contoh tesis / judul tesis teknik sipil

Upload: i-kadek-bagus-widana-putra

Post on 30-Oct-2015

377 views

Category:

Documents


18 download

DESCRIPTION

tesis, contoh tesis, judul tesis teknik sipil

TRANSCRIPT

  • TESIS

    EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE

    HARDINATA WANAAGUNG

    PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA

    DENPASAR 2011

  • i

    TESIS

    EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE

    HARDINATA WANAAGUNG

    NIM 0991561031

    PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

    PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA

    DENPASAR 2011

  • ii

    EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE

    Tesis untuk memperoleh Gelar Magister pada Program Magister, Program Studi Teknik Sipil

    Program Pascasarjana Universitas Udayana

    HARDINATA WANAAGUNG NIM. 099 156 1031

    PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

    PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA

    DENPASAR 2011

  • iii

    Lembar Pengesahan

    TESIS INI TELAH DISETUJUI TANGGAL, 6 MEI 2011

    Pembimbing I, Pembimbing II,

    Ir. Mayun Nadiasa, MT Ir. N. Yudha Astana, MT NIP. 19570801 198702 1 001 NIP. 19611024 198702 1 001

    Mengetahui

    Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil Direktur Program Pascasarjana Program Pascasarjana Universitas Udayana, Universitas Udayana,

    Dr. Ir. IGA. Adnyana Putera, DEA Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S (K) NIP. 19611207 198903 1 003 NIP. 19590215 198510 2 001

  • iv

    Lembar Penetapan Panitia Penguji Tesis

    Tesis Ini Telah Diuji pada Tanggal, 6 Mei 2011

    Panitia Penguji Tesis berdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana, No. 0949/UN.14.4/HK/2011 Tanggal 6 Mei 2011

    Ketua : Ir. Mayun Nadiasa, MT Anggota :

    1. Ir. N. Yudha Astana, MT 2. Dr. Ir. IGA. Adnyana Putera, DEA 3. Ir. I Gd. Astawa Diputra, MT 4. Ir. Dewa Ketut Sudarsana, MT

  • v

    UCAPAN TERIMA KASIH

    Pertamatama perkenankanlah penulis memanjatkan puji syukur

    kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, karena hanya atas anugerahnya tesis ini dapat

    diselesaikan.

    Tesis ini merupakan salah satu persyaratan akademis untuk

    menyelesaikan pendidikan Program Magister, Program Studi Teknik Sipil, Bidang

    Keahlian Manajemen Konstruksi, Universitas Udayana, Denpasar.

    Pada kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terima kasih

    yang sebesar besarnya kepada :

    1. Ir. Mayun Nadiasa, MT, selaku pembimbing I yang dengan penuh

    perhatian telah memberikan motivasi, semangat, bimbingan dan saran

    selama penyelesaian tesis ini.

    2. Ir. N. Yudha Astana, MT, selaku pembimbing II yang dengan penuh

    perhatian dan kesabaran telah memberikan bimbingan dan saran kepada

    penulis.

    3. Dr. Ir. IGA. Adnyana Putera, DEA, Ir. I Gd. Astawa Diputra, MT dan

    Ir. Dewa Ketut Sudarsana, MT, selaku penguji tesis yang telah

    memberikan kritik dan saran untuk kesempurnaan tesis ini.

    4. Bapak dan Ibu Dosen Program Magister Teknik Sipil Universitas

    Udayana, selaku pengajar yang telah memberi ilmu pengetahuan yang

    sangat berguna untuk penyusunan tesis ini.

  • vi

    5. Papa, Mama, Krisna dan Ria tersayang dan tercinta yang telah memberi

    penulis dukungan moral dan material selama penulis mulai hingga

    selesainya tesis ini disusun.

    6. Ibu Ratna Pidari yang telah memberikan motivasi selama penulisan tesis

    ini.

    7. Devi Ariyanti, SE yang telah memberikan masukan, dukungan moral dan

    semangat selama penulisan tesis ini.

    8. Pak Yanto yang telah memberikan dukungan spiritual selama penulisan

    tesis ini.

    9. Kepada Utami Nilawati, Mariada Rijasa, dan teman teman karyasiswa

    Program Magister Teknik Sipil Universitas Udayana angkatan 2009 atas

    bantuan, dukungan dan kerjasamanya.

    Semoga Tuhan Yang Maha Esa selalu melimpahkan rahmat-Nya kepada

    semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaian tesis ini.

    Penulis menyadari bahwa tesis ini jauh dari sempurna. Hal itu disebabkan

    karena keterbatasan pengetahuan yang ada pada diri penulis. Dengan segala

    kerendahan hati, penulis mengharapkan kritik dan saran yang bersifat membangun

    untuk penyempurnaan tesis ini.Akhir kata, semoga tesis ini dapat bermanfaat bagi

    pembaca semua.

    Denpasar, Mei 2011

    Penulis

  • vii

    ABSTRAK

    EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE

    Laju pertambahan penduduk kota Denpasar yang cukup tinggi menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan rumah. Perumahan Grand Renon Prime Residence yang terletak di jalan Raya Badak Agung Denpasar menawarkan hunian sebanyak 67 unit rumah yang terdiri dari 16 buah rumah tipe primavera, 31 buah rumah tipe premiere dan 20 buah rumah tipe primo. Kelayakan saat ini menunjukkan nilai NPV sebesar Rp.18.696.148.306, BCR sebesar 1,063 dan IRR sebesar 17,355%.

    Tujuan evaluasi ini untuk mengetahui apakah komposisi bangunan pada proyek pembangunan perumahan Grand Renon Prime Residence sudah optimal seiring dengan permintaan pasar. Evaluasi ini membahas beberapa aspek yaitu aspek optimasi dengan metode simpleks, aspek pasar dengan metode deskriptif kualitatif, aspek teknis dengan metode deskriptif kualitatif dan aspek finansial dengan metode estimasi. Evaluasi ini menggunakan parameter Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) dan Internal Rate of Return (IRR).

    Penelitian ini menghasilkan jumlah komposisi optimal rumah untuk tipe primavera, tipe premiere dan tipe primo masing masing berjumlah 17 ; 36 dan 13 buah. Analisis finansial berdasarkan komposisi rumah tersebut menghasilkan nilai Net Present Value (NPV) sebesar Rp. 19.801.228.054 > NPV existing, Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) 1,107 > BCR existing dan Nilai Internal Rate of Return (IRR) sebesar 18,201% > IRR existing.

    Kata kunci : Evaluasi , optimasi, aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial.

  • viii

    ABSTRACT

    EVALUATION OF GRAND RENON PRIME RESIDENCE DEVELOPMENT

    The increasing rate of inhabitants in Denpasar also creates higher necessity of the house. Grand Renon Prime Residence, which is located in Jalan Raya Badak Agung Denpasar, offeres 67 clusters of house which consists of 16 primavera types, 31 premiere types and 20 primo types. Feasibility condition for this moment shows the value of NPV equals to Rp.18.696.148.306, BCR of 1,063 and IRR of 17,355%.

    This evaluation is meant to find out the composition of buildings in Grand Renon Prime Residence are already optimum according to the market demand. This evaluation also studies several aspects namely optimation by simpleks method, market aspect by descriptive qualitative method, technical aspect by descriptive qualitative method and financial aspect by estimation method. This evaluation uses the parameter of Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) and Internal Rate of Return (IRR)

    The result of this research shows that the optimum composition for housing of primavera type, premiere type and primo type are respectively 17 ; 36 and 13. The result of the financial analysis, based on the housing composition shows that Net Present Value (NPV) Rp. 19.801.228.054 > NPV existing, Benefit Cost Ratio (BCR) 1,107 > BCR existing and Internal Rate of Return (IRR) equals to 18,201% > IRR existing.

    Key words : Evaluation , optimation, market aspect, technical aspect, financial aspect.

  • ix

    DAFTAR ISI

    Isi Halaman

    Sampul Dalam .............................................................................................. i

    Prasyarat Gelar ............................................................................................. ii

    Lembar Persetujuan ...................................................................................... iii

    Lembar Panitia Penguji Tesis........................................................................ iv

    Ucapan Terima Kasih ................................................................................... v

    Abstrak ......................................................................................................... vii

    DAFTAR ISI ................................................................................................ ix

    DAFTAR GAMBAR .................................................................................... xiii

    DAFTAR TABEL ........................................................................................ xiv

    DAFTAR LAMPIRAN................................................................................. xv

    BAB I PENDAHULUAN

    1.1 Latar Belakang ..................................................................................... 1

    1.2 Rumusan Masalah ................................................................................ 4

    1.3 Tujuan Penelitian ................................................................................. 4

    1.4 Manfaat Penelitian ............................................................................... 4

    BAB II KAJIAN PUSTAKA

    2.1 Definisi Perumahan dan Pemukiman.................................................... 5

    2.2 Pengertian Evaluasi.............................................................................. 6

    2.2.1 Analisis Aspek Pasar................................................................... 7

    2.2.2 Analisis Aspek Teknis................................................................. 9

  • x

    2.2.3 Analisis Aspek Finansial ............................................................. 9

    2.3 Biaya Produksi..................................................................................... 13

    2.4. Pajak.................................................................................................... 14

    2.5 Metode dan Desain Riset Pemasaran.................................................... 16

    2.5.1 Pengertian dan Macam Macam Metode Riset ........................... 16

    2.5.2 Penentuan Jumlah Sampel ........................................................... 17

    2.5.3 Kuisioner .................................................................................... 17

    2.6 Metode Simpleks ................................................................................. 18

    2.7 Program Quantitative System For Business Plus (QSB+) ..................... 24

    BAB III KERANGKA KONSEP PENELITIAN

    3.1 Kerangka Konsep Penelitian ............................................................... 27

    3.2 Analisis Optimasi ................................................................................ 28

    3.3 Analisa Pasar ...................................................................................... 30

    3.3.1 Identifikasi Responden ............................................................... 30

    3.3.2 Kuisioner ................................................................................... 30

    3.4 Analisa Teknis ..................................................................................... 31

    3.5 Analisa Finansial ................................................................................. 32

    BAB IV METODE PENELITIAN

    4.1 Lokasi dan Waktu Penelitian................................................................ 36

    4.2 Ruang Lingkup Penelitian.................................................................... 39

    4.3 Penentuan Sumber Data....................................................................... 40

    4.4 Instrumen Penelitian ............................................................................ 40

    4.5 Analisa Data ........................................................................................ 40

  • xi

    BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN

    5.1 Umum ................................................................................................. 42

    5.2 Grand Renon Prime Residence............................................................. 44

    5.2.1 Minat Responden ....................................................................... 44

    5.2.2 Rencana Pendapatan ................................................................... 45

    5.2.3 Perhitungan Biaya (Cost) ........................................................... 46

    5.2.4 Modal ........................................................................................ 49

    5.2.5 Suku Bunga ................................................................................ 49

    5.3 Evaluasi Optimasi................................................................................ 50

    5.3.1 Variabel Keputusan .................................................................... 50

    5.3.2 Fungsi Tujuan ............................................................................ 50

    5.3.3 Fungsi Batasan ........................................................................... 53

    5.3.4 Perhitungan Dengan Program QSB+ .......................................... 54

    5.3.5 Tabel Alternatif Pilihan .............................................................. 57

    5.4 Evaluasi Aspek Pasar........................................................................... 58

    5.4.1 Analisa Data Hasil Survey .......................................................... 58

    5.4.2 Analisa Data Ramalan Dengan Metode Least Square ................. 61

    5.5 Evaluasi Aspek Teknis......................................................................... 64

    5.6 Evaluasi Aspek Finansial ..................................................................... 65

    5.6.1 Analisis Biaya ............................................................................ 65

    5.6.2 Analisis Pendapatan ................................................................... 67

    5.6.3 Analisis Finansial ....................................................................... 67

  • xii

    5.3.4 Analisis Sensitivitas ................................................................... 70

    BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN

    6.1 Kesimpulan.......................................................................................... 72

    6.2 Saran ................................................................................................... 73

    DAFTAR PUSTAKA

  • xiii

    DAFTAR GAMBAR

    Gambar 3.1 Kerangka Konsep Penelitian ...................................................... 34

