ANALISIS MEKANISME PELAKSANAAN TAKE

OVER PADA PEMBIAYAAN MURABAHAH PRODUK

GRIYA BSM DI PT. BANK SYARIAH MANDIRI

KANTOR CABANG PEMBANTU TANGERANG

BINTARO

SKRIPSI

Diajukan kepada Fakultas Dakwah dan Ilmu Komunikasi untuk

Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Sosial

(S.Sos)

Oleh :

Hesty Adreany

11140530000082

KONSENTRASI MANAJEMEN LEMBAGA KEUANGAN

ISLAM

PROGRAM STUDI MANAJEMEN DAKWAH

FAKULTAS ILMU DAKWAH DAN ILMU KOMUNIKASI

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

2018 M / 1440 H

ANALISIS MEKANISME PELAKSANAAN TAKE

OVER PADA PEMBIAYAAN MURABAHAH PRODUK

GRIYA BSM DI PT. BANK SYARIAH MANDIRI

KANTOR CABANG PEMBANTU TANGERANG

BINTARO

Skripsi

Diajukan kepada Fakultas Dakwah dan Ilmu Komunikasi Untuk

Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Sosial

(S.Sos)

Oleh:

Hesty Adreany

NIM. 11140530000082

Pembimbing :

Lili Bariadi, MM, M.Si

NIP. 197405191998031004

KONSENTRASI MANAJEMEN LEMBAGA KEUANGAN

ISLAM

PROGRAM STUDI MANAJEMEN DAKWAH

FAKULTAS ILMU DAKWAH DAN ILMU

KOMUNIKASI

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI

SYARIF HIDAYATULLAH JAKARTA

2018 M / 1440 H

i

ABSTRAK

Hesty Adreany, 11140530000082, Analisis Mekanisme

Pelaksanaan Take Over Pada Pembiayaan Murabahah produk

Griya BSM di PT. Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang

Pembantu Tangerang Bintaro, dibimbing oleh Lili Bariadi, MM,

M. Si

Pembiayaan take over KPR adalah pemindahan fasilitas KPR

nasabah yang telah berjalan di suatu bank ke KPR bank lain yang

diambil alih adalah sisa pokok pinjaman nasabah dari bank pemberi

KPR pertama. Selanjutnya Nasabah akan mencicil sisa pokok

pinjaman tersebut ke bank yang mengambil alih KPR nya.

Penelitian ini menggunakan pendekatan kualitatif. Teknik

pengumpulan data melakukan wawancara, observasi, dan

dokumentasi. Teknik analisis data menggunakan analisis deskriptif.

Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menjelaskan bagaimana

mekanisme take over pembiayaan pada produk Griya BSM di PT

bank Syariah Mandiri III dan menganalisis faktor-faktor terjadinya

pembiayaan take over.dan pelaksanaan pembiayaan produk Griya

BSM

Temuan hasil penelitian memiliki dua hal penting. Pertama,

bahwa penerapan pembiayaan take over yang dilakukan oleh Bank

Syariah Mandiri cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III baik

secara akad maupun prosesnya telah sesuai dengan prinsip Syariah

yang mengacu pada fatwa DSN-MUI No.31. Kedua, terdapat

beberapa faktor yang melatarbelakangi nasabah dalam melakukan

take over dari bank konvensional ke Bank Mandiri Syariah cabang

Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III, diantaranya adalah: nasabah

ingin bersyariah dalam transaksi; untuk mendapatkan dana segar;

pembayaran angsuran dengan sistem fixed, perbedaan margin dari

bank Syariah: pemberian plafon yang rendah dari bank

konvensional; adanya hubungan emosional antara nasabah dengan

marketing bank.

Kata Kunci: Pembiayaan KPR take over, Mekanisme KPR take over,

Faktor-faktor terjadi take over.

ii

KATA PENGANTAR

Segala puji dan syukur kepada Allah SWT yang sampai detik

ini selalu memberikan segala nikmat, rahmat, taufik, hidayah, dan

inayahnya yang tanpa henti dan patut untuk disyukuri. Karena

sesungguhnya hanya karena Allah SWT penulis masih bisa terus

bernafas dan menyelesaikan skripsi ini. Shalawat serta salam semoga

selalu tercurahkan kepada baginda besar kita Nabi Muhammad

SAW, serta keluarga, sahabat, dan umatnya. Amin.

Dalam penyusunan skripsi ini, penulis meyadari masih ada

kendala yang menghambat langkah penulis untuk menyelesaikan

skripsi ini. Namun, berkat do’a, bimbingan, arahan, semangat, dan

motivasi dari berbagai pihak, Alhamdulillah skripsi ini dapat

terselasaikan. Oleh karena itu penulis secara khusus ingin

menyampaikan banyak terima kasih kepada:

1. Prof. Dr. Dede Rosyada, MA. Sebagai Rektor UIN Syarif

Hidayatullah Jakarta.

2. Bapak Dr. Arief Subhan, M. Ag. selaku dekan Fakultas

Dakwah dan Ilmu Komunikasi Universitas Islam Negeri

Syarif Hidayatullah Jakarta.

3. Bapak Drs. Cecep Castrawijaya, MM. selaku Ketua Jurusan

Manajemen Dakwah Fakultas Dakwah dan Ilmu

Komunikasi Universitas Islam Negri Syarif Hidayatullah

Jakarta sekaligus sebagai pembimbing Akademik penulis

yang selalu memberikan motivasi sehingga penulis tetap

semangat dalam menjalani proses penulisan skripsi ini.

iii

4. Bapak Drs. Sugiharto, MA. Selaku sekretaris Jurusan

Manajemen Dakwah Fakultas Dakwah dan Ilmu

Komunikasi Universitas Islam Negri Syarif Hidayatullah

Jakarta yang selalu mendukung dan memberikan ide-ide

kreatif kepada penulis dalam menjalani proses penulisan

skripsi ini.

5. Drs. M. Sungaidi, M.A sebagai Dosen Pembimbing

Akademik yang telah membimbing dan mengarahkan

penulis selama menjadi mahasiswa.

6. Bapak Lili Bariadi, MM, M.Si. selaku Dosen Pembimbing

skripsi yang telah memberikan, arahan, saran, motivasi, serta

ilmunya sehingga penulisan skripsi ini dapat terselesaikan

dengan baik.

7. Segenap seluruh Dosen Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu

Komunikasi Universitas Islam Negri Syarif Hidayatullah

Jakarta yang telah mendidik dan mengajarkan ilmu dan

akhlak yang sangat luar biasa sehingga peulis dapat

menyelesaikan studi di Fakultas Dakwah dan Ilmu

Komunikasi Universitas Islam Negri Syarif Hidayatullah

Jakarta.

8. Orang tua tercinta, Pamekas Soepawi, Rita Zairina dan Odah

Saodah. Yang tidak henti-hentinya memberikan do’a,

motivasi, dan fasilitas sehingga penulis dapat menyelesaikan

skripsi ini.

9. Ibu Daina Febrianty dari Bank Syariah Mandiri Kantor

Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III sebagai

CBRM terima kasih banyak sudah memberikan pengalaman

iv

dan ilmunya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi

ini.

10. Kakak sepupu penulis, Raihana Tyas Arfiani, SE. yang

selalu memberikan arahan dan motivasi sehingga bisa

menyelesaikan skripsi ini.

11. Seluruh keluarga besar jurusan Manajemen Dakwah

Angkatan 2014 khususnya kepada Maulida Nur Rahma,

Siska Indriani, Husnul Layali, Siti Jumiyanti,

Maulidyatul’Ula dan Ai tatu Humairah yang selalu ada

untuk memberikan saran di kala penulis memiliki masalah

dengan skripsi.

12. Sahabat dukungan spesial Meirizka Nur’rahma, Sayyidah

Afifah Azzahra, dan Nisa Aplria yang selalu memberikan

saran ketika lelah nya mengerjakan skripsi.

13. Saudara seperjuangan RANTANG ( Ranita Tangguh ) Tika

Nurlita, Tia Apriliani, Umu Ruqiyah, Risma Triyunita,

Alfiah Zakiah, Lana Faiza, Zahra Saniyah, yang selalu

mengajak ke alam bebas di kala penulis butuh liburan dari

penatnya skripsi.

14. Keluarga kedua KMPLHK RANITA khususnya Widanul

Akhyar, Mujahidin, Iqbal Ramadhan yang mengsupport dan

memberi semangat untuk menuliskan skripsi ini.

15. Semua pihak yang telah membantu memberikan kontribusi

terhadap penyelesaian skripsi ini dan tidak dapat disebutkan

satu persatu namun tidak mengurangi rasa hormat penulis.

Semoga seluruh kontribusinya dicatat sebagai amal shlaeh

oleh Allah SWT, Aamiin.

v

16. Dan terakhir, terima kasih saya berikan kepada anda yang

membaca tulisan saya. Tanpa anda, tulisan saya hanyalah

kumpulan kertas yang dicetak. Terima kasih banyak, semoga

bermanfaat. Aamiin.

Jakarta, 26 Oktober 2018

Hesty Adreany

vi

DAFTAR ISI

Abstrak

Kata Pengantar ............................................................................... ii

Daftar Isi ........................................................................................ vi

BAB I PENDAHULUAN ............................................................... 1

A. Latar Belakang ........................................................................ 1

B. Pembatasan Masalah ........................................................... 10

C. perumusan Masalah .............................................................. 10

D. Tujuan Penelitian ................................................................. 11

E. Manfaat Peneliatian .............................................................. 11

F. Metodologi Penelitian .......................................................... 11

G. Tinjauan Pustaka .................................................................. 13

H. Sistematika Penulisan ........................................................... 14

BAB II KAJIAN TEORITIS ....................................................... 16

A. Teori Pembiayaan ................................................................. 16

1. Pengertian Pembiayaan ................................................... 16

2. Jenis-Jenis Pembiayaan ................................................... 19

3. Tujuan Pembiayaan ......................................................... 20

4. Fungsi Pembiayaan ......................................................... 21

5. Prinsip-Prinsip Pembiayaan ............................................ 22

6. Pembiayaan Bermasalah ................................................. 26

7. Faktor-Faktor Penyebab Pembiayaan.............................. 27

8. Upaya Penyelamatan Pembiayaan Bermasalah ............... 29

B. Take Over ............................................................................. 32

1. Pengertian Take Over ...................................................... 32

vii

2. Landasan Hukum Take Over ........................................... 34

3. Akad Pembiayaan Take Over .......................................... 38

4. Mekanisme Pembiayaan Take Over ................................ 41

5. Faktor Terjadinya Pembiayaan Take Over ...................... 47

C. Pembiayaan Griya BSM ....................................................... 49

1. Pengertian Pembiyaan Griya BSM ................................. 49

2. Akad Pada Pembiayaan Griya BSM ............................... 51

BAB III METODOLOGI PENELITIAN .................................... 61

A. Sejarah Pada Bank Syariah Mandiri, Tbk ............................ 61

B. Profil Perusahaan ................................................................. 64

C. Visi dan Misi Bank Syariah Mandiri .................................... 65

D. Budaya Perusahaan .............................................................. 66

E. Corperate Social Responsibility ........................................... 67

F. Struktur Organisasi ............................................................... 69

G. Bagan Organisasi ................................................................. 69

H. Produk BSM Kantor Tangerang Bintaro .............................. 70

BAB IV HASIL PENELITIAN ................................................... 72

A. Prosedur Mekanisme Pembiayaan Take Over Pada Produk

Griya BSM di PT Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang

Pembantu Tangerang Bintaro .............................................. 78

B. Analisis Tentang Faktor Yang Melatarbelakangi bagi Nasabah

dalam Melakukan Take Over dari Bank Konvensional ke Bank

Syariah Mandiri. ................................................................... 89

C. Prosedur Pelaksanaan Prosuk Pembiayaan Griya BSM Pada

Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu ................ 94

BAB V PENUTUP ...................................................................... 98

viii

D. Kesimpulan .......................................................................... 98

E. Saran ..................................................................................... 99

DAFTAR PUSTAKA .................................................................. 100

LAMPIRAN

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Rumah adalah sebagai tempat perlindungan untuk menikmati

kehidupan, beristirahat dan bersuka ria bersama keluarga, rumah

juga sebagai kebutuhan jasmani manusia sebagai perlindungan

terhadap gangguan-gangguan cuaca atau keadaan iklim yang kurang

sesuai dengan kondisi hidup manusia. Rumah juga dapat memenuhi

kebutuhan rohani manusia yang memberikan perasaan aman dan

tenteram bagi seluruh keluarga sehingga mereka dapat kerasan

berkumpul dan hidup bersama, serta dapat mengembangkan sifat dan

kepribadian yang sehat.1 Rumah selain simbol bagi status ekonomi

seseorang di dalam masyarakat, namun berperan juga membentuk

karakter, akhlak, serta kepribadian bangsa.2

Manusia untuk dapat bertahan hidup, harus dapat memenuhi

segala kebutuhannya. Kebutuhan akan rumah sebagai tempat tinggal

atau hunian. Baik di perkotaan maupun pedesaan terus meningkat

seiring dengan bertambahnya penduduk. Oleh karena itu, diperlukan

penanganan dengan perencanaan yang seksama dilengkapi kesiapan

dan daya yang ada dalam masyarakat.3 Pemerintah, perusahaan

1 Mulyani Tri Hesti, Seri Eko Arsitektur Ekologis, (Yogyakarta :

Kanisius, 2006). h 1. 2 Distie Saraswati, Syamsul Hidayat, e-Jurnal Jurisprudence,

Impelemntasi Hybrid Contract pada Take Over Pembiayaan Hunian Syariah

Dari Bank Konvensional ke Bnak Syariah Dalam Perspektif Hukum Islam.

Vol. 7 No. 1 Juni 2017, h. 81 3 Djemabut Blaang, Perumahan dan permukiman Sebagai Kebutuhan

Pokok (Jakarta: Yayasan Obor Indonesia, 1986), h 4.

2

swasta, maupun lembaga pembiayaan didorong untuk membantu

masyarakat dalam pemenuhan kebutuhan akan rumah sebagai tempat

tinggal atau hunian.4

Pemenuhan kebutuhan setiap manusia berbeda-beda. Salah satu

yang menyebabkan perbedaan tersebut adalah pendapatan yang

didapat oleh masing-masing pribadi. Harga rumah yang begitu tinggi

menyebabkan tidak semua orang mampu membelinya secara tunai.

Maka dari itu perbankan menawarkan suatu produk untuk

memudahkan masyarakat yang ingin memiliki hunian idaman yaitu

dengan adanya produk KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Pembiayaan

KPR yang ditawarkan oleh berbagai bank kadang menjadi jalan

keluar bagi orang-orang yang menginginkan sebuah hunian dengan

mencicil ke bank yang memberikan fasilitas pembiayan hunian

tersebut. Bank Syariah pun mulai mengembangkan fasilitas hingga

kepada pembiayaan hunian Syariah.

Perbankan dan lembaga keuangan Syariah harus bisa memenuhi

kebutuhan bisnis modern dengan menyajikan produk-produk

inovatif dan lebih variatif serta pelayanan yang memuaskan sesuai

dengan tuntunan bisnis modern. Salah satunya produk KPR (Kredit

Pemilikan Rumah) yang menjadi salah satu bisnis strategis karena

menyangkut kebutuhan manusia akan tempat tinggal. Rumah sudah

menjadi kebutuhan pokok masyarakat, sehingga mempunyai pangsa

pasar.

KPR adalah pembiayaan jangka panjang yang diberikan oleh

lembaga keuangan kepada debiturnya untuk membeli rumah ataupun

4 Urip Santoso, Hukum perumahan (Jakarta: Kencana, 2014), h 2.

3

mendirikan rumah di atas lahan sendiri dengan jaminan sertifikat

kepemilikan atas tanah (rumah) tersebut. Konsep KPR adalah

pembiayaan untuk membeli rumah dan ditambahkan keuntungan

yang disepakati, KPR juga dapat digunakan untuk membangun

rumah di atas lahan sendiri, akan tetapi pemberian pinjaman untuk

perbaikan rumah tidak termasuk dalam golongan KPR alasan

utamanya adalah jaminan yang diberikan bisa jadi bukan rumah yang

disepakati tersebut5.

Produk KPR (Kredit Pemilikan Rumah) tidak hanya pada bank

konvensional yang menawarkan KPR terbaiknya. Bank syariah juga

cukup gencar dalam mempromosikan KPR untuk nasabah. Nasabah

dapat mengajukan KPR ke bank konvensional maupun bank syariah.

Sekelumit proses yang cukup panjang, pengumpulan dokumen serta

jaminan dan evaluasi dari pembiayaanya. Untuk bank syariah

menggunakan akad yang khusus sesuai syariat Islam dan tingkat

suku bunga yang merupakan hasil kesepakatan bersama dengan

nasabah KPR. Umumnya, bank syariah menggunakan akad

murabahah untuk pengajuan KPR tersebut. Untuk suku bunganya,

lebih dikenal dengan istilah margin. Harga jual dari rumah yang

ingin dikreditkan merupakan harga beli ditambah dengan margin

yang telah disepakati oleh pihak Bank Syariah. Jumlah tersebut

adalah yang akan dibayarkan dalam bentuk cicilan oleh nasabah yang

mengajukan KPR syariah.6

5 Cahyana.E Jaka dan Sudaryatmo, Rumahku Istanaku Panduan

Membeli Rumah Hunian, (Jakarta: PT Elex Media Kumputindo, 2002), h 22 6 Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah, (Jakarta: PT RajaGrafindo

Persada 2007), Hal. 4

4

Saat ini fasilitas KPR sudah banyak ditawarkan bank-bank

Syariah, Dimana zaman sekarang sulit untuk mendapatkan tanah

yang masih kosong dan tidak berpenghuni. Jangka waktu yang

ditawarkan pada nasabahnya adalah 5 sampai 15 tahun. Hal ini

membuat nasabah tidak merasa berat dalam mengangsur kredit

tersebut dan yang ditekankan dalam KPR ini adalah yang

berpenghasilan tetap karena salah satu persyaratannya adalah

menunjukkan slip gaji.

Dalam pembayaran cicilan KPR tidak selamanya nasabah

membayar cicilannya berjalan secara lancar. Namun nasabah juga

dapat mengalami kendala yang menghambat dalam pembayaran

cicilannya. Seperti suku bunga yang terlalu besar Sehingga nasabah

tidak mampu membayar utang bunga atau semakin naik harga cicilan

perbulannya. Meski mengalami kendala kredit macet, nasabah tidak

ingin kepemilikan rumahnya diambil begitu saja oleh pihak bank

yang sangkutan. Salah satu strategi yang dilakukan oleh nasabah

untuk mempertahankan kepemilikan rumahnya dengan melakukan

take over pembiayaan atau pemindahan pinjaman ke bank lain guna

mendapatkan keringanan dalam pembayaran atau angsuran.

Pembiayaan KPR melayani take over kredit rumah dari bank lain

untuk membantu nasabah meringankan biaya angsuran dari pihak

bank pertama. Maka lahirlah perjanjian pembiayaan konsumen

berdasarkan take over yaitu perjanjian pemindahan hak dan

kewajiban, berpindahnya barang jaminan (rumah) dalam perjanjian

pembiayaan nasabah terjadi karena pihak pertama merasa keberatan

dengan angsuran perbulan yang diberikan oleh pihak bank pertama,

yang kemudian nasabah melakukan take over atau mengalihkan

5

tanggung jawabnya kepada bank lain untuk mendapatkan keringanan

agar dapat melanjutkan sisa angsurannya.

Dalam hukum perdata perjanjian pengalihan hak dan kewajiban

dapat ditemukan pengaturannya dalam pasal 16 Undang-undang

tentang hak tanggungan, yang menyatakan sebagai berikut

“beralihnya hak tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada

hari tanggal pencatatan”. Ketentuan tersebut menunjukkan secara

tegas dan jelas, bahwa hak tanggungan dapat beralih atau berpindah

tangan, dengan terjadinya perjanjian pengalihan pembaruan hutang.7

Persesuaian hutang, artinya antara orang yang dihutangi dengan

orang yang dilimpahi pertanggungjawaban telah sepakat dan

sepaham tentang jenis-jenis hutang, ukurannya, batas waktu

pembayaran, cara pembayaran dan lain-lain. Dengan demikian

diketahui secara pasti sehingga tidak menimbulkan kesalahpahaman.

Sebab salah paham atau salah tafsir tidak diperbolehkan. Orang yang

diserahi (dilimpah) tanggung jawab (membayar) mengingkari

kewajibannya atau karena suatu sebab sehingga tidak memenuhi

kewajibannya, orang yang dihutangi (memberi hutang) tidak

meminta pertanggung jawaban kepada orang yang hutang (semula).8

Maka hukum berhutang dalam al-Qur’an pada surah Al-Baqarah ayat

282:

7 R. Setyawan, Pokok-pokok Hukum perikatan, Jakarta : Putra Barain,

2005, h 117. 8 Moh. Rifa’i, dik., Tarjamah Khulashah Kifayatul Akhay, Semarang :

CV. Toha Putra, 1978, h 204

6

تبوه اك

ى ف جل مسم

ى أ

تم بدين إل

داين

ا ت

ذين آمنوا إذ

ها ال ي

يا أ

يك

عدل ول

اتب بال

م ك

تب بينك

“Hai orang-orang yang beriman, apabila kamu bermu’amalah

tidak secara tunai untuk waktu yang ditentukan, hendaklah kamu

menuliskannya. Dan hendaklah seorang penulis di antara kamu

menuliskannya dengan benar.”.

Pelaksanaan transaksi pengalihan hak dan kewajiban (take over)

dengan transaksi pengalihan hutang (hiwalah) yaitu dalam hal

subyek, obyek, serta pernyataan kesepakatan dalam transaksi.

Namun juga menggunakan akad qard yaitu memberikan

(menghutangkan) harta kepada orang lain tanpa mengharapkan

imbalan, untuk dikembalikan dengan pengganti yang sama dan dapat

ditagih atau diminta kembali kapan saja yang menghutangi

menghendaki.9 Transaksi ini pada hakikatnya bukan transaksi bisnis

untuk mencari keuntungan komersial, akan tetapi bertujuan untuk

menolong, dan tidak diperkenankan mengambil keuntungan dari

akad tersebut.10

9 M. Yazid Afandi, Fiqih Muamalah dan Implementasinya Dalam

Lembaga Keuangan Syariah, ( Yogyakarta: Logung Pustaka, 2009) h 137. 10 M. Ali Hasan, Berbagai Macam Transaksi dalam Islam, Jakarta : PT

Raja Grafindo Persada, 2003, h 219.

