11

BAB II

BUSINESS PLAN FRAMEWORK

2.1 ANALISA PASAR

2.1.1 Properti di Indonesia

Perekonomian merupakan salah satu faktor pendukung dari meningkatnya

permintaan masyarakat terhadap suatu produk. Pada tahun 2012, Indonesia mengalami

pertumbuhan ekonomi yang sangat baik. Hal tersebut ditunjukan dari data dari BPS

dalam perekonomian Indonesia pada triwulan ketiga tahun 2012 yang mengalami

pertumbuhan sebanyak 6,17%. Jika dibandingkan melalui triwulan pada tahun 2012,

Indonesia mengalami peningkatan sebesar 3,21% dibanding triwulan kedua. Walaupun

kenaikan tidak sesuai dengan prediksi ekonomi Indonesia, namun kenaikan tersebut patut

diapresiasi karena ekonomi Indonesia terus bertumbuh saat perlambatan ekonomi global

terjadi. (Sekretariat Kabinet RI, 2012)

Pertumbuhan ekonomi yang lambat mempengaruhi pertumbuhan properti di Asia,

terutama untuk harga sewa primer yang hanya tumbuh sebesar 3% sepanjang tahun 2012.

Meskipun demikian, pertumbuhan harga sewa kantor di Jakarta tetap mencatat kenaikan

yang signifikan. Indonesia memiliki proyeksi ekonomi yang bagus dan berbeda arah

dengan perlambatan ekonomi yang terjadi di sejumlah kawasan Eropa dan Amerika

Serikat, sehingga perlambatan ekonomi global memiliki dampak yang kecil terhadap

sektor properti.

Menurut Direktur Eksekutif PSPI Panangian Simanungkalit, kinerja industri

properti di Indonesia meningkat rata-rata 12% pada semester pertama dan 13% pada

12

semester kedua (Okezone.com, 2013). Seperti halnya di kota Jakarta, para pengusaha

properti berusaha untuk menyeimbangkan antara tingkat penawaran dan permintaan

properti dengan terus membangun gedung-gedung bertingkat. Namun, pembangunan

tersebut terkendala oleh terbatasnya lahan, sehingga berdampak langsung pada tingginya

tingkat harga sewa.

Untuk perkantoran, daerah yang paling diminati yaitu kawasan CBD (Central

Business District) terus mengalami kenaikan permintaan, di mana pasokan semakin

menipis karena terbatasnya lahan dalam area tersebut. Berdasarkan publikasi riset

Cushman & Wakefield (2013) dalam “Office Space Across the World’, mengemukakan

bahwa kesenjangan tersebut menyebabkan kenaikan harga sewa perkantoran di kawasan

CBD hingga 46% pada tahun 2012, dan menjadikan Indonesia dengan harga sewa

properti termahal di Asia Pasifik.

Lebih lanjut, pada hasil riset Cushman & Wakefield (2013) juga dikemukakan

prediksi ekonomi Indonesia yang masih akan tumbuh di atas 6% pada tahun mendatang.

Permintaan ruang perkantoran di kawasan CBD Jakarta tahun 2013 diperkirakan masih

akan tumbuh positif sekitar 8,5%. Hal tersebut tentu saja akan mendorong meningkatnya

harga sewa ruang kantor. Kenaikan harga sewa inilah yang justru menjadi momok dan

memberatkan perkembangan iklim usaha di Jakarta khususnya bagi para pengusaha

terutama pengusaha muda (start-up business) dan pekerja lepas.

2.1.2 Pertumbuhan Kafe dan Kedai Kopi di Indonesia

Kedai kopi serta kafe merupakan gabungan dari karakter bar dan beberapa

karakter restoran. Di beberapa Negara, kafe dapat menyerupai resto, menawarkan aneka

13

makanan berat. Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, arti dari ‘Kafe’ adalah tempat

minum kopi yang pengunjungnya dihibur dengan musik atau tempat minum yang

pengunjungnya dapat memesan minuman, seperti kopi, teh, bir, dan kue-kue, atau bisa

juga disebut kedai kopi. Oleh sebab itu, dalam penyusunan laporan rencana bisnis ini,

‘Kafe’ dan ‘Kedai Kopi’ akan disamakan kategorinya. Bagian terpenting dari sebuah

coffeehouse dari awal mulanya adalah fungsi sosialnya, tersedianya tempat dimana

orang-orang pergi untuk berkumpul, bercengkrama, menulis, membaca, bermain atau

ketika menghabiskan waktu baik dalam kelompok/secara individu. (Damayanti, 2006)

Di kawasan Jakarta, harga minuman yang ditawarkan berkisar antara Rp. 18.000 –

38.000 per gelasnya, tergantung jenis minuman yang dipilih. Dengan membeli minuman,

para pengunjung sudah dapat menikmati segelas minuman, tempat yang nyaman, serta

fasilitas tambahan seperti koneksi internet.

Berdasarkan laporan Euromonitor (2010) dalam Market Analysis Report: the

Foodservice Industry in Indonesia pertumbuhan kafe di Indonesia sejak 2008 mencapai

9% setiap tahunnya. Begitu pula halnya dengan pertumbuhan kedai kopi yang mencapai

angka 16% setiap tahunnya. Dengan memiliki gaya hidup bertemu formal dan/atau kasual

dengan kolega atau klien di luar kantor, tidak heran pertumbuhan kedai kopi dan kafe

menjadi sangat melesat.

