bab iii lia

65
BAB III PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH MELALUI KPR GRAHA MANDIRI DI BANK MANDIRI PERSERO, Tbk CABANG BOGOR JUANDA BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 10 TAHUN 1998 TENTANG PERUBAHAN ATAS UNDANG-UNDANG NOMOR 7 TAHUN 1992 TENTANG PERBANKAN A. Pihak yang Terkait dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Unsur kepercayaan dalam suatu perjanjian kredit mutlak diperlukan, sehingga dalam penyaluran kreditnya bank dan pihak-pihak pemberi kredit lainnya diwajibkan agar memiliki keyakinan atas kembalinya kredit yang diberikan kepada debitur tersebut tepat pada waktu yang telah diperjanjikan, sehingga dengan adanya keyakinan tersebut pihak kreditur dalam hal ini akan merasa terlindungi hak-haknya untuk memperoleh kembali uang atau barang yang diberikan kepada debitur tersebut secara kredit. KPR termasuk dalam kredit 41

Upload: aprillia-dinda-sibeyo

Post on 12-Aug-2015

259 views

Category:

Documents


4 download

TRANSCRIPT

Page 1: BAB III LIA

BAB III

PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH MELALUI KPR GRAHA

MANDIRI DI BANK MANDIRI PERSERO, Tbk CABANG BOGOR JUANDA

BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 10 TAHUN 1998

TENTANG PERUBAHAN ATAS UNDANG-UNDANG NOMOR 7 TAHUN

1992 TENTANG PERBANKAN

A. Pihak yang Terkait dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Unsur kepercayaan dalam suatu perjanjian kredit mutlak diperlukan,

sehingga dalam penyaluran kreditnya bank dan pihak-pihak pemberi kredit

lainnya diwajibkan agar memiliki keyakinan atas kembalinya kredit yang

diberikan kepada debitur tersebut tepat pada waktu yang telah diperjanjikan,

sehingga dengan adanya keyakinan tersebut pihak kreditur dalam hal ini akan

merasa terlindungi hak-haknya untuk memperoleh kembali uang atau barang yang

diberikan kepada debitur tersebut secara kredit. KPR termasuk dalam kredit

konsumtif, karena kredit diberikan kepada debitur pada lazimnya dipergunakan

untuk membeli rumah sebagai tempat tinggal/dihuni.

Dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ada 3 (tiga) pihak yang

terkait, yaitu:27

27 Ranto Situmorang, Wawancara, Marketing Officer PT. Bank Mandiri, Persero Tbk. Cabang Bogor Juanda, 20 Juni 2012.

41

Page 2: BAB III LIA

42

1. Pihak debitur (konsumen) yaitu pihak pembeli rumah yang dibangun oleh

developer atau yang dibeli dari penjual perorangan, dengan uang yang

dipinjam dari bank.

2. Pihak kreditur, yaitu pihak bank, sebagai bank penyandang dana yang

memberikan bantuan fasilitas kredit dalam bentuk uang yang dipergunakan

oleh debitur untuk membayar rumah yang dibeli dari penjual.

3. Penjual, yaitu developer atau pengembang dan pembangun proyek-proyek

perumahan, yaitu rumah-rumah yang dijual kepada pembeli baik secara tunai

maupun kredit.

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang diberikan untuk pengadaan

perumahan menurut Pasal 1 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala

BPN tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan

Hak Tanggungan (SKMHT) untuk menjamin jenis-jenis kredit tertentu, yaitu :

a. Kredit yang diberikan untuk membiayai pemilikan rumah ini, rumah

sederhana atau rumah susun dengan luas tanah 200 m (dua ratus meter

persegi) dan luas bangunan tidak lebih dari 70 m (tujuh puluh meter persegi).

b. Kredit yang diberikan untuk pemilikan kaplig siap bangun (KSB) dengan

luas tanah 54 m (lima puluh empat meter persegi) smpai dengan 72 m (tujuh

puluh dua meter persegi) dan kredit yangdiberikan untuk membiayai

bangunannya.

c. Kredit yang diberikan untuk perbaikan/pemugaran rumah sebagaimana di

maksud huruf a dan b.

Page 3: BAB III LIA

43

B. Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Kepemilikan Perkreditan

Rumah (KPR)

1. Hak-hak dan Kewajiban Debitur :

Hak debitur dalam perjanjian KPR, antara lain :

1) Menerima penyerahan hak atas tanah berikut bangunan di atasnya dari

pemilik tanah atau developer.

b. Memperoleh kredit bila telah memenuhi seluruh syarat-syarat dan

permohonan kreditnya yang telah ditentukan oleh Kreditur (dalam hal ini

pihak bank;

c. Melunasi hutangnya sebelum berakhirnya masa kredit atau jangka waktu

yang telah ditentukan, atau dibayar dengan seluruhnya;

d. Setelah pelunasan hutangnya berhak untuk :

1) Meminta kepada pihak bank untuk menghapukan atau menghentikan

atau mencabut pengikatan barang jaminan;

2) Menerima kembali semua surat dan dokumen tanah berikut bangunan

di atasnya serta surat-surat lainnya yang disimpan atau dikuasai oleh

pihak bank.

Sedangkan kewajiban debitur dalam perjanjian KPR, antara lain :

a. Membayar angsuran pokok dan bunganya pada waktu yang telah

ditetapkan;

Page 4: BAB III LIA

44

b. Mempergunakan fasilitas kredit pemilikan rumah semata-mata untuk

membayar harga pembelian tanah berikut bangunan diatasnya kepada

developer atau pemilik tanah;

c. Membayar biaya administrasi dan provisi serta biaya-biaya lainnya yang

timbul, antara lain bea materai, biaya transaksi, biaya Notaris/PPAT, dan

biaya asuransi;

d. Membayar denda dan bunga apabila debitur terlambat membayar angsuran

bulanan sesuai dengan jadwal yang telah ditentukan;

e. Mengasuransikan harta benda dan jaminan-jaminan pada perusahaan

asuransi yang telah ditetapkan oleh pihak kreditur /atau bank;

f. Mematuhi semua peraturan dan ketentuan yang berlaku sesuai dengan

perjanjian kredit pemilikan rumah;

g. Debitur berjanji dan mengikatkan diri untuk setiap waktu memberikan

kepada bank keterangan-keterangan yang diperlukan bank tentang keadaan

perusahaannya, memberikan kesempatan kepada bank untuk memeriksa

pembukuan perusahaannya, daftar neraca, laporan rugi laba, daftar

persediaan barang-barang, daftar ikhtisar permodalan, dan apapun yang

diminta oleh bank dalam rangka perjanjian kredit.

2. Hak-hak dan Kewajiban Kreditur :

Hak kreditur (dalam hal ini adalah pihak bank) dalam perjanjian KPR,

antara lain :

Page 5: BAB III LIA

45

a. Mengadakan penelitian atau penilauan atas rumah developer atau pemilik

tanah sebelum persetujuan kredit atau sebelum keluarnya SPPK;

b. Menerima segala macam surat atau dokumen yang berkaitan dengan tanah

dan bangunannya yang dibiayai dengan fasilitas kredit pemilikan rumah;

c. Mendebet rekening koran atau giro dan atau rekening tabungan debitur

untuk pembayaran-pembayaran yang wajib dilakukan oleh debitur baik

jumlah, bunga, provisi, maupun biaya-biaya lainnya;

d. Berhak atas denda apabila debitur telambat melakukan pembayaran kredit

sesuai jadwal jatuh tempo setiap bulan;

e. Berhak untuk setiap saat menghentikan perjanjian kredit serta yang

berhubungan dengan perjanjian-perjanjian lain dalam hal terjadi suatu

peristiwa sengketa hukum;

Sedangkan kewajiban kreditur dalam perjanjian KPR, antara lain :

a. Membayar harga rumah beserta tanahnya kepada developer atau pemilik

tanah melalui rekening developer atau pemilik tanah dan atas nama debitur

sebesar jumlah plafon yang disetujui dengan cara mengkredit;

b. Memberikan kepada debitur gasilitas kredit pemilikan rumah untuk

membiayai pembelian tanah dan bangunan diatasnya sesuai dengan

besarnya plafon kredit yang disetujui berdasarkan kebijakan kreditur atau

pihak bank;

c. Mengembalikan atau menyerahkan kembali kepada debitur, sertifikat yang

sudah tertulis atas nama debitur berikut dengan Akta Jual Beli (AJB) dan

Page 6: BAB III LIA

46

Izin Mendirikan Bangunan (IMB) serta surat dan dokumen lainnya yang

berkaitan dengan tanah dan bangunan tersebut yang disimpan atau dikuasai

oleh kreditur atau pihak bank jika seluruh hutangnya sudah lunas;

d. Menghapuskan atau meroya pengikatan barang jaminan apabila debitur

telah melunasi seluruh hutangnya.

