7

BAB II

TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI

II.1. Tinjauan Umum

II.1.1. Pengertian Hunian

Hunian adalah tempat tinggal atau kediaman ( yang dihuni ). Kebutuhan

akan hunian atau rumah, merupakan tuntutan dasar dari masyarakat yang selalu ada

dan harus terpenuhi.

Rumah adalah :

Bangunan untuk tempat tinggal

Bangunan pada umumnya

“House is building or dwelling for human residence” ( rumah adalah bangunan

tempat tinggal manusia )

II.1.2. Pengertian Perumahan

Lingkungan perumahan adalah sekelompok rumah dengan prasarana dan

fasilitas lingkungannya.

Prasarana lingkungan antara lain adalah jalan, saluran air minum, saluran air

limbah dan hujan, listrik dan pembuangan sampah.

Sarana lingkungan antara lain berupa kelengkapan fasilitas pendidikan,

kesehatan, perobadatan, perbelanjaan dan niaga, pemerintahan dan

pelayanan umum, rekreasi dan kebudayaan, olahraga dan lapangan terbuka.

8

Fungsi lingkungan perumahan adalah sebagai berikut :

Tempat tinggal dan lingkungan hunian ( sekelompok masyarakat keluarga

atau individu yang terpisah dari kawasan kerja ).

Tempat penghuni memenuhi kebutuhan raganya berupa makan, minum,

kesehatan, pendidikan, dll.

Tempat penghuni melakukan aktivitas social budaya dan bermasyarakat.

Tempat penghuni memenuhi kebutuhan jiwanya berupa aktivitas sosial,

keagamaan, kesenian, dll.

Tipe-tipe bangunan atau hunian berkaitan dengan besarnya kapling dan arah

bukaannya :

Tunggal

Koppel

Deret

Massionet

Ruko

Rumah susun / flat / apartemen.

( www.jakarta.go.id/dinasperumahan/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=20 )

II.1.3. Pengertian Apartemen

Apartemen adalah sama dengan rumah susun. Yang membedakan hanyalah

istilah yang dipakai. Apartemen disebut sebagai suatu bangunan yang terdiri dari

tiga atau lebih unit hunian, yang merupakan suatu kehidupan bersama dan masing-

masing unit dapat digunakan secara terpisah dalam lingkungan tanah yang terbatas.

9

Beberapa pengertian apatemen yang lain adalah sebagai berikut :

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia :

Apartemen merupakan sebuah bangunan bertingkat yang terbagi dalam

beberapa tempat tinggal dalam satu bangunan.

Menurut Encarta Dictionary :

Apartemen sebenarnya merupakan sebuah ruang hunian, sekarang

merupakan suatu kumpulan ruangan yang digunakan sebagai hunian atau

suatu gedung apartemen yang terdiri dari sejumlah kumpulan ruang.

Menurut Razzia Agustus dalam bukunya Sebuah Rumah dan Tamuku :

Apartemen merupakan sebuah tempat tinggal ( terdiri atas ruang duduk,

kamar tidur, kamar mandi, dapur / pantry, dsb ) yang berada pada suatu

lantai bangunan bertingkat yang terdiri dalam beberapa tempat tinggal.

Berdasarkan sifat kepemilikannya, apartemen yang dapat diperjual belikan

disebut condominium.

II.1.4. Sejarah Apartemen

Gambar 1 : Perkembangan Apartemen

10

Apartemen berasal dari bahasa Italy yaitu apartere yang artinya

memisahkan atau membagi. Apartemen lahir seiring dengan perkembangan

peradaban manusia. Dalam setiap perkembangannya, apartemen hanya dikenal pada

Negara-negara pada bagian barat. Ini dimulai sejak revolusi industri, dimana terjadi

urbanisasi besar-besaran dikota untuk mencari pekerjaaan dan penghidupan yang

layak. Akibat yang terjadi adalah banyak investor menanamkan investasi dibidang

pembangunan bangunan hunian.

