DAFTAR ISI

SAMPUL DEPAN .......................................................................................... i

SAMPUL DALAM ......................................................................................... ii

PRASYARAT GELAR SARJANA HUKUM ............................................. iii

PERSETUJUAN PEMBIMBING SKRIPSI ............................................... iv

PENGESAHAN PANITIA PENGUJI SKRIPSI ........................................ v

KATA PENGANTAR .................................................................................... vi

SURAT PERNYATAAN KEASLIAN ......................................................... x

DAFTAR ISI ................................................................................................... xi

ABSTRACT .................................................................................................... xv

ABSTRAK ...................................................................................................... xvi

BAB I PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Masalah ........................................................... 1

1.2. Rumusan Masalah .................................................................... 10

1.3. Ruang Lingkup Masalah........................................................... 10

1.4. Orisinalitas Penelitian ............................................................... 10

1.5. Tujuan Penelitian ...................................................................... 12

a. Tujuan umum .................................................................... 12

b. Tujuan khusus .................................................................... 13

1.6. Manfaat Penelitian .................................................................... 13

a. Manfaat teoritis .................................................................. 13

b. Manfaat praktis .................................................................. 13

1.7. Landasan Teoritis ..................................................................... 14

1.8. Metode Penelitian ..................................................................... 27

a. Jenis penelitian .................................................................. 27

b. Jenis pendekatan ................................................................ 28

c. Sifat penelitian .................................................................. 29

d. Data dan sumber data ........................................................ 29

e. Teknik pengumpulan data ................................................ 31

f. Teknik penetuan sampel ................................................... 32

g. Teknik pengolahan dan analisis data ................................. 33

BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG NOTARIS, KUASA

MENJUAL,DAN PERALIHAN HAK MILIK ATAS

TANAH

2.1. Notaris

..................................................................................................

34

2.1.1. Pengertian Dan Dasar Hukum Notaris

......................................................................................

34

2.1.2. Wewenang Dan Kewajiban Notaris

......................................................................................

39

2.2. Kuasa Menjual

..................................................................................................

43

2.2.1. Pengertian Kuasa

......................................................................................

43

2.2.2. Jenis-jenis Kuasa

......................................................................................

46

2.2.3. Dasar Hukum Pembuatan Kuasa Menjual

......................................................................................

50

2.2.3. Kekuatan Hukum Kuasa Menjual yang dibuat

dihadapan Notaris

......................................................................................

50

2.3. Peralihan Hak Milik Atas

Tanah

..................................................................................................

54

2.3.1. Pengertian Hak Milik Atas Tanah

......................................................................................

54

2.3.1. Pengertian Peralihan hak Hak Milik Atas

Tanah

......................................................................................

58

BAB III PROSES PEMBUATAN AKTA KUASA MENJUAL DAN

KEDUDUKAN HUKUM KUASA MENJUAL JIKA KUASA

MENJUAL TERSEBUT DIIKUTI OLEH SURAT

KETERANGAN DARI NOTARIS

3.1. Proses Pembuatan Akta Kuasa Menjual Hak Milik Atas

Tanah

..............................................................................................

63

3.2. Kedudukan Kuasa Menjual Yang Didasarkan Surat

Keterangan

Notaris

..............................................................................................

72

BAB IV TATA CARA PENDAFTARAN PERALIHAN HAK MILIK

ATAS TANAH KARENA JUAL BELI YANG

MENGGUNAKAN KUASA MENJUAL YANG TIDAK

DIIKUTI OLEH PERJANJIAN JUAL BELI DI KANTOR

BADAN PERTANAHAN NASIONAL KOTA DENPASAR

4.1. Tata Cara Penandatanganan Akta Jual Beli yang Tidak

diikuti Oleh Perjanjian Jual Beli Dihadapan Pejabat

Pembuat Akta

Tanah

..............................................................................................

84

4.2. Tata Cara Pendaftaran Peralihan Hak Milik Atas Tanah

Karena Jual Beli Yang Menggunakan Kuasa Menjual Yang

Tidak Diikuti Oleh Perjanjian Jual Beli di Kantor Badan

Pertanahan Nasional Kota

Denpasar

..............................................................................................

102

BAB V PENUTUP

5.1. Kesimpulan ............................................................................ 105

5.2. Saran ..................................................................................... 105

DAFTAR PUSTAKA

RINGKASAN SKRIPSI

LAMPIRAN-LAMPIRAN

ABSTRACT

Legal position According Selling Power Of Notary Certificate Relating to

Transition of Land Ownership in Denpasar

One way to have rights to the land is through buying and selling. Along with

the development of the busy, sometimes to act above the law legal person can not

do directly. In this condition then appears institutions or authorized representative.

Lastgeving power or an approval (overenkomst) where there is a party to authorize

or power (macht) to another person (lasthebber) to act or perform legal acts on

behalf of the donor (lastgever). In connection with the transition of ownership of

the land, the authorization must be poured into a deed with an authentic, prepared

by the General Office of the authorities to implement it, the Notary.

In practice, the position has led Power Selling Power Selling used in the

process made AJB name and once used as a tool for land rights transfer registration

at the Land Registry Office where the land is located. In other words, no registration

of transfer of right by virtue of Selling Power Act without being followed only by

deed SPA. Based on the above problems, the authors raised discussion concerning

the legal status of the discussion Based Selling Power Of Notary Certificate

Relating to Transition of Land Ownership in Denpasar.

The aim of this study was to determine the legal status of selling power if

the power to sell is not accompanied by a certificate from a notary as well as the

procedures for registration of a transfer of ownership of land for sale and purchase

of power to sell that is not followed by a purchase agreement at the Office of the

National Land Agency. The method used is empirical legal research methods.

The result is a deed of power in principle to sell only to a legal act that is a

representative action to make the purchase on behalf of the donor.

Therefore Selling Power is a form of special powers. The process of

transition of ownership is done by making AJB by a notary of the donor and the

donee sells the seller. AJB manufacturing process can be done by performing a

series of the process of checking the validity of the purchase of land. The validity

of the purchase of land can be seen and evidenced with the power to sell to be

notarized by a notary public authorities. After AJB completed made, then PPAT

AJB submit the file to the office of the Land Registration.

Keywords: Purchase Act, Transfer of Rights, Right to Land, Sale and Purchase

Agreement

ABSTRAK

Kedudukan Hukum Kuasa Menjual Berdasarkan Surat Keterangan Dari

Notaris Sehubungan Dengan Peralihan Hak Milik Atas Tanah Di Kota

Denpasar

Salah satu cara untuk memiliki hak atas tanah adalah melalui jual beli.

Seiring dengan perkembangan masyarakat yang penuh dengan kesibukan, yang

terkadang untuk melakukan perbuatan hukum tersebut diatas subyek hukum tidak

dapat melakukan secara langsung. Dalam kondisi ini kemudian muncul berbagai

lembaga perwakilan atau kuasa. Kuasa atau Lastgeving merupakan suatu prsetujuan

(overenkomst) dimana ada suatu pihak memberi kuasa atau kekuasaan (macht)

kepada orang lain (lasthebber) untuk bertindak atau melakukan perbuatan hukum

atas nama pemberi kuasa (lastgever). Sehubungan dengan peralihan hak milik atas

tanah, pemberian kuasa harus dengan dituangkan kedalam suatu akta outentik yang

dibuat dihadapan Pejabat Umum yang berwenang untuk melaksanakan hal itu, yaitu

Notaris.