3. Hak-hak developer atau pemilik tanah

Hak developer (dalam hal ini adalah pemilik tanah) dalam perjanjian

KPR, yaitu menerima pembayaran atas harga penjualan tanah berikut

bangunan di atasnya atas nama debitur sesuai dengan jumlah plafon atau

harga dan jadwal yang telah disepakati oleh debitur dan kreditur (pihak bank).

Sedangkan kewajiban kreditur dalam perjanjian KPR, antara lain :

a. Menjamin bahwa tanah dan bangunan di atasnya yang akan dijual kepada

debitur adalah benar hak developer atau pemilik tanah, tidak ada pihak lain

yang turut memiliki atau mempunyai hak apapun juga terhadap tanah dan

bangunan tersebut;

b. Menyerahkan hak atas tanah berikut bangunan di atasnya kepada debitur

sesua dengan jadwal yang telah disepakati;

c. Menyerahkan sertifikat atau bukti-bukti kepemilikan dan surat izin

mendirikan bangunan serta surat atau dokumen lainya yang berkaitan

dengan tanah berikut bangunan di atasnya tersebut.

Page 7: BAB III LIA

47

C. Jenis Fitur Kepemilikan Perkreditan Rumah (KPR) Graha Mandiri

KPR Graha Mandiri adalah kredit konsumtif dalam valuta rupiah yang

diberikan oleh bank kepada perorangan/individual untuk membiayai pembelian

rumah baru maupun rumah lama, berupa rumah tinggal/rumah susun

(apartement)/rumah kantor/rumah toko/kios. Adapun beberapa jenis fitur dari

KPR Graha Mandiri, antara lain sebagai berikut:28

1. KPR Take Ove

Yaitu salah satu fitur dari KPR Graha Mandiri berupa pembiayaan

untuk pengambilalihan kredit dari bank lain yang sejenis dengan Produk KPR,

dengan maksimum limit kredit sebesar outstanding terakhir di bank asal atau

sebesar limit kredit baru sesuai perhitungan bank (lebih besar dari outstanding

terakhir di bank asal) sehingga sekaligus dapat digunakan untuk pemenuhan

kebutuhan konsumtif lainnya. Adapun ketentuan dalam fitur ini, antara lain:

Ketentuan Kredit pada KPR Take Over :

a. Batasan/limit kredit :

1) Minimum limit kredit = Rp 25.000.000,00 (dua puluh lima juta

rupiah).

Untuk rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah kantor/rumah

toko/kios yang dibeli dari non developer, di wilayah Jakarta minimum

limit kredit adalah Rp 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah).

2) Maksimum limit kredit = Rp 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).28 Irwansyah, Wawancara, Manager Consumer Loan Business Outlet (CLBO) PT. Bank

Mandiri Persero, Tbk Cabang Bogor Juanda, 02 Juli 2012.

Page 8: BAB III LIA

48

a) Jangka waktu kredit

(1) Untuk pembelian rumah tinggal, maksimum jangka waktu

kredit adalah 15 (lima belas) tahun.

(2) Untuk pembelian rumah kantor/rumah susun (apartemen)/

rumah toko/kios, maksimum jangka waktu kredit adalah 10

(sepuluh) tahun.

b) Pembiayaan sendiri

(1) Untuk rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah kantor/

rumah toko/kios yang dibeli dari developer, pembiayaan

sendiri minimum sebesar 20% dari nilai agunan.

(2) Untuk rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah kantor/

rumah toko/kios yang dibeli dari non developer, pembiayaan

sendiri minimum sebesar 30% dari nilai agunan.

c) Untuk agunan berupa rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/

rumah kantor/rumah toko/kios yang dibeli dari pengembang/

developer harus terpenuhi persyaratan sebagai berikut:

(1) Bangunan rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah

kantor/rumah toko/kios, sudah selesai dibangun (siap huni)

(2) Status kepemilikan sudah per unit rumah tinggal/rumah susun

(apartemen)/rumah kantor/rumah toko/kios (sertipikat induk

sudah pecah) atas nama pengembang.

Page 9: BAB III LIA

49

d) Apabila sisa dana take over akan dipergunakan untuk renovasi

rumah (yang merupakan obyek agunan) dimana pelaksanakan

renovasi tersebut akan dilakukan dengan cara membongkar

keseluruhan/sebagian bangunan yang sudah ada, maka dalam

penentuan nilai agunan yang diaksep diperlukan kehati-hatian yang

lebih dari pemegang kewenangan untuk menghindari

berkurangnya nilai agunan (bangunan) apabila renovasi tidak

berjalan sesuai rencana (calon) debitur atau renovasi tidak

terselesaikan.

2. KPR Duo

Yaitu pembelian rumah baru berupa rumah tinggal/rumah susun

(apartemen)/rumah toko (ruko) dengan menyerahkan tambahan agunan berupa

mobil baru/motor baru atau relatif baru dengan usia maksimum 6 (enam)

bulan pada saat pengajuan.

KPR Duo hanya dapat dipasarkan dalam rangka program marketing bersama

antara bank dengan pengembang/developer yang telah bekerjasama.

Ketentuan kredit pada KPR Duo:

a. Batasan limit kredit :

1) Minimum limit kredit = Rp 25.000.000,00 (dua puluh lima juta

rupiah).

Untuk rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah kantor/ rumah

toko/kios yang dibeli dari non developer, di wilayah Jakarta

Page 10: BAB III LIA

50

minimum limit kredit adalah Rp 50.000.000,00 (lima puluh juta

rupiah).

2) Maksimum limit Kredit = Rp 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).

b. Jangka waktu kredit yang dimohon minimum 1 (satu) tahun dan

maksimum 12 (dua belas) tahun untuk pembelian rumah tinggal dan

maksimum 10 (sepuluh) tahun untuk pembelian rumah susun

(apartemen)/rumah toko, serta tidak melebihi sisa masa berlaku sertifikat

tanah dikurangi 1 (satu) tahun (jika status tanah SHGB).

c. Agunan berupa rumah tinggal/apartemen/ruko yang dibiayai (diperoleh

dari primary market).

Untuk obyek agunan berupa apartemen/rumah susun dengan kondisi jual

putus yaitu bangunan sudah siap dan Sertifikat Hak Milik atas Satuan

Rumah Susun atau Strata Tittle sudah atas nama pengembang/

developer/penjual (sehingga tidak diperlukan adanya kerjasama dalam

bentuk PKS dengan pengembang/developer), maka keseluruhan proyek

rumah susun (apartemen) tersebut wajib untuk dievaluasi kelayakannya

oleh penilai agunan dan kelayakan tersebut diyakini serta disetujui oleh

pejabat pemegang kewenangan memutus kredit konsumtif dengan

kategori kewenangan minimum D2.

d. Tambahan agunan berupa mobil/motor diatur sebagai berikut:

1) Mobil baru yang dibeli dari dealer resmi (authorized dealer) yang

bekerjasama dengan bank.

Page 11: BAB III LIA

51

2) Mobil kondisi relatif baru (tangan pertama) dengan usia mobil pada

saat pengajuan permohonan kredit maksimum 6 (enam) bulan dan

sebelumnya dibeli dari dealer resmi (authorized dealer) yang telah

bekerjasama dengan bank. Khusus untuk mobil/motor dengan kondisi

BPKB telah terbit, dapat berasal dari dealer resmi (authorized dealer)

yang belum bekerjasama dengan bank.

3) Hanya mobil pribadi (passenger car), bukan mobil niaga (commercial

car).