    Gambar 4.1 Lokasi Grand Renon Prime Residence ....................................... 37

    Gambar 4.2 Site Plan Grand Renon Prime Residence.................................... 38

    Gambar 5.1 Diagram Aliran Kas ................................................................... 69

  • xiv

    DAFTAR TABEL

    Tabel 2.1 Simpleks Dalam Bentuk Simbol .................................................... 22

    Tabel 5.1 Tiap Type Rumah Yang Terjual .................................................... 45

    Tabel 5.2 Daftar Iuran Bulanan ..................................................................... 45

    Tabel 5.3 Sumber Biaya Investasi ................................................................. 46

    Tabel 5.4 Harga Biaya Investasi.................................................................... 47

    Tabel 5.5 Sumber Biaya Operasional dan Pemeliharaan................................ 48

    Tabel 5.6 Harga Operasional dan Pemeliharaan ............................................ 48

    Tabel 5.7 Volume Pekerjaan ......................................................................... 49

    Tabel 5.8 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primavera.................................... 51

    Tabel 5.9 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Premiere...................................... 51

    Tabel 5.10 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primo ........................................ 52

    Tabel 5.11 Alternatif Pilihan ......................................................................... 57

    Tabel 5.12 Jumlah Rumah Yang Terjual Periode 2009 s/d 2010.................... 61

    Tabel 5.13 Analisis Perkembangan Penjualan Rumah Periode 1 5.............. 62

    Tabel 5.14 Proyeksi Jumlah Penjualan Rumah .............................................. 63

    Tabel 5.15 Perkiraan Penjualan Rumah Periode 2009 2013........................ 63

    Tabel 5.16 Total Biaya ( cost ) Pembangunan Perumahan Grand Renon........ 68

  • xv

    DAFTAR LAMPIRAN

    Lampiran 1 Gambar Denah Masing Masing Tipe Rumah ........................... 75

    Lampiran 2 Hasil Akhir Optimal pada Program QSB+.................................. 78

    Lampiran 3 Gambar Site Plan Penerapan Hasil Optimasi .............................. 79

    Lampiran 4 Kuisioner ................................................................................... 80

    Lampiran 5 Tabulasi Data Hasil Survey ........................................................ 82

    Lampiran 6 Hasil Uji Validitas dan Realibilitas............................................. 83

    Lampiran 7 Perhitungan Pendapatan ............................................................. 88

    Lampiran 8 Perhitungan Pinjaman dan Pajak ................................................ 89

    Lampiran 9 Perkiraan Cash Flow ................................................................. 91

    Lampiran 10 Analisis Biaya Manfaat ............................................................ 94

    Lampiran 11 Analisis Sensitivitas (Pendapatan turun 10% dan Biaya Tetap). 95

    Lampiran 12 Analisis Sensitivitas (Pendapatan tetap dan Biaya Naik 10%)... 96

    Lampiran 13 Analisis Sensitivitas (Pendapatan turun dan Biaya Naik 10%).. 97

  • 1

    BAB I

    PENDAHULUAN

    1.1 Latar Belakang

    Rumah atau hunian pada masa lalu berfungsi sebagai tempat berlindung,

    untuk mendapatkan keamanan dan kenyamanan, terhindar dari cuaca yang tidak

    menentu, hewan buas serta beristirahat. Tetapi saat ini pengertian rumah telah

    melebar sesuai perkembangan jaman. Rumah, apalagi yang berada di pusat kota

    merupakan oase untuk berlindung dan beristirahat. Saat ini banyak rumah yang

    memiliki fungsi hanya sebagai rumah peristirahatan semata. Seperti diperkotaan

    banyak rumah dibeli hanya sebagai rumah singgah pada saat hari-hari kerja

    sementara dipedesaan rumah dibeli sebagai rumah untuk peristirahatan saat

    liburan.

    Pertambahan penduduk pendatang di Denpasar setiap tahunnya terus

    meningkat. Peningkatan jumlah penduduk kota Denpasar selama beberapa tahun

    terakhir yaitu dari 561.814 jiwa (tahun 2002) menjadi 574.955 jiwa

    (tahun 2005). Tahun 2002 kepadatan penduduk kota Denpasar sudah mencapai

    4.397 jiwa per km2 dan angka ini meningkat lagi menjadi 4.500 jiwa per km2

    pada tahun 2005.

    Data tahun 2004 menyebutkan pertumbuhan penduduk pendatang di

    Denpasar mencapai 0,12% pertahun, sedangkan pertumbuhan penduduk tetap

  • 2

    hanya 0,02%. Jumlah penduduk pendatang yang menuju Denpasar pertahunnya

    mencapai 4.000 orang. Jika rasio pertumbuhan ini terus terpolakan maka

    marginalisasi penduduk lokal sangat terbuka. Tabulasi data kependudukan Dinas

    Kependudukan dan Catatan Sipil (DKC) menunjukkan pada tahun 2005 jumlah

    penduduk tetap mencapai 453.195 orang. Jumlah ini bertambah menjadi 460.538

    pada tahun 2006.

    Kawasan perkotaan selain menjadi tempat untuk bekerja juga menawarkan

    berbagai fasilitas yang lengkap mendukung berbagai aktivitas yang diinginkan

    yang berkaitan dengan gaya hidup, misalnya lebih banyak restaurant dan pusat

    perbelanjaan. Menariknya rumah diperkotaan memerlukan perhatian khusus

    dalam desain karena fasilitas-fasilitas dalam kota seperti area hijau banyak yang

    kurang diperhatikan. Permasalahan lingkungan serta tingkat kriminalitas yang

    tinggi terkadang menyebabkan rumah sebaiknya didesain secara khusus dengan

    memperhatikan keindahan, kesejukan, kesehatan dan keamanan.

    Sehubungan dengan yang telah dijelaskan mengenai fungsi rumah serta

    laju pertumbuhan penduduk di Denpasar yang terus meningkat setiap tahunnya

    dan perancangan yang baik dalam pembangunan rumah di daerah perkotaan maka

    untuk itulah PT. Puri Artha Renon selaku developer membangun sebuah kawasan

    residence yang diberi nama Grand Renon Prime Residence.

    Kawasan Renon menjadi alternatif pemilihan lokasi pembangunan

    perumahan Grand Renon Prime Residence karena Renon terkenal dengan sebutan

    kawasan elite dan terletak di pusat kota. Dengan letak perumahan yang strategis

  • 3

    dipusat kota Denpasar maka perumahan ini akan memiliki nilai yang tinggi.

    Berdekatan dengan Trade Centre dengan kemudahan akses karena berdekatan

    dengan jalan Diponegoro, Hayam Wuruk, Puputan Niti Mandala dan Jalan Raya

    Hang Tuah. Sekitar 10 menit dari berbagai Pusat Perbelanjaan, 5 menit dari

    lapangan Puputan Renon, 5 menit dari kantor Pemerintahan, 15 menit dari

    kawasan rekreasi Pantai Sanur dan 30 menit menuju Bandar Udara Internasional

    Ngurah Rai.

    Grand Renon Prime Residence didirikan diatas tanah seluas 2 hektar yang

    berlokasi tepatnya di Jalan Raya Badak Agung Denpasar dengan jumlah 67 unit.

    Kawasan ditata menjadi 2 blok yaitu blok King dan blok Queen. Residence ini

    memiliki 3 type rumah yaitu Grand Primavera, Grand Premiere dan Grand Primo

    dengan masing masing type berjumlah 16 ; 31 dan 20 unit.

    Grand Renon Prime Residence didesain dengan tata ruang rumah tinggal 2

    (dua) lantai yang mengacu pada konsep modern minimalist tanpa meninggalkan

    keramahan lingkungan dan tanpa meninggalkan nuansa tradisional Bali. Grand

    Renon Prime Residence dibangun menggunakan kelas satu sebagai dasar

    pembangunan. Fasilitas umum dan kawasan pada perumahan ini akan dikelola

    selama 1 (satu) tahun sejak beroperasi oleh pihak pengembang dengan cara

    menagih iuran bulanan kepada pihak konsumen/penghuni rumah. Untuk tahun -

    tahun selanjutnya pengelolaan kawasan dan fasilitas umum akan diserah

    terimakan kepada salah satu penghuni rumah yang akan dipilih secara

    musyawarah.

  • 4

    1.2 Rumusan Masalah

    Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan, maka permasalahan yang

    dapat dirumuskan yaitu:

    1. Apakah komposisi dari tipe rumah yang dibangun pada perumahan Grand

    Renon Prime Residence sudah optimal?

    2. Bagaimanakah evaluasi pembangunan perumahan Grand Renon Prime

    Residence?

    1.3 Tujuan Penelitian

    Adapun tujuan dari penelitian ini adalah :

    1. Untuk mengetahui komposisi optimal dari ketiga tipe rumah yang akan

    dibangun pada perumahan Grand Renon Prime Residence.

    2. Untuk mengetahui evaluasi pembangunan perumahan Grand Renon Prime

    Residence.

    1.4 Manfaat Penelitian

    Penelitian ini dapat dimanfaatkan oleh PT. Puri Artha Renon selaku pihak

    pengembang sebagai suatu acuan untuk mengevaluasi pembangunan perumahan

    Grand Renon Prime Residence.

  • 5

    BAB II

    KAJIAN PUSTAKA

    2.1 Definisi Perumahan dan Pemukiman

    Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan

    Permukiman mendefinisikan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi

    sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi

    dengan prasarana dan sarana lingkungan. Hal utama yang harus dipertimbangkan

    dalam perencanaan perumahan adalah manajemen lingkungan yang baik dan

    terarah, karena lingkungan suatu perumahan merupakan faktor yang sangat

    menentukan dan keberadaannya tidak boleh diabaikan. Hal tersebut dapat terjadi

    karena baik buruknya kondisi lingkungan akan berdampak terhadap penghuni

    perumahan.

    Pengertian permukiman secara jelas dan rinci dapat kita temukan dalam

    Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, yang

    mengandung pengertian sebagai bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan

    lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai

    lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang

    mendukung perikehidupan dan penghidupan.

  • 6

    2.2 Pengertian Evaluasi

    Evaluasi merupakan bagian yang penting dari investasi karena dengan

    evaluasi akan diperoleh umpan balik (feed back) terhadap investasi atau

    pelaksanaan kegiatan. Tanpa adanya evaluasi, sulit rasanya mengetahui sejauh

    mana tujuan yang direncanakan itu telah dicapai. Banyak batasan tentang

    evaluasi, secara umum dapat dikatakan bahwa evaluasi adalah suatu proses untuk

    menilai atau menetapkan sejauh mana tujuan yang telah ditetapkan tercapai.

    Evaluasi adalah membandingkan antara hasil yang telah dicapai oleh suatu

    investasi dengan tujuan yang direncanakan.

    Proses atau kegiatan dalam evaluasi mencakup langkah langkah sebagai

    berikut :

    a. Menetapkan atau memformulasi tujuan evaluasi yakni tentang apa yang

    akan dievaluasi terhadap investasi

    b. Menetapkan kriteria yang akan digunakan dalam menentukan keberhasilan

    program yang akan dievaluasi.

    c. Menetapkan cara atau metode evaluasi yang akan digunakan

    d. Melaksanakan evaluasi, mengolah dan menganalisis data atau hasil

    pelaksanaan evaluasi tersebut.

    e. Menentukan keberhasilan investasi yang dievaluasi berdasarkan kriteria

    yang telah ditetapkan tersebut serta memberikan penjelasan penjelasan.