Akan tetapi, karena kebutuhan serta keterbatasan area lahan kota yang ada

dan meningkatnya harga tanah diperkotaan akhirnya menuntut pemanfaatan tanah

yang lebih optimal, serta bentuk dan hubungan ruang yang lebih singkat. Akibatnya

terjadilah pembangunan bangunan hunian yang bersifat vertikal sebagai wujud dari

pemanfaatan tanah yang lebih optimal.

Perubahan pembangunan bangunan hunian vertikal pertama kali terjadi di

Amerika. Awal perkembangannya di Amerika juga didasari karena adanya

mobilitas yang tinggi, akibat dari pembangunan jalan-jalan baru yang dapat

menghubungkan baik dalam kota maupun luar kota. Hal ini menyebabkan kota

meluas kepinggiran dikota, yang akhirnya pemerintah Amerika Serikat membangun

pusat hunian dengan orientasi vertikal. Perkembangan apartemen di Indonesia juga

didasari oleh pertambahan jumlah penduduk, seperti yang terjadi di Amerika ini.

Pembangunan bangunan vertikal berupa apartemen ini dengan mudah masuk

kedalam kehidupan masyarakat Amerika disebabkan faktor sosial, ekonomi dan

kebudayaan. Orang Amerika tidak ada landasan yang kuat dalam soal kebudayaan

11

sehingga orang Amerika lebih bisa menerima sesuatu yang baru dengan asas

kebebasannya.

Kebutuhan penduduk bertambah pesat dan mulai tidak seimbang dengan

adanya bangunan-bangunan hunian vertikal yang ada, akhirnya membuat para

investor mendirikan apartemen asal jadi, sehingga membuat perkembangan

apartemen tidak memenuhi syarat keamanan, kenyamanan dan kesehatan. Hal

serupa terjadi juga di Perancis, Jerman dan Inggris. Oleh sebab itu pada tahun 1876

dicetuskan hukum perumahan di New York yang menyangkut persyaratan

keamanan dan kesehatan.

II.1.5. Karateristik Apartemen

Berikut ini adalah beberapa kriteria yang harus dimiliki fisik dari suatu

bangunan apartemen yaitu :

Mendukung konsepsi tata ruang, perkotaan, dikaitkan dengan

pengembangan pembangunan daerah perkotaan ke arah vertikal.

Meningkatkan optimasi penggunaan lahan perkotaan.

Mendorong pembangunan pemukiman berkepadatan tinggi

Memiliki ruang-ruang terbuka yang cukup besar yang berfungsi sebagai

ruang interaksi atau komunal.

Memiliki bentuk dasar massa yang mengikuti bentuk tapak agar tidak terjadi

sudut-sudut tapak yang tidak terpakai

Faktor keamanan dan kenyamanan merupakan prioritas, misalnya sirkulasi

diutamakan untuk pejalan kaki.

12

Perencanaan yang efisien dan efektif agar ruang kecil tetap dapat

memberikan kenyamanan dan kenikmatan.

Penggunaan bahan bangunan yang memiliki kriteria fungsional, mudah

diperoleh dipasaran, mudah perawatannya dan sedapat mungkin

memberikan kesan prestige tinggi.

Penggunaan teknologi membangun yang dapat menekan biaya konstruksi

serendah-rendahnya.

II.1.6. Klasifikasi Apartemen

Ada beberapa klasifikasi pembagian jenis-jenis apartement berdasarkan :

1. Sistem kepemilikan :

Sistem sewa atau rental apatement :

Apartemen yang disewakan dengan harga yang tetap setiap bulan kepada

penghuni yang menempatinya, maintenance menjadi tanggung jawab

pemilik apartemen.

Sistem Kooperatif :

Disini tidak ada keuntungan seperti pada sistem sewa. Setiap penghuni

merupakan pemilik. Fasilitas seringkali lebih mewah dari pada sistem

sewa, seperti adanya ruang-ruang pertemuan.

Sistem kondominium :

Kepemilikan apartemen melalui angsuran dari setiap calon penghuni.

Setiap pemilik mempunyai surat hipotik dan fasilitas-fasilitas adalah

milik bersama.