4) Motor (sepeda motor) baru yang dibeli dari dealer resmi (authorized

dealer) yang bekerjasama dengan bank.

a) Partokan harga mobil/motor yang diagunkan:

- Patokan harga On The Road (OTR) berdasarkan price list

dengan accessories standar setelah discount (jika ada discount).

- Price list dikeluarkan oleh authorized dealer/dealer resmi

b) Status kepemilikan harus atas nama calon debitur atau isteri/suami

calon debitur atau dapat diatasnamakan anak calon debitur dengan

minimal usia anak tersebut adalah 21 tahun atau sudah menikah.

c) Kondisi agunan:

- Diutamakan merek mobil yang kuat di pasar dan nilai jual

kembali (resale value) relative tinggi, serta termasuk kategori

fast moving.

Page 12: BAB III LIA

52

- Type/model mobil dari merk mobil yang kuat di pasar dan nilai

jual kembali (resale value) relative tinggi serta termasuk

kategori fast moving, mengacu pada daftar mobil yang

dikeluarkan oleh Automotive Bussiness Department-Consumer

Loans Group.

- Motor (sepeda motor) kondisi baru, produk Jepang (Honda,

Suzuki, Yamaha, Kawasaki).

d) Patokan nilai kendaraan

Berdasarkan price list harga on the road (OTR) dengan

accessories standar setelah discount (jika ada discount) yang

dikeluarkan oleh authorized dealer (dealer resmi).

e) Debitur wajib menyerahkan surat kuasa penarikan dan menjual

kendaraan

3. KPR Top Up

Yaitu untuk penambahan limit kredit atas fasilitas KPR Graha Mandiri

yang sudah berjalan (existing) selama minimal 2 (dua) tahun dengan

kolektibilitas lancar dalam 6 bulan terakhir atau minimal 1 (satu) tahun

dengan kolektibilitas lancar dalam 12 (dua belas) bulan terakhir, sehingga

tambahan limit tersebut dapat digunakan untuk pemenuhan kebutuhan

konsumtif.

Page 13: BAB III LIA

53

D. Unit Pengelola Kredit Pemilikan Rumah Graha Mandiri di PT. Bank

Mandiri, Tbk

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah kredit konsumtif yang diberikan

oleh Bank kepada perorangan/individu untuk membiayai pembelian rumah baru

maupun rumah lama, berupa rumah tinggal/ rumah toko (ruko)/ rumah kantor

(rukan)/ rumah susun hunian (apartemen)/ rumah susun non hunian (kios). Kredit

Pemilikan Rumah (KPR) ini merupakan salah satu fasilitas dari Kredit Konsumer

Berbasis Agunan, yang berarti kredit tersebut bertujuan untuk keperluan

konsumtif, investasi pribadi dan/atau keperluan serbaguna yang sumber

pelunasannya bukan berasal dari obyek agunan yang dibiayai.

Sementara itu, dalam pembangunan, pengelolaan, pemasaran dan

pemantauan portofolio kredit consumer, PT. Bank Mandiri melibatkan beberapa

unit pengelola. Unit terkait tersebut yaitu:29

1. Consumer Loan Group (CLG) adalah unit yang bertanggung jawab terhadap

seluruh pengembangan, pemasaran dan monitoring kredit consumer.

2. Retail and Consumer Risk Group adalah unit yang bertanggung jawab untuk

mengelola risiko kredit consumer.

3. Consumer Loan Business Center (CLBC) adalah unit kerja dibawah consumer

loans group yang dapat melakukan akses terhadap keseluruhan proses kredit

consumer dalam sistem consumer loan dan bertanggung jawab dalam

29 Benny Muhamad Noor, Wawancara, Operational Manager PT. Bank Mandiri Persero, Tbk Cabang Bogor Juanda tanggal 01 September 2012

Page 14: BAB III LIA

54

melaksanakan fungsi pemasaran, pemrosesan kredit dan pencairan yang

berkaitan dengan kredit consumer.

4. Consumer Loan Business Outlet (CLBO) adalah kantor cabang

area/spoke/community branch tertentu diluar wilayah Jakarta yang ditetapkan/

ditunjuk oleh Consumer Loan Group untuk dapat melakukan akses terhadap

keseluruhan proses kredit consumer dalam sistem consumer loan dan

bertanggung jawab dalam melaksanakan fungsi pemasaran, pemrosesan kredit

dan pencairan yang berkaitan dengan kredit consumer.

5. Cabang Scoring adalah kantor cabang yang telah ditetapkan/ ditunjuk oleh

consumer loan group untuk dapat melakukan akses terhadap salah satu proses

kredit consumer dalam sistem consumer loan berupa scoring awal.

Tujuan analisis kredit yaitu untuk memperoleh keyakinan apakah usaha

nasabah layak, nasabah mempunyai kemauan dan kemampuan memenuhi

kewajibannya kepada bank secara baik, baik pembayaran pokok pinjaman

maupun bunganya sesuai dengan kesepakatan dengan baik. Untuk itu agar dapat

melaksanakan kegiatan permohonan pemberian kredit secara sehat, maka pihak

bank melakukan analisa permohonan dengan prinsip 5C yaitu sebagai berikut :

1. Character (Karakter)

Merupakan aspek yang paling penting, karakter menunjukkan kemauan

(willingness) atau tekanan moral dari diri debitur untuk memenuhi kewajiban

pada bank. Keadaan watak dari nasabah, baik dalam kehidupan pribadi maupun

dalam lingkungan usaha. Kegunaan dari penilaian terhadap karakter ini adalah

Page 15: BAB III LIA

55

untuk mengetahui sampai sejauh mana kemauan nasabah untuk memenuhi

kewajibannya (willingness to pay) sesuai dengan perjanjian yang telah

ditetapkan. Karakter juga memperlihatkan komitmen debitur dalam berbisnis

atau menghasilkan uang yang merupakan sumber pelunasan kewajiban pada

bank.

2. Capacity (Kemampuan)

Untuk melihat nasabah dalam kemampuannya dalam bidang bisnis yang

dihubungkan dengan pendidikannya, kemampuan bisnis juga diukur dengan

kemampuannya dalam memahami tentang ketentuan-ketentuan pemerintah.

Begitu pula kemampuannya dalam menjalankan usahanya, termasuk kekuatan

yang ia miliki. Pada akhirnya akan terlihat “kemampuannya” dalam

mengembalikan kredit yang disalurkan.

3. Capital (Modal)

Jumlah dana/modal sendiri yang dimiliki oleh calon nasabah. Semakin besar

modal sendiri dalam perusahaan, tentu semakin tinggi kesungguhan calon

nasabah dalam menjalankan usahanya dan bank akan merasa lebih yakin dalam

memberikan kredit. Modal sendiri juga diperlukan bank sebagai alat

kesungguhan dan tangung jawab nasabah dalam menjalankan usahanya karena

ikut menanngung resiko terhadap gagalnya usaha. Dalam praktik, kemampuan

capital ini dimanifestasikan dalam bentuk kewajiban untuk menyediakan self-

financing, yang sebaiknya jumlahnya lebih besar daripada kredit yang

dimintakan kepada bank. Untuk melihat penggunaan modal apakah efektif,

Page 16: BAB III LIA

56

dilihat laporan keuangan (neraca dan laporan rugi laba) dengan melakukan

pengukuran seperti dari segi likuiditas dan solvabilitasnya, rentabilitas dan

ukuran lainnya. Capital juga harus dilihat dari sumber modal yang sekarang ini.

4. Collateral (Agunan)

Merupakan penilaian barang-barang agunan yang diserahkan oleh nasabah

sebagai agunan atas kredit yang diterimanya dan bermanfaat sebagai alat

pengamanan apabila usaha yang dibiayai kredit tersebut gagal atau sebab lain

dimana debitur dapat melunasi kreditnya dari hasil usahanya yang normal.

