analisis risiko pada pembangunan proyek … · horisontal maupun vertikal dan merupakan...

ANALISIS RISIKO PADA PEMBANGUNANPROYEK APARTEMEN THE PAKUBUWONO

VIEW JAKARTA

Laksmi Paramastri3105.100.001

Dosen Pembimbing :I Putu Artama Wiguna, Ir, MT, Ph.DCahyono Bintang Nurcahyo, ST, MT

BAB IPENDAHULUAN

I. 1. LATAR BELAKANG

• Progress pembangunan proyek ApartemenThe Pakubuwono View baru mencapai 40%

• Adanya risiko yang telah terjadi pada proyekThe Pakubuwono View yang menyebabkankerugian pada proyek tersebut

• Banyaknya kemungkinan risiko yang akanterjadi pada sisa waktu proyek pembangunanThe Pakubuwono View

• Adanya risiko yang telah terjadi pada proyekThe Pakubuwono View yang menyebabkankerugian pada proyek tersebut

• Banyaknya kemungkinan risiko yang akanterjadi pada sisa waktu proyek pembangunanThe Pakubuwono View

I. 2. PERUMUSAN MASALAH

1. Apa saja risiko yang diprediksi akan terjadipada sisa waktu pengerjaan proyek ThePakubuwono View ?

2. Bagaimana menganalisa kemungkinan yangpaling besar yang akan terjadi pada proyekThe Pakubuwono View ?

3. Bagaimana penanganan respon risiko untukrisiko yang paling besar yang akan terjadipada proyek The Pakubuwono View ?

1. Apa saja risiko yang diprediksi akan terjadipada sisa waktu pengerjaan proyek ThePakubuwono View ?

2. Bagaimana menganalisa kemungkinan yangpaling besar yang akan terjadi pada proyekThe Pakubuwono View ?

3. Bagaimana penanganan respon risiko untukrisiko yang paling besar yang akan terjadipada proyek The Pakubuwono View ?

I. 3. TUJUAN

1. Memprediksi risiko yang akan terjadi padasisa pengerjaan proyek The PakubuwonoView

2. Menganalisa kemungkinan risiko yangpaling besar yang akan terjadi pada proyekThe Pakubuwono View

3. Mengetahui respon risiko dari risikoterbesar yang dapat terjadi pada proyek ThePakubuwono View

1. Memprediksi risiko yang akan terjadi padasisa pengerjaan proyek The PakubuwonoView

2. Menganalisa kemungkinan risiko yangpaling besar yang akan terjadi pada proyekThe Pakubuwono View

3. Mengetahui respon risiko dari risikoterbesar yang dapat terjadi pada proyek ThePakubuwono View

I. 4. PEMBATASAN MASALAH

1. Objek yang dilakukan penelitian adalahproyek pembangunan The Pakubuwono ViewJakarta yang saat ini progress-nya mencapai40 % pada bulan Maret tahun 2009

2. Identifikasi risiko dilakukan pada tahapkonstruksi

3. Analisa dan pengelolaan hasil identifikasirisiko dilakukan terhadap risiko yangkemungkinan terjadinya paling tinggi

1. Objek yang dilakukan penelitian adalahproyek pembangunan The Pakubuwono ViewJakarta yang saat ini progress-nya mencapai40 % pada bulan Maret tahun 2009

2. Identifikasi risiko dilakukan pada tahapkonstruksi

3. Analisa dan pengelolaan hasil identifikasirisiko dilakukan terhadap risiko yangkemungkinan terjadinya paling tinggi

4. Risiko yang diteliti adalah risiko material &peralatan, risiko metode konstruksi, risikoforce majeure, risiko sumber daya manusia,dan risiko ekonomi.

4. Risiko yang diteliti adalah risiko material &peralatan, risiko metode konstruksi, risikoforce majeure, risiko sumber daya manusia,dan risiko ekonomi.

