5
2 BAB 2
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Tinjauan Umum
Manajemen konstruksi yaitu terdiri dari 2 (dua) kata yaitu “manajemen” dan
“konstruksi”. Manajemen adalah proses terpadu dimana individu-individu sebagai
bagian dari organisasi dilibatkan untuk memelihara, mengembangkan,
mengendalikan, dan menjalankan program-program yang kesemuanya diarahkan
pada sasaran yang telah ditetapkan dan berlangsung terus menerus seiring dengan
berjalannya waktu (Dipohusodo, 1996). Sedangkan konstruksi menurut Kamus Besar
Bahasa Indonesia (KBBI) adalah sebagai susunan (model, tata letak) suatu bangunan
(Depdikbud, 1996).
Dalam proyek menurut Kathy Schwalbe (2006) kata proyek berarti suatu usaha
yang bersifat sementara untuk menghasilkan produk atau layanan yang unik.
Sehingga dengan berarti sementara berarti proyek konstruksi merupakan pekerjaan
dengan waktu yang dibatasi. Oleh karena itu, manajemen konstruksi perlu dan dibuat
agar dapat selesai dengan batasan waktu. Manajemen konstruksi bisa diartikan ilmu
pengetahuan tentang pembangunan sebuah proyek yang dilakukan oleh konsultan
konstruksi untuk memberi nasehat dan bantuan dalam proses pembangunan.
Sedangkan manajemen material dan manajemen tenaga kerja yang akan lebih
ditekankan karena manajemen perencanaan berperan sekitar 20% dan sisanya untuk
manajemen pelaksanaan termasuk pengendalian biaya, mutu bahan dan waktu
proyek. Manajemen konstruksi meliputi tentang fisik pada konstruksi, biaya dan
waktu. Sehingga dapat dilihat dari pandangan pekerjaan tujuan manajemen
konstruksi adalah mengelola dan mengatur pelaksanaan pembangunan sedemikian
rupa yang diharapkan dapat diperoleh hasil yang sesuai dengan persyaratan dalam
pembangunan suatu proyek.
2.2 Definisi Manajemen Konstruksi
Dalam suatu proyek konstruksi terdapat banyak rangkaian - rangkaian kegiatan
yang nantinya akan dilaksanakan dan umumnya dibatasi oleh waktu yang telah
ditentukan. Dengan kriteria bangunan konstruksi yang sangat berbeda-beda
karakteristik dan kemungkinan banyak kendala dengan kondisi yang belum kita tahu
6
sebelumnya menyebabkan kebutuhan akan manajemen konstruksi sangat penting
dengan sistem-sistem yang dibuat untuk mendapat hasil seperti yang diharapkan.
Berikut ini tentang beberapa definisi dari manajemen proyek, diantaranya sebagai
berikut :
1. Menurut Budi Santoso (2003), Manajemen proyek merupakan kegiatan
merencanakan, mengorganisasikan, mengarahkan dan mengendalikan sumber
daya organisasi perusahaan untuk mencapai tujuan dalam waktu tertentu
dengan sumber daya tertentu.
2. Menurut Harold Kerzner (2001), Manajemen proyek berarti suatu kegiatan
yang berada dalam konstruksi dengan 3 (tiga) hal yang perlu diperhatikan yaitu
waktu, biaya dan mutu.
3. Menurut Wulfram I. Ervianto (2005), Manajemen proyek konstruksi ada dua
pemahaman yang pada pelaksanaannya menjadi satu kesatuan dalam mencapai
tujuan proyek yaitu :
a. Teknologi Konstruksi (Construction Technology) yaitu mempelajari
metode atau teknik tahapan pelaksanaan pekerjaan dalam mewujudkan
bangunan fisik di suatu lokasi proyek, sesuai dengan spesifikasi teknik
yang disyaratkan.
b. Manajemen Konstruksi (Construction Management) adalah bagaimana
sumber daya (man, material, machine, money, method) yang terlibat
dalam pekerjaan dapat dikelola secara efektif dan efisien untuk mencapai
tujuan proyek, sesuai dengan kebutuhan atau hukum yang berhubungan
dengan konstruksi.
Manajemen konstruksi telah diakui sebagai salah satu cabang manajemen yang
khusus, yang dikembangkan dengan tujuan untuk dapat melakukan koordinasi dan
pengendalian atas beberapa kegiatan pelaksanaan proyek yang sifatnya kompleks.
Dengan demikian, teknik atau manajemen yang dapat mengakomodasi kebutuhan
sumber daya konstruksi selalu dilakukan peninjauan dan penyesuaian terus menerus,
setiap saat dalam menyelesaikan pelaksanaan pekerjaan yang sedang berjalan.
2.3 Fungsi Manajemen Konstruksi
Fungsi-fungsi manjemen menurut beberapa para pakar adalah serangkaian
kegiatan yang dijalankan mengikuti suatu tahapan-tahapan tertentu dalam
7
pelaksanaannya. Pendapat lain mengemukakan bahwa fungsi manejemen adalah
barbagai jenis tugas atau kegiatan manjemen yang mempunyai peranan khas dan
bersifat saling menunjang untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan sebelumnya.