5. Condition of Economic

Dalam menilai kredit hendaknya juga dinilai kondisi ekonomi sekarang dan

kemungkinan untuk di masa yang akan datang sesuai sektor masing-masing

serta diakibatkan dengan prospek usaha dari sektor yang dijalankan. Penilaian

prospek bidang usaha yang dibiayai hendaknya benar-benar memiliki prospek

yang baik, sehingga kemungkinan kredit bermasalah tersebut relatif kecil. Di

dalam menilai faktor kondisi ekonomi, hendaknya diperhatikan hal-hal yang

menyangkut:

a. Kedudukan calon usaha nasabah dalam bidang usaha sejenis dalam daerah

setempat.

b. Kemungkinan-kemungkinan pemasaran dari produksinya.

c. Keadaan ekonomi pada umumnya yang mungkin dapat mempengaruhi

usaha calon nasabah dan lain sebagainya. Dengan memperhatikan dan

Page 17: BAB III LIA

57

mengetahui hal-hal tersebut, diharapkan bantuan kredit yang diberikan

benar-benar dapat bermanfaat bagi usahanya.

E. Syarat-syarat dalam Mengajukan Permohonan Kredit Pemilikan Rumah

(KPR) Graha Mandiri di PT. Bank Mandiri, Tbk.

Dalam mengajukan permohonan Kredit Pemilikan Rumah (KPR),

seseorang harus melampirkan beberapa persyaratan untuk menunjang prosesnya

pelaksanaan permohonan kredit. Adapun beberapa persyaratan yang di

berlakukan oleh PT. Bank Mandiri Persero, Tbk , antara lain :

Persyaratan Pengajuan KPR Mandiri:

1. Warga Negara Indonesia (WNI) dan berdomisili di Indonesia.

2. Jenis Profesi :

a. Pegawai dengan status telah menjadi pegawai tetap di perusahaan saat ini

dan masa kerja minimal 1 (satu) tahun di perusahaan ini.

b. Profesional atau wiraswasta yang memiliki pengalaman di bidang usahanya

minimal 2 (dua) tahun berturut-turut. Memiliki pendapatan yang dapat

diverifikasi.

3. Umur minimal 21 tahun, pada saat kredit lunas maksimal 55 tahun untuk

pegawai dan maksimal 60 tahun untuk profesional/wiraswasta.

4. Mengisi formulir aplikasi KPR Mandiri

5. Syarat dokumen

a. Dokumen pribadi

Page 18: BAB III LIA

58

Copy KTP pemohon dan suami/istri, copy surat nikah/cerai, copy Kartu

Keluarga, copy rekening/buku tabungan 3 bulan terakhir, copy NPWP

pribadi/SPT Pasal 21.

b. Dokumen penghasilan/keuangan

1) Pegawai : Asli slip gaji terakhir/surat keterangan penghasilan dan

jabatan, copy buku tabungan.

2) Wiraswasta profesional : copy neraca dan laba rugi/informasi

keuangan terakhir, copy akta pendirian perusahaan dan ijin-ijin usaha/

copy ijin-ijin profesi, rekening koran/tabungan.

c. Dokumen agunan

Copy SHM/SHGB, Surat Pemesanan (pembelian di proyek developer),

IMB dan PBB.

Untuk rumah baru Bank Mandiri menyetujui maksimum 80% dari harga

rumah yang akan kita beli. Sedangkan untuk rumah second KPR yang disetujui

maksimum sebesar 70% dari harga rumah.

Jenis agunan dapat berupa rumah tinggal, rumah ruko, rumah kantor,

rumah susun hunian(apartemen)/kios dengan status agunan sebagai berikut :

1. Sertifikat Hak Milik (SHM)

2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dengan sisa masa berlaku minimum 2

(dua) tahun saat kredit jatuh tempo

3. Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) atau strata title

yang didirikan atas tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan

Page 19: BAB III LIA

59

Kriteria barang jaminan/agunan yang diserahkan oleh calon debitur adalah:

1. Memiliki nilai yang lebih besar dari jumlah nilai fasilitas kredit

2. Mempunyai nilai ekonomisyang lebih panjang jangka waktunya dibanding

dengan jangka waktu fasilitas kredit yang diberikan.

3. Secara fisik tidak mudah rusak

4. Dapat diperjualbelikan secara bebas dan relatif mudah dengan biaya yang

relatif kecil

5. Dapat diasuransikan

F. Tahapan Proses dalam Pengajuan Permohonan Kredit Pemilikan Rumah

(KPR) Graha Mandiri di PT. Bank Mandiri, Tbk.

Tahap dalam mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di semua bank

hampir sama, tahapan tersebut adalah :30

1. Memilih properti

Sebelum debitur memilih lokasi, pastikan bahwa properti yang akan dijadikan

agunan tersebut memenuhi kriteria, sebagai berikut :

a. Lebar jalan minimum 3 meter;

b. Tidak terkena banjir dalam 2 tahun terakhir;

c. Tidak berada dijalur tegangan tinggi (berjarak minimal 20 meter);

d. Tidak berlokasi tusuk sate (T-junction);

e. Tidak berada dalam wilayah jalur hijau (Green Belt);

f. Tidak dalam sengketa.

30 Team Marketing rumah123.com. “Panduan KPR”. http://www.rumah123.com/microsite/ panduan-kpr/. Diakses pada 29 Agustus 2012.

Page 20: BAB III LIA

60

2. Menentukan Bank KPR

Pada umumnya, developer yang telah menjadi rekanan suatu bank akan

menyarankan debitur untuk memilih bank tertentu dengan suatu jaminan

bahwa surat-surat rumah tersebut akan diurus hingga lengkap.

3. Mengisi formulir pemesanan dan bayar booking fee

4. Mengisi formulir pemesanan unit dari developer

Di dalam formulir pemesanan unit, pastikan jadwal pembayaran booking fee

dan pelunasan uang muka sudah jelas dan disetujui kedua belah pihak,

terutama apabila booking fee dan pelunasan uang muka bisa dicicil.

5. Membayar booking fee

Besarnya booking fee tergantung ketentuan dari pihak developer. Apabila

calon debitur membeli properti dari pasar sekunder, besar booking fee

tergantung dari permintaan penjual.

6. Pelunasan uang muka (down payment)

Apabila calon debitur membeli dari developer, maka calon debitur wajib

untuk melunasi uang muka terlebih dahulu. Namun apabila calon debitur

membeli properti dari pasar sekunder, umumnya calon debitur akan diminta

melunasi down payment terlebih dahulu. Besar down payment berkisar antara

20% - 50% tergantung ketentuan dari masing-masing bank. Down payment

dibayarkan langsung ke penjual. Akan tetapi, buat lebih amannya, lebih baik

apabila calon debitur bisa mengatur kondisinya agar calon debitur tidak perlu

melunasi down payment terlebih dahulu kepada penjual sebelum akad kredit

Page 21: BAB III LIA

61

calon debitur disetujui oleh pihak bank. Untuk cara ini, calon debitur bisa

membuat surat perjanjian jual beli dengan penjual di depan notaris yang

mengatakan bahwa calon debitur akan melunasi down payment setelah akad

kredit disetujui oleh pihak bank.

7. Mengisi formulir pengajuan kredit dan persiapan dokumen-dokumen

pengajuan KPR

8. Dokumen persyaratan bagi pegawai :

a. Aplikasi;

b. Foto copy KTP, kartu keluarga, NPWP, dan surat nikah (jika sudah

menikah);

c. Slip gaji terakhir dan surat keterangan kerja;

d. Foto copy rekening tabungan 3 bulan terakhir;

e. Tambahan untuk KPR primary (rumah baru) :

1) Kwitansi booking fee;

2) Surat pemesanan rumah.

f. Tambahan untuk KPR secondary (rumah bekas) :

1) Surat penawaran dari penjual;

2) IMB, PBB, dan sertifikat rumah;

3) KTP dan kartu keluarga penjual.

9. Dokumen persyaratan bagi wirausaha :

a. Aplikasi;

Page 22: BAB III LIA

62

b. Foto copy KTP, kartu keluarga, NPWP, dan surat nikah (jika sudah

menikah);

c. Foto copy rekening pribadi dan perusahaan 6 bulan terakhir;

d. Akte perusahaan, TDP, SIUP, NPWP perusahaan;

e. Laporan keuangan (neraca rugi-laba dan SPT 2 tahun terakhir);

f. Tambahan untuk KPR primary (rumah baru) :

1) Kwitansi booking fee;

2) Surat pemesanan rumah.

g. Tambahan untuk KPR secondary (rumah bekas) :

1) Surat penawaran dari penjual;

2) IMB, PBB, sertifikat rumah;

3) Bukti setoran PBB terakhir;

4) KTP dan kartu keluarga penjual.