I. 5. MANFAAT

Dapat mengidentifikasi kemungkinan risikoyang akan terjadi sedini mungkin, sehinggadapat mengetahui cara mengelola risikotersebut dengan baik

Dapat mengidentifikasi kemungkinan risikoyang akan terjadi sedini mungkin, sehinggadapat mengetahui cara mengelola risikotersebut dengan baik

Peta Lokasi Studi

BAB IITINJAUAN PUSTAKA

2. 1. PROYEK

• Proyek adalah suatu kegiatan sementarayang berlangsung dalam jangka waktuterbatas, dengan alokasi sumber dayatertentu dan dimaksudkan untukmelaksanakan tugas yang sasarannya telahditetapkan dengan jelas. (Soeharto, 1999)

• Proyek adalah suatu kegiatan sementarayang berlangsung dalam jangka waktuterbatas, dengan alokasi sumber dayatertentu dan dimaksudkan untukmelaksanakan tugas yang sasarannya telahditetapkan dengan jelas. (Soeharto, 1999)

• Apartemen adalah bangunan gedung bertingkatyang dibangun dalam suatu lingkungan yangterbagi ke dalam bagian-bagian yangdistrukturkan secara fungsional dalam arahhorisontal maupun vertikal dan merupakansatuan-satuan yang masing-masing dapat dimilikidan digunakan secara terpisah, terutama untuktempat hunian, yang dilengkapi dengan bagianbersama dan tanah bersama. (UU RI No.16 Tahun1985 tentang rumah susun)

• Apartemen adalah bangunan gedung bertingkatyang dibangun dalam suatu lingkungan yangterbagi ke dalam bagian-bagian yangdistrukturkan secara fungsional dalam arahhorisontal maupun vertikal dan merupakansatuan-satuan yang masing-masing dapat dimilikidan digunakan secara terpisah, terutama untuktempat hunian, yang dilengkapi dengan bagianbersama dan tanah bersama. (UU RI No.16 Tahun1985 tentang rumah susun)

2. 2. RISIKO

• Risiko proyek adalah ketidakpastian insidenatau kondisi, yang jika terjadi dapatmenimbulkan efek yang positif ataupunnegatif setidaknya pada satu objek proyek,seperti waktu, harga, maupun kualitas.(PMBOK, 2004)

• Risiko proyek adalah ketidakpastian insidenatau kondisi, yang jika terjadi dapatmenimbulkan efek yang positif ataupunnegatif setidaknya pada satu objek proyek,seperti waktu, harga, maupun kualitas.(PMBOK, 2004)

2. 3. MANAJEMEN RISIKO

• Risk management planning

• Risk identification

• Qualitative risk analysis

• Quantitative risk analysis

• Risk response planning

• Risk monitoring and control








1.Metodologi

2.Kewajiban dan tanggung jawab

3.Biaya (Budgeting)

4.Waktu (Timing)

5.Kategori risiko


1.Metodologi

2.Kewajiban dan tanggung jawab

3.Biaya (Budgeting)

4.Waktu (Timing)

5.Kategori risiko


1.Documentation review

2.Information gathering techniques

3.Checklist anlysis

4.Analisa berdasarkan asumsi


1.Documentation review

2.Information gathering techniques

3.Checklist anlysis

4.Analisa berdasarkan asumsi


1.Kemungkinan risiko dan dampak yang akanterjadi

2.Matriks kemungkinan dan dampak

3.Kategorisasi risiko


1.Kemungkinan risiko dan dampak yang akanterjadi

2.Matriks kemungkinan dan dampak

3.Kategorisasi risiko


1.Data gathering and representationtechniques

2.Decision tree analysis


1.Data gathering and representationtechniques

2.Decision tree analysis


1.Menghindari (Avoid)

2.Memindahkan (Transfer)

3.Mengurangi (Mitigate)


1.Menghindari (Avoid)

2.Memindahkan (Transfer)

3.Mengurangi (Mitigate)


1.Risk Audits

2.Status Meetings


1.Risk Audits

2.Status Meetings

BAB IIIMETODOLOGI

JENIS DATA

1. Data Primer

2. Data Sekunder

• Risk Register

• Work Breakdown Structure

• Referensi mengenai proyek-proyeksebelumnya (Documentation Review)

1. Data Primer

2. Data Sekunder

• Risk Register

• Work Breakdown Structure

• Referensi mengenai proyek-proyeksebelumnya (Documentation Review)

PENGUMPULAN DATA

• Forum Group Discussion (FGD)