13

2. Peruntukannya :

Apartemen untuk kaum buruh atau karyawan :

Untuk buruh-buruh industri atau instansi swasta, dengan standart

perencanaan yang ekonomis dan fasilitas serta privacy yang sangat

minim.

Apartemen untuk setiap instansi pemerintah :

Untuk rumah bagi para karyawan pemerintah, dengan standart

perencanaan tergantung anggaran biaya tersedia dan standart sosial

karyawan tersebut ( low / middle / high ).

Apartemen untuk disewakan :

Dibangun oleh swasta ataupun pemerintah ( real estate ) dimana selain

membantu pemerintah kota dalam pengadaan perumahan bagi penduduk,

juga mempunyai tujuan komersil.

Apartemen untuk dijual :

Hampir sama dengan rental apartemen, hanya segi pemasarannya saja

yang berbeda.

3. Ketinggian bangunannya :

Low Rise Apartemen :

Merupakan tipe bangunan bertingkat ( multiple dwelling ) dengan

ketinggian 4 sampai 6 tingkat dan dapat dilengkapi dengan elevator.

Medium Rise Apartemen :

Dengan ketinggian 6 sampai 9 tingkat.

14

High Rise Apartemen :

Dengan ketinggian dapat mencapai 40 tingkat, sesuai kebutuhan dan

harga tanah yang mahal.

Masionette :

Dengan ketinggian lebih rendah dari 4 tingkat.

4. Sistem penggabungan lantai :

• Simplex :

Satu unit hunian terdapat pada satu lantai.

Gambar 2 : Apartemen dengan sistem simplex

• Duplex :

Satu unit hunian terdapat pada dua lantai.

15

Gambar 3 : Apartemen dengan sistem duplex

• Ttriplex :

Satu unit hunian terdapat pada tiga lantai.

Gambar 4 : Apartemen dengan sistem triplex

16

5. Bentuk massa :

Slab

Gambar 5 : Bentuk massa slab

Tower

Gambar 6 : Bentuk massa tower

Variant

- Tower + Podium

Gambar 7 : Penggabungan bentuk massa tower dan podium

17

- Slab + Podium

Gambar 8 : Penggabungan bentuk massa slab dan podium

6. Pencapaian :

Elevated Apartemen :

Pencapaian menggunakan sarana elevator atau lift, pada umumnya untuk

ketinggian diatas 4 lantai.

Walk-up Apartemen :

Pencapaian menggunakan sarana tangga, pada umumnya untuk

ketinggian dibawah 4 lantai.

7. Sistem Pelayanan Koridor :

Single Loaded Koridor :

Koridor satu sisi ditepi bangunan, pada sistem slab block.

Gambar 9 : Apartemen dengan satu koridor ditepi bangunan

18

Double Loaded Koridor :

Koridor ditengah pada sistem slab block.

Gambar 10 : Apartemen dengan koridor ditengah

Koridor pada dua sisi ditepi bangunan, pada sistem slab block :

Gambar 11 : Apartemen dengan koridor pada dua sisi bangunan

Koridor terpusat ditengah-tengah bangunan, pada sistem point block :

Gambar 12 : Apartemen dengan pelayanan core yang terpusat ditengah-tengah bangunan

19

8. Kepadatan jumlah ruang tidur tiap unitnya :

Apartemen tipe studio atau effisiensi :

Apartemen seperti ini merupakan apartemen yang kecil dengan harga

sewa yang murah pada setiap unitnya. Jenis apartemen ini terdapat

ruangan-ruangan utama seperti ruang tamu, ruang makan dan ruang

kamar tidur. Disini juga terdapat sebuah fasilitas dapur yang menjadi

satu bagian dengan ruangan utama, tetapi untuk kamar mandi terletak

pada ruangan terpisah dan digunakan untuk seluruh penghuni apartemen.

Apartemen satu ruang tidur :

Apartemen seperti ini biasanya lebih banyak digunakan oleh orang-

orang yang berstatus masih single, dan juga banyak digunakan oleh

pasangan-pasangan muda yang belum memiliki anak.

Apartemen dua ruang tidur :

Apartemen seperti ini biasanya diperuntukkan bagi setiap pasangan yang

telah memiliki anak lebih dari 1 orang.

