BAB II

STUDI PUSTAKA

2.1 Uraian Umum

Proyek merupakan suatu rangkaian kegiatan yang bersifat khusus untuk

mencapai tujuan tertentu yang dibatasi oleh waktu dan sumber dana. Keberhasilan

tercapainya tujuan suatu proyek sesuai dengan perencanaan yang telah disepakati

sebelumnya tidak hanya tergantung pada dana, teknologi yang digunakan, waktu yang

ada, faktor – faktor lain mendukung, tetapi dibutuhkan pula pengawasan dan

pengendalian pekerjaan proyek tersebut. Untuk itu diperlukan suatu pengelolaan atau

manajemen proyek yang baik yang dapat menggabungkan semua aspek tersebut

sehingga tercapai hasil yang diinginkan.

Manajemen suatu proyek pembangunan mempunyai tujuan menyelesaikan

proyek sesuai batas waktu dan biaya yang direncanakan dengan kualitas bangunan

yang optimal.

Manajemen proyek merupakan suatu ilmu dan seni untuk mengadakan

perencanaan (planning), pengorganisasian (organizing), pelaksanaan (actuating),

pengawasan (controlling) dan evaluasi (evaluating) terhadap orang dan barang atau

peralatan untuk mencapai tujuan.

Dalam pelaksanaannya manajemen proyek terdiri dari tenaga-tenaga kerja

terampil dalam bidangnya yang tersusun dalam organisasiyang mempunyai keterikatan

satu sama lain sesuai dengan ketentuan dan peraturan yang telah disepakati

sebelumnya, sehingga tercipta komunikasi dan hubungan yang baik dan terarah.

2.2 Manajemen biaya

Dalam penyelenggaraan konstruksi, faktor biaya merupakan bahan pertimbangan

utama karena biasanya menyangkut jumlah investasi besar yang harus ditanamkan

pemberi tugas yang rentan terhadap resiko kegagalan. Oleh karena itu, biaya proyek

perlu dikelola dengan baik sehingga kemungkinan terjadinya overrun biaya bisa

diminimumkan (Dipohusodo,1996).

6

2.2.1 Biaya proyek

Biaya proyek adalah biaya-biaya yang diperlukan untuk tiap pekerjaan

dalam menyelesaikan suatu proyek. Biaya proyek mencakup proses-proses yang

dibutuhkan untuk menjamin proyek bisa diselesaikan budget yang disetujui.

Secara garis besar biaya proyek dapat dibagi menjadi dua yaitu :

1. Biaya Langsung (direct cost)

Biaya langsung merupakan biaya untuk segala sesuatu yang akan menjadi

komponen permanen hasil akhir proyek (Soeharto, 1995).

Biaya langsung terdiri dari biaya- biaya yang langsung berhubungan dengan

konstruksi ataupun suatu proyek tertentu, antara lain:

a. Biaya bahan/material

b. Upah buruh

c. Biaya peralatan

d. Biaya subkontraktor

2. Biaya Tidak Langsung (indirect cost) Biaya tidak langsung adalah

pengeluaran untuk manajemen, supervisi dan pembayaran material serta

jasa untuk pengadaan bagian proyek yang tidak akan menjadi instalasi

atau produk permanen, tetapi diperlukan dalam rangka proses

pembangunan proyek (Soeharto, 1995).

Biaya tidak langsung terdiri dari:

a. Biaya overhead

b. Biaya tak terduga

c. Keuntungan/profit

d. Penalti/bonus

Dalam suatu keadaan tertentu, penalti dan bonus dapat dianggap sebagai

biaya tidak langsung yang dapat mempengaruhi biaya keseluruhan (Pilcher,

1992).

Biaya langsung dan tidak langsung secara keseluruhan membentuk biaya

proyek, sehingga pada pengendalian dan estimasi biaya, kedua jenis biaya ini

perlu diperhatikan. Baik biaya langsung maupun biaya tak langsung akan

berubah sesuai dengan waktu dan kemajuan proyek. Meskipun tidak dapat

diperhitungkan dengan rumus tertentu, tapi pada umumnya makin lama proyek

7

berjalan maka makin tinggi kumulatif biaya tak langsung diperlukan

(Soeharto, 1995).

2.2.2 Cost Engineering

Penyimpangan Biaya (Cost Overrun) adalah suatu kondisi penggunaan biaya

yang melebihi anggaran proyek. Atau suatu kondisi dimana proyek konstruksi

mengalami pembengkakan biaya. Resiko ini adalah yang paling sering dihadapi

oleh berbagai macam proyek konstruksi terutama proyek- proyek berskala besar

seperti : infrastruktur, jalan tol, jembatan, gedung bertingkat, dll. Hal ini dapat

terjadi pada tahap perencanaan, maupun pada tahap pelaksanaan, untuk itu

sangat dibutuhkan pengendalian/kontrol yang baik. Untuk menentukan besarnya

keuntungan proyek pada tahap akhir sebuah proyek, diperlukan data mengenai

anggaran total awal (sesuai nilai kontrak) dan biaya akhir proyek/biaya

kenyataan nilai, persentase besarnya keuntungan di bandingkan dengan target

profit menunjukkan indikasi bahwa proyek mengalami overruns biaya atau tidak

mengalami overruns biaya (Rizal, 1996). Cost Engineering terbagi menjadi dua

bidang besar yaitu :

1. Cost Estimate (Estimasi biaya)

Estimasi pada hakekatnya adalah upaya untuk menilai atau

memperkirakan suatu nilai melalui analisis perhitungan dan berlandaskan

pada pengalaman. Jika ditujukan untuk memperkirakan pembiayaan

konstruksi, estimasi pada hakekatnya merupakan upaya penerapan konsep

rekayasa berlandaskan pada dokumen pelelangan, kondisi lapangan, dan

sumber daya kontraktor (Dipohusodo,1996). Ada 2 estimate untuk fisik

bangunan yaitu versi owner yang sering disebut Owner Estimate (OE) dan

versi kontraktor yang disebut sebagai Bid Price (harga penawaran).

(Asiyanto,2003).

a. Owner Estimate, yaitu estimasi yang dibuat oleh cost engineer dari

pihak owner, untuk dipergunakan sebagai dasar pertimbangan dalam

menilai penawaran yang diajukan kontraktor.