Tingkat kompetisi di dunia kafe dan kedai kopi menjadi sangat ketat, seperti

dikutip dari hasil laporan Euromonitor (2010), sehingga banyak di antara kedai kopi

melakukan berbagai strategi untuk mempertahankan pelanggan mereka, yaitu dengan

menyediakan fasilitas berupa aneka menu makanan dan minuman baru, akses internet

gratis, dan sebagainya. Lebih lanjut, banyak kedai kopi juga melebarkan sayapnya

14

dengan tidak hanya membuka outlet di lokasi strategis seperti mall. Tetapi juga pada

gedung apartemen kelas atas, gedung perkantoran, dan juga beberapa rumah sakit swasta.

Para pemiliknya berlomba untuk membuka waralaba untuk memenuhi kebutuhan dan

meningkatkan pendapatan sambil meningkatkan brand awareness.

Tidak dapat dipungkiri bahwa lokasi menjadi penentu suksesnya sebuah kedai

kopi, selain dari nama besar brand yang dibawa. Dengan memiliki lokasi strategis, brand

yang dipercaya, dan fasilitas dasar yang mendukung tentunya bisa menjadi destinasi

banyak orang untuk sekedar menikmati kopi, membaca buku, bertemu teman, bekerja,

sampai rapat dengan kolega atau klien. Lebih lanjut, berdasarkan laporan Euromonitor

(2010), hampir 98% penduduk Indonesia yang mengunjungi kafe dan tempat makan

lainnya yang sejenis menjadikan kafe & kedai kopi sebagai tempat untuk pertemuan

bisnis.

2.1.3 Demografi Industri

Industri yang ditargetkan sebagai pengguna coworking space adalah para tenaga

profesional dalam industri kreatif. Karena, para individu dalam industri kreatif memiliki

peluang untuk bekerja sendiri, namun tetap membutuhkan jaringan untuk dapat maju dan

berkembang.

Definisi Industri Kreatif dari visi Pemerintah adalah “industri-industri yang

mengandalkan kreativitas individu, keterampilan serta talenta yang memiliki kemampuan

meningkatkan taraf hidup dan penciptaan tenaga kerja melalui penciptaan (gagasan)

dan eksploitasi HKI.”

15

Definisi industri kreatif sendiri menurut Departemen Perdagangan pada studi

pemetaan industri kreatif tahun 2007 dalam buku Pengembangan Ekonomi Kreatif

Indonesia 2025 (2008) adalah: “Industri yang berasal dari pemanfaatan kreatifitas,

keterampilan, serta bakat individu untuk menciptakan kesejahteraan serta lapangan

pekerjaan melalui penciptaan dan pemanfaatan daya kreasi dan daya cipta individu

tersebut.”

Menurut Mari Elka Pangestu (2008), menyebutkan bahwa Industri kreatif dapat

dikelompokkan menjadi 14 subsektor. Adapun bidang yang termasuk dalam subsektor

industri kreatif adalah: (1) Periklanan (advertising); (2) Arsitektur; (3) Pasar Barang Seni;

(4) Kerajinan (craft); (5) Desain (design); (6) Fesyen (fashion); (7) Video, Film dan

Fotografi; (8) Permainan Interaktif (game); (9) Musik; (10) Seni Pertunjukan (showbiz);

(11) Penerbitan dan Percetakan; (12) Layanan Komputer dan Piranti Lunak (software);

(13) Televisi & Radio (broadcasting); (14) Riset dan Pengembangan (R&D).

Setiap individu yang berada dalam sektor industri kreatif di atas terutama dalam

bidang desain, film, video, fotografi, software, fesyen, serta periklanan menjadi market

terbesar yang berpotensi untuk bekerja sendiri tanpa mengesampingkan kepentingan

jaringan di sekitar.

Mari Elka Pangestu, yang telah menjabat sebagai Menteri Pariwisata dan

Ekonomi Kreatif, mengemukakan bahwa pada akhir tahun 2012, jumlah pekerja

Indonesia yang berada dalam industri kreatif sampai pada angka 8,6 juta jiwa. Angka

tersebut meningkat dari tahun 2006 sampai 2010 di mana hanya tercatat 1,5 juta jiwa.

Sebanyak 7% perusahaan di Indonesia pun bergerak dalam industri kreatif.

(VivaNews.com, 2012). Tidak dapat dipungkiri bahwa perusahaan yang bergerak dalam

16

industri non-kreatif pun juga membutuhkan tenaga kerja kreatif untuk dapat

mengembangkan potensi serta membentuk gambaran tiap perusahaan.

2.1.4 Tren Pasar

Dari penjelasan di atas, telah disebutkan bahwa tingginya permintaan akan

penyewaan lahan perkantoran diyakini terus meningkat sejalan dengan peningkatan harga

sewa lahan kantor di Jakarta. Hal tersebut menggambarkan bahwa tren industri properti

di Jakarta akan terus meningkat dari tahun ke tahun seiring dengan bertambahnya jumlah

penduduk maupun jumlah pengusaha muda di Indonesia, khususnya di kota Jakarta.

