bab 4 hasil dan bahasan urban texture urban texture , …thesis.binus.ac.id/doc/bab4/2012-2-01216-ar...
TRANSCRIPT
50
BAB 4
HASIL DAN BAHASAN
4.1 Analisa Lahan Perencanaan Dalam Konteks Perkotaan
4.1.1 Urban Texture
Untuk Urban Texture, akan dianalisa fungsi bangunan yang ada
disekitar tapak yang terkait dengan tata guna lahan sekitar untuk penentuan
fungsi bangunan yang sesuai dengan lokasi tersebut. Analisa ini akan dilihat
dengan skala yang lebih besar. Analisa ini membahas Pulomas dan daerah
sekitarnya yang mencakup kecenderungan pencitraan dari sebuah kawasan
dan kelengkapan fungsi bangunan yang tersedia.
Gambar 4.1 Land Use
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Dari analisa diatas dapat diklasifikasikan fungsi-fungsi bangunan
sekitar. Fungsi-fungsi bangunan sekitar ini dilihat dari skala makro tapak
yakni sebagai berikut:
51
Tabel 4.1 Fungsi Bangunan Sekitar No. Fungsi Bangunan Lokasi Contoh 1 Perdagangan Sepanjang Cempaka Putih,Senen,
Jatinegara ITC Cempaka Mas
2 Industri Tanjung Priuk, Pulo Gadung PT Denso 3 Perumahan Cempaka Putih, Rawamangun,
Kelapa gading Perumahan Kelapa
Gading 4 Pendidikan Cempaka Putih, Kelapa Gading, Universitas Kalbis,
IBII, YAI 5 Kesehatan Rawamangun, Cempaka Putih,
Kelapa Gading RS Islam,
6 Perkantoran Cempaka Putih KTB, Gudang Garam 7 Hotel Kelapa Gading, Cempaka Putih Hotel Grand Cempaka 8 Apartment Pramuka, Cempaka Putih, Kelapa
Gading Apartment Cempaka
Mas 9 Shopping Center Kelapa Gading, Rawamangun,
Sunter Mall Kelapa Gading
10 Rekreasi - - 11 Taman Kelapa Gading Taman Jogging
12 Tempat Ibadah Kelapa Gading, Sunter, Cempaka Putih
Gereja Santo Yakobus
Sumber: Hasil Survei Pribadi, 2013
Gambar 4.2 Lingkungan Sekitar dan Dalam Tapak
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Keterangan: Lingkungan 1 Lingkungan 3 Lingkungan 5
Lingkungan 2 Lingkungan 4 Lingkungan 6
Lingkungan 1
Gambar 4.3 Gambar Lingkungan 1
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
52
Lingkungan 1 merupakan lingkungan dalam tapak. Lingkungan dalam
tapak masih berupa ruang hijau yang cenderung tidak terawat. Terdapat
banyak ilalang yang tidak terawat, bebatuan, dan sampah di sekitar. Di sisi
lain, selain memiliki ketinggian permukaan yang lebih tinggi dibanding
Jakarta Utara, lokasi tapak ini memiliki daya serap tanah yang lebih baik.
Bagian depan tapak juga ditemukan pedestrian dan selokan dibawahnya.
Selokan kering dan tertumpuk sampah. Kebisingan pada wilayah ini ± 72 Db.
Lingkungan 2
Gambar 4.4 Gambar Lingkungan 2
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
Lingkungan 2 merupakan lingkungan samping tapak. Tepatnya berada
pada timur tapak. Bagian timur tapak ini tampak dihuni oleh pemukiman liar
yang tidak tertata rapi. Bangunan-bangunan ini dibuat secara tidak permanen
dan sampah ditumpuk dipinggir jalan. Untuk kebutuhan air bersih pada
sekitar lingkungan ini mengharapkan air tanah. Fungsi bangunan pada
lingkungan ini pemukiman. Dengan ketinggian bangunan sekitar rata-rata 1
lantai.
Lingkungan 3
Gambar 4.5 Gambar Lingkungan 3
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
53
Lingkungan 3 ini terletak di depan tapak. Secara lebih spesifiknya
berada di bagian utara tapak. Pada lingkungan ini terdapat rumah pompa air
Pulomas. Selain itu pada depan lingkungan 3 terdapat ruang hijau yang ditata
sepanjang jalan Pulomas. Namun, pedestrian pada lokasi ini masih kurang
baik. Dimana tidak ada pembatas dengan jalan dan terputus di beberapa titik.
Dengan demikian para pejalan kaki cenderung tidak nyaman untuk berjalan di
pedestrian. Fungsi bangunan pada lingkungan ini cenderung ruang hijau.
Dengan ketinggian bangunan sekitar rata-rata 1 lantai.
Lingkungan 4
Gambar 4.6 Gambar Lingkungan 4
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
Lingkungan 4 ini terletak diperempatan jalan dekat tapak. Secara lebih
spesifiknya berada di bagian barat laut dari tapak. Pada lingkungan ini sangat
ramai dipadati kendaraan beroda 2 dan beroda 4. Pada perempatan ini
biasanya diawasi oleh polisi. Para pejalan kaki sulit menyebrang jalan pada
lingkungan ini karena tidak adanya pedestrian dan jembatan penyebrangan.
Lingkungan ini juga berada dibawah jalan tol dan jalan layang.
Lingkungan 5
Gambar 4.7 Gambar Lingkungan 5
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
54
Lingkungan 5 ini terletak di serong kiri tapak. Secara lebih
spesifiknya berada di bagian barat daya tapak. Pada lingkungan ini terdapat
pusat perbelanjaan Carrefour Cempaka Putih, Gedung Perkantoran Gudang
Garam, dan Showroom Mobil Mitsubishi. Fungsi bangunan pada lingkungan
ini adalah pusat perkantoran dan perbelanjaan. Dengan ketinggian bangunan
sekitar maksimal 21 lantai + 2 basement. Gaya bangunan Perkantoran
Gudang Garam baru modern menggunakan material kaca. Sedangkan untuk
bangunan lainnya masih cenderung bangunan lama yang didominasi oleh
material beton.
Lingkungan 6
Gambar 4.8 Gambar Lingkungan 6
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
Lingkungan 6 ini terletak di belakang tapak. Secara lebih spesifiknya
berada di bagian selatan tapak. Pada lingkungan ini terdapat Gedung
Perkantoran Pulomas Satu. Bangunan ini tampak tua dan kecil jika
dibandingkan dengan perkantoran-perkantoran disampingnya. Fungsi
bangunan pada lingkungan ini adalah pusat perkantoran. Dengan ketinggian
bangunan sekitar maksimal 4 lantai.
Dapat kita lihat bahwa tata guna wilayah sekitar didominasi oleh
perkantoran, perdagangan, dan bangunan komersial lainnya. Gedung
perkantoran pada lokasi ini cenderung milik pribadi sedangkan Office Tower
tidak ditemukan pada lokasi ini.
55
Secara garis besar, fungsi bangunan sudah cukup lengkap. Namun dari
ketersediannya, bangunan fungsi rekreasi dan taman masih sangat sulit
dijumpai. Dari keadaan sekitar tapak, kita mengetahui proyeksi ketinggian
bangunan sekitar serta kegiatan lingkungannya. Kita melihat bahwa tidak
adanya bangunan yang dapat membayangi tapak. Pada bagian barat tapak
lebih didominasi oleh bangunan-bangunan tinggi. Namun diantara tapak dan
bangunan-bangunan tersebut terbentang jalan dengan ROW 139 m.
Pada timur tapak, terdapat pemukiman kumuh yang akan
direncanakan penggusurannya. Ketinggian maksimum bangunan sementara
yang hanya 2 lantai ini jelas tidak mampu membayangi tapak. Pada bagian
utara tapak, terbentang jalan 2 arah dengan ROW 39 m. Pada bagian selatan
tapak, hanya terdapat gedung-gedung perkantoran dengan ketinggian 4 lantai
bangunan.
Selain itu karena sebagian besar masih merupakan bangunan lama,
material utama yang digunakan adalah beton. Namun gedung baru Gudang
Garam mulai menampilkan wajah baru dengan dominasi material kaca.
Untuk view berdasarkan lingkungan sekitar, view terbaik berasal dari arah
barat. Hal ini dikarenakan adanya jalan layang dan jalan tol yang mampu
menjadi publikasi paling efektif.
56
4.1.2 Urban Sirculation
Gambar 4.9 Urban Sirculation, Pedestrian, Transportation
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Untuk analisa Urban Sirculation akan dibahas terkait sirkulasi
pedestrian, dan parkir. Untuk sirkulasi dalam skala makro, menghubungkan
wilayah Sunter, Kelapa Gading, Rawamangun, dan Cempaka Putih. Terdapat
4 jalur alternatif pencapaian yang akan dijabarkan sebagai berikut:
Tabel 4.2 Analisa Jalur Pencapaian Skala Wilayah Nama Jalur Terdiri Atas Arah Keterangan
Jalur 1 ����
Jalan arteri 2 arah, jalan tol dalam kota arah cawang
� Arah wilayah rawamangun.