  • 7

    f. Menyusun rekomendasi atau saran saran tindakan lebih lanjut terhadap

    investasi berdasarkan hasil evaluasi tersebut.

    Sejalan dengan uraian di atas, analisis yang akan dilakukan dalam

    penelitian ini adalah studi evaluasi menyangkut optimalisasi lahan, aspek pasar,

    aspek teknis dan aspek finansial.

    2.2.1 Analisis Aspek Pasar

    Studi aspek pasar dan pemasaran penting artinya karena studi pasar akan

    memberikan gambaran mengenai informasi tentang pertimbangan dan minat

    konsumen dalam memilih perumahan dan meramalkan jumlah permintaan produk

    pada masa yang akan datang.

    Metode yang digunakan untuk memproyeksikan jumlah produk pada masa

    yang akan datang dilakukan dengan mengekstrapolir trend perkembangan produk

    tersebut selama beberapa tahun terakhir. Agar angka-angka proyeksi jumlah

    permintaan dapat memberikan gambaran yang dapat dipercaya, salah satu syarat

    yang perlu dipenuhi adalah permintaan produk pada masa lampau berfluktuasi

    secara konstan, artinya gelombang kenaikan dan penurunan tidak terlalu tajam.

    Metode yang digunakan, antara lain (Iqbal Hasan, 2009) :

    1. Metode Kuadrat Terkecil (Least Square)

    Metode demand forecasting ini, digunakan apabila fluktuasi permintaan

    produk pada tahun-tahun yang lampau tidak terlalu tajam, maka permintaan

    produksi pada tahun-tahun mendatang dapat diperkirakan dengan jalan

  • 8

    mengekstrapolasi trend perkembangan permintaan itu dengan mempergunakan

    persamaan matematis garis lurus,

    Y= a + bx. 2.1

    Dengan metode kuadrat terkecil, nilai a dan b dari persamaan trend linear di

    atas ditentukan dengan rumus :

    .... 2.2

    ........2.3

    dimana :

    Y = Nilai data berkala

    n = Jumlah periode waktu

    X = tahun kode

    Tahun kode (X) memiliki nilai nilai yang berbeda untuk jumlah tahun ganjil

    dan tahun genap.

    a. Untuk jumlah tahun ganjil ( n ganjil), nilai nilai X-nya : . . ., -3, -2, -1, 0,

    +1, +2, +3, . . .

    b. Untuk jumlah tahun genap ( n genap), nilai nilai X-nya : . . ., -5, -3, -1,

    +1, +3, +5, . . .

  • 9

    2.2.2 Analisis Aspek Teknis

    Evaluasi aspek teknis akan menentukan besarnya proyek dalam arti

    kapasitas produksi ekonomis yang paling ideal serta jenis teknologi yang tepat.

    Dalam evaluasi aspek teknis akan diteliti bagaimana kondisi infrastruktur publik,

    keadaan tanah dan aksesibilitas proyek tersebut.

    2.2.3 Analisis Aspek Finansial

    Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang,

    dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa investasi

    akan diikuti oleh sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik perlu disiapkan.

    Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation cost), biaya

    perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat

    dihindarkan. Di samping pengeluaran, investasi akan menghasilkan sejumlah

    keuntungan atau manfaat dalam bentuk penjualan-penjualan produk benda atau

    jasa atau penyewaan fasilitas.

    Terdapat berbagai metode dalam mengevaluasi kelayakan investasi dan

    yang umum dipakai, yaitu (Giatman, 2006) :

    1. Net Present Value (NPV).

    Net Present Value (NPV) adalah metode menghitung nilai bersih (netto) pada

    waktu sekarang (present). Asumsi present yaitu menjelaskan waktu awal

    perhitungan bertepatan dengan saat evaluasi dilakukan atau pada periode tahun

    ke-nol (0) dalam perhitungan cash flow investasi. Dengan demikian metode NPV

    pada dasarnya memindahkan cash flow yang menyebar sepanjang umur investasi

  • 10

    ke waktu awal investasi (t=0) atau kondisi present, dengan menerapkan konsep

    ekuivalensi uang. Cash-flow yang benefit saja perhitungannya disebut dengan

    Present Worth of Benefit (PWB), sedangkan jika yang diperhitungkan hanya cash

    out (cost) disebut dengan Present Worth of Cost (PWC). Untuk mendapatkan nilai

    PWB, PWC dan NPV dipakai formula umum sebagai berikut :

    .......2.4

    ........2.5

    ...........2.6

    NPV = PWB PWC .........2.7

    dimana :

    NPV = Net Present Value

    Cb = Cash-flow benefit

    Cc = Cash-flow cost

    Cf = Cash-flow utuh (benefit + cost)

    FBP = Faktor bunga present

    t = Periode waktu

    n = Umur investasi

  • 11

    Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak ekonomis atau

    tidak, diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu dalam metode NPV, yaitu :

    Jika : NPV 0 artinya investasi akan menguntungkan/layak

    NPV 0 artinya investasi tidak menguntungkan/tidak layak

    2. Internal Rate of Return (IRR).

    Pada metode Internal Rate of Return (IRR) ini yang akan dicari adalah suku

    bunganya disaat NPV sama dengan nol. Jadi, pada metode IRR ini informasi yang

    dihasilkan berkaitan dengan tingkat kemampuan cash flow dalam mengembalikan

    investasi yang dijelaskan dalam bentuk % periode waktu. Logika sederhananya

    menjelaskan seberapa kemampuan cash flow dalam mengembalikan modalnya

    dan seberapa besar pula kewajiban yang harus dipenuhi. Kemampuan ini disebut

    dengan Internal Rate of Return (IRR), sedangkan kewajiban disebut dengan

    Minimum Atractive Rate of Return (MARR). Dengan demikian suatu rencana

    investasi akan dikatakan layak jika IRR MARR.

    Nilai MARR akan berbeda pada jenis industri yang satu dengan jenis

    industri yang lainnya. Biasanya perusahaan menetapkan suatu standar MARR

    sendiri-sendiri sebagai bahan untuk mempertimbangkan investasi-investasi yang

    akan dilakukan. Terlepas dari cara yang dipakai dalam menentukan MARR, nilai

    MARR harus ditetapkan lebih tinggi dari Cost of Capital. Besarnya nilai MARR

    akan dipengaruhi oleh banyak hal diantaranya adalah ketersediaan modal (uang),

    ketersediaan kesempatan investasi, kondisi bisnis, tingkat inflasi, ongkos modal

  • 12

    (cost of capital) perusahaan, peraturan pajak, peraturan pemerintah, tingkat

    resiko/ketidakpastian dan lain-lain.

    3. Benefit Cost Ratio (BCR)

    Metode benefit cost ratio (BCR) adalah salah satu metode yang sering

    digunakan dalam tahap-tahap evaluasi awal perencanaan investasi atau sebagai

    analisis tambahan dalam rangka memvalidasi hasil evaluasi yang telah dilakukan

    dengan metode lainnya. Metode BCR ini memberi penekanan terhadap nilai

    perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek

    biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) dengan adanya investasi tersebut.

    Adapun metode analisis benefit cost ratio (BCR) ini dijelaskan sebagai berikut :

    .....................2.8

    Analisis dilakukan terhadap present :

    ..................................2.9

    Untuk mengetahui suatu rencana investasi dapat dinyatakan layak secara finansial

    maka diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu dalam metode BCR jika :

    BCR > 1 artinya investasi layak (feasible)

    BCR < 1 artinya investasi tidak layak (unfeasible)

  • 13

    4. Analisis sensitivitas

    Analisis sensitivitas cocok diaplikasikan pada permasalahan yang

    mengandung satu atau lebih faktor ketidakpastian. Analisis sensitivitas

    dibutuhkan untuk mengetahui sejauh mana parameter-parameter investasi yang

    telah ditetapkan sebelumnya boleh berubah ( investasi, benefit, biaya pengeluaran,

    suku bunga). Analisis sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu

    parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya

    terhadap akseptabilitas suatu alternative investasi.

    2.3 Biaya Produksi

    Pengertian biaya disini ada dua istilah yaitu :

    1. Biaya (cost), yang dimaksud dengan biaya di sini adalah semua pengorbanan

    yang dibutuhkan dalam rangka mencapai suatu tujuan yang diukur dengan

    nilai uang.

    2. Pengeluaran (expence), yang dimaksud dengan expence ini berkaitan dengan

    sejumlah uang yang dikeluarkan atau dibayarkan dalam rangka mendapatkan

    sesuatu hasil yang diharapkan.

    Biaya yang akan dihitung di sini adalah biaya perkiraan (predictive cost) yaitu

    perkiraan biaya yang akan dikeluarkan bila kegiatan itu dilaksanakan. Biaya-biaya

    yang akan dihitung antara lain :

  • 14

    1) Biaya investasi (Investment cost), yaitu biaya yang ditanamkan dalam

    rangka menyiapkan kebutuhan usaha untuk siap beroperasi dengan baik.

    Biaya ini biasanya dikeluarkan pada awal-awal kegiatan usaha dalam

    jumlah yang relatif besar dan berdampak jangka panjang untuk

    kesinambungan usaha tersebut.

    2) Biaya operasional (Operation Cost), yaitu biaya yang dikeluarkan dalam

    rangka menjalankan aktivitas usaha tersebut sesuai dengan tujuan. Biaya

    ini biasanya dikeluarkan secara rutin atau periode waktu tertentu dalam

    jumlah yang relatif sama atau sesuai dengan jadwal kegiatan/produksi.

    3) Biaya perawatan (Maintenance Cost), yaitu biaya yang diperuntukkan

    dalam rangka menjaga/menjamin performance kerja fasilitas atau peralatan

    agar selalu prima dan siap untuk dioperasikan yang dibedakan menjadi dua

    yaitu biaya perawatan rutin (preventive maintenance) dan biaya perawatan

    insidentil. (Giatman, 2006)

    2.4 Pajak

    Pajak properti merupakan pajak yang dikenakan oleh pemerintah, baik

    dalam bentuk pajak bumi dan bangunan ataupun pajak yang dikenakan sewaktu

    transaksi properti dilakukan. Besarnya tarif pajak berdasarkan ketentuan UU

    nomor 12/1985 yang telah diubah dengan UU Nomor 12/1997 tentang PBB

    adalah marginal tax rate 5% x 20% dari NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) untuk

    nilainya kurang dari 1 milyar. Untuk obyek pajak yang NJKP (Nilai Jual Kena

  • 15

    Pajak)nya di atas 1 milyar dikenakan sebesar 5% x 40% x NJOP baik dari nilai

    tanah maupun nilai bangunannya. (Prawoto, 2003)

    Besarnya pajak pendapatan yang harus dihitung oleh sebuah perusahaan

    bisa dihitung dengan rumus dasar sebagai berikut :

    P = (TI) T ..2.10

    dimana :

    P = besarnya pajak

    TI = pendapatan terkena pajak

    T = tingkat pajak yang dikenakan untuk pendapatan terkena pajak sebesar TI

    dengan

    TI = GI E D B ..2.11

    dimana :

    GI = Pendapatan kotor

    E = Pengeluaran

    D = Depresiasi atau penyusutan

    B = Bunga

    Tingkat pajak biasanya berbeda-beda menurut besarnya pendapatan terkena pajak

    dari suatu perusahaan. Perusahaan-perusahaan yang TI-nya lebih kecil biasanya

  • 16

    akan dikenakan pajak yang lebih rendah. Besarnya tingkat pajak untuk tiap

    interval TI tertentu bisa berubah-ubah, tergantung pada kebijakan pemerintah

    yang mengaturnya. (Pujawan, 2003)

    Dasar hukum Pajak Penghasilan (PPh) adalah Undang-Undang No.7 tahun 1984

    sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No.7 tahun 1991 dan terakhir

    diubah dengan Undang-Undang No. 10 tahun 1994. Pajak Penghasilan Pasal 23

    merupakan Pembayaran Pajak Penghasilan dalam tahun yang dipotong atas

    penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dalam negeri dan bentuk

    usaha tetap yang berasal dari modal, penyerahan jasa atau penyelenggaraan

    kegiatan selain yang telah dipotong pajak sebagaimana dimaksud dalam pasal 21.

