Rencana Anggaran Biaya (RAB) adalah merencanakan sesuatau bangunan
dalam bentuk dan faedah dalam penggunaannya, beserta besar biaya yang diperlukan
dan susunan-susunan pelaksanaan dalam bidang administrasi maupun pelaksanaan
kerja dalam bidang teknik. Dimana Rencana Anggaran Biaya merupakan perkiraan
perhitungan biaya-biaya yang diperlukan untuk tiap pekerjaan dalam suatu proyek
konstruksi sehingga diperoleh biaya total yang diperlukan untuk tahap penyelesaian
proyek pekerjaan konstruksi sehingga diperoleh biaya total yang diperlukan untuk
tahap penyelesaian proyek pekerjaan konstruksi. Rencana anggaran biaya dihitung
berdasarkan gambar-gambar rencana dan spesifikasi yang mudah ditentukan serta
upah tenaga kerja dan alat kerja. Dalam proses konstruksi, estimasi meliputi banyak
hal yang mencakup bermacam-macam maksud dan kepentingan bagi berbagai
manajemen dalam organisasi.
Dimana konsultan atau juga bisa disebut pemberi tugas menggunakannya
sebagai alat bantu untuk menentukan biaya investasi modal yang harus ditanam,
mengatur pembiayaan, menentukan kelayakan ekonomi proyek, mengukur
produktivitas kerja, menghitung perpajakan, asuransi, serta maksud-maksud evaluasi
penting lainnya. Dalam pembuatan RAB perencana akan membuat penaksiran harga
barang dan upah. Penaksiran anggaran biaya sangat diperlukan dalam perhitungan
rencana anggaran biaya, dimana pengertian dari penaksiran anggaran biaya adalah
suatu proeses perhitungan volume pekerjaan, harga-harga bahan yang diperlukan
dalam pekerjaan konstruksi.
Anggaran biaya suatu proyek yang memiliki nilai besar, terdapat beberapa
segmen yang biaya pengerjaannya memiliki pengaruh yang besar pada biaya
proyek secara keseluruhan. Biaya pada segmen-segmen pekerjaan tersebut
8
dipengaruhi dari berbagai aspek, diantaranya dilihat dari segi bahan, cara pengerjaan,
jumlah tenaga kerja, waktu pelaksanaan dan lain-lain.
2.1.1 Macam-macam Rencana Anggaran Biaya
Proses pengerjaan Rencana Anggaran Biaya dapat diklasifikasikan menjadi dua
macam antara lain :
1. RAB kasar yaitu rencana anggaran biaya yang diperhitungkan berdasarkan tiap
volume pekerjaan diperoleh biaya total pekerjaan. Penyusunan anggaran biaya
kasar memerlukan bahan-bahan bangunan yang digunakan, cara
pembuatannyadan persyaratan pokok yang ditentukan,
Faktor-faktor yang mempengaruhi dalam penyusunan anggaran biaya kasar antara
lain :
b. Jenis konstruksi
c. Lokasi bangunan
bahan yang telah diuraikan termasuk data atau catatan-catatan mengenai harga
bangunan sejenis yang ada. Selanjutnya perlu ditetapkan ukuran pokok
berdasarkan gambar perencana yang akan dipakai sebagai dasar perhitungan
untuk menentukan harga satuan pekerjaan. Yang dimaksud dengan ukuran pokok
dalam penulisan disini adalah untuk bangunan gdung, yang dipakai sebagai
ukuran pokok adalah luas per m2 atau sisi bangunan per m3.
RAB = ∑ (Volume x Harga Satuan Pekerjaan)
9
1. Mempersiapkan gambar kerja
2. Menghitung volume pekerjaan
4. Analisa suatu pekerjaan
5. Harga satuan pekerjaan
6. Menghitung RAB
2. RAB halus atau terperinci yaitu anggaran biaya bangunan atau proyek yang
dihitung, dengan teliti dan cermat, sesuai dengan ketentuan dan syarat-syarat
penyusunan anggaran biaya. Bahan-bahan yang diperlukan dalam penyusunan
anggaran biaya teliti, antara lain :
a. Peraturan dan syarat-syarat (Bestek)
b. Gambar rencana atau gambar bestek
c. Buku analisa BOW
e. Peraturan-peraturan bangunan negara dan bangunan setempat
f. Syarat-syarat lain yang diperlukan
Perhitungan yang dibuat untuk menyusun anggaran biaya teliti akan menghasilkan
suatu biaya atau harga bangunan dan dengan biaya atau harga tersebut untuk
pelaksanaaan, bangunan akan terwujud sesuai dengan yang direncanakan. Oleh
karena itu anggaran biaya teliti harus disusun dengan teliti, rinci, dan selengkap-
lengkapnya.
Analisa adalah suatu perumusan yang berguna untuk menetapkan harga
dan upah masing-masing dalam bentuk satuan. Berikut ini adalah macam-macam
daftar analisa harga yang sering digunakan dalam perhitungan Anggaran Biaya
oleh Estimator, antara lain :
Daftar Analisa B.O.W adalah daftar analisa pertama yang didalamnya terdapat
perhitungan harga dan upah untuk mendapatkan harga suatu pekerjaan,
2. Daftar Analisa SNI
Daftar analisa SNI adalah daftar analisa perhitungan biaya yang telah dilakukan
dan ditetapkan didalam standar nasional Indonesia
3. Analisa Modifikasi ( EI )
Daftar analisa EI adalah daftar analisa perhitungan biaya yang dibuat oleh pihak
Dinas Pekerjaan Umum ( DPU ) yang didalamnya telah dibakukan sebagai daftar
analisa perhitungan biaya beserta pekerjaan.
2.1.3 Hal-hal Pokok Dalam Menghitung Estimasi Biaya
Sebelum menghitung estimasi biaya ada beberapa hal pokok yang penting dan
harus sangat diperhatikan, antara lain :
1. Bahan-bahan
Membuat daftar jenis dan harga bahan yang akan digunakan dalam suatu
pekerjaan, dimana harga bahan yang dibuat merupakan harga bahan yang
akan digunakan pada lokasi pekerjaan.