8

b. Bid price, yaitu estimasi yang dibuat oleh cost engineer dari pihak

kontraktor, yang akan diajukan oleh kontraktor sebagai harga

penawaran dari proyek sesuai dokumen yang diberikan.

Pemilihan metode estimasi tergantung pada mutu informasi yang

tersedia. Estimasi (taksiran) biaya akhir konstruksi berlangsung melalui

empat langkah utama yaitu :

a. Estimasi pendahuluan yang digunakan dalam tahap briefing dan

didasarkan atas catatan biaya untuk proyek serupa.

b. Estimasi terinci, disiapkan oleh kelompok manajer proyek

menjelang tender, berdasarkan kuantitas akurat yang diukur dari

gambar kerja serta harga dari dokumen proyek sebelumnya.

c. Jumlah kontrak, merupakan pedoman biaya yang baik untuk

klien dalam kontrak harga tetap, tetapi kurang berarti dalam situasi lain.

d. Estimasi operasional, biasanya disiapkan oleh kontraktor, berdasarkan

rencana pelaksanaan (Austen, 1994).

2.2.3 Pengendalian Biaya (Cost Control)

Biaya (cost) merupakan salah satu aspek yang penting dalam

manajemen, dimana biaya yang mungkin timbul harus dikendalikan

seminimum mungkin (Natan,1986). Pengendalian biaya harus

memperhatikan faktor waktu karena terdapat hubungan yang erat antara

waktu penyelesaian proyek dengan biaya-biaya proyek yang

bersangkutan atau aktivitas pendukungnya.

Dalam kontruksi, faktor biaya dapat dibagi menjadi 4 kategori :

a. Tenaga kerja

b. Material

c. Peralatan

d. Subkontraktor

Dari keempat faktor tersebut material dan subkontraktor biaya relatif

mudah untuk dikontrol. Biaya bahan cukup untuk diperediksi dan biaya

subkontraktor didefinisikan pada saat tawaran dan pekerjaan buy-out.

Tenaga kerja dan peralatan, bagaimanapun hal yang sama sekali berbeda.

Kedua faktor merupakan resiko terbesar untuk kelebihan biaya besar dan

9

dalam banyak kasus, memiliki potensi untuk membangkrutkan proyek dan

bahkan perusahaan.

Tujuan praktis dari kontrol biaya adalah untuk menekan biaya/pengeluaran

serendah mungkin (to minimize cost). Secara umum ada 2 metode pengontrolan

biaya (cost control) yaitu :

a. Konsep Unit Produksi (Unit of Production Concept), metode ini

memberikan gambaran sekilas mengapa dan dimana terjadi

penyimpangan-penyimpangan biaya. Keunggulan metode ini mudah

untuk mendapatkan biaya rencana, tetapi agak sulit untuk menghitung

biaya kenyataan per pos pekerjaan.

b. Konsep Jenis Biaya (Trade Concept), memberikan gambaran

bagian/unit manakah yang membuat masalah (regu yang mana dan

sebagainya).

Pemakaian metode untuk proyek yang besar biasanya menggunakan metode

konsep unit produksi sedangkan untuk proyek yang kecil menggunakan metode

konsep jenis biaya.

2.3 Pengertian Penyimpangan Biaya (Cost Overrun)

Penyimpangan biaya (Cost Overrun) adalah kondisi dimana biaya yang sebenarnya

(actual cost) melebihi biaya yang direncanakan (planned cost). Cost overrun sebagai

perbedaan antara biaya aktual dengan biaya yang diharapkan di awal proyek, menurut

Tamin (Fazila, 2013 : 4).

Pada umumnya, dalam pelaksanaan proyek konstruksi banyak dijumpai proyek yang

mengalami penyimpangan biaya (cost overrun) maupun keterlambatan waktu. Hal ini

dapat terjadi pada tahap perencanaan, maupun pada tahap pelaksanaan, untuk itu sangat

dibutuhkan pengendalian/kontrol yang baik. Untuk menentukan besarnya keuntungan

proyek pada tahap akhir sebuah proyek, diperlukan data mengenai anggaran total awal

(sesuai nilai kontrak) dan biaya akhir proyek/biaya kenyataan nilai, persentase besarnya

keuntungan di bandingkan dengan target profit menunjukkan indikasi bahwa proyek

mengalami overruns biaya atau tidak mengalami overruns biaya (Rizal, 1996).

2.4 Faktor Penyebab Terjadinya Penyimpangan Biaya

Dalam proyek konstruksi penyimpangan biaya (Cost Overrun) dapat disebabkan

oleh beberapa faktor. Dalam penelitian Fahira (9) penyebab terjadinya pembengkakan

10

biaya pada proyek konstruksi gedung adalah adanya kenaikan harga material,

harga/sewa peralatan yang tinggi, kerusakan material, terjadi fluktuasi upah tenaga

kerja, pengendalian biaya yang buruk dilapangan, ketidak tepatan estimasi biaya, dan

adanya kebijaksanaan keuangan yang baru dari pemerintah. Dari uraian tersebut

terlihat adanya beberapa kesamaan penelitian dalam mengidentifikasi penyebab

terjadinya penyimpangan biaya (Cost Overrun). Dalam penelitian ini akan dicari

beberapa faktor dari penyebab terjadinya penyimpangan biaya pada suatu konstruksi

gedung bertingkat di semarang. Analisa penyebab terjadinya penyimpangan biaya

tersebut dapat dilihat dari empat aspek yaitu aspek teknis/mutu, aspek waktu, aspek

biaya, aspek non teknis yang akan dibahas sebagai berikut.

2.4.1 Aspek Teknis/Mutu

a. Adanya perubahan ruang lingkup pekerjaan

Dalam suatu proyek konstruksi adanya perubahan lingkup pekerjaan

memungkinkan terjadi karena kondisi di lapangan terkadang tidak sesuai

dengan perencanaan, contoh dalam perubahan lingkup pekerjaan pondasi

yang awalnya pondasi lajur menjadi pondasi foot plat hal tersebut pasti akan

berpengaruh dalam segi biaya pekerjaan konstruksi.

b. Adanya perbedaan kondisi di lapangan

Adanya perbedaan kondisi di lapangan juga merupakan salah satu penyebab

dari terjadinya penyimpangan biaya, contoh kondisi cuaca atau kondisi

tanah yang dapat memungkinkan terjadinya perubahan metode pelaksanaan

pekerjaan sehingga berakibat adanya pembengkakan biaya konstruksi.

c. Kekurangan material yang sesuai dengan spesifikasi teknis

Hal ini bisa saja terjadi dalam suatu proyek konstruksi contoh supplier dari

material yang tidak mempunyai stok material sesuai spesifikasi teknis

sehingga mengharuskan kontraktor untuk menaikkan mutu material

mesnyesuaikan stok dari supplier tersebut, hal ini tentu berpengaruh dalam

penyebab penyimpangan biaya.