    Tarif PPh berdasarkan besarnya penghasilan sebagai berikut :

    1) Penghasilan sampai dengan Rp 50.000.000,- tarif pajak 10%

    2) Rp 50.000.000,- sampai Rp 100.000.000,- tarif pajak 15%

    3) Di atas Rp 100.000.000,- tarif pajak 30%

    2.5 Metode dan Desain Riset Pemasaran

    2.5.1 Pengertian dan Macam-Macam Metode Riset

    Riset pemasaran merupakan suatu kegiatan sistematik dan mempunyai

    tujuan dalam hal pengidentifikasian masalah dan peluang, pengumpulan data,

    pengolahan dan penganalisaan data, penyebaran informasi yang bermanfaat untuk

    membantu manajemen dalam rangka pengambilan keputusan identifikasi dan

    solusi yang efektif dan efisien di bidang pemasaran perusahaan. Riset memiliki

  • 17

    tiga unsur penting yaitu sasaran, usaha untuk mencapai sasaran, serta metode yang

    ilmiah.

    Salah satu metode riset adalah metode deskriptif yaitu suatu metode yang

    bertujuan untuk menggambarkan sifat sesuatu yang tengah berlangsung pada saat

    riset dilakukan dan memeriksa sebab-sebab dari suatu gejala tertentu.

    2.5.2 Penentuan Jumlah Sampel

    Penentuan sampel yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan

    pendekatan non probability sampling dengan menggunakan teknik purposive

    sampling, yaitu teknik penentuan sampel berdasarkan pertimbangan tertentu

    (Sugiyono, 2006) dengan tujuan untuk mendapatkan sampel sesuai dengan kriteria

    yang ditentukan.

    2.5.3 Kuisioner

    Pada penelitian survai, penggunaan kuisioner merupakan hal yang pokok

    untuk pengumpulan data. Tujuan pokok pembuatan kuisioner adalah untuk :

    a. Memperoleh informasi yang relevan dengan tujuan survai

    b. Memperoleh informasi dengan reliabilitas dan validitas setinggi mungkin

    Beberapa cara pemakaian kuisioner adalah :

    1. Kuisioner digunakan dalam wawancara tatap muka dengan responden.

    2. Kuisioner diisi sendiri oleh kelompok.

    3. Wawancara melalui telepon.

    4. Kuisioner diposkan.

  • 18

    Sedangkan jenis-jenis pertanyaannya adalah :

    1. Pertanyaan tertutup

    Kemungkinan jawabannya sudah ditentukan terlebih dahulu dan

    responden tidak diberi kesempatan memberikan jawaban.

    2. Pertanyaan terbuka.

    Kemungkinan jawabannya tidak ditentukan terlebih dahulu dan responden

    bebas memberikan jawaban.

    3. Pertanyaan tertutup dan terbuka.

    Jawabannya sudah ditentukan tetapi kemudian disusul dengan pertanyaan

    terbuka.

    4. Pertanyaan semi terbuka.

    Pada pertanyaan semi terbuka jawabannya sudah tersusun tetapi masih ada

    kemungkinan tambahan jawaban.

    2.6 Metode Simpleks

    Metode simpleks adalah suatu metode yang secara sistematis dimulai dari

    suatu pemecahan dasar yang fisibel ke pemecahan yang fisibel lainnya dan ini

    dilakukan berulang-ulang (dengan jumlah ulangan yang terbatas) sehingga

    akhirnya tercapai suatu pemecahan dasar yang optimal dan pada setiap langkah

    menghasilkan suatu nilai dari fungsi tujuan yang selalu lebih besar (lebih kecil)

    atau sama dari langkah langkah sebelumnya.

  • 19

    Apabila suatu masalah program linear hanya mengandung 2 kegiatan atau

    variabel variabel keputusan saja, maka akan dapat diselesaikan dengan metode

    grafik. Tetapi bila melibatkan lebih dari dua kegiatan maka metode grafik tidak

    dapat digunakan lagi, sehingga diperlukan metode simpleks. Metode simpleks

    merupakan suatu cara yang lazim digunakan untuk menentukan kombinasi

    optimal dari tiga variable atau lebih.

    Dalam metode simpleks, model diubah ke dalam bentuk suatu tabel,

    kemudian dilakukan beberapa langkah matematis pada tabel tersebut. Langkah-

    langkah matematis ini pada dasarnya merupakan replikasi proses pemindahan-

    pemindahan dari suatu titik ekstrim lainnya pada batas daerah solusi (solution

    boundary). Tidak seperti metode grafik, dimana kita dapat dengan mudah mencari

    titik terbaik diantara semua titik titik solusi, metode simpleks bergerak dari satu

    solusi ke solusi yang lebih baik sampai solusi yang terbaik didapat.

    Metode simpleks lebih efisien serta dilengkapi dengan suatu tes kriteria

    yang bisa memberitahukan kapan hitungan harus dihentikan dan kapan harus

    dilanjutkan sampai diperoleh suatu solusi optimal (keuntungan maksimal,

    pendapatan maksimal, biaya minimal, dan lain sebagainya). Pada umumnya

    dipergunakan tabel-tabel dari tabel pertama yang memberikan pemecahan dasar

    permulaan yang fisibel (initial basic feasible solution) sampai pada pemecahan

    terakhir yang memberikan solusi optimal. Semua informasi yang diperlukan (tes

    kriteria, nilai variabel variabel, nilai fungsi tujuan) akan terdapat pada setiap

    tabel, selain itu nilai fungsi tujuan dari suatu tabel akan lebih besar atau kecil atau

    sama dengan tabel sebelumnya.

  • 20

    Pada umumnya suatu persoalan linear programming bisa diklasifikasikan

    menjadi tiga kategori yaitu :

    1. Tidak ada pemecahan yang fisibel (there is no feasible solution).

    2. Ada pemecahan optimal (maksimum atau minimum).

    3. Fungsi objektif tidak ada batasnya (unbounded)

    Pada masa sekarang masalah-masalah Linear Programming yang

    melibatkan banyak variabel variabel keputusan dapat dengan cepat diselesaikan

    melalui bantuan komputer, tetapi bila variabel keputusan yang dikandung tidak

    terlalu banyak, masalah tersebut dapat diselesaikan dengan suatu logaritma yang

    biasanya sering disebut metode simpleks tabel.

    Adapun langkah-langkah Metode Simpleks Tabel sebagai berikut :

    Langkah 1 : Mengubah tujuan dan batasan - batasan fungsi tujuan diubah menjadi

    fungsi implisit.

    Misalnya fungsi tujuan tersebut Z = C1X1 + C2X2 + + CnXn diubah menjadi

    Z (C1X1 + C2X2 + + CnXn) = 0.

    Pada bentuk standar semua batasan mempunyai tanda lebih kecil sama

    dengan (). Ketidaksamaan ini harus diubah menjadi kesamaan caranya dengan

    menambah slot variabel yaitu variabel tambahan yang mewakili tingkat

    pengangguran atau kapasitas yang merupakan batasan variabel slot ini adalah Xn +

    1, Xn + 2,.,Xn + m seperti contoh di bawah ini :

  • 21

    a11X1 b1 menjadi a11X1 + anX1 = b1

    a21 X2 b2 menjadi a21X2 + Xn + 2 = b2

    am1X1+am2 bm menjadi am1X1+am2X2 + am2X = bm

    Berdasarkan perbahan persamaan- persamaan di atas dapat disusun formulasi

    yang diubah sebagai berikut :

    Fungsi tujuan maksimum Z C1X1 C2X2 - .. CnXn = 0, dengan batasan

    batasan :

    1. a11X1 b1 menjadi a11X1 + Xn + 1 = b1

    2. a21X2 b2 menjadi a21X2 + Xn + 2 = b2

    3. am1X1 + am2X2 bm menjadi am1X1 + am2 +am2X = bm

    Langkah 2 : menyusun persamaan-persamaan di dalam tabel.

    Setelah formulasi diubah kemudian disusun ke dalam tabel dalam bentuk simbol

    seperti pada tabel 2.1.

  • 22

    Tabel 2.1 Simpleks Dalam Bentuk Simbol

    Variabel

    dasar

    Z X1 X2 Xn Xn+1 Xn+2 Xn+m NK

    Z 1 -C1 -C2 -Cn 0 0 0 0

    Xn + 1 0 a11 a12 a1n 1 0 0 b1

    Xn + 1 0 a11 a12 a2n 0 1 0 b2

    . . . . . . .

    . . . . . . .

    . . . . . . .

    Xn + m 0 am1 am2 amn 0 0 1 bm

    NK adalah nilai kanan persamaan, yaitu nilai di belakang tanda sama

    dengan (=). Variabel dasar adalah variabel nilainya sama dengan sisi kanan dari

    persamaan. Apabila belum ada kegiatan apa-apa berarti nilai X1 = 0, dan semua

    kapasitas masih menganggur, pada tabel tersebut nilai variabel dasar (Xn + 1,Xn + 2,

    Xn + m) pada fungsi tujuan pada tabel permulaan ini harus nol (0), dan nilainya

    pada batasan bertanda positif.

    Setelah data disusun ke dalam tabel di atas kemudian diadakan perubahan-

    perubahan agar nilai mencapai titik optimal dengan langkah-langkah berikutnya.

  • 23

    Langkah 3 : Memilih kolom kunci

    Kolom kunci adalah kolom yang merupakan dasar untuk mengubah tabel

    pada langkah ke dua. Pilihlah kolom yang mempunyai nilai pada garis fungsi

    tujuan yang bernilai negatif dengan angka terbesar. Kalau suatu tabel sudah tidak

    memiliki nilai negatif pada fungsi tujuan berarti tabel itu tidak bisa dioptimalkan

    lagi (sudah optimal).

    Langkah 4: Memilih baris kunci.

    Baris kunci yang merupakan dasar untuk mengubah tabel pada langkah

    kerja ke tiga. Untuk itu terlebih dahulu carilah indeks tiap-tiap baris dengan cara

    membagi nilai-nilai pada kolom NK dengan nilai yang sebaris pada kolom kunci.

    ..2.12

    Pilihlah baris yang mempunyai indeks positif dengan angka terkecil. Nilai yang

    masuk dalam kolom kunci dan juga termasuk dalam baris kunci disebut angka

    kunci.

    Langkah 5 : Mengubah nilai nilai baris kunci .

    Nilai baris kunci diubah dengan cara membaginya dengan angka kunci.

    Gantilah variabel dasar pada baris itu dengan variabel yang terdapat di bagian atas

    kolom kunci.

  • 24

    Langkah 6 : Mengubah nilai-nilai selain pada baris kunci.

    Nilai-nilai baris yang lain pada baris kunci dapat diubah dengan rumus

    sebagai berikut :

    Baris baru = baris lama-(koefesien pada kolom kunci) x nilai baru baris kunci.

    Langkah 7 : Melanjutkan perbaikan-perbaikan atau perubahan-perubahan.

    Ulangilah langkah-langkah perbaikan mulai langkah 3 hingga langkah 6

    untuk memperbaiki tabel-tabel yang telah diubah atau diperbaiki nilainya.

    Perubahan baru berhenti setelah pada baris pertama (fungsi tujuan) tidak ada lagi

    yang bernilai positif.