2. Harga Upah
Panjangnya jam kerja untuk para pekerja dan jenis pekerjaan tersebut
sangatlah berpengaruh bagi upah pekerja.
3. Peralatan
Membuat daftar untuk alat-alat yang akan digunakan dalam pekerjaan tersebut
serta biaya total sewa alat yang akan dipergunakan dalam pekerjaan.
4. Biaya Tak terduga ( Overhead )
Biaya tak terduga adalah biaya yang tidak dimasukan kedalam suatu jenis
pekerjaan dan tidak dapat ditagihkan pada sebuah proyek.
5. Keuntungan ( Profit )
pelaksanaan haruslah dihitung dalam rencana anggaran biaya, yang tetapi
tidak boleh ditampilkan dalam rencana anggaran biaya, yang tetapi tidak
11
keuntungan yang diperoleh adalah sebesar biaya proyek yang akan
dilaksanakan nantinya.
Seorang estimator harus mempunyai kualifikasi sebagai berikut, antara lain :
1. Mempunyai pengetahuan atau pengalaman yang cukup mengenai detail dari
cara pelaksanaan.
3. Mempunyai sumber-sumber informasi untuk mengetahui harga barang, jam
kerja buruh yang diperlukan dan yang lainnya.
4. Pengambilan kesimpulan yang tepat mengenai harga untuk berbagai daerah
lainnya.
6. Mampu menghitung secara teliti.
7. Mampu menghimpun.
Adapun tugas dari seorang estimator, antara lain :
1. Mengumpulkan data
menghitung biaya secara tepat dan kemudian harus menyimpan data-data dari
biaya secara tepat dan kemudian harus menyimpan data-data dari biaya-biaya
proyek yang sudah dikerjakan. Data tersebut harus lengkap berisi harga
bahan-bahan dan volumenya, upah-upah, keadaan cuaca, keterlambatan dan
sebab-sebabnya.
meninjau lapangan untuk mempelajari keadaan setempat.
12
Estimasi biaya disiapkan dengan mengevaluasi seluruh element
pekerjaan. Disamping itu estimasi biaya masih dapat dipengaruhi oleh kondisi-
kondisi penting yang umum dan berkaitan dengan produktivitas kerja, antara
lain :
oleh seorang atau kelompok pekerja dalam satuan waktu, makin besar
produktivitas, maka makin cepat pekerjaan tersebut diselesaikan, yang berarti
makin cepat pekerjaan diselesaikan. Hal ini berkaitan dengan jumlah upah
yang dibayarkan, namun juga perlu analisis yang lebih mendalam karena
dengan produktivitas semakin besar harga satuan upah tenaga kerja juga
semakin mahal.
Semakin langka material di pasaran, maka semakin mahal harga yang
ditawarkan, ataupun jika diperlukan waktu pemesanan yang lebih lama,
dengan biaya yang akan dibebankan kepada konsumen.
3. Pasar Finansial
Nilai kurs akan mempengaruhi indeks harga tenaga kerja, maupun sumber
daya proyek lain.
yang relatif lama akan sangat mempengaruhi biaya suatu pekerjaan. Misalnya
pekerjaan beton yang dilaksanakan pada musim hujan, akan menambah biaya
pembelian bahan pelindung beton setelah pengecoran.
5. Masalah Konstruksibilitas
Kesulitan ataupun menggunakan metode yang belum pernah dilaksanakan,
maka faktor resiko akan menjadi lebih tinggi, sehingga biaya akan makin
mahal.
13
6. Biaya Tak Terduga ( Overhead )
Biaya tak terduga adalah biaya yang tidak dimasukan kedalam suatu jenis
pekerjaan dan tidak dapat ditagihkan pada sebuah proyek. Oleh sebab itu,
overhead sangatlah penting pada perhitungan estimasi biaya. Ada 2 (dua)
jenis biaya tak terduga yaitu :
a. Biaya Tak Teduga Umum
Yang termasuk dalam biaya ini misalnya : sewa kantor, pasang listrik,
pasang telpon, pajak bunga bank dan lain-lain.
b. Biaya Tak Terduga Proyek
Biaya tak terduga proyek adalah biaya yang dibebankan kepada proyek,
tetapi tidak dapat dibebankan kepada biaya bahan, upah maupun yang
lainnya. Yang termasuk dalam biaya ini adalah : jamsostek, pembuatan
dokumen kontrak dan lain-lain
2.1.6 Resiko Dalam Estimasi
contoh dalam sebuah identifikasi resiko dalam sebuah proyek antara lain :
1. Mempelajari dokumen yang berhubungan dengan proyek termasuk
dokumen yang direferensikan dalam dokumen kontrak.
2. Melakukan tinjauan ke lokasi proyek sebelum melakukan penawaran.
3. Membuat jadwal konstruksi sebelum penawaran.
4. Menyelidiki kemampuan keuangan dan etika bisnis pemilik proyek.
5. Memilih subkontraktor dan supplier yang tepat.
6. Mengidentifikasi reaksi terhadap masyarakat terhadap suatu proyek.
7. Mendapatkan kepastian bahwa sumber daya yang tersedia dalam
pembangunan proyek.
9. Mengidentifikasi dan memahami klausa-klausa spesifikasi yang dapat
menjadikan resiko tambahan atau khusus pada kondisi tertentu oleh
14
tambahan.
proyek dan mengkaji ulang pola musim daerah tersebut.
12. Mengidentifikasi lokasi pembuangan dan penyelidikan tanah di lokasi
proyek.
pekerjaan telah tercakup di dalamnya.
2.1.7 Volume / Kubrikasi Pekerjaan
pekerjaan dalam satu satuan. Volume juga bisa disebut sebagai kubikasi
pekerjaan, jadi volume (kubikasi) suatu pekerjaan bukanlah merupakan volume
(isi sesungguhnya ) melainkan jumlah volume bagian pekerjaan dalam satu
kesatuan.