Apartemen tiga tempat tidur :

Apartemen seperti ini biasanya diperuntukkan bagi setiap pasangan yang

telah memiliki 2 anak yang telah dewasa dan berjenis kelamin yang

berbeda, sehingga membutuhkan lebih dari 1 ruangan untuk

memisahkan.

Apartemen empat tempat tidur :

Apartemen seperti ini biasanya digunakan apabila setiap pasangan telah

memiliki lebih dari 3 orang anak, dan juga dikarenakan kesibukan

20

mereka masing-masing sehingga tidak ada waktu untuk membersihkan

setiap sudut ruangan mereka, maka diperlukan juga ruangan tambahan

bagi pembantu rumah tangga yang bekerja membantu membersihkan

hunian mereka.

Apartemen lima tempat tidur :

Apartemen seperti ini biasanya digunakan apabila setiap pasangan

membawa kerabat keluarganya untuk tinggal bersama-sama sehingga

membutuhkan suatu ruangan yang lebih besar dan lebih luas. Apartemen

seperti ini juga tergolong sebagai salah satu apartemen yang mewah

dimana setiap unitnya bisa memiliki 3 lantai dan juga dari segi harganya

yang relatif mahal.

( Samuel Paul, Apartemen Their Design and Development, new york, Rainhold, 1976 )

II.1.7. Apartemen Untuk Golongan Penghasilan Menengah

Dalam merencanakan apartemen bagi masyarakat golongan menengah ada

beberapa faktor yang harus diperhatikan antara lain :

Privacy :

Apartemen golongan menengah menuntut adanya privacy yang lebih

dibandingkan dengan apartemen golongan bawah. Gangguan privacy

dapat berawal dari dalam maupun luar bangunan, pandangan visual yang

langsung, suara kebisingan maupun polusi getaran.

21

Kenyamanan :

Suatu kondisi dimana terjadi suatu sistem baik didalam apartemen

seperti tata ruang, tata suara, tata udara, dll, sehingga penghuni akan

merasa betah tinggal didalam apartemen. Faktor-faktor yang

mempengaruhi kenyamanan adalah sirkulasi, iklim, kebisingan, bau-

bauan, bentuk, kebersihan, keindahan dan keamanan.

Kesehatan :

Diwujudkan melalui sistem yang baik, juga dapat didukung dengan

sistem utilitas bangunannya, fasilitas penunjang yang dapat berupa

fasilitas olahraga serta kondisi pencahayaan dan pengudaraan disekitar

apartemen.

Keamanan :

Ditinjau dari apartemen itu sendiri, misalnya struktur konstruksinya kuat

terhadap gempa, angin, hujan, dll. Diluar bangunan misalnya dengan

adanya pos-pos jaga atau portal dissetiap pintu masuk dan pintu keluar.

Teknologi :

Faktor teknologi diperlukan untuk menekan waktu dan biaya dalam

pembangunan sehingga tercapai suatu efisiensi dengan harga yang

terjangkau oleh masyarakat golongan menengah.

II.1.8. Kriteria Desain Apartemen

Ada beberapa aspek yang sangat mempengaruhi dalam setiap mendesain

sebuah apartemen, yaitu :

22

Faktor fungsional apartemen secara keseluruhan.

Adanya tanggapan dan keselarasan terhadap lingkungan sekitar.

Kapasitas desain tiap unitnya dan setiap dari fasilitasnya harus

diperhitungkan kapasitasnya secara tepat.

Kompatibilitas meliputi aspek ergonomic dan harmoni.

Ekonomi dan efisien.

Fleksibilitas untuk mencapai pemanfaatan ruang secara maksimal.

Misalnya, fleksibilitas terhadap pembagian ruang, fungsi ruang dan

susunan ruang.

Daya tahan dari bangunan dan peralatan yang digunakan sebaiknya

berjangka waktu lama.

Keindahan, kenyamanan dan ciri khas.