Dalam praktek, pemberian kedudukan Kuasa Menjual telah menyebabkan

Kuasa Menjual dijadikan dasar pada proses dibuatnya AJB balik nama dan

sekaligus dijadikan alat pendaftaran peralihan hak atas tanahnya pada Kantor

Pertanahan ditempat tanah tersebut berada. Dengan kata lain, dijumpai pendaftaran

peralihan hak dengan berdasarkan pada Akta Kuasa Menjual saja dengan tanpa

diikuti akta PPJB.Berdasar pada permasalahan diatas maka penulis

mengangkatpembahasanpembahasan perihal Kedudukan Hukum Kuasa Menjual

Berdasarkan Surat Keterangan Dari Notaris Sehubungan Dengan Peralihan Hak

Milik Atas Tanah Di Kota Denpasar.

Tujuan penelitian ini adalah Untuk mengetahui kedudukan hukum kuasa

menjual jika kuasa menjual tersebut tidak diikuti oleh surat keterangan dari Notaris

serta tata cara pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena jual beli yang

menggunakan kuasa menjual yang tidak diikuti oleh perjanjian jual beli di Kantor

Badan Pertanahan Nasional. Metode penelitian yang digunakan adalah metode

penelitian hukum empiris.

Hasil penelitian yang diperoleh adalah akta kuasa menjual pada prinsipnya

hanya memuat suatu perbuatan hukum yaitu suatu tindakan perwakilan untuk

melakukan jual beli untuk dan atas nama pemberi kuasa. Oleh karena itu Kuasa

Menjual merupakan suatu bentuk kuasa khusus.Proses peralihan hak milik

dilakukan dengan pembuatan AJB oleh notaries dari pihak pemberi kuasa menjual

dan pihak penerima kuasa penjual. Proses pembuatan AJB dapat dilakukan dengan

melakukan serangkaian proses pengecekan keabsahan pembelian lahan. Proses

keabsahan pembelian lahan dapat dilihat dan dibuktikan dengan akta kuasa menjual

yang secara notarial dibuat oleh notaris yang berwenang. Setelah AJB selesai di

buat, maka PPAT menyerahkan berkas AJB kekantor Pertanahan untuk Balik

Nama.

Kata Kunci : Akta Jual Beli, Peralihan Hak, HakAtas Tanah, Perjanjian Jual Beli

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Masalah

Tanah merupakan faktor yang sangat penting mengingat negara Indonesia sebagai negara

agraris maka sebagaian besar hidup penduduknya dari sektor pertanian. Pertambahan penduduk

dari tahun ke tahun yang semakin meningkat dan disertai kemajuan teknologi modern, maka

bertambah pulalah kebutuhan dan kepentingan manusia akan tanah didalam memenuhi kehidupan

hidupnya yaitu guna memperoleh tempat tinggal dan tempat mereka berusaha serta dapat pula

dipakai sumber penghidupan, maka tidak mengherankan didalam pembangunan, tanah

mempunyai nilai ekonomi yang sangat tinggi.

Hubungan antara manusia dengan tanah sangat erat sehingga dirasakan mempunyai

pertalian yang berakar dalam akar pikirannya hal ini dapat dimengerti dan dipahami, karena tanah

merupakan tempat tinggal, tempat pemberi makan, tempat mereka dilahirkan, tempat ia

dimakamkan.1

Berdasarkan kenyataan tersebut diatas maka bagi kehidupan manusia, tanah tidak hanya

mempunyai nilai ekonomis, tetapi juga mengandung aspek sosial, politik, pertahanan keamanan

dan bahkan religius magis, sehingga dalam rangka pemecahan masalah yang berkenaan dengan

tanah harus dipecahkan secara terpadu dengan memperhatikan segala prinsip hukum,

kesejahteraan, keamanan, dan kemanusiaan, sehingga stabilitas masyarakatnya tidak terganggu.2

1 Soetomo, 1981, Pedoman Jual Beli Tanah, Peralihan Hak dan Sertipikat, Universitas Brawijaya, Malang, h. 11.

2 Sudjito, 1980, Prona Pensertipikatan Tanah Secara Massal dan Penyelesaian Sengketa Tanah yang Bersifat

Strategis, Liberty, Yogyakarta, h. 4.

Tanah diberikan kepada dan dipunyai oleh orang dengan hak-hak yang disediakan oleh

Undang-Undang Pokok Agraria, adalah untuk digunakan atau untuk dimanfaatkan. Diberikannya

dan dipunyainya tanah dengan hak-hak tersebut tidak akan bermakna jika penggunaannya terbatas

hanya pada tanah sebagai permukaan bumi saja untuk keperluan apapun tidak bisa tidak, pasti

diperlukan juga penggunaan sebagian tubuh bumi yang ada dibawahnya dan air serta ruang yang

ada diatasnya.

Untuk menciptakan kemakmuran dan kesejahteraan rakyat seperti yang diinginkan bangsa

Indonesia sebagaiman tercantum dalam pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar Republik Indonesia

tahun 1945 yang menyatakan bahwa “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya

dikuasai oleh Negara dan dipergunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat”, maka

permasalahan yang berkaitan dengan penggunaan, pemilikan, penguasaan dan peralihan hak atas

tanah memerlukan perhatian yang khusus dalam peraturan perundangan, maka pada tanggal 24

september 1960 keluarlah peraturan Perundang-Undangan tentang pertanahan, yang dikenal

dengan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

Lembaran Negara 1960-104 atau (selanjutnya disebut UUPA). Dengan tujuan untuk memberikan

kepastian hukum di bidang pertanahan, karena sebelum keluarnya Undang-Undang Pokok Agraria

(UUPA) di Indonesia berlaku dua sistem hukum di bidang pertanahan, yaitu hukum tanah

berdasarkan hukum adat (hak ulayat) dan hukum tanah berdasarkan hukum barat yang terdapat

dalam Burgerlijk Wetboek/Kitab Undang-Undang Hukum Perdata atau (selanjutnya disebut KUH

Perdata).

Salah satu cara untuk memiliki hak atas tanah adalah melalui jual beli. Jual beli bukanlah hal

yang baru didalam masyarakat, karena praktek jual beli telah lama dilakukan sejak zaman dahulu.

Proses jual beli biasanya dilakukan dengan suatu perjanjian ataupun kesepakatan antara para pihak

yang berkepentingan.

Seiring dengan perkembangan masyarakat yang penuh dengan kesibukan, yang terkadang

untuk melakukan perbuatan hukum tersebut diatas subyek hukum tidak dapat melakukan secara

langsung. Dalam kondisi ini kemudian muncul berbagai lembaga perwakilan atau kuasa.

Menurut Herlien Budiono kuasa merupakan kewenangan mewakili untuk melakukan tindakan

hukum demi kepentingan dan atas nama pemberi kuasa dalam bentuk tindakan hukum sepihak.

Dalam arti bahwa kewajiban untuk melaksanakan prestasi hanya terdapat pada satu pihak saja,

yaitu penerima kuasa.3

Kuasa atau Lastgeving merupakan suatu prsetujuan (overenkomst) dimana ada suatu pihak

memberi kuasa atau kekuasaan (macht) kepada orang lain (lasthebber) untuk bertindak atau

melakukan perbuatan hukum atas nama pemberi kuasa (lastgever). Berkaitan dengan konsep

kuasa, pengaturannya dapat dijumpai pada Pasal 1792 KUH Perdata, terkait pemberian kuasa,

yang menentukan :

pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seseorang memberikan kekuasaan

kepada seorang lain, yang menerimanya untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan.

Dengan demikian, berdasarkan pada ketentuan Pasal 1792 KUH Perdata maka sifat dari

pemberian kuasa adalah “mewakilkan” kepada si penerima kuasa untuk mengurus dan

melaksanakan kepentingan si pemberi kuasa. Adapun arti kata “atas nama” yang dimaksud pasal

ini adalah si penerima kuasa berbuat atau bertindak mewakili si pemberi kuasa.4 Dalam setiap

pemberian kuasa, pada umumnya sekaligus sebagai penyerahan perwakilan kepada penerima

3 Herlien Budiono, 2006, “Perwakilan, Kuasa, dan Pemberian Kuasa” artikel Majalah Renvoi Nomor 6.42.IV, 3

November 2006, h. 69.