• In Depth Interview

Perumusan Masalah

Studi Literatur Pengumpulan Data Proyek

Risiko – risiko yang terjadipada proyek apartement

Wawancara / Diskusi Project Management PlanRisk Register

Latar Belakang

Identifikasi Risiko

Analisa risiko

Respon Risiko

Kesimpulan dan Saran

Interview,Documentation review

Probability & impact,Documentation review

BAB IVDATA DAN ANALISA

Responden

1. Project Engineering Manager

2. Project Production Manager

3. Staf Pengendalian

4. Staf Progress Payment

5. Safety Officer

1. Project Engineering Manager

2. Project Production Manager

3. Staf Pengendalian

4. Staf Progress Payment

5. Safety Officer

Identifikasi Risiko

Identifikasi risiko awal

1

2

Identifikasi risiko awal

Form identifikasi risiko

No. Je ni s R is ik o T er jadiYa T id ak

M ateri al dan P erala ta n1. Pem es anan m a te ria l y an g te r lamb at 2. K u ran gn ya pe ra la tan 3. L ebih ny a k e te rs ediaan ma te r ia l 4. K erusak an a tau keh ilang an ma te r ia l 5. Pe rub ahan h a rg a m a te ria l 6. K eku rangan tempa t p eny imp an an m at er ia l 7. K eku rangan tempa t p enim bu nan m a te ria l

si sa

8. K erusak an pe ra la tan ke r ja M eto de K ons truks i

9. A d an ya me to de ko n struk si yang ba ru, yan gsa lah dite rapkan pada pro yek

10 . P r ior ita s p ro yek ti dak je la s 11 . Pen yu sun an rangk a ian p ro yek yan g k urang

b a ik

12 . Pe rub ahan d esa in 13 . K esa lah an e stimas i w ak tu 14 . K esa lah an e stimas i b iaya

F orce M a jeure15 . K ebak a ran 16 . Ban jir 17 . T anah lo ng so r 18 . G emp a b u mi 19 . Bad a i 20 . D emo ns tra s i 21 . Pe rang

Sum ber D a ya M anus ia22 . T enag a k e rja mo go k bek e rja 23 . K ece lakaan ten ag a ke rj a 24 . Pem ilihan t en aga ke r ja yang t idak tep a t 25 . K e la la ian tenag a k e rja 26 . A d an ya m iss -k om un ikasi an ta ra se sam a

p eran gka t p ada proy ek

27 . K eku rangan jum lah tenag a k er ja Ek ono m i

28 . K ena ik an h arga b ahan b ak a r m iny ak 29 . T ing ka t in fla si y ang tid ak te rkend a li 30 . K r isis k euang an gl ob al

P erang kat La innya31 . K emace tan d i sekita r lok as i proy ek 32 . K esu litan tr ansp or ta si a la t b e rat k e lo kas i

p ro yek

33 . A d an ya lim bah y ang b e rb ahaya y an gd itimb ulk an

34 . G ang gu an w arg a s ekita r lokas i proy ek 35 . K e te r lamba tan pemb ayaran oleh pih ak

o wner

36 . Su bk on trak tor yan g ku ran g b erk ua lita s

1

2

Form identifikasi risiko

No. Je ni s R is ik o T er jadiYa T id ak

M ateri al dan P erala ta n1. Pem es anan m a te ria l y an g te r lamb at 2. K u ran gn ya pe ra la tan 3. L ebih ny a k e te rs ediaan ma te r ia l 4. K erusak an a tau keh ilang an ma te r ia l 5. Pe rub ahan h a rg a m a te ria l 6. K eku rangan tempa t p eny imp an an m at er ia l 7. K eku rangan tempa t p enim bu nan m a te ria l

si sa

8. K erusak an pe ra la tan ke r ja M eto de K ons truks i

9. A d an ya me to de ko n struk si yang ba ru, yan gsa lah dite rapkan pada pro yek

10 . P r ior ita s p ro yek ti dak je la s 11 . Pen yu sun an rangk a ian p ro yek yan g k urang

b a ik

12 . Pe rub ahan d esa in 13 . K esa lah an e stimas i w ak tu 14 . K esa lah an e stimas i b iaya

F orce M a jeure15 . K ebak a ran 16 . Ban jir 17 . T anah lo ng so r 18 . G emp a b u mi 19 . Bad a i 20 . D emo ns tra s i 21 . Pe rang

