isi makalah 6
Post on 26-Jun-2015
1.115 Views
Preview:
TRANSCRIPT
BAB I
PENDAHULUAN
I.1 Latar Belakang Masalah
Dalam melakukan analisis ekonomi teknik ada beberapa tahapan yang perlu dilakukan,
yaitu pengenalan dan perumusan masalah, pengembangan alternatif-alternatif yang mungkin,
pengembangan arus kas netto, seleksi kriteria untuk menentukan alternatif yang terpilih, analisis
dan perbandingan alternatif, seleksi alternatif terpilih, serta penampilan pengamatan dan pasca
evaluasi hasil. Pada pemicu kali ini, kita akan kembali membahas mengenai arus kas (cash flow)
tetapi dalam keadaan yang lebih kompleks.
Pada langkah pertama dari prosedur diatas, kebutuhan untuk melakukan analisis
diidentifikasi dan keadaan spesifik seperti adanya kemungkinan peningkatan, proyek desain, dan
sebagainya akan didefinisikan secara eksplisit. Selain itu hasil-hasil yang diinginkan dalam
istilah tujuan dan akibat-akibat lainnya dikembangkan dan beberapa keadaan dan pembatas
khusus yang diperlukan untuk dipertemukan akan digambarkan. Pada langkah kedua, alternatif
yang terpilih akan dianalisa dalam kajian ekonomi teknik diseleksi dan dijelaskan dengan
mempergunakan pendekatan sistem. Sedangkan pada langkah ke tiga, alternatif yang dianalisa
telah terseleksi dan perbedaan-perbedaan antara mereka telah diberi tanda. Informasi lain yang
penting yang diperlukan dalam analisis tersedia dari dua langkah pertama.
Pemakaian konsep dan metodologi yang didiskusikan dalam pembahasan ini merupakan
bagian penting dari praktek keteknikan. Selain itu, makalah ini juga akan membahas kembali
mengenai analisis dan perbandingan alternatif dengan memasukkan risiko dan ketidakpastian
dalam analisis. Dengan melakukan analisis investasi saat timbul ketidakpastian, diharapkan batas
kesalahan dalam estimasi dapat ditetapkan sehingga alternatif lain yang sedang dipertimbangkan
menjadi lebih baik daripada alternatif yang kita rekomendasikan di bawah asumsi kepastian.
Oleh karena itu, makalah ini akan membahas lebih lanjut mengenai pemakaian konsep dan
metodologi perkiraan arus kas, analisis sensitivitas serta ketidakpastian dalam investasi
pembangunan pabrik nilam.
1.2 Perumusan Masalah
Topik-topik yang akan dibahas dalam makalah ini adalah sebagai berikut:
Suatu pendekatan terintegrasi untuk mengembangkan arus kas.
Definisi dari struktur perincian kerja.
Struktur biaya dan penghasilan/ pendapatan.
Kelompok 6 1
Teknik-teknik (model-model) perkiraan.
Deskripsi dari efek kurve pengetahuan/ pembelajaran.
Perkiraan biaya produk total dan harga penjualan.
Pengembangan arus kas.
Definisi dan sumber-sumber ketidakpastian.
Metode nonprobabilistik.
Analisis sensitivitas.
1.3 Tujuan Penulisan
Tujuan penulisan makalah adalah untuk mendiskusikan suatu pendekatan terintegrasi
yang dipergunakan untuk mengembangkan arus kas untuk altenatif-alternatif yang dianalisa
dalam studi, menggambarkan dan mengilustrasikan teknik-teknik terseleksi dalam pembuatan
perkiraan termaksud, dan menggambarkan metode nonprobabilistik (analisis sensitivitas) yang
berguna dalam melakukan analisis investasi pada saat timbul ketidakpastian, serta menjawab
pertanyaan-pertanyaan yang berkaitan dengan yang diajukan dalam pemicu PBL VI Ekonomi
Teknik.
1.4 Metode Penulisan
Metode yang digunakan penulis dalam menyusun makalah adalah studi literatur, yaitu
mencari informasi dari berbagai sumber, seperti internet dan buku referensi.
1.5 Sistematika Penulisan
BAB I PENDAHULUAN
I.1 Latar Belakang Masalah
I.2 Perumusan Masalah
I.3 Tujuan Penulisan
I.4 Metode Penulisan
I.5 Sistematika Penulisan
BAB II LANDASAN TEORI
II.1 Perkiraan Arus Kas
II.1.1 Pendekatan Terintegrasi
II.1.1.1 Struktur Perincian Kerja (WBS)
II.1.1.2 Struktur Biaya dan Penghasilan
II.1.1.3 Teknik-Teknik (Model-Model) Perkiraan
Kelompok 6 2
II.1.2 Teknik-Teknik (Model-Model) Perkiraan Terpilih
II.1.2.1 Indeks
II.1.2.2 Teknik Satuan
II.1.2.3 Teknik Faktor
II.1.2.3 Hubungan-Hubungan Perkiraan
II.1.3 Biaya-Biaya Produk Total Perkiraan dan Harga Penjualan
II.1.3.1 Contoh Perkiraan Biaya Manufaktur
II.1.3.2 Pembiayaan Desain dan Sasaran
II.1.4 Pengembangan Arus Kas
II.1.4.1 Investasi Modal
II.1.4.2 Biaya Operasi dan Perawatan Tahunan
II.1.4.3 Penghasilan Tahunan dan Ongkos Sewa
II.1.4.4 Penghasilan Penjualan Aset dan Biaya Pembuangan
II.1.4.5 Himpunan Arus Kas Netto Proyek yang Diperbarui
II.2 Ketidakpastian dan Analisis Sensitivitas
II.2.1 Definisi Ketidakpastian
II.2.2 Sumber-Sumber Ketidakpastian
II.2.3 Metode NonProbabilistik
II.2.4 Analisis Sensitivitas
BAB III JAWABAN PEMICU
BAB IV PENUTUP
Kesimpulan
Kelompok 6 3
BAB II
LANDASAN TEORI
II.1 Perkiraan Arus Kas
II.1.1 Pendekatan Terintegrasi
Pendekatan terintegrasi digunakan untuk mengembangkan arus kas netto untuk altenatif
proyek terpilih. Kita akan mempergunakan istilah proyek menurut pekerjaan yang merupakan
subjek analisis. Pendekatan terintegrasi ini termasuk tiga komponen dasar,yaitu:
1. Struktur Perincian Kerja (WBS = Work Breakdown Structure). WBS merupakan teknik
untuk mendefinisikar secara eksplisit, pada tingkat kesuksesan yang rinci, elemen-elemen
kerja proyek dan hubungan-hubungan antar mereka (kadang-kadang disebut struktur elemen
kerja).
2. Struktur biaya dan penghasilan (klasifikasi). Penggambaran kategori dan elemen biaya dan
penghasilan yang akan diperkirakan dalam mengembangan arus kas.
3. Teknik-teknik perkiraan (model). Model-model matematik terseleksi dipergunakan untuk
memperkirakan biaya dan penghasilan mendatang selama periode analisis.
Ketiga komponen dasar tersebut, bersama dengan langkah-langkah prosedural terintegrasi,
memberikan pendekatan terorganisasi untuk mengembangkan arus kas untuk alternatif-alternatif.
Pendekatan integrasikan dimulai dengan deskripsi proyek dalam istilah WBS. Proyek
WBS dipergunakan untuk menjelaskan proyek dan tiap karakteristik lainnya yang direfleksikan
dalam biaya dan penghasilan akan datang yang diperkirakan untuk alternatif tersebut (arus kas
netto). Untuk memperkirakan biaya dan penghasilan akan datang untuk suatu alternatif,
perspektif (sudut pandang) dari arus kas haruslah disusun. Selain itu, kita juga harus
mendefinisikan garis dasar perkiraan dan periode analisis. Pada umumnya, arus kas
dikembangkan dari sudut pandang si pemilik modal.
Arus kas netto untuk suatu alternatif menyatakan apa yang diperkirakan terjadi pada
biaya dan penghasilan mendatang dari sudut pandang yang dipergunakan. Kemudian, perubahan
yang diperkirakan dalam biaya dan penghasilan tersebut dihubungkan dengan alternatif yang
relatif terhadap garis dasar secara konsisten juga dipergunakan untuk seluruh alternatif yang
akan diperbandingkan. Garis dasar ini dapat didefinisikan dan diaplikasikan dalam 2 cara, yaitu :
1. Cara pertama adalah dengan pendekatan penghasilan dan biaya total. Maksudnya adalah
alternatif tanpa perubahan dimasukkan secara eksplisit dalam kumpulan alternatif dan
biaya-biaya serta penghasilan-penghasilan total. Jika ketika pendekatan garis dasar biaya
dan penghasilan total dipergunakan, maka arus kas netto untuk alternatif tanpa perubahan
Kelompok 6 4
menyatakan biaya-biaya dan penghasilan-penghasilan yang diproyeksikan dari alternatif
terpilih lainnya yang diperkirakan.
