perlindungan hukum terhadap pemilikan satuan rumah … · perlindungan hukum terhadap pemilikan...
Post on 11-Nov-2020
9 Views
Preview:
TRANSCRIPT
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
i
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN
SATUAN RUMAH SUSUN DENGAN HAK GUNA BANGUNAN
YANG BERAKHIR JANGKA WAKTUNYA DI ATAS HAK
PENGELOLAAN PERUM PERUMNAS
TESIS
Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Derajat Magister
Program Magister Kenotariatan
Oleh:
ANNISA NUR PRATIWI
NIM: S351608003
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2019
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
ii
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
iii
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
iv
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
v
MOTTO
“Tak ada yang mudah, tapi tak ada yang tak mungkin.”
(Napoleon)
“Waktu bagaikan pedang. Jika engkau tidak memanfaatkannya dengan baik ,
maka ia akan memanfaatkanmu.”
(Hadist Riwayat Muslim)
“Tiada suatu pemberian yang lebih utama dari orang tua kepada anaknya selain
pendidikan yang baik.”
(H.R. Al Hakim)
Penulisan Hukum ini kupersembahkan untuk :
1. Keluarga besar yang telah memberi dukungan
dan motivasi selama menjalankan studi;
2. Teman-teman Magister Kenotariatan;
3. Almamater Fakultas Hukum Universitas
Sebelas Maret Surakarta.
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
vi
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur kepada Allah SWT yang telah memberikan rahmat dan
karunia-Nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul
“PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN SATUAN
RUMAH SUSUN DENGAN HAK GUNA BANGUNAN YANG BERAKHIR
JANGKA WAKTUNYA DI ATAS HAK PENGELOLAAN PERUM
PERUMNAS”, sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar magister pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret
Surakarta.
Pada kesempatan ini penulis dengan segenap rasa hormat dan kerendahan
hati ingin mengucapkan terima kasih kepada pihak-pihak yang telah membantu
dan memberikan dukungan dalam penulisan dan penyusunan tesis kepada :
1. Bapak Prof. Dr. Jamal Wiwoho, SH, M.Hum., selaku Rektor
Universitas Sebelas Maret Surakarta;
2. Bapak Prof. Drs. Sutarno, M.Sc., Ph.D., selaku Direktur Pascasarjana
Universitas Sebelas Maret Surakarta;
3. Ibu Prof. Dr. I Gusti Ayu Ketut Rachmi Handayani, S.H.,M.M., selaku
Dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta;
4. Bapak Dr. Hari Purwadi, S.H., M.Hum., selaku Kepala Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret
Surakarta;
5. Bapak Dr. Lego Karjoko, S.H., M.H. Selaku Dosen Pembimbing tesis
yang telah memberikan petunjuk, dorongan, serta semangat dengan
sabar dalam pembuatan tesis ini;
6. Bapak Burhanudin Harahap, S.H., M.H., M.Si., Ph.D., Bapak Dr. Lego
Karjoko, S.H., M.H., Dr. Isharyanto, S.H., M.Hum. dan Bapak
Dr.Mulyoto, S.H.,M.Hum., selaku Dewan Penguji yang telah
memberikan saran-saran dan masukan untuk penyempurnaan tesis ini;
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
vii
7. Bapak Novendri A, S.H., SpN. Selaku Dosen Pembanding yang telah
memberikan pengarahan demi kesempurnaan tesis saya;
8. Bapak dan Ibu Dosen serta seluruh Civitas Akademika Fakultas Hukum
Universitas Sebelas Maret Surakarta, khususnya Program Studi Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang
tidak bisa penulis sebutkan satu per satu, terima kasih banyak atas ilmu
dan bimbingannya yang telah diberikan kepada penulis selama penulis
berkuliah di Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta;
9. Suranto dan Enny Pratiwi orang tuaku atas kasih sayang, doa, dukungan,
dan segala yang telah diberikan yang tidak ternilai, sehingga Penulis
dapat menyelesaikan penulisan hukum (tesis) ini;
10. Nafisa Berliana Indah Pratiwi dan Fadhila Diah Ayu Pratiwi adik-adikku
terkasih atas bantuan, dukungan dan doa kalian;
11. Damaiana S.H., M.Kn yang telah memberikan semangat, bantuan,
dukungan;
12. Keluarga besarku, yang telah memberikan dukungan serta doa;
13. Teman-Teman seperjuangan di Magister Kenotariatan Universitas
Sebelas Maret, Audina Noor Arifa, Maharani Nerissa Kusuma, Dian
Ayu Istyaningrum, Ihda Amannati Munawwaroh, Lusia Savitri, Rosian
Yuliato, Jeremy Rich, Pudhyarto, Hajral Aswadi, Lidya Indah Sari,
terima kasih untuk motivasinya dan telah memberikan dukungan
semoga setelah ini kita semua menjadi Notaris yang dilancarkan dan
diberkahi;
14. Teman-teman angkatan IX, khususnya kelas A dan B 2016 Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang
tidak bisa disebutkan satu persatu dan selalu memberikan dukungan,
semangat dan motivasi kepada penulis;
15. Seluruh Keluarga Besar Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas
Sebelas Maret Surakarta serta seluruh pihak yang telah banyak
membantu dan mendukung penulis hingga terselesaikannya tesis ini;
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
viii
16. Terima kasih banyak kepada seluruh pihak yang telah membantu dan
mendukung penulis yang tidak bisa penulis sebutkan satu per satu.
Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih banyak
kekurangan, oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang
membangun. Penulis berharap semoga tesis ini dapat membawa manfaat bagi
penulis maupun bagi para pembaca dan apabila di dalam tesis ini terdapat
kekeliruan, penulis mohon maaf yang sebesar-besarnya.
Surakarta, Mei 2019
Penulis,
Annisa Nur Pratiwi
NIM. S351608003
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
ix
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ...................................................................................... i
HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING ........................................... ii
HALAMAN PENGESAHAN TESIS ......................................................... iii
HALAMAN PERNYATAAN ...................................................................... iv
MOTTO .......................................................................................................... v
KATA PENGANTAR .................................................................................... vi
DAFTAR ISI ................................................................................................... ix
ABSTRAK ...................................................................................................... xiv
ABSTRACT .................................................................................................. xv
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang ............................................................................ 1
B. Rumusan Masalah ...................................................................... 8
C. Tujuan Penelitian ....................................................................... 9
D. Manfaat Penelitian ..................................................................... 9
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
A. Landasan Teori ........................................................................... 11
1. Asas Pemisahan Horizontal ................................................. 11
2. Tinjauan Hak Atas Tanah Berdasarkan UUPA ................... 12
a. Hak Milik ........................................................................ 16
b. Hak Guna Bangunan ....................................................... 20
3. Hak Pengelolaan ................................................................. 25
4. Rumah Susun ....................................................................... 32
a. Pengertian Rumah Susun ............................................... 32
b. Asas-Asas Pembangunan Rumah Susun ........................ 34
c. Tujuan Pembangunan Rumah Susun .............................. 37
d. Klasifikasi Rumah Susun................................................ 39
e. Syarat Pembangunan Rumah Susun ............................... 41
f. Sistem Kepemilikan Satuan Rumah Susun ..................... 42
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
x
g. Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun 43
h. Bukti Kepemilikan Satuan Rumah Susun ...................... 44
5. Teori Hukum ........................................................................ 45
a. Teori Perlindungan Hukum ............................................ 45
B. Penelitian yang Relevan .............................................................. 49
C. Kerangka Berpikir ....................................................................... 53
BAB III METODE PENELITIAN
A. Jenis Penelitian ........................................................................... 56
B. Sifat Penelitian ............................................................................ 56
C. Pendekatan Penelitian ................................................................ 57
D. Jenis dan Sumber Bahan Hukum ................................................ 57
E. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum ......................................... 59
F. Teknik Analisis Bahan Hukum ................................................... 59
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Hasil Penelitian ........................................................................... 61
1. Profil Perum Perumnas ........................................................ 61
2. Kasus Posisi ........................................................................ 67
B. Pembahasan ................................................................................ 70
1. Dasar Rasionalitas Pemberian Hak Guna Bangunan Untuk
Rumah Susun Diatas Hak Pengelolaan Perum Perumnas ... 70
2. Perlindungan Hukum Bagi Pemilik Satuan Rumah Susun
Dengan Hak Guna Bangunan Di Atas Hak Pengelolaan ..... 83
3. Kewenangan Perhimpunan Pemilik Dan Penghuni Satuan
Rumah Susun Dalam Rangka Mewakili Kepentingan
Pemilik Rumah Susun Untuk Memohon Perpanjangan
Hak Guna Bangunan Yang Berakhir Jangka Waktunya ..... 103
BAB V PENUTUP
A. Kesimpulan ................................................................................. 122
B. Implikasi....................................................................................... 124
C. Saran............................................................................................. 124
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
xi
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
xii
DAFTAR LAMPIRAN
1. Surat Rekomendasi Perpanjangan Sertifikat Hak Guna Bangunan Induk
atas nama Perum Perumnas Tahun 2012.
2. Edaran Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Kebon Kacang.
3. Surat Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional.
4. Surat Perpanjangan Hak Guna Bangunan Tahun 2015.
5. Surat Klarifikasi Perum Perumnas.
6. Permohonan Surat Hak Guna Bangunan.
7. Surat Sekertariat Negara.
8. Surat Tanggapan Sekertariat Negara.
9. Surat Sosialisasi.
10. Surat Mohon Petunjuk Pembaharuan Hak Guna Bangunan Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia Kantor Pertanahan Administrasi
Jakarta Pusat.
11. Surat Petunjuk Kementrian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan
Nasional.
12. Surat Keterangan Melakukan Penelitian di Lokasi Project Kebon Kacang.
13. Surat Keterangan Melakukan Penelitian di Kementerian Agraria dan Tata
Ruang/Badan Pertanahan Nasional Kantor Pertanahan Kota Administrasi
Jakarta Pusat.
