analisa nilai pasar hotel sahid...

20
ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYA MAHESA SISWANTORO 3110106050 DOSEN PEMBIMBING : FARIDA RACHMAWATI, ST. MT.

Upload: dangcong

Post on 10-May-2019

241 views

Category:

Documents


1 download

TRANSCRIPT

Page 1: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYA

MAHESA SISWANTORO3110106050

DOSEN PEMBIMBING : FARIDA RACHMAWATI, ST. MT.

Page 2: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

GAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA

12 Lantai

Luas bangunan12935 m2

Luas Tanah 7133 m2

195 kamar

9 Ruang Pertemuan

Fitness Centre

Restaurant

Dibangun tahun 1992

Page 3: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

Pada dasarnya hotel merupakan salahsatu properti yang perlu dinilai untukmemperoleh nilai pasar dari hoteltersebut

LATAR BELAKANG

Dapat diketahui besarnya asetkekayaan perusahaanSebagai bagian dari laporan keuangan,

Inventarisasi aset, dll.

Page 4: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

RUMUSAN MASALAH

1. Berapa nilai pasar Hotel Sahid Surabaya dengan menggunakan Metode PendekatanBiaya (Cost Approach).

2. Berapa nilai pasar Hotel Sahid Surabaya dengan menggunakan Metode PendekatanPendapataan (Income Approach).

3. Berapa rekonsiliasi nilai pasar Hotel Sahid Surabaya.

TUJUAN

1. Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Sahid Surabaya dengan menggunakan MetodePendekatan Biaya (Cost Approach).

2. Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Sahid Surabaya dengan menggunakan MetodePendekatan Pendapatan (Income Approach).

3. Mendapatkan rekonsiliasi nilai pasar Hotel Sahid.

Page 5: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

APPRAISAL/PENILAIAN

Proses pekerjaan atau kegiatan seorang penilai dalam memberikan suatu estimasi atau opini atas nilai ekonomis suatu properti, baik berwujud ataupun tidak berwujud yang berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode, parameter dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.

Keputusan Mentri Keuangan 57/KMK.017/1996Tujuan untuk memberikan perlindungan kepada profesi dan pemakai jasa penilai.

Page 6: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

METODE PENILAIAN

Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)membandingkan dengandata properti yang sejenis.

Tidak Digunakan

Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)

mengestimasi nilai bangunandan penyusutannya sertanilai tanahnya.

Digunakan

Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

pendapatan bersih per tahundi kapitalisasikan denganfaktor kapitalisasi tertentu.

Digunakan

Page 7: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

METODOLOGI PENELITIAN

Rekonsiliasi Nilai Indikasi

Kesimpulan dan Saran

Permasalahan Berapa nilai pasar dari Hotel Sahid yang dihitung dengan Metode Pendektan Biaya dan Pendapatan dan rekonsiliasinya.

Latar Belakang

Pada dasarnya hotel merupakan salah satu properti yang perlu dinilai, sehingga dapat diketahui besarnya aset kekayaan perusahaan yang nantinya dapat digunakan sebagai bagian

Kajian Pustaka

Pengumpulan Data

1. Data teoritis (refrensi) 2. Gambar properti 3. Peta lokasi 4. Data biaya membangun baru 5 Data properti pembanding

Kapitalisasi Pendapatan

Discounted cash flow

Nilai Indikasi Nilai Indikasi

Analisa Data Analisa Data

Metode Pendekatan Pendapatan Metode

Perbandingan Data Pasar

Metode Pendekatan Biaya

Nilai Tanah Nilai Bangunan

Page 8: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

ANALISA NILAI PASAR DENGAN METODE PENDEKATAN BIAYA

Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN) - Depresiasi)

Nilai Tanah Metode Pendekatan Data PasarRCN bangunan Metode Unit Terpasang (Unit Inplace Method)Depresiasi Fisik,Fungsional ,dan Ekonomi

Page 9: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

NILAI TANAH

Menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar

Hotel Sahid

Pembanding IPembanding III

Pembanding II

Pembanding I (Rumah kost Jalan Irian Barat 7)- Luas Tanah = 1800 m2-Luas Bangunan = 1200 m2-Nilai Transaksi = Rp 12.000.000.000,-Sumber Data : Pemilik rumahHasil Analisa Perhitungan :Nilai Tanah Pembanding I = Rp 9.120.000.000,-

Pembanding II (Gudang Jalan Raya Medokan Sawah 12)- Luas Tanah = 2800 m2-Luas Bangunan = 420 m2-Nilai Transaksi = Rp 6.900.000.000,-Sumber Data : BrokerHasil Analisa Perhitungan :Nilai Tanah Pembanding II = Rp 6.007.500.000,-

Pembanding III (Properti tanah ex-Dunia Buah Jalan Raya Gubeng 45)- Luas Tanah = 2035 m2-Nilai Transaksi = Rp 41.000.000.000,-Sumber Data : BrokerNilai Tanah Pembanding III = Rp 41.000.000.000,-