11

d. Keterbatasan Peralatan

Setiap kontraktor pasti memiliki stok peralatan untuk proyek konstruksi

yang sedang dikerjakan, tetapi kondisi lapangan yang tidak tentu dapat

menyebabkan adanya perubahan metode pelaksanaan pekerjaan yang

memungkinkan kontraktor untuk menyediakan alat sesuai dengan kondisi

lapangan tersebut. Hal ini tentu saja berdampak pada pembengkakan atau

terjadinya penyimpangan biaya dalam pekerjaan konstruksi karena

kontraktor yang tidak mempunyai stok peralatan harus menyewa dan

mencari peralatan yang memadahi demi selesainya proyek tersebut.

e. Kurang jelas atau kurang lengkapnya gambar rencana dan/atau spesifikasi

teknis

Hal ini menyebabkan para kontraktor salah dalam memahami suatu gambar/

spesifikasi teknis sehingga dapat menyebabkan terjadinya kesalahan dalam

mengerjakan proyek, dan dapat menimbulkan terjadinya penyimpangan

biaya pada suatu proyek konstruksi.

f. Kurang cermatnya menentukan produktifitas tenaga kerja

Pada umumnya estimator menggunakan standar tertentu dalam menentukan

besaran produktifitas tenaga kerja. Padahal besaran produktifitas tenaga

kerja tergantung pada banyak parameter seperti tingkat kesulitan pekerjaan,

volume pekerjaan, kualitas tenaga kerja, ketidakpastian cuaca, dan

parameter lainnya. Sebagai contoh pekerjaan pemasangan keramik pada

bangunan kantor dan apartemen. Pada bangunan kantor, ukuran ruangan

relatif luas, sedangkan pada apartemen sangat sempit. Ini mempengaruhi

besaran produktifitas tenaga kerja. Contoh lain adalah produktifitas

pekerjaan galian yang dikerjakan pada musim kering dan hujan akan

berbeda mengingat kondisi tanah yang berbeda yang mempengaruhi

produktifitas tenaga kerja. Estimator cenderung memukul rata atas deviasi

kondisi tersebut.

12

g. Kesalahan dalam menentukan metode pelaksanaan.

Kesalahan ini cukup berpengaruh dalam penentuan harga. Metode

pelaksanaan yang tidak tepat akan membuat biaya akan meleset terhadap

estimasi. Banyak estimator mengabaikan pentingnya faktor ini. Bayangkan

jika metode pelaksanaan tidak feasible, maka biaya aktual akan sangat jauh

meleset dari yang telah diperkirakan.

h. Kerusakan Material

Kerusakan material sangat memungkinkan terjadi pada pekerjaan

konstruksi, dengan adanya kerusakan material ini dapat mengakibatkan

kontraktor untuk membeli atau mengganti material yang rusak sehingga

dapat terjadi penyimpangan biaya pada proyek konstruksi tersbut.

2.4.2 Aspek Waktu

a. Penundaan waktu pelaksanaan pekerjaan

Penundaan waktu pelaksanaan pekerjaan biasanya terjadi di karenakan bisa

karena keterbatasan biaya, kondisi cuaca dilapangan, kurang kooperatifnya

pihak pihak terkait dalam proses pencairan dan lain sebagainya. Hal ini

tentu sangat berdampak pada proyek konstruksi tersebut yang dapat

berakibat terjadinya penyimpangan biaya.

b. Percepatan waktu penyelesaian pekerjaan

Sama halnya dengan penundaan waktu pelaksanaan pekerjaan, percepatan

waktu penyelesaian pekerjaan juga sangat mempengaruhi dampak dari

penyimpangan biaya pada pekerjaan konstruksi. Karena dengan adanya

percepatan waktu penyelesaian pekerjaan dapat merubah metode

pelaksanaan pekerjaan pada pekerjaan konstruksi tersbut.

13

c. Keterlambatan waktu penyelesaian pekerjaan

Keterlambatan waktu penyelesaian pekerjaan dapat terjadi dikarenakan

ketidaktersediaan tenaga kerja, ketersediaan peralatan konstruksi yang

terbatas di lokasi proyek, adanya penyimpangan sistem pembayaran dari

owner dan kontraktor, keterlambatan dalam penyediaan material. Hal

tersebut tentu sangat berdampak dalam penyelesaian pekerjaan konstruksi,

jika terjadi keterlambatan otomatis ada penumpukan pekerjaan yang

menyebabkan perpanjangan masa kontrak dan berakibat terjadinya

penyimpangan biaya pada pekerjaan konstruksi tersebut.

d. Kesalahan menentukan durasi pelaksanaan

Kebanyakan kontraktor menentukan durasi pelaksanaan pekerjaan hanya

berdasarkan asumsi sementara karena sudah mengganggap dirinya

berpengalaman, padahal belum tentu kondisi proyek yang satu dan lainya itu

sama permasalahanya sehingga menyebabkan melesetnya jadwal

perencanaan dengan biaya yang sudah dianggarkan.

2.4.3 Aspek Analisis Biaya

a. Kesalahan menentukan harga dasar material/alat pada analisa harga satuan

pekerjaan

Hal ini terjadi apabila owner salah dalam menentukan harga analisa yang

tidak sesuai dengan lapangan, ini bisa saja terjadi karena adanya fluktuasi

harga atau kurangnya .

b. Tidak detil dan akuratnya overhead cost

Kesalahan yang sering terjadi adalah selalu mengasumsi bahwa rate biaya

adalah 5%. Padahal berdasarkan pengalaman menghitung biaya overhead

cost, nilai rate sangat tergantung jenis dan bagaimana pekerjaan proyek

dilakukan.