4 M. Yahya Harahap, 1986, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, h. 306.

kuasa, sehingga dalam hal ini si penerima kuasa langsung berkedudukan sebagai wakil dari

pemberi kuasa. Dengan demikian, pada pemberian kuasa ini terjadi 2 (dua) hal yang bersamaan,

5yaitu:

1. Adanya pernyataan kehendak dari kedua belah pihak bahwa yang satu memberikan perintah

dan yang lain menerima perintah itu; dan

2. Adanya pernyataan sepihak dari pemberi perintah (kuasa) bahwa ia menghendaki agar

diwakili oleh si penerima perintah.

Pada Pasal 1795 KUH Perdata dapat disimak macam-macam pemberian kuasa yaitu

pemberian kuasa yang dilakukan secara khusus, yaitu mengenai hanya satu kepentingan tertentu

atau lebih. Pada pihak lain ada pemberian kuasa secara umum, yaitu meliputi segala kepentingan

si pemberi kuasa. Demikian pula dalam cara pemberian dan penerimaan kuasa dapat dilakukan

dengan berbagai macam cara, antara lain dengan akta otentik (Notarieel) yang dibuat oleh Notaris,

dengan akta dibawah tangan (Onderhands geschrift), surat biasa dan atau lisan. Pada pemberian

kuasa (lastgeving) kepada penerima kuasa agar selalu memperhatikan ketegasan isi dari surat

kuasa tersebut dalam suatu perjanjian yang dilakukan oleh pemilik kebendaan dalam suatu

perbuatan hukum. Dalam hal ini penerima kuasa tidak boleh melampaui batas kewenangannya

yang diberikan oleh pemberi kuasa karena mengingat bahwa penerima kuasa hanya sebatas

mewakili yaitu untuk dan atas nama pemberi kuasa.

Sehubungan dengan peralihan hak milik atas tanah, pemberian kuasa harus dengan dituangkan

kedalam suatu akta outentik yang dibuat dihadapan Pejabat Umum yang berwenang untuk

melaksanakan hal itu, yaitu Notaris.

5 Hartono Soejopratikno, 1982, Perwakilan Berdasarkan Kehendak, Seksi Kenotariatan Fakultas Hukum UGM,

Yogyakarta, h. 67.

Dalam peralihan hak atas tanah, semua hak-hak atas tanah wajib didaftarkan kepada kantor

pendaftaran tanah oleh pemegangnya untuk menjamin kepastian hak dan merupakan bukti yang

kuat terhadap pihak ketiga. Dalam hal ini pemegang hak atas tanah akan mendapatkan suatu tanda

bukti hak atas tanah yang terkenal dengan sebutan Sertipikat Tanah.6

Pendaftaran peralihan hak-hak atas tanah, diatur lebih lanjut pada Pasal 37 ayat (1) Peraturan

Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Lembaran Negara Republik Indonesia

Tahun 1997 Nomor 59 atau yang disingkat PP No. 24 Tahun 1997 yang menetapkan:

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar

menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,

kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang

dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang

berlaku”.

Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa salah satu perbuatan hukum yang menyebabkan

terjadinya peralihan hak atas tanah dan harus didaftarkan balik namanya adalah perbuatan hukum

jual beli yang aktanya dibuat dalam bentuk Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh dan/atau

dihadapan Pejabat Pembuat Akta tanah (PPAT) yang lazimnya disebut AJB balik nama dan

selanjutnya digunakan sebagai alat pendaftaran peralihan hak atas tanah.

Suatu AJB balik nama sebagai alat pendaftaran peralihan hak atas tanah adalah akta otentik

sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 1 PP No. 24 Tahun 1997 dan Peraturan Kepala

Badan Pertanahan Nasional/Menteri Agraria Nomor 8 Tahun 2013 tentang Bentuk Akta PPAT

adalah akta yang dibuat oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau

kuasanya dihadapan PPAT dengan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi, yang

dapat memberikan kesaksian mengenai kehadiran para pihak tersebut. Setelah semua syarat untuk

diselenggarakannya/dibuatnya akta jual beli terpenuhi, oleh PPAT dibacakan isi akta tersebut agar

6 C.S.T. Kansil, 1989, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia, Balai Pustaka, Jakarta, h. 321

dimengerti oleh para pihak tentang apa diperjanjikan untuk kemudian ditandatanganinya sebagai

wujud persetujuannya atas perbuatan hukum yang dimaksud dalam akta dimaksud. Dengan

terperincinya persyaratan yang harus dicermati dan dilengkapi oleh seorang PPAT sebelum

membuat akta, hal itu mengamanatkan kepada pihak PPAT dalam membuat akta agar dapat

dipertanggungjawabkan secara hukum aktanya dan dapat dijadikan alat atau syarat pendaftaran

peralihan hak atas tanahnya serta sebagai bukti otentik (sempurna) tentang terjadinya perbuatan

hukum jual-beli diantara para pihak. Kegunaan yang terakhir ini merupakan salah satu tujuan dari

para pihak untuk melaksanakan dan membuat akta PPAT sebagai pembuktian tentang terjadinya

perbuatan hukum atas tanah tersebut.

Selain AJB balik nama dibuat dalam proses atau pelaksanaannnya sebagaimana diatas, juga

dapat dibuat berdasar pada akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Kuasa Menjual dalam

bentuk akta otentik yang dibuat oleh Notaris seperti yang telah dijelaskan diatas. Suatu akta PPJB

dan Kuasa Menjual pada dasarnya merupakan alat bukti yang menunjukkan terikatnya para pihak

dalam suatu perjanjian tentang harga dan barang/benda (tanah dan/atau bangunan) sebagai obyek

perjanjian jual beli. Adanya kata sepakat para pihak tentang obyek perjanjian serta telah dibayar

lunas harga tanah dan atau bangunannya kepada dan telah diterima oleh pembeli, maka unsur-

unsur jual beli telah terpenuhi dan oleh Notaris cukup dijadikan alasan dibuatnya akta PPJB dan

Kuasa Menjual setelah terpenuhinya syarat –syarat lain dibuatnya suatu akta notariil.

Dalam PPJB, isinya memuat janji-janji dari para pihak untuk dipenuhi guna tercapainya

maksud dan tujuan jual beli yang sebenarnya. Sebuah akta PPJB juga memuat pernyataan terhadap

harga tanah dan/atau bangunannya telah dibayar lunas (terjadi pelunasan) oleh pembeli kepada

penjual/pemilik tanah. Secara yuridis hal itu berarti akta tersebut telah memenuhi syarat sebagai

dasar peralihan hak atas tanahnya. Konsekuensinya, akta PPJB akan diikuti dengan Akta Kuasa

Menjual. Dalam kuasa menjual dari pemilik tanah selaku penjual kepada pembeli, maka segala

kepentingan hukumnya dapat dilaksanakan. Selanjutnya dengan kuasa menjual, pembeli

dikemudian hari dapat menjual kepada pihak lain dengan tanpa memerlukan bantuan hukum

penjual atau dalam hal ini digunakan untuk menjual kepada dirinya pembeli sendiri guna

kepentingan peralihan hak atas tanah dan bangunan tersebut.