Seiring dengan perkembangan ekonomi, pembangunan di Jakarta pun ikut

berkembang. Namun, hal ini juga membawa situasi Jakarta kepada kemacetan tingkat F,

yang diukur dari rentang A sampai F, atau yang disebut stagnan, seperti yang

dikemukakan oleh Direktur Lalu Lintas Polda Metro Jaya, Kombes Royke Lumowa pada

DetikNews.com (2010)

Tidak heran, masyarakat Jakarta lebih menyukai konsep one stop shopping untuk

menyelesaikan dan memenuhi kebutuhan mereka. Mulai dari berbelanja, makan, bertemu

dengan teman, mengadakan rapat dengan klien, sampai untuk bekerja, semuanya sebisa

mungkin dilakukan dalam satu tempat yang menyediakan semua fasilitas yang

diperlukan. Hal tersebut tidak terlepas dari efisiensi waktu dan tenaga untuk mendapatkan

produktivitas dari setiap kegiatan. (Dewanto, 2007) Melakukan banyak kegiatan

sekaligus diperkuat dengan meningkatnya para pekerja dalam bidang kreatif dan angka

pekerja lepas atau freelance dalam kurun waktu empat tahun terakhir. Karena, para

individu tersebutlah yang memiliki karakter kerja yang dinamis. Kata ‘dinamis’ sendiri

17

dalam KBBI bermakna “penuh semangat dan tenaga sehingga cepat bergerak dan

mudah menyesuaikan diri dengan keadaan.”

Dalam jurnal mengenai Generasi Y yang dimuat dalam situs

www.riverregionchamber.net, salah satu hal yang melekat pada Generasi Y adalah

“change, change, change”, yang dapat diartikan sebagai perubahan, perubahan, dan

perubahan. Dalam bekerja, perubahan atau situasi yang tidak monoton sangatlah penting.

Sehingga, tidak heran bahwa dalam satu dekade terakhir, kreativitas dan perkembangan

dalam industri kreatif serta pekerja lepas, independen, serta pengusaha meningkat secara

signifikan. (Armour, 2011)

Menurut Sekretaris Kementrian Koperasi dan UKM, Agus Muharam dalam

Harian Aktual (2012), jumlah pengusaha di Indonesia tahun 2012 baru mencapai 1,56%

dari jumlah penduduk atau sebesar 3,75 juta orang. Jumlah tersebut mengalami

peningkatan setelah pada tahun sebelumnya kurang lebih baru mencapai 0,24%. Idealnya,

jumlah wirausahawan di Indonesia setidaknya mencapai sekitar 2%. Jumlah tersebut

diharapkan dapat meningkat dari tahun ke tahun seiring dengan adanya program

pemerintah yang menargetkan bahwa pada tahun 2014 jumlah pengusaha Indonesia

sudah mencapai 2,5% dari penduduk Indonesia.

Grafik 2.1 Grafik Jumlah Tenaga Kerja

18

Selain itu, berdasarkan data Industri Kreatif (2012), tenaga kerja Industri Kreatif

di Indonesia sejak tahun 2006 mengalami kenaikan. Hingga tahun 2010, jumlah tenaga

kerja kreatif di Indonesia berjumlah 8.553.365 orang.

Tabel 2.1 Tenaga Kerja Subsektor Industri Kreatif di Indonesia, 2007-2008

Sumber: Industri Kreatif, 2012. “Industri Kreatif Sebagai Industri Anti Krisis” Akses 30 April 2013.

<http://indonesiakreatif.net/article/industri-kreatif-sebagai-industri-antikrisis>

Lebih lanjut, menurut data HIPMI (2012) jumlah entrepreneur muda (start-up

business) secara nasional tercatat berjumlah sekitar 30.000 orang dari total 804.050 orang

pengusaha di Indonesia. Dan, 65% dari total pengusaha muda Indonesia tersebut bergerak

di bidang Industri Kreatif. Menurut survey yang dilakukan oleh Deskmagz (2012), para

start-up business dan freelancer cenderung bertahan selama 4 tahun sebelum mereka

memilih untuk mempunyai dan atau bekerja di kantor sendiri.

Untuk daerah DKI Jakarta, jumlah start-up business atau pengusaha muda

mencapai 3.000 orang, yang mana sebagian besar masih memanfaatkan rumah dan ruang

publik seperti kafe dan kedai kopi sebagai ruang berkerja maupun meeting point

dikarenakan kendala biaya penyewaan kantor.

Dengan melihat data yang telah dibahas dari tren properti yang makin diminati

karena harganya yang selalu naik, diikuti dengan menjamurnya tren kedai kopi dan kafe

19

karena memiliki pengunjung yang banyak terutama untuk menyelesaikan pekerjaan serta

melakukan rapat dengan kolega atau klien, membuat rencana bisnis coworking space

menjadi semakin meyakinkan untuk memenuhi kebutuhan gaya hidup dan gaya bekerja

masyarakat. Ditambah lagi, peningkatan jumlah pekerja lepas atau freelance dan

profesional di bidang industri kreatif semakin banyak di ibukota Indonesia, yaitu kota

Jakarta ini, yang dikenal sebagai kota metropolitan yang penuh dengan hiruk pikuk dan

berisi para professional yang gaya bekerja yang mobile atau berpindah-pindah.