Sum ber D a ya M anus ia22 . T enag a k e rja mo go k bek e rja 23 . K ece lakaan ten ag a ke rj a 24 . Pem ilihan t en aga ke r ja yang t idak tep a t 25 . K e la la ian tenag a k e rja 26 . A d an ya m iss -k om un ikasi an ta ra se sam a

p eran gka t p ada proy ek

27 . K eku rangan jum lah tenag a k er ja Ek ono m i

28 . K ena ik an h arga b ahan b ak a r m iny ak 29 . T ing ka t in fla si y ang tid ak te rkend a li 30 . K r isis k euang an gl ob al

P erang kat La innya31 . K emace tan d i sekita r lok as i proy ek 32 . K esu litan tr ansp or ta si a la t b e rat k e lo kas i

p ro yek

33 . A d an ya lim bah y ang b e rb ahaya y an gd itimb ulk an

34 . G ang gu an w arg a s ekita r lokas i proy ek 35 . K e te r lamba tan pemb ayaran oleh pih ak

o wner

36 . Su bk on trak tor yan g ku ran g b erk ua lita s

1. Pemesanan material yang terlambat

2. Kurangnya peralatan

3. Lebihnya ketersediaan material

4. Kerusakan atau kehilangan material

5. Kerusakan peralatan kerja

6. Perubahan harga material

7. Adanya metode konstruksi baru, yang salahditerapkan pada proyek

8. Prioritas proyek tidak jelas

9. Penyusunan rangkaian proyek yang kurang baik

1. Pemesanan material yang terlambat

2. Kurangnya peralatan

3. Lebihnya ketersediaan material

4. Kerusakan atau kehilangan material

5. Kerusakan peralatan kerja

6. Perubahan harga material

7. Adanya metode konstruksi baru, yang salahditerapkan pada proyek

8. Prioritas proyek tidak jelas

9. Penyusunan rangkaian proyek yang kurang baik

10. Perubahan desain

11. Tenaga kerja mogok bekerja

12. Kecelakaan tenaga kerja

13. Kelalaian tenaga kerja

14. Adanya miss-komunikasi antara sesamaperangkat pada proyek

15. Krisis keuangan global

16. Keterlambatan pembayaran oleh pihak owner

17. Sub-kontraktor yang kurang berkualitas

10. Perubahan desain

11. Tenaga kerja mogok bekerja

12. Kecelakaan tenaga kerja

13. Kelalaian tenaga kerja

14. Adanya miss-komunikasi antara sesamaperangkat pada proyek

15. Krisis keuangan global

16. Keterlambatan pembayaran oleh pihak owner

17. Sub-kontraktor yang kurang berkualitas

Analisa Risiko

Tabel PxI (biaya)

Tabel PxI (waktu)

No. Jenis Ris ikoPxI (biaya) PxI (waktu)

1. P erubahan desain (25) Perubahan desain (25)

2.Keterlambatan pembayaranoleh pihak Ow ner (20)

Kerusakan atau kehilanganmaterial (4)

3. Kerusakan atau kehi langanmaterial (8) Kerusakan peralatan kerja (4)

4. Kerusakan peralatan kerja (8) Keterlambatan pembayaranoleh pihak Owner (4)

5. Kecelakaan tenaga kerja (4)6. Krisi s keuangan global (4)

7. P erubahan harga material (4)

No. Jenis Ris ikoPxI (biaya) PxI (waktu)

1. P erubahan desain (25) Perubahan desain (25)

2.Keterlambatan pembayaranoleh pihak Ow ner (20)

Kerusakan atau kehilanganmaterial (4)