2. Cara kedua adalah dengan pendekatan differensial. Pada pendekatan ini, arus kas untuk
alternatif tanpa perubahan didefinisikan sebagai nol, baik merupakan salah satu atau tidak
dari alternatif-alternatif yang dipilih. Arus kas untuk tiap alternatif terpilih lainnya
kemudian menyatakan perubahan-perubahan yang diperkirakan dalam biaya dan
perhasilan relatif terhadap keadaan sekarang.
Jika pendekatan garis dasar perkiraan yang digunakan dalam kajian, maka pendekatan
itulah yang harus digunakan secara konsisten untuk seluruh alternatif. Kesalah yang sering
dilakukan adalah kesalahan mempergunakan kedua definisi garis dasar ketika mengembangkan
arus kas individual. Contohnya adalah pendekatan penghasilan dan biaya total yang seharusnya
dipergunakan pada biaya perawatan perkiraan untuk alternatif yang tak berubah, tetapi pada
alternatif lainnya, biaya-biaya ini seharusnya diperkirakan dengan mempergunakan perbedaan-
perbedaan dari operasi-operasi saat ini.
II.1.1.1 Struktur Perincian Kerja (WBS)
Teknik ini merupakan alat dasar dalam manajemen proyek dan alat bantu yang penting
dalam studi ekonomi teknik. WBS berlaku sebagai kerangka kerja untuk mendefinisikan seluruh
elemen-elemen kerja proyek dan hubungan-huburìgan antar mereka, mengumpulkan dan
mengorganisasikan informasi, mengembangkan data biaya dan penghasilan yang relevan dan
mengintegrasikan aktivitas-aktivitas manajemen proyek. Jika WBS tidak ada dan proyek
merupakan ukuran yang layak, maka langkah pertama dalam mempersiapkan arus kas untuk
altematif-alternatif, sebaiknya dengan mengembangkan salah satu.
WBS penting dalam memastikan inklusi dari seluruh elemen-elemen kerja,
mengeliminasi duplikasi dan tumpang tindih antara elemen-elemen kerja, menghindari aktivitas-
aktivitas tak berhubungan dan melindungi kesalahan-kesalahan lain yang dapat masuk ke dalam
kajian. Kamus deskripsi WBS sering kali dipersiapkan untuk proyek-proyek besar untuk
memastikan bahwa tiap elemen kerja dalam hierarki didefinisikan secara unik.
Gambar 1 menunjukkan diagram tipikal dari struktur perincian kerja empat tingkat.
Struktur dikembangkan dari bagian teratas (tingkat proyek) ke bagian bawah dalam tingkatan
detil yang berurutan.
Kelompok 6 5
Gambar 1. Diagram WBS
Proyek dibagi menjadi elemen-elemen kerja utamanya (Tingkat 2). Elemen- elemen
utama tersebut kemudian dibagi untuk mengembangkan tingkat 3, dan seterusnya. Contohnya
adalah sebuah mobil (tingkat pertama dari WBS) dapat dibagi menjadi komponen-komponen
tingkat 2, seperti chasis, unit penggerak, dan sistem kelistrikan. Kemudian komponen tingkat 2
ini dapat dibagi lagi ke elemen-elemen tingkat 3, misalnya unit penggerak dapat dibagi menjadi
mesin, transmisi, dan diferensial. Proses ini dilanjutkan hingga rincian diinginkan dari definisi
dan deskripsi proyek atau sistem dicapai.
Skema penomoran yang berbeda dapat dipergunakan. Tujuan dari penomoran adalah
untuk menunjukkan hubungan antara elemen-elemen kerja dalam hierarki dan untuk
memberikan manipulasi dan integrasi data. Gambar 1 merupakan formal alfa numeric. Skema
lain yang dapat dipergunakan adalah numeric seluruhnya. Contohnya:
Tingkat 1 : 1 – 0
Tingkat 2 : 1-1, 1-2, 1-3
Tingkat 3 : 1-1-1, 1-1-2, 1-2-1, dan seterusnya
Karakter lain dari proyek WBS adalah sebagai berikut ini :
1. Elemen-elemen kerja, fungsional (misalnya, perencanaan), dan fisik (misalnya pondasi)
dimasukkan didalamnya.
a. Elemen-elemen kerja fungsional yang tipikal adalah pendukung bersifat logistic,
manajemen proyek, pemasaran, engineering, dan integrasi sistem.
Kelompok 6 6
b. Elemen-elemen kerja fisik adalah bagian-bagian yang membuat struktur, produk,
bagian peralatan, sistem persenjataan, atau barang serupa. Mereka memerlukan tenaga
kerja, material, dan sumber-sumber lainnya untuk menghasilkan atau membangun.
2. Persayaran-persayaran kandungan dan sumber untuk elemen kerja adalah jumlah dari
aktivitas dan sumber-sumber dari subelemen terkait dibawahnya.
3. Proyek WBS biasanya termasuk elemen-elemen kerja berulang (misalnya perawatan) dan
tidak berulang (misalnya konstruksi awal).
II.1.1.2 Struktur Biaya dan Penghasilan
Komponen dasar ke dua dari pendekatan terintegrasi untuk pengembangan arus kas
adalah struktur biaya dan penghasilan. Struktur ini dipergunakan untuk mengindentifikasi dan
mengkategorikan biaya dan penghasilan diperlukan untuk dimasukkan dalam analisis.
a. Pemakaian Konsep Siklus-Umur dan WBS.
Siklus umur dibagi menjadi dua periode waktu umum: fasa akuisisi dan fasa operasi.
Konsep dimulai dengan identifikasi awal dari kebutuhan atau keinginan ekonomi (persyaratan)
dan diakhiri dengan pembayaran atau penyelesaian. Jadi, dinginkan untuk mencakup seluruh
biaya dan penghasilan sekarang dan akan datang.
Konsep siklus-umur dan WBS merupakan bantuan penting dalam pengembangan struktur
biaya dan penghasilan untuk suatu proyek. Siklus umur mendefinisikan periode waktu
maksimum dan menetapkan batasan elemen biaya dan penghasilan yang diperlukan untuk
dipertimbangkan dalam pengembangan arus kas. WBS memusatkan usaha analis pada elemen-
elemen kerja fungsional dan fisik spesifik, dan juga pada biaya dan penghasilan yang
berhubungan dengannya.
Secara ideal, periode kajian untuk proyek adalah siklus umur dari produk, struktur, sistem
dan pelayanan yang terlibat. Hal ini memberikan seluruh biaya dan pendapatan yang relevan,
baik sekarang dan akan datang, untuk dipertimbangkan secara penuh dalam pembuatan
keputusan. Juga, periode kajian ini memungkinkan pertukaran secara eksplisit antara biaya-biaya
awal selama fasa akuisisi dan seluruh biaya dan penghasilan berikuthya selama fasa operasi
dalam menganalisa beberapa alternatif.
b. Perkiraan Diperlukan Untuk Studi Ekonomi Teknik Tipikal
Sumber kesalahan paling serius dalam mengembangkan arus kas adalah pengabaian
kategori-kategori penting dari biaya dan penghasilan. Struktur biaya dan penghasilan,
dipersiapkan dalam bentuk tabel atau daftar, merupakan cara yang baik dari perlindungan
Kelompok 6 7
kesalahan serupa. Kedekatan secara teknis dengan proyek merupakan hal penting dalam
memastikan ketidaklengkapan struktur, sebagaimana mempergunakan konsep siklus umur dan
WBS untuk persiapannya.
Berikut adalah daftar singkat dari beberapa kategori biaya dan penghasilan yang secara
tipikal diperlukan dalam kajian ekonomi teknik, bersama dengan suatu diskusi bagaimana
perkiraan seharusnya dicapai:
1. Investasi modal terdiri dari dua kategori pokok:
Investasi modal tetap, seperti untuk kajian kelayakan, desain dan engineering,
pembelian dan perbaikan tanah, bangunan, peralatan, instalasi, pengeluaran-
pengeluaran untuk promosi dan hukum, dan biaya-biaya permulaan.
Modal kerja, seperti untuk inventori, rekening diterima, tunai untuk upah, material,
dan rekening lain yang terbayar. Modal kerja adalah dana berputar yang diperlukan
untuk mendapatkan proyek yang dimulai dan mempertemukan obligasi berikutnya.
Secara normal, dianggap bahwa sebagian atau seluruh modal kerja dapat
dikembalikan pada akhir umur proyek.
2. Biaya tenaga kerja merupakan fungsi dari tingkat ketrampilan, pasokan tenaga kerja dan
waktu diperlukan. Standar untuk jumlah normal dari output per jam tenaga kerja telah
dikembangkan untuk beberapa kelas kerja. Waktu standar yang dikombinasikan dengan
rata-rata upah diharapkan memberikan perkiraan biaya tenaga kerja yang masuk akal
untuk pekerjaan-pekerjaan berulang.
3. Biaya material tergantung pada situasi proyek atau operasi; sebagai contoh suatu output
dari operasi A dapat merupakan input untuk operasi B. Biaya material adalah biaya yang
dihubungkan dengan substansi-substansi fisik yang akan dikerjakan atau
ditransformasikan.