2.2 ANALISA PESAING

Kategori kompetitor dalam bisnis ini dibagi tiga, yakni kompetitor langsung,

kompetitor tidak langsung, dan kompetitor masa depan. Kompetitor langsung adalah

bidang usaha yang memiliki target pelanggan yang sama dan saling berkompetisi,

kompetitor tidak langsung adalah produk yang mirip sehingga sering digunakan sebagai

pengganti produk utama, sedangkan kompetitor masa depan adalah pesaing yang akan

mucul setelah usaha tersebut berjalan.

Untuk saat ini, belum terdapat kompetitor langsung dari Imago Creative

Coworking Space, konsep bisnis coworking space yang akan kami kembangkan, yang

memiliki target pelanggan yang sama. Namun, kompetitor tidak langsung adalah kafe dan

kedai kopi, karena kafe dan kedai kopi masih merupakan tempat yang paling dicari oleh

masyarakat untuk melakukan berbagai macam kegiatan mulai dari menghabiskan waktu

luang, mengerjakan tugas, meeting point hingga bekerja. Sebagai bisnis yang

menawarkan jasa penyewaan ruang berupa coworking space yang dipadukan dengan

konsep urban pada kafe, maka untuk saat ini, kami memetakan pesaing utama kami

20

adalah kafe dan kedai kopi, disusul oleh bisnis sejenis serviced office yang memang

sudah berdiri di Jakarta saat ini.

Berdasarkan preliminary survey pada 5 April 2013, 87,8% responden memang

lebih memilih untuk menggunakan ruang publik sebagai tempat bekerja dan berdiskusi

ketimbang kantor, rumah ataupun kampus. 60% responden menjadikan kedai kopi

sebagai ruang publik favorit untuk tempat bekerja dan berdiskusi, 40% memilih mall dan

10% lainnya memilih kafe.

Sebanyak 56,67% responden mengaku alasan utama pemanfaatan kafe dan kedai

kopi tersebut adalah karena faktor suasana yang lebih nyaman dan tidak kaku, lokasi

strategis sebagai meeting point yang tidak membosankan, dan lebih fleksibel untuk

berpindah-pindah. Alasan lain yang dikemukan oleh 43,33% responden yakni karena

tempat kerja yang ada saat ini tidak ideal karena minimnya fasilitas kantor yang

terintegrasi dengan teknologi. Sehingga, responden lebih memilih ruang publik karena

menyediakan one stop service berupa fasilitas internet tanpa kabel (Wi-Fi), colokan

listrik, serta makanan dan minuman. Selain itu, 63.16% responden mengatakan bahwa

ruang publik cenderung memberikan inspirasi dalam bekerja, berdiskusi maupun rapat.

Kafe dan kedai kopi sendiri menjadi pesaing utama dari bisnis ini karena target

utama dari pengunjung Imago Creative Coworking Space sebagian besar merupakan

pekerja, freelancer ataupun start-up business yang sebelumnya biasa menjadikan kafe

dan kedai kopi sebagai meeting point ataupun tempat bekerja.

Lebih lanjut Kompetitor lainnya dari Imago Creative Coworking Space adalah

serviced office seperti Fortice dan Marquee, yang juga menyediakan jasa kantor mirip

seperti yang ditawarkan oleh Imago Creative Coworking Space. Perbedaan serviced

21

office dengan coworking space adalah desain ruangan, coworking space memberikan

desain yang lebih tidak terkesan kaku, sedangkan serviced office memberikan desain

interior dan suasana layaknya kantor yang bersekat dan kaku. Kelebihan dari Imago

Creative Coworking Space dibandingkan dengan serviced office adalah adanya

networking atau jaringan yang akan terjalin antar pelanggan karena Imago Creative

Coworking Space membedakan ruangan sekat dan ruangan tak bersekat. Dari hasil

survey, 100% responden setuju jaringan merupakan hal yang paling penting dalam

bekerja.

Namun, 53,57% responden mengaku memiliki kendala dalam mencari jaringan

untuk mengembangkan bisnis atau karirnya.

Coworking space yang baru berdiri di Jakarta sejak Desember 2012 lalu,

‘COMMA ID’, dapat dijadikan sebagai kompetitor yang akan dihadapi oleh Imago

Creative Coworking Space. Fasilitas yang diberikan sebagai bentuk produk yang dijual

pada COMMA ID adalah meja dan kursi, koneksi internet, mesin cetak, fotokopi, dan

scan, lemari es, ruang meeting, virtual office, loker atau tempat penyimpanan. Tanpa

mendiskreditkan yang telah berdiri, masih banyak fasilitas yang belum tersedia sebagai

pendukung coworking space ini. Tidak dipungkiri pula, sosialisasi kepada masyarakat

yang diberikan saat ini terhadap coworking space juga masih sangat lemah, yang

membuat pengetahuan masyarakat terhadap hal baru ini masih minim.