� Akses tol dalam kota berasal dari Semanggi, Cawang, TMII, Pondok Indah,dsb
� Arah Luar Kota dari Bogor, Depok, Bandung
� Alternatif utama yang dipilih masyarakat karna berada di Jaktim.
� Jalan arteri pun ramai berhubungan dengan wilayah-wilayah lain
� Pengguna=Mayarakat Jakarta dan Sekitarnya
Jalur 2 ���
Jalan arteri 2 arah
� Arah wilayah Cempaka Putih
� Dapat berasal dari Jakpus, Senen, Monas, Kuitang,Tugu Tani, dsb
� Jalan yang ramai akan kendaraan yang berasal dari daerah Pusat Kota.
� Pengguna=Mayarakat Kota Jakarta
Jalur 3 ��
Jalan arteri 2 arah, jalan tol dalam kota arah Tanjung Priok
� Arah wilayah Sunter hingga Tanjung Priok
� Akses tol dalam kota berasal dari Pluit, Bandara,Kota, dsb
� Arah Luar Kota dari Tanggerang, Serpong, Cilegon, Serang, Merak, Karawaci, dsb
� Alternatif lain yang dipilih masyarakat karna berada di Jaktim.
� Jalan arteri tidak seramai jalur 1 karena berbatasan dengan ujung wilayah Tanjung priok
� Pengguna=Mayarakat Jakarta dan Sekitarnya
Jalur 4 � Jalan Arteri 2 arah
� Arah wilayah Kelapa Gading
� Namun jika ditarik lebih jauh bisa dari arah Pulo Gadung dan Bekasi
� Jalan yang cukup ramai akan kendaraan yang berasal dari Pulo Gadung
� Pengguna= Mayarakat Kota Jakarta dan Bekasi
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Rawamangun
Kelapa Gading
Cempaka Putih
Jalur 1 ����������������
Jalur 2 ������������
Jalur 3 ��������
Jalur 4 ����
Sunter
57
Dari penjabaran sirkulasi sekitar tapak tersebut dapat kita lihat bahwa
ada 4 pencapaian menuju ke dalam tapak yakni sebagai berikut:
� Alternatif 1, melalui Jl Perintis Kemerdekaan arah dari Pulogadung,
Kelapa Gading,dan Pulomas. Jika melalui jalan ini, tapak akan ada
disebelah kiri jalan
� Alternatif 2, dari Jl. Letjen Suprapto lurus melewati lampu merah
kemudian putar balik
� Alternatif 3, dari Jl Yos Sudarso kemudian melewati jalan Perintis
kemerdekaan dan berputar arah. Selain itu, akses ini dapat melewati
jalan layang kemudian masuk dari selatan tapak.
� Alternatif 4, dari Jl Jendral Ahmad Yani menuju Jalan Yos Sudarso
menuju Jalan Perintis Kemerdekaan kemudian berputar.Selain itu
melakukan putar balik dan masuk dari selatan tapak.
Gambar 4.10 Pencapaian Tapak
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
Jalur 1 Jalur 2
Jalur 4 Jalur 3
58
Selain pencapaian disebutkan pula area-area yang mengalami
kemacetan dan kebisingan berdasarkan tingkatannya. Dapat diketahui jalur
teramai berasal dari Jalur 1- Jalur 2- Jalur 4- Jalur 3. Peningkatan keramaian
ini berbanding lurus dengan peningkatan kemacetan dan kebisingan. Dengan
demikian area yang sering mengalami kemacetan dan kebisingan berasal dari
jalur 1 dan Jalur 2. Kemacetan ini terjadi khususnya pada pagi hari ( mulai
jam 7-9 pagi) dan sore hari ( jam 5-7 malam).
Kemacetan ini tidak hanya disebabkan oleh peningkatan volume
kendaraan pada jalan-jalan tersebut. Hal ini juga disebabkan oleh keberadaan
terminal bayangan pada area dekat gerbang tol. Secara lebih tepatnya pada Jl.
Ahmad Yani. Penumpukan kendaraan umum pada area tersebut sebagian
besar oleh kendaraan umum yang akan menggunakan jalan tol. Diperlukan
alokasi terminal bayangan selain pada lokasi tersebut. Dapat dibuat 2
alternatif terminal bayangan pada Jl. Yos Sudarso dan Jl. Perintis
Kemerdekaan. Pemindahan terminal bayangan ini dapat mengurangi
kemacetan pada titik tersebut.
Gambar 4.11 Terminal Bayangan
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
Selain sirkulasi kendaraan, kita juga mengenal sirkulasi pejalan kaki.
Pejalan kaki juga merupakan pengguna jalan yang perlu diperhatikan juga.
Untuk pedestrian pada lokasi sekitar tapak ada yang sudah terpenuhi secara
59
kuantitas ada yang belum terpenuhi. Hal ini terlihat dari keempat jalur
tersebut sudah dilengkapi dengan pedestrian.
Namun sebagian besar pedestrian yang ada disekitar tapak tidak
memiliki pembatas dengan jalan dan kurangnya pepohonan yang ada. Untuk
bagian yang terdiri dari bagian pedestrian dan pepohonan memiliki lebar
pedestrian 1 meter dengan bagian pepohonannya sebesar 38 cm.Untuk bagian
yang tidak ada pepohonan, pedestrian hanya sebesar 40 cm.
Dapat disimpulkan jalur pedestrian kurang aman dan tidak nyaman.
Hal ini terlihat dari jalur pedestrian yang tidak berkesinambungan. Pada
bagian perempatan jalan, tidak ditemui jembatan penyebrangan. Oleh karena
itu diperlukan jembatan penyebrang dan penataan pedestrian dengan lebih
baik karna pejalan kaki juga perlu diperhatikan. Desain pedestrian yang baik
harus aman dan memiliki rute yang jelas, tidak bersinggungan langsung
dengan jalan dengan lebar 1.5-2 m dan teduh.
Gambar 4.12 Jalur Pedestrian Sekitar Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
Gambar 4.13 Desain Pedestrian Yang Baik
Sumber : Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan,2008
60
Untuk kebutuhan area parkir sekitar diakomodasi oleh fungsi
bangunan yang ada. Pada sepanjang jalan Letjen Suprapto dan JL. Perintis
Kemerdekaan dibuatlah peraturan untuk tidak berhenti dan parkir di pinggir
jalan. Hal ini dilakukan demi kelancaran jalan tersebut yang cenderung ramai.
Namun terkadang masih dapat ditemukan kendaraan-kendaraan khususnya
kendaraan umum yang berhenti pinggir jalan. Jadi, dapat disimpulkan bahwa:
� Entrance termudah menuju tapak berasal dari Jl Perintis Kemerdekaan
karena tapak berada pada kiri jalan
� Pencapaian termudah dengan menggunakan alternatif 1dan
pencapaian tersulit menggunakan alternatif 4
� Jika melihat dari akses menuju tapak, alternatif 3 dan 4 merupakan
kecenderungan jalan yang dipergunakan masyarakat. Hal ini
dikarenakan exit tol dalam kota berasal dari kedua jalan tersebut
� Kemacetan dan kebisingan tertinggi berasal dari Jl Letjen Suprapto
arah alternatif 2. Sumber polusi udara terbesar berasal dari alternatif 2
� Sebuah pedestrian yang baik dari segi kualitas harus ditata pada
kawasan ini. Sehingga masyarakat dapat dengan aman dan nyaman
untuk berjalan pada samping-samping jalan
4.1.3 Urban Transportation
Berdasarkan gambar 4.9 terdapat 4 alternatif jalur jalan yang dilalui
oleh angkutan-angkutan umum. Angkutan-angkutan umum tersebut ada yang
berasal dari wilayah lain dari Jakarta dan dari luar kota Jakarta. Angkutan
umum ini terdiri dari bus transjakarta, metromini, kopaja,mayasari, mikrolet,
61
kowanbisata, KWK, dsb. Terdapat pula angkutan Damri yang beroperasi dari
dan menuju Bandara Soekarno-Hatta.