Mengkaji deskripsi diatas, maka akta PPJB dan Kuasa Menjual berkedudukan atau berfungsi

sebagai perjanjian pendahuluan untuk menyiapkan atau terselenggaranya AJB balik nama. Akta

PPJB dan Kuasa Menjual bahkan sebagai perjanjian yang membantu atau memperkuat perjanjian

utama/pokok yang akan dilakukan, yaitu AJB balik nama itu sendiri. Sejalan dengan hal tersebut,

Herlien Budiono mengatakan bahwa “Perjanjian bantuan berfungsi dan mempunyai tujuan untuk

mempersiapkan, menegaskan, memperkuat, mengatur, mengubah, dan menyelesaikan suatu

hubungan”.7

Dalam praktek, pemberian kedudukan Kuasa Menjual seperti diatas telah menyebabkan Kuasa

Menjual dijadikan dasar pada proses dibuatnya AJB balik nama dan sekaligus dijadikan alat

pendaftaran peralihan hak atas tanahnya pada Kantor Pertanahan ditempat tanah tersebut berada.

Dengan kata lain, dijumpai pendaftaran peralihan hak dengan berdasarkan pada Akta Kuasa

Menjual saja dengan tanpa diikuti akta PPJB. Sementara itu, Kuasa Menjual tersebut dilengkapi

Surat Keterangan dari Notaris yang menerangkan bahwa akta Kuasa Menjual dimaksud bukanlah

kuasa mutlak yang dilarang oleh Undang-Undang atau bahwa terhadap tanah dan bangunan

sebagai obyek dalam akta Kuasa Menjual tersebut telah terbayar lunas.

Secara normatif, persoalan terhadap keberadaan kuasa menjual yang dipergunakan dalam

pendaftaran peralihan hak atas tanah tidak dijumpai pengaturannya dalam PP No. 24 Tahun 1997

7 Herlien Budiono, 2004, artikel “Pengikat Jual Beli Dan Kuasa Mutlak”, artikel Majalah Renvoi edisi I Nomor

10, Maret 2004, h. 57.

tentang Pendaftaran tanah. Namun secara empiris kuasa menjual tersebut dapat dijalankan dalam

proses peralihan hak atas tanah tanpa didahului dengan Akta PPJB, hal tersebut menjadi sangat

penting untuk diteliti, karena secara yuridis apabila suatu AJB balik nama dibuat dengan berdasar

pada pemberian kuasa dalam suatu akta Kuasa Menjual, sesungguhnya penerima kuasa haruslah

mempunyai kualitas dan kedudukan secara hukum sebagai pemilik dari tanah dan bangunan yang

dimaksud dalam akta Kuasa Menjual tersebut. Untuk itu penelitian tentang keberadaan surat

keterangan dari Notaris serta apa akibat hukum yang dapat ditimbulkan bagi Akta Kuasa Menjual

berikut kendala-kendala dalam permohonan peralihan hak atas tanahnya.

Berdasar pada permasalahan diatas maka penulis mengangkat pembahasan perihal akibat

hukum surat kuasa menjual berdasarkan surat dari keterangan Notaris sehubungan dengan

peralihan hak milik atas tanah karena jual beli.

1.2. Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang tersebut maka rumusan masalah dari penelitian ini adalah :

1. Bagaimana proses pembuatan akta kuasa menjual dan kedudukan hukum kuasa

menjual jika kuasa menjual tersebut diikuti oleh surat keterangan dari Notaris?

2. Bagaimanakah tata cara pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena jual beli

yang menggunakan kuasa menjual yang tidak diikuti oleh perjanjian jual beli di Kantor

Badan Pertanahan Nasional?

1.3. Ruang Lingkup Masalah

Ruang lingkup masalah ini yaitu bertujuan untuk membatasi pembahasan permasalahan

yang diangkat dalam penelitian ini. Adapun ruang lingkup masalah dari penelitian ini adalah

kedudukan hukum kuasa menjual tersebut jika tidak diikuti oleh surat keterangan dari Notaris serta

tata cara pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena jual beli yang menggunakan kuasa

menjual yang tidak diikuti oleh perjanjian jual beli di Kantor Badan Pertanahan Nasional.

1.4. Orisinalitas Penelitian

Penulisan penelitian yang berjudul “Kedudukan Hukum Kuasa Menjual Berdasarkan

Surat Keterangan Dari Notaris Sehubungan Dengan Peralihan Hak Milik Atas Tanah di

Kota Denpasar” ini adalah hasil karya penulis sendiri dan tidak menjiplak hasil karya orang lain

serta seluruh sumber baik yang dikutip maupun dirujuk telah penulis nyatakan dengan benar.

Beradasarkan penelusuran judul penelitian, penulis akan menampilkan penelitian terdahulu yang

sejenis namun memiliki perbedaan substansi, yakni :

No. Judul Penulis Rumusan Masalah

1. Skripsi; Kekuatan

Hukum Akta PPAT

Dalam Jual Beli Hak

Milik Atas Tanah Di

Tinjau Dari Hukum

Acara Perdata

I Made Agus

Sudiarta

(Mahasiswa

Fakultas

Hukum

Universitas

Udayana),

Denpaar,

Tahun 2011.

1. Bagaimanakah kekuatan

hukum akta PPAT dalam

jual beli hak milik atas

tanah?

2. Bagaimana akibat hukum

dari akta PPAT dalam jual

beli hak milik atas tanah?

2. Thesis; Kedudukan

Kuasa Menjual Atas

Dasar Surat Keterangan

Notaris Tentang

Pembayaran Lunas

Dalam Pembuatan Akta

Jual Beli Balik Nama

Sumardi

(Mahasiswa

Program

Pascasarjana

Universitas

Udayana),

Denpasar

Tahun 2014.

1. Bagaimanakah kedudukan

surat keterangan Notaris

yang diikuti kuasa

menjual sebagai dasar

dibuatnya akta jual beli

balik nama yang dibuat

oleh dan/atau dihadapan

PPAT?

2. Apakah akta kuasa

menjual yang mengikuti

surat keterangan Notaris

dapat disebut sebagai

kuasa mutlak dan akta jual

beli nama dapat dijadikan

alat pendaftaran peralihan

hak atas tanahnya di

Kantor Pertanahan?

1.5. Tujuan Penelitian

1.5.1. Tujuan umum

1. Untuk mengamalkan ajaran Tri Dharma Perguruan Tinggi terutama dalam bidang

penelitian dan pengembangan serta sebagai prasyarat untuk meraih gelar sarjana

hukum di Universitas Udayana;

2. Untuk melatih mahasiswa dalam usaha menyatakan pikiran ilmiah secara tertulis;

3. Untuk melatih atau membiasakan diri dalam usaha menyatakan pikiran yang

sistematis, analisis, dan logis secara tertulis.

4. Untuk mengetahui proses pembuatan akta kuasa menjual dan kedudukan hukum

kuasa menjual tersebut jika diikuti oleh surat keterangan dari Notaris

5. Untuk mengetahui tata cara pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena jual

beli yang menggunakan kuasa menjual yang tidak diikuti oleh perjanjian jual beli

di Kantor badan Pertanahan Nasional

1.5.2. Tujuan khusus

1. Untuk memahami proses pembuatan akta kuasa menjual dan kedudukan

hukum kuasa menjual tersebut jika diikuti oleh surat keterangan dari Notaris

2. Untuk memahami tata cara pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena

jual beli yang menggunakan kuasa menjual yang tidak diikuti oleh perjanjian

jual beli di Kantor badan Pertanahan Nasional

1.6. Manfaat Penelitian

1.6.1. Manfaat teoritis

1. Meningkatkan dan mengembangkan ilmu pengetahuan hukum pada umumnya

serta lebih khusus kepada ilmu hukum bisnis mengenai Peralihan Hak Milik atas

Tanah, dan Kuasa Menjual.

2. Menambah ilmu pengetahuan bagi pembaca

3. Menjadi sebagai bahan acuan/referensi bagi para pembaca

1.6.2. Manfaat praktis

1. Melalui penelitian ini diharapkan dapat memberikan pandangan atau menambah

wawasan masyarakat sebagai warga negara Indonesia sehingga wawasan

masyarakat semakin luas mengenai permasalahan yang diangkat dalam

penelitian ini dan diharapkan pula sebagai referensi untuk menjadi pertimbangan

dalam memecahkan permasalahan hukum yang terjadi di negara Indonesia.