Kompetitor masa depan dari Imago Creative Coworking Space adalah

coworking space lain yang akan muncul karena kesuksesan dari Imago Creative

Coworking Space dengan konsep yang lebih menarik, dan nyaman. Selain itu, dengan

22

adanya perubahan tren di masa depan memungkinkan adanya kompetitor lain yang

muncul diluar coworking space itu sendiri.

2.3 PETA PESAING

a) Rumah Pribadi

Gratis dan mengurangi banyak beban biaya, fleksibel, memiliki fasilitas yang

diperlukan, kurang layak untuk mengadakan pertemuan, tidak ada nilai kolaborasi yang

akan terbentuk, jaringan pun minim.

b) Kafe atau Kedai Kopi

Hanya perlu membayar minimal satu gelas minuman untuk wifi gratis selama satu

jam, tempat yang baik untuk mengadakan pertemuan, tidak diperlengkapi fasilitas ATK,

kemungkinan penuh dan bising, membuka peluang untuk bertemu dengan orang lain

namun nilai kolaborasi yang akan terbentuk kurang. contoh: Starbucks.

c) Serviced Office

contoh: Marquee

Biaya bisa dihitung dari waktu yang digunakan, tempat yang baik untuk

mengadakan pertemuan, diperlengkapi fasilitas yang dibutuhkan untuk bekerja, interior

eksklusif dan formal, lokasi di daerah CBD, harga sewa ditargetkan untuk kaum ekspat

atau pemilik bisnis yang sudah terbangun dengan baik, membuka peluang untuk bertemu

dengan orang lain namun nilai kolaborasi yang akan terbentuk kurang.

23

d) COMMA ID

Comma ID adalah coworking space yang dibuka pada November 2012, dengan

tujuan menyewakan ruang kerja bagi para pekerja lepas dan/atau perusahaan yang baru

terbangun. Comma ID menyewakan tempat kerja berupa meja dan kursi, ruang meeting,

serta virtual office. Terletak di daerah Kebayoran Baru, Comma ID bisa dikatakan

sebagai salah satu pesaing. Harga yang ditawarkan mirip dengan Imago Coworking

Space, namun tentu saja berbeda karena kapasitas lebih kecil, tanpa value yang dianut

Imago Coworking Space.

e) Sewa Ruang Kantor

Besar tempat bisa sesuai dengan kebutuhan, biaya sewa cenderung tinggi, fasilitas

yang dibutuhkan untuk bekerja perlu dilengkapi, tempat yang baik untuk mengadakan

pertemuan, interior perlu dibangun, lokasi di daerah CBD, tidak ada nilai kolaborasi yang

akan terbentuk dari tempat bekerja, dan jaringan pun minim.

f) Sewa Rumah (rukan)

Biaya sewa cenderung tinggi, besar tempat bisa sesuai dengan kebutuhan, fasilitas

yang dibutuhkan untuk bekerja perlu dilengkapi, tempat yang baik untuk mengadakan

pertemuan, interior perlu dibangun, tidak ada nilai kolaborasi yang akan terbentuk dari

tempat bekerja, dan jaringan pun minim.

Saat ini, berdasarkan data pengunjung dari survey langsung yang dilakukan oleh

penulis pada akhir Mei 2013, kafe dan kedai kopi memiliki peminat paling banyak untuk

24

melakukan pertemuan, dan menyewa serviced office bagi para wirusaha yang telah

memiliki kestabilan dalam usahanya. Bagi para pekerja lepas serta wirausaha pemula,

bekerja dari rumah merupakan pilihan utama karena faktor biaya dan masih asing

terhadap konsep coworking space.

2.4 ANALISA FIVE FORCES UNTUK COWORKING SPACE

Bargaining Power of Buyer

Target Buyer dari coworking space sendiri adalah pekerja freelance dan start-up di

bidang kreatif yang hingga saat ini berjumlah 8,5 juta jiwa. Karena coworking space

merupakan konsep baru, maka daya tawar pembeli masih tergolong rendah.

Bargaining Power of Supplier

Seperti yang telah dijelaskan, bahwa daya tawar penjual dapat dikategorikan tinggi

atau rendah tergantung dari jumlah supply dan demand penjual produk yang mirip

atau sama. Jika banyak yang menjual produk yang sama atau mirip maka daya tawar

penjual akan rendah. Coworking space di Jakarta masih tergolong industri baru, oleh

karena itu daya tawar jual tergolong tinggi.

Threat of New Entrants

Konsep dari coworking space hanya memerlukan kapital sebesar US$58,000 untuk

kawasan US dan berkisar di €46,500 di kawasan Eropa (Deskwanted, 2010).

Sehingga apabila berhasil, akan menarik pesaing baru dengan mudah.

Threat of Substitute Product

Produk pengganti yang utama adalah kafe, dan kedai kopi. Banyaknya kafe dan kedai

kopi menyebabkan lebih mudah dijangkau oleh para pelanggan menyebabkan produk

25

pengganti tergolong cukup tinggi. Ancaman terhadap produk pengganti dapat terjadi

bila coworking space memiliki harga yang terlalu mahal, kualitas sudah tidak seperti

yang diharapkan oleh konsumen. Untuk saat ini ketidaknyamanan dan fasilitas yang

kurang mendukung, serta tidak adanya peluang untuk berinteraksi, berkolaborasi,

terlebih lagi partnering di kafe dan kedai kopi menyebabkan produk pengganti

menjadi tergolong moderate.