Tabel 4.3 Rute Angkutan Umum Jalan Nama Angkutan Jurusan Ket
Jl. Jend A.Yani (Jalur 1) (Jalur
terbanyak yang dilalui angkutan
umum dari luar kota Jakarta)
TransJakarta Kor 10 Tj.Priok-PGC �� TransJakarta APTB Pulogadung-Bekasi ���
Metromini P03 Senen-Rawamangun � Metromini AC Senen-Cibinong ���
PPD R41A Senen-Cililitan �� PPD P68 Blok M-Pulo Gadung ��
Mayasari Bakti P17A Senen-Kampung Rambutan �� Mayasari Bakti AC117 Pulo Gadung-Poris Plawad ��� Mayasari Bakti AC42 Tj.Priok - Cileungsi ��� Mayasari Bakti R57 Pulo Gadung-Blok M ��
Mayasari Bakti AC135 Tj.Priok – Ciputat ��� Mayasari Bakti AC PAC06 Blok M-Tj.Priok �� Mayasari Bakti AC PAC08 Blok M-Tj.Priok �� Mayasari Bakti AC PAC07 Kampung Rambutan- Tj.Priok ��
Kosub Bersama Tj. Priok - Cibinong ��� Jl. Letjen Suprapto (Jalur 2)
(Kemungkinan besar jalur yang
dipilih masyarakat
dengan kendaraan
umum)
TransJakarta Kor 2 Pulo Gadung-Harmoni �� TransJakarta Express Pulo Gadung-Bunderan
Senayan ��
TransJakarta Express Pulogadung-Grogol �� Mayasari Bakti P7 Pulogadung-Grogol ��
Mayasari Bakti P7A Pulogadung-Kalideres �� Mayasari Bakti R507 Pulogadung-Tn Abang �� Mayasari Bakti P17A Senen-Kampung Rambutan �� Mayasari Bakti P14 Tn Abang-Tj Priok ��
Mayasari Bakti AC PAC03 Kalideres –Pulo Gadung �� Mikrolet M53 Pulogadung-Kota �� Metromini P01 Senen-Taman Solo �� Metromini P03 Senen-Rawamangun � Metromini P05 Senen-Johar Baru �� Metromini P07 Senen-Semper � Metromini AC Senen-Cibinong ��� Metromini AC Senen-Cilengsi ���
PPD R41A Senen-Cililitan �� PPD P20 Lebak Bulus-Pulo Gadung ��
PPD AC PAC 12 Lebak Bulus-Pulo Gadung �� Jl. Yos Sudarso (Jalur 3)
TransJakarta Kor 10 Tj.Priok-PGC �� Mikrolet M30A Pulogadung-Tj Priok � Metromini P07 Senen-Semper � Metromini U23 Tj.Priok-Cilincing �
Mayasari Bakti P14 Tn Abang-Tj Priok �� Mayasari Bakti AC25 Tj.Priok - Bekasi ��� Mayasari Bakti AC42 Tj.Priok – Kampung Rambutan �� Mayasari Bakti AC42 Tj.Priok - Cileungsi ��� Mayasari Bakti AC49 Tj.Priok – Blok M �� Mayasari Bakti AC82 Tj.Priok – Depok ��� Mayasari Bakti AC135 Tj.Priok – Ciputat ��
Mayasari Bakti AC PAC03 Kalideres –Pulo Gadung �� Mayasari Bakti AC PAC07 Kampung Rambutan- Tj.Priok ��
Mayasari Bakti R51 Pulogadung-Tj Priok � Damri Tj.Priok - Bandara ��
Maya Raya Tj.Priok-Cikarang ���
62
Jalan Nama Angkutan Jurusan Ket Jl. Perintis
Kemerdekaan
(Jalur 4)
TransJakarta Kor 2 Pulogadung-Harmoni �� TransJakarta Express Pulogadung-Bunderan Senayan �� TransJakarta Express Pulogadung-Grogol �� TransJakarta APTB Pulogadung-Bekasi ���
AJA Pulogadung -Balaraja ��� Kowanbisata T512 Pulogadung-Ciputat �� Kowanbisata T511 Pulogadung-Depok ���
Kowanbisata T511A Pulogadung-Depok ��� Mayasari Bakti P7 Pulogadung-Grogol ��
Mayasari Bakti P7A Pulogadung-Kalideres �� Mayasari Bakti R51 Pulogadung-Tj Priok � Mayasari Bakti R507 Pulogadung-Tn Abang �� Mayasari Bakti R57 Blok M-Pulogadung ��
Mayasari Bakti AC PAC06 Blok M-Tj.Priok �� Mayasari Bakti AC PAC08 Blok M-Tj.Priok ��
Mikrolet M53 Pulogadung-Kota �� PPD R41A Senen-Cililitan �� PPD P36 Blok M-Pulo Gadung �� PPD P68 Blok M-Pulo Gadung �� PPD P20 Lebak Bulus-Pulo Gadung ��
PPD AC PAC 12 Lebak Bulus-Pulo Gadung �� Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Pada tabel diatas telah dijabarkan rute angkutan umum yang melewati
ke empat jalur tersebut. Untuk yang memiliki bintang 1(�) berarti angkutan
umum tersebut memiliki rute yang menghubungkan wilayah yang berbatasan
atau berdekatan. Untuk yang memiliki bintang 2(��) berarti angkutan
umum tersebut memiliki rute yang menghubungkan wilayah yang lebih jauh
tetapi masih dalam 1 kota Jakarta.
Untuk yang memiliki bintang 3(���) berarti angkutan umum
tersebut memiliki rute yang menghubungkan wilayah luar kota Jakarta. Dari
hasil penjabaran diatas dalam dilihat bahawa jalur ini sangat strategis karena
dilewati oleh banyak angkutan umum dari berbagai wilayah. Dengan
demikian para pengunjung dari dalam kota dan luar kota dapat mengakses
tempat ini.
Bahkan lokasi ini juga dilalui bus dari Bandara Soekarno Hatta. Jarak
pencapaian menuju dan dari bandara juga tergolong mudah. Karena
63
berdekatan dengan gerbang tol. Secara keseluruhan dari segi sarana sudah
cukup memenuhi. Namun yang perlu diperbaiki adalah dari segi prasana
terkait dengan halte bus, jembatan penyebrangan, dan zebra cross untuk
mempermudah pejalan kaki.
4.1.4 Urban Economy
Untuk keadaan ekonomi masyarakat sekitar dari lokasi tersebut
memiliki kecenderungan menengah ke atas. Jika dilihat dari wilayah-wilayah
yang berbatasan dengan lokasi, wilayah tersebut terdiri dari Rawamangun,
Senen, Sunter dan Kemayoran, Cempaka Putih dan Kelapa Gading.
Rawangun, Senen, Sunter dan Cempaka Putih dihuni oleh masyarakat
golongan menengah ke atas. Sedangkan untuk Kemayoran dan Kelapa
Gading sebagian besar dihuni oleh golongan atas.
Untuk kecenderungan pemenuhan kebutuhannya di shopping center
terdekat dengan penjabarannya sebagai berikut:
� Masyarakat Kelapa Gading � kencenderungan memilih Mall Kelapa
Gading, Mall Of Indonesia, dan Mall Artha Gading.
� Masyarakat Sunter dan Kemayoran � Superindo, Sunter Mall, Mall
Of Indonesia, dan Mall Artha Gading.
� Masyarakat Senen � Pasar Senen, ITC Cempaka Mas, dan Carefour
Cempaka Putih
� Masyarakat Rawamangun dan Cempaka Putih � ITC Cempaka Mas,
Carefour Cempaka Putih, Mall Of Indonesia, dan Mall Artha Gading.
Pemenuhan ini tidak sekedekar jauh dekatnya dengan pusat
perbelanjaan. Namun juga dipengaruhi oleh lifestyle dari masing-masing
golongan. Untuk golongan menengah ke atas juga akan memperhatikan
64
suasana dari pusat perbelanjaan. Namun untuk golongan menengah mereka
juga memperhatikan harga barang ( untuk kebutuhan utama) dan cenderung
membelinya dalam jumlah banyak (stok barang) untuk mendapatkan harga
termurah.
Keadaan lingkungan sekitar memperlihatkan fungsi bangunan sekitar
beserta dengan ekonomi lingkungan yang ada di dekat tapak. Hal ini
diperlukan dalam penentuan target dari object desain yang akan dibuat.
Berikut ini paparannya.