Page 10: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

Penyesuaian dan Pembobotan

Waktu Transaksi Oktober 2012 2011 2012Luas Tanah (m2) 7.133 1800 2800 2035Lokasi Jalan Sumatra No. 1-15 Jalan Irian Barat 7 Jalan Raya Medokan Sawah Jalan Raya GubengBentuk Tanah Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang

Penyesuaian- Waktu 5% 30% 2,5%- Lokasi 0% 0% 30%- Topografi 0,00% 0,00% 0,64%- Bentuk Tanah 0% 0% 0%- Luas Tanah 2,96% 1,55% 2,51%Total Penyesuaian 107,96% 131,55% 135,65%Nilai Indikasi (Rp) 5.469.973 2.822.452 27.329.632Pembobotan 40% 30% 30%Nilai (Rp) 2.187.989 846.736 8.198.890

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

Nilai Pasar Tanah Hotel Sahid

11.233.615

7.133 m2 x Rp 11.233.615,- = Rp 80.129.372.837,-

20.147.420

Nilai Pasar Tanah per m2 (Rp)

Harga Jual Tanah per m2 (Rp)

5.066.667 2.145.536

Topografi Lebih tinggi dari permukaan jalan

Lebih tinggi dari permukaan jalan

Lebih tinggi dari permukaan jalan

Sama dengan permukaan jalan

Properti yang Dinilai Pembanding I Pembanding II Pembanding IIIIUraian

Page 11: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

RCN BANGUNAN

Menggunakan Metode Unit Terpasang (Unit Inplace Method)

Pondasi 1762,75 341.075Rp 601.229.956Rp Struktur 13189 341.075Rp 4.498.438.175Rp Lantai 13189 925.775Rp 12.210.046.475Rp Dinding 13189 341.075Rp 4.498.438.175Rp Plafon 13189 243.625Rp 3.213.170.125Rp Atap 1762,75 341.075Rp 601.229.956Rp Utilitas 13189 243.625Rp 3.213.170.125Rp Finishing 13189 438.525Rp 5.783.706.225Rp

3.215.850Rp 34.619.429.213Rp Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

Elemen Bangunan Luas Total (m2) Harga Satuan (Rp) Biaya Per Elemen Bangunan (Rp)

TOTAL

Biaya per Elemen Bangunan

Perlengkapan Bangunan Luas Total (m2) Harga Satuan (Rp) Biaya Per Elemen Bangunan (Rp)

Tata Udara 12935 730.875Rp 9.453.868.125Rp Lift 11901 1.071.950Rp 12.757.276.950Rp Tata Suara 11978 48.725Rp 583.628.050Rp Telepon dan PABX 12958 146.175Rp 1.894.135.650Rp Elektrik 13189 243.625Rp 3.213.170.125Rp Kebakaran 7161,5 175.410Rp 1.256.198.715Rp Anti Rayap 11901 38.980Rp 463.900.980Rp STP 1983,5 68.215Rp 135.304.453Rp Interior 6984,5 341.075Rp 2.382.238.338Rp Pondasi Dalam 1023,75 341.075Rp 349.175.531Rp Fasilitas Orang Cacat 7934 77.960Rp 618.534.640Rp Penangkal Petir 1983,5 29.235Rp 57.987.623Rp

3.313.300Rp 33.165.419.179Rp Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

TOTAL

Biaya Perlengkapan Bangunan

*Jenis elemen bangunan danperlengkapan bangunan serta biaya perm2 lantai mengacu pada buku PanduanSistem Bangunan Tinggi tabel 11.5 dantabel 11.6 pada halaman 274.

RCN Bangunan = Rp 34.619.429.213 + Rp 33.165.419.179= Rp 67.784.848.391,-

Page 12: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

Nilai Inventaris Hotel

No. Item Nilai (Rupiah)1 Kendaraan 1.728.575.7202 Office & Hotel Equipment 1.247.300.6843 Room Equipment 1.685.075.4914 Meeting Room Equipment 124.335.3965 Kitchen Equipment 121.939.2826 Laundry Equpment 74.735.5667 Engineering Tools 71.216.2568 Fittnes Center Equipment 1.588.730.7569 Operating Equipment 83.814.211

10 Other Equipment 288.783.3117.014.506.672

Sumber : Perhitungan dan AnalisaTOTAL

Page 13: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

(Nilai Awal - Nilai Penyusutan)Nilai Bangunan 15 5% 20% 4,9% Rp 67.784.848.391,- Rp 16.878.427.249,- Rp 17.937.140.380,-Nilai Inventaris 2 15% 20% 12% Rp 7.014.506.672,- Rp 4.769.864.537,- Rp 5.975.460.533,-

Nilai Setelah penyusutanKeterangan

Umur Efektif

PTTPenyusutan

FisikPenyusutan Fungsional

Nilai Awal Nilai Penyusutan

Nilai Depresiasi

Depresiasi adalah penyusutan yang terjadi akibat kemunduran fisik, fungsional dan ekonomi atau penyustan (pengurangan nilai) dari biaya reproduksi baru.