7

Landasan hukum tentang pengalihan hutang pada surah al-

Baqarah ayat 280:

وا ق صد

ن ت

ى ميسرة وأ

إل

نظرة

و عسرة ف

ان ذ

نتم وإن ك

م إن ك

كير ل

خ

مون عل

ت

“Dan jika (orang yang berhutang itu) dalam kesukaran, maka

berilah tangguh sampai dia berkelapangan. Dan menyedekahkan

(sebagian atau semua utang) itu, lebih baik bagimu, jika kamu

mengetahui”.

Dalam hadits yang diriwayatkan oleh Arba in An Nawawi dari

Abu Hurairah bahwa Rasulullah saw. bersabda:

ال :م ق

يه وسل

ى الله عل

صل

بي ي الله عنه، عن الن رض بي هريرة

من عن أ

س الله فيا ن

ن رب الد

من ك

ربة

من ك

س عن مؤ ف

رب يوم ن

من ك

ربة

عنه ك

ر يا واآلخرة، ومن ست

ن يه في الد

ر الله عل ى معسر يس

ر عل قيامة، ومن يس

ال

عبد في ن ال

عبد ما كا

يا واآلخرة والله في عون ال

ن ره الله في الد

ست

مسلما

ى عون إل

ريقا

ل الله به ط سه

ما

تمس فيه عل

يل

ريقا

ك ط

خيه. ومن سل

أ

ون كتاب الله وم في بيت من بيوت الله يتل

ة، وما اجتمع ق جن

ال

كينة يهم الس

ت عل

زل نه بينهم إال

تهم ويتدارسون ، وحف

حمة شيتهم الر

وغ

رهم الله فيمن ك، وذ

ةئك

مال

ال

أده، ومن بط

ن م يسرع به

في عمله ل

سبه ن

8

“Dari Abu Hurairah radhiallahuanhu, dari Rasulullah shallallahu

'alaihi wa sallam bersabda: Siapa yang menyelesaikan kesulitan

seorang mu’min dari berbagai kesulitan-kesulitan dunia, niscaya

Allah akan memudahkan kesulitan-kesulitannya di Hari kiamat. Dan

siapa yang memudahkan orang yang sedang kesulitan niscaya akan

Allah mudahkan baginya di dunia dan akhirat dan siapa yang

menutupi (aib) seorang muslim Allah akan tutupi aibnya di dunia

dan akhirat. Allah selalu menolong hamba-Nya selama hamba-Nya

menolong saudaranya. Siapa yang menempuh jalan untuk

mendapatkan ilmu, akan Allah mudahkan baginya jalan ke syurga.

Suatu kaum yang berkumpul di salah satu rumah Allah membaca

kitab-kitab Allah dan mempelajarinya di antara mereka, niscaya

akan diturunkan kepada mereka ketenangan dan dilimpahkan

kepada mereka rahmat, dan mereka dikelilingi malaikat serta Allah

sebut-sebut mereka kepada makhluk disisi-Nya. Dan siapa yang

lambat amalnya, hal itu tidak akan dipercepat oleh nasabnya.

(Muttafaq alaih).

Bank Mandiri Syariah Kantor Cabang Pembantu Tangerang

Bintaro Sektor III di Jalan Mandar XX Blok DD 10/1 Bintaro Jaya

Sektor 3A Tangerang Selatan, Banten 15225. Merupakan suatu

lembaga keuangan Syariah yang menghimpun dan menyalurkan

dana ke masyarakat. Dalam rangka menghimpun dana Bank Syariah

Mandiri Pembantu Tangerang Bintaro memiliki beberapa produk

seperti tabungan, deposito, dan juga giro dengan akad Mudharabah,

dan Wadiah. Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu

Tangerang Bintaro juga memiliki Produk penyaluran dana atau

pembiayaan Griya BSM dengan akad Murabahah.

Sebagai salah satu perbankan Kantor Cabang Pembantu swasta di

Tangerang Selatan juga menerapkan prinsip yang sama di dalam

menarik calon nasabahnya yaitu melalui cara peralihan pembiayaan

atau take over pembiayaan dengan membujuk calon nasabahnya

yang menjadi nasabah bank lain dengan predikat lancar dalam

pembayaran pembiayaan untuk menjadi nasabah dari Bank Syariah

9

Mandiri Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III tersebut.

Pembiayaan di dalam bank Syariah dilakukan dengan prinsip kerja

sama melalui sistem bagi hasil, sehingga nasabah tidak dibebankan

bunga kredit sebagaimana pada bank umum Syariah lainnya. Bagi

sebagian nasabah, sistem bagi hasil lebih memudahkan dalam

mengembangkan usahanya, sehingga lebih menarik bagi mereka dan

menjadi alasan untuk melakukan take over pembiayaan. Dengan

demikian, take over pada Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang

Pembantu Tangerang Bintaro Sektor pada umumnya terjadi karena

sistem Syariah yang digunakan di Bank Syariah Mandiri Kantor

Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor bagi hasilnya tetap

tidak mengikuti suku bunga.

Pembiayaan Griya BSM adalah pembiayaan jangka pendek,

menengah, atau panjang untuk membiayai pembelian rumah tinggal

(Konsumer), baik baru maupun bekas, di lingkungan developer

maupun nun developer, dengan sistem murabahah. Dengan adanya

pembiayaan Griya BSM ini, sangat membantu masyarakat yang

ingin memiliki rumah dengan mengajukan pembiayaan Griya BSM

untuk mendapatkan dana untuk pemilikan rumah. Akan tetapi masih

banyak masyarakat yang mendapatkan kredit pemilikan rumah dari

bank konvensional, sedangkan sudah banyak ada banyak syariah

yang bebas dari bunga11.

11 Wawancara dengan Ibu Daina sebagai Consumer Banking Retail

Manager PT. Bank Syariah Mandiri Cabang Tangerang Bintaro

10

Dalam proses Take Over ini, bank Syariah sebagai pihak yang

akan melakukan Take Over terhadap kredit yang dimiliki calon

nasabahnya di bank konvensional, bertindak sebagai wakil dari calon

nasabahnya untuk melunasi sisa kredit yang terdapat di bank asal.

Berdasarkan latar belakang di atas, maka penulis tertarik untuk

mengangkat judul tentang: ”Analisis Mekanisme Pelaksanaan

Take Over Pada Pembiayaan Murabahah produk Griya BSM di

PT. Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu

Tangerang Bintaro”

B. Batasan Masalah

Melihat luasnya ruang lingkup pembahasan, maka penulis

membatasi masalah pada mekanisme pelaksanaan take over dalam

pembiayaan murabahah produk Griya BSM di Bank Syariah

Mandiri Kantor Cabang Tangerang Bintaro.

C. Perumusan Masalah

a. Bagaimana mekanisme take over pada pembiayaan Murabahah

produk Griya BSM yang di lakukan oleh PT. Bank Syariah

Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro ?

b. Faktor-Faktor apa yang menyebabkan terjadinya take over pada

pembiayaan Murabahah di PT. Bank Syariah Mandiri Kantor

Cabang Pembantu Tangerang Bintaro ?

c. Bagaimana pelaksanaan take over pembiayaan murabahah Griya

BSM di Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu

Tangerang Bintaro ?

11

D. Tujuan Penelitian

a. Untuk memahami mekanisme take over pada pembiayaan

murabahah produk Griya BSM yang di lakukan oleh PT. Bank

Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro.

b. Untuk mengetahui faktor-faktor apa yang menyebabkan

terjadinya take over pada pembiayaan murabahah di PT. Bank

Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro.

c. Untuk mengetahui pelaksanaan pembiayaan Griya BSM di Bank

Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro.

E. Manfaat Penelitian

a. Bagi Akademik

Skripsi ini diharapkan dapat menambah cakrawala dan

khazanah Ilmu Pengetahuan khususnya jurusan Manajemen

Dakwah, umumnya pada Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu

Komunikasi Universitas Negeri Islam Jakarta.

b. Bagi Praktisi

Untuk mengetahui aplikasi pelaksanaan yang diterapkan

oleh para nasabah dalam Akad qard dan Hiwalah serta

mengetahui pembiayaan take over produk Griya BSM di Bank

Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro

Sektor III.

F. Metodologi Penelitian

Metode yang digunakan adalah metode kualitatif yaitu dengan

menggunakan penelitian yang menghasilkan data deskriptif berupa

kata-kata tertulis dari orang atau perilaku yang diamati. Kegiatan

penelitian ini merupakan data yang diambil dari lapangan penelitian

12

dengan pendekatan survey, data yang dikumpulkan berupa fakta-

fakta, gambar dan bukan angka-angka. Dalam hal ini penulis

melakukannya dengan mengamati dan mengumpulkan data-data dan

kemudian data-data yang diperoleh disusun dan dikembangkan dan

selanjutnya dikemukakan dengan subjektif kemudian dianalisa.

1. Subjek dan Objek Penelitian

a. Subjek Penelitian

Adapun yang menjadi subjek dalam penelitian ini adalah

Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang

Bintaro Sektor III sebagai sarana tempat pembiayaan take over

produk Griya BSM dengan menggunakan akad qard dan

Hiwalah, dalam hal ini penulis mengambil data-data dari

pimpinan dan karyawan Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang

Pembantu Tangerang Bintaro.

b. Objek Penelitian

Sedangkan yang menjadi objek penelitian ini yaitu

bagaimana pelaksanaan pada pembiayaan take over produk

Griya BSM di Bank Mandiri Syariah Kantor Cabang Pembantu

Tangerang Bintaro.

2. Teknik Pengumpulan Data

a. Observasi

Teknik penulisan ini dilakukan untuk mendapatkan data-data

yang berkaitan dengan skripsi ini seperti gambaran umum Bank

Mandiri Syariah Kantor Cabang Tangerang Bintaro,

pelaksanaan pembiayaannya dan faktor faktor yang terjadinya

take over. Untuk itu peneliti mengadakan observasi ke lapangan

secara langsung.

13

b. Wawancara

Wawancara dilakukan secara langsung dengan karyawan

pelaksana/marketing pembiayaan Griya BSM pada Bank

Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro.

c. Tempat Penelitian

Lokasi penelitian di Bank Mandiri Syariah Kantor Cabang

Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III di Jalan Mandar XX

Blok DD 10/1 Bintaro Jaya Sektor 3A Tangerang Selatan,

Banten 15225.

G. Tinjauan Pustaka

Penulis belum pernah menemukan pembahasan yang sama

mengenai

a. “Strategi pemasaran pembiayaan griya bank Syariah mandiri

dalam menarik minat masyarakat” oleh Hutri Daeng Mardeka

(205046100612). Skripsi ini membahas tentang strategi

pemasaran yang dilakukan Bank Syariah Mandiri baik secara

internal maupun eksternal untuk menarik minat masyarakat

menggunakan pembiayaan Griya BSM

b. “Desain akad pembiayaan take over KPR Syariah di Bank

Muamalat Indonesia” oleh Farida Sutarsih (204046102914).

Skripsi ini membahas tentang aplikasi akad pembiayaan take

over KPR Syariah di Bank Muamalat Indonesia.

c. ”Analisis Hukum Islam Terhadap Pelaksanaan Take Over Pada

Perbankkan Syariah” Oleh Dzakirotul Umah ( 072311032 ).

Skripsi ini membahas tentang hukum yang di pakai untuk

pelaksanaan take over di Bank Syariah BRI.

14

H. Sistematika Penulisan

Untuk mempermudah penulisan skripsi ini, penulis akan

menggunakan sistematika penulisan, dengan susunan sebagai

berikut:

BAB I : PENDAHULUAN, yang mencangkup Latar Belakang

Masalah, Pembatasan dan Perumusan Masalah, Tujuan dan Manfaat

Penelitian, Metodologi Penelitian, Tinjauan Pustaka dan Sistematika

Penulisan.

BAB II : TINJAUAN PUSTAKA, tentang teoritis, tentang

pembiayaan, unsur-unsur pembiayaan, pembiayaan bermasalah,

prinsip-prinsip pembiayaan operasional Bank Syari’ah, pengertian

take over dan pelaksanaan take over. kemudian sekilas membahas

tentang akad murabahah pada pembiayaan Griya BSM.

BAB III : METODOLOGI PENELITIAN. Dalam bab ini penulis

menerangkan sejarah dan profil Bank Syariah Mandiri Pembantu

Tangerang Bintaro Sektor III, visi misi dan tujuan, Produk-produk

pada Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Tangerang Bintaro,

struktur organisasi dan deskripsi jabatan .

BAB IV : HASIL PENELITIAN. Bab ini memaparkan tentang

hasil analisis penelitian berupa Pengajuan pembiayaan take over,

prosedur mekanisme take over pembiayaan murabahah pada produk

Griya BSM di Bank Syariah Pembantu Tangerang Bintaro.

BAB V : PENUTUP. Di dalam bab ini mencakup kesimpulan

yang merupakan jawaban dari perumusan masalah penelitian yang

penulis lakukan, juga berisi saran-saran untuk pelaksanaan pada

15

pembiayaan take over produk Griya BSM di Bank Syariah Kantor

Pembantu Tangerang Bintaro Sektor .

16

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Teori Pembiayaan

1. Pengertian Pembiayaan

Dalam kehidupan sehari-hari, masyarakat memiliki

kebutuhan-kebutuhan yang harus dipenuhi baik kebutuhan

primer, sekunder maupun tersier. Ada kalanya masyarakat tidak

memiliki cukup dana untuk memenuhi kebutuhan hidupnya.

Oleh karenanya, dalam perkembangan perekonomian

masyarakat yang semakin meningkat, muncullah jasa

pembiayaan atau kredit yang ditawarkan oleh lembaga keuangan

Bank.

Pembiayaan berasal dari bahasa latin yaitu kata credere yang

berarti percaya. Oleh karena itu, dasar pemikiran persetujuan

pemberian pembiayaan oleh suatu lembaga keuangan kepada

seseorang ataupun badan usaha berlandaskan kepercayaan.1

Istilah pembiayaan pada intinya berarti I Believe, I Trust, “saya

percaya” atau “saya menaruh kepercayaan”. Perkataan

pembiayaan yang artinya kepercayaan (trust), berarti lembaga

pembiayaan selaku shahibul mal menaruh kepercayaan kepada

seseorang untuk melaksanakan amanah yang diberikan. Dana

tersebut harus digunakan dengan benar, adil, dan harus disertai

dengan ikatan dan syarat-syarat yang jelas, dan saling

menguntungkan bagi kedua belah pihak.2

1 Moh. Tjoekam, Perkreditan Bisnis Inti Perbankan: Konsep, Teknik,

dan Kasus, (Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, 1999), Edisi I, h. 1. 2 Veithzal Rivai dan Andria Permata Veithzal, Islamic Financial

Management, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2008), h. 1.

17

Menurut UU No. 10 Tahun 1998 pasal 1 No. 12 Pembiayaan

adalah penyediaan uang berdasarkan kesepakatan antara bank

dengan nasabah untuk mengembalikan uang tersebut setelah

jangka waktu tertentu dengan imbalan.3 Berdasarkan UU no. 7

Tahun 1992, yang di maksud dengan Pembiayaan adalah

penyediaan uang atau tagihan atau yang dapat dipersamakan

dengan itu berdasarkan tujuan atau kesepakatan pinjam

meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan

pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu

tertentu ditambah dengan sejumlah harga, imbalan atau

pembagian hasil.4 Sedangkan menurut Undang-Undang

Perbankan Syariah (UUPS) No. 21 Tahun 2008, pembiayaan

adalah penyediaan dana atau tagihan yang dipersamakan dengan

itu berupa:

a. Transaksi bagi hasil dalam bentuk mudharabah dan

musyarakah.

b. Transaksi sewa menyewa dalam bentuk ijarah atau sewa beli

dalam bentuk ijarah muntahiyah bit tamlik.

c. Transaksi jual beli dalam bentuk piutang murabahah, salam

dan istishna‟.

d. Transaksi pinjam meminjam dalam bentuk piutang dan

qardh.

e. Transaksi sewa-menyewa jasa dalam bentuk ijarah untuk

transaksi multi jasa, berdasarkan persetujuan atau

kesepakatan antara Bank Syariah dan/atau unit usaha syariah

3 Zainuddin Ali, Hukum Perbankan Syariah, (Jakarta: Sinar Grafika,

2010), h. 151. 4 Muhammad Ridwan, Manajemen Baitul Maal Wa Tamwil”

(Yogyakarta: UII PRESS, 2004), h. 16

18

(UUS) dan pihak lain yang mewajibkan pihak-pihak yang

dibiayai dan/atau diberi fasilitas dana untuk mengembalikan

dana tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan

Ujrah, tanpa imbalan atau bagi hasil.5

Menurut M. Syafi’i Antonio, pembiayaan adalah pemberian

fasilitas penyediaan dana untuk memenuhi kebutuhan pihak-

pihak yang defisit unit.6 Selanjutnya menurut Kasmir

mengemukakan bahwa pembiayaan adalah penyediaan uang

atau tagihan yang dipersamakan dengan itu, berdasarkan

persetujuan atau kesepakatan antara Bank dengan pihak lain

yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan

uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan

imbalan atau bagi hasil.7

Dari beberapa uraian di atas bahwa Pembiayaan, yaitu

pendanaan yang diberikan oleh suatu pihak kepada pihak lain

untuk mendukung investasi yang telah direncanakan, dalam

sebuah perjanjian yang telah disepakati dengan jangka waktu

yang ditentukan dan keuntungan yang disetujui oleh berdasarkan

kedua belah pihak, baik dilakukan sendiri maupun lembaga.

Dengan kata lain, pembiayaan adalah pendanaan yang

dikeluarkan untuk mendukung investasi yang telah

direncanakan.

5 Undang-undang Perbankkan Syariah No. 21 Tahun 2008 pasal 25

ketentuan umum, dalam

www.scribs.com. Diakses 25 Juni 2018. 6 Muhammad Syafi‟i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktik,

(Jakarta: Gema Insani, 2011), h. 160. 7 Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, (Jakarta : PT.Raja

Grafindo Persada: 2008) h 96.

19

2. Jenis-jenis Pembiayaan

Jenis pembiayaan bank dapat dikelompokkan berdasarkan

jangka waktu, sifat penggunaan, dan keperluan. Pembiayaan

juga dapat dikelompokkan berdasarkan sifat penarikan dan cara

pelunasan.8 Jenis pembiayaan berdasarkan tujuan penggunaan

dapat dibedakan menjadi:

a. Pembiayaan Konsumtif, yaitu pembiayaan yang diberikan

kepada nasabah yang dipergunakan untuk membiayai

barang-barang konsumtif. Pembiayaan ini umumnya untuk

perorangan, seperti untuk pembelian rumah tinggal,

pembelian mobil untuk keperluan pribadi. Pembayaran

kembali pembiayaan, berupa angsuran, berasal dari gaji

atau pendapatan lainnya, bukan dari objek yang

dibiayanya.

b. Pembiayaan komersial, yaitu pembiayaaan yang diberikan

kepada perorangan atau badan usaha yang dipergunakan

untuk membiayai suatu kegiatan usaha tertentu. Seperti

pembiayaan mikro untuk membiayai kegiatan usaha mikro,

usaha kecil atau menengah dan pembiayaan koperasi.9

Dari beberapa jenis pembiayaan di atas memiliki Jangka

Waktu tertentu seperti, Short Term (Pembiayaan Jangka

Pendek), yaitu suatu bentuk pembiayaan yang berjangka waktu

maksimal 1 (satu) tahun, Intermediate Term (Pembiayaan

Jangka Waktu Menengah) adalah pembiayaan yang berjangka

8 Ikatan Bankir Indonesia, Memahami Bisnis Bank Syariah, (Jakarta:

Gramedia Pustaka Utama: 2014) h. 207. 9 Ikatan Bankir Indonesia, Memahami Bisnis Bank Syariah, (Jakarta:

Gramedia Pustaka Utama: 2014) h. 208.

20

waktu lebih satu tahun sampai tiga tahun, dan Long Term

(Pembiayaan Jangka Panjang), yaitu suatu bentuk pembiayaan

yang berjangka waktu lebih dari tiga tahun, dan adanya

Pembiayaan dengan Jaminan, yaitu pembiayaan yang diberikan

dengan suatu jaminan, yang mana untuk jaminan tersebut dapat

berbentuk barang berwujud atau tidak atau jaminan orang serta

jaminan tertulis.

3. Tujuan Pembiayaan

Tujuan pembiayaan merupakan bagian dari tujuan bank

sebagai perusahaan, yaitu memperoleh keuntungan bagi

kesejahteraan Staksholders-nya. Oleh karena itu tujuan

pembiayaan harus dirumuskan dengan jelas, realitas dan dapat

diketahui oleh semua orang yang terlibat dalam organisasi, agar

mereka dapat berpartisipasi dengan penuh kesadaran. 10

Tujuan

utama suatu utama pembiayaan antara lain:

a. Mencari keuntungan bagi para milik usaha (lembaga

keuangan) dan memperoleh penghasilan atas dana yang

ditanamkan pada pihak bank tersebut.

b. Membantu usaha nasabah yang memerlukan dana, baik

investasi maupun modal untuk kerja.

c. Sebagai pemilik dana mengharapkan dana yang

diinvestasikan akan memperoleh bagi hasil.

d. Akibat penyediaan pembiayaan, pemerintah dapat terbantu

dalam pembiayaan pembangunan negara, maka dari itu akan

memperoleh pajak (berupa pajak penghasilan atau

10

Zainul Arifin, Dasar-Dasar manajemen Bank Syariah, (Ciputat:

Azkia Publisher: 2009), h. 245.

21

keuntungan yang diperoleh bank dan juga perusahaan-

perusahaan).