14

c. Biaya resiko kontrak saat terjadi kesalahan perhitungan volume

Ini adalah biaya cadangan khusus yang diperlakukan pada kontrak lump sum

atau kondisi kontrak tidak balanced. Contohnya adalah lump sum dimana

estimator tidak memasukkan risiko kesalahan perhitungan volume. Lalu

pada kondisi kontrak yang tidak seimbang, estimator jarang menghitung

biaya tambahan risiko atas tidak seimbangnya tersebut (Triwidodo, 2003 ).

d. Kesalahan dalam melakukan summary / penjumlahan perhitungan volume

dan rencana anggaran biaya (RAB)

Dalam melakukan perhitungan terkadang estimator seringkali melakukan

kesalahan ini. Kurang lebih 50% proyek yang dikerjakan, masih saja

terdapat kesalahan dalam melakukan summary volume maupun total nilai

suatu pekerjaan atau nilai total pekerjaan. Meleset nilai satu item pekerjaan

saja, dampaknya sangat fatal. Sehingga perlu dilakukan ketelitian dalam

perhitungan untuk melakukan proses ini.

e. Kurang teliti dalam menghitung volume pekerjaan

Kesalahan ini seolah-olah seperti menjadi hal yang wajar mengingat

banyaknya item pekerjaan yang harus dihitung. Sehingga tiap estimator

memiliki metode perhitungan yang berbeda-beda. Item pekerjaan yang

sering terjadi kesalahan perhitungan yang signifikan adalah besi tulangan,

bekisting, dinding bata, dan plafond, dikarenakan kurang telitinya dan

terlalu banyaknya item pekerjaan yang harus dihitung khususnya bangunan

bertingkat.

f. Penambahan biaya pengadaan sumber daya proyek

Dalam pekerjaan konstruksi adanya perubahan-perubahan dari kondisi

lapangan dapat mengakibatkan berbagai macam penambahan biaya, contoh

keterbatasan kapasitas alat yang digunakan pada pekerjaan sehingga perlu

penambahan biaya sumber daya proyek untuk meningkatkan tingkat kualitas

15

pekerjaan tersebut. Hal ini tentu berdampak terjadinya penyimpangan biaya

pada proyek konstruksi tersebut.

g. Penambahan biaya atas hilangnya produktivitas

Sama halnya dengan penambahan biaya sumber daya proyek, dengan

hilangnya produktivitas dalam pekerjaan konstruksi maka tentu berdampak

terjadinya penyimpangan biaya pada proyek konstruksi tersebut.

h. Terjadinya fluktuasi harga

Adanya fluktuasi harga akan mempengaruhi harga satuan pelaksanaan

sehingga mempengaruhi biaya total proyek. Contohnya adalah eskalasi

harga yang jelas akan menaikkan harga satuan pekerjaan di proyek.

Fluktuasi harga juga akan mempengaruhi harga satuan pekerjaan di proyek.

Fluktuasi harga terjadi sebagai akibat oleh banyak faktor seperti nilai tukar

mata uang, supply dan demand, tambahan nilai suatu produk, dll.

Pengaruh ekonomi terhadap biaya akhir proyek berbeda pada tiap negara

dan berbeda pada durasi dan waktu pelaksanaan proyek. Pada negara

dimana kondisi ekonominya tidak stabil sehingga menyebabkan tingkat

inflasi yang tinggi, maka kontraktor harus memperhatikan masalah ini dan

mempertimbangkannya dalam estimasi awal saat tender. Di samping itu,

semakin lama masa pelaksanaan proyek, maka akan mendapat pengaruh

yang lebih besar atas faktor ekonomi.

2.4.4 Aspek Non Teknis

a. Adanya resiko klien/owner terhadap kemampuan atas finansial,klaim,

perubahan-pekerjaan, dan kepuasan konstruksi

Menurut Darmawi (2005) telah diketahui bahwa penyebab utama kegagalan

bisnis adalah terkait dengan klien. Faktor ini dapat dinyatakan dalam

kemampuan klien atas finansial untuk sesuai dengan biaya pekerjaan,

laporan klaim, keperluan perubahan-perubahan, dan kepuasan konstruksi.

Risiko tersebut dapat memberikan tekanan pada arus kas kontraktor dan

16

meningkatkan biaya aktual selama konstruksi. Kontraktor harus

memberikan perhatian khusus pada masalah ini sebelum memberikan

penawaran proyek. Dimensi lain dalam faktor ini adalah pengalaman masa

lalu dengan klien. Berbagai bentuk pengalaman masa lampau dengan klien

akan membantu kontraktor dalam menilai dampak faktor risiko ini.

Pengalaman masa lampau yang jelek dengan klien akan berbuah faktor

kontigensi yang akan dimasukkan sebagai faktor markup kontraktor dalam

memberikan penawaran.

b. Adanya resiko yang diakibatkan sub kontraktor.

Saat ini, seiring dengan semakin banyaknya proyek berukuran besar

sedemikian hingga menyebabkan kompleksitas yang semakin tinggi,

menuntut kontraktor untuk melakukan subkontraktor pada pekerjaannya

agar kompleksitas proyek menjadi termanajemen. Walaupun

mensubkontraktorkan pekerjaan memiliki banyak keuntungan, namun

langkah ini juga memiliki kelemahan dan risiko ke kontraktor.Menurut

Herman (2005) risiko-risikonya adalah ketidakpastian yang berhubungan

dengan kemampuan teknologi subkontraktor, kehandalan, dan stabilitas

finansial. Risiko-risiko tersebut akan menghasilkan kehilangan waktu dan

meningkatkan biaya selama masa konstruksi.

Sebagai contoh apabila subkontraktor tidak mampu untuk menyelesaikan

suatu pekerjaan atas suatu sebab, maka kontraktor akan menunjuk

kontraktor lain atau mengerjakan sendiri. Dengan mengerjakan sendiri,

tentu saja risiko yang sebelumnya ditransfer ke subkontraktor akan kembali

ke kontraktor dan risiko-risiko tersebut merupakan risiko spesifik yang

sebenarnya tidak mampu untuk dikendalikan oleh kontraktor. Akibatnya,

risiko tidak terkendali dan terjadi pembengkakan biaya yang cukup besar.

Masalah-malalah terhadap subkontraktor, pada dasarnya dapat diatasi

dengan menyeleksi dan membina hubungan yang baik dengan subkontraktor

yang berdasarkan pengalaman masa lalu memiliki performa yang baik.