Beberapa contoh, sebagai berikut :• Volume pondasi batu kali = 30 m³• Volume atap = 150 m³• Volume lisplank = 50 m³
Masing-masing volume tersebut mempunyai pengertian sebagai berikut :
1. Volume pondasi batu kali dihitung berdasarkan isi, ( panjang x luas
penampang yang sama )
2. Volume atap dihitung berdasarkan luas, yaitu jumlah luas bidang-bidang atap,
seperti segitiga, persegi panjang, trapezium dan sebagainya,
3. Volume lisplank dihitung berdasarkan panjang atau luas.
15
layanan yang sangat baik yang disediakan untuk mengkoordinasikan dan
mengkomunikasikan seluruh proses konstruksi. Sebagai manajer proyek
konstruksi akan menangani semua tahap konstruksi proyek Anda. Pada tahap
prakonstruksi, kita akan melakukan semua yang diperlukan studi kelayakan dan
penelitian. Kemudian datang desain dan perencanaan. Setelah spesifikasi
arsitektur dan tujuan penjadwalan yang didefinisikan dengan baik, pekerjaan
dilanjutkan oleh pembangun dan kontraktor untuk memulai membangun actual
bawah pengawasan yang ketat kami. Menekankan pada independen dari para
profesional lain yang terlibat dalam konstruksi. netralitas ini memungkinkan
untuk secara objektif dan tidak memihak menyarankan klien pada pilihan
consultans dan kontraktor, yang memungkinkan klien untuk mendapatkan
manfaat maksimal.
2.1.9 Perencanaan
maka hal-hal yang harus diperhatikan dan dilakukan sebagai bahan persiapan
perencanaan adalah sebagai berikut, antara lain :
1. Mengetahui tujuan pembangunan gedung tersebut.
2. Melihat kedalam / kondisi lapangan.
3. Melihat syarat-syarat dan peraturan untuk pekerjaan pembangunan gedung
dari instansi pemerintah yang bersangkutan.
4. Syarat-syarat arsitektur yang dikehendaki.
5. Besar / kecilnya perlengkapan bangunan.
2.1.10 Perencanaan Beserta Syarat-Syarat
Yang memberi pekerjaan perlu mengetahui, bagaimana, dari mana, dan
dari bahan apa bangunan tersebut akan dibuat. Maka direksi terlebih dahulu
membuat gambar rencana dari bangunan yang akan dibuat lengkap dengan
detaildetail dan penjelasan-penjelasan teknik yang diperlukan, kemudian
16
mendapatkan persetujuannya.
Peraturan-peraturan uraian penjelasan teknik dan administratif terpisah
antara yang satu dengan yang lainnya dan biasanya disebut “Rencana dan Syarat-
Syarat” suatu rencana itu juga memerlukan gambar pekerjaan bangunan yang
akan dibuat, karena gambar-gambar ini merupakan penjelasan dari rencana tadi,
maka gambar itu disebut “Gambar Rencana”. Adapula yang mengemukakan
pendapat bahwa gambar rencana itu lebih penting dari ketentuan-ketentuan
administratif.
1. Cara pelaksanaannya.
pelaksanaan pekerjaan, begitupula tambahan-tambahannya.
didirikan.
6. Yang dianggap berstatus direksi siapa saja.
7. Pimpinan pekerjaan itu siapa.
8. Tanggung jawab pemborong (kontraktor) atas pekerjaannya.
9. Tanggung jawab pemborong atas pelaksanaan.
10. Waktu masa pembayaran.
13. Waktu bekerja bagi para pegawainya.
14. Upah bagi para pekerja dan pegawainya.
15. Keamanan para pekerjanya.
16. Jaminan perhubungan lalu lintas dan pengaliran air yang diperlukan.
17. Bila ada yang perlu dibongkar, bongkaran itu menjadi milik siapa.
17
Dan masih banyak lagi syarat-syarat yang harus ditentukan / dibuat dalam
rencana adminstratif yang umumnya disebut “ Bagian Pokok Kedua Bagian
Administrasi “ karena rencana dan syarat-syarat itu bagi pemborong / kontraktor
bukan suatu rencana anggaran biaya yang tersusun, tetapi itu memuat
uraianuraian tentang pekerjaan petunjuk cara pelaksanaan seluruh pekerjaan dan
yang sifatnya merupakan kontrak selama ia melaksanakan pekerjaan tersebut.
(Sumber : Dasar Penyusunan Anggaran Bangunan, Ir.J.A.Mukomuko)
2.2 Penjadwalan
waktu sepanjang masa pelaksanaan pekerjaan proyek. Dimana kegiatan merupakan
semua kegiatan pelaksanaan, sedangkan waktu adalah waktu yang diperlukan untuk
menyelesaikan kegiatan-kegiatan tersebut. Faktor waktu harus mendapat perbaikan
karena banyak hal yang mempengaruhi untuk dapat dimanfaatkan waktu secara
produktif, antara lain faktor cuaca, hari libur, waktu istirahat, faktor lapangan dan lain-
lain.
Beberapa syarat dalam penjadwalan perlu diperhatikan, antara lain :
1. Pekerjaan yang dijadwalkan tidak boleh lebih dari kemampuan yang tersedia.
Misalnya bila perusahaan mempunyai 2 buah buldozer, rencanakan dengan
kemampuan dua alat tersebut.
tentunya pekerjaan pondasi harus sudah selesai.
3. Pekerjaan yang mempunyai pengaruh pekerjaan lain harus diprioritaskan.Sad
4. Penjadwalan harus menjamin kelangsungan pekerjaan secara terus menerus
dalam keseluruhannya.
5. Perencanaan kerja dan penjadwalannya dapat dibuat dalam bentuk Bar
Chart, seperti contoh Tabel 2.1 ini
18
No Pekerjaan Minggu/Bulan
1. Memberikan pedoman untuk pelaksanaan kegiatan dan untuk memberikan
prioritas perhatian dalam pengawasan dan pengendalian, agar proyek dapat
diselesaikan sesuai rencana, terhindar dari keterlambatan, kenaikan biaya, dan
perselisihan-perselisihan kontraktual.
2. Dipakai sebagai dasar penentuan progress payment, penyusunan cash flow
proyek dan pembuatan strategi pendanaan proyek.
3. Merupakan dasar atau pedoman untuk pengendalian, baik yang berkaitan
dengan waktu maupun biaya proyek.
