi
Mencangkup mengenai rekomendasi untuk setiap aspek kelayakan.
KAK-Kegiatan Pembangunan Sarana dan Prasana Rumah Sederhana Sehat - 2015
Kawasan Simpang Dago Hal - 15
8. TENAGA AHLI YANG DIBUTUHKAN
Dalam pelaksanaan pekerjaan ini dibutuhkan 6 (enam) orang tenaga ahli yang memiliki
kompetensi pada bidangnya yang meliputi:
Tenaga Ahli:
- 1 (satu) orang Team Leader, yang memiliki latar belakang pendidikan S2 Teknik
Arsitektur/Planologi/Rancang Kota dengan pengalaman kerja untuk penyusunan
pembangunan dan pengembangan perumahan sekurang kurangnya 7 (tujuh) tahun;
- 1 (satu) orang Ahli Infrastruktur, dengan latar belakang pendidikan S1 Teknik Planologi
atau S1 Teknik Sipil dengan pengalaman kerja di bidangnya sekurang-kurangnya 5
(lima) tahun;
- 1 (satu) orang Perencanaan Wilayah dan Kota, dengan latar belakang pendidikan S1
Perencanaan Wilayah dan Kota/Teknik Planologi dengan pengalaman kerja sekurang-
kurangnya 5 (lima) tahun;
- 1 (satu) orang Arsitek, dengan latar belakang pendidikan S1 Arsitektur dengan
pengalaman kerja sekurang-kurangnya 5 (lima) tahun;
- 1 (satu) orang Ahli Ekonomi Pembangunan, dengan latar belakang pendidikan S1
Ekonomi/Manajemen/Studi Pembangunan dengan pengalaman kerja di bidangnya
sekurang-kurangnya 5 (lima) tahun;
- 1 (satu) orang Ahli Lingkungan, dengan latar belakang pendidikan S1 Teknik
Lingkungan dengan pengalaman kerja sekurang-kurangnya 5 (lima) tahun.
Sedangkan kualifikasi Tenaga Sub Ahli (Asisten ahli) yang dibutuhkan dalam pekerjaan
Penyusunan Feasibility Studi ini adalah sebagai berikut:
- 1 orang Asisten Ahli Arsitektur dengan pendidikan sekurang-kurangnya jenjang S1
bidang Teknik Arsitektur dengan pengalaman minimal 4 (empat) tahun;
- 1 orang Asisten Ahli Perencanaan Wilayah dan Kota dengan latar belakang pendidikan
sekurang-kurangnya jenjang S1 Perencanaan Wilayah dan Kota dengan pengalaman
minimal 4 (empat) tahun;
- 1 orang Asisten Ahli Ekonomi Pembangunan, dengan latar belakang pendidikan S1
Ekonomi/Manajemen/Studi Pembangunan dengan pengalaman kerja di bidangnya
dengan pengalaman minimal 4 (empat) tahun;
Tenaga Pendukung yang dibutuhkan dalam mendukung pelaksanaan kegiatan ini adalah :
1. 4 (empat) orang Surveyor;
2. 2 (dua) orang Drafter/operator CAD;
KAK-Kegiatan Pembangunan Sarana dan Prasana Rumah Sederhana Sehat - 2015
Kawasan Simpang Dago Hal - 16
3. 1 (satu) orang Sekretaris;
4. 1 (satu) orang Office Boy.
9. PENUTUP
Produk akhir Kegiatan Pembangunan Sarana Dan Prasarana Rumah Sederhana Sehat,
Pekerjaan Penyusunan Feasibility Study (FS) Penataan Kawasan Permukiman Kumuh,
Lokasi: Kawasan Simpang Dago, dinyatakan sebagai hak milik dan hak cipta Pemerintah
Kota Bandung.
Bandung, Juli 2015
Pejabat Pembuat Komitmen
STHj. ISYE AISYAH PURNAMA,
NIP. 19590808 198903 2 002