17

Langkah ini akan mengurangi risiko yang terjadi akibat ketidakmampuan

subkontraktor.

c. Kondisi politik

Risiko politik didefinisikan sebagai risiko atau kemungkinan terjadinya

beberapa kejadian politik yang akan mengubah prospek keuntungan atas

suatu investasi. Risiko politik telah diperhatikan dalam konteks bisnis

internasional. Risiko ini akan besar jika kontraktor bekerja pada suatu

negara yang baru pertama kali. Beberapa risiko politik adalah

ketidakstabilan politik, perubahan peraturan, kondisi ketentuan perburuhan,

ketentuan pajak, dan kecenderungan kebijakan pemerintah.

d. Kondisi geologi yang tidak diketahui.

Merupakan suatu yang sulit untuk mengetahui semua kondisi geologi yang

berhubungan dengan proyek hingga proyek dimulai. Hal-hal yang termasuk

dalam faktor ini adalah kondisi bawah tanah, hambatan-hambatan, dan

adanya pencemaran oleh zat pencemar.

Ketika kontraktor menjumpai masalah tersebut, maka diperlukan tambahan

pekerjaan seperti pemindahan hambatan geologis, pemindahan adanya zat

pencemar, dan lain-lain. Sehingga hal tersebut akan menyebabkan

kehilangan waktu dan meningkatkan biaya akibat adanya tambahan

pekerjaan.

Umumnya pekerjaan yang sering berhadapan dengan faktor tersebut adalah

pekerjaan yang melakukan penggalian tanah yang cukup dalam. Faktor

kondisi geologi menjadi faktor yang signifikan pada pekerjaan sipil.

e. Kondisi cuaca.

Dalam mengevaluasi risiko akibat pengaruh cuaca, kontraktor tidak boleh

hanya menyelidiki tingkat kemungkinan dan konsekuensi biaya atas kondisi

tersebut, tapi juga menilai pengaruhnya terhadap proyek. Jika konstruksi

18

proyek kebanyakan adalah pekerjaan di luar, maka risiko cuaca akan besar,

demikian pula sebaliknya.

2.5 Tindakan Pencegahan Terjadinya Penyimpangan Biaya

Salah satu hal yang dapat dilakukan untuk mencegah terjadinya pembengkakan

biaya konstruksi adalah dengan pengendalian proyek baik dari pengendalian waktu

dan pengendalian biaya. Analisa untuk mengatasi permasalahan pada pembengkakan

biaya baik dari faktor internal maupun eksternal pada proyek konstruksi adalah

2.5.1 Aspek Teknis/Mutu

a. Adanya perubahan ruang lingkup pekerjaan

Untuk mencegah terjadinya perubahan ruang lingkup pekerjaan, sebelum

tanda tangan kontrak kontraktor, konsultan perencana, dan owner harus

mematangkan perencanaan konstruksi tersebut dengan cara melakukan

pengecekan awal pekerjaan di lapangan. Apabila sudah terlanjur tanda

tangan kontrak maka perlu diadakan CCO (Contract Change Order)

sehingga tidak merugikan pihak-pihak tertentu.

b. Adanya perbedaan kondisi di lapangan

Untuk mengatasi adanya perbedaan kondisi di lapangan perlu diadakan

selalu koordinasi atau rapat mingguan antara kontraktor, konsultan

pengawas, dan owner jika memang harus merubah metode pelaksanaan

pekerjaan maka harus disesuaikan dengan budget yang sudah disepakati

bersama.

c. Kekurangan material yang sesuai dengan spesifikasi teknis

Hal ini bisa dicegah dengan cara mencoba mencari supplier lain atau

merubah spektek material tetapi dengan memberikan kualitas yang sama.

Tetapi kontraktor tetap harus melampirkan sertifikasi material seagai

justifikasi bahwa material yang digunakan setara dengan spesifikasi yang

sudah disepakati.

19

d. Keterbatasan Peralatan

Untuk mengatasi hal ini pada saat membuat analisa pekerjaan perlu

ditambahkan item sewa alat yang dibutuhkan dalam proyek konstruksi

tersebut sehingga biaya sewa alat tersebut tercover oleh rencana anggaran

biaya yang telah disepakati. Untuk itu kontraktor yang mempunyai

keterbatasan alat tentunya harus lebih teliti dalam membuat analisa harga

satuan pekerjaan agar tidak ada yang terlewat pada saat setelah tanda tangan

kontrak.

e. Kurang jelas atau kurang lengkapnya gambar rencana dan/atau spesifikasi

teknis

Sebelum melaksanakan pekerjaan kontraktor mengajukan untuk diadakan

rapat koordinasi dengan konsultan pengawas, konsultan perencana, dan

owner untuk membahas shop drawing dan spesifikasi teknis agar tidak

terjadi kesalahan nantinya.

f. Kurang cermatnya menentukan produktifitas tenaga kerja

Tindakan yang perlu dilakukan dalam menentukan produktifitas tenaga

kerja seharusnya tergantung pada banyak parameter seperti tingkat

kesulitan pekerjaan, volume pekerjaan, kualitas tenaga kerja, ketidakpastian

cuaca, dan parameter lainnya.

g. Kesalahan dalam menentukan metode pelaksanaan.

Tindakan yang perlu dilakukan dalam menentukan metode pelaksanaan

yaitu dengan mengkaji ulang tahapan-tahapan yang akan disusun dalam

metode pelaksanaan secara terperinci.

20

h. Kerusakan Material

Kerusakan material merupakan suatu tanggung jawab penuh kontraktor,

sehingga yang dilakukan adalah dengan menjaga material pada gudang kerja

yang aman serta memadahi secara ukuran dan kualitas bahan yang

digunakan untuk membangun gudang kerja tersebut. Selain itu kontraktor

menyediakan satu orang pekerja untuk menjaga material di gudang agar

tidak terjadi kerusakan atau kehilangan material.

2.5.2 Aspek Waktu

a. Penundaan waktu pelaksanaan pekerjaan

Hal ini dapat dicegah dengan cara memilih proyek yang sesuai dengan

kapasitas dan kemampuan yang dimiliki dan memperhatikan kredibilitas

finansial dari owner tersebut. Hindari proyek jika memang tidak

memungkinkan dari segi finansial owner tersbut.

b. Percepatan waktu penyelesaian pekerjaan

Percepatan waktu penyelesaian pekerjaan bisa disebabkan oleh berbagai hal,

jika permintaan ini berdasarkan kebutuhan owner tanpa ada kesalahan

keterlambatan dari kontraktor maka kontraktor dapat mengajukan negosiasi

penambahan biaya untuk melakukan perubahan metode pelaksanaan

pekerjaan tersebut kepada owner.

c. Keterlambatan waktu penyelesaian pekerjaan

Jika terjadi keterlambatan pekerjaan maka kontraktor dapat mengatasi

dengan cara mereschedule ulang pekerjaan tersebut dan melakukan inovasi

teknologi dalam memilih metode kerja terbaik,tercepat, dan termurah.