Rivalry Among Existing Competitor

Seperti telah dijelaskan sebelumnya, pesaing akan datang dari pesaing tidak langsung

yakni kafe dan kedai kopi. Karena target utama dari pengunjung sebagian besar

merupakan pekerja, freelance ataupun start-up business di bidang industri kreatif

yang sebelumnya biasa menjadikan kafe dan kedai kopi sebagai meeting point

ataupun tempat bekerja. Lebih lanjut kompetitor lainnya adalah serviced office.

Karena barunya kategori ini, persaingan belum terlalu besar.

2.5 PERILAKU KONSUMEN MENGENAI TEMPAT KERJA

Berdasarkan online survey (Surveymonkey.com) pada 5 April – 5 Mei 2013

terhadap target konsumern dari rencana bisnis yang akan dikembangkan yaitu:

1. Pendidikan

Dari 72% lulusan S1, 24% pada tingkat S2 atau lebih tinggi, dan 4% lainnya

merupakan lulusan akedemisi atau sekolah kejuruan setingkat D1-D3.

26

2. Pekerjaan

51,22% karyawan, 17,07% Wiraswasta, 14,63% mahasiswa (S1, S2 atau lebih

tinggi), 14,63% pekerja lepas dan 2,44% Profesional bekerja Sendiri.

3. Pemilihan Tempat Kerja

Sebanyak 87.80% dari responden memang lebih memilih untuk menggunakan

ruang publik seperti kafe dan kedai kopi sebagai tempat bekerja dan diskusi

ketimbang kantor ataupun kampus.

- 40% dari responden memanfaatkan ruang publik seperti kafe dan kedai kopi

tersebut sebanyak dua sampai tiga kali dalam satu minggu sebagai tempat

bekerja dan diskusi. 60% responden menjadikan kedai kopi sebagai ruang

publik favorit untuk tempat bekerja dan diskusi.

4. Alasan Bekerja di Luar Kantor

Sebanyak 56,67% mengatakan faktor suasana yang lebih relaks dan tidak kaku,

lokasi strategis untuk meeting point yang tidak membosankan, lebih fleksibel

untuk berpindah-pindah menjadi alasan utama pemanfaatan ruang publik tersebut.

Sedangkan, 43,3% lainnya mengatakan bahwa tempat kerja yang ada saat ini

tidak ideal dan minimnya fasilitas kantor yang terintegrasi dengan teknologi.

Sehingga, responden lebih memilih ruang publik karena menyediakan one stop

service berupa tempat duduk, fasilitas internet, sumber listrik serta makanan dan

minuman.

27

2.6 BUSINESS MODEL CANVAS

2.6.1 Analisa SWOT dalam Kategori Industri

Analisa SWOT merupakan strategi perencanaan yang digunakan untuk

mengevaluasi Strengths (kekuatan), Weakness (kelemahan), Opportunities (Peluang) dan

Threats (ancaman) yang terdapat dalam suatu organisasi. Analisa SWOT dapat dibagi

menjadi dua kategori yaitu faktor-faktor internal dan faktor-faktor eksternal, Faktor-

faktor internal terdiri dari Strenghts (kekuatan) dan Weakness (kelemahan) yang terdapat

dalam suatu organisasi. Sedangkan faktor-faktor eksternal terdiri dari Opportunities

(peluang) dan Threats (ancaman) dari lingkungan di luar organisasi. Berikut kami

mencoba untuk menganalisa kafe, kedai kopi dan serviced office.

Tabel 2.2 Analisa SWOT - kafe dan kedai kopi

Strength Weakness

Lokasi di mall dan tempat strategis

lainnya dengan berbagai desain ruangan

yang unik dan menarik mampu menarik

pelanggan untuk lebih memilih kafe dan

kedai kopi untuk melakukan pekerjaan

mereka.

- Fasilitas yang kurang memadai untuk

bekerja.

- Suasana terlalu gaduh karena kafe

dan kedai kopi tidak hanya digunakan

untuk bekerja namun juga untuk para

pelanggan lain menghabiskan waktu

luang mereka dengan bertemu kerabat

Opportunity Threat

- Budaya kafe dan kedai kopi masih

menjadi tren; banyak masyarakat

yang menganggap melakukan

pekerjaan di kafe dan kedai kopi

sebagai sebuah tren. Penduduk di

Jakarta suka mencoba hal baru.

Pertumbuhan kafe dan kedai kopi yang

semakin menjamur setiap tahunnya

membuat persaingan menjadi lebih

kompetitif.

Tabel 2.3 Analisa SWOT - Serviced Office

28

Strength Weakness

- Sudah lebih dulu dikenal pelanggan

dibandingkan dengan coworking

space / sudah memiliki nama.

- Lokasi strategis, yaitu di wilayah

SCBD.

- Desain formal layaknya kantor.

- Tarif sewa lebih mahal dibandingkan

coworking space.

- Hanya dapat menyewakan beberapa

pelanggan saja karena hanya

memiliki beberapa ruangan.