2. Tulisan ini dapat dipergunakan sebagai pedoman untuk memecahkan suatu

permasalah yang sejenis baik oleh praktisi maupun mahasiswa, dan pemerintah

khususnya Badan Pertanahan Nasional.

1.7. Landasan Teoritis

Dalam menganalisa permasalahan dalam penelitian ini digunakan beberapa teori terkait

yakni Teori Negara Hukum, Asas-Asas Hukum dalam Perjanjian, Teori Perjanjian, Teori

Kewenangan dan, Teori Kepastian Hukum. Adapun asas-asas dan teori-teori hukum tersebut

adalah sebagai berikut:

1.7.1. Teori Negara Hukum

Ridwan HR dengan mengutip pendapatnya plato mengemukakan bahwa gagasan negara

hukum telah dikemukakan oleh plato ketika ia mengintroduksi konsep Nomoi.8 Dalam Nomoi,

Plato mengemukakakn bahwa penyelenggaraan yang baik ialah yang didasarkan pada peraturan

(hukum) yang baik. Gagasan Plato tentang negara hukum ini semakin tegas ketika didukung oleh

muridnya yaitu Aristoteles dalam bukunya yang berjudul Politica. Menurut Aristoteles9, suatu

negara yang baik adalah negara yang diperintah dengan konstitusi dan berkedaulatan hukum. Ada

tiga unsur dari pemerintahan yang berkonstitusi. Pertama, pemerintahan dilaksanakan untuk

kepentingan umum. Kedua, pemerintahan dilaksanakan menurut hukum yang berdasarkan pada

ketentuan-ketentuan umum, bukan hukum yang dibuat secara sewenang-wenang yang

menyampingkan konvensi dan konstitusi. Ketiga, pemerintahan berkonstitusi berarti pemerintahan

yang dilaksanakan atas kehendak rakyat, bukan berupa paksaan-paksaan yang dilaksanakan

pemerintahan.

Sehubungan dengan hal di atas, istilah negara hukum oleh Philipus M.Hadjon sering

disamakan dengan konsep rechtsstaat sehingga negara hukum dipandang sebagai terjemahan dari

rechtsstaat. Hal ini sesuai dengan pandangan Azhary yang berpendapat bahwa negara hukum

dapat disamakan dengan rechtstaat ataupun rule of law, mengingat kedua istilah tersebut

mempunyai arah yang sama yaitu mencegah kekuasaan absolut demi pengakuan dan perlindungan

8 Ridwan HR, 2006, Hukum Administrasi Negara , PT RajaGrafindo Persada, Jakarta, h. 2.

9 Ibid, h. 3

hak asasi.10 Sudargo Gautama selanjutnya berpendapat tentang negara hukum sebagai “negara

yang seluruh aksinya didasarkan dan diatur oleh Undang-Undang yang telah ditetapkan semula

dengan bantuan dari badan pemberi suara rakyat”.11

Dari uraian diatas dapat disimak bahwa adanya unsur asas legalitas dalam unsur rechstaat

mengamanatkan agar setiap tindakan pemerintah harus berdasar atas hukum. Dengan kata lain,

asas legalitas menjadi hal yang penting dalam penyelenggaraan tindakan pemerintahan termasuk

yang dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah maupun Notaris dalam peralihan dan/atau

membantu pendaftaran hak atas tanah agar tidak melanggar hak asasi manusia dan/atau tidak

menyebabkan seseorang atau sekelompok orang tidak mendapat perlindungan hukum.

1.7.2. Teori Perjanjian

Pengertian perjanjian diatur dalam pasal 1313 KUH Perdata menyebutkan bahwa “suatu

perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap

satu orang atau lebih.”

Abdul Kadir Muhammad menyatakan kelemahan pasal tersebut adalah sebagai berikut:12

1. Hanya menyangkut sepihak saja.

Hal tersebut dapat diketahui dari perumusan “satu orang atau lebih mengikatkan dirinya pada

satu orang atau lebih”. Kata “mengikatkan diri” sifatnya hanya datang dari satu pihak saja,

tidak dari kedua belah pihak seharusnya dirumuskan saling mengikatkan diri, jadi consensus

antara pihak-pihak.

2. Kata “perbuatan” mencakup juga tanpa consensus.

10 Philiphus M. Hadjon, 2007, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat di Indonesia, Sebuah Studi tentang Prinsip-

prinsipnya, Penanganannya oleh Pengadilan dalam Lingkungan Peradilan Umum dan Pembentukan Peradilan

Umum dan Pembentukan Peradilan Administrasi, Peradaban, Surabaya, (selanjutnya disingkat dengan Philipus M.

Hadjon), h. 66.

11 Sudargo Gautama, 1973, Pengertian Tentang Negara Hukum, Alumni, Bandung, h. 13.

12 Abdul Kadir Muhammad, 1990, Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung, h. 78.

Pengertian perbuatan termasuk juga tindakan melaksanakan tugas tanpa kuasa, tindakan

melawan hukum yang tidak mengandung consensus seharusnya digunakan kata persetujuan.

3. Pengertian perjanjian terlalu luas.

Pengertian perjanjian dalam pasal tersebut terlalu luas krena mencakup juga pelangsungan

perkawinan, yaitu janji kawin yang diatur dalam lapangan hukum keluarga. Padahal yang

dimaksudkan adalah hubungan antara kreditur dengan debitor dalam lapangan harta kekayaan

saja. Perjanjian yang dikehendaki oleh buku III KUH Perdata sebenarnya adalah perjanjian

yang bersifat kebendaan, bukan perjanjian yang bersifat personal.

4. Tanpa menyebut tujuan mengadakan perjanjian.

Tanpa menyebut tujuan mengadakan perjanjian sehingga pihak-pihak yang mengikatkan diri

itu tidak jelas untuk apa.

Berdasarkan alasan yang dikemukakan diatas, maka perlu dirumuskan kembali apa yang

dimaksud dengan perjanjian itu. Menurut Kamus Hukum, perjanjian adalah persetujuan,

pmufakatan antara dua orang/pihak untuk melaksanakan sesuat, jika diadakan tertulis juga

dinamakan kontrak.13

Menurut doktrin (teori lama), yang disebut perjanjian adalah hukum berdasarkan kata

sepakat untuk menimbulkan akibat hukum. Dari definisi diatas, telah tampak adanya asas

konsensualisme dan timbulnya akibat hukum (yumbuh/lenyapnya hak dan kewajiban).

Menurut teori baru yang dikemukakan oleh Van Dunne, yang diartikan dengan perjanjian

adalah suatu hubungan hukum antara dua pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk

13 Subketi, 2005, Kamus Hukum, Pradnya Paramita, Jakarta, 89.

menimbulkan akibat hukum. Teori baru tersebut tidak hanya melihat perjanjian semata-mata,

tetapi juga harus dilihat perbuatan-perbutan sebelumnya atau yang mendahuluinya.14

Beberapa Sarjana Hukum juga memberikan definisi mengenai perjanjian antara lain:

menurut Sri Sri Soedewi Masychon Sofyan, perjanjian adalah suatu perbuatan hukum dimana

seseorang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih.15

M. Yahya Harahap, perjanjian maksudnya adalah hubungan hukum yang menyangkut

hukum kekayaan antara 2 (dua) orang atau lebih, yang memberi hak pada satu pihak dan kewajiban

pada pihak lain tentang suatu prestasi.16

Menurut Wirjono Prodjodikoro, perjanjian adalah suatu perhubungan hukum mengenai

benda antara dua pihak dalam mana salah satu pihak berjanji untuk melakukan suatu hal atau tidak

melakukan suatu hal, sedangkan pihak lain berhak menuntut pelaksanaan janji itu.17

1.7.3. Teori Kewenangan

Setiap penyelenggaraan kenegaraan dan pemerintahan harus memiliki legitimasi, yaitu

kewenangan yang diberikan oleh undang-undang. Dengan demikian substansi asas legalitas adalah

wewenang.18 Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, kata kewenangan mengandung arti; (1) hal

wewenang, dan (2) hak dan kekuasaan yang dimiliki untuk memiliki sesuatu. Sedangkan kata

wewenang mengandung arti; (1) hak dan kekuasaan untuk bertindak; kewenangan (2) kekuasaan

membuat keputusan, memerintah dan melimpahkan tanggungjawab kepada orang lain.