Di sisi lain tujuan pembiayaan berdasarkan prinsip syariah

adalah untuk meningkatkan kesempatan kerja dan kesejahteraan

ekonomi sesuai dengan nilai-nilai Islam. Pembiayaan tersebut

harus dapat dinikmati oleh sebanyak-banyaknya pengusaha yang

bergerak di bidang industri, pertanian, dan perdagangan untuk

menunjang kesempatan kerja dan menunjang produksi dan

distribusi barang-barang dan jasa-jasa dalam rangka memenuhi

kebutuhan.11

4. Fungsi Pembiayaan

Pembiayaan mempunyai peranan penting dalam

perekonomian, secara garis besar fungsi pembiayaan di dalam

perekonomian, perdagangan dan keuangan dapat dikemukakan

yaitu:12

a. Meningkatkan usahanya bagi pemilik lembaga keuangan dan

nasabah.

b. Meningkatkan utility (daya guna) dari modal atau uang.

Nasabah menyimpan uangnya di lembaga keuangan. Uang

tersebut dalam persentase tertentu ditingkatkan kegunaannya

oleh lembaga keuangan untuk memperluas atau memperbesar

usahanya.

c. Meningkatkan utility (daya guna) suatu barang, dimana

produsen dengan bantuan pembiayaan dapat memproduksi

11

Kasmir, Manajemen Perbankan, (Jakarta; PT. Raja Grafindo

Persada, 2000) h. 196 12

Veithzal Rivai dan arviyan Arifin, Islamic Banking Teori, Konsep

dan Aplikasi, ( Jakarta:

PT. Bumi Aksara,2010), h. 712.

22

barang jadi, sehingga utility dari barang tersebut meningkat.

Misalnya padi menjadi beras, benang menjadi tekstil, dan

sebagainya.

d. Pembiayaan meningkatkan peredaran dan lalu lintas uang

dengan menyalurkan pembiayaan melalui rekening atau

rekening koran. Pengusaha menciptakan pertambahan

peredaran uang giral dan sejenisnya sseperti; cheque, giro,

bilyet, wesel, promes dan sebagainya.

e. Pembiayaan meningkatkan semangat masyarakat dalam

berwirausaha. Manusia adalah makhluk yang selalu

melakukan kegiatan ekonomi yaitu berusaha memenuhi

kebutuhannya, akan tetapi meningkatnya usaha tidaklah

selalu diimbangi dengan kemampuan.

f. Sebagai jembatan untuk meningkatkan pendapatan nasional.

Pengusaha yang memperoleh pembiayaan tentu saja berusaha

meningkatkan usahanya. Peningkatan usaha yang berarti

keuntungan secara kumulatif dikembangkan lagi dalam arti

dikembangkan dalam bentuk permodalan, maka peningkatan

akan berlangsung terus menerus.

g. Pembiayaan sebagai alat stabilitas ekonomi yang kurang

sehat langkah langkahnya diarahkan pada usaha-usaha antara

lain; pengendalian inlasi, peningkatan ekspor, rehabilitas

sarana dan pemenuhan kebutuhan pokok rakyat.

5. Prinsip-prinsip Pembiayaan

Pembiayaan yang dilakukan oleh bank syariah maupun

lembaga syariah untuk menyalurkan dana yang dihimpunnya

23

kepada masyarakat, melalui pembiayaan dapat dilakukan dengan

prinsip sebagai berikut:

a. Prinsip jual beli

Pembiayaan dengan prinsip jual ditunjukkan

untuk memiliki barang, Diana keuntungan telah

ditentukan di depan dan menjadi bagian harga atas

barang atau jasa yang dijual.13

Akad yang

dipergunakan dalam produk jual beli ini antara lain:

1) Murabahah

Murabahah adalah transaksi penanaman dana

dari pemilik dana (Sahibul mal) kepada pengelola

dana (mudarrib) untuk melakukan kegiatan usaha

tertentu yang sesuai syariah, dengan pembagian

hasil usaha antara kedua belah pihak berdasarkan

nisbah yang telah disepakati sebelumnya.14

2) Salam

Salam adalah transaksi jual beli barang dengan

cara pemesanan dengan syarat-syarat tertentu dan

pembayaran tunai terlebih dahulu secara penuh.15

3) Istishna‟

Istishna‟ adalah transaksi jual beli antara

pemesanan atau pembeli (Mustashni‟) dengan

13

Muhammad Nur Al Arif, Dasar-Dasar dan Pemasaran Bank

Syariah, ( Bandung: Alfabeta, 2010),h. 42. 14

A. Wangsawidjaja Z, Pembiayaan Bank Syariah, (Jakarta: PT

Gramedia Pustaka Utama, 2012), h. 192. 15

A. Wangsawidjaja Z, Pembiayaan Bank Syariah, (Jakarta: PT

Gramedia Pustaka Utama, 2012), h. 207

24

produsen atau penjual (shani‟) Diana barang yang

akan diperjualbelikan harus dibuat

(Manufachtured) lebih dahulu dengan kriteria yang

jelas.16

b. Prinsip Sewa

Pembiayaan dengan prinsip sewa yaitu adanya dua

pihak, salah satu sebagai penyewa dan yang lain

sebagai yang menyewakan. Adanya objek yang

disewakan, yang berwujud benda atau aset.17

c. prinsip bagi hasil

Bagi Hasil adalah suatau perkongsian, di mana

terjadi perserikatan dua orang/pihak atau lebih dalam

suatu kegiatan usaha atau proyek keimanan masing-

masing pihak berhak atas segala keuntungan dan

bertanggung jawab akan segala kerugian yang terjadi.18

1) Mudharabah

Mudharabah adalah penanaman dana dari

pemilik dana (Shahibul Mall) kepada pengelola

dana (Mudharib) untuk melakukan kegiatan usaha

usaha, dengan pembagian menggunakan metode

bagi untung (profit sharing) atau metode bagi

pendapatan (Net revenue sharing) antara kedua

16

Gamela Dewi, Aspek-Aspek Hukum Dalam Perbankan dan

Perasuransian Syraiah di Indonesia, ( Jakarta: Kencana, 2006), h. 91. 17

Syarif arbi, Lembaga: Perbankan, Keuangan dan pembiaayaan,

(Yogyakarta: BPEF Yogyakarta, 2013 ), h. 248 18

Syarif arbi, Lembaga: Perbankan, Keuangan dan pembiaayaan,

(Yogyakarta: BPEF Yogyakarta, 2013 ), h. 242

25

belah pihak berdasarkan nisbah yang telah di

sepakati sebelumnya.19

2) Musyarakah

Musyarakah adalah akad kerja sama antara

dua belah pihak atau lebih untuk suatu usaha

tertentu, dengan masing-masing pihak

memberikan konstriibusi dana dengan ketentuan

bahwa keuntungan dibagi berdasarkan

kesepakatan sedangkan risiko berdasarkan porsi

kontribusi dana.20

d. Pembiayaan dengan pelengkap akad

Pembiayaan dengan akad pelengkap ditujukan

untuk memperlancar pembiayaan dengan

menggunakan prinsip-prinsip di atas. Berikut akad

pelengkap tersebut, yaitu: hawalah (alih hutang

piutang), rahn (gadai), Qard (pinjaman uang), wakalah

(perwakilan), kafalah (Garansi bank).21

1) Qard

Memberikan apapun yang bernilai kepada

yang lain sehingga secara kedermawanan pihak

kedua dapat menikmati manfaat yang sama

dengan syarat jumlah yang sama atau serupa dari

19

Firdaus Furywardhana, Akuntansi Syariah di Lembaga Keuangan

Syariah, ( Yogyakarta: GUEPEDIA, 2009), h. 107. 20

Ahmad Ifham Sholihin, Buku pintar ekonomi Syariah, ( Jakarta:

Gramedia Pustaka Utama, 2010), h. 54. 21

Muhammad Nur Al Arif, Dasar-Dasar dan Pemasaran Bank

Syariah, ( Bandung: Alfabeta, 2010),h. 53.

26

barang tersebut harus dibayarkan kembali ketika

diminta atau pada waktu yang telah ditentukan.22

2) Hiwalah

Hiwalah adalah pengalihan dari orang yang

berhutang kepada orang lain yang wajib

menanggungnya atau pemindahan beban hutang

dari muhil (orang yang berhutang) menjadi

tanggungan muhal‟alaih atau orang yang

berkewajiban membayar hutang.23

6. Pembiayaan Bermasalah

Pembiayaan bermasalah yaitu dalam berkaitan dengan

kemampuannya menghasilkan pendapatan bagi bank, sudah

berkurang/menurun dan bahkan mungkin sudah tidak ada lagi

atau mengurangi pendapatan, memperbesar biaya cadangan,

mengurangi kontribusi terhadap pembangunan dan pertembuhan

ekonomi.24

Bagi nasabah yang tidak bertanggung jawab atau melanggar

perjanjian yang telah disepakati, biasanya mengalami

pembiayaan bermasalah. Pembiayaan bermasalah ini dapat

22

Muhammad Ayub, Understanding Islamic Finance, (Jakarta: PT

Gramedia Pustaka Utama, 2009), h. 242. 23

Abdul Ghofur Anshori, Perbankan Syariah di Indonesia, (

Yogyakarta: Gajah Mada University Press, 2018), h. 146 24

Faturrahman Djamil, Penyelesaian Pembiayan Brmasalah di Bank

Syariah, (Jakarta: Sinar Grafika, 2012), h. 66.

27

berupa: pembiayaan yang tidak lancar, diragukan, perhatian

khusus, dan macet.25

Pembiayaan bermasalah yang banyak terjadi di kalangan

lembaga keuangan terjadi tidak secara tiba-tiba, melainkan

disebabkan oleh dua hal yaitu, (pertama) dari pihak perbankan,

(kedua) dari pihak nasabah.26

7. Faktor-faktor Penyebab Pembiayaan Bermasalah

Menurut Sutan Sjahdeini, kredit bermasalah disebabkan

karena nasabah tidak dapat memenuhi kewajibannya kepada

bank karena faktor-faktor intern nasabah, faktor-faktor intern

bank, dan atau karena faktor-faktor ekstern bank dan nasabah.27

Beberapa hal yang menyebabkan timbulnya pembiayaan

bermasalah dari segi internal dan eksternal, antara lain:

a. Analisis keuangan yang kurang baik.

b. Struktur pembiayaan yang kurang tepat.

c. Support dan dokumentasi yang buruk.

d. Monitoring yang kurang baik.

e. Analisa penjamin yang kurang memadai.

Dari sisi Nasabah, beberapa hal yang menyebabkan

pembiayaan menjadi bermasalah, antara lain:

a. Produk atau jasa yang buruk

b. Kontrol keuangan yang buruk

25

Muhammad, manajemen Bank Syariah, (Yogyakarta: UPP AMP

YKPN, 2005), h. 312. 26

Kamsir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, (Jakarta: PT. Raja

Grafindo, 2007), Cet VI, h. 115. 27

A. Wangsawidjaja Z, Pembiayaan Bank Syariah, (Jakarta: PT

Gramedia Pustaka Utama, 2012), h. 92.

28

c. Faktor eksternal, seperti bencana, ekonomi, persaingan, dan

teknologi.28

Adapun beberapa hal yang menjadi penyebab timbulnya

pembiayaan bermasalah karena kesalahan bank atau lembaga

keuangan Syariah sebagai berikut:

a. Kurang pengecekan terhadap latar belakang calon nasabah.

Kurang tajam dalam menganalisis terhadap maksud dan tujuan

penggunaan pembiayaan dan sumber pembayaran kembali.

b. Kurang pemahaman terhadap kebutuhan keuangan yang

sebenarnya dari calon nasabah dan apa manfaat pembiayaan yang

diberikan.

c. Kurang mahir dalam analisis laporan keuangan calon nasabah.

d. Kurang lengkap dalam mencantumkan syarat-syarat.

e. Terlalu agresif atau terburu-buru.

f. Pemberian kelonggaran terlalu banyak.

g. Kurangnya pengalaman pejabat pembiayaan atau account officer

dalam melaksanakan tugas.

h. Mudah untuk dipengaruhi, diintimidasi, atau dipaksa oleh calon

nasabah.

i. Keyakinan yang berlebihan.

j. Kurang mengadakan review laporan dan menganalisis laporan

keuangan serta informasi-informasi kredit lainnya.

k. Kurang mengadakan kunjungan ke lokasi nasabah.

l. Kurang mengadakan kontak dengan nasabah.

m. Pengikatan agunan kurang sempurna.

n. Adanya kepentingan pribadi pejabat bank.

28

Ikatan Bankir Indonesia, Mengelola Bank Syariah, (Jakarta:

Gramedia Pustaka Utama, 2014), h. 95.

29

o. Tidak punya kebijakan dalam pembiayaan yang sehat.

p. Sikap terlalu memudahkan dari pejabat bank dan account Office.

Karena kesalahan nasabah atau Mitra pembiayaan: 29

a. Nasabah tidak kompeten dalam menjalankan usahanya

b. Nasabah tidak atau kurang pengalaman

c. Nasabah kurang memberikan waktu untuk usahanya

d. Nasabah tidak jujur

e. Nasabah serakah.

8. Upaya Penyelamatan Pembiayaan Bermasalah

Penyelamatan pembiayaan masalah adalah teknik yang biasa

dipergunakan di kalangan perbankan terhadap upaya dan

langkah-langkah yang dilakukan dalam mengatasi pembiayaan

bermasalah upaya yang dilakukan bank dalam rangka membantu

nasabah agar dapat menyelesaikan kewajibannya, antara

lain penjadwalan kembali (rescheduling), persyaratan kembali

(reconditioning), dan penataan kembali (restructuring),

kombinasi dan penyitaan jaminan.30

a. Rescheduling (Penjadwalan kembali)

Rescheduling adalah perubahan jadwal pembayaran

kewajiban nasabah atau jangka waktu. Perubahan jadwal

pembayaran kewajiban nasabah atau jangka waktunya,

tidak termasuk perpanjangan atas pembiayaan mudharabah

atau masyarakah yang memenuhi kualitas lancar dan telah

29

Veithzal Rivai, Islamic financial management, (Jakarta: PT

Rajawali Press, 2007), h. 478 - 479 30

A. Wangsawidjaja Z, Pembiayaan Bank Syariah, (Jakarta: PT

Gramedia Pustaka Utama, 2012), h. 447.

30

jatuh tempo serta bukan disebabkan nasabah mengalami

penurunan kemampuan membayar. Selaras dengan definisi

di atas maka Surat Edaran Bank Indonesia nomor 13/18

DPS Perubahan atas surat edaran Bank Indonesia nomor

10/34/DPbs adalah salah satu upaya untuk meminimalkan

potensi kerugian yang disebabkan oleh pembiayaan

bermasalah dengan cara melakukan perubahan atas jadwal

pembayaran kewajiban nasabah dan jangka waktunya.31

b. Reconditioning (Persyaratan kembali).

Reconditioning yaitu melakukan perubahan atas

sebagian atau seluruh persaratan perjanjian, yang tidak

terbatas hanya kepada perubahan jadwal angsuran, atau

jangka waktu kredit saja. Tetapi perubahan kredit tersebut

tanpa memberikan tambahan kredit atau tanpa melakukan

konversi atas seluruh atau sebagian dari kredit menjadi

equity perusahaan.32

Perubahan sebagian atau seluruh persyaratan

pembiayaan tanpa menambah sisa pokok kewajiban

nasabah yang harus dibayarkan kepada bank, antara lain

meliputi:

1) Perubahan jadwal pembayaran.

2) Perubahan jumlah angsuran.

3) Perubahan jangka waktu

31

Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 13/18 DbS tanggal 30 mei

2011 tentang perubahan atas surat edaran Bank Indonesia

nomor10/34/DPbS tanggal 22 Oktober 2008 tentang restrukturisasi

pembiayaan bagi Bank Umum Syariah dan Unit Usaha Syariah. 32

Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, ( Jakarta:

Prenadamedia Group, 2014),Edisi 2, Cet, 8, h. 76

31

4) Perubahan nisbah dalam pembiayaan mudharabah atau

musyarakat

5) Perubahan proyeksi bagi hasil dalam pembiayaan

mudharabah atau musyarakah dan atau

6) Pemberian potongan

Menurut Kansil reconditioning Perubahan sebagian

atau seluruh syarat-syarat pembiayaan meliputi perubahan

jadwal pembayaran angsuran jangka waktu dan margin.

c. Restructuring (Penataan kembali)

Upaya berupa melakukan perubahan syarat-syarat

perjanjian kredit berupa pemberian tambahan kredit atau

melakukan konversi atas seluruh atau sebagian kredit

menjadi perusahaan, yang dilakukan dengan atau tanpa

Rescheduling dan Reconditioning. Penataan kembali

Restructuring perubahan persyaratan pembiayaan yang

antara lain meliputi:

1) Penambahan dana fasilitas pembiayaan BUS atau UUS.

2) Konversi akad pembiayaan.

3) Konversi pembiayaan menjadi Surat Berharga Syariah

Berjangka Waktu Menengah.

4) Konversi pembiayaan menjadi Penyertaan modal

sementara pada perusahaan nasabah yang dapat disertai

dengan rescheduling atau reconditioning

d. Kombinasi

Kombinasi merupakan gabungan dari ketiga jenis

metode yang digunakan di atas misalnya Restructuring

dengan Rescheduling atau Restructuring dengan

reconditioning.

32

e. Penyitaan jaminan

Penyitaan jaminan atau agunan yang merupakan jalan

terakhir apabila nasabah benar – benar tidak punya itikad

baik atau sudah tidak mampu lagi dalam membayar hutang

– hutangnya.33

Penyertaan modal ini bersifat sementara karena berdasarkan

peraturan Bank Indonesia Bank Syariah tersebut wajib untuk

melepaskan penyertaan apabila telah sampai jangka waktu

paling lama 5 tahun atau perusahaan nasabah tempat penyertaan

modal sementara telah memperoleh laba kumulatif. Bank wajib

menghapus buku penyertaan modal sementara apabila telah

melampaui jangka waktu 5 tahun.

B. Take Over

1. Pengertian Take Over

Secara bahasa take over diartikan sebagai mengambil

alih.34

Take over menurut fatwa DSN MUI adalah pemindahan

hutang nasabah dari bank atau lembaga keuangan

konvensional ke bank atau lembaga keuangan syariah.35

Atau

merupakan salah satu bentuk jasa pelayanan keuangan bank

syariah adalah membantu masyarakat untuk mengalihkan

transaksi non Syariah yang telah berjalan menjadi transaksi

yang sesuai dengan syariat. Take over syariah adalah

pembiayaan yang timbul sebagai akibat dari terhadap transaksi

33

Kamsir, Dasar - dasar Perbankan, (Jakarta: PT. Raja Grafindo

Persada, 2003), edisi 1, cet-II, h. 104. 34

John M. Echols dan Hasan Shadily, Kamus Ingris-Indonesia,

(Jakarta: PT. GRAMEDIA putaka Utama, 2005), cet XXVI, h. 578. 35

Desan Syariah Nasional-MUI, himpunan fatwa DSNU- MUI,

(Ciputat: CV. Gaung Persada, 2000), cet. Ke 3, edisi revisi, h. 185.

33

non syariah yang telah berjalan yang dilakukan oleh bank

syariah atas permintaan nasabah.36

Take over merupakan suatu Istilah yang dipakai dalam

dunia perbankan dalam hal pihak ketiga memberi kredit

kepada debitur yang bertujuan untuk melunasi hutang/kreditur

kepada kreditur awal dan memberikan kredit baru kepada

debitur sehingga kedudukan pihak ketiga ini menggantikan

kedudukan kreditur awal. Peristiwa peralihan hutang Ini

identik dengan peristiwa subrogasi sesuai pasal 1400

KUHPerdata, yang menyatakan bahwa subrogasi adalah

pemindahan hak kreditur kepada seorang pihak ketiga yang

membayar kepada kreditur, dapat terjadi karena persetujuan

atau karena undang-undang. Subrogasi ini bisa dilakukan baik

secara langsung maupun tidak langsung.37

Take over menurut Dewan Syariah Nasional nomor

31/DSN-MUI/VI/2002 tentang pengalihan hutang. Pengalihan

hutang yang di maksud di sini adalah pengalihan transaksi non

syariah yang telah berjalan menjadi transaksi yang sesuai

dengan syariat atau take over merupakan proses perpindahan

kredit Nasabah di bank konvensional menjadi pembiayaan

dengan prinsip jual beli yang berdasarkan syariah.

Proses take over ini dapat dilakukan sesuai dengan

ketentuan yang berlaku yang dimulai dengan pengajuan oleh

calon nasabah dan diakhiri dengan tanda pelunasan dari

perjanjian kepemilikan rumah dengan lembaga keuangan

36

.Adiwarman Karim, Bank Islam Analisis fiqih dan keuangan,

(Jakarta: PT Raha Grafindo Persada 2006), h 248. 37

Budi Hartono Untung, kredit perbankan di Indonesia,

(Yogyakarta: Andi, 2000), h. 12.

34

sebelumnya, serta adanya perjanjian pembiayaan antara

nasabah dan bank syariah dan melengkapi syarat-syarat

tertentu dalam pengajuan take over pembiayaan ke bank

syariah tersebut.

Proses take over ini biasanya akan melewati beberapa

tahapan termasuk di dalamnya akan dilakukan survei sekaligus

appraisal penilaian terhadap objek. Selanjutnya petugas bank

akan memberikan tafsiran harga rumah tersebut dan

memberikan persetujuan pembiayaan. Jika proses permohonan

take over telah disetujui 6 tahapan berikutnya nasabah akan

melakukan perjanjian dengan pihak bank untuk mengurus

pelunasan kepemilikan rumah dari bank konvensional, dengan

demikian proses akhir ditandai dengan berakhirnya perjanjian

kepemilikan rumah dengan bank sebelumnya (bank

konvensional) dan menimbulkan perjanjian pembiayaan antara

nasabah dan bank syariah.

2. Landasan Hukum Take Over

a. Undang-undang hukum perdata

Sebagaimana yang tertulis pada undang-undang KUH

perdata pasal 1400-1401KUHperdata yang berbunyi

sebagai berikut:

1) Pasal 1400

“Subrogasi atau perpindahan hak kreditur kepada

seorang pihak ketigayang membayar kepada kreditur,

dapat terjadi karena persetujuan atau karena undang-

undang."