14. Surat Keterangan Melakukan Penelitian di Dinas Cipta Karya, Tata
Ruang dan Pertanahan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
xiii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1: Kerangka Pemikiran……………………………………………. 53
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
xiv
ABSTRAK
Annisa Nur Pratiwi, S351608003, Perlindungan Hukum Terhadap Pemilikan
Satuan Rumah Susun Dengan Hak Guna Bangunan Yang Berakhir Jangka
Waktunya Di Atas Hak Pengelolaan Perum Perumnas. 2019. Program
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret.
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis dasar
rasionalitas pemberian Hak Guna Bangunan untuk rumah susun diatas Hak
Pengelolaan Perum Perumnas, untuk mengetahui dan menganalisis perlindungan
hukum bagi pemilik satuan rumah susun dengan hak guna bangunan di atas hak
pengelolaan serta untuk mengetahui dan menganalisis kewenangan perhimpunan
pemilik dan penghuni satuan rumah susun dalam memohon perpanjangan hak
guna bangunan yang berakhir jangka waktunya.
Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum normatif.
Pendekatan yang digunakan dalam penelitian hukum ini ada 2 (dua) yaitu
pendekatan undang-undang dan pendekatan konseptual. Sumber bahan hukum
menggunakan data sekunder yang dibedakan atas bahan hukum primer, bahan
hukum sekunder, dan bahan hukum tersier. Teknik pengumpulan bahan hukum
dalam penelitian ini menggunakan studi pustaka. Teknik analisis yang digunakan
dalam penelitian ini adalah silogisme deduksi dan interpretasi.
Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan dihasilkan simpulan bahwa
Dasar rasionalitas pemberian Hak Guna Bangunan untuk rumah susun diatas Hak
Pengelolaan Perum Perumnas adalah Pasal 17 huruf c Undang-Undang Nomor 20
Tahun 2011 tentang Rumah Susun mengatur bahwa rumah susun dapat dibangun
diatas tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan. Namun
pemberian Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan terkait dengan asas
pemisahan horizontal yang dianut oleh UUPA yang berpengaruh terhadap
kempemilikan bangunan dan tanah. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011
tentang Rumah Susun mengenal sistem hak milik atas satuan rumah susun yang
terdiri dari hak perorangan atas unit satuan rumah susun dan hak bersama atas
bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama yang kesemuanya merupakan
satu kesatuan tidak terpisahkan, sehingga asas pemisahan horizontal tidak dapat
diterapkan dalam pemilikan hak milik atas satuan rumah susun. Perlindungan
pemilik satuan rumah susun dengan hak guna bangunan di atas hak pengelolaan
sudah diatur dalam peraturan perundang-undangannya namun belum memberikan
rasa keadilan dan kepastian hukum. Kewenangan perhimpunan pemilik dan
penghuni satuan rumah susun dalam rangka mewakili kepentingan pemilik rumah
susun untuk memohon perpanjangan hak guna bangunan yang berakhir jangka
waktunya diatur dalam Pasal 52 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988
tentang Rumah Susun.
Kata Kunci : Rumah Susun, Hak Guna Bangunan, Hak Pengelolaan
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
xv
ABSTRACT
Annisa Nur Pratiwi, S351608003, Legal Protection for the Ownership of
Apartment Unit with Expired Building Rights Title on Perum Perumnas’s Right of
Management 2019. Program of Notary, Faculty of Law of Sebelas Maret
University
The current study was aimed at finding out and analyzing the rational
basis of the granting of Building Rights Title for apartment under the Perum
Perumnas’s Right of Management, finding out and analyzing the legal protection
for the owner of apartment unit with building rights title under the right of
management, as well as at finding out and analyzing the authority of the
association of the owner and the occupant of the apartment unit in requesting
renewal for the expired Building Rights Title.
The present study employed normative legal research method. There were
two approaches used in the study, statute approach and conceptual approach. The
source of legal material of the study was secondary data namely primary legal
material, secondary legal material, and tertiary legal material. Legal material
collection technique of this study was library research. Deductive syllogism and
interpretation emerged as the analysis technique of the study.
Following the result of the study and the discussion, it could be concluded
that The rational basis of the granting of Building Rights Title for apartment upon
the Perum Perumnas’s Right of Management is article 17 letter C of Act no. 20 of
2011 on apartment which regulates that an apartment can be built on the land
under Building right title or Right to Use Title upon the Right of Management.
However, the granting of Building Rights Title upon the Right of Management is
associated with the Horizontal scheiding adhered to by BAL which affects the
land and building ownership. Act no. 20 of 2011 on Apartment recognizes the
system of ownership on apartment unit, it consists of personal ownership on
apartment and joint right on joint part, joint land, and joint property which
cannot be separated, accordingly, horizontal scheiding cannot be implemented in
the apartment unit ownership right. The protection for the owner of apartment
with building right title has been regulated in the regulatory legislation, however
it has not satisfied the sense of equity and legal certainty. The authority of the
association of the apartment owner and occupant of the apartment unit in
representing the apartment unit owner to request a renewal for the expired
building right title is regulated in article 52 of Governmental Regulation no. 4 of
1988 on Apartment.
Keywords: Apartment, Building Rights Title, Right of Management
top related