- Desain sangat kaku seperti layaknya

kantor.

- Bersekat sehingga jarang atau tidak

ada interaksi antara satu pelanggan

dengan pelanggan lain sehingga kecil

kemungkinan terjalinnya sebuah

jaringan atau kolaborasi.

Opportunity Threat

Semakin bertumbuhnya perekonomian

Indonesia, menyebabkan banyaknya

ekspatriat membutuhkan ruang kerja

formal.

Banyaknya tempat lain yang muncul

dengan konsep berbeda namun fasilitas

yang sama dan tarif yang lebih rendah.

2.6.2 Konsep Imago Creative Coworking Space

Berdasarkan analisa SWOT dua kategori pesaing di atas, kelemahan kedua

kategori yang akan dimanfaatkan oleh Imago Creative Coworking Space adalah fasilitas

kafe yang kurang memadai untuk bekerja, suasana yang juga kurang mendukung, desain

interior formal dan kaku, hingga tarif sewa yang cukup mahal.

Dengan menggabungkan opportunity yang ada yaitu penduduk di Indonesia,

khususnya Jakarta yang suka mencoba hal baru, tingginya tingkat harga sewa kantor di

Jakarta, dan jumlah pekerja dan start-up business pada Industri Kreatif yang dari tahun ke

tahun mengalami peningkatan merupakan peluang bagi Imago Creative Coworking Space

29

untuk dapat berkembang, konsep coworking yang akan dikembangkan adalah coworking

space dengan perpaduan kafe urban, kantor, dan rumah, memiliki didesain menarik,

nyaman, dan kreatif bertujuan agar dapat membantu merangsang pengunjung secara

kognitif sehingga dapat melahirkan ide-ide kreatif, serta peluang untuk kolaborasi,

networking, dan partnering yang tidak ditawarkan di kafe, kedai kopi bahkan serviced

office.

Ide di balik konsep creative coworking space tidak terlepas dari menggabungkan

kenyamanan bekerja di rumah, fasilitas yang lengkap seperti di kantor, dan suasana kafe

sebagai ruang kerja dan diskusi, namun juga memberikan peluan untuk berinteraksi,

berkolaborasi, serta membangung bisnis sebagai partner.

Kami mencoba untuk menawarkan Imago Creative Coworking Space sebagai

bisnis penyewaan ruang yang menawarkan suasana nyaman dan menyenangkan dengan

desain yang modern. Tempat yang berkonsep seperti layaknya coworking space yang

menyediakan alternatif tempat pengganti bagi orang-orang yang membutuhkan tempat

unik selain ruang publik untuk dijadikan tempat kerja atau diskusi. Imago Creative

Coworking Space juga memberikan keuntungan lain yaitu kolaborasi, networking, dan

partnering kepada para pekerja lepas dan start-up business dalam pengembangan karir

mereka kedepannya.

Mengapa diberi nama Imago Creative Coworking Space? Pada dasarnya

manusia memiliki potensi yang terpendam di dalam dirinya, namun untuk mengeluarkan

potensi tersebut menjadi sebuah ide yang dapat dieksekusi, memerlukan lingkungan yang

mendukungnya. Konsep creative coworking space memiliki tujuan untuk mengeluarkan

ide dan potensi yang ada dalam tiap individu, dan Imago Creative Coworking Space

30

berusaha menciptakan lingkungan yang dapat memfasilitasinya. Imago Creative

Coworking Space diambil dari bahasa Latin yang berarti ide, gambaran, dan imajinasi.

Sebanyak 70.58% responden mengaku tertarik dengan konsep creative coworking

space yang ditawarkan oleh Imago Creative Coworking Space dengan alasan fasilitas

yang ada dalam konsep sangat menunjang untuk kerja yang tidak ada di kedai kopi, tetapi

dengan suasana yang tidak seperti tempat kerja atau diskusi pada umumnya. 82.36%

responden setuju bahwa konsep yang kami tawarkan sangat unik dan berbeda

dibandingkan dengan ruang publik seperti kafe dan kedai kopi yang biasa mereka

manfaatkan untuk bekerja, berdiskusi, dan rapat selain di kantor mereka sendiri.

Points-of-Parity (POP) atau poin yang patut dimiliki oleh Imago Creative

Coworking Space adalah ruang kerja dan rapat pada lokasi strategis atau one stop

shopping, online booking service, perpusatakaan mini, personal assistant (upon request),

fasilitas standar kantor (mesin print, fax, fotokopi, serta proyektor), virtual office, alat

tulis atau stationery, unlimited broadband internet service, sumber listrik, dedicated toilet

khusus pengunjung Imago Creative Coworking Space.

Points-of-Difference (POD) yang membedakan Imago Creative Coworking Space

dengan para kompetitor secara langsung dan tidak langsung adalah Imago Creative

Coworking Space menawarkan kesempatan partnering bagi para freelance dan start-up

bisnis dengan memfasilitasi kebutuhan mereka untuk membangun bisnisnya. Interaksi,

kolaborasi, serta networking juga menjadi faktor yang membedakan dan sulit diambil dari

Imago Creative Coworking Space dengan penyedia jasa dan produk serupa.