Sedangkan Manajemen konstruksi pada proyek adalah proses penerapan fungsi-
fungsi manajemen pada suatu proyek dengan sumber daya yang ada secara efektif
dan efisien agar tercapai tujuan proyek secara optimal.
Beberapa diantara fungsi manajemen konstruksi menurut George R. Terry (2000)
adalah sebagai berikut :
2.3.1 Perencanaan (Planning)
Fungsi perencanaan dari manajemen konstruksi adalah menentukan apa yang
harus dikerjakan dan bagaimana mengerjakannya. Ini menyangkut pada pengambilan
keputusan terhadap beberapa pilihan-pilihan yang berkaitan pada proses pembuatan
konstruksi. Perencanaan harus dibuat dengan cermat, lengkap, terpadu dan dengan
tingkat kesalahan paling minimal. Namun hasil dari perencanaan bukanlah dokumen
yang bebas dari koreksi karena sebagai acuan bagi tahapan pelaksanaan dan
pengendalian, perencanaan harus terus disempurnakan secara iterative untuk
menyesuaikan dengan perubahan dan perkembangan yang terjadi pada proses
selanjutnya.
Pada proses planning perlu diketahui hal-hal sebagai berikut :
1. Permasalahan yang terkait dengan tujuan dan sumber daya yang tersedia.
2. Cara mencapai tujuan dan sasaran dengan memperhatikan sumber daya yang
tersedia.
3. Penerjemahan rencana kedalam program-program kegiatan yang kongkrit.
4. Penetapan jangka waktu yang dapat disediakan guna mencapai tujuan dan
sasaran (seluruh tahap : proses pengadaan, pelaksanaan dan pengawasan
konstruksi dan FHO).
2.3.2 Mengorganisasi (Organizing)
Fungsi ini berkaitan dengan usaha manajemen untuk menetapkan jenis-jenis
kegiatan yang perlu dilakukan. Fungsi ini juga berguna agar tugas atau kegiatan-
kegiatan pada proyek lebih mudah ditangani karena sudah terorganisir dengan sangat
baik. Pada kegiatan ini dilakukan identifikasi dan pengelompokan jenis-jenis
8
pekerjaan, menurut pendelegasian wewenang dan tanggung jawab personel serta
meletakkan dasar bagi hubungan masing-masing unsur organisasi. Untuk
menggerakkan organisasi, pimpinan harus mampu mengarahkan organisasi dan
menjalin komunikasi antar pribadi dalam hierarki organisasi. Semua itu dibangkitkan
melalui tanggung jawab dan partisipasi semua pihak. Struktur organisasi yang sesuai
dengan kebutuhan proyek dan kerangka penjabaran tugas personel penanggung
jawab yang jelas, serta kemampuan personel yang sesuai keahliannya, akan diperoleh
hasil positif bagi organisasi.
Dalam proses manajemen, organisasi digunakan sebagai alat untuk :
1. Menjamin terpeliharanya koordinasi dengan baik.
2. Membantu pimpinannya dalam menggerakkan fungsi-fungsi manajemen.
3. Mempersatukan pemikiran dari satuan organisasi yang lebih kecil yang berada
di dalam kordinasinya.
Dalam fungsi organizing, koordinasi merupakan mekanisme hubungan struktural
maupun fungsional yang secara konsisten harus dijalankan. Koordinasi dapat
dilakukan melalui mekanisme :
1. Koordinasi vertikal (menggambarkan fungsi komando),
2. Koordinasi horizontal (menggambarkan interaksi satu level); dan
3. Koordinasi diagonal (menggambarkan interaksi berbeda level tapi di luar
fungsi komando).
Koordinasi diagonal apabila diintegrasikan dengan baik akan memberikan kontribusi
signifikan dalam menjalankan fungsi organizing.
Sebagai contoh, dapat dijelaskan sebagai berikut:
1. Koordinasi vertikal dan bersifat hirarkis :
a. Pelaksana Konstruksi : koordinasi antara General Superintendant dengan
Material Superintendant atau dengan Construction Engineer atau dengan
Equipment Superintendant.
b. Field Supervision Team, koordinasi antara Site Engineer dengan Quantity
Engineer atau dengan Quality Engineer merupakan koordinasi vertikal
dan bersifat hirarkis.
2. Koordinasi horizontal dan bersifat satu level :
a. Pelaksanaan konstruksi, koordinasi antara Material Superintendant
dengan Construction Engineer atau dengan Equipment
9
Superintendant merupakan Field Supervision Team, koordinasi antara
Quantity Engineer atau dengan Quality Engineer merupakan koordinasi
horizontal dan bersifat satu level.
3. Koordinasi diagonal :
a. Koordinasi antara General Superintendant dengan Site Engineer
merupakan koordinasi horizontal dan bersifat satu level, sedangkan
koordinasi antara Kepala Satuan Kerja Pekerjaan dengan General
Superintendant atau dengan Site Engineer merupakan koordinasi
vertikal.
2.3.3 Pelaksanaan (Actuating)
Kegiatan ini adalah implementasi dari perencanaan yang telah ditetapkan,
dengan melakukan tahapan pekerjaan yang sesungguhnya secara fisik atau nonfisik
sehingga produk akhir sesuai dengan sasaran dan tujuan yang telah ditetapkan.