4. Menghindari pengelolaan pelaksanaan proyek yang hanya mengandalkan
naluri saja.
5. Menghindari pemakaian sumber daya dengan intensitas yang tinggi sejak
awal proyek, dengan harapan dapat diselesaikan secepatnya.
6. Memberikan kepastian waktu pelaksanaan kegiatan-kegiatan proyek.
Kepastian tersebut dapat menghindari pekerja berada di tempat kerja lebih
lama dari waktu yang diperlukan, bergerombol menanti penugasan, mondar-
mandir tanpa tujuan dan sebagainya.
7. Dapat dipakai mengevaluasi dampak akibat adanya perubahan-perubahan
pelaksanaan proyek, baik yang berkaitan dengan waktu penyelesaian proyek,
maupun biaya proyek. Hasil evaluasi dapat dipakai sebagai dasar penyelesaian
19
kenaikan biaya maupun perpanjangan waktu.
8. Memberikan dukungan yang sangat berharga dalam komunikasi diantara
pihak-pihak yang terlibat atau berkepentingan dalam penyelenggaran proyek.
2.2.2 Faktor yang Mempengaruhi Penjadwalan
Kompleksitas penjadwalan proyek sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor berikut:
1. Sasaran dan tujuan proyek.
2. Keterkaitan dengan proyek lain agar terintregasi dengan master schedule.
3. Keahlian tenaga kerja dan kecepatan mengerjakan tugas.
4. Sumber Daya yang diperlukan dan sumber daya yang tersedia.
5. Susunan dan jumlah kegiatan proyek serta keterkaitan diantaranya.
Semakin besar skala proyek, semakin kompleks pengelolaan penjadwalan
karena dana yang dikelola sangat besar, kebutuhan dan penyediaan sumber daya
juga besar, kegiatan yang dilakukan sangat beragam serta durasi proyek menjadi
sangat panjang. Oleh karena itu, agar penjadwalan dapat diimplementasikan,
digunakan cara-cara atau metode teknis yang sudah digunakan seperti metode
penjadwalan proyek. Kemampuan scheduler yang memadai dan bantuan software
komputer untuk penjadwalan dapat membantu memberikan hasil yang optimal.
2.2.3 Metode Penjadwalan Proyek
mengelola waktu dan sumber daya proyek. Masing-masing metode mempunyai
kelebihan dan kekurangan. Pertimbangan penggunaan metode-metode tersebut
didasarkan atas kebutuhan dan hasil yang ingin dicapai terhadap konerja
penjadwalan. Kinerja waktu akan berimplikasi terhadap kinerja biaya, sekaligus
kinerja proyek secara keseluruhan.
material, serta stake holder yang terlibat. Bila terjadi penyimpangan terhadap
20
rencana semula, maka dilakukan evaluasi dan tindakan koreksi agar proyek tetap
pada kondisi yang diinginkan.
A. Bagan Balok
Menurut Henry L. Gantt dan Fredick W. Tailor tahun 1916, bagan balok
atau Barchart ditemukan dalam bentuk bagan balok, dengan panjang balok
sebagai representasi dari durasi setiap kegiatan. Format bagan baloknya
informatif, mudah dibaca dan efektif untuk dikomunikasi serta dapat dibuat
dengan mudah dan sederhana. Bagan balok terdiri atas sumbu-Y yang dinyatakan
kegiatan atau paket kerja dari lingkup proyek, sedangkan sumbu-X menyatakan
satuan waktu dalam hari, minggu, atau bulan sebagai durasi.
Pada bagan ini juga dapat ditentukan Milestone / Baseline sebagai bagian
target yang harus diperhatikan guna kelancaran produktifitas proyek secara
keseluruhan.Untuk proses updating, bagan balok dapat diperpendek atau
diperpanjang dengan memperhatikan total floatnya, yang menunjukan bahwa
durasi kegiatan akan bertambah atau berkurang sesuai kebutuhan dalam
perbaikan jadwal. Penyajian informasi bagan balok agak terbatas, misal
hubungan antar kegiatan tidak jelas dan lintasan kritis kegiatan proyek tidak
dapat diketahui. Karena urutan kegiatan kurang terinci, maka bila terjadi
keterlambatan proyek, prioritas kegiatan yang akan dikoreksi menjadi sukar
untuk dilakukan.
pembuatannya.
balok memberikan kemudahan bagi manajer untuk mengetahui
kegiatan apa yang sudah selesai, sedang berjalan, atau belum
dilaksanakan. Dengan membandingkan antara keadaan nyata dan
rencana, dapat diketahui apakah progress dari proyek yang
bersangkutan sesuai jadwal atau mengalami keterlambatan.
21
Kelemahan :
sehingga apabila suatu kegiatan mengalami penundaan maka akan
sulit untuk mengetahui kegiatan berikut apa yang akan terpengaruh,
dan bagaimana dampaknya terhadap waktu selesainya proyek.
2. Tidak dapat menunjukan kegiatan apa saja yang merupakan
kegiatan kristis.
B. Kurva S
Kurva S adalah sebuah grafik yang dikembangkan oleh Warren T.
Hanumm atas dasar pengamatan terhadap sejumlah besar proyek sejak awal
hingga akhir proyek. Kurva S dapat menunjukan kemajuan proyek
berdasarkan kegiatan, waktu dan bobot pekerjaan yang dipresentasikan
sebagai presentase kumulatif dari seluruh kegiatan proyek. Visualisasi Kurva
S dapat memberikan informasi mengenai kemajuan proyek dengan
membandingkannya terhadap jadwal rencana. Dari sinilah diketahui apakah
ada keterlambatan atau percepatan jadwal proyek. Indikasi tersebut dapat
menjadi informasi awal guna melakukan tindakan koreksi dalam proses
pengendalian jadwal.
lain yang dikombinasikan, misal dengan metode bagan balok yang dapat
digeser-geser dan network planning dengan memperbaharui sumber daya
Kegiatan Minggu Pertama Minggu Kedua
1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7
A
B
C
D
22
jumlah persentase kumulatif bobot masing-masing kegiatan pada suatu
periode diantara durasi proyek diplotkan terhadap sumbu vertikal sehingga
bila hasilnya dihubungkan dengan garis, akan membentuk kurva S. Bentuk
demikian terjadi karena volume kegiatan pada bagian awal biasanya masih
sedikit, kemudian pada pertengahan meningkat dalam jumlah cukup besar,
lalu pada akhir proyek volume kegiatan kembali mengecil.