4. Biaya perawatan adalah biaya rutin yang diperlukan untuk pemeltharaan properti dan
perubahan-perubahan kecil yang diperlukan untuk pemakaiannya yang lebih efisien.
Biaya perawatan cenderung bertambah seiring umur dari aset.
5. Pajak properti dan asuransi biasanya dinyatakan sebagai prosentase tahunan dari
investasi modal dalam perbandingan ekonomis.
6. Biaya kwalitas (dan sisa) tergantung dari tipe produk dan hubungannya dengan standar
kwalitas, sama halnya terhadap kemampuan dari tenaga kerja, waktu belajar dan
kemungkinan kerja ulang.
Kelompok 6 8
7. Biaya overhead adalah biaya-biaya yang tidak dapat dikenakan secara tepat dan praktis
terhadap produk atau jasa utama, dan sehingga secara normal dibagi rata antara pusat-
pusat produk atau biaya terhadap beberapa dasar yang berubah-ubah.
8. Biaya terbuang adalah biaya tidak kembali yang berhubungan dengan penghentian
operasi dan pemberhentian, pembuangan atau penjualan aset untuk menyediakan bunga
terbaik dari pemilik.
9. Penghasilan adalah kas masuk (penerimaan) dari seluruh sumber-sumber potensial.
Perbedaan-perbedaan penghasilan antara altematif-alternatif perlu untuk dipertimbangkan
secara teliti. Mereka diproyeksikan berdasar pada kondisi pasar mutahir, perubahan-
perubahan akan datang yang diharapkan dalam pasar untuk produk dan jasa yang
dilibatkan, saham pasar diharapkan perusahaan dan harga yang didasatkan pada
kompetisi.
10. Nílai sisa atau pasar secara tipikal merupakan fungsi dari umur pemakaian aset dan
dalam kasus umur yang panjang adalah secara relatif tidak penting untuk hasil studi.
II.1.1.3 Teknik-Teknik (Model-Model) Perkiraan
Komponen dasar ke tiga dari pendekatan terintegrasi melibatkan teknik-teknik (model-
model) perkiraan. Teknik-teknik tersebut, bersama dengan data biaya dan penghasilan yang rinci
dipergunakan untuk mengembangkan perkiraan arus kas dan arus kas netto untuk tiap altematif.
Perkiraan biaya dan penghasilan dapat diklasifikasikan menurut rincian, akurasi dan pemakaian
yang mereka inginkan sebagai berikut:
1. Orde dari perkiraan besarnya (tingkat evaluasi perencanaan dan awal dari suatu proyek)
Orde perkiraan besarnya dipergunakan dalam menseleksi altematif-altematif yang layak
untuk kajian. Mereka secara tipikal memberikan akurasi dalam batas kurang lebih 30 sampai 50%
dan dikembangkan melalui hal-hal semi formal seperti konferensi, angket dan pertanyaan-
pertanyaan bersifat umum yang diaplikasikan pada Tingkat 1 atau 2 dari WBS.
2. Perkiraan setengah rinci atau rencana anggaran (tingkat desain pendahuluan atau
konseptual dari suatu proyek)
Perkiraan rencana anggaran (setengah rinci) disusun untuk mendukung pekerjaan desain
pendahuluan dan keputusan dibuat selama periode proyek iiii. Aku- rasi perkiraan biasanya
terletak dalam batas kurang lebih 15 %. Perkiraan ini berbeda dalam kebenaran laporan biaya
dan penghasilan dan jumlah pekerjaan diha- biskan untuk perkiraan. Persamaan perkiraan yang
diaplikasikan pada Tingkat 2 dan 3 dari WBS dipergunakan secara normal.
Kelompok 6 9
3. Perkiraan definitif (terinci): dipergunakan dalam tingkat engineering/konstruksi terinci
dari suatu proyek
Perkiraan secara rinci dipergunakan sebagai dasar untuk penawaran dan untuk membuat
keputusan desain secara rinci. Akurasinya sebesar kurang lebih 5%. Perkiraan ini dibentuk dari
spesifikasi, gambar, peninjauan lokasi, penentuan penjual, dan catatan sejarah perusahaan dan
biasanya dilakukan pada Tingkat 3 dan tingkat selanjutnya dalam WBS.
Jadi, nampak jelas bahwa perkiraan biaya atau penghasilan dapat bervariasi dari
perhitungan balik amplop oleh seorang ahli hingga ramalan yang sangat rinci dan akurat dari
waktu mendatang oleh tim proyek. Tingkat rincian dan akurasi dari perkiraan akan tergantung
pada:
1. Waktu dan pekerjaan tersedia dan dinilai oleh kepentingan kajian.
2. Kesulitan memperkirakan bagian-bagian dalam pertanyaan.
3. Metode atau teknik yang dipakai.
4. Kualifikasi dari penilai.
5. Sensitivitas dari hasil-hasil kajian terhadap perkiraan faktor utama.
Selama perkiraan menjadi lebih rinci, secara tipikal akurasi menjadi lebih baik tetapi biasa
perkiraan bertambah secara dramatis.
II.1.2 Teknik-Teknik (Model-Model) Perkiraan Terpilih
Teknik-teknik perkiraan yang didiskusikan dalam bagian ini dapat dipergunakan untuk
perkiraan orde besar dan beberapa perkiraan setengah rinci atau rencana anggaran. Teknik-teknik
ini sangat berguna dalam seleksi awal dari alternatif-alternatif yang layak untuk analsis lebih
lanjut dalam fasa desain konseptual atau pendahuluan dari suatu proyek. Seringkali, model-
model ini dapat dipergunakan dalam fasa desain rinci dari suatu proyek untuk mengurangi
jumlah perkiraan teknis berdasarkan pada ongkos material, biaya-biaya standard an informasi
rinci lainnya. Teknik-teknik perkiraan terpilih yang akan dibahas adalah teknik indeks, teknik
satuan, teknik faktor, dan hubungan-hubungan perkiraan.
II.1.2.1 Indeks
Biaya dan harga bervariasi terhadap waktu dengan sejumlah alasan, termasuk kemajuan
teknologi, tersedianya tenaga kerja dan material serta inflasi. Indeks merupakan bilangan tak
berdimensi yang menunjukkan berapa biaya yang berubah terhadap waktu dengan basis tahun
dasar. Indeks memberikan cara yang tepat untuk mengembangkan perkiraan biaya dan harga
sekarang serta akan datang dari data yang tersedia.
Kelompok 6 10
Cn=Ck ( I n
I k) (1)
di mana
k = tahun referensi dimana biaya dan harga barang diketahui
n = tahun dimana biaya atau harga diperkirakan (n>k)
Cn = biaya atau harga yang diperkirakan dari barang dalam tahun n
Ck = biaya atau harga barang dalam tahun referensi k
Persamaan tersebut juga dinyatakan sebagai teknik rasio dari biaya dan harga perbaruan.
Pada teknik ini, biaya dan harga penjualan potensial suatu barang dapat diambil dari data
terdahulu dengan tahun dasar khusus dan diperbarui dengan satu indeks. Konsep ini dapat
diaplikasikan pada tingkat lebih rendah WBS untuk memperikirakan biaya peralatan, material,
dan tenaga kerja, sama halnya pada tingkat atas WBS untuk memperkirakan biaya proyek total
dari fasilitas baru, jembatan, dan sebagainya.
II.1.2.2 Teknik Satuan
Teknik satuan meliputi pemakaian ”faktor per satuan” yang dapat diperkirakan secara
efektif, contohnya adalah biaya modal dari pembangkit per kilowatt kapasitas, penghasilan per
mil, biaya perawatan per jam, dan lain-lain. Faktor-faktor tersebut jika dikalikan dengan satuan
yang tepat akan memberikan perkiraan total dari biaya, penghematan atau penghasilan.
II.1.2.3 Teknik Faktor
Teknik faktor merupakan perluasan dari metode satuan, dalam strategi pembagian dasar,
dimana satu penjumlahan produk dari beberapa kuantitas atau komponen dan menambahkannya
untuk tiap komponen yang diperkirakan secara langsung adalah,
C=∑d
Cd+∑m
f mU m (2)
dimana
C = biaya yang diperkirakan
Cd = biaya dari komponen terseleksi d yang diperkirakan secara langsung
fm = biaya per satuan komponen m
Um = jumlah satuan komponen m
Teknik faktor sangat berguna ketika kekompleksan dari situasi perkiraan tidak memerlukan
WBS tetapi beberapa bagian berbeda dilibatkan.