Karena kondisi perencanaan sifatnya masih ramalan dan subyektif serta masih perlu
penyempurnaan, dalam tahapan ini sering terjadi perubahan-perubahan dari rencana
yang telah ditetapkan.
Berikut ini beberapa metoda mensukseskan “actuating” yang dikemukakan oleh
George R. Terry (2000), yaitu:
1. Hargailah seseorang apapun tugasnya sehingga ia merasa keberadaannya di
dalam kelompok atau organisasi menjadi penting.
2. Instruksi yang dikeluarkan seorang pimpinan harus dibuat dengan
mempertimbangkan adanya perbedaan individual dari pegawainya, hingga
dapat dilaksanakan dengan tepat oleh pegawainya.
3. Perlu ada pedoman kerja yang jelas, singkat, mudah difahami dan dilaksanakan
oleh pegawainya.
4. Lakukan praktek partisipasi dalam manajemen guna menjalin kebersamaan
dalam penyelenggaraan manajemen, hingga setiap pegawai dapat difungsikan
sepenuhnya sebagai bagian dari organisasi.
5. Upayakan memahami hak pegawai termasuk urusan kesejahteraan, sehingga
tumbuh sense of belonging dari pegawai tersebut terhadap tempat bekerja yang
diikutinya.
10
6. Pimpinan perlu menjadi pendengar yang baik, agar dapat memahami dengan
benar apa yang melatarbelakangi keluhan pegawai, sehingga dapat dijadikan
bahan pertimbangan dalam pengambilan sesuatu keputusan.
7. Seorang pimpinan perlu mencegah untuk memberikan argumentasi sebagai
pembenaran atas keputusan yang diambilnya, oleh karena pada umumnya
semua orang tidak suka pada alasan apalagi kalau dicari-cari agar bisa
memberikan dalih pembenaran atas keputusannya.
8. Jangan berbuat sesuatu yang menimbulkan sentimen dari orang lain atau orang
lain menjadi naik emosinya.
9. Pimpinan dapat melakukan teknik persuasi dengan cara bertanya sehingga
tidak dirasakan sebagai tekanan oleh pegawainya.
10. Perlu melakukan pengawasan untuk meningkatkan kinerja pegawai, namun
haruslah dengan cara-cara yang tidak boleh mematikan kreativitas pegawai.
2.3.4 Pengendalian (Controlling)
Controlling diartikan sebagai kegiatan guna menjamin pekerjaan yang telah
dilaksanakan sesuai dengan rencana. Didalam manajemen proyek, Controlling
terhadap pekerjaan kontraktor dilakukan oleh konsultan melalui kontrak supervisi,
dimana pelaksanaan pekerjaan konstruksinya dilakukan oleh kontraktor. General
Superintendat berkewajiban melakukan Controlling (secara berjenjang) terhadap
pekerjaan yang dilakukan oleh staf di bawah kendalinya yaitu Site Administration,
Quantity Surveyor, Materials Superintendant, Construction Engineer, dan
Equipment Engineer untuk memastikan masing-masing staf sudah melakukan
tugasnya dalam koridor “quality assurance”. Sehingga tahap-tahap pencapaian
sasaran sebagaimana direncanakan dapat dipenuhi.
Kegiatan ini juga berlaku di dalam kegiatan internal konsultan supervisi;
artinya kepada pihak luar konsultan supervisi itu bertugas mengawasi kontraktor,
selain itu secara internal Site Engineer juga melakukan controlling terhadap Quantity
Engineer dan Quality Engineer. Secara keseluruhan internal Controlling ini dapat
mendorong kinerja konsultan supervisi lebih baik di dalam mengawasi pekerjaan
kontraktor.
Ruang lingkup kegiatan Controlling mencakup pengawasan atas seluruh aspek
pelaksanaan rencana, antara lain adalah:
11
1. Produk pekerjaan, baik secara kualitatif maupun kuantitatif
2. Seluruh sumber-sumber daya yang digunakan (manusia, uang , peralatan,
bahan)
3. Prosedur dan cara kerjanya
4. Kebijaksanaan teknis yang diambil selama proses pencapaian sasaran.
Controlling harus bersifat obyektif dan harus dapat menemukan fakta-fakta
tentang pelaksanaan pekerjaan di lapangan dan berbagai faktor yang
mempengaruhinya. Rujukan untuk menilainya adalah memperbandingkan antara
rencana dan pelaksanaan, untuk memahami kemungkinan terjadinya penyimpangan.
Kegiatan yang dilakukan pada tahapan ini dimaksudkan untuk memastikan bahwa
program dan aturan kerja yng telah ditetapkan dapat dicapai dengan penyimpangan
paling minimal dan hasil paling memuaskan.
2.4 Peranan Manajemen Konstruksi
Peranan Manajemen Konstruksi dalam proyek konstruksi adalah layanan yang
sangat baik yang disediakan untuk mengkoordinasikan dan mengkomunikasikan
seluruh proses konstruksi. Sebagai manajer proyek konstruksi akan menangani
semua tahap konstruksi proyek. Pada tahap pra-konstruksi, manajer proyek
konstruksi akan melakukan semua yang diperlukan studi kelayakan dan penelitian.