Untuk menentukan bobot pekerjaan, pendekatan yang dilakukan
dapat berupa perhitungan persentase berdasarkan biaya per item pekerjaan /
kegiatan dibagi nilai anggaran, karena satuan biaya dapat dijadikan bentuk
persentase sehingga lebih mudah menghitungnya.
Keunggulan penggunaan kurva s pada sistem penjadwalan adalah
mudahnya dibaca dan dimengerti oleh seluruh level mulai dari pelaksana
sampai manajer karena bentuk grafisnya yang sederhana dan merupai bentuk
S. Oleh karena itu, kurva s sangat umum digunakan pada industri konstruksi,
terutama pada tahapan awal proyek dimana banyak terjadi perubahan-
perubahan rencana.
2.3 Penjadwalan Sumber Daya
Penjadwalan sumber daya seperti tenaga kerja, peralatan, material dan
modal atau biaya dapat merupakan bagian dari master schedule atau dapat juga
sebagai bagian yang terpisah darinya sebagai subschedule. Untuk proyek yang
cukup kompleks, pemilihan schedule sumber sumber daya dari master schedule,
dengan detailnya dilakukan pada subschedule adalah langkah terbaik untuk
memudahkan monitoring, tujuan penjadwalan sumber daya adalah memastikan
Bobot = x 100%
23
jumlah atau jenis sumber daya dapat diketahui sejak awal dan tersedia bila
dibutuhkan.
berfluktuasi, maka hal ini akan mengurangi tingkat efektifitas dan efisiensi
pengguna sumber daya. Bila jumlah sumber daya dimiliki terbatas dan
ketersediaanya tidak mencukupi, sedangkan durasi adalah batasan kurun waktu
proyek, maka penjadwalan dapat dilakukan dengan perataan sumber daya
(resources leveling).
Pengawasan (supervising) adalah suatu proses pengevaluasian atau
perbaikan terhadap pelaksanaan kegiatan dengan pedoman pada standar dan
peraturan yang berlaku dengan bertujuan agar hasil dari kegiatan tersebut sesuai
dengan perencanaan proyek. Pengendalian (controlling) adalah usaha yang
sistematis untuk menentukan standart yang sesuai dengan sasaran perencanaan,
merancang sistem informasi, membandingkan pelaksanaan dengan standart,
menganalisis kemungkinan adanya penyimpangan antara pelaksanaan dan
standart, kemungkinan mengambil tindakan perbaikan yang diperlukan agar
sumber daya digunakan secara efektif dan efisien dalam rangka mencapai
sasaran.
berikut :
mencapai sasaran.
laporan hasil pelaksanaan pekerjaan.
yang telah direncanakan).
6. Mengkaji dan menganalisa hasil pekerjaan dengan standart, criteria,
dan sasaran yang telah ditentukan.
2.4.1 Pengawasan dan Pengendalian Waktu Pekerjaan
Untuk proyek dengan beberapa kegiatan, tahap pelaksanaan umumnya
dapat dibayangkan sehingga penjadwalan tidak begitu mutlak dilakukan. Akan
tetapi berbeda masalahnya pada proyek berskala besar dimana selain jumlah
kegiatan yang sangat banyak dan rumitnya ketergantungan antar kegiatan tidak
mungkin lagi diolah dalam pikiran. Penjadwalan dan pengontrolan menjadi rumit,
jadi sangatlah penting agar kegiatan dapat dilakukan dengan efektif dan efisien.
Unsur utama dari penjadwalan adalah peramalan (forecasting), walaupun
perlu disadari bahwa perubahan-perubahan dapat saja terjadi di masa mendatang
dan akan mempengaruhi pola rencananya sendiri. Penjadwalan adalah berpikir
secara mendalam melalui berbagai persoalan-persoalan, menguji jalur-jalur yang
logis, menyusun berbagai macam tugas yang menghasilkan suatu kegiatan
lengkap, dan menuliskan macam-macam kegiatan dalam kerangka yang logis dan
rangkaian waktu yang tepat.
pelaksanaan, maka faktor-faktor yang harus diperhatikan untuk membuat jadwal
yang cukup efektif, antara lain :
1. Secara efektif jadwal tersebut dapat dipertanggungjawabkan.
2. Disusun berdasarkan perkiraan waktu, sumber daya, serta biaya
dibandingkan dengan kegiatan pada proyek sebelumnya.
3. Sesuai dengan sumber daya yang tersedia.
25
sumber daya yang sama.
spesifikasi proyek.
6. Mendetail dipakai sebagai alat pengukur hasil yang dicapai dan
pengendalian kemajuan proyek.
Teknis penjadwalan proyek juga dapat menggunakan bar chart. Mereka
ini bertujuan untuk mengidentifikasi unsur waktu dan urutan dalam
merencanakan suatu kegiatan, terdiri dari waktu mulai, waktu selesai, dan pada
saat pelaporan. Penggambaran bar chart terdiri dari kolom dan baris. Pada kolom
tersusun urutan kegiatan yang disusun secara berurutan. Pada baris menunjukan
periode waktu yang dapat berupa hari, minggu, ataupun bulan. Selain metode bar
chart dapat juga dipakai metode kurva S yang merupakan hasil plot dari bar chart,
bertujuan untuk mempermudah melihat kegiatan-kegiatan yang masuk dalam
suatu jangka waktu pengamatan progress pelaksanaan proyek.
Kurva S merupakan gambaran diagram % (persen) komulatif biaya yang
diplot pada suatu sumbu, dimana sumbu x menyatakan satuan waktu sepanjang
durasi proyek dan sumbu y menyatakan nilai % (persen) komulatif biaya selama
durasi proyek tersebut. Langkah membuat kurva S adalah :
1. Melakukan pembobotan pada setiap item pekerjaan.
2. Bobot item pekerjaan dihitung berdasarkan biaya item pekerjaan
dibagi total pekerjaan dikalikan 100.