Kelompok 6 11
II.1.2.4 Hubungan-hubungan Perkiraan
Hubungan-hubungan perkiraan biaya dan harga merupakan model matematis yang
menjelaskan biaya suatu barang (misalnya produk, barang, atau aktivitas) sebagai fungsi dari
satu atau lebih variabel bebas. Bermacam-macam teknik statistik atau matematis lainnya
dipergunakan untuk mengembangkan hubungan-hubungan perkiraan. Model regresi linear
sederhana dan regresi linear kelipatan yang merupakan standar metode statistik untuk
memperkirakan nilai variabel terikat sebagai fungsi dari satu atau lebih variabel bebas.
a. Teknik Ukuran-Pangkat
Teknik ukuran pangkat, yang seringkali dinyatakan sebagai model eksponensial,
sering dipergunakan untuk menentukan biaya pabrik dan peralatan industri. Metode ini
menyatakan bahwa biaya bervariasi terhadap jumlah pangkat dari perubahan kapasitas
atau ukuran.
(C A+CB)=(S A+SB)x
C A=CB(S A / SB)x (3)
dimana
CA = biaya untuk pabrik A
CB = biaya untuk pabrik B
SA = ukuran pabrik A
SB = ukuran pabrik B
X = faktor kapasitas-biaya untuk menunjukkan ekonomi skala
b. Pembelajaran dan Perbaikan
Suatu kurva pembelajaran merupakan model matematis yang menjelaskan fenomena
dari efisiensi pekerja yang bertambah dan kinerja organisasi yang diperbaiki dengan
produksi repetitif dari barang atau jasa. Kurva pembelajaran kadang disebut sebagai
kurva pengalaman atau fungsi proses manufaktur. Sebagai contoh, efek kurva
pembelajaran dapat dipergunakan dalam memperkirakan jam-jam professional yang
dihabiskan oleh staf engineering untuk menyelesaikan desain rinci berurutan dalam
famili produk, sebagaimana perkiraan jam-jam tenaga kerja diperlukan untuk merakit
mobil.
Konsep dasar dari kurva pembelajaran adalah beberapa sumber-sumber input
(misalnya biaya energi, jam-jam tenaga kerja, biaya material, jam-jam engineering)
Kelompok 6 12
berkurang pada tiap output dasar satuan sebagai jumlah satuan yang dihasilkan.
Kebanyakan kurva pembelajaran didasarkan pada asumsi bahwa pengurangan persentase
yang terjadi akan membuat jumlah satuan-satuan yang dihasilkan menjadi dua kali
lipatnya. Sebagai contoh, jika 100 jam tenaga kerja diperlukan untuk menghasilkan
satuan output pertama dan diasumsikan kurva pembelajaran 90% maka 100 (0,9) = 90
jam kerja akan diperlukan menghasilkan unit kedua. Hal serupa, 100 (0,9)2 = 81 jam
kerja akan diperlukan untuk menghasilkan unit keempat, dan seterusnya. Sehingga, kurva
pengetahuan 90% akan menghasilkan pengurangan 10% dalam jam-jam tenaga kerja tiap
kali kuantitas produksi dilipatduakan.
Asumsi dari pengurangan persentase dengan jumlah konstan dari sumber input yang
dipergunakan (per satuan output) tiap waktu jumlah satuan output dilipatduakan dapat
dipergunakan untuk mengembangkan model matematik sebagai fungsi pembelajaran
(perbaikan). Jika,
u = jumlah satuan output
Zu = jumlah satuan sumber input yang diperlukan untuk menghasilkan jumlah satuan
output u
k = jumlah satuan sumber input yang diperlukan untuk menghasilkan satuan output
pertama
s = parameter koefisien arah kurva pembelajaran yang dinyatakan sebagai pecahan
desimal (untuk kurva pembelajaran, s = 0,9)
Maka
Zu=Ksadimana a = 0, 1, 2, 3, …
u=2a
log Zu−log K=a ( log s )
log u=a ( log2 )
a=log Zu−log K
log s= logu
log2
log Zu−log K=n ( logu ) dimana n=log s /log 2
Dapat disimpulkan bahwa :
Zu / K=unatau Zu=Kun
(4)
II.1.3 Biaya-Biaya Produk Total Perkiraan dan Harga Penjualan
Kelompok 6 13
Pabrikan selalu dihadapkan dengan masalah pembuatan produk yang dapat dijual pada
harga yang kompetitif sehingga mereka dapat membuat keuntungan yang layak. Harga dari
produk mereka didasarkan pada biaya keseluruhan untuk membuat barang ditambah keuntungan.
Biaya produk dapat diklasifikasikan secara langsung atau tidak langsung. Biaya langsung
secara mudah ditentukan ditetapkan untuk produk yang khusus, sedangkan biaya tidak langsung
tidaklah secara mudah dialokasikan untuk produk tertentu.
Biaya-biaya manufaktur mempunyai hubungan langsung terhadap volume produksi di
mana mereka dapat tetap, variabel, atau variabel langkah. Secara umum, biaya administratif
adalah tetap dengan tanpa memperhatikan volume, biaya material bervariasi secara langsung
dengan volume, dan biaya peralatan merupakn fungsi langkah dari tingkat produksi.
Biaya primer daalm kategori pengeluaran manufaktur termasuk engineering dan desain,
pengembangan biaya, perkakas, tenaga kerja pabrik, material, supervisi, kontrol kualitas,
keandalan dan testing, pengemasan, biaya tambahan pabrik, umum dan administratif, distribusi
dan pemasaran, keuangan, pajak, dan asuransi.
Suatu perkiraan yang rinci diperlukan. Sehingga, kita memerlukan gambar, spesifikasi,
skedul produksi, catatan historis dari biaya tenaga kerja perusahaan, tagihan untuk material dan
rencana proses. Rencana proses menjelaskan seluruh operasi yang harus dilakukan untuk produk
dan jam-jam tenaga kerja ikut dilibatkan.
Biaya engineering dan desain terdiri dari desain, analisis dan gambar, bersama dengan
biaya-biaya lainnya seperti reproduksi. Biaya engineering dapat dialokasikan terhadap produk
dengan dasar berapa banyak jam kerja engineering yang dilibatkan. Tipe-tipe biaya major
lainnya yang harus diperkirakan adalah sebagai berikut:
Biaya-biaya perkakas, yang terdiri dari perawatan dan perbaikan ditambah biaya dari tiap
peralatan baru.
Biaya tenaga kerja manufaktur, yang ditentukan dari data standar, catatan historis, atau
departemen akunting.
Biaya-biaya material, yang didapat dari catatan historis, ketetapan penjual dan tagihan
material.
Kelebihan bahan buangan harus dimasukkan.
Supervisi, yang merupakan biaya tetap berdasarkan gaji dari karyawan supervisor.
Biaya tambahan pabrik, yang termasuk utilitas, perawatan, dan perbaikan. Terdapat
bermacam-macam metode yang dipergunakan untuk mengalokasikan biaya tambahan,
seperti pembagian terhadap dollar tenaga kerja langsung, atau jam-jam tenaga kerja
langsung, atau jam-jam mesin.
Kelompok 6 14
Biaya administratif, yang seringkali dimasukkan dalam biaya tambahan pabrik (atau
pokok).
II.1.3.1 Contoh Perkiraan Biaya Manufaktur
Secara tipikal, biaya-biaya tenaga kerja langsung diperkirakan melalui teknik satuan.
Rencana proses manufaktur dipergunakan untuk memperkirakan jumlah total dari jam-jam
tenaga kerja langsung yang diperlukan per satuan output. Besaran ini kemudian dikalikan dengan
rata-rata tenaga kerja komposit untuk mendapatkan biaya tenaga kerja langsung total.
Biaya-biaya tenaga kerja tidak langsung seringkali dialokasikan terhadap produk-produk
individual dengan mempergunakan perkiraan faktor. Perkiraan-perkiraan didapat dengan
pernyataan biaya sebagai persentase dari biaya lainnya.
Contoh pemasukan perkiraan biaya manufaktur ke dalam spreadsheet dicantumkan pada
Gambar 2 (di lampiran). Pada bagian akhir spreadsheet akan diperoleh perkiraan harga produk
berdasarkan biaya manufaktur per satuan ditambah dengan keuntungan.
II.1.3.2 Pembiayaan Desain dan Sasaran
Secara tipikal, firma-firma Amerika menentukan perkiraan awal dari harga jual produk
baru menggunakan pendekatan dari bawah ke atas yang telah dijelaskan dalam bagian sebelum
ini. Yaitu, harga jual perkiraan didapat dengan mengakumulasi biaya-biaya tetap dan variabel
dan kemudian menambahkan batas keuntungan yang adalah persentase dari biaya total. Proses
ini seringkali diistilahkan sebagai desain untuk harga. Harga jual yang diperkirakan kemudian
dipergunakan departemen pemasaran untuk menentukan apakah produk baru dapat dijual atau
tidak.
Sebaliknya, firma-firma Jepang menerapkan konsep pembiayaan sasaran yang
merupakan pendekatan dari atas ke bawah. Fokus dari pembiayaan sasaran adalah “berapa
sebaiknya biaya produk” selain dari “berapa biaya produk”. Sebagaimana ditunjukkan dalam
Gambar 3 (di lampiran), pembiayaan sasaran dimulai dengan penyelidikan pasar untuk
menentukan harga jual terbaik dari produk pesaing. Biaya sasaran didapat dengan deduksi hasil
diinginkan pada penjualan (ROS = return on sales) dari harga jual kompetitor yang terbaik. ROS
secara tipikal dinyatakan sebagai persentase harga.