Kemudian datang desain dan perencanaan. Setelah spesifikasi arsitektur dan tujuan
penjadwalan yang didefinisikan dengan baik, pekerjaan dilanjutkan oleh pembangun
dan kontraktor untuk memulai membangun aktual bawah pengawasan yang ketat.
Menekankan pada independen dari para profesional lain yang terlibat dalam
konstruksi. Netralitas ini memungkinkan untuk secara objektif dan tidak memihak
menyarankan klien pada pilihan konsultan dan kontraktor, yang memungkinkan
untuk mendapatkan manfaat maksimal.
Peranan manajemen konstruksi pada tahapan proyek konstruksi dapat dibagi menjadi
beberapa peranan, yaitu :
1. Agency Construction Manajement (ACM)
Pada sistem ini konsultan manajemen konstruksi mendapat tugas dari
pihak pemilik dan berfungsi sebagai koordinator “penghubung” (interface)
antara perancangan dan pelaksanaan serta antar para kontraktor. Konsultan
manajemen konstruksi dapat mulai dilibatkan, mulai dari fase perencanaan
12
tetapi tidak menjamin waktu penyelesaian proyek, biaya total serta mutu
bangunan. Pihak pemilik mengadakan ikatan kontrak langsung dengan
beberapa kontraktor sesuai dengan paket-paket pekerjaan yang telah disiapkan.
2. Extended Service Construction Manajemen (ESCM)
Jasa konsultan manajemen konstruksi dapat diberikan oleh pihak
perencana atau pihak kontraktor. Apabila perencana melakukan jasa
manajemen konstruksi, akan terjadi “konflik-kepentingan” karena peninjauan
terhadap proses perancangan tersebut dilakukan oleh konsultan perencana itu
sendiri, sehingga hal ini akan menjadi suatu kelemahan pada sistim ini.
Pada tipe yang lain kemungkinan melakukan jasa manajemen konstruksi
berdasarkan permintaan pemilik ESCM/kontraktor.
3. Owner Construction Management (OCM)
Dalam hal ini pemilik mengembangkan bagian manajemen konstruksi
profesional yang bertanggung jawab terhadap manajemen proyek yang
dilaksanakan.
4. Guaranted Maximum Price Construction Management (GMPCM)
Konsultan ini bertindak lebih kearah kontraktor umum daripada sebagai
wakil pemilik. Disini konsultan GMPCM tidak melakukan pekerjaan
konstruksi tetapi bertanggung jawab kepada pemilik mengenai waktu, biaya
dan mutu. Jadi dalam Surat Perjanjian Kerja/ Kontrak konsultan GMPCM tipe
ini bertindak sebagai pemberi kerja terhadap para kontraktor (sub kontraktor).
2.5 Tujuan Manajemen Konstruksi
Sasaran Manajemen Konstruksi adalah mengelola fungsi manajemen atau
mengatur pelaksanaan pembangunan sedemikian rupa sehingga diperoleh hasil
optimal sesuai dengan persyaratan (spesification) untuk keperluan pencapaian tujuan
ini, perlu diperhatikan pula mengenai mutu bangunan, biaya yang digunakan dan
waktu pelaksanaan Dalam rangka pencapaian hasil ini selalu diusahakan pelaksanaan
pengawasan mutu (Quality Control) , pengawasan biaya (Cost Control) dan
pengawasan waktu pelaksanaan (Time Control).
Penerapan konsep manajemen konstruksi yang baik adalah mulai tahap perencanaan,
namun dapat juga pada tahap - tahap lain sesuai dengan tujuan dan kondisi proyek
13
tersebut, sehingga konsep manajemen konstruksi dapat diterapkan pada tahap - tahap
proyek sebagai berikut :
1. Manajemen Konstruksi dilaksanakan pada seluruh tahapan proyek.
Pengelolaan proyek dengan sistem manajemen konstruksi, disini mencakup
pengelolaan teknis operasional proyek, dalam bentuk masukan – masukan dan
atau keputusan yang berkaitan dengan teknis operasional proyek konstruksi,
yang mencakup seluruh tahapan proyek, mulai dari persiapan, perencanaan,
perancangan, pelaksanaan dan penyerahan proyek.
2. Manajemen Konstruksi sudah berperan sejak awal desain, pelelangan dan
pelaksanaan proyek selesai, setelah suatu proyek dinyatakan layak mulai dari
tahap desain.
3. Manajemen Konstruksi akan memberikan masukan dan atau keputusan dalam
penyempurnaan disain sampai proyek selesai.
4. Manajemen Konstruksi berfungsi sebagai koordinator pengelolaan pelaksanaan
dan melaksanakan fungsi pengendalian atau pengawasan.
2.6 Penerapan Manajemen Konstruksi
Dalam penerapan manajemen konstruksi, sebuah perusahaan membutuhkan
pemimpin yang dapat memotivasi karyawan dan harus terorganisir, disiplin dan
berorientasi pada kualitas. Maka ada lima komponen untuk menuju kearah personil
pemimpin/manajemen yang efektif agar penerapan prinsip manajemen konstruksi
berjalan dengan baik, yaitu:
1. Manajemen Direksi
Direksi diharapkan dapat mengetahui permasalahan yang terjadi pada proyek,
terutama jadwal pelaksanaan dan penyelesaian proyek.