Keunikan yang dimiliki oleh Imago Creative Coworking Space yang telah

dijabarkan pada Points-of-Difference dalam paragraf sebelumnya diperkirakan akan

31

memberikan pengalaman tersendiri bagi para pengunjung yang telah menggunakan

fasilitas dari Imago Creative Coworking Space. Tentu saja, poin Imago Creative

Coworking Space sebagai pelopor akan menjadi keunggulan tersendiri yang akan

menjadikan Imago Creative Coworking Space sebagai brand dan penyedia fasilitas

terpercaya.

2.6.3 Value Proposition Imago Creative Coworking Space

Value proposition Imago Creative Coworking Space adalah untuk memfasilitasi

kebutuhan para pekerja independen serta start-up business yang terkendala minimnya

ruang untuk berdiskusi dan bekerja dengan memadukan kenyamanan rumah, nuansa kafe

dan memiliki fasilitas kantor dengan konsep coworking yang memberi nilai tambah

berupa networking dan kolaborasi dengan partner kerja dari berbagai disiplin ilmu, serta

menjadi partner dalam pengembangan karir dan business development para tenant atau

pegunjung kedepannya.

Itulah sebabnya Imago Creative Coworking Space akan berbeda dari sekedar

kedai kopi yang biasa digunakan untuk meeting point atau bekerja, serta ditawarkan

dengan harga lebih terjangkau daripada gedung kantor, hotel atau ruang rapat dan tempat

konferensi lainnya. coworking space memungkinkan pekerja lepas atau independen

dapat bekerja secara individu, namun bersama-sama. Tentunya dengan lingkungan sosial

yang baik, kesempatan menuju pengembangan karir lebih terbuka lebar.

32

2.6.4 Customer Segment

Dari segi Customer Segments, kami mencoba untuk membidik para pekerja

independen, freelancer dan start-up business di bidang kreatif baik warga negara

Indonesia maupun asing, yang termasuk dalam Generation Y atau lebih dikenal dengan

generasi millenia. Menurut teori William Strauss dan Neil Howe, Generasi Y adalah

individu yang lahir pada tahun 1982 hingga tahun pergantian millenium atau tahun 2000.

Generation Y sudah akrab dengan teknologi komunikasi instan seperti E-mail, sms,

instant messaging dan media sosial lainnya. (TheCrowdVoice.com, 2013)

Generasi tersebut menjadi target karena menurut kami, generasi tersebut masih

berada pada tahap awal hingga perkembangan karir, maka masih membutuhkan tempat

untuk dapat memulai karir. Tempat yang dibutuhkan bukan tempat yang besar karena

jumlah pekerja yang dimiliki belum banyak, namun tetap membutuhkan tempat yang

nyaman untuk bekerja dengan harga yang terjangkau, dan berfasilitas lengkap, serta

memberikan jaringan yang dibutuhkan untuk mengembangkan usaha. Terlebih lagi,

karena memiliki tingkat mobilitas yang tinggi para individu dalam generasi Y

membutuhkan tempat yang strategis namun dilengkapi dengan fasilitas yang dibutuhkan.

2.7 TANGGAPAN TARGET CUSTOMER UNTUK KONSEP IMAGO

CREATIVE COWORKING SPACE

2.7.1 Konsep Yang Diuji

Imago Creative Coworking Space sebagai bisnis penyewaan ruang yang

menawarkan suasana nyaman dan menyenangkan dengan desain yang modern. Tempat

yang berkonsep seperti layaknya coworking space yang menyediakan alternatif tempat

33

pengganti bagi orang-orang yang membutuhkan tempat unik selain ruang publik untuk

dijadikan tempat kerja atau diskusi. Imago Creative Coworking Space juga memberikan

keuntungan lain yaitu kolaborasi, networking, dan partnering kepada para pekerja lepas

dan start-up business dalam pengembangan karir mereka kedepannya.

2.7.2 Acceptance

70,58% responden mengaku tertarik dengan konsep creative coworking space

yang ditawarkan oleh Imago Creative Coworking Space dengan alasan fasilitas yang ada

dalam konsep sangat menunjang untuk kerja yang tidak ada di kedai kopi, tetapi dengan

suasana yang tidak seperti tempat kerja atau diskusi pada umumnya. 82,36% responden

setuju bahwa konsep yang kami tawarkan sangat unik dan berbeda dibandingkan dengan

ruang 33ublic seperti kafe dan kedai kopi yang biasa mereka manfaatkan untuk bekerja,

berdiskusi, dan rapat selain di kantor mereka sendiri.

2.8 ANALISA PERHITUNGAN PROYEKSI FINANSIAL

Terdapat beberapa cara yang diadaptasi untuk menghitung proyeksi finansial dari

Business Plan Imago Creative Coworking Space. Berikut adalah formula yang

digunakan untuk menghitung analisa keuangan yang dikutip dari buku Financial

Accounting: Tools for Business Decision Making.

a. Asset Turnover (Kimmel, 2010, p.439)

34

b. Gross Margin (Kimmel, 2010, p.234)

c. Profit Margin (Kimmel, 2010, p.235)

d. Return on Assets (Kimmel, 2010, p.437)

e. Return on Equity (Kimmel, 2010, p.558)