3. Setelah bobot pekerjaan dihitung, kemudian bobot item tersebut
didistribusikan selama durasi masing-masing aktivitas.
4. Setelah jumlah bobot dari aktivitas tiap periode waktu tertentu
dijumlah secara kumulatif.
5. Angka kumulatif pada setiap preiode ini diplot pada sumbu y dalam
grafik dan waktu pada sumbu y.
6. Dengan menghubungkan semua titik-titik maka akan didapat kurva
S.
26
Grafik dari hasil pembuatan kurva S dapat kita lihat apakah proyek
tersebut mengalami keterlambatan atau tidak. Dengan kurva S juga dapat dilihat
intensitas pekerjaan. Kemiringan curam menunjukan pada saat itu pekerjaan
besar (intensitas tinggi) dan kemiringan andai menunjukan pekerjaan pada saat
itu sedikit.
Manajer proyek perlu memperhatikan tentang anggaran yang telah
ditetapkan dalam perencanaan proyek, manajer tidak dapat menafsirkan bahwa
sebesar anggaran itulah akhir biaya proyek. Anggaran adalah suatu perkiraan
yang disusun berdasarkan informasi yang tersedia pada saat pembuatan anggaran.
Ada beberapa asumsi yang digunakan untuk merumuskan ketidakpastian yang
dihadapi proyek sehingga menjadi bagian dari anggaran proyek. Oleh sebab itu,
rencana proyek yang dibuat sebelum dimulai dan dituangkan dalam Petunjuk
Operasional (PO) haruslah memuat sifat :
1. Rencana proyek yang mengalami perubahan selama proyek itu
berjalan.
2. Rencana proyek dapat menjadi landasan bersama semua pihak dalam
komunikasi mengenai proyek selama masa kerja proyek.
Dengan dimilikinya sifat-sifat ini dalam rencana proyek, semua pihak
akan dapat mengetahui bahwa anggaran proyek dapat meningkat lebih besar
selama proyek berjalan dan dapat pula realisasi biaya proyek lebih kecil daripada
anggarannya setelah proyek selesai asalkan proyek tersebut dapat berjalan secara
efektif dan efisien. Penyimpangan realisasi biaya proyek dari anggarannya
terutama terjadi karena ketidakpastian sehingga dapat menambah beban atau
dapat sama sekali tidak menimbulkan beban proyek seperti yang diperkirakan
sebelumnya. Sehubungan dengan itu, program menghemat biaya proyek wajib
menjadi bagian dari disiplin manajemen proyek.
27
pengendalian, antara lain :
Manajer proyek perlu mengawasi dan mengendalikan para karyawan
yang bertanggung jawab menimbulkan pengeluaran-pengeluaran. Pengawasan
dan pengendalian bukan hanya melalui prosedur dan metode serta kebijaksanaan,
namun perlu diperhatikan pula bagaimana jalannya koordinasi untuk
memecahkan hambatan-hambatan dan perbedaaan pendapat diantara mereka dan
perbedaaan pendapat dalam unit kerjanya sendiri, kecepatan mereka mengambil
keputusan terhadap masalah yang dibawahnya, bagaimana mereka member
petunjuk kepada bawahan dalam memcahkan masalah, apakah mereka
menyarankan cara kerja yang lebih baik, dan apakah mereka berusaha
menciptakan iklim atau lingkungan pengawasan dan pengendalian menghargai
pelaksanaan tugas yang baik dan memberikan kritik terhadap pelaksanaan tugas
yang tidak memuaskan.
apakah biaya yang sudah dikeluarkan sesuai dengan kemajuan atau progress
prestasi yang telah dicapai. Hal ini dapat diketahui dengan melihat kurva S, kurva
S secara grafis menyajikan beberapa ukuran kemajuan komulatif pada suatu
sumbu tegak, terhadap waktu pada sumbu mendatar. Kurva S ini digambarkan
pada suatu diagram yang menunjukan jadwal pelaksanaan pekerjaan. Diagram
ini disebut bar chart, jumlah biaya yang dikeluarkan dapat diukur menurut
kemajuan yang dicapai.
pekerjaan yang dapat diselesaikan dalam satu-satuan waktu tertentu. Dalam
suatu proyek, bar chart diuraikan menjadi beberapa macam pekerjaan kemudian
diperkirakan waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan masing-masing
pekerjaan tersebut. Lamanya waktu ini diperkirakan data-data yang dipakai serta
28
pengalaman kerja sebelumnya dan dibuat secara parallel tanpa mengabaikan
cash flow dari biaya. Bar chart dilengkapi dengan kurva S untuk membandingkan
antara lamanya suatu pekerjaan dengan bobot.
Karena satuan waktu yang dipakai adalah mingguan, maka elevasi
terhadap biaya yang telah dikeluarkan dilakukan mingguan pula. Besarnya biaya
yang telah dikeluarkan ini dibandingkan dengan rencana anggaran biaya dan
dicari prosentasenya. Dengan mengetahui nilai prosentase dan posisi waktu saat
ini dapat digambarkan kurva S aktual ke bar chart yang memuat kurva S rencana.
Dengan membandingkan kurva S aktual dengan kurva S rencana dapat diketahui
apakah pembiayaan proyek berjalan sesuai dengan rencana atau tidak.
Dari perbandingan kurva S aktual dan kurva S rencana akan diperoleh
kemungkinan.
1. Kurva S aktual berada di bawah kurva S rencana, ini berarti
pelaksanaan pekerjaan mengalami keterlambatan.
2. Kurva S aktual berhimpit dengan kurva S rencana, ini berarti
pelaksanaan pekerjaan tepat sesuai dengan pekerjaan.
3. Kurva S aktual berada diatas kurva S rencana, ini berarti pelaksanaan
pekerjaan lebih cepat dari rencana.
2.4.3 Presentase Bobot Pekerjaan
Presentase Bobot Pekerjaan (PBP) = x 100%
29
Koefisien analisa harga satuan adalah angka-angka jumlah kebutuhan
bahan maupun tenaga yang diperlukan untuk mengerjakan suatu pekerjaan dalam
satu satuan tertentu. Koefisien analisa harga satuan berfungsi sebagai pedoman
awal perhitungan rencana anggaran biaya bangunan.