14 Salim, 2002, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), Sinar Grafika, Jakarta, h. 161.

15 Sri Soedewi Masychon Sofyan, 1982, Hukum Perjanjian, Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, h. 8.

16 M. Yahya Harahap, 1986, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, h. 6.

17 Wirjono Prodjodikoro, 1981, Hukum Perdata tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu, Sumur Bandung,

Jakarta, h. 11.

18 Ridwan HR, 2008, Hukum Administrasi Negara, Rajawali Pers, Jakarta, h. 100.

Mengenai wewenang, H.D. Stout mengatakan bahwa wewenang adalah pengertian yang

berasal dari hukum organisasi pemerintah, yang dapat dijelaskan sebagai keseluruhan aturan-

aturan yang berkenaan dengan perolehan dan penggunaan wewenang pemerintahan oleh subyek

hukum publik didalam hukum publik.19

Menurut Bagir Manan, wewenang dalam bahasa hukum tidak sama dengan kekuasaan

(macht). Kekuasaan hanya menggambarkan hak untuk berbuat atau tidak berbuat. Dalam hukum,

wewenang sekaligus berarti hak dan kewajiban (rechten en plichten).20 Wewenang merupakan

bagian yang sangat penting dan bagian awal dari hukum administrasi, karena pemerintahan

(administrasi) baru dapat menjalankan fungsinya adalah atas dasar wewenang yang diperolehnya,

artinya keabsahan tindak pemerintahan atas dasar wewenang yang diatur dalam peraturan

perundang-undangan (legalitiet beginselen).21

Secara teoritis, kewenangan yang bersumber dari peraturan perundang-undangan tersebut

diperoleh melalui tiga cara, yaitu atribusi, delegasi, dan mandat.22 Teori kewenangan menurut H.D.

Van Wijk/Willem Konijnenbelt meliputi atribusi, delegasi, dan mandat yang didefinisikan sebagai

berikut:

a. Attributie: toekening van een bestuursbevogheid door een wetgever aan een bestuursorgaan,

(atribusi adalah pemberian wewenang pemerintah oleh pembuat undang-undang kepada organ

pemerintahan).

b. Delegatie: overdracht van een bevoegheid van het ene bestuursorgaan aan een ander, (delegasi

adalah pelimpahan wewenang pemerintahan dari satu organ pemerintahan kepada organ

pemerintahan lainnya).

19 Ibid, h. 101.

20 Ibid, h. 102.

21 Nomonsen Sinamo, 2010, Hukum Administrasi Negara, Jala Permata Aksara, Jakarta, h. 87.

22 Ridwan HR, op.cit. h. 103.

c. Mandaat: een bestuursorgan laat zijn bevoegheid namens hem uitoefenen door een ander,

(mandat terjadi ketika organ pemerintahan mengizinkan kewenangannya dijalankan oleh organ

lain atas namanya).23

Notaris memiliki kewenangan atributie yang artinya hanya Notaris yang diberikan kewenangan

oleh Negara untuk membuat akta otentik, sepanjang pembuatan akta-akta tersebut tidak di

tugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain yang berwenang. Demikian berdasarkan ketentuan

pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang

Nomor 30 Tahun 2004 Jabatan Notaris Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor

3 atau (selanjutnya disebut UUJN Tahun 2014), yang menyatakan Notaris berwenang membuat

Akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh

peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk

dinyatakan dalam Akta autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan Akta, menyimpan Akta,

memberikan grosse, salinan dan kutipan Akta, semuanya itu sepanjang pembuatan Akta itu tidak

juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh

undang-undang.

1.7.4. Teori Kepastian Hukum

Gustav Radbruch yang mengembangkan Geldingstheorie mengemukakan bahwa untuk

berlakunya hukum secara sempurna harus memenuhi tiga nilai dasar, meliputi24:

1. Juricidal doctrine, nilai kepastian hukum, dimana kekuatan mengikatnya didasarkan pada

aturan hukum yang lebih tinggi.

23 Ridwan HR, op.cit, h. 104.

24 Satjipto Rahardjo, 1996, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, h. 19.

2. Sociological doctrine, nilai sosiologis, artinya aturan hukum mengikat karena diakui dan

diterima dalam masyarakat (teori pengakuan) atau dapat dipaksakan sekalipun masyarakat

menolaknya (teori paksaan).

3. Philosophical doctrine, nilai filosofis, artinya aturan hukum mengikat karena sesuai dengan

cita hukum, keadilan sebagai nilai positif yang tertinggi.

Dengan demikian, agar hukum dapat berlaku dengan sempurna dan menjamin kepastian

hukum, maka perlu memenuhi tiga nilai dasar tersebut. Dengan kata lain, adanya unsur kepastian

hukum dalam pembuatan Akta Notaris akan dapat memberikan jaminan perlindungan hukum bagi

setiap orang maupun aparat pemerintah, mengingat kepastian hukum itu sendiri adalah alat atau

syarat untuk memberikan jaminan perlindungan bagi yang berhak.

Kepastian hukum secara normatif adalah ketika suatu peraturan perundang-undangan dibuat

dan diundangkan secara pasti karena mengatur suatu hal secara jelas dan logis. Jelas dalam artian

tidak menimbulkan keragu-raguan (multi-tafsir) dan logis dalam artian ia menjadi suatu sistem

norma dengan norma lain sehingga tidak berbenturan atau menimbulkan konflik norma. Konflik

norma yang ditimbulkan dari ketidakpastian aturan pada hakikatnya dapat berbentuk kontestasi

norma, reduksi norma, atau distorsi norma.

1.7.5. Teori Perwakilan

a. Teori representasi

Teori representasi atau fiksi yang timbul di Jerman, mengatakan bahwa si wakil lah yang

melakukan perbuatan. Dia tidak hanya berbuat/bertindak realiter, tapi juga dia jugalah yang juridis

menyatakan kehendaknya. Berdasarkan suatu fiksi maka akibat hukum dari

perbuatannya/tindakannya dipindahkan pada prinsipalnya.25

Menurut para penganut teori representasi dalam hal memiliki atau tidak memiliki kehendak

sendiri pada waktu melakukan perbuatan hukum guna kepentingan orang lain. Si utusan hanyalah

alat untuk keperluan majikannya.

b. Orgaantheorie

Van Savigny lah yang meletakkan dasar teori ini yang melihat dalam si wakil, persoon

(pribadi) yang bertindak menurut hukum. Teori ini mengatakan si wakil hanya organ yang tersedia

untuk orang yang diwakili (prinsipal). Seorang wakil hanya melakukan perbuatan nyatanya saja

sedangkan kontraktant sesungguhnya ada pada yang diwakilinya, yang kehendaknya untuk

terjadinya hubungan hukum itu adalah menentukan. Teori ini tidak membedakan antara wakil dan

utusan.