Biaya sasaran = harga kompetitor (1 – ROS) (5)
Biaya sasaran ini didapat terutama untuk perencanaan produk dan dipergunakan sebagai tujuan
untuk desain engineering, perolehan dan produk.
Kelompok 6 15
Proses desain engineering pendahuluan diawali secara bersama dengan penentuan biaya
sasaran dan mempergunakan perkakas konvensional seperti struktur perincian kerja dan
perkiraan biaya untuk mempersiapkan proyeksi biaya manufaktur total dari bawah ke atas. Biaya
manufaktur total menyatakan suatu penaksiran awal dari berapa biaya firma untuk desain dan
pembuatan produk yang dipertimbangkan. Biaya manufaktur total kemudian dibandingkan
terhadap biaya sasaran dari atas ke bawah. Jika biaya manufaktur total melebihi biaya sasaran,
maka desain harus balik kembali ke engineering untuk membandingkan nilai dan fungsi desain
dan berusaha mengurangi biaya desain. Proses iteratif ini merupakan kunci yang menunjukkan
prosedur desain untuk biaya. Jika biaya manufaktur total dapat dibuat lebih sedikit dibandingkan
biaya sasaran, proses desain berlanjut sampai desain terinci, berpuncak dalam desain akhir untuk
diproduksi. Jika biaya manufaktur total tidak dapat dikurangi ke biaya sasaran, firma akan
mempertimbangkan secara serius untuk mengabaikan produk.
II.1.4 Pengembangan Arus Kas (Kajian Kasus)
Kasus yang akan dikaji dalam hal ini adalah kasus untuk mengelola suatu proyek
termasuk konstruksi dari bangunan komersial dengan dua lantai yang masing-masing 15.000 ft2
kotor. Lantai dasar direncanakan untuk pertokoan eceran kecil dan lantai 2 untuk perkantoran.
Skedul terencana dan asumsi yang berhubungan dengan konstruksi , tingkat hunian, dan
pembuangan bangunan adalah sebagai berikut:
Tahun Skedul/Asumsi
1 (1996) Real estat yang dibeli, jasa desain dan engineering terlengkapi 75%,
kontruksi terlengkapi 25%.
2 Desain dan engineering dan konstruksi terlengkapi 100%.
Empat bulan dari penghunian penuh.
3-17 Tingkat hunia rata-rata: 90% lantai I dan 95% lantai II.
17 Bangunan dijual pada akhir tahun ini.
II.1.4.1 Investasi Modal
Investasi modal terdiri dari 2 komponen utama: (1) biaya konstruksi dari bangunan
kantor dan fasilitas yang berhubungan, dan (2) biaya-biaya proyek lainnya yang diadakan sampai
penghunian awal dilengkapi. Biaya-biaya konstruksi untuk proyek kajian kasus ditunjukkan
dengan struktur pendekatan terintegrasi untuk menghasilkan arus kas sebagai alternatif.
Kemudian dalam Tabel 2 (di lampiran), data biaya konstruksi yang dikombinasikan dengan
Kelompok 6 16
elemen-elemen biaya diperkirakan lainnya memberikan investasi total untuk proyek. Biaya ini
kemudian dibagi menurut skedul dan asumsi proyek.
Pada Tabel 1 (di lampiran), biaya-biaya tambahan umum dan administratif (G dan A)
dari kontraktor konstruksi ditambah keuntungan ditunjukkan pada elemen biaya “Biaya
Tambahan dan Keuntungan G dan A”. Elemen biaya ini diperkirakan pada 24% biaya-biaya total
tenaga kerja dan material. Biaya konstruksi proyek diperkirakan secara total, termasuk trotoar,
parkir, biaya tambahan kontraktor dan keuntungan adalah $1,175,710. Dengan dasar 30.000 ft2
dari ruang bangunan, biaya rata-rata per ft2 adalah $39.19.
Pada Tabel 2 (di lampiran) diperlihatkan pengembangan investasi modal total dengan
mempergunakan teknik faktor untuk proyek. Elemen-elemen biaya termasuk lainnya
diperkirakan dan ditambahkan kepada biaya konstruksi. Kemudian, total dari tiap elemen biaya
didistribusikan antara tahun 1996-1997 berdasarkan pada skedul proyek. Informasi berikut
mempergunakan data dalam tabel 2:
1. Pada konstruksi dan operasi dari bangunan kantor lainnya, perusahaan merata-ratakan
investasi modal kerja awal dari 3% biaya material konstruksi awal (tabel 1).
Modal kerja = 0.03 ($596,190) = $17,885
2. Biaya real estat ($262,000) pada titik ini adalah biaya aktual. Yaitu perusahaan yang
diperoleh dari properti segera memperbaiki arus kas proyek yang diperkirakan.
3. Biaya manajemen proyek ditunjukkan dalam tabel didasarkan pada perkiraan rinci dari
waktu personil, ruangan kantor, perjalanan, dll selama 20 bulan dari permulaan proyek (1
januari 1996) hingga tingkat hunian penuh dan operasi rutin yang direncanakan dicapai
(31 agustus 1997). Biaya manajemen proyek perkiraan total adalah $81,600, dengan 60%
didistribusikan ke tahun ke satu (12 bulan) dan 40% ke tahun ke-2 (8 bulan).
4. Biaya jasa A-E (engineering dan desain) didasarkan pada kontrak rata-rata 8% dari biaya
konstruksi total:
Jasa A-E = 0.08 ($1,175,710) = $94,060
5. Cabang manajemen real estat dari perusahaan menangani penyewaan ruangan yang
tersedia. Biaya penjualan yang diperkirakan untuk mendapatkan tingkat hunian penuh
adalah 10% dari 12 bulan pertama pemasukan sewa. Pemasukan sewa bangunan tahunan
diperkirakan $446,130.
Biaya penjualan = 0.10 ($446,130) = $44,615
Jadi, perkiraan yang diperbaiki dari investasi modal total untuk proyek adalah $1,675,870. Dari
total ini, $734,215 diperkirakan terjadi pada tahun 1996 dan $941,655 pada tahun 1997.
Kelompok 6 17
Berdasarkan pada 30000 ft2 kasar ruangan bangunan, biaya rata-rata per ft2 didasarkan pada
modal proyek total adalah $55.86.
II.1.4.2 Biaya Operasi dan Perawatan Tahunan
Perkiraaan semi rinci dari biaya-biaya operasi dan perawatan (O dan M) untuk suatu
gedung perkantoran secara normal didasarkan pada rata-rata satuan (dollar per ft2 kotor) dengan
biaya tambahan umum dan administratif ditambahkan secara terpisah. Rata-rata satuan biasanya
termasuk biaya (tambahan) tidak langsung yang dihubungkan dengan tenaga kerja dan material.
Karena perusahaan mempunyai pengalaman penting dalam mengoperasikan bagunan
perkantoran dalam lokasi geografi yang terlibat, data historik merupakan dasar dari perkiraan
biaya yang diperbaiki.
Biaya O dan M tahunan yang diperkirakan, kecuali untuk biaya tambahan G dan A,
sebagai berikut:
Area Ft2 Biaya Satuan Tahunan (S/Ft2) Total
Bangunan Kantor 30.000 $2.450 $73.500 Trotoar/ Parkir 20.000 0,228 4.560
$78.060 Biaya-biaya tambahan G dan A perusahaan yang dihubungkan dengan pengoperasian
bangunan didasarkan pada biaya-biaya operasi dan perawatan tahunan. Rata-rata G dan A yang
diaplikasikan dengan dasar ini oleh perusahaan adalah 19%:
Biaya-biaya tambahan G dan A tahunan = 0,19 ($78.060) =$14.830 (dibulatkan)
dan
Biaya O dan M tahunan total = $78.060 + $14.830 = $92.890
Biaya operasi dan perawatan untuk empat bulan awal dari penghuni dalam tahun 1997 akan
menjadi ⅓ ($92.890) = $30.063.
II.1.4.3 Penghasilan Tahunan dan Ongkos Sewa
Dari penyelesaian kasus pada bagian II.1.4, penghasilan proyek tahunan yang
diperkirakan berdasarkan tingkat hunian gedung 100% adalah $446.070. Penghasilan tahunan
total dihasilkan dari $253.170 dari penyewaan lantai pertama, $186.900 dari penyewaan lantai ke
dua, dan $6.060 dari penyewaan 20 tempat parkir dan lokasi papan iklan. Jadi, penghasilan
diperkirakan untuk empat bulan operasi awal adalah $446.130 (0,33) = $147.223.
Untuk proyek pada tahun-tahun ke 3 sampai 17 (2008 – 2012), penghasilan proyek
tahunan diperkirakan yang didasarkan pada nilai hunian lantai pertama rata-rata 90% dan nilai
lantai ke dua 95% adalah
Kelompok 6 18
R = 0,90 ($253.170) + 0,95 ($186.900) + $6.060 = $411.468
Cabang manajemen real estat perusahaan mengenakan ongkos 8% berdasarkan
penghasilan tahunan untuk penanganan keseluruhan pengaturan sewa tahunan untuk proyek.