2) Pasal 1401

Perpindahan itu terjadi karena persetujuan

35

a) Bila kreditur dengan menerima pembayaran dan

pihak ketiga, menetapkan bahwa orang ini akan

menggantikannya dalam menggunakan hak-haknya,

gugatan-gugatannya, hak-hak istimewa dan

hipotek-hipoteknya terhadap debitur, subrogasi ini

harus dinyatakan dengan tegas dan dilakukan

bersamaan dengan waktu pembayaran.

b) Bila debitur menjamin sejumlah uang untuk

melunasi utangnya, dan menetapkan bahwa orang

yang meminjamkan uang itu akan mengambil alih

hak-hak kreditur agar subrogasi ini sah, baik

perjanjian pinjaman uang maupun tanda pelunasan,

harus dibuat dengan akte otentik, dan dalam surat

perjanjian pinjam uang harus diterangkan bahwa

pembayaran dilakukan dengan uang yang

dipinjamkan oleh kreditur baru.38

b. Fatwa DSN-MUI tentang Pengalihan Hutang

DSN-MUI telah menerbitkan Fatwa No. 31/DSN-

MUI/VI/2002 tentang Pengalihan Hutang. Istilah lain untuk

pengalihan hutang dalam bahasa fikih dikenal dengan

istilah hiwalah.39

Substansi dari fatwa tersebut adalah

sebagai berikut:

1) Pertama: Ketentuan Umum

Dalam fatwa ini, yang dimaksud dengan:

38

Aplikasi Kitab Undang-undang Hukum Perdata.

39 Ibid., hlm. 158-159.

36

a) Pengalihan Utang adalah pemindahan utang nasabah

dari bank/lembaga keuangan konvensional ke

bank/lembaga keuangan syariah.

b) Al-Qard adalah akad pinjaman dari Lembaga

Keuangan Syariah (LKS) kepada nasabah dengan

ketentuan bahwa nasabah wajib mengembalikan

pokok pinjaman yang diterimanya kepada LKS pada

waktu dan dengan cara pengembalian yang telah

disepakati.

c) Nasabah adalah (calon) nasabah LKS yang

mempunyai kredit kepada Lembaga Keuangan

Konvensional (LKK) untuk pengembalian aset, yang

ingin mengalihkan hutangnya ke LKS.

d) Aset adalah adalah aset nasabah yang dibelinya

melalui kredit dari LKK dan belum lunas

pembayaran kreditnya.

2) Kedua: Ketentuan Akad

Akad dapat dilakukan melalui empat alternatif berikut:

Alternatif I:

a) LKS memberikan qard kepada nasabah. Dengan

qard tersebut nasabah melunasi kredit (hutangnya),

dan demikian, aset yang dibeli dengan kredit

tersebut menjadi milik nasabah secara penuh.

b) Nasabah menjual aset di maksud angka 1 kepada

LKS, dan dengan hasil penjualan itu nasabah

melunasi qardh-nya kepada LKS.

37

c) LKS menjual secara murabahah aset yang telah

menjadi miliknya tersebut kepada nasabah, dengan

pembayaran secara cicilan.

d) Fatwa DSN nomor: 19/DSN-MUI/IV/2001 tentang

alqardh dan Fatwa DSN nomor 04/DSN-

MUI/IV/2000 tentang murabahah berlaku pula

dalam pelaksanaan Pembiayaan Pengalihan Hutang

sebagaimana dimaksud alternatif I ini.

Alternatif II:

a) LKS membeli sebagian aset nasabah, dengan

seizin LKK sehingga dengan demikian terjadilah

syirkah al-milk antara LKS dan nasabah terhadap

asset tersebut.

b) Bagian asset yang dibeli oleh LKS sebagaimana

yang dimaksud angka 1 adalah sebagian aset yang

senilai dengan hutang (sisa cicilan) nasabah

kepada LKK.

c) LKS menjual secara murabahah bagian asset

yang menjadi miliknya tersebut kepada nasabah

dengan pembayaran secara cicilan.

d) Fatwa DSN nomor: 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang

murabahah berlaku pula dalam pelaksanaan

Pembiayaan Pengalihan Hutang sebagaimana

dimaksud dalam alternatif II ini.

Alternatif III:

a) Dalam pengurusan untuk memperoleh kepemilikan

penuh atas aset, nasabah dapat melakukan akad

ijarah dengan LKS sesuai dengan fatwa DSN-MUI

38

nomor 09/DSNMUI/IV/2002.

b) Apabila diperlukan, LKS dapat membantu

menelangi kewajiban nasabah dengan

menggunakan prinsip al-qardh sesuai fatwa DSN-

MUI Nomor 19/DSN-MUI/IV/2001.

c) Akad ijarah sebagaimana di maksud angka 1 tidak

boleh dipersyaratkan dengan (harus terpisah dari)

pemberian talangan sebagaimana di maksud angka 2.

d) Besar imbalan jasa ijarah sebagaimana dimaksud

angka 1 tidak boleh didasarkan pada jumlah talangan

yang diberikan LKS kepada nasabah sebagaimana

dimaksud angka 2.

Alternatif IV:

a) LKS memberikan qardh kepada nasabah. Dengan qardh

tersebut nasabah melunasi kredit (hutangnya) dan

dengan demikian aset yang dibeli dengan kredit tersebut

menjadi milik nasabah secara penuh.

b) Nasabah menjual aset di maksud angka 1 kepada LKS

dan dengan hasil penjualan itu nasabah melunasi qardh-

nya kepada LKS.

c) menyewakan aset yang menjadi miliknya tersebut

kepada nasabah, dengan akad al-ijarah al-Muntahiyah

bi al-Tamlik.

d) Fatwa DSN nomor: 19/DSN-MUI/IV/2001 tentang

alqardh dan fatwa DSN nomor: 27/DSN-MUI/III/2002

tentang al-ijarah al-Muntahiyah bi al-Tamlik berlaku

39

pula dalam pelaksanaan Pembiayaan Pengalihan Hutang

sebagaimana dimaksud dalam alternatif IV ini.

3. Akad Pembiayaan Take Over

Salah satu bentuk jasa pelayanan keuangan bank syariah

adalah membantu masyarakat untuk mengalihkan transaksi

nonsyariah yang telah berjalan menjadi transaksi yang sesuai

dengan prinsip syariah. Dalam hal ini, atas permintaan

nasabah, bank syariah melakukan pengambil alihan hutang

nasabah dari bank konvensional dengan cara memberikan jasa

hiwalah atau dapat juga menggunakan qard, disesuaikan

dengan ada atau tidaknya unsur bunga dalam hutang nasabah

kepada bank konvensional. Setelah nasabah melunasi

kewajibannya kepada bank konvensional, transaksi yang

terjadi adalah antara nasabah dengan bank syariah. Dengan

demikian, yang di maksud dengan pembiayaan berdasarkan

take over adalah pembiayaan yang timbul sebagai akibat dari

take over terhadap transaksi non-syariah yang telah berjalan

yang dilakukan oleh bank syariah atas permintaan nasabah.40

Akad yang digunakan pada pembiayaan Griya BSM adalah

akad Hiwalah.

a. Pengertian Hiwalah

Take Over sesungguhnya dapat juga disebut sebagai

hiwalah, yaitu hiwalah mutlaqah, karena muhal „alaih

tidak memiliki hutang kepada muhil (nasabah), karena

pengalihan itu tidak terkait dengan hutang bank kepada

muhil (nasabah), karena memang hutang itu tidak pernah

ada. Ibnu Qudamah mengatakan dalam kitab Al-Mugni,

40

Adiwarman Karim, op.cit., hlm. 248.

40

yang sahih menurut Hanabilah bahwa hiwalah adalah

murni transaksi irfaq (memberi manfaat) bukan yang

lainnya.41

Hiwalah, menurut bahasa ialah al-intiqal

(perpindahan). Maksud di sini adalah memindahkan

hutang dari tanggungan muhil menjadi tanggungan muhal

„alaih. Muhil adalah sebagai yang berutang, muhal adalah

orang yang menghutangkan dan muhal „alaih adalah

orang yang melakukan pembayaran hutang. Dalam

pengertian lain, arti harfiyah dari kata hiwalah diartikan

dengan “pengalihan, pemindahan, perubahan kulit dan

memikul sesuatu di pundak”.42

b. Landasan Hukum Hiwalah

Hiwalah menurut istilah adalah pengalihan hutang

dari seorang yang berhutang kepada orang lain yang

menanggungnya (artinya ada satu pihak yang akan

menjamin hutang pihak lain).43

Hiwalah dapat dijumpai

dalam hadits dan ijma’. Dalam hadits yang diriwayatkan

oleh Bukhari dan Muslim meriwayatkan dari Abu

Hurairah bahwa Rasulullah saw., bersabda:

ل ا ل مط

م ق

يه وسل

ى هللا عل

بي صل

عن الن

بي هريرة

عن أ

ني ظ

غ

بع.ال

يت

لى ملي ف

م عل

حدك

بع أ

تاأ

م وإذ

ل

41

Syaikh Muwafiquddin Ibnu Qudamah, Al-Mugni juz VII, (Beirut:

Dar Alamul Kutub, 1997), hlm. 56 42

Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syraiah dari Teori ke Praktik,

cet. I, (Jakarta: Gema Insani Press, 2001), hlm. 117. 43

Sunarto Zulkifli, op.cit., hlm. 29.

41

“Dari Abu Hurairah, ia mengatakan bahwasanya

Rasulullah bersabda: „Tindakan orang kaya yang

menunda-nunda pembayaran hutangnya adalah suatu

kedzaliman. Apabila hutang seseorang diantara kalian

dipindahkan kepada orang yang mampu, hendaklah ia

menerimanya.‟ (Hadits Muttafaq Alaihi)”.44

4. Mekanisme Pembiayaan Take Over

Dalam pembiayaan berdasarkan take over ini, bank syariah

mengklasifikasikan hutang nasabah kepada bank konvensional

menjadi dua macam, yakni:

a. Hutang pokok plus bunga, dan

b. Hutang pokok saja.

Dalam menangani hutang nasabah yang berbentuk hutang

pokok plus bunga, bank syariah memberikan jasa qardh karena

alokasi penggunaan qard tidak terbatas, termasuk untuk

menalangi hutang yang berbasis bunga. Sedangkan terhadap

hutang nasabah yang berbentuk hutang pokok saja, bank syariah

memberikan jasa hiwalah atau pengalihan hutang karena

hiwalah tidak bisa untuk menalangi hutang yang berbasis bunga.

Akad yang dibuat antara Bank Syariah dengan nasabah

dituangkan dalam bentuk akad baku. Penggunaan akad baku

merupakan wujud efisiensi bisnis oleh para pelaku usaha

terutama pihak yang memiliki posisi dominan dalam melakukan

transaksi ternyata juga dipakai untuk memperoleh keuntungan

44

Ibnu Hajar Al-Asqalani, Bulughul Maram min Adillatil Ahkam, terj.

Harun Zen dan Zaenal Muttaqin (Bandung: Penerbit Jabal, 2011), hlm.

219.

42

atau benefit dengan cara mencantumkan klausula ekstensi yang

memberatkan salah satu pihak.45

Akad pemindahan piutang nasabah dari bank konvensional

kepada bank syariah. Nasabah meminta bank syariah untuk

menyebarkan terlebih dahulu hutangnya kepada bank

konvensional. Pemindahan hutang ini dilakukan terlebih dahulu

dengan qardh. Selain itu nasabah menjualnya kepada bank

syariah. Selanjutnya bank syariah menyewakan IMBT kepada

nasabah kembali dibayar secara cicilan.46

Pelaksanaan take over di BSM cabang Tangerang Bintaro

dimulai dari adanya kesepakatan antara nasabah dengan bagian

pemasaran bank untuk melakukan take over pembiayaan di

maksud. Sebelum kesepakatan terjadi, bagian pemasaran bank

juga menjelaskan kepada calon nasabah beberapa syarat dan

ketentuan ketentuan yang berlaku dalam pelaksanaan take over

di maksud, diantaranya;

a. Pembiayaan hanya dilakukan sesuai dengan prinsip syariah.

b. Akad yang digunakan dalam pembiayaan tersebut dapat

berbentuk akad murabahah, Istishna, musyarakah,

mudharabah dan Ijarah.

c. Pendapatan margin, nisbah bagi hasil atau fee yang diminta

oleh bank mengacu kepada ketentuan-ketentuan masing-

masing akad dan ditetapkan pada saat akad tersebut

45

trisadini prasastinah Usanti, Akad Baku Pada Pembiayaan

Murabahah di Bank Syariah, Perspektif, volume XVIII No. 1 Tahun 2013

Edisi Januari, h. 47. 46

Nurul Huda, Lembaga Keuangan Islam Tinjauan Teoritis dan

Praktis, (jakarta: kencana 2010), h.105.

43

dibuat.47

Setelah ada kesepakatan, maka calon nasabah

mengajukan surat permohonan pembiayaan kepada BSM

dengan menjelaskan kondisi pembiayaan yang akan di take

over.

Selanjutnya BSM menerbitkan Surat Penegasan

Persetujuan Pembiayaan, yang menjelaskan beberapa hal,

yaitu:

a. Struktur pembiayaan, menyangkut jenis pembiayaan,

tujuan pembiayaan, harga beli, margin, harga jual,

angsuran pendahuluan, angsuran ditangguhkan,

pembiayaan bank, jangka waktu, angsuran per bulan,

cara pencairan, denda keterlambatan, serta biaya-

biaya (administrasi dan lain-lain).

b. Jaminan, menjelaskan jenis dan lokasi jaminan.

c. Syarat-syarat penandatanganan akad pembiayaan.

d. Syarat pencairan

e. Lain-lain.

Syarat-syarat penandatanganan akad

pembiayaan, yaitu:

a. Nasabah dan pasangan telah mengembalikan asli

surat penegasan Persetujuan Pembiayaan (SP3) yang

telah ditandatangani di atas materi secukupnya.

b. Telah menyerahkan Surat Pernyataan dan Kuasa

yang ditandatangani di atas materi secukupnya dan

diketahui istri (jika lebih dari satu istri, harus

diketahui semua istri) bahwa:

47

(Fatwa DSN MUI No. 45/DSN-MUI/II/2005 Tentang Line

Facility ( at tashilat).

44

1) Nasabah bersedia membayar biaya administrasi

dan biaya lainnya sehubungan dengan

penandatanganan. Akad pembiayaan

murabahah.

2) Nasabah bersedia membayar angsuran setiap

bulannya dengan tertib sesuai jadwal.

3) Bila nasabah tidak bekerja lagi, maka bank

berhak untuk memperoleh prioritas pertama

pembayaran atas segala hak yang diperoleh

nasabah dari tempat kerjanya, kecuali jika

nasabah saat melanjutkan dan membayar

angsuran pembiayaan dari sumber yang dapat

diyakini oleh bank.

c. Telah menyerahkan Surat Kuasa Pendebatan Rekening di

PT Bank Syariah Mandiri untuk melakukan atas, namun

tidak terbatas pada:

1) Pembayaran biasa asuransi jiwa dan kerugian;

2) Pembayaran angsuran per bulannya

3) Pembayaran biaya materi

4) Pembiayaan biaya notaris

5) Pembayaran denda keterlambatan.

d. Telah menyerahkan surat atas kesediaan nasabah antara lain

untuk menandatangani kuasa menjual secara notaril apabila

nasabah tidak dapat memenuhi kewajiban kepada bank.

e. Telah menyertakan Asli Slip Gaji 3 bulan Terakhir untuk

PNS dan rekening koran selama 6 bulan terakhir untuk nun

PNS.

f. Telah menyerahkan bukti lunas kartu kredit.

45

Setelah dilengkapi, maka dilakukan penandatanganan akad

qardh pembiayaan antara Bank Syariah Mandiri dengan nasabah

untuk mengambil alih pembiayaan dari bank lain ke Bank

Syariah Mandiri. Setelah itu dilakukan pencairan pembiayaan

setelah memenuhi syarat-syarat berikut:

a. Telah melakukan penandatanganan akad pembiayaan dan

pengikatan agunan dengan Hak Tanggungan dan telah

didaftarkan ke Badan Pertahanan Nasional (BPN) serta

dibuktikan dengan cover note dari notaris.

b. Telah membuka rekening di PT bank Syariah Mandiri dan

menyetor biaya cadangan untuk pembayaran biaya yang

terkait dengan perjanjian pembiayaan.

c. Telah dilakukan penutupan asuransi jiwa dan kerugian atas

nama nasabah dengan banker Close PT Bank Syariah

Mandiri - CFBC Tangerang Bintaro.

d. Telah mencanangkan 1 kali angsuran di rekening Bank

Syariah Mandiri Dan diblokir sampai pembiayaan selesai.

e. Telah menyerahkan out standing terakhir dari PT Bank

Syariah Mandiri.

f. Pencairan bertahap:

1) Tahap 1: sebesar Rp......-, untuk take over ke bank bank

syariah mandiri kantor cabang Tangerang Bintaro.

2) Tahap II: sebesar Rp.......-, setelah kuintansi Pembelian

bahan material diserahkan ke PT Bank Syariah Mandiri

CFBC Tangerang Bintaro.

Nasabah juga menandatangani surat sanggup yang

menyatakan kesanggupan nasabah untuk membayar angsuran

Per bulan kepada BSM. Selanjutnya dilakukan pengikatan akad

46

qardh, dilanjutkan dengan penandatanganan akad jenis

pembiayaan misalnya (qardh Wal murabahah). Skateboard

merupakan suatu perjanjian pembiayaan antara BSM dan

nasabah, di mana dalam akad tersebut telah dicantumkan

kewajiban-kewajiban nasabah serta segala sesuatu yang

berhubungan dengan pelaksanaan pembiayaan tersebut.

Salah satu klausul dalam perjanjian pembiayaan tersebut

adalah perihal tujuan penggunaan pembiayaan ditulis dengan

jelas bahwa pemberian pembiayaan digunakan untuk proses

pengalihan kredit (take over) dari kreditur awal. Fungsi dari

ditulisnya klausul tujuan perjanjian adalah untuk melindungi

kepentingan pihak BSM dalam hal adanya kepastian hukum

bahwa uang yang dipakai oleh debitur untuk pelunasan berasal

dari kreditur sebelumnya.

Setelah akad dan pengikatan jaminan ditandatangani maka

debitur melakukan pelunasan kepada debitur awal dan

mengambil asli bukti jaminan yang berada di tangan kreditur

awal tersebut. Setelah pelunasan dilakukan maka debitur wajib

meminta sertifikat asli dan bukti slip pelunasan yang dicetak

validasi tanda lunas oleh pihak kreditur awal. Tujuan dimintanya

slip ini supaya kreditur awal sudah tidak memiliki alas hak

untuk menerima pembayaran apapun terkait dengan kreditur

(angsuran, bunga dan denda) di masa mendatang karena ada

bukti lunas. Proses pemberian strip tanda pelunasan harus

dilakukan pada hari yang sama dengan penandatanganan

perjanjian kredit. Hal ini dilakukan sebagai bukti kepada kantor

cabang bahwa BSM cabang Tangerang Bintaro telah melakukan

47

peralihan kredit sesuai dengan tanggal perjanjian kredit yang

telah dibuat.48

Peristiwa peralihan kredit ini memenuhi unsur-unsur yang

terdapat pada peristiwa subrogasi yaitu adanya penggantian hak

kreditur oleh pihak ketiga, adanya pembayaran dilakukan pihak

ketiga terhadap kreditur dan terjadi karena perjanjian yang dibuat

antara pihak debitur dengan pihak ketiga.49

Subrogasi terjadi dengan dipenuhinya kewajiban

debitur oleh pihak ketiga. Kewajiban yang dipenuhi oleh

pihak ketiga adalah pembayaran pelunasan kredit kepada

kreditur awal yang untuk selanjutnya pihak ketiga ini

menjadi kreditur baru atas debitur tersebut berdasarkan

perjanjian yang telah dibuat dan disepakati bersama antara

debitur dan pihak ketiga.50

Pelaksanaan take over pembiayaan di BSM cabang

Tangerang Bintaro dilakukan berdasarkan hukum yang

terdapat dalam akad qardh, yaitu dua pihak yang ber

akad, yakni nasabah dan BSM cabang Tangerang Bintaro,

dengan objek qardh yaitu dana pembiayaan take over hutang

nasabah dari lembaga keuangan sebelumnya. Syarat sah

qardh adalah barang (uang) yang dipinjamkan harus yang

memiliki manfaat, transaksi dengan akad ini sangat

bermanfaat terutama bagi nasabah yang membutuhkan

48

Wawancara dengan Ibu Fidiya sebagai Consumer Banking Retail

Manager PT. Bank Syariah Mandiri Cabang Ciputat

49 j satno, cessie, subrogattie, Novatie, kopensatie dan

Percampuran hutang, (Alumni; Bandung) h. 50 50

kartini Muljafi, Hak Tanggungan, (kencana: jakarta, 2005), h. 152.

48

pembiayaan untuk menalangi hutang yang ingin terhindar

dari transaksi yang berbasis bunga di lembaga keuangan

awal.

5. Faktor Penyebab Terjadinya Pembiayaan Take Over

Terjadinya take over atau peralihan pembiayaan dapat

terjadi dengan adanya faktor internal maupun faktor eksternal,

yaitu: `

a. Faktor Internal

Faktor internal adalah faktor yang berasal dari BSM

dalam hal ini berhubungan dengan kebijakan manajemen

tentang pembiayaan, sebagai salah satu sumber pendapatan

bank. Kebijakan manajemen dalam pelaksanaan take over

yaitu: kemudahan persyaratan, tidak ada penalti, cicilan

yang murah dan sama tiap bulannya karena tidak ada bunga

yang memberatkan nasabah, dan juga promo banking.

Kebijakan manajemen dalam pelaksanaan take over, yaitu:

1) Kemudahan persyaratan

Untuk meningkatkan nasabah take over, bank

syariah mentukan syarat yang tidak rumit, perpindahan

dilakukan melalui take over yang berlaku umum, yaitu

sisa pokok pinjaman di bank lama dibeli atau diambil

alih bank syariah umumnya akad yang dipakai adalah

Murabahah (jual-beli dengan pembayaran tertunda).

2) Tidak ada pinalti

Dalam pelaksanaan pembiayaan di bank syariah

tidak dikenal istilah pinalti terhadap nasabah yang

bermasalah, tetapi tetap diupayakan untuk memajukan

49

usaha nasabah sehingga nasabah mampu melunasi

utangnya.