3. Kerusakan atau kehi langanmaterial (8) Kerusakan peralatan kerja (4)

4. Kerusakan peralatan kerja (8) Keterlambatan pembayaranoleh pihak Owner (4)

5. Kecelakaan tenaga kerja (4)6. Krisi s keuangan global (4)

7. P erubahan harga material (4)

Respon Risiko

1

2

3

45

6

7

1

2

1

3 4

BAB VKESIMPULAN

1. Risiko yang diprediksi akan terjadi pada sisa waktu pengerjaan proyekapartemen The Pakubuwono View ada 17 item risiko yaitu adalahpemesanan material yang terlambat, kurangnya peralatan, lebihnyaketersediaan material, kerusakan atau kehilangan material, kerusakanperalatan kerja, perubahan harga material, adanya metode konstruksibaru yang salah diterapkan pada proyek, prioritas proyek tidak jelas,penyusunan rangkaian proyek yang kurang baik, perubahan desain,tenaga kerja mogok bekerja, kecelakaan tenaga kerja, kelalaian tenagakerja, adanya miss-komunikasi antara sesama perangkat pada proyek,krisis keuangan global, keterlambatan pembayaran oleh pihak owner,dan sub-kontraktor yang kurang berkualitas.

1. Risiko yang diprediksi akan terjadi pada sisa waktu pengerjaan proyekapartemen The Pakubuwono View ada 17 item risiko yaitu adalahpemesanan material yang terlambat, kurangnya peralatan, lebihnyaketersediaan material, kerusakan atau kehilangan material, kerusakanperalatan kerja, perubahan harga material, adanya metode konstruksibaru yang salah diterapkan pada proyek, prioritas proyek tidak jelas,penyusunan rangkaian proyek yang kurang baik, perubahan desain,tenaga kerja mogok bekerja, kecelakaan tenaga kerja, kelalaian tenagakerja, adanya miss-komunikasi antara sesama perangkat pada proyek,krisis keuangan global, keterlambatan pembayaran oleh pihak owner,dan sub-kontraktor yang kurang berkualitas.

2. Dari analisa tabel probability & impact didapatkan risikoyang kemungkinan besar terjadi dan menimbulkandampak yang cukup besar terhadap biaya adalah :

a. Perubahan desain

b. Keterlambatan pembayaran oleh pihak owner

c. Kerusakan atau kehilangan material

d. Kerusakan peralatan kerja

e. Kecelakaan tenaga kerja

f. Krisis keuangan global

g. Perubahan harga material

2. Dari analisa tabel probability & impact didapatkan risikoyang kemungkinan besar terjadi dan menimbulkandampak yang cukup besar terhadap biaya adalah :

a. Perubahan desain

b. Keterlambatan pembayaran oleh pihak owner

c. Kerusakan atau kehilangan material

d. Kerusakan peralatan kerja

e. Kecelakaan tenaga kerja

f. Krisis keuangan global

g. Perubahan harga material

Sedangkan risiko-risiko yang kemungkinan besarterjadi dan menimbulkan dampak yang cukupbesar terhadap waktu adalah sebagai berikut :

a. Perubahan desain

b. Kerusakan atau kehilangan material

c. Kerusakan peralatan kerja

d. Keterlambatan pembayaran oleh pihak owner

Sedangkan risiko-risiko yang kemungkinan besarterjadi dan menimbulkan dampak yang cukupbesar terhadap waktu adalah sebagai berikut :

a. Perubahan desain

b. Kerusakan atau kehilangan material

c. Kerusakan peralatan kerja

d. Keterlambatan pembayaran oleh pihak owner

3. Penanganan respon risiko pada risiko perubahan desain yangmerupakan risiko terbesar yang mungkin dapat terjadi dandapat menimbulkan dampak yang cukup besar terhadap biayamaupun waktu pada proyek pembangunan apartemen ThePakubuwono View Jakarta adalah dengan cara pencegahanyang salah satunya dapat dilakukan dengan cara memprosespersetujuan variation order dengan perhitungan laba masihtetap terjaga dan juga dapat mengajukan claim perpanjanganwaktu akibat dari perubahan desain yang diminta oleh pihakowner.

3. Penanganan respon risiko pada risiko perubahan desain yangmerupakan risiko terbesar yang mungkin dapat terjadi dandapat menimbulkan dampak yang cukup besar terhadap biayamaupun waktu pada proyek pembangunan apartemen ThePakubuwono View Jakarta adalah dengan cara pencegahanyang salah satunya dapat dilakukan dengan cara memprosespersetujuan variation order dengan perhitungan laba masihtetap terjaga dan juga dapat mengajukan claim perpanjanganwaktu akibat dari perubahan desain yang diminta oleh pihakowner.

analisis risiko pada pembangunan proyek … · horisontal maupun vertikal dan merupakan...

Documents