Dengan demikian, ongkos penyewaan tahunan adalah
Ongkos tahunan = 0,08 ($411.468) = $32.917
II.1.4.4 Penghasilan Penjualan Aset dan Biaya Pembuangan
Rencana proyek adalah bahwa bangunan perkantoran akan dijual oleh perusahaan pada
akhir 17 tahun proyek (tahun 2012). Penghasilan diperkirakan dari penjualan aset adalah 80%
dari biaya konstruksi semula dari bangunan dan fasilitas-fasilitas terkait, ditambah biaya semula
dari tanah dan modal kerja. Biaya yang diperkirakan dari penjualan properti adalah 7% dari
harga penjualan total. Jadi, penghasilan diperkirakan dan biaya pembuangan yang dihubungkan
dengan penjualan asset adalah
Penghasilan penjualan asset = 0,80 ( $1.175.710) + $262.000 + $17.885 = $1.220.453
dan
Biaya penjualan (pembuangan) = 0,07 ($1.220.453) = $85.432
II.1.4.5 Himpunan Arus Kas Netto Proyek yang Diperbaharui
Arus kas netto sebelum pajak dari proyek yang didasarkan pada analisis semi rinci yang
diperbaharui ditunjukkan dalam Tabel 3 (di lampiran). Pada kolom 1 – 6, arus kas biaya dan
penghasilan tahunan yang diperkirakan sebelumnya dalam bagian II.1.4.1 – II.1.4.5
dibandingkan ke dalam arus kas netto proyek. Akan tetapi, manajemer perusahaan percaya
bahwa pengaturan biaya secara bijaksana dalam mengoperasikan bangunan bangunan
perkantoran dan negosiasi ulang terhadap dasar tahunan akan menghasilkan BTCF proyek, mulai
tahun 1999, bertambah lebih lanjut dengan nilai 4,5% per tahun. Jadi, BTCF netto (kolom 6),
diperbaiki untuk pertumbuhan prnghasilan tambahan ini (kolom 7), ditunjukkan dalam kolom 8.
Dengan mempergunakan MARR sebelum pajak 20%, kita dapatkan bahwa PW dari
perkiraan semi rinci yang diperbaiki dari BTCF proyek dalam kolom 8 adalah $35.566.
sehingga, proyek memenuhi kriteria ekonomi perusahaan.
II.2 Ketidakpastian dan Analisis Sensitivitas
II.2.1 Definisi Ketidakpastian
Risiko dan ketidakpastian dalam aktivitas pembuatan keputusan disebabkan oleh
kurangnya pengetahuan yang tepat mengenai kondisi bisnis masa depan, perkembangan
Kelompok 6 19
teknologi, sinergi antara proyek-proyek yang didanai dan seterusnya. Risiko adalah sesuatu yang
harus ditanggung dari suatu tindakan ataupun keputusan, sedangkan ketidakpastian adalah
sesuatu yang tidak dapat diketahui namun dapat diperkirakan dengan menggunakan asumsi
ataupun berdasarkan pengalaman.
Keputusan di bawah risiko adalah keputusan yang diambil ketika analisis membuat
model masalah keputusan dalam kerangka kemungkinan hasil, atau scenario, masa depan yang
diasumsikan, yang probabilitas kejadiannya dapat diestimasi. Sebaliknya, keputusan du bawah
ketidakpastian adalah masalah keputusan yang ditandai oleh beberapa hasil masa depan yang
tidak diketahui, yang probabilitas kejadiannya tidak dapat diestimasi.
II.2.2 Sumber-Sumber Ketidakpastian
Ada 4 sumber utama ketidakpastian yang hampir selalu timbul dalam analisis ekonomi
teknik yaitu :
1. Kemungkinan ketidakakuratan estimasi yang digunakan dalam analisis
Jika informasi yang tepat mengenai pendapatan dan biaya tersedia maka ketepatan
hasilnya akan sangat baik namun jika informasi tersebut tidak tersedia maka nilainya harus
diestimasi sehingga ketepatan hasil nantinya sangat bergantung pada estimasi-estimasi yang
dibuat. Estimasi yang baik haruslah berdasarkan pada sejumlah besar pengalaman masa lalu atau
ditentukan oleh penelitian pasar yang cukup. Jika estimasi tersebut hanya berdasarkan dugaan
saja serta harapan maka estimasi tersebut memiliki unsur ketidakpastian yang cukup besar.
Unsur yang biasanya cukup mudah untuk diestimasi adalah penghematan biaya operasi
dan juga modal. Karena penghematan biaya operasi yang sedang berjalan memiliki
ketidakpastian yang tidak begitu besar, menentukannyapun relatif mudah karena begitu banyak
pengalaman dan sejarah masa lalu yang dapat digunakan sebagai dasar estimasi. Begitu pula
halnya dengan estimasi modal, ketidakpastian dalam estimasi modal seringkali digambarkan
sebagai kontingensi di atas biaya actual pabrik dan peralatan.
2. Jenis bisnis berkaitan dengan kesehatan perekonomian masa datang
Beberapa bidang bisnis dikenai kurang stabil dibandingkan bisnis lainnya. Misalnya
perusahaan pertambangan lebih berisiko dibandingkan dengan took eceran besar produk
makanan. Namun kita tidak dapat mengatakan investasi pada setiap took makanan selalu
memiliki unsur ketidakpastian yang lebih kecil dibanding investasi pada perusahaan
pertambangan. Kapanpun sejumlah modal diinvestasikan dalam sebuah jenis usaha maka harus
Kelompok 6 20
mempertimbangkan sejarah bisnis tersebut seperti halnya ekspektasi kondisi perekonomian yang
akan datang (seperti suku bunga) dalam memperkirakan risiko yang akan muncul.
3. Jenis fisik bangunan dan peralatan yang terlibat
Beberapa jenis bangunan dan peralatan memiliki masa hidup dan nilai pasar yang
terbatas, sebagian kecil lagi bahkan tidak memiliki nilai jual kembali. Sebuah mesin bubut yang
bagus hampir digunakan pada setiap toko pemroses produk, namun ada jenis mesin bubut yang
kegunaannya khusus yang dibuat sesuai permintaan terhadap tugas khusus. Jadi jenis fisik
property memiliki hubungan langsung dengan ketepatan estimasi pola pendapatan dan biaya.
Kemana uang akan diinvestasikan dalam bangunan dan peralatan, faktor ini harus
dipertimbangkan dengan sangat hati-hati.
4. Lamanya periode analisis yang diasumsikan
Periode analisis yang panjang biasanya akan menurunkan probabilitas terjadinya semua
faktor yang diestimasi. Dengan demikian periode analisis yang panjang selalu menaikan
ketidakpastian investasi modal dengan menganggap semua hal lainya sama.
II.2.3 Metode NonProbabilistik
1. Analisis titik impas
Digunakan ketika pilihan berbagai alternatif sangat bergantung pada satu faktor tunggal,
misalnya utilisasi kapasitas yang bersifat tidak pasti. Titik impas faktor tersebut ditentukan
sedemikian rupa sehingga dari sisi ekonomi dua alternatif dianggap sama sama diinginkan .
dengan demikian dimungkinkan untuk melakukan pilihan diantara alternatif-alternatif dengan
melakukan estimasi nilai faktor ketidakpastian.
2. Analisis sensitivitas
Merupakan metode analisis dasar dan seringkali digunakan ketika satu atau lebih faktor
tergantung pada ketidakpastian. Pertanyaan-pertanyaan yang berusaha dijawab oleh analisis ini
adalah :
Bagaimana perilaku dari pengukuran manfaat (misalnya PW) terhadap x% perubahan
faktor tertentu.
Berapa jumlah perubahan sebuah faktor yang akan mengakibatkan pembalikan preferensi
sebuah alternatif.
Kelompok 6 21
Bagaimana perubahan dalam pengukuran manfaat terhadap kombinasi perubahan dua
atau lebih faktor.
3. Estimasi optimis-pesimis
Digunakan untuk menetapkan jarak nilai ukuran manfaat ekonomi. Metode ini
mengarahkan perhatian kepada hasil yang paling baik dan yang paling buruk dari dilakukannya
sebuah alternatif dan memerlukan penilaian manajerial untuk membuat keputusan jadi atau
tidaknya alternatif tersebut.
4. MARR yang telah disesuaikan dengan risiko
Kadang-kadang digunakan untuk menghadapi ketiakpastian estimasi. Dalam metode ini
digunakan MARR yang lebih tinggi untuk alternatif-alternatif yang diklasifikasikan sebagai
sangat tidak pasti dan MARR yang lebih rendah untuk proyek-proyek yang memiliki
ketidakpastian lebih kecil.
5. Penurunan masa manfaat
Dengan metode ini estimasi masa manfaat proyek diturunkan sebesar persentase yang
tetap, misalnya sebesar 50% dan masing-masing alternatif dievaluasi berdasarkan
penerimaannya hanya selama masa manfaat yang telah dikurangi ini.