21

d. Kesalahan menentukan durasi pelaksanaan

Tindakan yang perlu dilakukan saat menentukan durasi pelaksanaan

seharusnya memperhitungkan potensi masalah dan memperhatikan tingkat

kesulitan yang ada. Sehingga perhitungan biaya tidak akan meleset.

2.5.3 Aspek Analisis Biaya

a. Kesalahan menentukan harga dasar material/alat pada analisa harga satuan

pekerjaan

Tindakan dalam menentukan harga dasar dengan cara pihak owner

mengecek ulang analisa harga satuan pekerjaan untuk disesuaikan dengan

lapangan dan memperhatikan proses komunikasi mendetailkan RKS pada

material atau alat yang diinginkan secara jelas.

b. Tidak detil dan akuratnya overhead cost

Tindakan mengatasi rate biaya agar akurat yaitu dengan memperhatikan

jenis pekerjaan proyek yang dilakukan dan menentukan rate biaya

tergantung item pekerjaan masing-masing.

c. Biaya resiko kontrak

Menurut Triwidodo (2003) salah satu tindakan yang perlu dilakukan dalam

menentukan biaya risiko kontrak adalah dengan memperhatikan kondisi

kontrak agar seimbang dan selalu menghitung biaya tambahan risiko.

d. Kesalahan dalam melakukan summary / penjumlahan perhitungan volume

dan rencana anggaran biaya (RAB)

Tindakan yang perlu dilakukan dalam menentukan penjumlahan agar tidak

ada kesalahan yang signifikan yaitu dengan mengecek ulang item per item

pekerjaan dengan teliti baik dalam volume maupun total nilai suatu

pekerjaan.

22

e. Tidak akuratnya menghitung volume pekerjaan

Dalam menghitung volume pekerjaan tidak hanya mengacu pada gambar,

tetapi juga harus di kroscek dilapangan, hal ini bisa dilakukan dengan

membuat MC-0 atau pengukuran awal sesuai dengan kondisi lapangan

sesungguhnya.

f. Penambahan biaya pengadaan sumber daya proyek

Dalam mengatasi hal ini kontraktor dapat mengajukan addendum kepada

owner sesuai dengan kebutuhan sumber daya proyek di lapangan.

g. Penambahan biaya atas hilangnya produktifitas

Kontraktor harus lebih teliti dalam memperhitungkan produktifitas tenaga,

material, dan lain sebagainya dalam suatu proyek konstruksi.

h. Terjadinya fluktuasi harga bahan/material

Kontraktor harus teliti dalam memperhitungkan material yang banyak

dibutuhkan pada pekerjaan tersebut untuk bisa di order terlebih dahulu

sebelum terjadi fluktuasi harga bahan / material.

2.5.4 Aspek Non Teknis

a. Risiko yang diakibatkan oleh klien terhadap kemampuan atas finansial,

klaim, perubahan pekerjaan, dan kepuasan konstruksi.

Menurut Darmawi (2005) tindakan yang perlu dilakukan dalam risiko yang

diakibatkan oleh klien ini sebaiknya kontraktor memberikan perhatian

khusus terhadap klien sebelum memberikan penawaran proyek. Faktor

pengalaman masa lampau yang baik dapat mendukung berhasilnya dalam

penawaran proyek.

23

b. Risiko yang diakibatkan sub kontraktor.

Dalam masalah pemilihan sub kontraktor agar tidak mengakibatkan risiko

yang timbul terlalu besar pada dasarnya dapat diatasi dengan menyeleksi

dan membina hubungan yang baik dengan subkontraktor yang berdasarkan

pengalaman masa lalu memiliki performa yang baik. Langkah ini akan

mengurangi risiko yang terjadi akibat ketidakmampuan subkontraktor (

Herman, 2005 ).

c. Kondisi politik.

Tindakan yang perlu dilakukan untuk menanggulangi risiko dalam kondisi

politik dengan cara selalu memperhatikan perubahan peraturan yang

diterapkan dalam kebijakan pemerintah.

d. Kondisi geologi yang tidak diketahui.

Ketika kontraktor menjumpai masalah terhadap kondisi geologi sebaiknya

sebelum pelaksanan pekerjaan perlu dilakukan peninjauan dan pengecekan

lokasi proyek sehingga dalam pelaksanaan pekerjaan tidak akan membuang

waktu yang terlalu banyak.

e. Kondisi cuaca.

Dalam mengevaluasi risiko akibat pengaruh cuaca sebaiknya kontraktor

menilai pengaruhnya terhadap proyek. Jika konstruksi proyek kebanyakan

adalah pekerjaan di luar, maka risiko cuaca akan besar, demikian pula

sebaliknya.

2.6 Analisis Estimasi Biaya Terhadap Bangunan Gedung Bertingkat

Dalam pembangunan gedung bertingkat salah satu hal yang paling penting adalah

memilih metode estimasi biaya yang akurat, mudah dan tidak mahal. Estimasi biaya

konstruksi sangatlah penting dalam dunia industri konstruksi jika tidak akurat maka

akan memberikan efek negatif pada seluruh proses pembangunan konstruksi dan

semua pihak yang terlibat. Hal ini tentunya berkaitan dengan agar tidak terjadinya

penyimpangan biaya pada proyek gedung bertingkat.

24

Proses analisis biaya konstruksi adalah suatu proses untuk mengistimasi biaya

langsung yang secara umum digunakan sebagai dasar penawaran ( Diyan

Herwansyah) . Proses ini merupakan salah satu cara untuk mengendalikan biaya

konstruksi baik dari material, alat dan produktifitas tenaga kerja. Dalam perencanaan

bangunan gedung bertingkat perlu analisis biaya konstruksi yang akurat untuk

menghindari terjadinya penyimpangan. Berikut akan dibahas analisis biaya konstruksi

gedung bertingkat :

1. Klasifikasi Bangunan Gedung

Dalam membangun suatu konstruksi gedung, bangunan gedung harus

memenuhi persyaratan fungsi utama dari bangunan tersebut. Fungsi bangunan

gedung diantaranya untuk bidang usaha, untuk bangunan sosial/budaya, untuk

keagamaan, atau fungsi khusus lainnya. Hal ini ditentukan berdasarkan dari owner,

design perencanaan, dan pelaksanaan.