Van Nierop mengatakan bahwa seseorang disebut wakil jika ia menggunakan keahliannya,

sedang seseorang disebut utusan kalau ia bertindak melulu sebagai alat dan tanpa berpikir

mencocokkan akta dengan konsepnya dan menandatanganinya. Kesalahan Van Nierop adalah ia

tidak melihat bahwa pengetahuan keahlian itu tidaklah berarti jika si perantara pada waktu

bertindak sebagai wakil tidak boleh menggunakan akalnya atau tidak menggunakan akalnya.

Untuk membuktikan bahwa pada perwakilan bukan si wakillah yang menjadi juridische partij

melainkan principal, Hellmann menunjukkan pada artinya volmacht. Volmacht merupakan suatu

wewenang yang diberikan oleh principal kepada wakilnya dengan maksud agar perbuatan-

perbuatan si wakil menimbulkan akibat hukum untuk si pricipal. Maka jika benar, bahwa untuk

25 Hartono Soerjopratikno S.H., 1982, Perwakilan Berdasarkan Kehendak, Seksi Notariat Fakultas Hukum

Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, h. 5.

terjadinya suatu perikatan yang menentukan adalah pernyataan kehendak dari si wakil, maka kuasa

(volmacht) pada si wakil tidak ada gunanya. Bahwa jika dikehendaki agar prestasi-prestasi dari si

wakil terhadap principal memiliki akibat hukum maka si wakil harus diberi kuasa oleh principal.

Helmann berpendapat bahwa pernyataan kehendak dari si wakil adalah satu-satunya yang

menentukan, tetapi disamping membenarkan, bahwa juga pernyataan kehendak dari principal

menentukan adalah suatu contradicrion in adjecto.

c. Cooperatie-theorie (Teori Koperasi)

Teori ini adalah kombinasi dari teori representasi dan teori organ, perbuatan yang

dilakukan oleh si wakil atas nama si principal terjadi karena sesungguhnya ada kerjasama yuridis

antara si wakil dan orang yang diwakili. Apabila perbuatan si wakil tidak sesuai dengan kehendak

principal maka perbuatannya tidak berharga sama sekali bagi principal karena pada perwakilan

yang penting adalah justru akibat hukumnya bagi orang yang diwakili.

1.7.6. Asas-Asas Dalam Hukum Perjanjian

Terminologi asas dalam ilmu hukum merupakan terjemahan dari kata “beginsel” yang

terdapat dalam Bahasa Belanda, “principle” dalam Bahasa Inggris, serta “principium” dalam

Bahasa Yunani. Atas dasar asal usul tersebut kata “asas” di Indonesia juga sering disebut dengan

istilah “prinsip” yang diartikan dengan “mengambil atau meletakkan sesuatu sebagai hal pertama,

awal mula, pangkal pokok, asas dasar, dan pondasi”.

Mengenai fungsi asas hukum dapat dilihat dari 2 (dua) aspek atau berfungsi ganda. Disamping

sebagai fondasi dari hukum positif, asas hukum juga merupakan batu-uji kritis (kriische toetssteen)

terhadap sistem hukum positif yang dibentuk.26 Dalam hal sebagai fondasi maka asas hukum

26 J.J.H. Bruggink, 1993, Refleksi Tentang Hukum, alih bahasa Arief Sidharta, Penerbit Citra Aditya Bakti,

Bandung, h. 132.

berkedudukan di belakang sistem hukum positif, yakni asas-asas yang melandasai hukum positif

yang khusus atau yang melandasi pranata-pranata hukum tertentu atau melandasi suatu bidang

hukum tertentu.27 Dalam hal sebagai batu uji kritis (penilai) kaidah prilaku beserta konkretisasinya

dalam kaidah hukum positif maupun putusan-putusan hakim, maka asas hukum berkedudukan

pada sistem hukum positif bersangkutan.

Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengenai asas-asas yang wajib ditaati dalam

suatu perjanjian dapat dijumpai pengaturannya pada Pasal 1338 ayat (1), (2), dan ayat (3) KUH

Perdata. Adapun asas-asas yang dimaksudkan terebut adalah sebagai berikut:

1) Asas kebebasan berkontrak

Asas ini bermakna bahwa setiap orang bebas memuat perjanjian dengan siapapun, apapun

isinya, apapun bentuknya sejauh tidak melanggar undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan

(Pasal 1337 dan 1338 KUH Perdata). Dalam perkembangannya, hal ini tidak lagi bersifat mutlak

tetapi relatif (kebebasan berkontrak yang bertanggung jawab).

2) Asas itikad baik

Menurut Pasal 1338 KUH Perdata, setiap perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.

Klasifikasi mengenai itikad baik dapat dibedakan atas 2 (dua) hal, yakni:

a) Bersifat obyektif, artinya mengindahkan kepatutan dan kesusilaan. Standar yang digunakan

dalam itikad baik obyektif adalah standar yang mngacu pada suatu norma obyektif.

Perilaku para pihak dalam kontrak harus diuji atas dasar norma-norma obyektif yang tidak

tertulis yang berkembang di masyarakat.

27 Sunaryati Hartono, 1998, Asas-Asas Hukum dalam Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan, Hukum

Nasional Nomor 2 Tahun 1998, Penerbit BPHN, Jakarta, h. 68.

b) Bersifat subyektif, artinya ditentukan sikap batin seseorang. Itikad baik subyektif dikaitkan

dengan hukum benda. Disini ditemui itilah pemegang yang beritikad baik atau pembeli

barang yang beritikad baik sebagai lawan dari orang-orang yang beritikad buruk.

3) Asas Pacta Sunt Servenda

Menurut ketentuan dari Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata menyatakan bahwa “Semua

perjanjian yang dibuat sesuai dengan undang-undang yang berlaku sebagai undang-undang bagi

mereka yang membuatnya”. Asas ini menunjukkan kewajiban setiap pihak untuk menghormati

sesuatu yang telah disepakatinya.

4) Asas konsensualisme

Asas ini dapat ditemukan dalam Pasal 1320 dan Pasal 1338 KUH Perdata. Dalam Pasal 1320

KUH Perdata penyebutannya secara tegas sedangkan dalam Pasal 1338 KUH Perdata ditemukan

dalam istilah “semua”. Kata-kata semua menunjukkan bahwa setiap orang diberi kesempatan

untuk menyatakan keinginannya, yang dirasanya baik untuk menciptakan perjanjian. Asas ini

sangat erat hubungannya dengan asas kebebasan mengadakan perjanjian.28

5) Asas kepribadian (personalitas)

Seorang tidak dapat mengadakan perjanjian kecuali untuk dirinya sendiri. Pengecualiannya

terdapat pada Pasal 1317 KUH Perdata tentang janji untuk pihak ketiga yang menegaskan bahwa

“Dapat pula perjanjian diadakan untuk kepentingan pihak ketiga, bila suatu perjanjian yang dibuat

untuk diri sendiri, atau suatu pemberian kepada orang lain mengandung syarat macam itu.29

1.8. Metode Penelitian

28 Mariam Darus Badrulzaman, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, h. 87.

29 Handri Raharjo, 2009, Hukum Perjanjian Di Indonesia, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, h. 46.

Metode penelitian merupakan suatu sarana pokok dalam pengembangan ilmu pengetahuan

dan teknologi serta seni. Oleh karena itu, penelitian bertujuan untuk mengungkapkan kebenaran

secara sistematis, metodologis, dan konsisten.30 Adapun metode penelitian yang digunakan dalam

penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut:

1.8.1. Jenis penelitian

Jenis penelitian yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah jenis penelitian hukum

empiris. Penelitian hukum empiris menurut Soerjono Soekanto penelitian hukum empiris atau

sosiologis, yang terdiri dari penelitian terhadap identifikasi hukum (tidak tertulis) dan penelitian

terhadap efektivitas hukum.31 kebenaran yang akurat dalam proses penyempurnaan penulisan

skripsi ini.