    Kalau dilihat dari baris pertama (z) tidak ada lagi nilai negatif, semua

    positif. Berarti tabel itu tidak dapat dioptimalkan lagi, sehingga hasil dari tabel

    tersebut sudah merupakan hasil optimal.

    2.7. Program Quantitative System for Business Plus (QSB+)

    Program QSB+ yang merupakan perbaikan dari program QSB, adalah

    program komputer yang digunakan untuk memecahkan masalah manajemen

    kuantitatif, misalnya linear programming. Program QSB dan QSB+ sangat tepat

    bila digunakan sebagai pelangkap mata kuliah Operation Research atau Metode

    Kuantitatif dalam Pengambilan Keputusan. Masalah masalah tersebut di atas,

    bila dihitung dan dikerjakan secara manual akan memerlukan waktu yang sangat

  • 25

    lama, meskipun itu dilakukan oleh mahasiswa atau pemakai yang sudah terbiasa.

    Tetapi dengan komputer, masalah masalah di atas akan cepat terselesaikan.

    (Miswanto dan Winarno, 1995).

    Penggunaan program QSB + juga sangat mudah dan cepat untuk

    dipelajari, pemakaian hanya diharuskan mengisi menu pilihan yang terdapat

    dalam modul QSB +.

    Beberapa menu pilihan yang dimaksud antara lain :

    1. Overview, member penjelasan ringkas mengenai suuatu modul. Misalnya

    pengguna memilih modul Linear Programming, maka menu Overview ini

    akan menjelaskan secara ringkas mengenai modul linear programming.

    2. Enter new problem, menu ini digunakan untuk memasukkan data baru.

    3. Read existing problem from disk(ette), digunakan untuk membaca (atau

    mengambil) data yang sudah disimpan ke dalam suatu disket.

    4. Show input data, digunakan untuk menampilkan data yang sudah di input

    (melalui nomor 2 di atas) atau diambil dari disket (melalui nomor3).

    5. Solve problem, digunakan untuk memecahkan masalah yang sudah di input

    atau diambil dari disket.

    6. Save problem on disk(ette), digunakan untuk menyimpan data (atau masalah)

    ke dalam disket.

    7. Modify problem, digunakan untuk mengubah data atau permasalahan.

    8. Show final solution, digunakan untuk menampilkan hasil analisis.

  • 26

    9. Retrun to the program menu, digunakan untuk keluar dari modul ini dan

    menuju ke menu utama program QSB+.

    10. Exit from QSB+, digunakan untuk keluar dari modul - modul yang sedang

    dipakai dan langsung mengakhiri penggunaan QSB+ (menuju ke prompt DOS

    atau Windows).

    Adapun langkah-langkah memecahkan masalah kuantitatif adalah sebagai berikut:

    1. Siapkan formula masalah. Misalnya pemakaian akan memecahkan masalah

    linear programming, tentukan apakah fungsi tujuan memaksimumkan atau

    meminimumkan, tentukan pula variabel dan fungsi batasan-batasannya.

    2. Masukkan masalah tersebut ke dalam program komputer.

    3. Tampilkan data yang telah di input (atau dapat juga diambil dari disket kalau

    sudah pernah memasukkannya). Langkah ini optional, bukan merupakan

    keharusan.

    4. Lakukan modifikasi atas formula atau data (bila perlu).

    5. Hitung dan carilah hasilnya (dengan menu Solve the problem). Langkah ini

    belum menunjukkan hasil hitungan, karena memang hanya menghitung saja.

    6. Tampilkan hasil hitungan (dengan menu Show the final solution).

    7. Simpan formulasi masalah atau datanya (bila perlu).

  • 27

    BAB III

    KERANGKA KONSEP PENELITIAN

    3.1 Kerangka Konsep Penelitian

    Penelitian ini mengevaluasi pembangunan kawasan Grand Renon Prime

    Residence yang terletak di Desa Sumerta Kelod, Kecamatan Denpasar Timur,

    Kotamadya Denpasar, Propinsi Daerah Tingkat I Bali. Evaluasi dititikberatkan

    pada analisis finansial untuk menentukan layak tidaknya suatu investasi.

    Data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data

    sekunder yang didapat dari PT. Puri Artha Renon selaku developer serta instansi

    lain yang terkait. Disamping itu pula, data yang didapat dari observasi, wawancara

    kepada pihak pihak yang terkait. Data tersebut meliputi :

    a. Data lokasi, site plan, gambar rencana, biaya pembangunan proyek, biaya

    operasional dan lain lain sebagai pendukung analisis ini, didapatkan dari

    Konsultan Perencana Pengelola Kawasan. Disamping itu pula beberapa

    data pendamping untuk hal ini, diambil berdasarkan penelitian dari

    responden yang profesional dibidangnya masing masing, seperti :

    konsultan, kontraktor, pemerintah dan perorangan. Data ini dipergunakan

    sebagai penunjang di dalam mengestimasi biaya biaya proyek.

    b. Data lain yang menunjang analisis ini yang didapat dari tulisan ilmiah,

    makalah atau sumber sumber lain untuk melengkapi proses analisis baik

    padaestimasi maupun pada peramalan data.

  • 28

    c. Data kuesioner untuk mengetahui keinginan dan minat konsumen akan

    produk perumahan.

    Selanjutnya data tersebut dianalisis sesuai dengan fungsi data yang pada

    akhirnya dijadikan penunjang untuk mengetahui komposisi jumlah bangunan yang

    optimal dan mengevaluasi kelayakan secara finansial, teknis dan pasar dari proyek

    tersebut.

    3.2. Analisa Optimasi

    Analisa optimasi dalam penelitian ini menggunakan metode sebagai

    berikut :

    1) Analisa Dengan Metode Simpleks

    Tujuan analisa ini adalah untuk mendapatkan komposisi optimal jumlah

    rumah dari tiap tipe rumah yang akan dibangun pada proyek perumahan Grand

    Renon Prime Residence untuk memaksimalkan keuntungan perusahaan. Adapun

    langkah langkah analisa sebagai berikut :

    a. Menentukan variabel keputusan

    X1= Jumlah rumah type Primavera (A) yang akan dibangun

    X2= Jumlah rumah type Premiere (B) yang akan dibangun

    X3= Jumlah rumah type Primo (C) yang akan dibangun

    b. Menentukan fungsi tujuan

    Memaksimalkan Z = Profit A.X1 + Profit B.X2 + Profit C.X3

  • 29

    c. Menentukan batasan

    a) Melalui luas tanah yang digunakan untuk bangunan rumah

    Luas tanah yang digunakan untuk bangunan terdiri dari tiga tipe yaitu tipe

    A, tipe B dan tipe C. Luas tanah (LT) yang sepenuhnya untuk bangunan

    yang akan dijual yaitu seluas 1,4448 Ha dari luas tanah total yaitu 2 Ha.

    Sehingga didapat fungsi batasan pertama yaitu :

    LT type A.X1 + LT type B.X2 + LT type C.X3 1,4448 Ha

    b) Melalui perbandingan minat konsumen terhadap masing masing tipe

    rumah.

    Type A : Type B : Type C = X1 : X2 : X3 = Minat type A : Minat type B :

    Minat type C

    Sehingga batasan kedua yaitu Minat type B. X1 Minat type A.X2 dan

    batasan ketiga yaitu Minat type C.X2 Minat type B.X3

    2) Analisa Dengan Program QSB+

    Analisa dengan program QSB+ dilakukan untuk menghitung hasil akhir

    yang diperoleh dari model metode simpleks diatas.

    3) Tabel Alternatif Pilihan

    Setelah didapat hasil akhir pada analisa diatas, maka perhitungan

    komposisi optimal pembangunan masing masing tipe rumah dilanjutkan dengan

    menggunakan tabel alternatif pilihan. Hal ini dilakukan jika pada tahap

    perhitungan sebelumnya diperoleh hasil akhir masih berupa bentuk desimal.

  • 30

    3.3 Analisa Pasar

    Analisis pasar dalam penelitian ini dilakukan dengan survey untuk

    mengetahui pertimbangan dan minat konsumen dalam memilih perumahan Grand

    Renon Prime Residence serta meramalkan tren penjualan rumah untuk tahun

    tahun memdatang.

    3.3.1 Identifikasi Responden

    Adapun nantinya yang akan menjadi sasaran dalam penyebaran kuisioner

    ini adalah pembeli langsung unit perumahan Grand Renon Prime Residence dan

    perumahan Hayam Wuruk Residence.

    3.3.2 Kuisioner

    Pembuatan kuisioner dan survey akan diarahkan untuk mengidentifikasi

    minat konsumen melalui :

    a. Kondisi fisik lokasi, meliputi kemungkinan terjadinya banjir, tingkat

    kebisingan dan kemudahan transportasi.

    b. Faktor kelengkapan prasarana, meliputi adanya fasilitas penunjang seperti

    jalan kawasan, fasilitas listrik, air bersih dan keamanan.

    c. Faktor kelengkapan sarana, meliputi adanya fasilitas penunjang seperti

    fasilitas perbelanjaan dan rekreasi, fasilitas kesehatan, fasilitas pendidikan,

    fasilitas pemerintahan, fasilitas perkantoran, fasilitas olah raga dan fasilitas

    kuliner disekitar.

  • 31

    3.4 Analisa Teknis

    Analisis teknis dalam penelitian ini dilakukan dengan mendeskripsikan

    faktor faktor sebagai berikut :

    1. Kondisi Infrastruktur Publik

    Pembangunan perumahan baru harus dilakukan dengan

    mempertimbangkan beberapa hal, salah satunya adalah penyediaan infrastruktur

    seperti jaringan jalan, saluran sanitasi dan drainase, jaringan air bersih dan

    jaringan listrik. Tingginya kepadatan bangunan disuatu daerah tidak jarang

    mengakibatkan minimnya lahan yang tersedia bagi sarana infrastruktur. Kondisi

    ini merupakan salah satu ciri rendahnya kualitas suatu lingkungan pemukiman.

    Prasarana dan sarana dengan kualitas yang sangat rendah tidak layak difungsikan

    sesuai peruntukannya.

    2. Keadaan Tanah

    Keadaan tanah setempat merupakan faktor yang penting dalam proses

    perencanaan rumah. Kondisi tanah tidak selalu sama dan setiap tempat

    mempunyai kondisi yang spesifik. Informasi mengenai kekerasan dan kepadatan

    lahan sangat penting untuk menentukan jenis dan bahan pondasi yang cocok

    digunakan untuk tempat tersebut.

    3. Aksesibilitas

    Lokasi perumahan sebaiknya dipilih di daerah yang memberikan akses

    yang mudah bagi para pemukim untuk menuju tempat kerja dan pusat pusat

    kegiatan pelayanan yang lebih luas.

  • 32

    3.5 Analisa Finansial

    Analisa finansial dalam penelitian ini dipengaruhi oleh beberapa faktor

    sebagai berikut :

    1) Biaya Produksi

    Setelah tahap desain selesai dilakukan maka selanjutnya dilaksanakan

    tahap produksi. Biaya biaya yang dikeluarkan pada tahap ini adalah :

    A. Biaya ( cost )

    1. Biaya pra perencanaan terdiri dari pengadaan tanah, penyiapan lahan,

    perijinan dan konsultan perencana

    2. Operasional dan Maintenance meliputi biaya pemeliharaan gedung,

    listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan, biaya pengelola dan

    Advertising (Iklan, brosur, Launching Product).