2. Estimasi Anggaran Biaya Tahap Perencanaan

Tahap perencanaan merupakan suatu tahap awal dalam proses

pembangunan konstruksi gedung bertingkat. Pada tahap ini kontraktor perlu

banyak melakukan diskusi atau rapat dengan konsultan perencana untuk nantinya

dijadikan dasar sebagai pembuatan rencana anggaran biaya sebagai pengajuan

penawaran. Dalam tahap ini kontraktor dapat mengevaluasi design serta

menentukan metode pelaksanaan yang tepat untuk proses pengerjaan konstruksi

tersebut. Dengan begitu kontraktor dapat memonitor anggaran biaya dan

pembuatan jadwal proyek pada tahap ini untuk menghindari terjadinya

penyimpangan biaya pada konstruksi tersebut.

3. Pembiayaan Pembangunan Gedung Negara

Pembiayaan pembangunan bangunan gedung digolongkan pembiayaan

pembangunan untuk pekerjaan standar (yang ada standar harga satuan

tertingginya) dan pembiayaan pembangunan untuk pekerjaan non-standar (yang

belum tersedia standar harga satuan tertingginya). Pembiayaan pembangunan

bangunan gedung dituangkan dalam Dokumen Pembiayaan yang terdiri atas

komponen-komponen biaya untuk kegiatan pelaksanaan konstruksi, kegiatan

pengawasan konstruksi atau manajemen konstruksi, kegiatan perencanaan

konstruksi, dan kegiatan pengelolaan proyek. (Pedoman Teknis Bangunan

Gedung Negara : 2002)

25

4. Harga Satuan Tertinggi Rata-Rata Per M2

Untuk menentukan harga satuan tertinggi rata-rata per m2 bangunan gedung

bertingkat didasarkan kepada harga satuan lantai dasar tertinggi per m2 untuk

bangunan gedung bertingkat dikalikan dengan koefisien/faktor pengali jumlah

lantai yang bersangkutan (Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara : 2002).

Jumlah Lantai

Bangunan Harga Satuan Per m2 Tertinggi

2 Lantai 1,090 standart harga gedung bertingkat

3 Lantai 1,120 standart harga gedung bertingkat

4 Lantai 1,135 standart harga gedung bertingkat

5 Lantai 1,162 standart harga gedung bertingkat

6 Lantai 1,197 standart harga gedung bertingkat

7 Lantai 1,236 standart harga gedung bertingkat

8 Lantai 1,265 standart harga gedung bertingkat

(Sumber : Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara : 2002)

5. Prosentase Komponen Pekerjaan Bangunan Gedung Bertingkat

Untuk pekerjaan standart bangunan gedung bertingkat yang lebih dari satu

tahun anggaran dan peningkatan mutu dapat berpedoman pada prosentase

komponen-komponen pekerjaan sebagai berikut :

Komponen Gedung Negara

Pondasi 5% - 10%

Struktur 25% - 35%

Lantai 5% - 10%

Dinding 7% - 10%

Plafond 6% - 8%

Atap 8% - 10%

Utilitas 5% - 8%

Finishing 10% - 15%

(Sumber : Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara : 2002)

Tabel 2.1 Koefisien/Faktor Pengali Bangunan Gedung Bertingkat

Tabel 2.2 Biaya Pekerjaan Standart Bangunan Gedung

26

6. Penyusunan Rencana Anggaran Biaya

Dalam menyusun rencana anggaran biaya perlu diketahui kebutuhan pembuatan

rencana anggaran biaya tersebut untuk apa dan kapan akan dibuat, karena hal ini

berpengaruh pada cara/sistem penyusunan dan hasil yang diharapkan. Ada dua

macam jenis penyusunan

a. Anggaran biaya kasar/taksiran

Dalam menyusun anggaran biaya kasar diperlukan gambar prarencana,

keterangan penggunaan bahan/material bangunan yang digunakan,

spesifikasi material/bahan, jenis dan ukuran bangunan, jenis konstruksi, dan

lokasi bangunan yang akan dibangun. Pada saat menghitung anggaran

secara kasar kontraktor harus tahu perkiraan harga bahan/material, tenaga

kerja pada saat tahun kapan akan dikerjaan pekerjaan tersebut agar nantinya

tidak meleset terlalu banyak dengan rencana anggaran biaya yang

sesungguhnya.

b. Anggaran biaya teliti

Dalam menyususn anggaran biaya teliti diperlukan peraturan dan syarat-

syarat (bestek), gambar rencana ( bestek), buku analisa (BOW), peraturan-

peraturan normalisasi yang bersangkutan, peraturan-peraturan bangunan

negara dan bangunan setempat, dan syarat-syarat lain yang diperlukan. Hal

yang perlu diperhatikan kontraktor saat membuat rencana anggaran biaya

agar lebih teliti yaitu semua bahan yang untuk menyusun anggaran biaya

harus dikumpulkan dan diatur serapi mungkin baik dari gambar rencana,

bestek, dan spesifikasi teknis dari pekerjaan tersebut, selalu membuat

catatan tentang info bangunan tersebut sebanyak mungkin serta mengatur

sisem yang tepat dalam proses perhitungan rencana anggaran biaya tersebut.

(Administrasi Kontrak dan Anggaran Borongan)

2.7 Manajemen Resiko Bangunan Gedung Bertingkat

Dalam dunia bisnis konstruksi setiap kegiatan pastinya akan memiliki risiko,

sehingga dalam perencanaan sebuah bisnis risiko yang akan diambil harus

diperhitungkan secara matang, agar target keuntungan yang akan dicapai sebanding

dengan risiko yang telah diterima. Menurut Husen (2010; hal 50) risiko didefinisikan

sebagai kombinasi fungsi dari frekuensi kejadian, probabilitas dan konsekuensi dari

bahaya risiko yang terjadi. Risiko yang termajemen dengan baik akan dapat

27

mengurangi dampak kerugian pada sebuah kegiatan usaha, terutama pada usaha jasa

konstruksi.