2. Manajemen Waktu
Manajemen waktu merupakan hal yang paling utama, karena dapat
mempertimbangkan rutinitas terbaik, maupun pekerjaan intinya. Manajemen
waktu mewajibkan para manager memastikan bahwa bawahan mereka
telah menyiapkan sumber daya yang dibutuhkan dalam menyelesaikan
pekerjaan.
14
3. Manajemen Sumber Daya
Adanya peralatan yang siap kerja menjadi sangat penting dalam kelancaran
bekerja. Umumnya perusahaan konstruksi gagal karena tidak dapat
mengelola sumber daya yang dibutuhkan dalam menyelesaikan pekerjaan.
4. Manajemen Keuangan
Kepemimpinan yang efektif dalam konstruksi ialah efektif dalam
merencanakan keuangan. Manajemen keuangan mewajibkan untuk mengerti
tentang anggaran proyek dan estimasi biaya serta produktifitas pekerjaan.
5. Manajemen Kualitas
Manajemen kualitas mewajibkan para manager mengikuti prosedur yang sah
dalam bekerja untuk produksi dalam proyeknya. Hal ini sangat penting dalam
perusahaan konstruksi agar tidak terjadi pengulangan pekerjaan. Para manager
diwajibkan pandai mengelola stafnya agar selalu menyiapkan pekerjaan, safety
plan, dan penyiapan lapangan.
2.7 Tahap Penerapan Manajemen Konstruksi
2.7.1 Tahap Persiapan
a. Membantu pengelola kegiatan melaksanakan pengadaan penyedia jasa
perencanaan, termasuk menyusun Kerangka Acuan Kerja (KAK), memberi
saran waktu dan strategi pengadaan, serta bantuan evaluasi proses pengadaan.
b. Membantu Pengelola Kegiatan dalam mempersiapkan dan menyusun program
pelaksanaan seleksi penyedia jasa pekerjaan perencanaan.
c. Membantu Panitian Pengadaan Barang dan Jasa, baik melalui papan
pengumuman, media cetak, maupun media elektronik.
d. Membantu Panitia Pengadaan Barang dan Jasa melakukan prakualifikasi calon
peserta seleksi penyedia jasa pekerjaan perencanaan.
e. Membantu memberikan penjelasan pekerjaan pada waktu rapat penjelasan
pekerjaan.
f. Membantu Panitia Pengadaan Barang dan Jasa dalam menyusun Harga
Perhitungan Sendiri (HPS) / Owner’s Estimate (OE) pekerjaan.
g. Membantu menyiapkan draft surat perjanjian pekerjaan perencanaan
15
h. Membantu pengelola kegiatan menyiapkan dalam penyebarluasan
pengumuman seleksi penyedia jasa pekerjaan perencanaan surat perjanjian
pekerjaan perencanaan.
2.7.2 Tahap Perencanaan
a. Mengevaluasi program pelaksanaan kegiatan perencanaan yang dibuat oleh
penyedia jasa perencanaan, yang meliputi program penyediaan dan
penggunaan sumber daya, strategi dan pentahapan penyusunan dokumen
lelang.
b. Memberikan konsultansi kegiatan perencanaan, yang meliputi penelitian dan
pemeriksaan hasil perencanaan dari sudut efisiensi sumber daya dan biaya,
serta kemungkinan keterlaksanaan konstruksi.
c. Mengendalikan program perencanaan melalui kegiatan evaluasi program
terhadap hasil perencanaan, perubahan – perubahan lingkungan, penyimpangan
teknis dan administrasi atas persoalan yang timbul, serta pengusulan koreksi
program.
d. Melakukan koordinasi dengan pihak – pihak yang terlibat pada tahap
perencanaan.
e. Menyusun laporan bulanan kegiatan konsultansi manajemen konstruksi tahap
perencanaan, merumuskan evaluasi status dan koreksi teknis bila terjadi
penyimpangan.
f. Meneliti kelengkapan dokumen perencanaan dan dokumen pelelangan,
menyusun program pelaksanaan pelelangan bersama penyedia jasa
perencanaan, dan ikut memberikan penjelasan pekerjaan pada waktu
pelelangan, serta membantu kegiatan panitia pelelangan.
g. Menyusun laporan dan berita acara dalam rangka kemajuan pekerjaan dan
pembayaran angsuran pekerjaan perencanaan.
h. Mengadakan dan memimpin rapat – rapat koordinasi perencanaan serta
menyusun laporan perencanaan.
i. Membantu melakukan pembukaan dan evaluasi terhadap usulan teknis dan
biaya dari penawaran yang masuk, hasil rapat koordinasi dan membuat laporan
kemajuan pekerjaan manajemen konstruksi.
16
2.7.3 Tahap Pelelangan
a. Membantu Pengelola Kegiatan dalam mempersiapkan dan menyusun program
pelaksanaan pelelangan pekerjaan konstruksi fisik.
b. Membantu Panitia Pengadaan Barang dan Jasa dalam penyebarluaskan
pengumuman pelelangan, baik melalui papan pengumuman, media cetak
maupun media elektronik.
c. Membantu Panitia Pengadaan Barang dan Jasa melakukan prakualifikasi calon
peserta pelelangan (apabila pelelangan dilakukan melalui prakualifikasi).
d. Membantu memberikan penjelasan pekerjaan pada waktu rapat penjelasan
pekerjaan.
e. Membantu Panitia Pengadaan Barang dan Jasa dalam menyusun Harga
Perhitungan Sendiri (HPS) / Owner’s Estimate (OE) pekerjaan konstruksi fisik.
f. Membantu melakukan pembukaan dan evaluasi terhadap penawaran yang
masuk.
g. Membantu menyiapkan draft surat perjanjian pekerjaan pelaksanaan konstruksi
fisik.
h. Menyusun laporan kegiatan pelelangan.