10. Dokumen persyaratan bagi Profesional :

a. Aplikasi;

b. Foto copy KTP, kartu keluarga, NPWP dan surat nikah (jika sudah

menikah);

c. Foto copy rekening pribadi 6 bulan terakhir;

d. Foto copy surat izin profesi dan copy kontrak kerja;

e. Laporan keuangan;

f. Tambahan untuk KPR primary (rumah baru) :

1) Kwitansi booking fee;

Page 23: BAB III LIA

63

2) Surat pemesanan rumah.

g. Tambahan untuk KPR secondary (rumah bekas):

1) Surat penawaran dari penjual;

2) IMB, PBB, dan Sertifikat rumah;

3) Bukti setoran PBB terakhir;

4) KTP dan kartu keluarga penjual.

11. Pemrosesan verifikasi dan analisa risiko kredit

Setelah dokumen lengkap, maka bank akan mengecek keaslian dokumen,

verifikasi pendapatan melalui kroscek dengan menelepon sejumlah referen

yang calon debitur berikan saat pengisian aplikasi, dan kemampuan calon

debitur dalam membayar angsuran. Besar angsuran bulanan maksimal (Debt

Service Ratio/DBR) adalah 40% dari total pendapatan sudah termasuk untuk

menutupi kewajiban kepada kreditur dan/atau kewajiban lain. Setelah itu,

bank akan melakukan pengecekan terhadap rekening koran debitur dan semua

pengeluaran calon debitur melalui Informasi Debitur Individual (IDI) Historis

dari Bank Indonesia (BI) (IDI historis BI). Melalui BI checking, bank dapat

mengetahui apakah calon debitur pernah, tidak pernah, atau sedang dalam

situs blacklist. Kewajiban dan pengeluaran yang diperhitungkan dalam

analisis risiko kredit, adalah:

a. Kartu Kredit;

b. Kredit kendaraan bermotor;

c. KPR lainnya;

Page 24: BAB III LIA

64

d. Kredit lainnya, seperti kredit tanpa agunan (KTA), kredit usaha, dan lain-

lain;

e. Biaya hidup perbulan seperti biaya makan, transport, sekolah anak,

asuransi, dan lain-lain.

12. Survey penilaian properti (property appraisal)

Survey ini biasanya dilakukan untuk KPR secondary untuk menentukan harga

jual dan legalitas properti yang dimaksud. Survey tersebut dilakukan oleh

perusahaan penilai (perusahaan appraisal) sebagai pihak ketiga sehingga

penilaiannya independent. Survey meliputi :

a. Nilai aset properti sesuai dengan harga pasar yang berlaku;

b. Legalitas dokumen seperti :

1) Sertifikat IMB;

2) Sertifikat Tanah;

3) Sertifikat Sarusun (untuk apartemen/office space);

4) SPPT PBB;

5) Asuransi Unit Properti;

6) Surat Kuasa Jual;

7) Surat Hibah;

8) Surat Warisan dan lain-lain.

Apabila bank telah selesai malakukan proses verifikasi dan analisa risiko

kredit, serta survey penilaian properti, bank akan mengambil keputusan

apakah calon debitur layak memperoleh kredit atau tidak.

Page 25: BAB III LIA

65

13. Akad Kredit

Biaya dan kebutuhan administrasi sebelum akad kredit:

a. Pelunasan Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang

besarnya 5% dari harga jual properti sebelum pajak;

b. Asuransi fidusia (dapat digantikan dengan asuransi jiwa dengan nilai yang

ditanggungkan harus sama atau lebih besar dari nilai properti yang akan

dibeli);

c. Biaya provisi;

d. Asuransi unit developer;

e. Biaya notaris untuk pengikatan kredit secara hukum.

Setelah hal-hal tersebut dipenuhi, maka selanjutnya akad kredit dapat

dilakukan.

14. Membayar Angsuran Bulanan

Setelah akad kredit, bank akan mengucurkan dana kredit yang akan ditransfer

ke rekening debitur, lalu pada hari yang sama ditransfer kembali ke rekening

developer/penjual. Setelah itu tentunya debitur harus membayar angsuran

sesuai dengan ketentuan untuk menghindari denda keterlambatan.

Apabila cicilan KPR telah lunas, maka debitur berhak mendapatkan :

a. Surat pelunasan utang dari bank;

b. Sertifikat asli kepemilikan unit property.

Page 26: BAB III LIA

66

Tahapan proses dalam pengajuan Kredit Pemilikan Rumah dibagi menjadi

dua unit, yaitu:31

1. Unit Processing

Unit processing memproses pengajuan kredit mulai dari aplikasi

masuk sampai dengan kredit tersebut disetujui. Proses pertama yang

dilakukan setelah aplikasi masuk adalah verifikasi dokumen. Tujuan verifikasi

dokumen ini adalah untuk memastikan kelengkapan dokumen persyaratan

pengajuan Kredit Pemilikan Rumah dan untuk memeriksa kebenaran

dokumen persyaratan. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam verifikasi

dokumen, adalah :

a. Memeriksa kelengkapan pengisian aplikasi;

b. Memeriksa kelengkapan dokumen persyaratan;

c. Mencocokan data antar dokumen, dan data pada dokumen dengan data

pada aplikasi. Jika terdapat perbedaan, maka harus melampirkan surat

keterangan, contohnya :

1) Jika nama calon debitur antara aplikasi dan KTP berbeda akibat

kesalahan ketik pada KTP, maka melampirkan akta lahir dengan nama

yang benar.

2) Jika alamat calon debitur antara KTP dan NPWP berbeda, maka

melampirkan surat domisili dari kelurahan.

d. Memperhatikan masa berlaku dokumen, misalnya KTP.

31 Sri Rahayu Lestari, Wawancara, Verifikator Prioritas PT. Bank Mandiri Persero, Tbk Cabang Bogor Juanda, 20 Agustus 2012.

Page 27: BAB III LIA

67

e. Memeriksa kejelasan foto calon debitur pada KTP. Jika foto tidak jelas,

maka calon debitur wajib melampirkan pas foto. Hal ini dilakukan agar

pada saat akad, pihak bank dapat mengenali calon debitur untuk mencegah

apabila calon debitur tidak dapat hadir dan diwakili oleh pihak lain.

f. Memastikan slip gaji yang dilampirkan adalah slip gaji terbaru.

Setelah semua dokumen dipastikan kelengkapan dan kebenarannya,

maka proses dapat berlanjut ke tahap berikutnyayaitu proses scoring. Proses

ini adalah kegiatan menginput data yang terdapat pada aplikasi dan dokumen

persyaratannya ke sistem yang tersedia. Pada sistem telah terdapat form-form

yang harus diisi, seperti :

a. Jenis produk KPR yang dipilih;

b. Data pribadi calon debitur;

c. Data pekerjaan calon debitur;

d. Data pribadi suami/istri calon debitur;

e. Data hubungan calon debitur dengan bank.

Selanjutnya unit processing akan melakukan BI Checking, yaitu

dengan mengambil Informasi Debitur Individual (IDI) Historis dari Bank

Indonesia (BI) (IDI historis BI) yang isinya menerangkan mengenai

kewajiban-kewajiban calon debitur dengan rincian status pembayaran (lancar

atau tidak lancar). Informasi ini digunakan bank sebagai salah satu dasar

analisa pemberian kredit dan penerapan manajemen risiko. Yang dimaksud

sebagai dasar pemberian kredit dan penerapan manajemen risiko di sini adalah

Page 28: BAB III LIA

68

Bank akan mempertimbangkan kembali apabila dilihat dari pola pembayaran

atas kewajiban yang terdahulu statusnya tidak lancar. Karena hal tersebut

mencerminkan bahwa calon debitur bukan orang yang dapat membayar

angsuran tepat waktu. Selain itu, dari IDI BI ini juga dapat dilihat apakah

calon debitur jujur dalam pengisian aplikasi pada form data pengeluaran.