Gambar 4.14 Kegiatan Lingkungan dan Sosial Ekonomi Lingkungan
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Tabel 4.4 Kegiatan Lingkungan dan Sosial Ekonomi Lingkungan Kode Kegiatan Lingkungan Sosial Ekonomi
Lingkungan A � Mixed use ( perdagangan,apart, ruko)
� Ketinggian Bangunan max 27 lantai � (+)keramaian, pemenuhan kebutuhan mudah � (-) kemacetan, Angkutan umum berhenti sembarangan
tempat
Golongan menengah ke atas
���
B � Rencana Mixed Use(hunian, kantor, RS, Sekolah) � Ketinggian Bangunan max 35 lantai � (+) keramaian, pemenuhan kebutuhan mudah � (-) kemacetan
Golongan atas ����
C � Perbelanjaan dan perkantoran � Ketinggian Bangunan max 21 lantai + 2 basement � (+) keramaian � (-) kemacetan
Golongan menengah ke atas
���
D � Pemukiman Permanen � Ketinggian Bangunan max 2 lantai � (+) keramaian & menghidupkan kawasan � (-) cenderung privat
Golongan menengah ��
E � Pemukiman kumuh ( rencana penggusuran) � Ketinggian Bangunan max 2 lantai � (-) kumuh, kriminalitas, dan kotor
Golongan bawah �
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
65
Sebagian besar kegiatan sekitar tapak didominasi oleh kegiatan
perdagangan, perkantoran dan hunian. Untuk kegiatan di lingkungan tapak
ada yang memberi dampak postif dan dampak negatif. Dampak positifnya
sebagian besar memberikan sebuah keramaian pada lokasi tersebut. Dengan
menambahkan sebuah fungsi pada lokasi tersebut, akan menambah keramaian
yang ada. Namun dampak negatif terbesarnya menimbulkan kemacetan.
Dari segi sosial ekonomi lingkungan ini terlihat bahwa masyarakat
terbagi atas 3 golongan ( golongan bawah, golongan menengah, dan golongan
atas). Pada bagian E terdapat pemukiman liar yang akan digusur. Penghuni
pada lokasi A dan D cenderung melakukan perbelanjaan di Carrefour
Cempaka Putih atau ITC Cempaka Mas. Jadi,
� Sosial Ekonomi pada lingkungan ini sebagian besar menengah ke atas
� Target market dalam pengembangan kawasan mixed-use ini adalah
golongan menengah ke atas. Namun tidak menutup kemungkinan para
golongan ekspatriat dan golongan pekerja yang bekerja di sekitar
Cempaka putih
4.1.5 Urban Greenery
Untuk analisa Urban Greenry ini akan dibahas letak-letak ruang
terbuka di daerah sekitar tapak. Dapat kita lihat pada daerah sekitar tapak ada
beberapa lahan hijau. Namun ada diantaranya yang difungsinya menjadi
bangunan seperti area hijau di Cempaka Putih yang akan menjadi Holland
Village. Ataupun ada beberapa lokasi yang belum dilakukan pembangunan.
Namun pada titik-titik tertentu seperti di pinggir sungai dan dibawah jalan
layang merupakan salah satu bagian dari RTH.
66
Gambar 4.15 Area Hijau Sekitar
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Sebagian besar fungsi ruang terbuka hijau yang ada disekitar tapak
tidak memiliki fungsi khusus. Hal ini dikarenakan letaknya yang beada di
bawah jalan layang, dekat waduk, samping saluran riol kota dan sebagainya.
Dari gambar tersebut dapat kita lihat bahwa area yang terbangun tidak
seimbang dari segi kuantitas dengan ruang terbuka yang ada.
Untuk pepohonan hanya terletak di pinggir-pinggir jalan dan dengan
jumlah yang terbatas. Dari segi kualitas juga cenderung tidak terawat baik.
Padahal fungsi pepohonan tersebut menjadi pembatas pedestrian dan jalan
serta peneduhan bagi pejalan kaki. Jadi, diperlukan sebuah ruang terbuka
hijau pada daerah tersebut. Dengan demikian lingkungan tersebut tidak akan
terlihat sumpek dan meningkatkan kualitas lingkungan. Selain itu, pepohonan
tersebut dapat dipelihara dan dirawat dengan baik karena fungsinya yang
sangat mempengaruhi keamanan dan kenyaman dari pejalan kaki. Selain itu
pepohonan juga mampu memperbaiki dan memperindah wajah suatu
kawasan.
67
4.1.6 Urban Infrastructure
Untuk urban infrastructure, akan dibahas mengenai infrastruktur kota
yang ada di sekitar tapak. Pembahasan ini akan mencakup jalan, ada tidaknya
sutet, kemiringan, kabel telepon dan sebagainya.
Tabel 4.5 Infrastuktur Kota dan Keadaan Sekitar Tapak Elemen Keterangan Letak Gambar
Waduk Riario pendangkalann dasar waduk, tertutup enceng
gondok, air keruh ; 25 ha
Dalam Tapak
Drainase Air keruh, ada sampah
saluran pembuangan. Kemiringan saluran
menuju Jl Yos sudarso. Saluran ini menjadi saluran utama untuk
pengendali genangan air
Barat Tapak
Selokan Cenderung kering, banyak sampah, kedalaman ± 1 m
dan lebar 120 cm
Barat Tapak
Pedestrian Tidak ada pembatas
dengan jalan, sedikit yang ditutupi tanaman ±1.02 m
Utara dan Barat Tapak
Jl Perintis
Kemerdekaan Jalan arteri. Jalan beraspal.
Terdiri atas jalur cepat, jalur lambat, dan jalur bus
transjakarta Row 39 m
Utara Tapak
Jl Ahmad
Yani Jalan arteri yang lebih sempit dari Jl. Perintis
Kemerdekaan, dilalui Jalan tol dalam kota Row 139m
Barat Tapak
Jalan Layang Jalan layang ini menambah
jumlah jalan untuk mengurangi kemacetan
Barat Tapak
Jalan Tol
Dalam Kota Area ini dilewati oleh 2
arah jalan tol dalam kota, menuju Tanjung Priuk dan
Cawang
Barat Tapak
Gerbang Tol Letak gerbang tol yang
dekat dengan tapak membuat aksesibilitas menjadi lebih mudah
Jl. Ahmad Yani dan Jl. Yos
Sudarso
Penampungan Sampah
Penampungan sampah ini di timur tapak dekat
pemukiman liar
Timur Tapak
Rumah Pompa
Pulomas
Mengatur dibuka dan ditutupnya pintu air
Utara Tapak
68
Elemen Keterangan Letak Gambar Halte Bus
Transjakarta Di sekitar tapak terdapat
beberapa halte bus transjakarta yang
mempermudah akses ke dan dari tapak
Jl Perintis Kemerdekaan, Jl Ahmad Yani, Jl
Yos Sudarso, dan Jl Letjen Suprapto
Kabel telepon Ada di beberapa titik kabel telepon
Sepanjang jalan
Signange Tanda-tanda lalu lintas
terdiri dari dilarang parkir dan dilarang berhenti
Sepanjang Jl. Perintis
Kemerdekaan dan Letjen Suprapto
Air Bersih Air bersih didapatkan dari pompa air tanah dan PAM. Listrik Untuk listrik di dapatkan dari PLN. Terdapat beberapa titik tiang listrik di
dalam tapak dan sekitar tapak. Tidak ada Sutet. Kemiringan Semakin rendah ke arah Jl Yos Sudarso Keterangan Pada tahun 2012 Kecamatan Pulo Gadung memiliki kelembaban rata-rata
76,8% ; Kecepatan Angin rata-rata 11,0 Knot ; Jumlah rata-rata hari hujan 12 hari ; Tekanan udara 1.011 mb
Sumber: Hasil Survei Pribadi, 2013
Gambar 4.16 Letak Utilitas Kota
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013
Utilitas yang ada dalam dan sekitar tapak antara lain saluran waduk,
saluran riol kota, saluran tertutup atas tanah, rumah pompa, dan tiang listrik.
Pembuangan air kotor dialirkan menuju saluran samping tapak ke arah utara.
Jalur dari saluran ini berbeda dengan saluran menuju waduk.
Saluran riol kota pada samping tampak merupakan penyebab
tergenangnya wilayah ini ketika hujan lebat terjadi. Hal ini dikarenakan
Waduk
Saluran Depan Tapak
Saluran Riol Kota
Rumah Pompa Pulomas Selokan Samping Tapak
69
saluran ini adalah satu-satunya saluran untuk mengalirkan air dan tidak
adanya media untuk peresapan air hujan. Pencemaran waduk disebabkan oleh
pemukiman liar disampingnya. Saluran selokan juga cenderung dan tertimbun
sampah. Hasil analisa:
� Karena saluran pembuangan berbeda dengan saluran waduk, waduk
dapat dipergunakan sebagai sarana rekreasi dan konservasi
� Pada ujung-ujung saluran waduk ini jika diberi penyaringan dan
dibersihkan dapat menjadi potensi alam yang sangat berpotensial
� Mengaktifkan kembali selokan dapat membuat aliran air menjadi lebih
menyebar dan merata di setiap wilayah
� Diperlukan penambahan saluran riol kota atau memperdalam saluran
tersebut agar air hujan dapat segera dialirkan menuju laut. Dengan
demikian kemungkinan timbulnya genangan air dapat diminimalisasi.
Untuk waduk situ Riario, berfungsi sebagai penampung air hujan.
Saluran waduk ini berbeda dengan saluran riol kota. Sehingga mempunyai
potensi untuk dibersihkan dan dijadikan area rekreasi atau resapan. Untuk
kemiringan jalan cenderung miring ke masing-masing sisi jalan. Ada saluran
dibawah tanah pada pinggir jalan. Saluran ini berada dibawah pedestrian.