3) Cicilan

Cicilan yang murah dan tetap setiap bulannya

karena tidak ada bunga yang memberatkan nasabah.

Besarnya cicilan adalah tetap setiap bulan, tidak

dipengaruhi oleh fluktuasi suku bunga sebagaimana di

bank konvensional. Besarnya cicilan ini telah

ditentukan sejak awal pembiayaan.

4) Promo banking

Dalam upaya menarik nasabah dengan predikat

baik dari bank lain, bank syariah juga melakukan

promo banking yang pada umumnya dilakukan secara

personal, yaitu dengan memberikan informasi dan

penjelasan tentang produk pembiayaan syariah melalui

take over. Hal-hal yang dapat memberikan keuntung

lebih kepada nasabah, baik dari segi sistem dan pola

pembiayaan, juga dalam hal proses take over tersebut

dijelaskan kepada calon nasabah untuk memberikan

gambaran kepada nasabah tentang manfaat yang akan

diperolehnya jika melakukan take over pembiayaan.

b. Faktor Eksternal

Faktor eksternal adalah faktor yang berasal dari luar

BSM dalam hal ini berasal dari nasabah maupun

lingkungannya. Beberapa faktor yang mendorong nasabah

melakukan take over pembiayaan di BSM adalah:

pertimbangan keuntungan dan manfaat, dimana pada BSM

pembiayaan dilakukan dengan sistem bagi hasil, keinginan

50

nasabah untuk mengamalkan syariah, suku bunga pada

bank sebelumnya mengalami peningkatan, adanya sesuatu

dan hal lain yang membuat debitur kecewa.51

C. Pembiayaan Griya BSM

1. Pengertian Pembiayaan Griya BSM

Pembiayaan Griya BSM adalah pembiayaan jangka pendek,

menengah, atau panjang untuk membiayai pembelian rumah

tinggal (konsumer), baik baru maupun bekas, di lingkungan

developer maupun non developer, dengan sistem murabahah.52

Pembiayaan Griya BSM merupakan produk pembiayaan

dari BSM yang memiliki tujuan untuk membantu masyarakat

dalam membiayai kebutuhan nasabah dalam hal pengadaan

rumah tinggal, baik baru maupun bekas, dengan pembayaran

dicicil.

a. Manfaat pembiayaan Griya BSM

1) Bagi Nasabah

a) Nasabah dapat memperoleh manfaat sebagai berikut:

Nasabah tidak perlu menunggu waktu yang lama

untuk memiliki dana besar untuk memiliki rumah.

Karena rumah merupakan aset yang bernilai tinggi

dan tidak semua orang mudah membeli dan memiliki

rumah. Dengan adanya pembiayaan Griya BSM ini

akan memudahkan masyarakat untuk memiliki

rumah.

51

Raysa Indah Berliani, Faktor Penyebab Take Over, diakses pada 1

Juli 2018 dari http://repository.usu.ac.id/bitstream/ 52

https://www.syariahmandiri.co.id/category/consumerbanking/pembi

ayaankonsumer/pembiayaan-griya-bsm/

51

b) Nasabah dapat memiliki rumah dengan mencicil

seharga rumah yang diminati tanpa ada hitungan

bunga dan ketidak jelasan cicilan yang berubah-ubah.

Pada pembiayaan Griya BSM ini nasabah hanya

membayar cicilan sesuai dengan nilai rumah

ditambah keuntungan untuk bank.

c) Nasabah bisa langsung menempati bahkan

menyewakan rumah yang dicicilnya sehingga

membantu pembayaran tiap bulannya.

d) Selain untuk ditempati rumah tersebut juga bisa

dijadikan nasabah sebagai investasi, karena rumah

memiliki nilai yang sangat tinggi.

2) Bagi Bank

Bank dapat memperoleh manfaat sebagai berikut:

a) Bank dapat memprediksi keuntungan yang didapat

dalam jangka waktu yang telah disepakati oleh kedua

belah pihak.

b) Bank dapat memberikan pembiayaan keseluruh

kalangan sehingga keuntungan yang didapat semakin

banyak.

2. Akad yang Digunakan pada Pembiayaan Griya BSM

Akad yang digunakan pada pembiayaan Griya BSM adalah

akad murabahah.

a. Pengertian Akad Murabahah

Murabahah adalah akad jual beli atas barang tertentu,

dimana penjual menyebutkan harga pembelian barang

kepada pembeli kemudian menjual kepada pihak pembeli

dengan mensyaratkan keuntungan yang diharapkan sesuai

52

jumlah tertentu. Dalam akad murabahah, penjual menjual

barangnya dengan meminta kelebihan atas harga beli

dengan harga jual. Perbedaan antara harga beli dan harga

jual barang disebut dengan margin keuntungan.53

Akad murabahah masih mendominasi produk

perbankan syariah di Indonesia. Dalam rangka membantu

masyarakat guna melangsungkan dan meningkatkan

kesejahteraan dan berbagai kegiatan bank syariah perlu

memiliki fasilitas murabahah bagi yang memerlukanya.

Murabahah adalah akad jual beli barang dengan

menyatakan harga perolehan dan keuntungan (margin)

yang disepakati oleh penjual dan pembeli.54

Bank syariah memiliki fasilitas murabahah, yaitu

menjual suatu barang dengan menegaskan harga belinya

kepada pembeli dan pembeli membayarnya dengan harga

yang lebih sebagai laba. Keuntungan yang disepakati

dalam murabahah adalah si penjual harus memberi tahu

pembeli tentang harga pembelian barang dan menyatakan

jumlah keuntungan yang ditambahkan pada biaya

tersebut.

b. Landasan Hukum Pembiayaan Murabahah

1) Al-Qur’an

Landasan hukum pembiayaan murabahah

terdapat dalam surat al-Baqarah Ayat 275:

53

Ismail, Perbankan Syariah, (Jakarta:PT Fajar Interpratama

Mandiri, 2013), hal 138. 54

Adiwarman Karim, Bank Islam Analisa Fiqh dan Keuangan,

(Jakarta : PT Raja Grafindo Persada, 2008), h. 113.

53

ري ل ا قىم ال ما

ك

قىمىن إل

با ل ىن الس

لكأ رن

ما ىا إه ال

هم ق ن

لك بأ

س ذ

ان من ال

يط

ه الش

ط ب

تخ

با م الس بيع وحس ه ال

حل الل

با وأ ل الس

بيع مث

من ال

ى مسه إل

وأ

ف

ه ما سل

لتهى

اه

ه من زب

ة

جاءه مىعظ

الدونيها خ از هم صحاب الن

ئك أ

ول

أه ومن عاد

الل

“Orang-orang yang makan (mengambil) riba

tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya

orang yang kemasukan syaitan lantaran (tekanan)

penyakit gila. Keadaan mereka yang demikian itu,

adalah disebabkan mereka berkata (berpendapat),

sesungguhnya jual beli itu sama dengan riba,

padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan

mengharamkan riba. Orang-orang yang telah

sampai kepadanya larangan dari Tuhannya, lalu

terus berhenti (dari mengambil riba), maka baginya

apa yang telah diambilnya dahulu (sebelum datang

larangan); dan urusannya (terserah) kepada Allah.

Orang yang kembali (mengambil riba), maka orang

itu adalah penghuni-penghuni neraka; mereka kekal

di dalamnya.”

2) Hadist Rasulullah SAW

Dari Suhaib ar-Rumi bahwa Rasulullah SAW

bersabda sebagai berikut:

أن النبي صلى اهلل عليو وآلو وسلم قال: ثالث فيهن

54

عير الب ركة: الب يع إلى أجل، والمقارضة، وخلط الب ر بالش للب يت ال للب يع )رواه ابن ماجو عن صهيب(

“Tiga hal yang yang di dalam terdapat keberkahan:

jual beli secara tangguh, mukaradah, (murabahah)

dan mencampur gandum dengan tepung untuk

keperluan rumah bukan untuk dijual (HR Ibnu

Majah)”.55

3) Fatwa Dewan Syariah Nasional

a) Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor: 04/DSN-

MUI/IV/2000 tanggal 1 April 2000 tentang

Murabahah pada ketetapan Pertama ayat 9

dinyatakan: jika Bank hendak mewakilkan kepada

Nasabah untuk membeli barang dari pihak ketiga,

akad jual beli murabahah harus dilakukan setelah

barang, secara prinsip, menjadi milik Bank.

b) fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor: 13/DSN-

MUI/IX/2000 tanggal 16 September 2000 tentang

uang muka dalam murabahah (dalam jual beli

murabahah Bank dibolehkan meminta nasabah

untuk membayar uang muka saat menandatangani

kesepakatan).

c) Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor:

16/DSN-MUI/IX/2000, tanggal 16

September 2000 tentang diskon dalam murabahah

(jika dalam jual beli murabahah LKS

mendapatkan diskon dari supplier harga

sebenarnya adalah harga setelah diskon, karena

55

M Syafi‟I Antonio, Bank Syariah dari Teori ke

Praktek, (Jakarta: Gema Insani, 2001), hal. 102.

55

itu diskon adalah hak nasabah terjadi setelah akad

pembagian diskon tersebut dilakukan berdasarkan

perjanjian (persetujuan yang dimuat di dalam

akad).

d) Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor: 17/DSN-

MUI/IX/2000 tanggal 16 September 2000 tentang

sanksi atas nasabah mampu yang menunda-nunda

pembayaran (Nasabah mampu yang menunda-

nunda pembayaran kewajibannya boleh dikenakan

sanksi. Sanksi berdasarkan prinsip-prinsip ta‟izir

yaitu bertujuan agar nasabah lebih disiplin dalam

melaksanakan kewajibannya. Sanksi dapat berupa

denda sejumlah uang yang besarnya ditentukan

atas dasar kesepakatan dan dibuaat saat akad

ditanda tangani. Dana yang berasal dari denda

diperuntukkan sebagai dana sosial.

e) Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor: 43/DSN-

MUI/VIII/2000 tanggal 11 Agustus 2000 tentang

ganti rugi atau ta‟widh (Sengaja atau lalai

menyimpang dari akad dan menimbulkan

kerugian. Kerugian Riil adalah biaya-biaya yang

dikeluarkan dalam rangka penagihan hak yang

seharusnya diterima. Besarnya ganti rugi tidak

boleh dicantumkan dalam akad).

c. Rukun dan Syarat Murabahah

Undang-undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang

Perbankan Syariah Pasal 24 ayat (1) dan (2) telah

mengatur bahwa bank Syariah maupun Unit Usaha

56

Syariah dilarang untuk melakukan kegiatan usaha yang

melanggar dan bertentangan dengan prinsip-prinsip

syariah. Oleh karena itu, penting bagi bank dan Unit

Usaha Syariah agar akad Murabahah tidak bertentangan

dengan syariah dengan memerhatikan syarat-syarat dan

rukunnya, diantaranya.56

Untuk menentukan sah atau tidaknya akad

pembiayaan murabahah, terlebih dahulu harus memenuhi

rukun dan syarat tertentu sesuai dengan syari’at Islam,

yaitu:

1) Rukun Pembiayaan Murabahah.

Ba‟i atau penjual, penjual disini adalah orang yang

mempunyai barang dagangan atau orang yang

menawari suatu barang.

Musytari atau pembeli, adalah orang yang

melakukan permintaan terhadap suatu barang yang

ditawarkan oleh penjual.

Mabi’ atau barang, adalah komoditi, benda, objek

yang diperjual belikan.

Tsaman atau harga jual, adalah sebagai alat ukur

untuk menentukan nilai suatu barang. Ijab dan Qabul

yang dituangkan dalam akad.

2) Syarat Pembiayaan Murabahah

Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah (KHES) telah

mengatur ketentuan mengenai Apa saja syarat jual beli

murabahah, sekalipun dalam KHES tidak

56

Amran Saudi, Penyelesaian Sengketa Ekonomi Syariah, (Jakarta:

Prenadamedia Group, 2018), h. 194.

57

diklasifikasikan secara khusus sebab mengenai syarat-

syarat akad murabahah berikut ini syarat transaksi

akad murabahah.

a) Pihak yang berakad (penjual dan pembeli), Di

mana pihak Penjual harus jujur (terbuka)

mengenai modal dan keuntungan kepada pembeli.

Ketentuan

tersebut diatur pula dalam pasal 116 ayat 3

KHES. penjual harus memberi tahu secara jujur

tentang harga pokok barang kepada pembeli

berikut biaya yang diperlukan.57

kontrak harus

bebas dari riba.

b) Cakap hukum

c) Suka rela atau ridha, tidak dalam keadaan

terpaksa atau dibawah tekanan.

d) Tidak termasuk yang diharamkan atau yang

dilarang oleh agama.

e) Bermanfaat.

f) Penyerahan dari penjual ke pembeli dapat

dilakukan.

g) Merupakan hak milik penuh pihak yang berakad.

h) Sesuai spesifikasi yang diterima pembeli dan

diserahkan penjual.

i) Jika berupa barang bergerak maka barang itu

harus bisa dikuasai pembeli setelah dokumentasi

dan perjanjian akad diselesaikan.

57

Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah edisi revisi Mahkamah

Agung Republik Indonesia

58

j) Akad atau Sighat (ijab dan Qabul)

k) Harus jelas dan disebutkan secara spesifikasi

dengan siapa berakad.

l) Antara ijab dan Qabul (serah terima) harus selaras

baik dalam spesifik barang maupun harga yang

disepakati.

m) Tidak menggantungkan keabsahan transaksi pada

masa yang akan datang.

n) Tidak membatasi waktu, misal saya jual kepada

anda untuk jangka waktu 10 bulan dan setelah itu

akan menjadi milik nasabah kembali.58

o) Harga jual adalah harga beli ditambah

keuntungan.

p) Harga jual tidak boleh berubah selama masa

perjanjian.

q) Sistem pembayaran dan jangka waktunya

disepakati bersama.

d. Manfaat Pembiayaan Murabahah

Adapun manfaat yang diberikan pada pembiayaan

murabahah adalah sebagai berikut:

1) Adanya keuntungan yang muncul dari selisih harga

beli oleh penjual dengan harga jualnya pada nasabah.

Ini adalah salah satu manfaat yang didapat oleh pihak

penjual (Bank).

2) Sistem murabahah sangat sederhana hal ini sangat

memudahkan penanganan administrasinya oleh bank.

58

Nurul Huda, Mohamad Heykal, Lembaga Keuangan Islam

Tinjauan Teoritis dan Praktis, (Jakarta : Kencana Prenada Media Group

2010), cet 1, h. 46.

59

3) Risiko lebih rendah atau kecil dibandingkan

pembiayaan lain. Nasabah yang melakukan akad

pembiayaan murabahah yang pembayarannya dicicil

harus menyerahkan sesuatu sebagai jaminan atau

agunan, dengan demikian bank sebagai penjual tidak

akan merasa khawatir jika saja terjadi kecacatan dalam

akad antara bank (penjual) dan nasabah (pembeli).

a) Bagi nasabah murabahah bermanfaat bagi

seseorang yang membutuhkan suatu barang tapi

belum mempunyai uang (murabahah secara

hutang atau dicicil). Jadi pembiayaan murabahah

dapat membantu atau meringankan beban

nasabah dalam mendapatkan barang yang

dibutuhkan pada saat nasabah tersebut tidak atau

belum mendapatkan uang.

Di samping manfaat murabahah ada

kemungkinan Risiko yang harus diantisipasi

antara lain:

1) Default atau kelalaian, nasabah sengaja tidak

membayar angsuran.

2) Fluktuasi harga komperatif, ini terjadi jika

harga suatu barang di pasar naik setelah

membelikannya untuk nasabah bank tidak

dapat mengubah harga jual beli tersebut.

3) Penolakan nasabah barang yang dikirim bisa

saja ditolak oleh nasabah karena berbagai

sebab, misalnya rusak dalam perjalanan

60

spesifikasi barang tersebut tidak sesuai

dengan yang dipesan. Jika bank telah

menandatangani akad jual beli, maka barang

tersebut akan menjadi milik bank artinya bank

mempunyai risiko untuk menjual kepada

pihak lain.

4) Dijual Karena murabahah bersifat jual beli

dengan dengan utang maka ketika akad

ditandatangani barang itu menjadi milik

nasabah, sehingga nasabah bebas melakukan

apa saja terhadap barang tersebut termasuk

menjualnya jika terjadi demikian risikonya

besar.

Bank pada hakikatnya memberikan dana pinjaman,

namun dalam konteks syariah pinjaman tidak boleh

mengambil keuntungan dari dana yang dipinjamkan. Bank

Syariah harus melakukan jual beli dengan nasabah, bank

bertindak selaku penjual dan nasabah selaku pembeli.

Bank membeli barang yang dibutuhkan nasabah kepada

supplier (pihak ketiga) dengan harga tertentu, secara

langsung atau melalui wakil yang ditunjuk, untuk

selanjutnya barang tersebut dijual kepada nasabah dengan

harga tertentu, setelah ditambah keuntungan mark up yang

disepakati bersama, besar keuntungan yang diambil bank

atas transaksi murabahah tersebut bersifat konstan,

artinya tidak berkembang dan tidak perlu berkurang. Serta

tidak terkait oleh koperasi nilai tukar Rupiah terhadap

61

dollar. Keadaan ini berlangsung hingga akhir pelunasan

utang oleh nasabah kepada bank syariah.59

59

Amran Saudi, Penyelesaian Sengketa Ekonomi Syariah, (Jakarta:

Prenadamedia Group, 2018), h. 204.

61

BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

A. Sejarah PT. Bank Syariah Mandiri, Tbk

Kehadiran BSM sejak tahun 1999, sesungguhnya

merupakan hikmah sekaligus berkah pasca krisis ekonomi dan

moneter 1997-1998. Sebagaimana diketahui, krisis ekonomi

dan moneter sejak Juli 1997, yang disusul dengan krisis multi-

dimensi termasuk di panggung politik nasional, telah

menimbulkan beragam dampak negatif yang sangat hebat

terhadap seluruh sendi kehidupan masyarakat, tidak terkecuali

dunia usaha. Dalam kondisi tersebut, industri perbankan

nasional yang didominasi oleh bank-bank konvensional

mengalami krisis luar biasa. Pemerintah akhirnya mengambil

tindakan dengan merestrukturisasi dan merekapitalisasi

sebagian bank-bank di Indonesia. Salah satu bank

konvensional, PT Bank Susila Bakti (BSB) yang dimiliki oleh

Yayasan Kesejahteraan Pegawai (YKP), PT Bank Dagang

Negara, dan PT Mahkota Prestasi juga terkena dampak krisis.

BSB berusaha keluar dari situasi tersebut dengan melakukan

upaya merger dengan beberapa bank lain serta mengundang

investor asing. Pada saat bersamaan, pemerintah melakukan

penggabungan (merger) empat bank (Bank Dagang Negara,

Bank Bumi Daya, Bank Exim, dan Bapindo) menjadi satu

bank baru bernama PT Bank Mandiri (Persero) pada tanggal

31 Juli 1999. Kebijakan penggabungan tersebut juga

menempatkan dan menetapkan PT Bank Mandiri (Persero)

Tbk sebagai pemilik mayoritas baru BSB. Sebagai tindak

62

lanjut dari keputusan merger, Bank Mandiri melakukan

konsolidasi serta membentuk Tim Pengembangan Perbankan

Syariah.

Pembentukan tim ini bertujuan untuk mengembangkan

layanan perbankan syariah di kelompok perusahaan Bank

Mandiri, sebagai respon atas diberlakukannya UU No. 10

tahun 1998, yang memberi peluang bank umum untuk

melayani transaksi syariah (dual banking system). Tim

Pengembangan Perbankan Syariah memandang bahwa

pemberlakuan UU tersebut merupakan momentum yang tepat

untuk melakukan konversi PT Bank Susila Bakti dari bank

konvensional menjadi bank syariah. Oleh karenanya, Tim

Pengembangan Perbankan Syariah segera mempersiapkan

sistem dan infrastrukturnya, sehingga kegiatan usaha BSB

berubah dari bank konvensional menjadi bank yang beroperasi

berdasarkan prinsip syariah dengan nama PT. Bank Syariah

Mandiri sebagaimana tercantum dalam Akta Notaris: Sutjipto,

SH, No. 23 tanggal 8 September 1999. Perubahan kegiatan

usaha BSB menjadi bank umum syariah dikukuhkan oleh

Gubernur Bank Indonesia melalui SK Gubernur BI No. 1/24/

KEP.BI/1999, 25 Oktober 1999. Selanjutnya, melalui Surat

Keputusan Deputi Gubernur Senior Bank Indonesia No.

1/1/KEP.DGS/ 1999, BI menyetujui perubahan nama menjadi

PT. Bank Syariah Mandiri. Menyusul pengukuhan dan

pengakuan legal tersebut, PT. Bank Syariah Mandiri secara

resmi mulai beroperasi sejak Senin tanggal 25 Rajab 1420 H

atau pada tanggal 1 November 1999. Bank Syariah Mandiri

hadir, tampil dan tumbuh sebagai bank yang mampu

63

memadukan idealisme usaha dengan nilai-nilai rohani, yang

melandasi kegiatan operasionalnya. Harmoni antara idealisme

usaha dan nilai-nilai rohani inilah yang menjadi salah satu

keunggulan Bank Syariah Mandiri dalam kiprahnya dalam

dunia perbankan di Indonesia. BSM hadir untuk bersama

membangun Indonesia menuju Indonesia yang lebih baik.