Informasi Debitur Individual Historis kemudian diprint dan dimasukan ke

dalam dokumen calon debitur.

Dalam hal keputusan apakah kredit tersebut diterima oleh bank atau

tidak, tidak dapat ditentukan oleh unit processing karena keputusan tersebut

adalah wewenang workflow manager dari Loan Factory Bank Mandiri

sebagai pemutus. Oleh karena itu, maka seluruh dokumen persyaratan

pengajuan kredit dan hasil print out IDI BI harus dikirim ke Loan Factory

untuk dilakukan penilaian oleh workflow manager. Proses ini disebut dengan

Data To Be Obtained (DTBO), yaitu proses peng-upload-an seluruh dokumen

calon debitur e sistem LOS.

Kemudian proses dilanjutkan dengan verifikasi income. Tujuan

dilakukannya verifikasi income adalah mengecek kebenaran nominal

penghasilan yang diakui oleh calon debitur dalam aplikasi. Langkah pertama

yang dapat dilakukan adalah memeriksa rekening tabungan/giro atas nama

calon debitur pada saat tanggal pembayaran gaji. Selain itu, bank juga harus

meneliti mutasi debet selama 3 bulan terakhir. Apabila terdapat jumlah mutasi

debet dengan jumlah yang relatif sama yang ditujukan pada bank yang sama

Page 29: BAB III LIA

69

dan dengan kisaran tanggal yang sama setiap bulan dapat mengindikasikan

adanya kewajiban lain calon debitur yang harus diperhatikan dalam penentuan

limit kredit.

Pengecekan juga dapat dilakukan melalui telepon atau melalui On The

Spot (OTS) sesuai dengan jenis pekerjaan calon debitur dan limit yang

diajukan. Untuk pengecekan pendapatan melalui OTS dilakukan kepada

debitur dengan status wiraswsta atau pegawai dengan limit di atas 200 juta

atau pegawai dari perusahaan kecil, sementara pengecekan pendapatan

melalui telepon hanya untuk pegawai dengan limit di bawah 200 juta. Bank

akan menelepon kantor tempat calon debitur bekerja sesuai dengan nomor

telepon yang tertera pada aplikasi dengan menanyakan apakah calon debitur

benar-benar pegawai perusahaan tersebut, apakah jabatan calon debitur saat

ini, sudah berapa lama calon debitur bekerja dan berapa gaji calon debitur saat

ini.

Sementara pengecekan melalui kunjungan setempat/On The Spot

(OTS), dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut :

a. Kunjungan setempat ke alamat rumah dan/atau alamat kantor/usaha calon

debitur dilaksanakan apabila terdapat salah satu dari hal-hal sebagai

berikut:

1) Limit kredit yang dimohon di atas Rp. 1.000.000.000,- bagi

wiraswasta/profesional atau di atas Rp. 200.000.000,- bagi pegawai.

Batasan limit kredit yang dimohon untuk keperluan OTS tersebut

Page 30: BAB III LIA

70

dapat berubah dan disesuaikan dengan kebijakan internal Consumer

Loan Group.

2) Perusahaan tempat bekerja/usaha calon debitur kurang dapat diyakini

bonafiditasnya/beroperasi kurang dari 2 tahun.

3) Jika dipandang perlu oleh Loan Processing Departement (CLG).

b. Kunjungan setempat disarankan untuk dilakukan apabila CLBC/CLBO/

Jakarta Operation Departemen-CLG telah melakukan konfirmasi sebanyak

3 kali melalui telepon kepada yang berwenang selama jam kerja tetapi

tidak berhasil/konfirmasi melalui telepon tidak sesuai dengan data dalam

aplikasi kredit.

2. Unit Disbursement

Unit disbursement akan memproses pengajuan kredit calon debitur

setelah workflow manager/pemutus telah menyetujui atau menolak

permohonan kredit tersebut. Jika kredit disetujui, maka Loan Factory (LF)

akan mengirimkan memo kepada unit disbursement untuk menerbitkan Surat

Penawaran Pemberian Kredit (SPPK) sebagai tahap lebih lanjut. Namun jika

kredit ditolak (reject by bank), maka unit disbursement akan mengirimkan

Surat Penolakan Kredit kepada calon debitur.

Langkah selanjutnya yang harus segera dilakukan setelah menerima

memo persetujuan permohonan kredit dari Loan Factory (LF) adalah

membuat asuransi jiwa bagi calon debitur dan suami/istri calon debitur (join

income). Pengurusan asuransi jiwa diutamakan untuk meminimalisir resiko

Page 31: BAB III LIA

71

terjadinya kemungkinan terburuk terhadap diri debitur setelah akad kredit.

Setelah itu bank juga membuat asuransi kerugiann terhadap bangunan yang

diagunkan, menentukan notaris, review angsuran dan review suku bunga.

Perusahaan asuransi yang ditunjuk oleh bank merupakan perusahaan asuransi

dan notaris rekanan yang sudah terpercaya.

Kemudian bank akan membuat SPPK yang berisi jumlah limit kredit

yang disetujui oleh PT. Bank Mandiri Persero, Tbk, tujuan kredit, jenis dan

sifat kredit, jangka waktu kredit, agunan, suku bunga, jumlah angsuran

perbulan, denda, biaya-biaya yang harus dibayar, serta ketentuan dan syarat

perjanjian kredit. Untuk proses pembuatan SPPK sendiri sudah tersedia

formatnya di sistem sehingga unit disbursement cukup memasukkan data

calon debitur saja. SPPK kemudian dicetak rangkap tiga yang masing-masing

berguna untuk arsip bank, arsip unit disbursement, dan untuk dikirim kepada

calon debitur. Apabila calon debitur setuju dengan surat penawaran pemberian

kredit tersebut, maka debitur harus menandatangani SPPK di atas materai

cukup.

Apabila SPPK telah disetujui oleh calon debitur, maka segera

dijadwalkan akad dengan waktu dan tempatnya akan disesuaikan antara pihak

bank, debitur, dan notaris. Namun apabila SPPK ditolak oleh calon debitur

(cancel by customer), maka bank tidak perlu membuatkan reject letter. Jangka

waktu berlakunya SPPK adalah ≤ 30 hari kalender, sehingga jika calon debitur

menyetujui SPPK kurang dari ketentuan tersebut, maka draft perjanjian kredit

Page 32: BAB III LIA

72

dapat langsung dibuat. Sementara apabila calon debitur menyetujui SPPK

lewat dari ketentuan tersebut, maka harus dibuatkan perpanjangan SPPK

terlebih dahulu agar draft perjanjian kredit dapat dibuat.

Draf Perjanjian Kredit (PK) terdapat dua jenis, yaitu PK notarial dan

PK dibawah tangan. PK notarial digunakan untuk kredit dengan limit di atas

Rp. 500.000.000,- dan status retensi agunannya adalah status I (bangunan

inden/belum jadi dan sertifikat masih induk) dan status III (bangunan

inden/belum jadi dan sertifikat sudah pecah). Sementara asesoris draft PK

adalah:

a. Good Corporate Goverment (GCG);

b. Surat Ketentuan Transparansi Produk;

c. Surat Pernyataan Mengenai :

1) Surat Pernyataan Primary dengan kriteria Perjanjian Pengikatan Jual-

Beli/PPJB (untuk rumah yang belum dibangun);

2) Surat Pernyataan Primary dengan kriteria Akta Jual Beli (AJB);

3) Surat Pernyataan Secondary;

4) Surat Penyataan Multiguna;

5) Surat Pernyataan KPR Top Up;

6) Surat Pernyataan Single (jika debitur belum menikah pada saat PK);

7) Syarat-syarat Umur Perjanjian Kredit konsumtif (SUKK);

8) Surat Kuasa Pendebetan Rekening untuk angsuran;

Page 33: BAB III LIA

73

9) Surat Kuasa Pendebetan Rekening untuk Biaya (biaya provisi,

administrasi, asuransi jiwa dan asuransi kerugian, notaris);

10) Surat sanggup;

11) Bukti Penerimaan Pencairan;

12) Surat Order Notaris;

Sebagaimana yang tertuang dalam Instruksi Presidium Nomor

15/IN/10/66 tentang Pedoman Kebijakan di Bidang Perkreditan tanggal

3 Oktober 1966 junto Surat Edaran Bank Negara Indonesia Unit I Nomor

2/539/UPK/Pemb. Tanggal 8 Oktober 1966, Surat Edaran Bank Negara

Indonesia Unit I Nomor2/649/UPK/Pemb. tanggal 20 Oktober 1966 dan

Instruksi Presidium Kabinet Nomor 10/EK/2/1967 tanggal 6 Februari 1967,

yang menyatakan bahwa Bank dilarang melakukan pemberian kredit dalam

berbagai bentuk tanpa adanya perjanjian kredit yang jelas antara bank dan

nasabah atau bank sentral dan bank-bank lainnya.