Gambar 4.17 Analisa View dari jalan layang
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
165 m
70
Dengan perkiraan tinggi layang 15 m dan jarak antara layang dan
tapak 165 m maka dapat ditemukan sudut nya sebesar 84,80°. Sedangkan
jarak pandangan mata manusia 27° untuk ke atas dan 10° kebawah.
Mayarakat dari jalan layang cenderung melihat tapak dari atas. Sehingga
desain site plan akan sangat diperhatikan. Massa bangunan dapat dibuat lebih
tinggi dari jalan layang ataupun lebih rendah dari jalan layang.
4.1.7 Micro Climate
Gambar 4.18 Analisa Micro Climate Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Analisa micro climate ini terdiri atas analisa matahari dan angin.
Untuk angin berasal dari Barat Daya menuju ke Barat. Sehingga terasa
lembab dan panas. Matahari bergerak dari kanan tapak menuju kiri tapak.
Pada bagian Barat diberikan buffer untuk panas.
Pada keliling tapak tidak ada bangunan yang mampu menutupi bagian
tapak. Bangunan tinggi ada pada seberang jalan. Pada bagian tengah ada
jarang layang yang juga tidak mampu membayangi tapak. Dengan demikian
pengaturan letak bangunan harus diperhatikan. Peletakkan bangunan tidak
Panas Lebih Dingin
Bukaan
Terbaik
Bukaan
Terbaik
71
pada zona merah. Peletakkan bangunan pada zona ungu. Untuk area outdoor
yang dipergunakan oleh penghuni diletakkan pada zona hijau atau ungu. Hal
ini dimaksudkan agar area outdoor tetap nyaman dari segi temperatur.
4.2 Analisa Lahan Perencanaan Tapak
4.2.1 Data Tapak
Lokasi penelitian ini terletak di daerah Pulomas, Jakarta Timur.
Daerah Pulomas ini masuk pada kecamatan Pulogadung. Tidak hanya dekat
dengan daerah Cempaka Putih, daerah ini juga dekat dengan kawasan Kelapa
Gading yang menjadi jantung dari Jakarta Utara. Untuk harga tanah di daerah
ini berkisar dari Rp. 8juta/m2 – Rp. 12 juta/m2 ( Nov 2012 oleh BeritaSatu).
Pada kawasan ini juga akan dibangun Cloverleaf Bridge seperti layaknya di
Semanggi
Kawasan Pulomas dimiliki oleh PT. PULOMAS JAYA. Dikarenakan
adanya perencanaan cloverleaf bridge, maka luasan site yang akan
dipergunakan adalah 35.770 m2.
GSB : 15 m
Bangunan : Tunggal
Luas Lantai Dasar : 20% x 35.770 m2 = 7154 m2
Luas Total Lantai : 4.5 x 35.770 m2 = 160.965 m2
Maksimum Lapis : 32 Lantai
Peruntukkan menurut RTRW 2030 = Kawasan perdagangan, perkantoran &
jasa dengan KDB rendah
Batas Wilayah : Utara = Rumah Pompa Pulomas
Timur = Pemukiman Liar
72
Selatan = Waduk Ria-Rio
Barat = Perencanaan Holland Village
Gambar 4.19 Lokasi Tapak di Jakarta Timur
Sumber: RTRW 2030
Gambar 4.20 CAD Tapak
Sumber: Dinas Tata Kota DKI Jakarta, 2008
Lokasi yang strategis ini memiliki peruntukkan infrastruktur hijau
namun pada RTRW 2030 lahan ini berubah fungsi menjadi pusat
perdagangan, perkantoran, dan jasa. Perubahan fungsi peruntukkan ini
dikarenakan adanya perencanaan pembangunan cloverleaf bridge layaknya
73
seperti di Semanggi. Hal ini membuat lokasi ini semakin ekslusif dan
dinobatkan menjadi daerah paling berpotensial di Jakarta menurut para pakar
real estate. Akibat dari perencanaan pembangunan cloverleaf bridge ini
adanay perubahan terkait jalan, luasan tapak, dan sebagainya. Namun pada
sisi lain, perubahan ini menciptakan keteraturan letak massa bangunan
sekitarnya dan pelebaran jalan-jalan serta penggolongannya. Sebagai
contohnya pada Jl Yos Sudarso digolongkan menjadi Jalan Arteri.
Perancangan dan penelitian ini berpatokan kepada rencana yang
terbaru yang akan segera direalisasikan ini. Tapak yang tersedia berbatasan
langsung dengan waduk penampungan air hujan dan saluran riol kota.
Orientasi lahan yang menghadap Barat-Timur ini perlu diperhatikan agar
penciptaan ruang-ruang vital menjadi baik, sehat, dan nyaman.
Lahan tapak ini memiliki kontur yang lebih tinggi dari arah Jl. Ahmad
Yani menuju Jl. Yos Sudarso. Kontur ini tidak memiliki kemiringan yang
curam namun cenderung landai. Kontur ini diterapkan dalam saluran riol kota
yang terletak disamping tapak. Karena saluran riol kota tidak menyatu dengan
saluran waduk, waduk ini akan menjadi salah satu aset potensial tapak.
4.2.2 Potensi dan Constraints
Penjabaran mengenai potensi dan constraints ini melalui analisa
SWOT tapak. Hal ini dilakukan untuk melihat kondisi tapak jika dilihat dari
kekuatannya, kelemahannya, kesempatan, dan ancamannya. Analisa ini akan
membantu penggambaran lokasi sekitar tapak dalam penentuan fungsi
bangunan yang cocok pada lokasi tersebut.
74
Tabel 4.6 Analisa SWOT Tapak
Aspek Strengths Weakness
� Berada di lahan strategis dan ramai
� Memiliki potensi alam waduk
� Berada dekat dengan gerbang tol dan halte bus transjakarta
� Jalan di sekitar tapak macet
� Terdapat polusi udara
� Mengalami kebisingan
� Tapak merupakan lahan yang terlantar
Opportunities � Pariwisata Jakarta sedang menanjak
� Kawasan Mixed-use merupakan sebuah peluang
Membuat rancangan sebuah kawasan mixed-use dengan pemanfaatan potensi alam, dan aksesibilitas
Mengembangkan rancangan untuk menyelesaikan masalah lingkungan dan strategi pola jalan yang tepat
Threaths � Memiliki banyak kompetitor di daerah sekitarnya
Target market, marketing mix, dan strategi posisi yang tepat
Merencanakan tahap pembangunan dan strategi desain dan yang terkait dengan openning proyek
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Selain kondisi tapak yang sangat strategis dan memiliki banyak
potensi alam, terdapat pula permasalahan lokasi yang terkait dengan
lingkungan yakni sebagai berikut:
Tabel 4.7 Permasalahan Lingkungan Tapak No Permasalahan Bobot Keterangan Solusi 1 Kemacetan ���� Ditimbulkan oleh tingginya
arus kendaraan pada lokasi tersebut dan adanya terminal bayangan. Akibatnya polusi
udara pada daerah sekitar dan kesulitan menuju tempat yang
dituju.
Pemindahan terminal bayangan dan menertibkan
angkutan umum.
2 Polusi Udara ���� Ditimbulkan akibat kemacetan pada lokasi tersebut. Akibatnya Efek Rumah Kaca, Pemanasan
Global, & Kenaikan Permukaan Laut
Menciptakan ruang terbuka hijau berupa
hutan kota dan desain hunian yang
dekat dengan tempat kerja
3 Banjir ���� Ditimbulkan oleh Kurangnya Peresapan Air Hujan.
Akibatnya menimbulkan penyakit kulit, lumpuhnya
kegiatan masyarakat & kehilangan harta benda. Banjir tidak terjadi setiap saat. Terjadi
ketika memang daerah sekitarnya sudah mengalami
banjir
Menciptakan sebuah area resapan untuk pasokan air tanah dan pencegahan
banjir. Memperdalam saluran riol kota atau menambah drainase. Seehingga air hujan dapat tersalurkan
dengan cepat ke laut
75
No Permasalahan Bobot Keterangan Solusi 4 Minimnya
Ruang Terbuka Hijau
��� Ditimbulkan oleh pertumbuhan ekonomi yang tinggi,
masyarakat melupakan peran RTH. Akibatnya kurangnya ruang komunal & interaksi masyarakat, dan timbulnya
masalah lingkungan.