II.2.4 Analisis Sensitivitas
Sensitivitas, secara umum berarti besaran relatif perubahan dalam pengukuran manfaat
(seperti PW) yang disebabkan oleh satu atau lebih perubahan dalam estimasi nilai faktor yang
dianalisis. Kadang-kadang sensitivitas didefinisikan secara lebih spesifik sebagai besaran relatif
perubahan dalam satu atau lebih faktor yang akan membalikkan sebuah keputusan di antara
berbagai alternatif.
Dalam analisis ekonomi teknik, analisis sensitivitas merupakan teknik nonprobabilistik
dasar untuk memberikan informasi mengenai dampak potensial ketidakpastian dalam beberapa
estimasi faktor. Pengunaannya secara rutin sangat mendasar dalam mencapai hasil yang masuk
akal dan berguna dalam proses pengambilan keputusan.
Kelompok 6 22
BAB III
JAWABAN PEMICU
Indonesia merupakan salah satu Negara penghasil minyak atsiri yang cukup penting di dunia.
Melihat perkembangan permintaan pasar internasional, minyak atsiri Indonesia mempunyai
prospek yang cerah untuk dikembangkan. Minyak atsiri dapat dihasilkan dari berbagai bagian
tanaman, seperti akar, batang, ranting, daun, bunga, dan buah. Di Indonesia terdapat sekitar 40
jenis tanaman yang dapat menghasilkan minyak atsiri, namun hanya 9 jenis yang telah
dikembangkan dan menembus pasar ekspor, salah satunya adalah nilam. MInyak nilam
Indonesia merupakan minyak nilam terbaik di dunia.
Minyak nilam digunakan sebagai bahan pengikat dalam industry parfum dan kosmetika. Minyak
nilam merupakan komoditas ekspor non-migas yang cukup menjanjikan untuk menghasilkan
devisa bagi Negara. Saat ini, Indonesia mensuplai 90% kebutuhan minyak nilam dunia. Harga
minyak nilam per kilogram cukup stabil yaitu Rp 200.000,- s/d Rp 240.000,- dan cenderung
terus mengalami peningkatan. Seiring dengan bertambahnya populasi penduduk dunia,
permintaan minyak nilam diperkirakan akan meningkat.
Melihat peluang di atas, Anda dan rekan-rekan yang baru menyelesaikan studi di Teknik Kimia
UI, tertarik untuk melakukan investasi pembangunan pabrik minyak nilam. Sebelum pabrik
dibangun, perlu dilakukan pengkajian terhadap keekonomian pabrik, diantaranya dengan
memperkirakan arus kas yang akan dialami oleh investasi ini.
Pertanyaan:
1. Apakah manfaat dari pembuatan arus kas dalam studi kelayakan ekonomi suatu proyek?
Jawab:
Kelompok 6 23
Pembuatan arus kas dalam studi kelayakan ekonomi suatu proyek bermanfaat untuk
memperkirakan biaya dan penghasilan suatu alternatif dalam sudut pandang dan jangka waktu
(periode studi) tertentu. Pada umunya, perkiraaan arus kas dibuat dalam sudut pandang pemilik
modal. Dengan demikian, manfaat dari pembuatan arus kas dalam studi kelayakan ekonomi
suatu proyek adalah:
Dengan membuat perkiraan arus kas, kita dapat memprediksikan hal-hal yang terjadi di
masa yang akan datang dan dapat menganalisis kelayakan proyek tersebut (sebagai
parameter kelayakan suatu proyek) dengan metode-metode analisis ekonomi teknik yang
ada seperti metode nilai ekivalen (PW, AW, FW) dan IRR. Hal ini dikarenakan dalam
perkiraan arus kas diperhitungkan pula nilai uang terhadap waktu, besaran beban biaya dan
pajak, hingga adanya depresiasi atau penyusutan nilai suatu barang maupun material
proyek.
Dengan pembuatan arus kas, aliran dana proyek serta keuntungan dan kerugian dapat lebih
terstruktur. Jadi, apabila terdapat perbaikan atau perubahan dari biaya yang ada, maka
perbaikan dari arus kas dapat dilakukan dengan mudah.
Dapat terlihat jelas secara terperinci perkiraan-perkiraan dari biaya-biaya dan perkiraan-
perkiraan pendapatan yang dihasilkan selama proyek tersebut berjalan hingga proyek
tersebut dapat dimanfaatkan selama umur manfaat proyek tersebut.
Perkiraan arus kas merupakan salah satu catatan akuntansi dan jurnal keseimbangan neraca
proyek sehingga perkiraan arus kas, walaupun secara tidak langsung, dapat menjadi alat
bantu dalam memprediksi nilai perubahan neraca keuangan (capital gain ataupun capital
lost) sebagai dasar investasi oleh pemilik proyek maupun investor proyek.
Perkiraan arus kas juga berguna dalam melihat peredaran uang selama proyek berlangsung.
Dengan perkiraan arus kas dan struktur kerja yang terperinci maka dapat digunakan
sebagai dasar usia proyek dan efektifitas proyek tersebut dalam tenggat waktu yang
direncanakan sehingga akan bisa mengurangi beban biaya akibat ketertelambatan proyek
tersebut.
2. Bagaimana prosedur awal untuk membuat perkiraan arus kas dari proyek pembangunan
pabrik minyak atsiri ini?
Jawab:
Sebelum membuat perkiraan arus kas, ada langkah-langkah prosedural yang harus
dilakukan. Pertama, tentukan berapa tingkat WBS yang terpakai untuk menghasilkan perkiraan-
perkiraan biaya dan penghasilan. Kebutuhan dari analisis merupakan faktor utama dalam
Kelompok 6 24
pengambilan keputusan ini. Jika kajian merupakan analisis kelayakan proyek, maka perkiraan
biaya dan pendapatan sifatnya akan kurang akurat dibandingkan analisis ekonomi mendetail
yang digunkaan untuk membuat keputusan final suatu proyek. Kemudian, organisasikan
informasi biaya dan pendapatan dari sumber-sumber internal dan eksternal untuk organisasi
dengan data yang relevan. Gunakan data tersebut bersama dengan teknik-teknik (model-model)
perkiraan terpilih untuk menghasilkan perkiraan arus kas di masa depan. (Penjelasan lebih
lengkap dapat dilihat di II.1.1 Pendekatan Terintegrasi - halaman 4).
3. Untuk proyek pembangunan pabrik ini, gambarkan 3 level pertama dari seluruh pekerjaan
yang harus dilakukan sejak keputusan (untuk membuat pabrik) dibuat hingga pabrik
beroperasi?
Jawab:
Pembagian pekerjaan-pekerjaan yang harus dilakukan dibuat dalam suatu diagram
hierarki yang disebut dengan Work Breakdown Structure (WBS). Tujuan pembuatan WBS
adalah menunjukkan hubungan antara elemen-elemen kerja dalam hierarki serta memberikan
manipulasi dan integrasi data. WBS yang dibuat untuk proyek pembangunan pabrik minyak
atsiri ini memiliki tiga tingkatan dengan tahapan-tahapan yang dapat dilihat pada Gambar 4 (di
halaman selanjutnya).
Kelompok 6 25
Kelompok 6 26
Gambar 4. Tahapan Proyek Pembangunan Pabrik Minyak Atsiri
Kelompok 6 27
Proyek Pembangunan Pabrik Minyak Atsiri1Tahap Perencanaan
1-1survey lokasi dan pemetaan tanah1-1-1
perancangan pabrik1-1-2
pengajuan izin proyek1-1-3
sosialisasi ke penduduk1-1-4
pembebasan lahan1-1-5
Tahap Konstruksi1-2persiapan lahan
1-2-1pembangunan akses jalan, listrik, dan
komunikasi1-2-2
pembangunan basecamp1-2-3
pembangunan fondasi pabrik1-2-4
pembangunan fisik pabrik1-2-5
pemasangan alat-alat1-2-6
pemasangan instalasi perpipaan dan pengolahan limbah
1-2-7Tahap Pasca Proyek
1-3simulasi dan start up pabrik1-3-1
pembersihan lahan dan mobilisasi alat1-3-2
penutupan proyek1-3-3
serah terima proyek dari kontraktor ke pemilik1-3-4
operasional proyek1-3-5
4. Perkirakanlah semua jenis arus kas (biaya/pengeluaran dan pendapatan) yang dibutuhkan
untuk proyek ini.
Jawab:
Semua jenis arus kas yang dibutuhkan untuk proyek ini adalah sebagai berikut:
a. Investasi modal
Biaya pra-investasi, meliputi:
Biaya pembebasan dan pembelian tanah (lahan), serta pengurusan HGU
Pengurukan tanah (persiapan keadaan tempat pra-operasioal)
Studi kelayakan
Supervisi
Biaya-biaya perijinan lainnya
Biaya investasi
Biaya untuk bangunan pabrik (kantor, pemotongan, penyulingan, gudang
pengering, gudang pengepakan, laboratorium, bengkel, pos keamanan,
lapangan pengering, pagar)
Biaya untuk sarana dan prasarana pabrik atau utilitas untuk fasilitas pengadaan
pelayanan umum dalam mengoperasikan pabrik (instalasi air, instalasi listrik,
dan lain-lain)
Biaya untuk sarana transportasi
Biaya peralatan utama, seperti pompa sentrifugal, tangki uap, tangki ekstraksi,
tangki terna (ampas), condenser, decanter, distilasi vakum, dan vacuum ejector.