Manajemen resiko dapat diartikan sebagai pendekatan terorganisir untuk

mengidentifikasi dan mengukur resiko serta mengembangkan, memilih, dan mengelola

pilihan untuk menangani resiko ( Syahril Mahardi Putra : 2015). Untuk meningkatkan

kinerja proyek perlu dilakukn manajemen resiko pada proyek gedung. Dalam

melakukan manajemen resiko perlu dilakukan :

1. Identitas resiko

2. Memahami kebutuhan atau mempertimbangkan resiko

3. Menganalisa dampak dari resiko

4. Menetapkan bagaimana cara menanggulangi resiko-resiko tersebut

Dengan memahami manajemen resiko maka kontraktor dpat menghindari

terjadinya kerugian yang salah satunya diakibatkan oleh penyimpangan biaya. Resiko

ini harus dikelola dengan baik agar meminimalisir kemungkinan dari resiko yang akan

terjadi dan dampak dari resiko tersebut. ada empat tahap proses penanganan:

1. Risk Identification, Yaitu mengamati kondisi, mengidentifikasi dan ,

mengklarifikasi.

2. Risk Evaluation,Yaitu menentukan terjadinya suatu resiko dan konsekuensinya

tingkat pengaruh yang mana hasil dari analisa ini

3. Risk Response, Yaitu penanganan resiko dengan teknik dan metode untu menangani

masing-masing faktor dari resiko yang ada

4. Lesson Learned, Yaitu tahapan dari penyimpulan setiap analisa, temuan-temuan

yang didapat dari mengelola resiko untuk kepentingan waktu yang akan datang.

Setelah risiko – risiko yang mungkin terjadi diidentifikasi dan dianalisa, kontraktor

akan mulai memformulasikan strategi penanganan risiko yang tepat. Strategi ini

didasarkan kepada sifat dan dampak potensial / konsekuensi dari risiko itu sendiri.

Adapun tujuan dari strategi ini adalah untuk memindahkan dampak potensial risiko

sebanyak mungkin dan meningkatkan kontrol terhadap risiko. Ada lima strategi

alternatif untuk menangani risiko, yaitu :

28

1. Menghindari risiko

Menghindari risiko merupakan strategi yang sangat penting, strategi ini

merupakan strategi yang umum digunakan untuk menangani risiko. Dengan

menghindari risiko, kontraktor dapat mengetahui bahwa perusahaannya tidak akan

mengalami kerugian akibat risiko yang telah ditafsir. Di sisi lain, kontraktor juga

akan kehilangan sebuah peluang untuk mendapatkan keuntungan yang mungkin

didapatkan dari asumsi risiko tersebut.

Contohnya : seorang kontraktor yang ingin menghindari risiko politik dan finansial

berkaitan dengan proyek pada negara dengan kondisi politik yang tidak stabil, dapat

menolak melakukan tender proyek pada negara tersebut. Namun demikian, apabila

kontraktor tersebut menolak untuk melakukan tender, maka kemungkinan untuk

mendapatkan keuntungan dari proyek tersebut juga ikut menghilang.

2. Mencegah risiko dan mengurangi kerugian

Alternatif strategi yang kedua adalah mencegah risiko dan mengurangi kerugian.

Strategi ini secara langsung mengurangi potensi risiko kontraktor dengan 2 cara,

yaitu :

a. Mengurangi kemungkinan terjadinya risiko.

b. Mengurangi dampak finansial dari risiko, apabila risiko tersebut benar – benar

terjadi.

Contohnya : pemasangan alarm atau alat anti – maling pada peralatan di

proyek, akan mengurangi kemungkinan terjadinya pencurian. Sebuah gedung yang

dilengkapi dengan sprinkler system, akan mengurangi dampak finansial, apabila

gedung tersebut mengalami kebakaran.

3. Meretensi risiko

Retensi risiko telah menjadi aspek penting dari manajemen risiko ketika

perusahaan menghadapi risiko proyek. Retensi risiko adalah perkiraan secara

internal, baik secara utuh maupun sebagian, dari dampak finansial suatu risiko yang

akan dialami oleh perusahaan. Dalam mengadopsi strategi retensi risiko ini, perlu

dibedakan antara 2 jenis retensi yang berbeda.

a. Retensi risiko yang terencana (planned) adalah asumsi yang secara sadar dan

sengaja dilakukan oleh kontraktor untuk mengenali atau mengidentifikasi

risiko. Dengan strategi seperti itu, risiko dapat ditahan dengan berbagai cara,

29

tergantung pada filosofi, kebutuhan khusus, dan juga kapabilitas finansial dari

kontraktor itu sendiri.

b. Retensi risiko yang tidak terencana (unplanned) terjadi ketika kontraktor tidak

mengenali atau mengidentifikasi kberadaan dari suatu risiko dan secara tidak

sadar mengasumsi kerugian yang akan muncul.

4. Mentransfer risiko

Pada dasarnya, transfer risiko dapat dilakukan, melalui negosiasi, kapanpun

kontraktor menjalani perencanaan kontraktual dengan banyak pihak seperti

pemilik, subkontraktor ataupun supplier material dan peralatan. Transfer risiko

bukanlah asuransi. Biasanya, transfer risiko ini dilakukan melalui syarat atau pasal

– pasal dalam kontrak seperti : hold – harmless aggrement dan klausul jaminan

atau penyesuaian kontrak. Karakeristik esensial dari transfer risiko ini adalah

dampak dari suatu risiko, apabila risiko tersebut benar – benar terjadi, ditanggung

bersama atau ditanggung secara utuh oleh pihak lain selain kontraktor.

Contohnya : penyesuaian pada harga penawaran, dimana kompensasi ekstra akan

diberikan kepada kontraktor apabila terjadi perbedaan kondisi tanah pada suatu

proyek.

5. Asuransi

Asuransi menjadi bagian penting dari program manajemen risiko, baik untuk

sebuah organisasi ataupun untuk individu. Asuransi juga termasuk di dalam strategi

transfer risiko, dimana pihak asuransi setuju untuk menerima beban finansial yang

muncul dari adanya kerugian. Secara formal, asuransi dapat didefinisikan sebagai

kontrak persetujuan antara 2 pihak yang terkait yaitu : pengasuransi (insured) dan

pihak asuransi (insurer). Dengan adanya persetujuan tersebut, pihak asuransi

(insurer) setuju untuk mengganti rugi kerugian yang terjadi (seperti yang tercantum

dalam kontrak) dengan balasan, pengasuransi (insured) harus membayar sejumlah

premi tiap periodenya.