2.7.4 Tahap Pelaksanaan
1. Mengevaluasi program kegiatan pelaksanaan fisik yang disusun oleh pelaksan
konstruksi, yang meliputi program – program pencapaian sasaran fisik,
penyediaan dan penggunaan sumber daya berupa tenaga kerja, peralatan dan
perlengkapan, bahan bangunan, informasi, dana, program Quality Assurance /
Quality Control, program kesehatan dan keselamatan kerja (K3).
2. Mengendalikan program pelaksanaan konstruksi fisik, yang meliputi program
pengendalian sumber daya, pengendalian biaya, pengendalian waktu,
pengendalian sasaran fisik (kualitas dan kuantitas) hasil konstruksi,
pengendalian perubahan pekerjaan, pengendalian tertib administratif,
pengendalian kesehatan dan keselamatan kerja.
3. Melakukan evaluasi program terhadap penyimpangan teknis dan manajerial
yang timbul, usulan koreksi program dan tindakan turun tangan serta
melakukan koreksi teknis bila terjadi penyimpangan.
17
4. Melakukan koordinasi antara pihak – pihak yang terlibat dalam pelaksanaan
konstruksi fisik.
5. Melakukan kegiatan pengawasan yang terdiri atas :
1) Memeriksa dan mempelajari dokumen untuk pelaksanaan konstruksi
yang akan dijadikan dasar dalam pengawasan pekerjaan di lapangan.
2) Mengawasi pemakaian bahan, peralatan dan metode pelaksanaan,
mengawasi ketepatan waktu dan biaya pekerjaan konstruksi.
3) Mengawasi pelaksanaan pekerjaan konstruksi dari segi kualitas, kuantitas
dan laju pencapaian volume / realisasi fisik.
4) Mengumpulkan data dan informasi di lapangan untuk memecahkan
persoalan yang terjadi selama pekerjaan konstruksi.
5) Menyelenggarakan rapat – rapat lapangan secara berkala, membuat
laporan mingguan dan bulanan pekerjaan manajemen konstruksi
dengan masukan hasil rapat – rapat lapangan, laporan harian,
mingguan dan bulanan pekerjaan konstruksi fisik yang dibuat oleh
pelaksana konstruksi.
6) Menyusun laporan dan berita acara dalam rangka kemajuan pekerjaan
dan pembayaran angsuran pekerjaan pelaksanaan konstruksi.
7) Meneliti gambar – gambar untuk pelaksanaan (shop drawing) yang
diajukan oleh pelaksana konstruksi.
8) Meneliti gambar – gambar yang sesuai dengan pelaksanaan di lapangan
(As Built Drawing) sebelum serah terima.
9) Menyusun daftar cacat / kerusakan sebelum serah terima 1 (pertama) dan
mengawasi perbaikannya pada masa pemeliharaan.
10) Bersama – sama dengan penyedia jasa perencanaan menyusun petunjuk
pemeliharaan dan penggunaan bangunan gedung.
11) menyusun berita acara persetujuan kemajuan pekerjaan, serah terima
pertama, berita acara pemeliharaan pekerjaan dan serah terima kedua
pekerjaan konstruksi, sebagai kelengkapan untuk pembayaran angsuran
pekerjaan konstruksi.
12) Membantu pengelola kegiatan dalam menyusun dokumen pendaftaran.
18
13) Membantu pengelola kegiatan dalam penyiapan kelengkapan dokumen
Sertifikat Layak Funsi (SLF) dari Pemerintah Kabupaten / Kota
Setempat.
6. Menyusun laproran akhir pekerjaan manajemen konstruksi.
2.8 Tugas Manajemen Konstruksi (MK) pada Proyek Bangunan Gedung
Proyek gedung dengan nilai kontrak yang besar biasanya akan membutuhkan
suatu konsultan pengawas yang mengawasi jalannya proyek. Biasanya konsultan
pengawas pada proyek gedung disebut dengan Manajemen Konstruksi. Manajemen
Konstruksi (MK) ini bisa berupa badan usaha atau tidak tergantung dari jenis proyek
yang ditangani. Proyek-proyek yang menggunakan Manajemen Konstruksi biasanya
proyek swasta atau proyek pemerintah dengan tipe Design and Build.