II.2 Tinjauan Khusus Topik

Topik : Arsitektur Modern

Tema : Penerapan Arsitektur Modern pada penampilan bangunan Apartemen

Dosen Universitas Bina Nusantara di kawasan Kebun Jeruk Raya

Kemanggisan-Palmerah Jakarta Barat.

Pengertian Arsitektur Modern

Arsitektur Modern adalah sebuah karya yang kompleks dan kontradiktif , ia

memiliki kemampuan untuk menunjukkan sebuah karya baru yang melanggar

tradisi-tradisi yang telah ada. Meskipun demikian setiap karya dari arsitektur

23

modern tetap mengutamakan kesederhanaan sehingga tidak menampakkan suatu

kerumitan. Mis Van Der Rohe menyebutnya dengan “ Less Is More “ atau

mengutamakan fungsi dari suatu bangunan.

( www.id.wikipedia.org/wiki/Wikipedia:Meja_referensi/Archive_2 )

Ciri-ciri Arsitektur Modern

Dibawah ini adalah beberapa klasifikasi dari ciri-ciri arsitektur modern

berdasarkan :

1. Ideologi :

Suatu gaya international.

Berupa khayalan, idealis.

Fungsional.

Arsitek sebagai nabi.

Elitis untuk setiap manusia.

Zeitgeist.

Bersifat menyeluruh dan luas.

2. Stylistic :

Bersifat lurus kedepan.

Sederhana.

Bentuk abstrak.

Mempertahankan kemurnian.

Estetika mesin, logika, sirkulasi, teknologi, mekanikal.

Anti ornament.

24

Anti histories.

Anti humor.

Anti symbolis.

3. Ide desain :

Kota ditaman.

Pemisahan fungsi.

“Kulit dan tulang”.

Volume bukan massa.

Papan, ujung balok.

Transparan.

( www.proyeksi.com/berita/desain/0030305_arsitek.htm )

Karakter-karakter dari Gaya Arsitektur Modern di Indonesia

Secara garis besar dibawah ini adalah karakter-karakter dari gaya arsitektur

modern yang mendasari perencanaan dan perancangan di Indonesia adalah :

Memiliki perhatian yang besar terhadap fungsi ruang, yang didapat

dari pola aktivitas dari si penghuni.

Memiliki perhatian yang besar terhadap material bangunan untuk

mendapatkan sebuah hasil akhir ( estetika ) yang diinginkan.

Memiliki analogi mesin didalam penataan dan pengembangan ruang-

ruang.

Menghindari ornamen.

25

Penyederhanaan bentuk dan ornamentasi dan penghilangan detail

yang tidak diinginkan atau diperlukan.

( www.proyeksi.com/berita/karakter/gayamodern/0040305_arsitek.htm )

Tujuh Teknik Dasar Perancangan Arsitektur Modern

Intepretasi yang bebas terhadap isi dan fungsi :

Teknik ini berkaitan dengan tampak bangunan dimana komponen-

komponen arsitektur seperti jendela, pintu, kolom dan lainnya

dikomposisikan satu dengan yang lainnya atas dasar “ negation ”

terhadap order-klasik.

Perhatian dan Empati terhadap perbedaan teknik :

Membuat komponen menjadi cenderung asimetris, dengan tujuan

menghapus aturan perspektif aksial hasil temuan jaman Renaisance.

Pandangan dan Visi yang dinamis serta Multidimensional :

Hal ini berkaitan dengan komposisi massa bangunan yang diatur

sedemikian rupa sehingga titik hilang dalam gambar perspektif klasik

menjadi tidak terlalu berperan lagi.

Hubungan Dinamis dan Organik antara Arsitektur dan Engineering :

Teknik ini berusaha memanfaatkan penemuan-penemuan baru dibidang

struktur dan konstruksi untuk menghasilkan bentukan-bentukan baru

yang terkadang tidak terbayangkan sebelumnya.

26

Elemen-elemen yang Indenpenden :

Dimana hal ini ditujukan untuk menghindarkan diri dari konsep yang

massif, seperti yang diwariskan oleh Vitruvius.