    3. Biaya Pembangunan terdiri dari :

    a. Pembangunan Rumah

    b. Kantor Pemasaran

    c. Main Gate dan Barrier Gate System

    d. Playground dan Pool

    e. Jalan Kawasan

    f. Water Feature

    g. Landscape

    h. Boulevard

    i. Drainase

  • 33

    j. Mechanical & Electrical Plumbing ( jaringan MEP internal dan

    external meliputi sarana plumbing, electronica dan electrical )

    4. Biaya biaya lain :

    a. Bunga Modal Pinjaman

    b. Pajak ( Pajak Penjualan dan Pajak Penghasilan )

    B. Manfaat, meliputi :

    a. Penjualan Rumah

    b. Iuran Bulanan selama 1 tahun terhitung sejak fasilitas umum

    beroperasi ( keamanan, biaya perawatan kolam renang umum,

    biaya perawatan taman dan kebun, biaya sampah, biaya kebersihan

    jalan dan lingkungan.

    2) Suku Bunga

    Tingkat bunga yang diuji merefleksikan kondisi ekonomi makro. Suku

    Bunga acuan Bank Indonesia ( BI Rate ) diprediksikan akan stagnan hingga akhir

    tahun 2009, karena tekanan laju inflasi yang mulai diperkirakan mulai naik. BI

    Rate akan stagnan berada diposisi 6,5 persen tidak mungkin diturunkan dan

    kecenderungan dinaikkan juga sangat berat bagi Bank Indonesia, Ujar Ekonom

    Standard Chartered, Fauzi Ikhzan ketika ditemui di gedung Bank Indonesia

    (Vibiznews-Banking, 2009).

    Dari tabel BI Rate dan Suku Bunga Kredit Rupiah Menurut Kelompok

    Bank periode januari 2009 sampai dengan desember 2010 tingkat suku bunga

    menurun dari 15,23% sampai dengan 12,83%. Untuk suku bunga deposito rupiah

    pada Bank BNI yaitu 6,25%.

  • 34

    Dari data diatas maka dalam analisis ini diambil tingkat suku bunga

    dengan komposisi 80% dari suku bunga deposito 6,25% dan 20% dari nilai rata -

    rata suku bunga kredit tahun 2009 sampai dengan tahun 2010 sebesar 13,875%,

    sehingga diperoleh suku bunga 7,775% per tahun dibulatkan menjadi 8,00% per

    tahun.

  • 35

    Kerangka konsep penelitian ini dapat digambarkan sebagai berikut :

    Mulai

    Latar Belakang

    Studi Pustaka Batasan Masalah OBJEK

    Pengumpulan Data

    Data sekunder -Gambar -Data Penjualan -RAB

    Data primer - Survai Pasar (kuisioner)

    Aspek Optimasi

    Aspek Pasar

    Analisa Biaya Analisa Pendapatan

    Aspek Finansial NPV, IRR, BCR

    Analisis Sensitivitas

    Simpulan dan Saran

    Selesai

    Gambar 3.1. Kerangka Konsep Penelitian

    Aspek Teknis

    Evaluasi dan Pembahasan

  • 36

    BAB IV

    METODE PENELITIAN

    4.1. Lokasi dan Waktu Penelitian

    Obyek penelitian adalah proyek pembangunan kawasan Grand Renon

    Prime Residence, Desa Sumerta Kelod, Kecamatan Denpasar Timur, Kotamadya

    Denpasar, Propinsi Daerah tingkat I Bali.

    Lokasi perumahan ini terletak di jalan Raya Badak Agung Denpasar. Pusat

    pusat layanan seperti sekolah, pusat perbelanjaan, tempat rekreasi, hotel

    Internasional, lapangan Puputan Renon serta tempat bekerja dapat ditempuh rata

    rata dalam waktu 5 - 30 menit dan dapat dilalui oleh alat transportasi umum.

    (Gambar 4.1)

    Perencanaan kawasan ini dilakukan oleh Konsultan Perencana 21 Degree

    seluas 2 ha terdiri dari unit unit hunian residence dan fasilitas fasilitas

    penunjangnya seperti jalan perumahan selebar 12 meter, main gate, Playground,

    boulevard dan Water Feature.

    Pembangunan akan dilakukan dengan sistem pembangunan bertahap yang

    terdiri dari 67 unit residence (type Primavera 300/260, type Premiere 260/208,

    type Primo 245/192) dengan fasilitas fasilitas penunjangnya seperti jalan

    perumahan selebar 12 meter, main gate, Playground, boulevard dan Water

    Feature. (Gambar 4.2)

  • 37

    Gambar 4.1 Lokasi Grand Renon Prime Residence

  • 38

    Gambar 4.2 Site Plan Grand Renon Prime Residence

  • 39

    Grand Renon Prime Residence dikembangkan oleh developer asal Bali

    PT Puri Artha Renon. Dalam pelaksanaannya melibatkan 2 (dua) kontraktor

    utama sebagai pelaksana yaitu PT Alir Konstruksi Nasional (Alkon) untuk

    pekerjaan sipil (struktur) dan sebagian pekerjaan finishing, PT Teknik Umum

    (TU) untuk pekerjaan Mechanical&Electrical Plumbing dan Infrastruktur.

    Sebagian pekerjaan finishing lainnya dikerjakan oleh beberapa subkontraktor.

    Sistem pembiayaan pelaksanaan pembangunan kawasan ini melibatkan

    modal awal 80% serta pinjaman Bank sebesar 20%. Pengelolaan kawasan ini

    beserta fasilitasnya untuk sementara masih dikelola oleh PT Puri Artha Renon

    yang nantinya akan dibuatkan manajemen tersendiri. Untuk pemeliharaan dan

    perawatan fasilitas pendukung setiap satu unit rumah akan dikenakan iuran tiap

    bulan yaitu sebesar Rp. 2500 per meter persegi bangunan sesuai dengan tipe

    rumah. Biaya tersebut meliputi biaya keamanan (security), biaya perawatan kolam

    renang umum, biaya perawatan taman dan kebun, biaya sampah, biaya kebersihan

    jalan dan lingkungan.

    4.2. Ruang Lingkup Penelitian

    Adapun pembatasan pembahasan yang dilakukan adalah sebagai berikut :

    a. Pada analisis optimasi dimana model matematis pemilihan hanya untuk

    menentukan jumlah rumah tiap tipenya.

    b. Untuk evaluasi dilakukan terhadap aspek pasar, aspek teknis dan aspek

    finansial.

    c. Tingkat suku bunga dianggap konstan sebesar 8,00% pertahun.

  • 40

    4.3. Penentuan Sumber Data

    Sumber data adalah developer, konsultan proyek, kontraktor dan yang

    menguasai/profesional dibidangnya masing masing. Data lain dalam penentuan

    aspek pasar diambil dari data primer berupa survey pasar terhadap konsumen

    Grand Renon Prime Residence dan Hayam Wuruk Residence. Sedangkan data

    sekunder diperoleh dari studi literatur dan laporan laporan penelitian yang

    sejenis.

    4.4. Instrumen Penelitian

    Instrumen penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah teori

    teori/metode investasi seperti metode Net Present Value (NPV), metode Benefit

    Cost Ratio (BCR) dan metode Internal Rate of Return (IRR).

    4.5. Analisa Data

    Adapun beberapa model analisa data yang digunakan dalam penelitian ini

    adalah sebagai berikut :

    1) Analisa Optimasi

    Analisa optimasi menggunakan metode simpleks dan program QSB+

    dengan menganalisa data data sekunder yang diperoleh dilapangan.

    2) Analisa Pasar

    Analisa data aspek pasar dikelompokkan menjadi dua yaitu :

    a. Analisa data hasil survey dengan deskriptif kualitatif

    b. Analisa data ramalan dengan Metode least square.

  • 41

    3) Analisa Teknis

    Analisa data aspek teknis adalah deskriptif kualitatif dengan menganalisa

    data data sekunder yang diperoleh dilapangan maupun instansi instansi terkait.

    4) Analisa Finansial

    Sebagian data menggunakan data dari pengembang (untuk bangunan yang

    sudah terbangun) dan metode estimasi atau pendugaan parameter (untuk

    bangunan yang belum terbangun) yang berkaitan dengan aspek pembiayaan.

    Sedangkan untuk yang berkaitan dengan pendapatan menggunakan data dari

    pengembang (untuk pendapatan sampai saat ini) dan prediksi. Perhitungan

    kelayakan finansial selanjutnya menggunakan program komputer untuk mencari

    NPV, IRR, BCR dan analisis sensitivitas.

  • 42

    BAB V

    HASIL DAN PEMBAHASAN

    5.1 Umum PT. Puri Artha Renon sebagai pihak pengembang pada kawasan

    Perumahan Grand Renon Prime Residence membangun 3 (tiga) tipe rumah

    sebagai alternatif bagi para konsumen untuk menentukan pilihan mereka.

    Spesifikasi bangunan dari masing masing tipe yang akan dibangun sebagai

    berikut :

    1. Rumah Tipe Primavera (A)

    Luas Bangunan : 300 m2

    Luas Tanah : 260 m2

    Harga Jual : Rp. 3.295.000.000,-

    Listrik Daya PLN : 7700 watt

    Jumlah Lantai : 2 Lantai

    Ruang Tidur : 4 Ruang

    Kamar Mandi : 3 Ruang

    Dapur : 1 Ruang

    Ruang Keluarga : 1 Ruang

    Ruang Tamu : 1 Ruang

    Gambar denah bangunan dapat dilihat pada lampiran 1 halaman 75.

    2. Rumah Tipe Premiere (B)

    Luas Bangunan : 260 m2

    Luas Tanah : 208 m2

    Harga Jual : Rp. 2.756.000.000,-

    Listrik Daya PLN : 7700 watt

    Jumlah Lantai : 2 Lantai

  • 43

    Ruang Tidur : 4 Ruang

    Kamar Mandi : 3 Ruang

    Dapur : 1 Ruang

    Ruang Keluarga : 1 Ruang

    Ruang Tamu : 1 Ruang

    Gambar denah bangunan dapat dilihat pada lampiran 1 halaman 76.

    3. Rumah Tipe Primo (C)

    Luas Bangunan : 245 m2

    Luas Tanah : 192 m2

    Harga Jual : Rp. 2.574.000.000,-

    Listrik Daya PLN : 7700 watt

    Jumlah Lantai : 2 Lantai

    Ruang Tidur : 4 Ruang

    Kamar Mandi : 3 Ruang

    Dapur : 1 Ruang

    Ruang Keluarga : 1 Ruang

    Ruang Tamu : 1 Ruang

    Gambar denah bangunan dapat dilihat pada lampiran 1 halaman 77.

    Adapun persamaan teknis fisik dari tiap tipe rumah tersebut adalah sebagai

    berikut :

    1. Pondasi : telapak (Foot Plate) dan batu kali

    2. Struktur : beton bertulang

    3. Dinding : batu bata, diplester, diaci dan dicat

    4. Rangka Atap : baja ringan.

    5. Penutup atap : genteng cisangkan

    6. Kusen : kayu bengkirai

    7. Plafond : gypsum 9 mm

    8. Lantai Utama : granit tile 60x60 cm

    9. Pintu : panel bengkirai

  • 44

    10. Daun Jendela : kaca tempered 10 mm, kayu bengkirai

    11. Sanitair : bathtube, shower dan kloset duduk.

    12. Finishing : politur

    13. Ruang terbuka : dilengkapi halaman depan dan belakang yang terbuka

    serta private swimming pool.

    Untuk memberi kenyamanan bagi para penghuni Perumahan Grand Renon

    Prime Residence, maka pada perumahan ini dilengkapi dengan fasilitas umum

    seperti main gate, jalan kawasan dengan lebar 12 m, playground, boulevard,

    water feature, listrik dari PLN, air bersih (PDAM) serta security 24 jam.