Secara garis besar tugas-tugas Manajemen Konstruksi adalah sebagai berikut :
a. Mengawasi jalannya pekerjaan di lapangan apakah sesuai dengan metode
konstruksi yang benar atau tidak
b. Meminta laporan progress dan penjelasan pekerjaan tiap item dari kontraktor
secara tertulis
c. MK berhak menegur dan menghentikan jalannya pekerjaan apabila tidak sesuai
dengan kesepakatan
d. Mengadakan rapat rutin baik mingguan maupun bulanan dengan mengundang
konsultan perencana, wakil owner, dan kontraktor.
e. Berhubungan langsung dengan owner atau wakil owner dalam menyampaikan
segala sesuatu di proyek
f. Menyampaikan progress pekerjaan kepada owner langsung
g. Mengesahkan material yang akan digunakan apakah sesuai dengan spesifikasi
kontrak atau tidak.
h. Mengelola, mengarahkan, dan mengkoordinasi pelaksanaan pekerjaan oleh
kontraktor dalam aspek mutu dan waktu.
i. Mengesahkan adanya perubahan kontrak yang diajukan oleh kontraktor
j. Memeriksa gambar shop drawing dari kontraktor sebelum dimulai pelaksanaan
pekerjaan.
19
k. Selalu meninjau ulang metode pelaksanaan pekerjaan oleh kontraktor agar
memenuhi syarata K3LMP (kesehatan dan keselamatan kerja, lingkungan,
mutu, dan pengamanan)
l. Memberikan Site Instruction secara tertulis apabila ada pekerjaan yang harus
dikerjakan namun tidak ada di kontrak untuk mempercepat skedul.
2.9 Keberhasilan Proyek Konstruksi
Didalam pengelolaan kegiatan dengan menggunakan konsep manajemen
konstruksi pada suatu proyek merupakan langkah yang sesuai dengan kebutuhan
dengan kegunaan waktu, mutu dan biaya. Konsep ini ditandai dengan menerapkan
suatu pendekatan, metode dan teknik tertentu pada pemikiran-pemikiran manajemen
dengan tujuan meningkatkan daya guna dan hasil guna dalam rangka menghadapi
kegiatan yang dinamis dan non rutin yaitu kegiatan proyek konstruksi (Iman
Soeharto, 1999).
Keberhasilan suatu proyek tidak hanya dilakukan secara efisien dan efektif,
namun perlu dilandasi dengan karakter moral dalam lingkungan yang semakin
berpengaruh dengan pelaksanaan suatu proyek. Moral dalam konteks etika dapat
menjaga alur hubungan dalam manajemen yang berintegrasi. Sehingga pada akhirnya
akan meningkatkan kepuasan dan loyalitas pelanggan serta terciptanya
keharmonisan, kepercayaan, persaudaraan dan nilai-nilai moral diantara anggota tim,
pemasok, Stakeholder, subkon, mandor, dan semua pelaku pada bidang yang terkait
dalam suatu pelaksanaan pada proses pembangunan suatu proyek konstruksi.
Dalam pelaksanaan proyek tentu memunyai sasaran yang akan dituju. Menurut
Iman Soeharto (1995), sasaran adalah tujuan yang spesifik dimana semua kegiatan
diarahkan dan diusahakan untuk mencapainya. Setiap proyek mempunyai tujuan
yang berbeda. Dalam proses mencapai tujuan tersebut terdapat 3 (tiga) sarana pokok
yaitu besarnya biaya anggaran yang dialokasikan, jadwal kegiatan dan mutu yang
harus dipenuhi mencapai suatu keberhasilan proyek, dimana hubungan biaya, waktu
dan mutu yang dapat digunakan sebagai berikut :
1. Biaya
Suatu proyek dikatakan berhasil jika proyek yang dilaksanakan dapat
selesai tepat waktu, tepat mutu dan tepat biaya. Proyek harus diselesasikan
dengan biaya yang tidak melebihi anggaran yang telah direncanakan pada saat
20
pelaksanaan pembangunan kontruksi di lapangan. Untuk proyek yang
melibatkan dana dalam jumlah besar dan jadwal yang tahunan, anggaran bukan
ditentukan untuk total proyek secara keseluruhan, tetapi dipecahkan menjadi
beberapa komponen atau periode yang jumlahnya disesuaikan dengan
kebutuhan sampai proyek itu selesai secara keseluruhan. Dengan demikian
anggaran yang diperlukan untuk penyelesaian perbagian atau perperiode dapat
memenuhi sasaran.
2. Waktu
Proyek konstruksi dalam pengerjaannya kebanyakan dibatasi oleh kurun
waktu dan tanggal akhir yang ditentukan. Jadi untuk saat sudah selesai semua
tidak boleh melewati batas waktu yang telah ditentukan, jika sampai melewati
batas maka biasanya akan mendapatkan penalti yang dipertanggungjawabkan
oleh pihak pelaksanaan dan pengawas yang telah terlibat dalam suatu
pembangunan proyek konstruksi tersebut.
3. Mutu
Suatu produk atau hasil kegiatan proyek harus memenuhi spesifikasi atau
kriteria yang telah ditentukan dalam pembangunan suatu proyek. Yang
dimaksud adalah kebutuhan spesifikasi yang sesuai dengan kebutuhan dalam
suatu proyek dengan produk yang detail produk sesuai dengan spesifikasi yang
tertulis. Jika produk tidak bisa digunakan lagi karena tidak diproduksi lagi atau
masalah yang lain, maka akan dicari dengan mencari produk lain dengan
spesifikasi yang sama dan sesuai dengan hasil yang dibutuhkan.