2.4.5 Keunggulan dan Kelemahan Kurva S
Keunggulan penggunaan kurva s pada sistem penjadwalan adalah
mudahnya dibaca dan dimengerti oleh seluruh level mulai dari pelaksana sampai
manajer karena bentuk grafisnya yang sederhana dan merupai bentuk S. Oleh
karena itu, kurva s sangat umum digunakan pada industri konstruksi, terutama
pada tahapan awal proyek dimana banyak terjadi perubahan-perubahan rencana.
Kelemahan kurva s terletak pada kurang penjelasan atau keterkaitan antara
kegiatan, dan tidak dapat secara langsung memberikan informasi mengenai
akibat-akibat yang akan terjadi bila ada sesuatu perubahan.
2.5 Pelelangan
jasa konstruksi ini diatur oleh Keputusan Presiden terutama digunakan di
lingkungan proyek pemerintah. Pengadaan barang/jasa dalam proyek konstruksi
dapat dilakukan dengan berbagai cara/metode, antara lain : Pelelangan, yaitu
pengadaan barang/jasa yang dilakukan secara terbuka (untuk umum) dengan
pengumuman secara luas melalui media cetak dan papan pengumuman resmi
(bila mungkin melalui media elektronik) sehingga masyarakat luas/dunia usaha
yang berminat dan membubuhi kualifikasi dapat mengikutinya. Bila calon
penyedia barang / jasa diketahui terbatas jumlahnya karena karakteristik,
komplesitas, dan/atau kecanggihan teknologi pekerjaannya, dan/atau
Harga satuan pekerjaan = Volume pekerjaan x analisa harga
30
pekerjaan tersebut, pengadaan barang/jasa tetap dilakukan dengan cara
pelelangan. Pemilihan Langsung, yaitu pengadaan barang/jasa, tanpa melalui
pelelangan dan hanya diikuti oleh penyedia barang/jasa yang memenuhi syarat.
Pemilihan langsung dilakukan dengan cara membandingkan penawaran serta
negosiasi, baik secara teknis ataupun harga, sehingga diperoleh harga yang
wajar dan secara teknis bisa dipertanggungjawabkan. Penunjukan Langsung,
yaitu pelelangan barang/jasa dengan cara menunjuk langsung kepada satu
penyedia jasa / barang
2.6 Pengertian Pelelangan
Lelang adalah penjualan barang yang terbuka umum baik secara langsung
maupun media elektronik dengan cara penawaran harga secara lisan atau tertulis
yang didahului dengan usaha mengumpulkan peminat. Menurut Pasal 1
Peratusan Mentru Keuangan Nomor 150/PMK.00/2007 Tentang Perubahan atas
Peraturan Mentri Keuangan Nomor 40/PMK.07/2006 Tentang Petunjuk
Pelaksanaan Lelang, disebut lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk
umum dengan penawaran harga secara tertulis dana tau lisan yang semakin
meningkat atau menurun mencapai harga tertinggi yang didahului dengan
pengumuman lelang. (Wibowo, 2012)
1. Metode Prakualifikasi
penawaran. Artinya hanya perusahaan yang memenuhi kualifikasi yang dapat
memasukan penawaran. Metode ini dilaksanakan untuk pelelangan yang bersifat
kompleks (termasuk pelelangan diatas 50M)
31
usaha serta pemenuhan persyaratan terhadap perusahaan setelah pemasukan
dokumen penawaran. Pada umumnya, prinsip pelelangan menggunakan proses ini
(kecuali jasa konsultansi yang wajib menggunakan prakualifikasi). Bahkan untuk
pelelangan umum untuk pengadaan barang atau jasa pemborongan atau jasa
lainnya, sifatnya adalah wajib (kecuali yang bernilai diatas 50M).
Dalam pelelangan pekerjaan konstruksi terdapat macam-macam proses
lelang. Cara pemilihan penyedia barang atau jasa tergantung dari jenis barang, jasa
atau pekerjaan yang akan dikerjakan sebagai berikut :
Jenis Barang/Jasa Barang
2 Pelelangan Terbatas V V
3 Pelelangan Sederhana V V
4 Pemilihan Langsung V
5 Seleksi Umum V
6 Seleksi Sederhana V
9 Kontes V
2.7 Tahapan Pelelangan Pekerjaan Konstruksi Berdasarkan Perpres No. 16 Tahun
2018
jasa pemerintah dalam rangka percepatan pelaksanaan anggaran belanja negara.
Kemudahan tersebut berupa penyederhanaan persyaratan dalam mengikuti
32
proses tender dimana peserta tender tidak lagi di wajibkan memiliki laporan
bulanan pajak (PPH dan PPN) dan dalam pengajuan penawaran tidak lagi
disyaratkan perlunya jaminan penawaran.
40/PMK.07/2006, Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum
dengan penawaran harga secara tertulis dana tau lisan yang semakin meningkat
atau untuk mencapai harga tertinggi yang didahului dengan pengumuman lelang.