Bank Syariah Mandiri tumbuh sebagai bank yang mampu

memadukan keduanya, yang melandasi kegiatan

operasionalnya. Harmonisasi idealisme usaha dan nilai-nilai

spiritual inilah yang menjadi salah satu keunggulan Bank

Syariah Mandiri dalam kiprahnya dalam dunia perbankan di

Indonesia. Per Desember 2017, Bank Syariah Mandiri

memiliki 737 kantor layanan di seluruh Indonesia, 996 unit

ATM Syariah Mandiri dengan akses lebih dari 196.000

jaringan ATM.1

1 https://www.syariahmandiri.co.id/tentang-kami/sejarah di kutip

pada 2 juli 2018

64

B. Profil Perusahaan

1. PT Bank Syariah Mandiri

1 Nama PT Bank Syariah Mandiri Tbk

2 Alamat

Wisma Mandiri I,

Jl.MH.Thamrin No Jakarta

10340 Indonesia

3 Telpon (62-21) 2300 509, 3983 9000

(Hunting)

4 BSM Call Centre 14040 atau (021) 29354040

5 Faksimili (62-21) 3983 2989

6 Situs Wet www.syariahmandiri.co.id

7 Tanggal berdiri 25 Oktober 1999

8 Tanggal beroperasi 1 November 1999

9 Modal Dasar 2.500.000.000.000,-

10 Modal Disetor 1.158.243.565.000,-

11 Kantor layanan

737 kantor layanan yang

terbesar di 33 provinsi di

seluruh Indonesia

12 Jumlah jaringan

ATM BSM

966 ATM Syariah Mandiri,

196.000 Jaringan ATM.

13 Jumlah Karyawaan 23.652 (Per Desember 2017)

14 Otoritas Pengawas

Bank

Otoritas Jasa Keuangan dan

Dewan Pengawas Syariah

15 Kepemilikan Saham

1) PT Bank Mandiri

(persero)Tbk: 497.804.387

lembar saham

(99.99999998%)

2) PT mandiri Sekuritas:

Lembar saham

(0,0000002%)

Tabel 3.1 Profil Perusahaan BSM

65

2. Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang pembantu Bintaro

Sektor III

1 Nama

Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang

pembantu Bintaro Sektor III

2

Alamat

Bintaro Jaya Sektor III A Blok DD

10/1, Tangerang Selatan, Banten

15225.

3 Telepon

(021) 7343970, 7343969, 7343913,

7343920

4 BSM Call

Center 14040 atau (021) 29354040

5 Situs Web www.syariahmandiri.co.id

Tabel 3.2 Profil Perusahaan BSM KC Ciputat

C. Visi dan Misi Bank Syariah Mandiri

Visi dan Misi Bank Syariah Mandiri antara lain, sebagai

berikut:2

1. Visi

Menjadi Bank Syariah terpercaya pilihan mitra usaha

dan memimpin pengembangan peradaban ekonomi yang

mulia.

2. Misi

a. Mewujudkan pertumbuhan dan keuntungan di atas

rata-rata industri yang berkesinambungan.

2 https://www.syariahmandiri.co.id/tentang-kami/budaya

perusahaan di akses pada tanggal 2 juli 2018

66

b. Meningkatkan kualitas produk dan layanan berbasis

teknologi yang melampaui harapan nasabah.

c. Mengutamakan penghimpunan dana murah dan

penyaluran pembiayaan pada segmen ritel.

d. Mengembangkan bisnis atas dasar nilai-nilai syariah

universal.

e. Meningkatkan kepedulian terhadap masyararakat dan

lingkungan.

D. Budaya Perusahaan

Dalam rangka mewujudkan visi dan misi BSM, insan-

insan BSM perlu menyumbangkan (share) kinerja untuk BSM

dengan nilai-nilai yang relatif seragam. Insan-insan BSM telah

menggali dan menyepakati nilai-nilai yang dimaksud, yang

kemudian disebut BSM Shared Values yaitu ETHIC

(Excellence, Teamwork, Humanity, Integrity, dan Customer

Focus):

1. Excellence:

Mencapai hasil yang

mendekati sempurna (perfect

result-oriented)

- Kerja Keras

- Cerdas

- Tuntas

- Sepenuh Hati

- Hasil Terbaik

2. Teamwork: Mengembangkan

lingkungan kerja yang

saling bersinergi.

- Aktif

- Bersinergi

- Sukses Bersama

3. Humanity: Mengembangkan

kepedulian terhadap

kemanusiaan dan

lingkungan.

- Peduli

- Ikhlas

- Memberi Maslahat

- Mengalirkan Berkah

4. Integrity:

- Jujur

- Taat

67

- Amanah

- Bertanggung Jawab

5. Customer Focus: Mengembangkan

kesadaran tentang

pentingnya nasabah dan

berupaya melampaui

harapan nasabah

(internal dan eksternal).

- Berorientasi

- Berkesinambungan

- Saling Menguntungkan

Tabel 3.3 BSM Shared Values.3

E. Corporate Social Responsibility (Tanggung jawab Sosial

Perusahaan)

Corporate Social Responsibility atau Tanggungjawab

Sosial Perusahaan adalah komitmen perusahaan kepada

lingkungan dengan tujuan memberikan nilai tambah kepada

semua pemangku kepentingan termasuk internal perusahaan

guna mendukung pertumbuhan perusahaan. Implementasi

CSR sejalan dengan Misi Perusahaan yang ke-6 yakni

Meningkatkan Kepedulian kepada Masyarakat dan

Lingkungan.

1. Dasar Pelaksanaan:

a. UU No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas

b. UU No 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal

2. Tujuan implementasi kegiatan CSR adalah:

a. Mewujudkan hubungan yang harmonis antara

perusahaan dan masyarakat;

b. Mendukung implementasi praktik bisnis yang

transparan dan bertanggung jawab;

3 https://www.syariahmandiri.co.id/tentang-kami/budaya-

perusahaan di akses pada Tanggal 2 juli 2018

68

c. Membangun citra positif dan menggalang dukungan

masyarakat;

d. Menggali dan memberdayakan potensi UMKM melalui

penyaluran dana kemitraan;

e. Berpartisipasi pada program pelestarian lingkungan

hidup, peningkatan kualitas pendidikan, kesehatan,

kesejahteraan, kehidupan beragama, dan perbaikan

sarana umum lainnya.

3. Tripple Bottom Lines

Kebijakan CSR di BSM dilakukan melalui pendekatan

triple bottom lines yang meliputi:

a. Kinerja ekonomi (economic indicators),

b. Kinerja lingkungan (environmental indicators),

c. Kinerja sosial (social indicators).

4. konsep CSR BSM

a. Spiritualitas (Character Building)

b. Nasionalisme (National Contribution)

c. Kesejahteraan (Economic Emprowerment). 4

4 https://www.syariahmandiri.co.id/tentang-kami/csr di akses pada

tanggal 3 juli 2018

69

F. Struktur Organisasi

Tabel 3.4 Struktur Organisasi Bank Mandiri Syariah

G. Bagan Organisasi

Organization Structure

PT Bank Syariah Mandiri 2017

Tabel 3.5 Struktur Organisasi PT Bank Mandiri Syariah Tbk.

70

H. Produk-produk Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang

Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III

Bank Syariah Mandiri merupakan salah satu Bank

Syariah yang banyak diminati oleh masyarakat luas saat ini.

Oleh karena itu, upaya untuk senantiasa melayani dan

memenuhi kebutuhan nasabah dalam pengelolaan keuangan

secara syariah akan terus selalu dikembangkan. Dalam

perbankan syariah yang mengutamakan keseimbangan

layanan untuk kesejahteraan financial dan spiritual maka

produk dan layanan yang kini terdapat di Bank Syariah saat ini

meliputi:

Tabungan BSM

Tabungan dalam mata uang rupiah yang penarikan dan

setorannya dapat dilakukan setiap saat selama jam kas dibuka

di konter BSM atau melalui ATM.

1. Tabungan Simpatik

Tabungan berdasarkan prinsip wadiah yang

penarikannya dapat dilakukan setiap saat berdasarkan

syarat-syarat yang disepakati:

2. BSM Tabungan Investa Cendekia

Tabungan berjangka untuk keperluan uang

pendidikan dengan jumlah setoran bulanan tetap

(installment) dan dilengkapi dengan perlindungan

asuransi.

3. Tabungan Haji Mabrur

Tabungan dalam mata uang rupiah untuk

membantu pelaksanaan ibadah haji & umrah.

4. Tabungan Mabrur Junior

71

Tabungan dalam mata uang rupiah untuk

membantu pelaksanaan ibadah haji & umrah khusus

untuk usia di bawah 17 tahun.

5. BSM Tabungan Berencana

Tabungan berjangka yang memberikan nisbah bagi

hasil berjenjang serta kepastian pencapaian target dana

yang telah ditetapkan.

6. BSM Tabungan-Ku

Tabungan untuk perorangan dengan persyaratan

mudah dan ringan yang diterbitkan secara bersama oleh

bank-bank di Indonesia guna menumbuhkan budaya

menabung serta meningkatkan kesejahteraan masyarakat.

7. Pembiayaan Pensiunan

Pembiayaan kepada Pensiunan merupakan

penyaluran fasilitas pembiayaan konsumen (termasuk

untuk pembiayaan multiguna) kepada para pensiunan,

dengan pembayaran angsuran dilakukan melalui

pemotongan uang pensiun langsung yang diterima oleh

bank setiap bulan (pensiun bulanan). Akad yang

digunakan adalah akad murabahah atau ijarah.

8. BSM Tabungan Dollar

Tabungan dalam mata uang dolar Amerika Serikat

(USD) yang penarikan dan setorannya dapat dilakukan

setiap saat atau sesuai ketentuan BSM.

9. Tabungan Deposito

Investasi berjangka waktu tertentu dalam mata

uang rupiah yang dikelola berdasarkan prinsip

mudharabah muthlaqah.

72

10. Tabungan Deposito Valas

Investasi berjangka waktu tertentu dalam mata

uang rupiah yang dikelola berdasarkan prinsip

mudharabah muthlaqah.

11. Tabungan Giro

Sarana penyimpanan dana dalam mata uang Rupiah

untuk kemudahan transaksi dengan pengelolaan

berdasarkan prinsip Wadi’ah Yad dhamanah.

12. Tabungan Giro Valas

Sarana penyimpanan dana dalam mata uang US

Dollar untuk kemudahan transaksi dengan pengelolaan

berdasarkan prinsip Wadi’ah Yad dhamanah.

13. Tabungan Giro Euro

Sarana penyimpanan dana dalam mata uang Euro

untuk kemudahan transaksi dengan pengelolaan

berdasarkan prinsip Wadi’ah Yad dhamanah.

14. Reksadana Syariah

Wadah untuk menghimpun dana dari masyarakat

permodal untuk selanjutnya diinvestasikan dalam

portofolio Efek oleh Manajer investasi. Bentuk Hukum

Reksadana yang dipasarkan melalui BSM adalah kontrak

Investasi Kolektif.

15. Sukuk Negara Ritel

Surat Berharga Syariah Negara (SUKUK Negara)

yang dijual kepada individu atau perseorangan warga

negara Indonesia melalui agen penjual di pasar perdana

dalam negeri. Penunjukan BSM sebagai Agen penjual

73

Sukuk Negara Ritel di pasar perdana telah ditetapkan oleh

Pemerintah.

Produk Sukuk pembukaan suku negara ritel:

a. Sukuk Negara Ritel Seri SR-004 (Jatuh Tempo pada

tanggal 21 september 2015)

b. Sukuk Negara Ritel Seri SR-005 (Jatuh Tempo pada

tanggal 27 Februari 2016)

c. Sukuk Negara Ritel Seri SR-006 (Jatuh Tempo pada

tanggal 5 Maret 2017)

d. Sukuk Negara Ritel Seri SR-007 (Jatuh Tempo pada

tanggal 11 Maret 2018)

Apa saja persyaratannya?

a. Nasabah perseorangan Warga Negara Indonesia.

b. Kartu Tanda Penduduk (KTP) yang masih berlaku.

c. Jumlah minimum pembelian ditetapkan oleh

pemerintah berdasarkan memorandum informasi

yang diterbitkan setiap pembelian Sukuk Negara

Ritel.

16. Layanan Gadai dan Cicil Emas

Gadai Emas BSM merupakan produk pembiayaan

atas dasar jaminan berupa emas sebagai salah satu

alternatif memperoleh uang tunai dengan cepat.

17. Tabungan Saham Syariah

Tabungan Saham Syariah adalah Rekening Dana

Nasabah berupa produk tabungan yang khusus digunakan

untuk keperluan penyelesaian transaksi Efek (baik berupa

kewajiban maupun hak Nasabah), serta untuk menerima

74

hak Nasabah yang terkait dengan Efek yang dimilikinya

melalui Pemegang Rekening KSEI.

18. Bank Mandiri Syariah Oto

Memberikan kemudahan kepada Nasabah untuk

memiliki pemilikan kendaraan roda empat baik baru

maupun bekas dengan sistem Murabahah.

19. Pembiayaan Griya dan Griya Hijrah

Pembiayaan Griya BSM adalah pembiayaan jangka

pendek, menengah, atau panjang untuk membiayai

pembelian rumah tinggal (konsumer), baik baru maupun

bekas, di lingkungan developer dengan sistem

murabahah.

Akad:

a. Akad yang digunakan adalah akad murabahah.

b. Akad murabahah adalah akad jual beli antara bank

dan nasabah, dimana bank membeli barang yang

dibutuhkan dan menjualnya kepada nasabah sebesar

harga pokok ditambah dengan keuntungan margin

yang disepakati.

Manfaat:

a. Tidak Angsuran ringan dan tetap hingga jatuh tempo

pembiayaan.

b. Proses yang mudah dan cepat.

c. Jangka waktu pembiayaan yang panjang.

d. Fleksibel untuk membeli rumah

baru/second/renovasi/take over.

e. Fasilitas auto debet dari BSM tabungan.

f. Bebas biaya penalti.

75

g. Bebas biaya provisi dan appraisal.

h. Membiayai kebutuhan nasabah dalam hal pengadaan

rumah tinggal (konsumer), baik baru maupun bekas.

i. Nasabah dapat mengangsur pembayarannya dengan

jumlah angsuran yang akan berubah selama masa

perjanjian.

Apa saja persyaratannya?

a. WNI cakap hukum.

b. Usia minimal 21 tahun dan maksimal 55 tahun pada

saat jatuh tempo pembiayaan.

c. Maksimum pembiayaan:

Subjek Salam Istishna Aturan dan Keterangan

Pokok

Kontrak

Muslam

fiih

Mashnu’ Barang ditangguhkan

dengan spesifikasi

Harga Dibayar

saat

kontrak

Bisa saat

kontrak,

diangsur

maupun di

kemudian

hari

Cara penyelesaian

pembayaran merupakan

perbedaan utama antara

salam dan istishna’

Sifat

Kontrak

Mengikat

secara asli

(Thabai’i)

Mengikat

secara

ikatan

(Taba’i)

Salam mengikat semua

pihak sejak semula,

sedangkan istishna’

menjadi pengikat untuk

melindungi produsen

sehingga tidak

ditinggalkan oleh

konsumen begitu saja

76

secara tidak bertanggung

jawab.

Kontrak

Paralel

Salam

Paralel

Istishna

Paralel

Baik Salam paralel

maupun Istishna’ paralel

sah asalkan kedua kontrak

terpisah.

Tabel 3.7: FTV Maksimum

Keterangan:

FP = Fasilitas Pembiayaan.

FP1 = Fasilitas Pembiayaan untuk rumah pertama, dst.

PPRS = Pembiayaan Pemilikan Rumah Susun.

Besar angsuran tidak melebihi 40% dari penghasilan

bulanan bersih.

Fasilitas pembiayaan untuk unit yang belum selesai

dibangun/inden dapat diberikan untuk fasilitas

pembiayaan yang pertama.

d. Pencairan pembiayaan dapat diberikan apabila

progress pembangunan telah mencapai 50%, dengan

total pencairan maksimal sebesar 50%.

e. Untuk pencairan unit yang belum selesai dibangun /

inden, harus melalui perjanjian kerja sama antara

developer dan BSM Kantor Pusat.

Dokumen yang diperlukan:

a. Fotokopi KTP pemohon.

b. Fotokopi Kartu Keluarga.

c. Fotokopi Surat Nikah (bila sudah menikah).

d. Slip Gaji asli & Surat Keterangan Kerja.

77

e. Fotokopi Tabungan / Rekening Koran 3 bulan

terakhir.

f. Fotokopi NPWP untuk pembiayaan di atas Rp50

juta.

g. Fotokopi rekening telepon dan listrik.

h. Fotokopi SHM / SHGB.

i. Fotokopi IMB dan Denah Bangunan.

j. Surat pernyataan nasabah mengenai fasilitas

pembiayaan yang telah diterima maupun yang

sedang dalam proses pengajuan permohonan di

Bank (BSM) maupun pada bank lain.

20. Bank Mandiri Syariah MMOB

Fasilitas pembiayaan dengan alokasi

sumber dana yang terkait (spesifik) dari pemilik dana

(shahibul mal).

21. Bank Mandiri Syariah MMOB Dana Putar

Pembiayaan untuk memenuhi kebutuhan

modal kerja sementara dan bukan untuk Permanent

working capital. Bersifat self liquidating seieing dengan

menurunnya aktivitas bisnis pada periode terkait.

78

BAB IV

HASIL PENELITIAN

A. Prosedur Mekanisme Take Over Pembiayaan Murabahah

pada Produk Griya BSM di PT Bank Syariah Mandiri

cabang Pembantu Bintaro

Salah satu alternatif yang bisa dipilih oleh nasabah jika

ingin memindahkan kredit di bank konvensional menjadi

pembiayaan di bank syariah adalah melalui pembiayaan take

over. Mekanisme pelaksanaan take over di Bank Syariah

Mandiri tidak begitu berbeda dengan mekanisme pembiayaan

pada umumnya, diantaranya mekanisme take over tersebut

adalah nasabah berkomunikasi terlebih dahulu dengan pihak

bank syariah.

Bagi nasabah yang memiliki kredit pemilikan rumah

pada bank konvensional dan atau bank syariah ingin

mengalihkan pada bank syariah mandiri cabang Tangerang

Bintaro dapat melakukan pengalihan pembiayaan atau take

over. Take over adalah pengambilan kewajiban Nasabah di

bank lain untuk menjadi kewajiban BSM dengan

menggunakan akad qardh Wal murabahah.1

Qardh disini maksudnya adalah Bank Syariah Mandiri

memberikan dana qardh kepada nasabah sebesar sisa pokok

dan dana tersebut digunakan untuk melunasi hutangnya

1 Wawancara dengan Ibu Daina sebagai Consumer Banking

Retail Manager PT. Bank Syariah Mandiri Cabang Tangerang Bintaro

79

kepada bank yang bersangkutan, dalam proses take over ini

yang dialihkan bukan hanya objek (rumahnya) saja tetapi

juga termasuk jual beli rumah tersebut. Dengan demikian jual

beli rumah tersebut dijadikan akad murabahah jadi nasabah

melanjutkan pembiayaan pemilikan rumahnya pada bank

syariah mandiri dengan akad murabahah, dengan begitu

Bank Syariah Mandiri juga mendapatkan keuntungan.

1. Prosedur Pengajuan Take Over BSM Griya

Dalam proses pengajuan dan pemberian pembiayaan,

bank menetapkan cara-cara yang ditempuh guna

memperoleh pembiayaan yang diinginkan. Petugas bank

dilarang memberikan pembiayaan kepada calon

nasabahnya tanpa mengikuti prosedur yang telah

ditetapkan oleh bank tempat bekerja. Karena melalui

prosedur inilah bank dapat menyeleksi nasabah mana

yang memang pantas mendapatkan pembiayaan dan

memberikan keuntungan bagi bank.

Dalam pembuatan kontrak take over, ada beberapa

tahapan yang di lalui oleh bank dan nasabah, yaitu:

a. Nasabah terlebih dahulu menghubungi atau datang

langsung ke Bank Syariah Mandiri dengan

mengajukan permohonan pengalihan pembiayaan

(take over), terjadi kesepakatan antara nasabah dan

marketing pembiayaan Griya BSM bahwa bank

syariah mandiri setuju memberikan pembiayaan

untuk melakukan take over. Kemudian nasabah

ajukan permohonan pelunasan kredit pemilikan

rumah pada bank yang memberikan kredit (bank

80

konvensional) dan bank yang bersangkutan setuju

dengan legal.

b. Bank Syariah Mandiri melakukan verifikasi data

yang diajukan oleh calon debitur (nasabah).

c. Bank Syariah Mandiri menganalisis layak atau tidak

calon debitur (nasabah) diberikan pembiayaan.Bank

Syariah Mandiri akan melakukan analisis

pembiayaan disesuaikan dengan jumlah pinjaman

dari bank konvensional yang akan di take over.

Analisis yang digunakan oleh Bank Syariah Mandiri

adalah analisis yang biasa digunakan pada bank

syariah lainnya yaitu analisis dengan sistem 5C

(character, capacity, Capital, condition, dan

kolesterol collecteral)

d. Setelah ada persetujuan secara legal dari bank

konvensional nasabah melengkapi berkas atau

dokumen dokumen persyaratan untuk pembiayaan

take over pada BSM. Adapun persyaratannya adalah:

1) WNI cakap hukum

2) Usia minimal 21 tahun dan maksimal 55 tahun

pada saat jatuh tempo pembiayaan.

3) Pemohon merupakan karyawan tetap/pengusaha/

profesional/PNS.

4) Aplikasi permohonan take over yang diisi

dengan informasi yang dibutuhkan oleh bank

atau surat permohonan yang dibuat sendiri oleh

nasabah.

81

5) Photo copy KTP suami/istri yang berlaku

dengan memperlihatkan bukti dokumen aslinya.

6) Photo copy kartu keluarga dengan

memperlihatkan bukti dokumen aslinya.

7) Photo copy surat nikah atau cerai jika ada.

8) Photo copy NPWP atau SPT.

9) Rekening bank 6 bulan terakhir.

10) Print out atau keterangan sisa hutang di bank

yang bersangkutan bank konvensional.

11) SK pengangkatan atau surat keterangan bekerja.

12) Slip gaji bulan terakhir asli atau surat keterangan

penghasilan.

13) Photo copy sertifikat anggunan IMB dan PBB

status 2 tahun terakhir sebagai legalitas jaminan.

e. Setelah dilakukan verifikasi kelengkapan dokumen

awal oleh CBRM dan di upload hasil BI checking

selanjutnya dilakukan penilaian terhadap agunan

atau jaminan Apakah marketable atau tidak.

f. Setelah dinyatakan layak untuk pembiayaan

tersebut maka selanjutnya dilakukan proses komite

(pemutusan pembiayaan untuk mendapatkan

persetujuan dari wakil pimpinan atau pimpinan

Bank Syariah Mandiri Pembantu Tangerang

Bintaro Sektor III.

g. Nasabah dan pejabat bank (CBRM/ JCBRM)

menyepakati akad pembiayaan tersebut.

h. Setelah dinyatakan sesuai dan layak, pihak bank

melakukan persetujuan pembiayaan.