Pemerintah, pihak swasta, dan
masyarakat bersama-sama menciptakan ruang-ruang hijau
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Masalah-masalah tersebut telah diberikan skala besar keperluan dalam
pewujudannya. Hal ini dilakukan karena terkait penyelesaian masalah yang
lebih dahulu dijadikan sebuah fokusnya. Dari tabel tersebut dapat kita lihat
bahwa masalah polusi udara menjadi masalah utama. Dampaknya yang
terkait efek rumah kaca, masalah kesehatan, hingga menipisnya lapisan ozon
memang harus segera diselesaikan. Dengan membantu mengurangi kadang
polusi udara, kita juga mencoba mengurangi besar dari masalah tersebut.
Masalah banjir juga perlu diperhitungkan walaupun masalah ini akan
timbul ketika semua daerah sekitar telah mengalami genangan air. Hal ini
dikarenakan waduk tersebut berfungsi sebagai penampungan air hujan. Jika
waduk ini memiliki fungsi resapan secara maksimal, maka daerah ini tidak
ditutupi genangan air. Selain faktor waduk, saluran riol kota yang berada
disamping tapak juga mempengaruhi tergenang atau tidaknya pada lokasi ini.
Gambar 4.21 Lokasi Banjir Sumber: Detik News, 2013
±35 cm
±50 cm
±100 cm
±30-40 cm
76
Banjir pada daerah ini terjadi dan semakin buruk ketika terjadi
pembangunan di daerah Kelapa Gading. Daerah terparah pada Jl. Letjen
Suprapto yang tergenang hampir setinggi pinggang orang dewasa. Genangan
air ini juga menyebabkan terjadinya kemacetan. Genangan air ini muncul
karena tidak adanya saluran yang cukup untuk mengalirkan air tersebut.
Masalah yang terakhir terkait dengan minimnya ruang terbuka hijau.
Sesungguhnya, ruang terbuka hijau ini memiliki banyak fungsi-fungsi yang
membawa dampak baik untuk masyarakat misalnya mampu menghasilkan
oksigen,ruang interaksi, ruang pembelajaran dsb. Oleh karena itu fungsi dari
ruang terbuka hijau ini mejadi penting bagi masyarakat.
4.2.3 Status Tanah
Lokasi ini merupakan suatu bagian dari sebuah kawasan yang akan
difungsikan sebagai infrastruktur hijau. Status tanah ini milik dari PT.
PULOMAS JAYA. Pemda DKI Jakarta berniat untuk membeli kawasan ini
karena letaknya yang strategis dan memiliki potensi yang sangat besar untuk
dijadikan ruang terbuka hijau.
Namun hingga kini, kawasan ini masih dimiliki oleh PT. PULOMAS
JAYA selaku developer swasta. Proses pembelian tanah ini cenderung
panjang dikarenakan sertifikat dan surat-surat yang masih perlu diselesaikan.
Di lain sisi pada bagian timur tapak, masih dihuni oleh pemukiman liar.
4.3 Proyeksi Kebutuhan Terkait Pembangunan Di Lahan Perencanaan
4.3.1 Proyeksi Kebutuhan Bangunan di Sekitar Tapak
77
Dari paparan fakta-fakta diatas, terdapat sebuah kekurangan fungsi-
fungsi bangunan tertentu dalam kawasan tersebut. Namun jika fungsi-fungsi
bangunan tersebut disesuaikan dengan objek desain penelitian yang terkait
dengan hunian, maka akan dijabarkan menjadi 7 objek desain yakni sebagai
berikut:
Tabel 4.8 Analisa Fungsi Bangunan Pendamping
Fungsi Bangunan
Peringkat Alasan Jumlah Keterse
dian
Nama dan Lokasi
Hotel ���� Memiliki okupensi tertentu, perilaku pengguna untuk
memanfaatkan secara maksimal, lama dalam
pembalikan modal namun lebih menguntungkan
3 Hotel Harris ���� – Kelapa GADING ; Hotel
Grand Cempaka Putih ���� - Cempaka Putih ; Maven Moi
Suite ��� – Kelapa Gading
Kondotel ���� Memiliki okupensi tertentu, perilaku pengguna untuk
memanfaatkan secara maksimal, cepat dalam
pembalikan modal, cenderung tidak semewah Hotel
1 Grand Whiz Condotel Kelapa Gading ��� –
Kelapa Gading
Rumah Sakit
Kelas C
�� Ketersediaan Rumah Sakit sudah memadahi pada lokasi tersebut dan kebutuhannya
tidak melebihi ketersediannya namun sangat menguntungkan untuk dijadikan sebuah bisnis
4 RS Mitra Keluarga-Kelapa Gading; RS
Gading Pluit – Kelapa Gading ; RS Mediros –
Pulomas ; RS Islam Jakarta – Cempaka Putih
Hunian Vertikal
���� Tidak memiliki okupensi tertentu, perilaku
penggunannya cenderung menggunakan fasilitas pada
weekend, pembebanan di biaya maintance setiap bulan terlalu besar. Kebutuhan akan
sebuah hunian vertikal semakin tinggi dan cenderung lebih diminati oleh masyarakat
khususnya ekspatriat.
4 + 1 (Pembangunan
)
Sheerwood- Kelapa Gading ; The Green Pramuka Apartment-Pramuka ; Apartment
Calia & Tifolia (Pembangunan) –
Pulomas ; Gading Icon – Kelapa Gading
Mix Used ����
� Cukup rumit mengingat KDB
yang rendah, sangat cocok untuk lokasi yang stategis, dapat menciptakan suatu
pembangunan yang compact dan mendorong penerapan walkable kawasan karena
3+1( rencana
)
ITC Cempaka Mas- Cempaka Putih ;
Perencanaan Holland Village-Cempaka Putih ;
Mal Kelapa Gading ; Kelapa Gading ; Mall Of
Indonesia – Kelapa
78
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Dari tabel analisa diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa fungsi yang
jarang ditemukan pada lokasi ini Mixed-use building. Jadi fungsi yang
sesuai dengan lokasi ini adalah berupa Kondotel (hotel dan apartement)
serta Ruang Terbuka Hijau. Rencana fungsi bangunan kondotel ini
mengikuti karakteristik hotel yang ada berbintang 4sesuai kebutuhannya.
Tabel 4.9 Alasan Pemilihan Fungsi Bangunan Fungsi Bangunan yang dipilih Alasan Hotel � Kurangnya jumlah hotel pada daerah sekitar
� Kurangnya hotel yang dapat memenuhi kebutuhan bisnis pada kawasan tersebut ( sumber: Kompas)
� Okupansi hotel berbintang pada kawasan tersebut 80%-100% cth: Maven Moi dan Hotel Harris (sumber: Kompas dan Travel Text)
� Jakarta menjadi tujuan wisata yang cukup banyak diminati wisatawan ( Sumber: Tip Advisor dan MasterCard Global Destination Cities Index)
Apartemen � Pertumbuhan penduduk di Jakarta 1,49% (target 1,30%) (Sumber: Detik Finance)
� Tahun 2010-2012, untuk apartemen sewa terdapat excess demand 227 unit dan kondominium mencatat excess demand 138 unit. ( sumber : situs Jakarta Property)
� Pada akhir tahun 2012 peningkatan tingkat hunian menjadi 78,13% ( Sumber: Jakarta Property)
� Semakin maraknya pengadaan pelatihan karyawan di apartemen
Ruang Terbuka Hijau � Mereduksi polusi udara akibat kemacetan pada lokasi tersebut
� Mencegah terjadinya banjir � Sulitnya mencari area rekreasi dan olahraga � Jakarta Timur hanya memiliki 6 taman kota yang
melayani 10 kecamatan Kesimpulan � Fungsi yang cocok adalah perpaduan hotel dan
apartemen dalam satu kesatuan yakni kondotel. � Kondotel akan mampu memenuhi kebutuhan akan
hunian sewa ataupun hunian milik dalam jangka waktu short stay hingga long stay.
� Untuk okupansi kondotel di daerah sekitar 70% (
pemenuhan kebutuhan yang mudah dan dekat
Gading
Fungsi Bangunan
Peringkat Alasan Jumlah Keterse
dian
Nama dan Lokasi
Kawasan Pemukima
n
� Ketersedian lahan yang terbatas. Harga tanah yang
mahal, sehingga lokasi tersebut tidak cocok
Sebagian besar landed house
Kawasan Pemukiman di Pulomas ,Kelapa
Gading, dll
79
Sumber: BeritaSatu.com) � Kondotel yang ada di daerah sekitar hanya berjumlah
1 yang terletak di Kelapa Gading. Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
4.4 Perencanaan
4.4.1 Building Envelope
Pintu Masuk
Gambar 4.22 Pintu Masuk
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Keterangan : : Pintu masuk dan keluar utama
Berdasarkan sirkulasi dan pencapaian menuju tapak, terdapat 2 pintu
masuk utama dan 1 pintu keluar utama. Pintu masuk utama sebaiknya berasal
dari Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Ahmad Yani. Untuk service
masuk dari Jalan Perintis Kemerdekaan dan langsung masuk ke area service
Untuk pintu keluar mengarah pada sisi barat tapak ( Jl. Perintis
Kemerdekaan). Pintu keluar dibuat 1 untuk memaksimalkan keamanan
yanga ada. Hasil analisa:
• Pintu masuk utama diakses dari Jl Perintis Kemerdekaan karena
kemacetan cenderung lebih rendah dengan akses yang lebih mudah.