Dalam pelelangan pekerjaan konstruksi terdapat macam-macam proses
lelang. Proses lelang ini bertujuan untuk mendapatkan penyedia barang/jasa yang
sesuai dengan syarat dan kualifikasi yang ditetapkan. Dalam hal pemilihan ini
penyedia harus melalui proses dan prosedur lelang/seleksi tahapan yang harus
dilalui untuk pemilihan penyedia barang / jasa secara garis besar adalah sebagai
berikut :
Tender adalah metode pemilihan untuk mendapatkan Penyedia Barang/Pekerjaan
Konstruksi/Jasa Lainnya (Pasal 1 Ayat 36 Perpres No. 16 Tahun 2018)
2. Seleksi
3. Tender/Seleksi Internasional
Tender/Seleksi Internasional adalah pemilihan Penyedia Barang/Jasa dengan
peserta pemilihan dapat berasal dari pelaku usaha nasional dan pelaku usaha asing
(Pasal 1 Ayat 38 Perpres No. 16 Tahun 2018)
4. Penunjukan Langsung
Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Konsultasi/Jasa Lainnya dalam keadaan tertentu
(Pasal 1 Ayat 39 Perpres No. 16 Tahun 2018)
5. Pengadaan Langsung Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya
Pengadaan Langsung Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya adalah metode
pemilihan untuk mendapatkan Penyedia Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya
33
yang bernilai paling banyak Rp 200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah) (Pasal 1 Ayat
40 Perpres No. 16 Tahun 2018)
6. Pengadaan Langsung Jasa Konsultasi
Pengadaan Langsung Jasa Konsultasi adalah metode pemilihan untuk mendapatkan
Penyedia Jasa Konsultasi yang bernilai paling banyak Rp 100.000.000,00 (serratus
juta rupiah)
2.8 Proses Tender
Suatu proyek konstruksi yang akan dibangun akan dibuka proses tender dimana
pengumumannya akan diumumkan melalui internet, koran, maupun rekan-rekan
owner. Dalam hal pemilihan ini penyedia harus melalui proses dan prosedur
lelang/seleksi tahap yang harus dilalui untuk penyedia barang atau jasa secara garis
besar adalah sebagai berikut:
1. Penyusunan Dokumen Lelang
pemilih dalam rangka memiliih dan mendapatkan kontraktor yang dianggap mampu
untuk diserahi tugas dan tanggung jawab untuk melaksanakan implementasi fisik
proyek.
Merupakan pemberitahuan kepada masyarakat dan para penyedia barang atau jasa akan
adanya lelang dengan maksut menghimpun peminat lelang dan pemberitahuan kepada
pihak yang berkepentingan. Pengumuman lelang dilakukan setelah mendapat kepastian
tempat, hari, tanggal, dan jam lelang dikantor lelang.
3. Pendaftaran Peserta
Merupakan proses memasukan minat untuk mengikuti lelang dengan melihat syarat dan
kualifikasi penyedia barang atau jasa yang ditetapkan untuk mengikuti lelang pekerjaan
tersebut.
34
Merupakan pengambilan dokumen-dokumen yang ada pada lelang pekerjaan tersebut.
Dokumen ini berisi gambar kerja sebagai acuan dasar perhitungan volume dan BOQ yang
memuat spesifikasi pekerjaan, material yang ditetapkan.
5. Penyusunan Berita Acara
lelang.
Merupakan penjelasan dokumen-dokumen yang dianggap kurang jelas dalam
pelaksanaan pakerjaan dan perubahan-perubahan yang terjadi dalam gambar kerja.
7. Pemasukan Dokumen Penawaran
Merupakan memasukkan penawaran keseluruhan harga pekerjaan tersebut yang
didasarkan sebagai volume harga satuan dan analisa gambar kerja yang ditetapkan.
8. Pembukaan Penawaran
Pada tahapan ini merupakan tahapan awal dari penyelenggara untuk mengumumkan total
seluruh biaya sebelum kontraktor melakukan penawaran, ada batasan-batasan harga yang
sudah ditentukan.
Evaluasi dilakukan setelah dari pihak penyedia barang atau jasa memasukkan dokumen
penawaran, pihak panitia lelang akan menentukan beberapa penyedia jasa yang
memenuhi ketentuan yang ada.
Penetapan lelang dilakukan oleh panitia lelang setelah pengecekan dokumen administrasi
pada tiap-tiap penyedia barang atau jasa yang telah mengikuti dan memasukkan dokumen
penawaran.
11. Pengumuman Pemenang
Pemenang lelang adalah hak mutlak dari panitia lelang, sehingga tidak bisa diganggu
gugat kecuali ada sanggahan yang kuat dari pihak lain, sebagai bukti untuk pemenang
lelang. Pemenang lelang disini harus sesuai dengan syarat-syarat yang telah ditentukan
oleh pemilik proyek.
12. Masa Sanggah, Klarifikasi dan Negosiasi
Masa sanggah dilakukan ketika ada keputusan yang jenggal dari pihak panitia lelang,
karna pada masa sanggah ini kandidat nomer 2 3 dan 4 berhak untuk mencari celah
pemenang sehingga nantinya pengumuman dan pemenang bisa diubah, masa sanggah ada
batasan waktu tertentu.
13. Penunjukan Pemenang Penyedia Barang dan Jasa
Telah beberapa tahap dilalui dan masa sanggah juga sudah terlaksana maka secara resmi
panitia lelang mengumumkan pemenang lelang dan ditahap ini keputusan tidak bisa
diubah.
pekerjaaan yang bersanguktan.
BAB II - 2.1.1 Macam-macam Rencana Anggaran Biaya
BAB II - 2.1.2 Macam-macam Daftar Analisa Perhitungan Biaya
BAB II - 2.1.3 Hal-hal Pokok Dalam Menghitung Estimasi Biaya
BAB II - 2.1.4 Kualifikasi dan Tugas Seorang Estimator
BAB II - 2.1.5 Kondisi Yang Mempengaruhi Estimasi Biaya
BAB II - 2.1.6 Resiko Dalam Estimasi
BAB II - 2.1.7 Volume / Kubrikasi Pekerjaan
BAB II - 2.1.8 Manajemen Konstruksi
BAB II - 2.1.9 Perencanaan
BAB II - 2.2 Penjadwalan
BAB 2 - 2.2.2 Faktor yang Mempengaruhi Penjadwalan
BAB 2 - 2.2.3 Metode Penjadwalan Proyek
BAB II - 2.3 Penjadwalan Sumber Daya
BAB II - 2.4 Pengawasan dan Pengendalian Proyek
BAB II - 2.4.1 Pengawasan dan Pengendalian Waktu Pekerjaan
BAB II - 2.4.2 Pengawasan dan Pengendalian Biaya Proyek
BAB II - 2.4.3 Presentase Botot Pekerjaan
BAB II - 2.4.4 Menghitung Harga Satuan Pekerjaan
BAB II - 2.4.5 Keunggulan dan Kelemahan Kurva S
BAB II - 2.5 Pelelangan
BAB II - 2.7 Tahapan Pelelangan Pekerjaan Konstruksi Berdasarkan Perpres No.16 Tahun 2018
BAB II - 2.8 Proses Tender