1.8.2. Jenis pendekatan

Sehubungan dengan jenis penelitian yang digunakan, yaitu penelitian hukum empiris,

maka pendekatan yang digunakan adalah pendekatan perundang-undangan (statue approach) dan

pendekatan fakta (the fact approach).

Pendekatan perundang-undangan (statue approach) dilakukan dengan menelaah peraturan

perundang-undangan terkait dengan permasalahan penelitian yang sedang ditangani sebagai

acuannya Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang

Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Jabatan Notaris, Undang-Undang Nomor

5 tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria, PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

30 H. Zainuddin Ali, 2009, Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, h. 17.

31 Soerjono Soekanto, 2007, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia, Jakarta, h. 51.

Tanah, serta peraturan lainnya yang berhubungan dengan permasalahan penelitian kemudian dikaji

bagaimana dari ketentuan Undang-Undang terkait dengan permasalahan penulisan penelitian ini.

Pendekatan fakta (the fact approach) yaitu pendekatan masalah yang didasarkan pada

fakta-fakta yang terjadi dilapangan yang ada kaitannya dengan permasalahan yang akan dibahas.

1.8.3. Sifat penelitian

Penulis menggunakan penelitian deskriptif yang penelitiannya secara umum, termasuk

pula didalamnya penelitian ilmu hukum, bertujuan menggambarkan secara tepat sifat-sifat suatu

individu, keadaan, gejala atau kelompok tertentu, atau untuk menentukan ada tidaknya hubungan

antara suatu gejala dengan gejala lain dalam masyarakat.

Dalam penelitian ini teori-teori, ketentuan pearaturan, norma-norma hukum, karya tulis

yang dimuat baik dalam literatur maupun jurnal, doktrin, serta laporan penelitian terdahulu sudah

mulai ada dan bahkan jumlahnya cukup memadai, sehingga dalam penelitian ini hipotesis boleh

ada atau boleh juga tidak. Penelitian deskriptif dapat membentuk teori-teori baru atau dapat

memperkuat teori yang sudah ada.

Penelitian deskriptif yang dimaksud ini dimaksud untuk memberikan informasi secara jelas

dan terperinci terhadap akibat hukum kuasa menjual berdasarkan surat keterangan dari Notaris

sehubungan dengan peralihan milik atas di Kota Denpasar.

1.8.4. Data dan sumber data

Dalam penelitian pada umumnya dibedakan antara data yang diperoleh secara langsung

dari masyarakat yang dinamakan data primer (data dasar) dari bahan-bahan pustaka dinamakan

data sekunder.32

1. Data Primer yang digunakan dalam penulisan skripsi ini bersumber dari penelitian lapangan

yaitu baik dari responden maupun dari informan. Untuk data primer penulis dapatkan melalui

wawancara yang dilakukan di Kantor Notaris Kota Denpasar, dan Kantor Badan Pertanahan

Nasional Kota Denpasar.

2. Data Sekunder adalah suatu data yang bersumber dari penelitian kepustakaan yaitu data yang

diperoleh tidak secara langsung dari bersumber pertamanya, melainkan bersumber dari data-

data yang terdokumen dalam bentuk bahan-bahan hukum. Adapun bahan-bahan hukum yang

dipergunakan dalam penulisan skripsi ini adalah:

a. Bahan hukum primer, yaitu bahan hukum yang mempunyai otoritas (autoritatif) yang

terdiri dari (a) Peraturan Perundang-Undangan, (b) catan-catan resmi atau risalah

pembuatan suatu peraturan perundang-undangan, dan (c) putusan hakim33. Adapun

bahan-bahan hukum yang digunakan adalah:

1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

2) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Indang-Undang Pokok Agraria.

3) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang

Nomor 30 Tahun 2004 Jabatan Notaris.

4) Peraturan Pemrintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

32 Soerjono Soekamto dan Sri Mamudji, 2001, Penelitian Hukum Normatif, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta,

h. 12.

33 H. Zainuddin Ali, op cit, h. 47

b. Bahan hukum sekunder yaitu bahan hukum yang memberikan penjelasan terhadap bahan

hukum primer, yaitu meliputi buku-buku, literatur-literatur, makalah, tesis, skripsi, dan

bahan-bahan hukum yang lainnya yang berhubungan dengan permasalahan penelitian.

Disamping itu juga dipergunakan bahan-bahan hukum yang diperoleh melalui electronic

reserach yaitu melalui internet dengan jalan mengcopy (download) bahan hukum yang

diperlukan.

c. Bahan hukum tersier, yaitu merupakan bahan hukum yang memberikan petunjuk maupun

penjelasan dari bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder yaitu berupa kamus,

yang terdiri dari:

1) Kamus Besar Bahasa Indonesia, Penerbit Balai Pustaka, Jakarta;

2) Kamus Hukum.

1.8.5. Teknik pengumpulan data

Dalam penelitian ini pengumpulan bahan hukum dilakukan melalui studi. Bahan-bahan

hukum yang diperoleh diinfentarisasi dan diidentifikasi serta kemudian dilakukan

pengklasifikasian bahan-bahan sejenis, mencatat dan mengolah secara sistematis dengan tujuan

dan kebutuhan penelitian.

1. Teknik Study Dokumen

Teknik study dokumen merupakan teknik awal yang digunakan dalam melakukan penelitian

ini dengan cara mengumpulkan data berdasarkan pada benda-benda berbentuk tulisan,

dilakukan dengan mencari, membaca, mempelajari dan memahami data-data sekunder yang

berhubungan dengan hukum sesuai dengan permasalahan yang dikaji yang berupa buku-buku,

majalah, literatur-literatur, dokumen, peraturan yang ada relevansinya dengan masalah yang

diteliti.

2. Teknik Wawancara

Metode wawancara adalah proses interaksi dan komunikasi serta cara untuk memperoleh

informasi dengan bertanya langsung pada yang diwawancarai.34 Dalam penelitian ini

wawancara yang merupakan teknik untuk memperoleh data yang dilapangan dipergunakan

untuk menunjang dari data-data yang diperoleh melalui studi dokumen. Dimana peneliti

sebagai penanya dan sumber informan sebagai obyek yang akan dimintai keterangan dan

informasi terkait penelitian tersebut. Pedoman daftar pertanyaan dibuat secara sistematis dan

disiapkan oleh peneliti.

1.8.6. Teknik penentuan sampel

Teknik penentuan sampel yang digunakan adalah teknik non probability sampling. Dalam

hal ini tidak ada ketentuan pasti berapa sampel yang harus diambil agar dapat dianggap mewakili

populasinya. Bentuk non probability sampling yang digunakan adalah Purposive Sampling .

Penarikan sampel dengan teknik ini dipilih berdasarkan pertimbangan bahwa sampel telah

memenuhi kriteria dan sifat-sifat atau karakteristik tertentu yang merupakan ciri utama dari

populasinya.

Adapun beberapa notaris yang digunakan sebagai sampel penelitian yaitu:

1. Notaris/PPAT Dewa Bagus Wibawa Utama, SH., M.Kn.

2. Notaris/PPAT I Made Ngurah Alit, SH., M.Kn.

3. Notaris/PPAT I Made Mertajaya, SH.

1.8.7. Teknik pengolahan dan analisis data

34 Rony Hanitijo, 1998, Metode Penelitian Hukum dan Jurimetri, Ghalia Indonesia, Jakarta, h. 37.

Apabila keseluruhan data yang diperoleh dan sudah terkumpul baik melalui study dokumen

dan dengan wawancara kemudian mengolah dan menganalisis secara kualitatif yaitu dengan

menghubungkan antara data yang ada yang berkaitan dengan pembahasan selanjutnya disajikan

secara deskriptif analisis sesuai dengan teori yang terdapat pada buku-buku literatur dan peraturan

perundang-undangan yang berlaku, guna mendapatkan kesimpulan sebagai akhir dari penulisan

skripsi ini.