    Pengelolaan kawasan Grand Renon Prime Residence beserta fasilitasnya

    dikelola oleh PT Puri Artha Renon selama satu tahun terhitung sejak seluruh

    perumahan telah beroperasi. Untuk pemeliharaan dan perawatan fasilitas

    pendukung setiap satu unit rumah akan dikenakan iuran tiap bulan sesuai dengan

    tipe rumah yaitu berkisar antara Rp. 480.000,00 sampai Rp. 650.000,00. Biaya

    tersebut meliputi biaya keamanan (security), biaya perawatan kolam renang

    umum, biaya perawatan taman dan kebun, biaya sampah, biaya kebersihan jalan

    dan lingkungan. Untuk tahun tahun berikutnya pengelolaan kawasan dan

    fasilitasnya akan dikelola oleh penghuni yang akan dipilih melalui musyawarah.

    5.2 Grand Renon Prime Residence 5.2.1 Minat Responden

    Responden yaitu pembeli langsung unit rumah pada perumahan Grand

    Renon Prime Residence sebanyak 16 responden dan perumahan Hayam Wuruk

    Residence sebanyak 10 responden. Pertimbangan dan minat konsumen dalam

    memilih perumahan Grand Renon Prime Residence ditinjau lokasi, sarana dan

    prasarana. Hasil survey menyatakan bahwa 84,62% responden menjawab setuju

    untuk faktor lokasi, sedangkan untuk faktor sarana yaitu 75% responden setuju

    dan diikuti faktor prasarana yaitu 53,37% responden menjawab setuju.

  • 45

    5.2.2 Rencana Pendapatan Pendapatan diperoleh dari penjualan rumah dan iuran bulanan penghuni

    dengan perincian sebagai berikut :

    1) Penjualan Rumah Grand Renon

    Tabel 5.1 Data Tiap Type Rumah Yang Terjual

    Bulan / Tahun Rumah Yang Terjual ( Buah )

    Primavera ( A )

    Premiere ( B )

    Primo ( C )

    Februari 2009 - Mei 2009 7 4 3 0 Juni 2009 - September 2009 4 0 3 1 Oktober 2009 - Januari 2010 5 2 3 0 Februari 2010 - Mei 2010 8 3 0 5 Juni 2010 - September 2010 7 0 6 1 Jumlah Total 31 9 15 7

    Sumber, Developer Grand Renon Prime Residence, 2010

    2) Iuran Bulanan Selama 1Tahun Setelah Beroperasi

    Untuk iuran bulanan dikenakan sebesar Rp. 2500,00 per meter persegi

    bangunan sesuai dengan tipe rumah.

    Tabel 5.2 Daftar Iuran Bulanan

    No Type Rumah Jumlah Iuran (Rp) / Bulan 1 Primavera ( 300/260 ) 650.000 2 Premiere ( 260/208 ) 520.000 3 Primo ( 245/192) 480.000

    Sumber, Developer Grand Renon Prime Residence, 2010

    Iuran bulanan ini meliputi jasa :

    1) Keamanan

    2) Perawatan Kolam Renang

    3) Taman dan Kebun

    4) Sampah

    5) Kebersihan Jalan dan Lingkungan

  • 46

    5.2.3 Perhitungan Biaya (Cost) Perhitungan biaya (cost) pembangunan perumahan Grand Renon Prime

    Residence terdiri dari biaya investasi total dan biaya operasional.

    1. Biaya Investasi Total (I)

    Komponen komponen biaya investasi total adalah :

    1. Biaya tanah (land cost)

    2. Biaya bangunan

    3. Biaya biaya tidak langsung (perencanaan, hukum, dll)

    Data data yang digunakan dalam perhitungan ini adalah data primer dan data

    sekunder seperti yang tercantum dalam tabel 5.3. serta biaya biaya yang

    dipergunakan tercantum dalam tabel 5.4.

    Tabel 5.3 Sumber Biaya Investasi

    No Jenis Pekerjaan Sumber Data 1 Pengadaan tanah Developer 2 Penyiapan lahan Developer 3 Referensi

    Pra Perencanaan (meliputi biaya perencanaan, konsultan, dan biaya hukum )

    4 Konraktor

    Infrastruktur ( meliputi drainase, jalan kawasan dan MEP )

    5 Pembangunan Rumah Konraktor 6 Kantor Pemasaran Konraktor 7 Main Gate Konraktor 8 Barrier Gate Konraktor 9 Landscape dan Taman Konraktor

    10 Playground dan Pool Konraktor 11 Water Feature Konraktor 12 Boulevard Konraktor

    Sumber, berbagai sumber, 2010

  • 47

    Tabel 5.4 Harga Biaya Investasi

    No Jenis Pekerjaan Harga 1 Pengadaan tanah Rp. 30.000.000.000,- 2 Penyiapan lahan Rp. 590.000.000,- 3

    Pra Perencanaan (meliputi biaya perencanaan dan konsultan dan biaya hukum )

    20% dari harga gedung

    4

    Infrastruktur ( meliputi drainase, jalan kawasan dan MEP )

    Rp. 5.328.438.497,-

    5 Pembangunan Rumah per 1 unit tipe A Rp. 905.064.268,- per 1 unit tipe B Rp. 795.314.424,- per 1 unit tipe C Rp. 726.472.907,- 6 Kantor Pemasaran Rp. 249.000.000,- 7 Main Gate Rp. 1.469.864.000,- 8 Barrier Gate Rp. 250.000.000,- 9 Landscape dan Taman Rp. 392.731.900,-

    10 Playground dan Pool Rp. 350.000.000,- 11 Water Feature Rp. 250.000.000,- 12 Boulevard Rp. 50.000.000,-

    Sumber, data diolah, 2010

    Data biaya investasi diatas merupakan data harga rata rata yang diperoleh

    melalui data sekunder yang didapat dari kontraktor yang menangani langsung

    proyek Grand Renon dan survey pada kontraktor yang menangani proyek sejenis.

    Harga tersebut sudah termasuk PPN. Adapun rincian biaya rata rata sebagai

    berikut :

    a. Biaya penyiapan lahan yaitu sebesar Rp. 29.500 per meter persegi.

    b. Biaya pembangunan rumah tipe A yaitu Rp. 3.016.881 per meter persegi.

    c. Biaya pembangunan rumah tipe B yaitu Rp. 3.058.902 per meter persegi.

    d. Biaya pembangunan rumah tipe C yaitu Rp. 2.965.196 per meter persegi.

    e. Biaya pembangunan Main Gate sebesar Rp. 3.500.000 per meter persegi.

    f. Biaya Landscape dan Taman sebesar Rp. 190.000 per meter persegi.

    g. Biaya Playground dan Pool sebesar Rp. 389.000 per meter persegi.

    h. Biaya Water Feature sebesar Rp. 3.439.000 per meter persegi.

    i. Biaya Boulevard sebesar Rp. 491.000 per meter persegi.

  • 48

    2. Biaya Operasional dan Pemeliharaan

    Sumber data untuk perhitungan biaya operasional dan pemeliharaan dapat

    dilihat pada tabel 5.5

    Tabel 5.5 Sumber Biaya Operasional dan Pemeliharaan

    No Jenis Pekerjaan Sumber Data 1 Referensi

    Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, AC, kebersihan, keamanan dan biaya pengelola)

    2 Perawatan taman dan kolam renang Survai 3 Advertising Brosur Survai Media cetak Survai papan reklame Survai internet Survai launching produk Proyek Greenlot

    Sumber, berbagai sumber, 2009

    Dari sumber data tersebut diperoleh data harga rata - rata untuk biaya

    operasional dan pemeliharaan sebagai berikut :

    Tabel 5.6 Harga Operasional dan Pemeliharaan

    No Jenis Pekerjaan Harga/satuan volume 1 Rp. 23.750.000/bulan

    Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan dan biaya pengelola)

    2 Perawatan taman dan kolam renang Rp. 1.500.000/bulan 3 Advertising Brosur Rp. 7500/ lembar Media cetak Rp.650.000/1 x muat papan reklame Rp 3,6 juta/satuan internet Rp. 1,5 juta/3 bulan launching produk 0,1% x biaya konstruksi

    Sumber, data diolah, 2010

  • 49

    Tabel 5.7 Volume Pekerjaan

    No Jenis Pekerjaan Volume Satuan 1 1 ls

    Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan dan biaya pengelola)

    2 Perawatan taman dan kolam renang 1 ls 3 Advertising Brosur 500 lembar Media cetak 24 kali papan reklame 10 satuan internet 4 tahun launching produk 1 satuan

    Sumber, data diolah, 2010

    5.2.4 Modal Pembangunan dan pengoperasian proyek dibiayai dengan sumber

    pembiayaan utama yaitu :

    1) Modal Sendiri

    Modal sendiri adalah jumlah modal yang ditanam pada suatu proyek untuk

    membiayai pekerjaan pekerjaan pra konstruksi, seperti pengadaan tanah,

    perencanaan dan biaya biaya hukum. Sebagai dana awal, pemrakarsa

    mendanai sebesar 45% dari total biaya investasi tersebut sebagai modal

    dengan distribusi 80% modal sendiri dan 20% modal pinjaman bank.

    2) Modal pinjaman

    Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari kredit langsung

    dari bank atau institusi keuangan lainnya. Dalam proyek ini, dana pinjaman

    terdiri dari kredit langsung dari bank.

    5.2.5 Suku Bunga Dari tabel BI Rate dan Suku Bunga Kredit Rupiah Menurut Kelompok

    Bank periode januari 2009 sampai dengan desember 2010 tingkat suku bunga

    menurun dari 15,23% sampai dengan 12,83% dan tingkat suku bunga deposito

  • 50

    rupiah pada Bank BNI yaitu 6,25%. Sehingga suku bunga dalam perhitungan

    finansial yang meliputi perhitungan NPV, IRR, BCR dan analisis sensitivitas yang

    memperhitungkan prediksi kenaikan suku bunga bank, maka ditetapkan suku

    bunga investasi sebesar 8,00% per tahun.

    5.3 Evaluasi Optimasi

    5.3.1 Variabel Keputusan

    Tiga variabel keputusan pada penelitian ini menunjukkan tipe rumah yang

    akan dibangun pada perumahan Grand Renon Prime Residence, yaitu :

    X1= Jumlah rumah type Primavera (A) yang akan dibangun

    X2= Jumlah rumah type Premiere (B) yang akan dibangun

    X3= Jumlah rumah type Primo (C) yang akan dibangun

    5.3.2 Fungsi Tujuan

    Fungsi tujuan adalah persamaan yang ditujukan untuk menghitung

    keuntungan yang dapat diperoleh pengembang, dimana keuntungan dihitung dari

    selisih antara harga jual rumah dikurangi beberapa faktor biaya dibawah ini yaitu :

    1. Biaya pengadaan tanah

    2. Penyiapan lahan

    3. Pra Perencanaan

    4. Infrastruktur

    5. Pembangunan rumah

    6. Fasilitas umum

  • 51

    Besarnya nilai faktor biaya diatas dan perhitungan keuntungan untuk tipe

    Primavera (A) dan Premiere (B) adalah seperti tertera pada tabel 5.8 dan 5.9.