Ketiga sasaran tersebut saling terkait hubungannya. Artinya, jika ingin
meningkatkan kinerja, produk yang telah ditentukan spesifikasinya, maka umumnya
harus diikuti dengan menaikkan mutu dari produk, yang kemudian akan
mempengaruhi naiknya anggaran biaya. Sebaliknya jika ingin menekan biaya, maka
akan menurunkan mutu produk. Sedangkan waktu pelaksanaan dari pandangan
teknis, keberhasilan proyek dikaitkan dengan jumlah sejauh mana ketiga sasaran
tersebut dapat dipenuhi.
2.10 Kriteria Keberhasilan Proyek
Dinilai dari pekerjaan proyek yang sementara, keberhasilan proyek harus
diukur dalam hal menyelesaikan proyek dengan batasan antara lain ruang lingkup,
21
waktu, biaya, kualitas, sumber daya dan resiko yang disetujui antara manajer proyek
dengan Stakeholder. Manajer proyek adalah orang yang bekerja pada jasa
manajemen proyek konstruksi. Untuk memastikan pembuktian manfaat untuk proyek
yang dilakukan, masa uji bias menjadi bagian dari total waktu proyek sebelum
menyerahkannya ke operasi permanen. Keberhasilan proyek harus dirujuk ke garis
dasar yang disetujui oleh Stakeholder yang berwenang. Manajer proyek bertanggung
jawab dan akuntabel untuk menetapkan batas-batas realistis dan dapat dicapai untuk
proyek dan untuk menyelesaikan proyek dalam garis dasar yang disetujui.
Kesuksesan suatu proyek diukur dari ketepatan waktu penyelesaian
sebagaimana dijadwalkan, tidak melebihi dana yang telah dianggarkan, spesifikasi
(kualitas) yang disyaratkan terpenuhi dan memuaskan kebutuhan konsumen. Hal
yang sering terlupakan, bahwa apabila proyek tersebut tidak dapat memberikan
kepuasan kepada konsumen, maka sebenarnya proyek tersebut tidak bisa dikatakan
sukses. Menurut Shenhar, Levy dan Dvir (1997), kesuksesan proyek termasuk diukur
dari sejauh mana keberhasilannya secara komersial dan kontribusi yang diberikannya
terhadap pengembangan pasar atau teknologi baru.
Jika menurut Wibowo (2009), pengukuran terhadap kinerja perlu dilakukan
untuk mengetahui apakah selama pelaksanaan kinerja terdapat penyimpangan dari
rencana yang telah ditentukan atau apakah kinerja dapat dilakukan sesuai jadwal
waktu yang telah ditentukan atau apakah kinerja telah sesuai dengan yang
diharapkan. Pada suatu proyek manajemen waktu termasuk kedalam proses yang
akan diperlukan untuk memastikan waktu penyelesaian dari proyek tersebut.
Menurut Clough dan Sears (1991), sistem manajemen waktu berpusat pada berjalan
atau tidaknya perencanaan dan penjadwalan proyek, dimana dalam perencanaan dan
penjadwalan tersebut telah disediakan pedoman yang spesifik atau jelas untuk
menyelesaikan kegiatan proyek dengan lebih cepat dan efisien. Pengukuran kinerja
juga digunakan untuk menilai pencapaian tujuan dan sasaran serta terdiri dari
elemen-elemen perencanaan dan penetapan tujuan, pengembangan ukuran yang
relevan, pelaporan formal atas hasil dan penggunaan informasi dijadikan sebagai
aspek utama yang diukur.
Render dan Heizer (2001), keberhasilan proyek dapat dilihat pada 3 (tiga) aspek
yaitu sebagai berikut :
22
a. Biaya, apakah pengelolaan terhadap bahan baku, tenaga kerja, peralatan,
metode, lingkungan kerja yang digunakan dapat efektif dan sesuai dengan
rencana atau bahkan lebih efisien.
b. Mutu, apakah pengelolaan terhadap bahan baku, tenaga kerja, peralatan,
metode, lingkungan kerja yang digunakan dapat memberikan kualitas output
yang diharapkan.
c. Waktu, pengelolaan terhadap bahan baku, tenaga kerja, peralatan, metode,
lingkungan kerja yang digunakan dapat optimal dan sesuai dengan rencana atau
bahkan lebih cepat, sehingga dapat memberikan output yang diharapkan.
Kegiatan yang pengelolaan suatu kegiatan dengan berpedoman dengan
pengaruh biaya, kualitas (mutu) dan waktu dalam acuan untuk mengukur tingkat
keberhasilan menjadikan suatu proyek konstruksi lebih tepat sasaran. Berdasarkan
Badan Standarisasi Nasional (2001), sistem manajemen mutu ISO 9001 yang terkait
dengan biaya, mutu dan waktu terdapat pada klausal-klausal sebagai berikut :
a. Klausal 8.2, pemantauan dan pengukuran biaya, terhadap penggunaan dana
yang diperbandingkan terhadap rencana pembiayaan.
b. Klausal 8.2, pemantauan dan pengukuran mutu, terhadap produk yang
diperbandingkan terhadap standar yang ditetapkan.
c. Klausal 8.2, pemantauan dan pengukuran waktu, terhadap waktu yang
diperbandingkan terhadap rencana penyelesaian atau time schedule.