82

i. Pihak bank melakukan review keseluruhan

kelengkapan dan keabsahan dokumen nasabah.

j. Pengikatan jaminan sebagai dokumen ekspor

kontrak yang harus dipastikan tidak dalam keadaan

bermasalah terutama dalam objeknya.

k. Nasabah melunasi seluruh hutangnya kepada bank

yang bersangkutan dengan didampingi oleh pihak

BSM. Dengan demikian nasabah melanjutkan

pembayaran kewajiban atau hutangnya pada bank

syariah mandiri, dan membayar angsuran tiap

bulannya ke Bank Syariah Mandiri.

l. Kontrak minimal dibuat dalam dua rangkap pihak

bank dan nasabah.2

Setelah dilakukan analisis dan persetujuan

pembiayaan maka nasabah akan menghubungi bank

konvensional untuk keperluan take over. Jadi pinjaman

yang di bank konvensional akan dilunasi oleh nasabah dan

selanjutnya nasabah akan memindahkan ke pembiayaan di

Bank Syariah Mandiri. Kemudian nasabah akan

melakukan perjanjian akad kepada pihak bank syariah.

Adapun alur akadnya adalah sebagai berikut:

a. Nasabah dan bank syariah mandiri sepakat akan take

over.

b. Nasabah mengajukan permohonan pelunasan dan

atau take over kepada bank konvensional.

c. Bank konvensional harus setuju (secara legal)

2 Wawancara dengan Ibu Daina Febriyanti sebagai Consumer Banking Retail Manager PT. Bank Syariah Mandiri kantor cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III.

83

d. Bank konvensional dan nasabah nego berapa sisa

hutang yang harus dibayarkan nasabah kepada bank

konvensional misalnya Rp 100 juta.

e. Nasabah kemudian meminjam uang ke Bank Syariah

Mandiri sebesar Rp 100 juta. Uang ini dipakai untuk

melunasi hutang nasabah ke bank konvensional.

f. Setelah nasabah melunasi, maka rumah dikuasai oleh

nasabah.

g. Kemudian nasabah menjual rumah itu kepada Bank

Syariah Mandiri sebesar Rp 100 juta. Uang itu akan

melunasi hutang pinjaman nasabah ke Bank Syariah

Mandiri. jadi secara prinsip maka rumah menjadi sah

milik Bank Syariah Mandiri dan saat itu nasabah

tidak mempunyai rumah serta tidak mempunyai

hutang.

h. Selanjutnya bank syariah menjual rumah itu kepada

nasabah secara angsuran misalnya selama 15 tahun

dengan harga Rp 200 juta.

i. Dan yang terakhir adalah Deal dari nasabah.

Skema ini bisa dijalankan di "bawah tangan" atau

tidak dicatatkan secara resmi hitam diatas putih kecuali

akad terakhir antara nasabah dengan Bank Syariah

Mandiri, yang terpenting adalah alur dan mekanismenya

terpenuhi secara Syariah Hal ini dikarenakan pada saat

proses perjanjian akad oleh nasabah dengan pihak bank

dilakukan dengan menggunakan akad qardhul Hasan atau

akad yang hanya berlandaskan kepada kepercayaan

sehingga bank merasa tidak perlu melakukan pencatatan

84

secara resmi dalam akad tersebut. Dan untuk menjaga

kepercayaan tersebut, pihak bank syariah sendiri yang

langsung menjaga atau mengawal nasabah ketika

melakukan pembayaran untuk pelunasan sisa hutang yang

masih terdapat di bank konvensional.

Kemudian setelah seluruh proses perjanjian akan

diselesaikan dilaksanakan maka sampailah kepada akad

yang terakhir yaitu akad murabahah. Pada akad

murabahah ini bank wajib melakukan pencatatan resmi

untuk menjaga agar proses transaksi yang dilakukan

menjadi legal dan mempunyai payung hukum agar jika

suatu saat nasabah melakukan wanprestasi maka pihak

bank syariah dapat melakukan mediasi perbankan untuk

menindaklanjuti masalah tersebut. Dan hal yang tidak

boleh terlupakan adalah ketika melunasi pinjaman atau

ketika pinjaman telah lunas di bank konvensional maka

hendaklah melakukan roya yang merupakan proses

penghapusan hak tanggungan di sertifikat tanah, sehingga

apabila tidak dihapus Berarti masih tercatat sebagai

sertifikat yang ditanggung kan kepada pihak orang lain.

Jadi pada dasarnya tidak ada hubungan dengan

Apakah nasabah tetap menjadi nasabah bank

konvensional atau tidak. Roya berhubungan dengan

hapus atau tidaknya hak tanggungan yang ditentukan dari

hapus atau tidaknya hutang yang dijaminkan dengan hak

tanggungan tersebut.

Secara garis besar, penerapan take over yang

dilakukan pada bank syariah mandiri Kantor Cabang

85

Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III sesuai dengan apa

yang telah difatwakan di dalam fatwa DSN MUI No.

31/DSN-MUI/VI/2002 tentang pengalihan hutang. Tidak

terjadi penyimpangan di dalam mekanismenya sehingga

bisa dikatakan bahwa take over yang dilakukan oleh bank

syariah mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang

Bintaro Sektor III telah Sesuai dengan prinsip syariah dan

akad yang dilakukan juga telah sah.

2. Contoh take over Murni dan take over Jual Beli pada

Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu

Tangerang Bintaro

a. Contoh Pembiayaan take over.

Contoh pembiayaan take over murni yaitu

nasabah A mendatangi dan mengajukan pembiayaan

take over ke Bank Syariah mandiri Kantor Cabang

Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III. Karena

sebelumnya nasabah A telah membeli rumah dengan

mengajukan KPR ke bank BNI pada bulan Januari

2015. Jangka waktu selama 180 bulan (15 tahun).

Maksimum kredit yang diberikan Bank BNI adalah

sebesar 200 juta dengan suku bunga pada tahun ke-1

sebesar 9,5% dan tahun ke-2 sampai tahun ke-15

sebesar 13,5%. Dan angsuran perbulannya sebesar Rp

3,123,319,49. Setelah berjalan 3 tahun nasabah ingin

mengalihkan take over kredit pemilikan rumah nya ke

Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu

Tangerang Bintaro Sektor III dengan sisa pokok

sebesar Rp 185.909.267 berikut dengan biaya penalti

86

sebesar Rp 555.488. kemudian nasabah mengajukan

plafon sebesar Rp 185.909.267. akan tetapi pihak Bank

Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang

Bintaro Sektor III menganalisis terlebih dahulu dari

dokumen-dokumen yang diajukan oleh nasabah dan

menganalisis fisik sesuai dokumen. Apakah layak

diberikan plafon sebsesar yang diminta oleh nasabah.

Jika hasil dari analisis dokumen, analisis fisik, dan

analisis keuangannya dapat diterima oleh pihak Bank

Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang

Bintaro Sektor III , maka pihak Bank Syariah Mandiri

Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor

III akan memberikan pembiayaan sebesar yang diminta

oleh nasabah. setelah melalukan analisis selama 14

hari kerja kemudian pihak Bank Syariah Mandiri

Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor

III mencairkan dan mentransfer dana yang diminta ke

rekening nasabah, lalu nasabah membayar sisa

hutangnya ke bank BNI. Setelah membayar hutangnya

ke bank BNI, pihak Bank Syariah Mandiri Kantor

Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III

bersama Nasabah mengambil agunan sertifikat rumah

di bank BNI dan meroya agunan tersebut. Kemudian

pihak Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu

Tangerang Bintaro Sektor III mengganti sertifikat atas

nama Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu

Tangerang Bintaro Sektor III. Jika nasabah sudah lunas

87

membayar angsurannya maka sertifikat rumah menjadi

atas nama nasabah.

b. Contoh take over Jual Beli

Take over jual beli dalam contohnya, Nasabah A

punya rumah dan mau keluar kota atau tidak sanggup

untuk bayar anggsuran kreditnya. Kemudian ada

Nasabah B tertarik dengan rumah si Nasabah A,

namun sertifikat rumah nasabah A masih di bank

konvensional dan tidak bisa untuk mengambil begitu

saja karena harus ada yang dilunasi. Sedangkan

nasabah A tidak memiliki uang untuk melunasi

hutangnya. Kemudian nasabah B melakukan proses ke

Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu

Tangerang Bintaro dengan melengkapi dokumen-

dokumen yang dibutuhkan oleh Bank Syariah Mandiri

Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor

III dan kemudian disetujui oleh Bank Syariah Mandiri

Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro. Setelah

disetujui kemudian dicairkan ke rekening nasabah

A dari rekening nasabah B. Kemudian, nasabah A

melunasi hutang ke bank konvensional Setelah dari

bank konvensional sudah diproses dan di lunasi.

Nasabah dan staff marketing bisa mengambil sertifikat

rumah di bank konvensional. Kemudian Nasabah Dan

staff marketing dari Bank Syariah Mandiri Kantor

Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III

menyerahkan ke notaris dan jika sudah di notaris untuk

88

mengganti sertifikat kepemilikan rumah dan itu

namanya take over BSM jual beli jadi pengalihan hak

rumah dari nasabah A ke Nasabah B dan BSM sebagai

media pembantu.3

Sebelum melakukan take over BSM dan nasabah

menyepakati akad nya terlebih dahulu yaitu akad qardh

Wal murabahah, karena yang di tag cover fasilitas KPR

dan juga objek (rumahnya). Pada bank syariah mandiri

dalam pembiayaan Griya BSM memiliki margin sebesar

8,5% pertahun yang lebih kecil dari pada bank

konvensional. Setelah mendapatkan pembiayaan dari

Bank Syariah Mandiri nasabah dan didampingi pihak

BSM melunasi kewajiban hutangnya pada bank BNI.

Dengan demikian jaminan yang berupa sertifikat rumah

tersebut berada di pihak BSM karena rumah tersebut

belum lunas, jadi nasabah berpindah kewajiban membayar

hutangnya pada bank syariah mandiri dengan angsuran

yang sama setiap bulannya. Adapun biaya-biaya yang

terdapat dalam proses take over ini adalah biaya

administrasi sebesar 1%, biaya asuransi besarnya sesuai

dengan ketentuan asuransi, janji akan sesuai dengan

tagihan notaris. Biaya-biaya ini dibayar nasabah sebelum

dilakukan pencairan.

3 Wawancara dengan Daina Febrianty sebagai Consumer Banking Retail Manager PT. Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor III

89

B. Analisis tentang faktor yang melatarbelakangi bagi

nasabah dalam melakukan take over dari bank

konvensional ke Bank Syariah Mandiri.

Berdasarkan data faktor yang melatarbelakangi bagi

nasabah dalam melakukan take over dari bank konvensional ke

Bank Syariah Mandiri maka penulis menemukan beberapa

faktor yaitu:

1. Keinginan nasabah untuk melakukan transaksi dengan

syariah.

2. Untuk mendapatkan fresh money atau dana segar.

3. Pembayaran angsuran dengan sistem fixed atau tetap.

4. perbedaan margin dari bank syariah.

5. Pemberian plafon yang rendah oleh bank konvensional.

6. Adanya hubungan emosional antara nasabah dan

marketing suatu bank.

Faktor pertama, keinginan nasabah dalam melakukan

transaksi pembiayaan dalam bentuk Syariah. Sudah sejak lama

umat Islam Indonesia menginginkan sistem perekonomian

yang berbasis nilai-nilai dan prinsip syariah ( Islamic

Economic System) untuk dapat diterapkan dalam segenap

aspek kehidupan bisnis dan transaksi umat. KPR yang

ditawarkan oleh bank syariah berbeda dengan KPR yang

ditawarkan oleh bank konvensional. Perbedaan mendasarnya

terdapat pada akarnya. Pada KPR di bank syariah, satu akad

yang digunakan mengacu pada prinsip jual beli yang imbalan

keuntungannya berupa margin penjualan. Sedangkan, KPR

yang dimiliki oleh bank konvensional menggunakan akad

pinjaman dengan bunga sebagai instrumen dalam penentuan

90

keuntungannya. Oleh karena itu, para ekonom Islam yang

masih mengimani al-Quran sebagai pedoman hidupnya dan

hadis Sebagai panduan aktivitasnya telah memperkenalkan

kepada industri keuangan dan perbankan bahwa Islam

memiliki prinsip Syariah seperti, mudharabah murabahah,

salam, Istishna, Al Ijarah Al hiwalah, Ar Rahman, Al

wakalah, Al Kaffah, dan al Qardh. serta membuktikan bahwa

semuanya dapat diterapkan dalam lembaga keuangan modern.

Dan dengan menunjukkan bahwa muamalah Syariah dengan

filosofi utama kemitraan dan kebersamaan sharing dalam

profit dan reaksi dapat mewujudkan kegiatan ekonomi yang

lebih adil dan transparan.

Faktor kedua, untuk mendapatkan fresh money atau dana

segar. Sudah menjadi sebuah rahasia namun jika seseorang

yang ingin melakukan take over dari suatu bank ke bank

lainnya adalah agar mendapatkan kucuran dana segar untuk

menambah modal dalam pembiayaan atau modal bisnisnya.

Keberadaan take over ini dilihat dari segi manfaat sebagai

penambah dana segar lebih banyak digunakan dalam bentuk

pembiayaan modal kerja ataupun pembiayaan konsumtif KPR.

Karena hal ini akan sangat membantu para pengguna dana

tersebut dalam mengingatkan pinjaman atau pembiayaannya

sehingga dengan adanya fresh money tersebut akan sangat

memberikan dampak positif dalam kegiatan usaha mereka,

ataupun untuk menambah biaya untuk renovasi rumah.

Faktor ketiga yaitu pembayaran angsuran dengan sistem

fixed atau tetap. Sistem yang dianut oleh perbankan syariah

pada pembayaran angsuran dalam pembiayaan menggunakan

91

jenis flat atau fixed atau dalam bahasa Indonesianya

merupakan angsuran pembiayaan tetap. Seperti yang kita

ketahui bahwa dalam pembayaran cicilan kredit terbagi

menjadi tiga macam yaitu flat rate, atau fix atau tetap, sliding

rate atau efektif atau menurun dan yang terakhir floating rate

atau untuk anuitas atau mengembang. Maka diantara jenis

pembayaran angsuran tersebut yang dibenarkan dalam Islam

adalah yang pertama yaitu menggunakan sistem flat rate yang

mana pembayaran cicilan nya tidak mengalami kenaikan yang

tidak beraturan sehingga dapat menimbulkan horor dalam

muamalah tersebut namun selalu tetap dari bulan pertama

hingga akhir. Karena metode ini tidak tergantung pada

kenaikan tingkat suku bunga, sehingga akan mengurangi beban

nasabah dalam melunasi angsuran nya. Adapun contoh dari

perhitungan dengan menggunakan sistem atau metode flat

rate ini adalah sebagai berikut.

Faktor keempat, perbedaan margin dari Bank Syariah

dengan bank konvensional. Margin dalam pembiayaan di Bank

Syariah Mandiri merupakan keuntungan bank yang diawali

pada murabahah atau jual beli. Dalam menetapkan besaran

margin KPR ditentukan oleh komite kantor pusat dan Bank

Syariah Mandiri menetapkan nilai juga tergantung pada setiap

segmentasi, misalnya besarnya margin KPR IB untuk 10 tahun

adalah 16,25%. Biasanya yang menjadi patokan adalah harga

pasar, tingkat suku bunga bank Indonesia, menjamin risiko

setiap bank, biaya operasional bank dan lain sebagainya.

Beberapa Table margin yang di miliki Oleh Bank Syariah

92

Mandiri Kantor Cabang Pembantu Tangerang Bintaro Sektor

III.

a. Angsuran single Prince

Tenor Bunga

5 tahun 12.25%

10 tahun 13.25%

11 s/d 15 tahun 14.25%

4.1 Table Angsuran Bank Syariah Mandiri

b. Angsuran Step Up

Tenor Bunga

Tahun 1-2 8,5%

Tahun 3-5 10,75%

Tahun 6-10 15,74%

Tahun 11-15 15,75%

4.2 Table Angsuran Bank Syariah Mandiri

Faktor kelima pemberian plafond yang rendah oleh bank

konvensional. Plafond adalah jumlah nilai yang dibiayai pada

awal akad. Jika bank konvensional memberikan plafond yang

rendah, maka nasabah akan kesulitan untuk memutar kembali

modalnya kerjanya. Dalam keadaan inilah Bank Mandiri

Syariah berani memberikan plafon yang lebih tinggi lagi untuk

menarik perhatian si nasabah tersebut hal ini mempengaruhi

keinginan nasabah dalam melakukan take over ke bank syariah

Karena pada dasarnya nasabah dewasa ini sudah lebih pintar

dalam menilai pembiayaan dari bank dari banyak perbankan,

baik itu yang bergerak dalam bidang Syariah maupun

konvensional. Sehingga lembaga keuangan seperti perbankan

93

harus pandai dalam mengatasi hal ini berupa pemberian plafon

kepada calon nasabah.

a. Simulasi BSM Griya

4.3 Simulasi BSM Griya

Dalam kondisi inilah yang membuat Bank Syariah berani

menggelontorkan dana yang besar hanya untuk seorang

nasabah, karena Bank Mandiri Syariah melihat perputaran

usahanya bagus, jaminan yang diberikan masih bisa

mengcover pembiayaan, kemudian nasabah tersebut juga

mempunyai reputasi yang baik pada dunia perbankan, tidak

termasuk nasabah Blacklist, track recordnya selalu baik dan

pembiayaan yang diajukannya juga lancar.

Faktor ke enam, adanya hubungan emosional antara

nasabah dengan marketing suatu bank karena setiap marketing

punya nasabah yang dimaintenance dan relasi mereka dari dulu

sehingga kemanapun marketing itu bertugas, maka nasabah

akan mengikutinya dalam kondisi yang seperti ini maka

nasabah tersebut bisa dikatakan sebagai nasabah yang loyal

integrasi integritas dan kredibilitas sahabat tersebut tidak

diragukan lagi.

94

C. Prosedur Pelaksanaan Produk Pembiayaan Griya BSM

pada Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Pembantu

Tangerang Bintaro.

Gambaran Tentang Sistem Produk Pembiayaan BSM Griya.

BSM Griya adalah pembiayaan jangka pendek, menegah

maupun jangka panjang untuk membiayai pembelian rumah

tinggal (konsumer), baik baru maupun bekas, di lingkungan

developer dengan sistem murabahah.

1. Keunggulan:

a. Angsuran ringan dan tepat hingga jatuh tempo

pembiayaan.

b. Proses mudah, cepat dan bebas biaya pinalti serta

biaya provesi dan appresial.

c. Minimal pembiayaan Rp 50 juta dan maksimal 2

milyar.

d. Jangka waktu pembiayaan sampai dengan 15 tahun

kecuali untuk pembelian kavling maksimal 20 tahun

atau di sesuaikan dengan pembayaran.

2. Akad:

a. Murabahah

3. Persyaratan:

a. WNI cakap hukum.

b. Usia karyawan minimal tahun dan pada saat jatuh

tempo pembiayaan usia maksimal tahun atau belum

pensiun, sedangkan untuk wiraswasta dan profesional

pada saat jatuh tempo fasilitas pembiayaan usia

maksimal tahun.

95

PERMOHONAN PEMBIAYAAN

PENGUMPULAN DATA

VERIVIKASI DATA

COMMITTE ( PERSETUJUAN )

PENGIKATAN

PENCAIRAN

c. Karyawaan berpenghasilan tetap (jangka waktu

maksimum tahun) sedangkan untuk wiraswasta dan

profesional (jangka waktu tahun).

d. Mengisi formulir dan melengkapi dokumen yang

dibutuhkan.

4. Ketentuan biaya:

a. Asuransi: jiwa dan kerugian.

b. Notaris, Materai, dll: sesuai ketentuan yang berlaku.

3. Skema pembiayaan Griya BSM

1. Prosedur nasabah mengajukan pembiayaan pada Bank

Syariah Mandiri. Persyaratan dokumen-dokumen yang

harus dilampirkan:

a. Untuk pegawai (karyawanswasta/ PNS/ABRI)

96

b. Kartu identitas calon nasabah dan istri: Kartu Tanda

Penduduk (KTP) atau passport

c. Kartu Keluarga, surat nikah

d. Slip gaji terakhir

e. Surat referensi dari kantor tempat berkerja atau SK

pengangkatan untuk

f. Jaminan

2. Setelah nasabah melengkapi dokumen-dokumen di atas

marketing akan mengumpulkan dokumen-dokumen tersebut,

maka dari pihak marketing akan mendatangi rumah nasabah

dan menanyakan kebenaran syarat-syarat yang sudah

diberikan kepada marketing.

3. Sesudah marketing melaksanakan apa yang menjadi

kewajibannya, selanjutnya akan diberikan kepada bidang

processing. Yang dilakukan bidang processing adalah

mengverivikasi data-data dan jaminan yang diajukan kepada

nasabah apakah sudah memenuhi syarat yang ada di BSM

Cabang Temanggung dan melakukan transaksi pada jaminan

yang akan diajukan.

4. Proses selanjutnya setelah sampai processing maka

dokumen-dokumen itu belum selesai dan masih harus

disampaikan ke pemimpin cabang, setelah pemimpin cabang

telah memutuskan persyaratannya sudah memenuhi syarat

maka pemimpin cabang menyetujui pengajuan untuk

pembelian rumah tersebut.

5. Setelah pemimpin cabang memutuskan persetujuan itu

personal service head akan menindak lanjuti dokumen-

dokumen tersebut dan akan melakukan pencairan.

97

6. Proses penaksiran jaminan pada pembiayaan Griya BSM

adalah nilai transaksi yang diajukan pihak nasabah ke pihak

bank yang selanjutnya akan direalisasikan oleh bank tetapi

pihak bank akan memberikan pembiayaan hingga dari biaya

yang diajukan oleh nasabah dari pihak bank tidak

memberikan pembiayaan karena sifatnya membantu.

98

BAB V

PENUTUP

A. Kesimpulan

1. Acuan mekanisme take over. Prosedur take over

pembiayaan dimulai dengan nasabah mengajukan

permohonan take over dari bank konvensional dan atau

bank syariah ke Bank Syariah Mandiri, dengan

melengkapi data atau dokumen-dokumen yang

dibutuhkan. Pihak bank melakukan penilaian agunan atau

jaminan, di mana sebagai jaminannya adalah rumah yang

dibiayai tersebut. Kemudian dilakukan proses analisis

pembiayaan dan proses komite, serta akad pembiayaan.