Menurut Mariam Darus Badrulzaman, perjanjian kredit merupakan

perjanjian pendahuluan dari penyerahan uang yang merupakan hasil

permufakatan antara pemberi dan penerima pinjaman dan mengenai

hubungan-hubungan hukum di antara keduanya.32 Sebelum saat akad kredit

(perjanjian kredit), pihak bank akan menyiapkan dokumen-dokumen SPPK,

Draft PK, dan Asesoris PK. Proses akad kredit (perjanjian kredit) antara lain

adalah proses pembacaan peraturan kredit dan penandatanganan surat-surat

32 Edy Putra Tje’ Aman, Kredit Perbankan (Suatu Tinjauan Yuridis), (Yogyakarta: Liberty, 1985), hal. 31.

Page 34: BAB III LIA

74

perjanjian. Perjanjian kredit (kredit pemilikan rumah) tersebut akan mengikat

para pihak dan menimbulkan hak-hak serta kewajiban-kewajiban para pihak.

Syarat penandatanganan surat Perjanjian Kredit sesuai dengan

lampiran SPPK adalah:

a. Telah melunasi/membayar biaya-biaya;

b. Mengembalikan SPPK yang telah ditandatangani diatas materai;

c. Menunjukan asli dokumen-dokumen :

1) KTP suami dan istri (jika sudah menikah);

2) Kartu keluarga;

3) Surat nikah (jika sudah menikah);

4) Akta perjanjian kawin (jika ada perjanjian pemisahan harta);

5) NPWP;

6) Buku tabungan Bank Mandiri;

d. Menyerahkan asli dokumen-dokumen :

1) Surat kuasa kepada bank untuk pendebitan rekening tabungan;

2) Surat pernyataan kesehatan untuk penutupan asuransi jiwa;

3) Surat pernyataan yang telah menyatakan telah menikah;

4) Surat keterangan kerja dan surat keterangan penghasilan.

Setelah proses akad kredit, maka akan dilakukan pengikatan agunan

oleh notaris. Sebelum pengikatan agunan dilakukan, agunan harus terlebih

dahulu diverifikasi keabsahan status kepemilikan (sertifikat) di Badan

Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Jika status kepemilikan (sertifikat)

Page 35: BAB III LIA

75

tersebut tidak bermasalah, maka agunan kredit diikat secara yuridis sempurna

melalui Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) pleh notaris/PPAT

setempat untuk selanjutnya didaftarkan menjadi Sertifikat Hak Tanggungan

(SHT) dikantor Badan Pertahanan Nasional (BPN). Nilai pembebanan hak

tanggungan hak tanggungan minimal sebesar 125% dari limit kredit. Khusus

untuk developer yang telah menjalin kerjasama dengan bank dan sertifikatnya

masih sertifikat induk, maka proses pemecahan sertifikat, penyerahan

sertifikat dan pengikatan agunan harus mengacu kepada ketentuan yang

tercantum pada perjanjian kerjasama tersebut.

Proses selanjutnya adalah verifikasi dokumen setelah akad kemudian

di upload ke sistem pusat (global) Bank Mandiri yang setiap harinya

menyimpan data transaksi setiap nasabah pada Bank Mandiri. Verifikasi

dokumen yang dilakukan, antara lain :

a. Penyesuaian dokumen-dokumen biaya setelah akad;

b. Perhatikan asuransi kerugian (nilai pertanggungannya disesuaikan pilihan

debitur pada saat akad dan diperhatikan alamatnya);

c. Jika terdapat nomor surat dan tanggal yang salah harus disesuaikan;

d. Jika menggunakan PK notarial, harus diperhatikan nomor sertifikatnya;

e. Sesuaikan alamat agunan surat pernyataan developer, SPPK, Cover Notes

Notaris, dan PK.

Page 36: BAB III LIA

76

Dokumen-dokumen yang di-upload antara lain dokumen-dokumen

bermaterai, order notaris dan GCG. Selain itu, terdapat pula kelengkapan

dokumen dari pihak developer dan notaris yang harus di-upload, yaitu :

a. Perjanjian Pengikatan Jual-Beli (PPJB);

b. Bukti pembayaran lunas DP;

c. Standing Instruction;

d. Surat Pernyataan Developer;

e. Cover Note notaris (sebagai pengikatan agunan);

f. Kuitansi notaris;

g. Surat Penutupan Asuransi Jiwa;

h. Surat Penutupan Asuransi Kerugian.

Proses terakhir yang dikerjakan di Consumer Loan Bussines Outlate

yaitu pencairan. Pencairan paling lambat dilakukan 2 hari setelah akad kredit

dan setelah seluruh dokumen lengkap dan jelas. Bank akan mencairkan dana

kredit ke rekening debitur dan pada hari yang sama dana tersebut akan

ditransfer ke rekening developer oleh bank.

Namun untuk rumah dengan status retensi I dan III maka proses

pencairan akan dilakukan bertahap. Misalnya, untuk rumah dengan status

retensi I. Pencairan pertama adalah sebesar 60% dari total kredit yang

disetujui. Jika nantinya rumah tersebut telah selesai dibangun, maka pihak

developer akan mengirimkan Surat Retensi dan foto, serta IMB rumah

tersebut kepada Bank Mandiri sehingga sisa dana sebesar 40% dapat segera

Page 37: BAB III LIA

77

dicairkan. Pencairan sebagian ini dimaksudkan agar pihak developer tidak

mangkir dari kewajibannya menyelesaikan pembangunan rumah dan

mengurus IMB.

Selanjutnya, untuk pembayaran angsuran kredit, dapat dilakukan

melalui setoran tunai/pemindahbukuan/transfer dari bank lain ke rekening

tabungan atas nama debitur bank.

G. Ketentuan-Ketentuan dalam Undang-Undang Perbankan yang berkaitan

dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Undang-undang Perbankan (Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998

tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang

Perbankan) yang telah mengalami perubahan pada dasarnya dapat dianggap

cukup mengatur hal-hal yang berkaitan dengan produk pembiayaan kredit

pemilikan rumah yang diselenggarakan oleh Bank pada umumnya, di antaranya

yaitu :

1. Prinsip kehati-hatian dan analisis mendalam tentang nasabah dalam proses

persetujuan pemberian kredit pemilikan rumah

Pasal 2 :

“Perbankan Indonesia dalam melakukan usahanya berasaskan

demokrasi ekonomi dengan menggunakan prinsip kehati-hatian.”

Pasal 8 :

Ayat (1)Dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, Bank Umum wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis

Page 38: BAB III LIA

78

yang mendalam atas iktikad dan kemampuan serta kesanggupan Nasabah Debitur untuk melunasi utangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan.

Ayat (2)Bank Umum wajib memiliki dan menerapkan pedoman perkreditan dan pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.

Penjelasan Pasal 8 :

Ayat (1)Kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah yang diberikan oleh bank mengandung risiko, sehingga dalam pelaksanaannya bankharus memperhatikan asas-asas perkreditan atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah yang sehat. Untuk mengurangi risiko tersebut, jaminan pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan Nasabah Debitur untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank.Untuk memperoleh keyakinan tersebut, sebelum memberikan kredit, bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan, dan prospek usaha dari Nasabah Debitur.Mengingat bahwa agunan sebagai salah satu unsur pemberian kredit, maka apabila berdasarkan unsur-unsur lain telah dapat diperoleh keyakinan atas kemampuan Nasabah Debitur mengembalikan utangnya, agunan dapat hanya berupa barang, proyek, atau hak tagihyang dibiayai dengan kredit yang bersangkutan. Tanah yang kepemilikannya didasarkan pada hukum adat, yaitu tanah yang bukti kepemilikannya berupa girik, petuk, dan lain-lain yang sejenis dapat digunakan sebagai agunan. Bank tidak wajib meminta agunan berupabarang yang tidak berkaitan langsung dengan obyek yang dibiayai yang lazim dikenal dengan agunan tambahan.Di samping itu, bank dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah harus pula memperhatikan hasil Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) bagi perusahaan yang berskala besar dan atau berisiko tinggi agar proyek yang dibiayai tetap menjaga kelestarian lingkungan.