80
• Pintu masuk dari Jl. Ahmad Yani juga perlu disiapkan untuk
mengantisipasi pengunjung dari arah berbeda. Untuk menggunakan
akses ini diperlukan jembatan untuk melintasi area waduk.
• Peletakkan pintu keluar di Jalan Perintis Kemerdekaan adalah
mencegah ramainya arus keluar dari tapak dan dapat langsung
mengakses gerbang tol terdekat
Orientasi dan Gubahan Massa
Gambar 4.23 Orientasi Massa Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Untuk orientasi massa terbaik menghadap ke tenggara. Hal ini
dikarenakan adanya waduk yang menjadi point of view wilayah ini. Namun
dari arah barat daya juga berpotensi menjadi orientasi yang baik mengingat
adanya jalan layang dan jalan tol dalam kota karena dapat menjadi publikasi
yang sangat efisien mengingat banyaknya pengguna jalan-jalan tersebut.
Dengan peletakan bangunan Timur-Barat, kita mendapatkan 2 view terbaik
namun cenderung panas dan memiliki intensitas cahaya yang berlebih.
Untuk gubahan massa, dipengaruhi oleh peraturan bangunan yang
telah dibahas pada lokasi penelitian. Gubahan massa yang direncanakan
81
berupa 3 massa bangunan yang didilatasi karena bentuknya yang memanjang.
Gubahan massa bangunan akan dibangun lebih tinggi dari jalan untuk
melanjutkan citra skyline bangunan sekitar. Karena bentuknya yang dinamis,
bangunan ini juga akan memiliki bentuk dasar lengkung untuk menanggapi
letak tapaknya. Hubungan antara kondotel dan ruang terbuka hijau
dihubungkan dengan pedestrian.
Gambar 4.24 Alternatif Zonning Horizontal 1
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Alternatif 1: Untuk Zonning terbagi antara privat, publik, dan semi
privat. Untuk privat terdiri di bagian kondotel dan ruang terbuka privat yang
terletak dibelakang area hotel dan apartemen. Untuk area semi privat ini dapat
diakses oleh tamu kondotel dengan masyarakat ( terbatas kegiatannya).
Untuk area publik berada di bagian depan dan samping. Area publik
ini terdiri atas RTH dan sirkulasi. RTH ini akan mencakup taman kota, area
rekreasi publik, dsb. Untuk service berada di samping area kondotel untuk
kemudahan mobilisasinya. Dengan tata letak ini diharapkan potensi alam
waduk juga dapat dinikmati oleh publik dan privat.
Kondotel
Privat
Semi Privat
Service
Pu
bli
k
Buffering -Publik
82
Gambar 4.25 Alternatif Zonning Horizontal 2
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Alternatif 2: Perbedaannya dengan alternatif satu adalah service yang
menyatu dalam bangunan. Namun sisi buruknya, waduk menjadi kurang
privat. Dengan penambahan ruang semi privat yang dapat diakses
masyarakat, privasi dari penghuni kondotel menjadi lebih berkurang.
Ekslusifitas dari hunian ini menjadi berkurang. Untuk area service berada di
pada lantai lobby dan lantai parkir. Hal ini dilakukan agar mobilisasi menjadi
lebih mudah. Untuk sifat-sifat ruang yang dikaitkan dengan ketinggian dapat
dilihat dari zonning vertikal sebagai berikut:
Gambar 4.26 Zonning Vertikal
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Ketinggian dari bangunan tersebut dapat lebih dari ilustrasi diatas.
Perencanaan ini tidak menggunakan basement karena biaya yang mahal dan
pembuatannya menciptakan konservasi ruang terbuka secara minim.
Publik dan Service
Kondotel Kondotel
Privat
Semi Privat
Pu
bli
k
Buffering -Publik
Kondotel
Utilitas, Service, dan Parkir
Private
Private
Private
Private
Private
Private Semi Private
83
Kontur pada tapak hampir rata, namun cenderung miring ke arah utara
( menuju Tanjung Priuk). Dengan tujuan mempercepat aliran dan penyerapan
air hujan. Konturnya menurun ke arah jalan raya dan arah waduk. Dengan
membuat kontur bentuk terasering, maka dapat meresapkan air lebih cepat,
mencegah erosi, mengalirkan air dengan lebih cepat, dan memiliki nilai
estetika. Penerapan ini diharapkan mampu mengurangi kemungkinan
permasalahan banjir di lokasi tapak.
Gambar 4.27 Zonning Perencanaan Kontur Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
4.4.2 Street Pattern, Circulation, and Infrastructure
Gambar 4.28 Sirkulasi dan Pola Jalan Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
kondotel
Kondotel
84
Untuk sirkulasi akan dibuat terpisah antara sirkulasi kendaraan dan
pejalan kaki. Untuk pola jalan akan dibuat campuran antara linier dan pola
spine. Untuk jalan-jalan utama dalam tapak akan digunakan linier, sedangkan
untuk jalan-jalan kecil menggunakan pola spine. Hal ini untuk menghindari
kesan monoton dan statis. Untuk sirkulasi service diakses dari Jalan Perintis
Kemerdekaan. Kemudian masuk ke area service untuk diditribusikan ke area
dapur, area laundry, dan sebagainya.
Untuk area parkir penghuni, karyawan dan ballroom diletakkan pada
lantai satu hingga lantai tiga dengan konsep mezzanine serta parkir outdoor.
Hal ini untuk mengantisipasi banjir yang ada pada site. Lobby berada pada
lantai 1 yang tergabung dengan fasilitas lainnya pada massa bangunan yang
sama. Hal ini dimaksudkan agar penghuni dapat mengakses fasilitas dengan
mudah. Untuk area ballroom hanya bisa diakses dari lobby dan dibuat
terpisah dari jalur-jalur pedestrian bagian interaksi.
4.4.3 Building Layout and Design
Untuk analisa ini akan dijabarkan mengenai fakta dan rencana
perancangannya bangunan kondotel. Kondotel yang memiliki fungsi
bangunan hotel dan apartemen ini akan berpatokan pada hotel dan apartemen
yang ada disekitar. Total KDB lahan ini adalah = 7154 m2. Untuk studi kasus
kondotel bertolak pada Grand Whiz Condotel Kelapa Gading.
85
Gambar 4.29 Grand Whiz Condotel Kelapa Gading
Sumber: Brosur Grand Whiz Condotel Kelapa Gading,2013
Terdiri atas 2 tower dimana pada 1 tower diperuntukkan apartemen
dan 1 towernya diperuntukkan kondotel. Untuk kondotel ini terdiri atas 2BR
dan 3BR dengan luasan 64 m2 dan 87 m2 ( 2 BR ) dan 101 m2 ( 3BR ). Untuk
hotelnya, terdiri atas beberapa tipe yakni: Superior (18 sqm), Deluxe (23-24
sqm), Premiere (32-34sqm), Junior Suite (64 sqm), Executive Suite (85-87
sqm), dan Family Suite (101 sqm). Karena kondotel ini direncanakan
berbintang 4, maka diperlukan standar hotel berbintang 4 beserta dengan
perencanaanya. Diperlukan pula penjabaran tentang apartemen untuk
mendapatkan komposisi unit yang cocok untuk daerah tersebut.