100ManfaatUmurEfektifUmurFisikPenyusutan ×=

TerpakaiTidak Persen PTT(P.Fisik))(100%PTTFungsionalPenyusutan

=−×=

Penyusutan Ekonomi = Tidak ada

Page 14: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

HASIL ANALISA NILAI PASAR DENGAN METODE PENDEKATAN BIAYA

Keterangan Nilai (rupiah)Nilai Tanah 80.129.372.837Rp Nilai Bangunan 50.906.421.142Rp Nilai Inventaris 4.769.864.537Rp

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

NILAI PASAR BERDASARKAN METODE PENDEKATAN BIAYA

Rp 135.805.658.516

Page 15: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

ANALISA NILAI PASAR DENGAN METODE PENDEKATAN PENDAPATAN

Kapitalisasi Pendapatan

Nilai Pasar Hotel= Nett Operating IncomeTingkat Kapitalisasi

Discounted Cash Flow- Menentukan discounted factor- Menghitung nilai sekarang (present value) dengan cara mengalikan pendapatan

bersih dengan discount factor.- Menghitung nilai pasar dengan menjumlahkan present value dari tahun ke-0sampai tahun ke-10

Page 16: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

KAPITALISASI PENDAPATAN

● Total Pendapatan Kotor = Rp 23.079.497.586,-● Biaya Operasional

- Biaya operasioanal dari biaya yang menghasilkan pendapatan = Rp 5.054.829.911,-- Biaya operasioanal dari biaya yang tidakmenghasilkan pendapatan = Rp 7.087.645.370,-

Nett Operating IncomeGOI (Gross Operating Income) = Total Pendapatan Kotor = Rp 23.079.497.586,-OE (Operating Expenses) = Total Biaya Operasional = Rp 12.142.475.281,-NOI (Nett Operating Income)= GOI – OE= Rp 23.079.497.586,- – Rp 12.142.475.281,-= Rp 10.937.022.305,-

KAPITALISASI PENDAPATANNilai Pasar Hotel= Rp 10.937.022.305,-

8,25%= Rp 132.569.967.333,-.

Page 17: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

DISCOUNTED CASH FLOW

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11Biaya penggantian baru bangunan - 67.784.848.391Hotel Revenue (15%) 23.079.497.586 26.541.422.223 30.522.635.557 35.101.030.890 40.366.185.524 46.421.113.353 53.384.280.356 62.459.608.016 73.077.741.379 87.693.289.654 102.601.148.896 Operating Expenses (10%) 12.142.475.281 13.356.722.809 14.692.395.090 16.308.558.550 17.939.414.405 19.733.355.845 21.706.691.430 23.877.360.573 26.265.096.630 28.891.606.293 31.780.766.922 Nett Operating Income (NOI) 10.937.022.305 13.184.699.414 15.830.240.467 18.792.472.341 22.426.771.119 26.687.757.507 31.677.588.926 38.582.247.443 46.812.644.749 58.801.683.361 70.820.381.973 Tingkat Kapitalisasi (8,25%)Nilai Terminal 858.428.872.405 Discount Factor 1 0,950118765 0,902725667 0,857696596 0,81491363 0,774264732 0,735643451 0,698948647 0,664084225 0,630958884 0,599485875Present Value (PV) - 67.784.848.391 10.391.470.123 11.902.166.577 13.577.543.363 15.314.241.860 17.364.257.930 19.632.674.028 22.141.007.916 25.621.861.894 29.536.854.072 35.250.778.614 Nett Present Value (NPV) 132.948.007.985 Nilai Properti 132.948.007.985Rp Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

UraianTahun ke-

Page 18: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

REKONSILIASI NILAI INDIKASI

Pendekatan Biaya Kapitalisasi Pendapatan Discounted Cash FlowNilai Pasar 135.805.658.516Rp 132.569.967.333Rp 132.948.007.985Rp

Pembobotan 40% 30% 30%

Nilai Pasar AkhirPembulatan

Sumber : Hasil Perhitungan dan AnalisaRp 133.978.000.000,-

KeteranganMetode

Nilai setelah pembobotan

Rp 54.322.263.406 Rp 39.770.990.200 Rp 39.884.402.395

Rp 133.977.656.002

Page 19: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

KESIMPULAN

Nilai pasar Hotel Sahid Surabaya adalah sebesarRp 133.978.000.000,-

Page 20: ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYAdigilib.its.ac.id/public/ITS-paper-27688-3110106050-Presentation.pdfGAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA. 12 Lantai. Luas bangunan12935 m 2. Luas

Terima Kasih Atas PerhatiannyaWassalamualaikum Wr. Wb