Konsep “ Living Space ” :

Yang ada hubungannya dengan teknik kelima diatas, dimana dengan

munculnya penemuan-penemuan yang baru dibidang engineering,

diciptakan dan dihasilkan ruang-ruang yang lebih dinamis sehingga

menggugurkan konsep ruang statis yang terbentuk atas dasar perpektif

kalsik.

Integrasi antar bangunan :

Merupakan penggabungan dari keenam teknik sebelumnya. Teknik ini

diterapkan pada perencanaan kota.

( http://library.usu.ac.id/modules.php?op=moadload&name=downloads&file )

II.3 Studi Banding

NAMA

APARTEMEN LOKASI FASILITAS UNIT YANG DISEDIAKAN KETERANGAN

1. Apartemen Casablanca

Jln. Casablanca Kav.12, Jakarta 12870

Restoran Café Dry

cleaning Bank Biro

perjalanan Mini

market CCTV Swimming

pool Lapangan

Unit hunian dengan satu kamar

Unit hunian dengan dua kamar

Unit hunian dengan tiga kamar

Apartemen Casablanca ini mempunyai lokasi yang sangat strategis. Dimana letak dari apartemen ini sangat memudahkan setiap orang untuk mencapai pusat-pusat

27

tennis Squash Fitness

center Gym Jogging

track Parkiran

mobil dan motor

bisnis yang dekat dengan daerah tersebut seperti Kuningan, Thamrin, Gatot Subroto dan Sudirman

2. Apartemen Mediterania Garden

Jln. Tanjung Duren Raya, Jakarta Barat

Fitness center

Swimming pool

Play ground

Mini market

Lapangan tennis

Sauna Children

pool

Unit hunian dengan satu kamar

Unit hunian dengan dua kamar

Unit hunian dengan tiga kamar

Apartemen Mediterania Garden merupakan salah satu apartemen yang letaknya sangat strategis, dimana letaknya sangat berdekatan dengan lokasi kerja didaerah Tanjung Duren dan sangat berdekatan dengan Universitas Tarumanagara, UKRIDA dan Universitas Trisakti. Dengan letak lokasi yang strategis seperti ini, sangat memungkinkan untuk sebagian mahasiswa yang kuliah disalah satu universitas tersebut untuk memilih tinggal di apartemen ini

3. Apartemen Semanan Indah

Jln. Semanan, Cengkareng

Unit hunian tipe studio

Unit hunian dengan satu kamar

Unit hunian dengan dua

Apartemen Semanan Indah merupakan salah satu apartemen untuk para golongan menengah

28

kamar dengan jumlah lantai 8 lapis, dimana sistem sirkulasi horizontal pada bangunan menggunakan sistem double loaded. Apartemen ini lebih ditujukan kepada masyarakat golongan menengah yang relative murah, sehingga apartemen ini bisa dijadikan alternative apabila susah dalam mencari sebuah hunian dengan fasilitas yang lengkap

Di bawah ini adalah gambar-gambar apartemen, lokasi apartemen dan unit-

unit hunian yang disediakan :

Apartemen Casablanca

Gambar 13 : Apartemen Casablanca

29

Peta 1 : peta lokasi Apartemen Casablanca

Gambar 14 : gambar unit 1 kamar hunian di apartemen Casablanca

30

Gambar 15 : Gambar unit 2 kamar hunian di Apartemen Casablanca

Gambar 16 : Gambar unit 3 kamar hunian di Apartemen Casablanca

31

Apartemen Mediterania Garden

Gambar 17 : Apartemen Mediterania Garden

Peta 2 : Peta lokasi Apartemen Mediterania Garden

32

Gambar 18 : Tampak dari sebagian unit hunian dari Apartemen Mediterania Garden

Gambar 19 : Salah satu tower Gambar 20 : Kantor pemasaran

Apartemen Semanan Indah

Gambar 21 : Apartemen Semanan Indah

33

Peta 3 : Peta lokasi Apartemen Semanan

Gambar 22 : Tipe Studio Gambar 23 : Tipe unit 1 kamar ( sudut )

34

Gambar 24 : Tipe Unit 1 kamar Gambar 25 : Tipe unit 2 kamar