Ayat (2)Pokok-pokok ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia memuat antara lain:a. pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah

dibuat dalam bentuk perjanjian tertulis;

Page 39: BAB III LIA

79

b. bank harus memiliki keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan Nasabah Debitur yang antara lain diperoleh dari penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan, dan prospek usaha dari Nasabah Debitur;

c. kewajiban bank untuk menyusun dan menerapkan prosedur pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah;

d. kewajiban bank untuk memberikan informasi yang jelas mengenai prosedur dan persyaratan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah;

e. larangan bank untuk memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah dengan persyaratan yang berbeda kepada Nasabah Debitur dan atau pihak-pihak terafiliasi;

f. penyelesaian sengketa.2. Ketentuan mengenai batas maksimal pemberian kredit dan tidak boleh

merugikan bank dan uang milik nasabahnya

Pasal 11 :

Ayat (1)Bank Indonesia menetapkan ketentuan mengenai batas maksimum pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, pemberian jaminan, penempatan investasi surat berharga atau hal lain yang serupa, yang dapat dilakukan oleh bank kepada peminjam atau sekelompok peminjam yang terkait, termasuk kepada perusahaan-perusahaan dalam kelompok yang sama dengan bank yang bersangkutan.

Ayat (2)Batas maksimum sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) tidak boleh melebihi 30% (tiga puluh perseratus) dari modal bank yang sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.

Ayat (3)Bank Indonesia menetapkan ketentuan mengenai batas maksimum pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, pemberian jaminan, penempatan investasi surat berharga, atau hal lain yang serupa yang dapat dilakukan oleh bank kepada:a. pemegang saham yang memiliki 10 % (sepuluh perseratus) atau lebih

dari modal disetor bank;b. anggota Dewan Komisaris;c. anggota Direksi;d. keluarga dari pihak sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b, dan

huruf c;e. pejabat bank lainnya; dan

Page 40: BAB III LIA

80

f. perusahaan-perusahaan yang di dalamnya terdapat kepentingan dari pihak-pihak sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b, huruf c, huruf d, dan huruf e.

Ayat (4)Batas maksimum sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) tidak boleh melebihi 10% (sepuluh perseratus) dari modal bank yang sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.

Ayat (4A) Dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, bank dilarang melampaui batas maksimum pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah sebagaimana diatur dalam ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4).

Ayat (5) Pelaksanaan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dan ayat (3) wajib dilaporkan sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.

Penjelasan Pasal 11 :

Pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah oleh bank mengandung risiko kegagalan atau kemacetan dalam pelunasannya, sehingga dapat berpengaruh terhadap kesehatan bank. Mengingat bahwa kredit atau pembiayaan dimaksud bersumber dari dana masyarakat yang disimpan pada bank, risiko yang dihadapi bank dapat berpengaruh pula kepada keamanan dana masyarakat tersebut.Oleh karena itu, untuk memelihara kesehatan dan meningkatkan daya tahannya, bank diwajibkan menyebar risiko dengan mengatur penyaluran kredit atau pemberian pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, pemberian jaminan ataupun fasilitas lain sedemikian rupa sehingga tidak terpusat pada Nasabah Debitur atau kelompok Nasabah Debitur tertentu.

Ayat (1)Kelompok (grup) merupakan kumpulan orang atau badan yang satu sama lain mempunyai kaitan dalam hal kepemilikan, kepengurusan, dan atau hubungan keuangan.

Ayat (2)Bank Indonesia dapat menetapkan batas maksimum yang lebih rendah dari 30% (tiga puluh perseratus) dari modal bank. Pengertian modal bank ditetapkan oleh Bank Indonesia sesuai dengan pengertian yang dipergunakan dalam penilaian kesehatan bank. Batas maksimum dimaksud adalah untuk masing - masing peminjam atau sekelompok peminjam termasuk perusahaan-perusahaan dalam kelompok yang sama.

Ayat (3)

Page 41: BAB III LIA

81

Huruf dYang dimaksud dengan keluarga dalam ketentuan ini adalah hubungan keluarga sampai dengan derajat kedua baik menurut garis keturunan lurus maupun ke samping termasuk mertua, menantu, dan ipar.

Ayat (4)Bank Indonesia dapat menetapkan batas maksimum yang lebih rendah dari 10% (sepuluh perseratus) dari modal bank. Pengertian modal bank ditetapkan oleh Bank Indonesia sesuai dengan pengertian yang dipergunakan dalam penilaian kesehatan bank.Ayat (4A)Larangan ini dimaksudkan agar dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, bank menerapkan asas-asas perkreditan yang sehat. Bank dinyatakan melakukan pelanggaran atas ayat ini apabila pada saat pemberiannya, saldo kredit atau pembiayaan tersebut melampaui batas maksimum yang telah ditetapkan oleh Bank Indonesia.

Pasal 29 ayat (3) :Dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah dan melakukan kegiatan usaha lainnya, bank wajib menempuh cara-cara yang tidak merugikan bank dan kepentingan nasabah yang mempercayakan dananya kepada bank.

Penjelasan Pasal 29 :Ayat (1), ayat (2), dan ayat (3)Yang dimaksud dengan pembinaan dalam ayat (1) ini adalah upaya-upaya yang dilakukan dengan cara menetapkan peraturan yang menyangkut aspek kelembagaan, kepemilikan, kepengurusan, kegiatan usaha, pelaporan, serta aspek lain yang berhubungan dengan kegiatan operasional bank.Yang dimaksud dengan pengawasan dalam ayat (1) ini meliputi pengawasan tidak langsung yang terutama dalam bentuk pengawasan dini melalui penelitian, analisis, dan evaluasi laporan bank, dan pengawasan langsung dalam bentuk pemeriksaan yang disusul dengan tindakan-tindakan perbaikan.Sejalan dengan itu Bank Indonesia diberi kewenangan, tanggung jawab, dan kewajiban secara utuh untuk melakukan pembinaan dan pengawasan terhadap bank dengan menempuh upaya-upaya baik yang bersifat preventif maupun represif. Di pihak lain, bank wajib memiliki dan menerapkan sistem pengawasan intern dalam rangka menjamin terlaksananya proses pengambilan keputusan dalam pengelolaan bank yang sesuai dengan prinsip kehatihatian.

Page 42: BAB III LIA

82

Mengingat bank terutama bekerja dengan dana dari masyarakat yang disimpan pada bank atas dasar kepercayaan, setiap bank perlu terus menjaga kesehatannya dan memelihara kepercayaan masyarakat padanya.

3. Ancaman pidana terhadap pihak bank jika melakukan tindak pidana gratifikasi

dalam proses pemberian kredit yang melebihi batas kredit kepada calon

debitur

Pasal 49 ayat (2) huruf a :Anggota Dewan Komisaris, Direksi atau pegawai bank yang dengan sengaja:a. meminta atau menerima, mengizinkan atau menyetujui untuk menerima suatu imbalan, komisi, uang tambahan, pelayanan, uang atau barang berharga, untuk keuntungan pribadinya atau untuk keuntungan keluarganya, dalam rangka mendapatkan atau berusaha mendapatkan bagi orang lain dalam memperoleh uang muka, bank garansi, atau fasilitas kredit dari bank, atau dalam rangka pembelian atau pendiskontoan oleh bank atas surat-surat wesel, surat promes, cek, dan kertas dagang atau bukti kewajiban lainnya, ataupun dalam rangka memberikan persetujuan bagi orang lain untuk melaksanakan penarikan dana yang melebihi batas kreditnya pada bank;