    Tabel 5.8 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primavera

    No Jenis Biaya Harga Satuan (Rp) 1 Pengadaan tanah 514.305.000 2 Penyiapan lahan 10.114.665 3 Pra Perencanaan 181.012.854 4 Infrastruktur 79.528.933 5 Pembangunan Rumah 905.064.268 6 Fasum 41.232.775 7 Bunga 144.016.802 8 Pajak PP 59.310.000 9 Pajak PPh 383.124.411

    Total Biaya 2.317.709.707 Harga Jual 3.295.000.000

    Keuntungan 977.290.293 Sumber, data diolah, 2010

    Tabel 5.9 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Premiere

    No Jenis Biaya Harga Satuan (Rp) 1 Pengadaan tanah 436.305.000 2 Penyiapan lahan 8.580.665 3 Pra Perencanaan 159.062.885 4 Infrastruktur 79.528.933 5 Pembangunan Rumah 795.314.424 6 Fasum 41.232.775 7 Bunga 144.016.802 8 Pajak PP 49.608.000 9 Pajak PPh 287.705.155

    Total Biaya 2.001.354.638 Harga Jual 2.756.000.000

    Keuntungan 754.645.362 Sumber, data diolah, 2010

  • 52

    Besarnya nilai faktor biaya diatas dan perhitungan keuntungan untuk tipe

    Primo (C) adalah seperti tertera pada tabel 5.10

    Tabel 5.10 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primo

    No Jenis Biaya Harga Satuan (Rp) 1 Pengadaan tanah 412.305.000 2 Penyiapan lahan 8.108.665 3 Pra Perencanaan 145.294.581 4 Infrastruktur 79.528.933 5 Pembangunan Rumah 726.472.907 6 Fasum 41.232.775 7 Bunga 144.016.802 8 Pajak PP 46.332.000 9 Pajak PPh 266.212.501

    Total Biaya 1.869.504.164 Harga Jual 2.574.000.000

    Keuntungan 704.495.836 Sumber, data diolah, 2010

    Dari tabel diatas dapat diketahui keuntungan masing masing tipe rumah adalah :

    a. Tipe A sebesar Rp. 977.290.293,-

    b. Tipe B sebesar Rp. 754.645.362,-

    c. Tipe C sebesar Rp. 704.495.836,-

    Untuk perhitungan selanjutnya, maka keuntungan masing masing tipe rumah

    tersebut dibulatkan (dalam puluhan juta rupiah), seperti penjelasan dibawah ini:

    a. Tipe A = Rp. 977.290.293,- 97,7 (dalam puluhan juta rupiah).

    b. Tipe B = Rp. 754.645.362,- 75,5 (dalam puluhan juta rupiah).

    c. Tipe C = Rp. 704.495.836,- 70,5 (dalam puluhan juta rupiah).

    Sehingga fungsi tujuan ditulis sebagai berikut Z = 97,7 X1 + 75,5 X2 + 70,5 X3

  • 53

    5.3.3 Fungsi Batasan

    Fungsi batasan adalah persamaan dari berbagai variabel yang dapat

    mengurangi laba maksimal yang dapat diperoleh oleh pengembang. Adapun

    fungsi batasan yang telah ditentukan sebagai berikut :

    1. Melalui luas lahan

    a. Dimana telah ditentukan luas lahan yang diperuntukkan untuk

    bangunan yang akan dijual yaitu 1,4448 Ha.

    b. Luas lahan yang sepenuhnya untuk bangunan dan akan dijual terdiri

    dari tiga tipe yaitu A, B, C dengan luas masing masing 260 m,

    208 m dan 192 m.

    Sehingga didapat fungsi batasan pertama yaitu :

    260 X1 + 208 X2 + 192 X3 14448

    2. Melalui perbandingan minat konsumen terhadap masing masing tipe

    rumah.

    Berdasarkan hasil survey pasar maka diketahui perbandingan minat

    konsumen terhadap masing masing tipe rumah sebagai berikut:

    a. Rumah Tipe A yaitu 7

    b. Rumah Tipe B yaitu 14

    c. Rumah Tipe C yaitu 5

    Sehingga dapat ditulis perbandingan permintaan terhadap ketiga tipe rumah

    tersebut menjadi :

    Type A : Type B : Type C = X1 : X2 : X3 = 7 : 14 : 5

  • 54

    Menyederhanakan perbandingan diatas dengan cara membagi sama rata, maka

    akan diperoleh perbandingan X1 : X2 : X3 = 1,4 : 2,8 : 1

    Sehingga diperoleh persamaan fungsi batasan kedua dan ketiga, yaitu :

    2,8 X1 1,4 X2 dan X2 2,8 X3

    5.3.4 Perhitungan Dengan Program QSB+

    Untuk mengetahui jumlah tipe tipe rumah optimal maka dilakukan

    perhitungan dengan metode simpleks dimana perhitungannya dibantu dengan

    menggunakan program QSB+.

    Masalah ini dapat diformulasikan sebagai berikut :

    Memaksimalkan Z = 97,7 X1 + 75,5 X2 + 70,5 X3,

    menjadi Z 97,7 X1 75,5 X2 70,5 X3 = 0.

    Terbatas pada :

    1. 260 X1 + 208 X2 + 192 X3 14448

    menjadi 260 X1 + 208 X2 + 192 X3 + S1 = 14448

    2. 2,8 X1 1,4 X2

    maka 2,8 X1 - 1,4 X2 0, menjadi 2,8 X1 - 1,4 X2 + S2 = 0

    3. X2 2,8 X3

    maka X2 - 2,8 X3 0, menjadi X2 - 2,8 X3 + S3 = 0

    diketahui :

    X1= rumah type Primavera (A)

    X2= rumah type Premiere (B)

    X3= rumah type Primo (C)

  • 55

    S1, S2, S3 = slack variable, yaitu variabel tambahan yang digunakan untuk

    suatu pertidaksamaan, sehingga dapat mengubah bentuk pertidaksamaan menjadi

    persamaan.

    Langkah langkah dalam menggunakan program QSB+ akan dijabarkan pada

    uraian dibawah ini :

    1. Tekan tombol 1 atau pada pilihan Linear programming.

    2. Tekan tombol 2 atau pada pilihan Enter new problem.

    3. Masukkan nama untuk persamaan yang akan dihitung, dalam hal ini

    penulis memberi nama optimalisasi.

    4. Akan muncul 5 isian untuk diisi pada LP Model Entry.

    a. Isian pertama diisi dengan 1, karena pada persamaan fungsi tujuan

    kita menggunakan model memaksimalkan.

    b. Isian kedua diisi dengan 3, karena terdapat 3 variabel pada

    perhitungan ini.

    c. Isian ketiga diisi dengan 3, karena terdapat 3 persamaan fungsi

    batasan pada perhitungan ini.

    d. Isian keempat diisi dengan 0, karena tidak ada pertidaksamaan

    lebih besar dari atau sama dengan () pada fungsi batasan.

    e. Isian kelima diisi dengan Y (yes), karena kita akan menggunakan

    variabel dengan nama X1, X2 dan X3.

    f. Jika sudah terisi semua, tekan tombol spasi untuk melanjutkan ke

    langkah berikutnya.

  • 56

    5. Halaman untuk mengisi koefisien pada perhitungan Linear programming.

    a. Persamaan pertama adalah pengisian koefisien untuk fungsi tujuan,

    sehingga persamaan ini diisi dengan 97,7 X1, 75,5 X2 dan 70,5 X3.

    b. Persamaan kedua hingga keempat adalah persamaan untuk fungsi

    batasan. Fungsi batasan pertama adalah fungsi batasan untuk luas

    lahan yang sepenuhnya digunakan untuk membangun rumah,

    sehingga diisi dengan 260 X1, 208 X2, 192 X3 dan 14448. Fungsi

    batasan kedua dan ketiga adalah perbandingan permintaan

    konsumen terhadap masing masing tipe rumah. Fungsi batasan

    kedua diisi dengan 2,8 X1, - 1,4 X2, 0 X3, dan 0. Fungsi batasan

    ketiga diisi dengan 0 X1, 1 X2, - 2,8 X3 dan 0.

    c. Jika sudah terisi semua tekan tombol spasi untuk melanjutkan

    kelangkah berikutnya.

    6. Halaman Function, dimana pada halaman ini kita dapat melakukan

    berbagai macam perintah seperti pada yang tertera pada lajur nomeryang

    ada. Untuk langkah ini kita pilih nomer 5 (solve problem), dimana akan

    diselesaikan permasalahan yang sudah kita isi pada langkah langkah

    sebelumnya.

    7. Halaman Option Menu for Solving optimalisasi. Disini kita akan memilih

    nomer 2 (Solve and display the final tableau), yang dimana akan langsung

    didapat tabel optimal atau hasil akhir dari permasalahan yang telah diinput

    pada langkah langkah sebelumnya.

  • 57

    8. Didapat hasil akhir yaitu tipe A sebanyak 17,77 unit, tipe B sebanyak

    35,54 unit, tipe C sebanyak 12,69 unit dan nilai optimal 5314.

    Hasil akhir optimal pada program QSB+ akan ditampilkan pada lampiran 2

    halaman 78.

    5.3.5 Tabel Alternatif Pilihan

    Dari hasil perhitungan dengan menggunakan program QSB+ diperoleh

    hasil berupa nilai desimal didalam penentuan jumlah tipe rumah yang akan

    dibangun. Karena tidak mungkin membangun rumah dalam nilai desimal, maka

    dibutuhkan pembulatan nilai desimal tersebut dalam tabel alternatif pilihan. Tabel

    ini dibuat dengan membulatkan bentuk desimal dari hasil akhir perhitungan

    sebelumnya dan mengkombinasikannya.

    Tabel 5.11 Alternatif Pilihan

    Tipe Tipe Tipe Keterpenuhan Fungsi Batasan Profit Altenatif

    A B C Luas Lahan (m)

    X1 X2 X3 (x Rp.10 juta)

    1 17 35 12

    14.004 1,42 2,92 1,00 4050,70

    2 17 35 13

    14.196 1,31 2,69 1,00 4106,00

    3 17 36 12

    14.212 1,42 3,00 1,00 4109,20

    4 17 36 13

    14.404 1,31 2,77 1,00 4164,50

    5 18 36 12

    14.472 1,42 3,00 1,00 4188,00

    6 18 36 13

    14.664 1,31 2,77 1,00 4243,30

    7 18 32 12

    13.640 1,42 2,67 1,00 3954,00

    8 18 32 13

    13.832 1,31 2,46 1,00 4009,30

  • 58

    Alternatif ke 4 terpilih sebagai alternatif pilihan optimal yang memiliki

    laba sebesar Rp. 41.645.000.000,- dengan lahan yang diperlukan untuk

    membangun rumah tidak melebihi batasan luas lahan yaitu hanya menggunakan

    lahan seluas 1,4404 ha. Komposisi rumah yang akan dibangun juga telah sesuai

    dengan kondisi perbandingan permintaan pasar terhadap perumahan tersebut yaitu

    2,8 X1 1,4 X2 dan X2 2,8 X3. Bila ditinjau dari jumlah rumah yang akan

    dibangun, maka dapat terlihat pengembang dapat mengoptimalkan laba dengan

    membangun rumah tipe A sebanyak 17 unit, rumah tipe B sebanyak 36 unit dan

    rumah tipe C sebanyak 13 unit. Penerapan hasil perhitungan diatas digambarkan

    pada site plan lampiran 3 halaman 79.

    5.4 Evaluasi Aspek Pasar

    Evaluasi pasar dalam penelitian ini dilakukan dengan survey dengan

    kuisioner seperti pada lampiran 4 halaman 80 untuk mengetahui pertimbangan

    dan minat konsumen dalam memilih perumahan Grand Renon Prime Residence.

    5.4.1. Analisa Data Hasil Survey

    Skala yang digunakan dalam penelitian ini adalah skala likert dimana

    ditentukan penilaian berdasarkan score sebagai berikut :

    a. Setuju dengan nilai 62,00 78,00.

    b. Sedang dengan nilai 44,00 61,33.

    c. Tidak setuju dengan nilai 26,00 43,33.

    Dari hasil pengolahan data maka analisis aspek pasar berdasarkan jawaban

    kuisioner dari responden diperoleh hasil sebagai berikut :

  • 59

    1. Faktor Lokasi

    a. Nilai persetujuan responden terhadap jumlah jalan menuju lokasi memadai

    yaitu 76.

    b. Nilai persetujuan responden terhadap sarana transportasi untuk melewati

    lokasi memadai yaitu 74.

    c. Nilai persetujuan responden terhadap lingkungan perumahan tenang dan

    bebas dari kebisingan yaitu 67.

    d. Nilai persetujuan responden terhadap lingkungan perumahan terhindar dari

    banjir y