Tabel 4.10 Analisa Studi Banding Hotel dan Apartemen Hotel
Standar Perhitungan & Keterangan
Hasil
Perancangan Hotel bintang 4 mencakup: • Jumlah kamar standar
minimum 50 kamar dengan luasan min 24 m2
• Jumlah kamar suite min 3 kamar dengan luasan minimum 48 m2
• Min 2 fasilitas : Lapangan tennis, fasilitas olahraga di dalam ruangan, fitness centre, sauna, bowling, kolam renang
• Memiliki meeting room dan ballroom (hotel bisnis)
• Twin Bed
� Permintaan okupansi hotel bintang 4 yang tinggi dalam kategori hotel bisnis
� Jumlah kamar yang dipilih 150 kamar
� 140 standar dan 10 suite
� Rasio 1 mobil = 5 kamar jadi butuh 30 mobil
� Untuk ballroom = 1000 orang
� 156 x 39.5 m2 = 6162 m2 � Ditambah sirkulasi 30% =
8.010,6 m2 � Gedung parkir 32 mobil x
35 m2 = 1.120 m2 � 1000÷ 6 org= 167 mobil � Gedung parkir 167 mobil
x 35 m2 = 5845 m2 � Total 14.975,6 m2
86
Apartemen Apartemen
Summit, Kelapa Gading
Holland Village, Cempaka Putih
The Calia, Pulomas
The Sherwood, Kelapa Gading
Jumlah tower
6 tower 2 tower 1 tower 3 tower
Jumlah lantai
24 lantai 20-35 lantai 38 lantai 24 lantai
Jumlah unit
6 tower 386 unit ; 1 lantai 4 unit ; 2 lift
1 tower 250 unit ; 1 lantai 10 unit 4 lift ; C-F 2,8 m ,
612 unit; 1 lantai 17 unit 3 Lift;
3 lift per tower; 5-6 unit per lantai; total unit 351
Komposisi unit
Lebih banyak 2 BR
1BR:2BR:3BR= 8:6:3
1BR:2BR:3BR=4:198:149
Apartemen Summit, Kelapa
Gading
Holland Village, Cempaka Putih
The Calia, Pulomas
The Sherwood, Kelapa Gading
Ukuran unit
2BR = 88 m2; 2BR Loft =121 m2; 3BR =125 m2; 3BR Loft =171 m2
2 BR= 70 m2 dan 3 BR= 120 m2
1BR = 43 m2 , 2 BR = 69 m2 , 3BR= 86 m2
1BR = 54 m2 , 2BR = 109 m2 , 3BR = 188 m2
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Jika untuk kondotel yang berfungsi sebagai hotel berjumlah 156
kamar standar. Jumlah unit apartemen akan direncana sebanyak 162 unit.
Sebagian besar menyediakan 2BR. Hampir setiap apartemen di sekitar tidak
menyediakan untuk 1BR karena berada lebih ditargetkan untuk keluarga.
Oleh karena itu perbandingan unitnya diperkirakan 2BR:3BR = 19:4 .
Komposisinya menjadi 114 unit: 48 unit. Untuk ukuran unit tipe 2BR = 78.9
m2 sedangkan untuk 3BR = 98.7 m2 .Kebutuhan parkir untuk apartemen 2BR
= 1 Mobil untuk 3BR = 1 Mobil. Jadi dibutuhkan 114+48 = 162 mobil .
Luasan untuk parkir mobil yang dibutuhkan 162 mobil x 35 m2 = 5.670 m2 .
Untuk bangunan kondotel ini akan dilengkapi dengan balkon setiap
unitnya dan menggunakan atap dak beton yang nantinya air tersebut akan
dialirkan ke bak penampungan dan sumur resapan. Penggunaan roof garden
dapat memaksimalkan ruang hijau yang tercipta. Berikut ini adalah contoh
struktur lapisan untuk green roof.
87
Gambar 4.30 Contoh Struktur Lapisan Untuk Green Roof
Sumber: Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan
Penciptaan sebuah taman terbuka diatas atap merupakan salah satu
penerapan ruang terbuka hijau pada sebuah bangunan. Tanaman yang
digunakan adalah tanaman yang tidak terlalu besar dan akarnya mampu
tumbuh dengan baik pada media tanam yang terbatas. Selain itu tanaman
tersebut juga tahan terhadap angin dan relatif memerlukan sedikit air.
Modul dan Struktur
Perencanaan modul dan struktur ini akan dipengaruhi oleh dimensi
dari bangunan tersebut. Bangunan menggunakan sistem double loded.
Gambar 4.31 Guest-Room Floor Analysis
Sumber: Buku Time-Saver Standards For Building Types
88
Gambar 4.32 Contoh Guest room Pada Kondo
Sumber: Buku Architect’s Data Neufert, Edisi 3
Gambar 4.33 Contoh Guest room Pada Hotel
Sumber: http://www.lagomarpanama.com, tanggal akses 18 April 2013
Dari contoh-contoh diatas dapat diperkirakan memiliki modul yang
disesuaikan dengan modul kamar dan parkir. Modul ini juga disesuaikan
dengan perencanaan parkiran yang terletak dibawah podium. Modul kamar
harus disesuaikan dengan modul parkir kendaraan.
4.4.4 Open Space
Lokasi tapak memiliki peruntukkan infrastruktur hijau yang akan
berubah fungsi pada RTRW 2030 menjadi perdagangan, perkantoran , dan
jasa. Oleh karena itu, Peneliti ingin menggabungkan kedua fungsi diatas
dengan menciptakan sebuah bangunan yang bergerak di bidang jasa namun
memperhatikan ruang terbuka.
Selain itu Ruang terbuka erat terkait dengan tema yang ada. Untuk
menentukan luasan dari ruang terbuka hijau ini didasarkan pada perhitungan
jumlah penduduk tahun 2011 pada kelurahan Kayu Putih yakni mencapai
89
48.633 jiwa dengan pertumbuhan penduduk pada kecamatan Pulo Gadung
sebesar 0,28%. Jadi pada tahun 2013 pertumbuhannya akan mencapai:
Tabel 4.11 Analisa RTH Standar Perhitungan
Menciptakan RTH Kelurahan � Ditujukan untuk masyarakat satu
kelurahan. � Luas taman ini minimal 0,30 m2 per
penduduk kelurahan � Luas minimal taman 9.000 m2.
� Luasan RTH yang dibutuhkan= 48.906 X 0,30 = 14.671,8 m2
� Luasan RTH akan dimaksimalkan yakni: Luas Lahan – 30% ( untuk sirkulasi) - KDB = 25.039 m2 – 7154 m2 = 17.885 m2
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Hasil rencana RTH dibagi menjadi 4 bagian yakni:
� Hutan kota , menjadi buffer polusi udara, mencakup pepohonan
peredam polusi udara contoh tanaman bugenvil, akasia, dll.
Luasannya sebesar 7414 m2.
� Area Reservasi, meningkatan peresapan air hujan dan cadangan air
tanah. Area ini dapat berupa keseluruhan taman yang ada dapat
digunakan sebagai area reservasi. Menggunakan tanaman asli
setempat. Luasannya sebesar 17718 m2.
� Taman dan rekreasi, mencakup area danau. Luasannya sebesar 5183
m2.
� Taman dan ruang interaksi, mencakup jogging track, area duduk-
duduk, dsb. Luasannya sebesar 5121 m2.
48.633 x 0,28% = 136,18 jiwa ( kenaikan jumlah penduduk pada tahun 2012)
48.633 + 136,18 = 48769,18 x 0,28% = 136,56 jiwa ( Perkiraan kenaikan jumlah penduduk pada tahun 2013)
48.769 +136,56 jiwa = 48.906 jiwa( Perkiraan Jumlah Penduduk tahun 2013)
90
` Gambar 4.34 Analisa Letak RTH
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Tabel 4.12 Diagram Komposisi RTH
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Menurut buku RTH 30% Resolusi (Kota) Hijau wilayah Jakarta Timur
ditargetkan memiliki RTH 3.232,58 ha(4,72 %) dengan menyediakan 17.718
m2 maka target RTH Jakarta Timur menjadi 4,71% atau setara dengan
3.230,79 ha. Dengan menciptakan hutan kota sebesar 7414 m2 mengurangi
SO2 51,8% dan NO2 – 49,7%.
Selain itu dengan menciptakan area reservasi sebesar 17718 m2
maka akan menghasilkan resapan air tanah sebanyak 1594,62 m3/ thn.
Kedua fakta tersebut belum ditambah luasan taman sebagai rekreasi dan
KONDOTEL
A A
C
D
C
91
interaksi. Kemungkinan besar pengaruhnya akan lebih besar dibanding
perkiraan diatas.
Menurut buku Jakarta Menuju RTH 30%, RTH seluas 10.000 m2 akan
menghasilkan oksigen untuk 1500 orang / hari. Dengan menciptakan ruang
hijau seluas 17.718 m2 (1,8 ha) maka diperkirakan akan menghasilkan
oksigen untuk 2683 orang/hari.
4.5 Tahap Pembangunan
Fungsi bangunan yang sesuai dengan lokasi ini adalah kondotel dan
ruang terbuka hijau. Kondotel ini terdiri atas kondominium / apartemen dan
hotel. Kedua fungsi ini akan disatukan dalam sebuah massa bangunan yang
merupakan dilatasi dari beberapa massa bangunan. Bangunan ini akan
memiliki 3 massa bangunan yang dibuat memanjang sesuai dengan tapaknya
yang dinamis. Bangunan kondotel ini juga akan dilengkapi dengan ballroom
dan berbagai fasilitas mendukung seperti kolam renang, function room, sauna
dan fitness center, dsb.
Untuk tahap pembangunannya di mulai dari pembersihan dan
penggalian tanah. Tidak lupa memberikan jalan untuk mobil angkutan
material. Setelah itu mulai dilakukan pembangunan podium kemudian
towernya. Setelah bangunan jadi atau sedang selesai pemasukkan interior,
area taman baru dikerjakan.