Setelah mendapat persetujuan dari pimpinan cabang

dilakukan review kelengkapan dan keabsahahan dokumen

nasabah, barulah dilakukan pencairan ke rekening nasabah

dan kemudian peralihan kewajiban hutang atau take over

dengan cara melunasi hutangnya pada bank bersangkutan.

2. Dari hasil penelitian diketahui bahwa faktor-faktor yang

mempengaruhi nasabah melakukan take over KPR dari

bank konvensional ke bank Mandiri Syariah kaca Ciputat

sebagai berikut:

1. Keinginan nasabah untuk melakukan transaksi Sesuai

dengan prinsip Syariah.

2. Untuk mendapatkan fresh money atau danau Segara.

3. Pembayaran angsuran dengan sistem fix adalah tetap.

4. Perbedaan margin dari bank syariah.

99

5. Pemberian plafon yang rendah oleh bank

konvensional.

6. Adanya hubungan emosional antara nasabah dengan

marketing suatu bank

B. Saran

1. Untuk Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Tangerang

Bintaro agar selalu menjalani kegiatan transaksi perbankan

sesuai dengan fatwa DSN MUI dan selalu istiqomah dalam

menjalankan setiap transaksi tersebut agar tercapainya hasil

yang maksimal dan yang lebih utama adalah agar segala

macam muamalah yang dikerjakan mendapatkan ridho dan

rahmat dari Allah SWT amin.

2. Setelah penulis melakukan penelitian tentang pelaksanaan

take over pembiayaan Griya BSM pada bank syariah

mandiri Jika dilihat dari prosedur pelaksanaan nya telah

sesuai dengan asas yang berlaku. Tapi alangkah baiknya

jika Bank Syariah Mandiri melakukan promosi ke

masyarakat luas tentang pembiayaan Griya BSM ini,

dengan demikian dapat membantu masyarakat yang ingin

memiliki rumah impiannya tanpa harus mendapatkan kredit

dari bank konvensional.

3. Untuk peneliti yang ingin meneliti lebih lanjut dan lebih

mendalam mengenai take over semoga mampu melengkapi

kekurangan dari penelitian ini.

100

DAFTAR PUSTAKA

Adiwarman, A. Karim. Bank Islam Analisis Fiqih dan Keuangan, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. 2006.

Amran, Saudi. Penyelesaian Sengketa Ekonomi Syariah. Jakarta: Prenada Media Group. 2018.

Arbi, Syarif. Lembaga: Perbankan, Keuangan dan Pembiaayaan. Yogyakarta: BPFE. 2013.

Ascarya. Akad dan Produk Bank Syariah. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. 2007.

Cahyana, E. Jaka dan Sudaryatmo. Rumahku Istanaku Panduan Membeli Rumah Hunian. Jakarta: PT Elex Media Kumputindo. 2002.

Dewan Syariah Nasional-MUI. Himpunan Fatwa DSNU-MUI Cet Ke-3 Edisi ke-3. Ciputat: CV Gaung Persada. 2000.

Distie, Saraswati dan Syamsul Hidayat. E-Jurnal Jurisprudence, Impelemntasi Hybrid Contract pada Take Over Pembiayaan Hunian Syariah dari Bank Konvensional ke Bank Syariah Dalam Perspektif Hukum Islam. Vol. 7 No. 1 Juni 2017.

Djemabut, Blaang. Perumahan dan permukiman Sebagai Kebutuhan Pokok. Jakarta: Yayasan Obor Indonesia. 1986.

Faturrahman, Djamil. Penyelesaian Pembiayan Bermasalah di Bank Syariah. Jakarta: Sinar Grafika. 2012.

Firdaus, Furywardhana. Akuntansi Syariah di Lembaga Keuangan Syariah. Yogyakarta: Guepedia. 2009.

Gamela, Dewi. Aspek-aspek Hukum dalam Perbankan dan Perasuransian Syariah di Indonesia. Jakarta: Kencana. 2006.

Ghofur, Anshori Abdul. Perbankan Syariah di Indonesia. Yogyakarta: Gajah Mada University Press. 2018.

101

Hasan, Ali, M. Berbagai Macam Transaksi dalam Islam. Jakarta : PT Raja Grafindo Persada. 2003.

Hajar, Al-Asqalani Ibnu. Bulughul Mahram min Adillatil Ahkam, terj. Harun Zen dan Zaenal Muttaqin. Bandung: Penerbit Jabal. 2011.

Hartono, Untung Budi. Kredit Perbankan di Indonesia. Yogyakarta: Andi. 2000.

Hermansyah. Hukum Perbankan Nasional Indonesia Edisi 2 Cetakan ke-8. Jakarta: Prenadamedia Group. 2014.

Ikatan Bankir Indonesia. Mengelola Bank Syariah. Jakarta: Gramedia Pustaka Utama. 2014.

Ismail. Perbankan Syariah. Jakarta: PT Fajar Interpratama Mandiri. 2013.

Kasmir. Manajemen Perbankan. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. 2000.

. Bank Syariah dari Teori ke Praktik. Jakarta: Gema Insani. 2001.

. Dasar-dasar Perbankan Edisi 1 Cetakan-II. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. 2003.

. Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. 2008.

M, Echols John dan Hasan Shadily. Kamus Ingris-Indonesia. Jakarta: PT. Grmedia Pustaka Utama. 2005.

Ayub, Muhammad. Understanding Islamic Finance. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama. 2009.

Muhammad. Manajemen Bank Syariah. Yogyakarta: UPP AMP YKPN. 2005.

Muljafi, Kartini. Hak Tanggungan. Jakarta: Kencana. 2005.

102

Muwafiquddin, Ibnu Qudamah Syaikh. Al-Mugni Juz VII, Beirut: Dar Alamul Kutub. 1997.

Nur, Al Arif Muhammad. Dasar-dasar dan Pemasaran Bank Syariah. Bandung: Alfabeta. 2010.

Nurul, Huda. Lembaga Keuangan Islam Tinjauan Teoritis dan Praktis. Jakarta: Kencana Prenada Media Group. 2010.

Prasastinah, Usanti Trisadini. Akad Baku Pada Pembiayaan Murabahah di Bank Syariah, Perspektif. Volume XVIII No. 1 Tahun 2013 Edisi Januari.

Ridwan, Muhammad. Manajemen Baitul Maal Wa Tamwil. Yogyakarta: UII PRESS. 2004.

Rifa’i, Dik Moh. Tarjamah Khulashah Kifayatul Akhay. Semarang: CV Toha Putra. 1978.

Santoso, Urip. Hukum perumahan. Jakarta: Kencana. 2014.

Satno, J. dkk. Kopensatie dan Percampuran Hutang. Bandung: Alumni. 2009.

Setyawan, R. Pokok-pokok Hukum Perikatan. Jakarta: Putra Barain. 2005.

Sholihin, Ahmad Ifham. Buku Pintar Ekonomi Syariah. Jakarta: Gramedia Pustaka Utama. 2010.

Syafi’i, Antonio Muhammad. Bank Syariah dari Teori ke Praktik. Jakarta: Gema Insani. 2011.

Tjoekam, Moh. Perkreditan Bisnis Inti Perbankan: Konsep, Teknik dan Kasus Edisi I. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama. 1999.

Tri, Hesti Mulyani. Seri Eko Arsitektur Ekologis. Yogyakarta: Kanisius. 2006.

Veithzal, Rivai dan Andria Permata, Islamic Financial Management. Jakarta: Raja Grafindo Persada. 2008.

103

Yazid, Afandi M. Fiqih Muamalah dan Implementasinya dalam Lembaga Keuangan Syariah. Yogyakarta: Logung Pustaka. 2009.

Z, A. Wangsawidjaja. Pembiayaan Bank Syariah. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama. 2011.

Zainuddin, Ali. Hukum Perbankan Syariah. Jakarta: Sinar Grafika. 2010.

Zainul, Arifin. Dasar-dasar Manajemen Bank Syariah, Ciputat: Azkia Publisher. 2009.

LAMPIRAN

Lampiran 1 : Surat Dosen pembimbing Skripsi

Lampiran 2 : Surat keterengan Penelitian Skripsi

Lampiran 3 : Surat Izin penelitian

Lampiran 4 : Formulir pengajuan pembiayaan take over

Lampiran 5 : Contoh Form BI Checking

Lampiran : Formulir Take over BSM Griya

Lampiran 6: Formulir Pengajuan take over

Lampiran 7 : Angsuran Pembiayaan take over

Lampiran 8 : Foto Saat Wawancara dengan Ibu Fidiya

HASIL WAWANCARA

Pewawancara : Hesty Adreany

Narasumber : Daina Febriyanti M.

Hari, Tanggal : Jum’at, 19 Oktober 2018

Tujuan Wawancara : Penelitian Skripsi

Pewawancara (P), Narasumber (N)

P: Assalammu’alaikum Ibu daina, perkenalkan saya Hesty

mahasiswa UIN Syarif Hiyadattullah Jakarta Fakultas Ilmu Dakwah

dan Komunikasi jurusan Manajemen Dakwah konsentrasi

Manajemen Lembaga Keuangan Islam, saat ini saya ingin

mewawancarai ibu mengenai pembiayaan take over, seperti janji dua

hari kemarin saya sudah konfirmasi ibu terlebih dahulu untuk

melalukan wawancara dengan ibu hari ini. Saya langsung mulai saja

ya bu untuk pertanyaannya.

N: Wa’alaikum salam has, lanjut ke pertanyaannya saja ya

P: baik ibu, untuk prosedur pengajuan take over BSM Griya KPR

dari bank Konvensional ke Bank Syariah, itu bagaimana ya bu ?

N : kalo untuk pengajuan takeover atau prosedur dari takeover KPR

konvensional ke KPR Syariah itu pertama sama seperti dengan

pengajuan awal, sama seperti pengajuan KPR biasa ya, cuma

bedanya ini tidak perlu dengan data data penjual, cukup dengan data

pribadi saja untuk nasabah. Dan untuk data pribadinya itu harus tau

dulu sistem sisa hutang pokok atau outstanding dari bank konven.

Nah, nanti dari pihak bank Syariah mandiri untuk menentukan

plafon itu ditentukan dari berapa sih Sisa outstanding nya. Misalnya,

contoh sisa outstandingnya tinggal 700jt sekian. Jadi permohonan

nasabah itu sesuai dengan nilai outsanding. Terkait dari nilai full

plafon atau tidaknya nanti tergantung dari analisa keuangan sama

nilai appresial. jika angka appresial nya masuk angka 700jt masuk

dan nilainya apparesialnya lebih tinggi 700jt itu bisa full plafon tapi

jika analisanya turun, appresialnya kurang bagus keuanganya,

otomatis turun plafon. Contohnya misalnya kita ambil yang full

plafon dapat disetujui. Nah ketika sudah kita proses SLA (Service

Level Agreement) Standar sekitar 14 hari kerja itu sudah termasuk

analisis appresial sampai SP3 dari estimasinya seperti itu. Dan ada

proses BI checking yaitu gerbang utama pembiayaan untuk melihat

karakter nasabah apakah nasabah sering macet atau tidak dalam

pembiayaannya. Kan banyak nasabah tidak mengakui memiliki kartu

kredit ini dan itu dan Ternyata setelah dilihat dari BI checking

nasabah memiliki kredit macet dan itu termasuk bisa di lihat dari

karakternya, kalo misalnya Call satu terus itu berarti aman , lancar

dan selalu tepat waktu bayarnya. Tapi ternyata ada Call 2 , 3 sampai

5 pihak BSM bisa ragu terhadap karakternya, apakah si nasabah

sanggup bayar atau tidak. Karna pihak BSM tak ingin mengambil

resiko. Kalo masalah BI Checkig lancar semua dari suami istri tidak

ada masalah. lanjut proses ke analisis , nanti setelah analisa dapatlah

hasil plafon misalnya full 700jt setelah di analisa pihak bsm

prosesnya appresial di nilai dari bangunanya berapa, tanahnya

berapa, jika misalnya ok hasilnya lebih tinggi dari permohonan bisa

full plafon. Setelah analisis baru deh dapat surat persetujuan dari

pihak BSM. Setelah nasabah dapat surat persetujuan nasabah

bersedia bayar biaya untuk ke notaris dan kalo itu menggunakan

program yang menggunakan biaya luar dari permohonan KPR nya

bsm ada program namanya amazing Price. Di mana biaya-biaya itu

masuk dalam angsuran, setelah bayar biaya segala macam notaris ok

. baru kita akad , setlah akad itu , kita proses pencairan, nah dari

pencairan biasanya nunggu dari 1 sampai 2 hari atau paling lama 3

hari, nah dari pihak BSM nya proses maskulin ke rekening nasabah

BSM , dan si nasabah wajib memiliki rekening untuk pembayaran

anggsurannya . setelah itu pihak BSM transfer ke rekening

konvennya untuk pelunasan. Dari situlah pihak bank di pantau terus

apakah sudah dilunasi atau belum, nanti untuk pengambilannya

agunannya biasanya bareng mnengambil ke bank tersebut. Jika nanti

sudah dilunasi, sartifikatnya kita tarik ke notaris untuk di proses

untuk hak tabungan yang dari bank konven ke Roya , misalnya bank

konven atau bank Mandiri atau bank konven lainnya, nah itu di Roya

terlebih dahulu kemudian proses hak tabungan untuk ke BSM

sebenernya sih simple sih seperti sama pengajuan biasa KPR cuma

hanya bedanya tidak ada pajak jual beli, tidak ada data pejual itu

pembiayaan takeover murni.

P: Dokumen apa saja yang di perlukan untuk mengajukan

pembiayaan take over ?

N: pertama nasabah itu mengajukan permohonan ke BSM dengan

cara melengkapi dokumen dokumen umum, seperti KTP, KTP suami

dan istri, kartu keluarga, surat nikah, NPWP, kemudian slip gaji

karyawan tetap, biasa kita lebih mengutamakan karyawan tetap di

BSM. Itu slip gaji 3 bulan, mutasi rekening, kemudian SK pegawai

tetapnya, sama data data agunannya yaitu foto copy sertifikat PBB (

Pajak Bumi dan Bangunan) sama sisa outstandingnya yang dari bank

konven. Selain itu ada proses BI checking.

P: Faktor apa saja yang dapat mengakibatkan nasabah melakukan

pembiayaan take over di Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang

Ciputat ?

N: Yang pertama Karna floating angsuran semakin naik tanpa

pemberitahuan mereka sehingga mengganggu cashflow mereka. Dan

kedua Nasabah sudah sadar bahwa bank konven riba.

P: Setelah melihat brosur KPR ternyata ada pembiyaan top up untuk

KPR atau KPR hijrah, apakah nasabah yang sudah melakukan

pembiayaan take over bisa melakukan top uap/biaya tambaan?

N: iya setelah nasabah sudah melakukan top uap dan kemudian hari

nasabah mengajukan pembiayaan top uap, nasabah dapat menambah

biaya untuk renovasi rumah atau pembayaan lainnya. Nasabah punya

pembiayaan 500 juta, kemudian ingin melakukan top up yaitu adanya

renovasi sebar 100jt . masih menggacover nilai anggunan gajinya

masih mengcover nilai angsuran. Dan pihak BSM bisa memberikan

pembiayaan top up

P : Apa perbedaan take over KPR dari bank lainnaya dengan take

over BSM Griya? Atau keunggulan yang di miliki oleh BSM untuk

pembiayaan take over KPR ?

N : Tidak ada bedanya, sama saja sih dengan bank konven yang

membedakan dari segi syariahnya dan untuk prosesnya sama saja

tidak beda jauh dengan dokumen-dokumen lainnya dan sebagainya.

Untuk Keunggulan yang dimiliki oleh BSM dengan bank lainnya

sama saja tidak beda jauh karena setiap bank mempunyai keunggulan

masing-masing. Kalau di BSM itu ada program take over Griya

hijrah jadi dikenakan biaya tapi biayanya di dalam angsuran. Jadi,

nasabah tidak dikenakan biaya awal.

P: Bagaimana kebijakan BI mengenai Take over BSM Griya ?

N: Kebijakan Bi untuk masalah pembiayaan take over sepertinya sih

mengacu ke peraturan umum harus melengkapi dokumen sesuai

dengan CAR ( Capital Adequacy Ratio ) yaitu keckupan modal

untuk menampung resik kerugian. Dokumen itu harus lengkap dan

diharapkan sesuai dengan pihak bank jadi matching dengan mutasi

keuangannya dalam pembiayaan take over

P: Dalam pembiayaan take over terdapat alternatif akad yang

disahkan oleh DSN MUI, saat ini di BSM KCP Bintaro alternatif

akad mana yang digunakan dalam pengalihan hutang KPR?

N: Menggunakan akad murabahah yaitu jual beli dan untuk

persyaratan dokumen yang diajukan ketika nasabah sudah

melengkapi persyaratan dokumen harus melakukan analisis fisik

P: Ketika nasabah sudah melengkapi persyaratan dokumen yang di

ajukan , apakah dari pihak BSM KCP Bintaro melakukan analisis

fisik ?

N: Iya itu pasti, namun nasabah harus melengkapi dokumen terlebih

dahulu kemudian nanti pihak BSM bisa me review kembali dan

dianalisis keuangannya kemudian analisis fisik rumah. karena

terkadang luas bangunan dan sertifikat PBB ( Pajak Bumi dan

Bangunan) itu bisa berbeda dengan fisiknya. Dan itu pasti

menganalisis fisik, menganalisa keuangan, dan appraisal nya di

matching kan jika sudah sesuai, bisa full plafon

P: Siapa saja pihak yang terlibat dalam mekanisme take over BSM

Griya tersebut?

N: Yang terlibat dalam mekanisme take over yaitu marketing,

analysis, tim appraisal, dan komite .

P: Apa yang menjadi pertimbangan pihak bank dalam mengambil

keputusan untuk menerima pembiayaan take over BSM Griya

tersebut? Ketika lolos analisis dan kemudian beberapa bulan atau

tahun nasabah mengalami kredit macet, tindakan seperti apa ?

N: Jadi pertimbangan pihak BSM yang menjadi keputusan untuk

menerima pembiayaan take over. Dilihat dari basis data. Jika datanya

sudah sesuai baik keuangan maupun perusahaannya BSM masih bisa

approve aja. Ketila BSM sudah approve kemudian nasabahnya

mengalami macet atau nunggak dalam pembayaran angsuran. Dan

kemudian nasabah diberikan SP1 (Surat Peringatan 1), SP2 (Surat

Peringatan 2) dan SP3 (Surat Peringatan 3). jika masih tetap macet

BSM mengadakan semacam musyawarah. Mau direstrukturisasi

atau di lunasi. Otomatis jika nasabah macet kredit, tidak ada uang,

dan tidak di restrukturisasi maka akan dilelang rumahnya. Tapi jika

nasabahnya bersedia untuk di restruktur. contohnya, angsuran awal

5 juta jadi 3 juta di restructure dan dia sanggup sudah memenuhi

janjinya. Silakan nanti BSM bantu untuk restruktur tapi setelah di

restruktur nasabah masih juga macet kredit dari pihak BSM otomatis

langsung lelang

P: Apa saja kendala yang dihadapi oleh pihak BSM KCP Bintaro

dalam melakukan pembiayaan take over BSM Griya ini?

N: Kendalanya sih dari perusahaan nasabahnya harus bonafide jika

tidak bonafide, tidak bisa dari keuangan atau gajinya harus masuk

untuk pembayaran sesuai dengan DSR ( Debt Servisce Ratio) atau

DBR (Debt Burdrn Ratio). Kita biasanya dari analisa

keuangan perusahaan karena harus valid jika analisanya tidak sesuai

dengan keuangan maka bisa turun plafon

P: Bagaimana strategi untuk meningkatkan penjualan/pemasaran

terhadap produk take over Griya BSM di BSM KCP Bintaro ?

N: Gencar di media sosial atau WA Blast atau menelpon nasabah –

nasabah atau menyebarkan brosur ke rumah-perumahan

P: Apakah BSM memiliki pembiayaan Take Over Lainnya ? jika ada,

apa perbedaannya?

N: Di BSM memiliki pembiayaan take over murni dan take over jual

beli. Take over murni yaitu pembiayaan bank konvensional

dipindahkan hutangnya ke bank syariah tapi tetap atas nama nasabah

bersangkutan dan hanya memindahkan bank saja itu take over

murni. Tapi untuk take over jual beli dalam contohnya, Nasabah A

punya rumah dan mau keluar kota atau tidak sanggup untuk bayar

anggsuran kreditnya. Kemudian ada Nasabah B tertarik nih dengan

rumah si Nasabah A, tapi sertifikat rumah nasabah A masih di bank

konven dan tidak bisa untuk mengambil begitu saja karena harus ada

yang dilunasi. Sedangkan nasabah tidak punya uang untuk melunasi

hutangnya. Kemudian nasabah B melakukan proses ke bank syariah

ke BSM melengkapi dokumen kemudian disetujui dari BSM setelah

disetujui kemudian dicairkan ke rekening nasabah A dari rekening

nasabah B kemudian nasabah A melunasi hutang ke bank konven

Setelah dari bank konven sudah diproses untuk melunasi sertifikat

bisa diambil. Dan staff marketing dari BSM mengambil sertifikat

untuk menyerahkan ke notaris dan jika sudah di notaris sudah di HT

(Hak Tabungan) ke BSM dan Sartifikat sudah milik BSM . dan itu

namanya take over BSM jual beli jadi pengalihan hak rumah dari

nasabah A ke Nasabah B dan BSM sebagai media pembantu.

P: Dalam pembiayaan take over memiliki 2 pembiayaan yaitu

pembiayaan take over murni dan take over jual beli, dalam

pembiayaan take over jual beli apakah nasabah perlu melakukan

pembiayaan KPR ?

N: Iya untuk take over jual beli, tertariknya nasabah B terhadap

rumah nasabah A. Jadi nasabah B harus melakukan pembiayaan KPR

ke BSM dan melengkapi dokumen dokumen seperti biasanya.

Bintaro, 19 Oktober 2018

Daina Febriyanti M

(BOSM )