Fasilitas penunjang lainnya, misalnya jalan, parkir, mushola, unit kesehatan,
dan sebagainya.
b. Biaya operasi dan perawatan tahunan
Biaya tetap
Biaya administrasi dan umum (penyusutan, sewa alat, utilitas, asuransi, sewa
kendaraan, dan lain-lain).
Biaya tenaga kerja (direktur, manajer, kepala bagian keuangan, kepala bagian
produksi, kepala bagian pemasaran, kepala seksi, staf, keamanan, pengemudi,
operator, mekanik, dan buruh).
Biaya perawatan, pemeliharaan dan reparasi.
Biaya promosi penjualan (iklan, catalog, mailing, pameran, seminar, dan
pelatihan).
Pajak, PBB, bunga, dan asuransi.
Kelompok 6 28
Biaya variabel
Biaya perlengkapan dan suplai operasi (bahan baku: daun dan ranting nilam
kering).
Biaya keperluan bahan pembantu (minyak solar, minyak pelumas, bahan bakar
atau bensin).
Biaya pengepakan dan distribusi.
Biaya ekspedisi dan penyuluhan.
c. Penghasilan tahunan
Merupakan pendapatan dari hasil penjualan produk akhir yang dihasilkan (minyak nilam).
d. Penghasilan penjualan aset dan biaya pembuangan
Penghasilan penjualan aset dapat berasal dari hasil penjualan bangunan kantor atau
properti oleh perusahaan pada akhir tahun suatu proyek atau dapat dikatakan nilai
sisa dari properti proyek tersebut pada akhir tahun.
Biaya pembuangan adalah biaya yang harus dikeluarkan dari hasil penjualan aset
properti total.
Proses yang akan digunakan adalah proses ekstraksi dengan distilasi vakum, yang diharapkan
dapat memperbesar kandungan PA (Patchoulli Alcohol) hingga di atas 40%. Peralatan utama
yang dibutuhkan pada proses ini terdiri dari: pompa sentrifugal, tangki uap, tangki ekstraksi,
tangki terna (ampas), condenser, decanter, distilasi vakum, dan vacuum ejector.
Bahan baku yang digunakan adalah daun dan ranting nilam kering, yang diperoleh langsung dari
perkebunan nilam yang dikelola sendiri di atas lahan sewa. Produk akhir yang dihasilkan berupa
minyak nilam dengan kandungan PA (Patchoulli Alcohol) 55%, dengan harga jual Rp. 300.000,-
per kg. Berdasarkan analisis pasar yang telah dilakukan, kapasitas pabrik yang akan didirikan
adalah sebesar 11.720 kg minyak nilam per tahun.
Pertanyaan:
5. Untuk memperkirakan biaya-biaya yang dibutuhkan dan pendapatan yang dihasilkan,
sumber-sumber data apa saja yang dapat digunakan?
Jawab:
Jumlah sumber-sumber informasi yang dipergunakan dalam memperkirakan biaya dan
pendapatan sangatlah banyak untuk didaftar secara lengkap. Berikut ini adalah empat sumber
informasi utama yang diurutkan menurut kepentingannya:
Kelompok 6 29
Catatan akunting, merupakan catatan lengkap transaksi keuangan antara kategori-
kategori asset yang diberikan, masing-masing memiliki interpretasi untuk keperluannya
sendiri. Data-data yang dihasilkan dari catatan akunting seringkali menyesatkan tidak
hanya karena didasarkan pada hasil-hasil terdahulu tetai juga karena sistem akunting yang
terlalu kaku, konvensi standar yang menyebabkan peryataan salah dari informasi
keuangan, serta ketidaktelitian data.
Sumber-sumber lainnya di dalam perusahaan. Setiap perusahaan memiliki sejumlah
orang dan catatan yang dapat menjadi sumber terbaik untuk analisis ekonomi, misalnya
bagian engineering, penjualan, produksi, pembelian, kualitas, dan personalia.
Sumber lainnya di luar perusahaan, meliputi informasi yang diterbitkan (buku referensi,
jurnal perdagangan, publikasi pemerintah, indeks pembelian, dan lain-lain) serta kontak
perorangan (penjual, distributor, tenaga profesional, konsultan, pejabat pemerintah, kamar
dagang, bank, pelanggan, dan pesaing usaha).
Penelitian dan pengembangan (Research and Development – R&D). Apabila tidak ada
informasi yang diterbitkan atau konsultasi dengan tenaga ahli tidak dapat dilakukan, hal ini
merupakan alternatif yang dpat dilakukan, misalnya dengan melakukan uji pasar.
6. Metode apa sajakah yang dapat digunakan untuk memperkirakan biaya-biaya yang
dibutuhkan (peralatan, bahan baku, tenaga kerja, fasilitas, dan lain-lain)?
Jawab:
1. Teknik Indeks
Biaya dan harga bervariasi terhadap waktu dengan sejumlah alasan, termasuk
kemajuan teknologi, tersedianya tenaga kerja dan material serta inflasi. Indeks
merupakan bilangan tak berdimensi yang menunjukkan berapa biaya yang berubah
terhadap waktu dengan basis tahun dasar. Indeks memberikan cara yang tepat untuk
mengembangkan perkiraan biaya dan harga sekarang serta akan datang dari data yang
tersedia.
Cn=Ck ( I n
I k) (1)
di mana
k = tahun referensi dimana biaya dan harga barang diketahui
n = tahun dimana biaya atau harga diperkirakan (n>k)
Cn = biaya atau harga yang diperkirakan dari barang dalam tahun n
Kelompok 6 30
Ck = biaya atau harga barang dalam tahun referensi k
Persamaan tersebut juga dinyatakan sebagai teknik rasio dari biaya dan harga
perbaruan. Pada teknik ini, biaya dan harga penjualan potensial suatu barang dapat
diambil dari data terdahulu dengan tahun dasar khusus dan diperbarui dengan satu indeks.
Konsep ini dapat diaplikasikan pada tingkat lebih rendah WBS untuk memperikirakan
biaya peralatan, material, dan tenaga kerja, sama halnya pada tingkat atas WBS untuk
memperkirakan biaya proyek total dari fasilitas baru, jembatan, dan sebagainya.
2. Teknik Satuan
Teknik satuan meliputi pemakaian ”faktor per satuan” yang dapat diperkirakan
secara efektif, contohnya adalah biaya modal dari pembangkit per kilowatt kapasitas,
penghasilan per mil, biaya perawatan per jam, dan lain-lain. Faktor-faktor tersebut jika
dikalikan dengan satuan yang tepat akan memberikan perkiraan total dari biaya,
penghematan atau penghasilan.
3. Teknik Faktor
Teknik faktor merupakan perluasan dari metode satuan, dalam strategi pembagian
dasar, dimana satu penjumlahan produk dari beberapa kuantitas atau komponen dan
menambahkannya untuk tiap komponen yang diperkirakan secara langsung adalah,
C=∑d
Cd+∑m
f mU m (2)
di mana
C = biaya yang diperkirakan
Cd = biaya dari komponen terseleksi d yang diperkirakan secara langsung
fm = biaya per satuan komponen m
Um = jumlah satuan komponen m
Teknik faktor sangat berguna ketika kekompleksan dari situasi perkiraan tidak
memerlukan WBS tetapi beberapa bagian berbeda dilibatkan.
4. Hubungan-hubungan Perkiraan
Hubungan-hubungan perkiraan biaya dan harga merupakan model matematis
yang menjelaskan biaya suatu barang (misalnya produk, barang, atau aktivitas) sebagai
fungsi dari satu atau lebih variabel bebas. Bermacam-macam teknik statistik atau
matematis lainnya dipergunakan untuk mengembangkan hubungan-hubungan perkiraan.
Model regresi linear sederhana dan regresi linear kelipatan yang merupakan standar
metode statistik untuk memperkirakan nilai variabel terikat sebagai fungsi dari satu atau
lebih variabel bebas.
Kelompok 6 31
a. Teknik Ukuran-Pangkat
Teknik ukuran pangkat, yang seringkali dinyatakan sebagai model eksponensial,
sering dipergunakan untuk menentukan biaya pabrik dan peralatan industri. Metode ini
menyatakan bahwa biaya bervariasi terhadap jumlah pangkat dari perubahan kapasitas
atau ukuran.
(C A+CB)=(S A+SB)x
C A=CB(S A / SB)x (3)
dimana
CA = biaya untuk pabrik A
CB = biaya untuk pabrik B
SA = ukuran pabrik A
SB = ukuran pabrik B
X = faktor kapasitas-biaya untuk menunjukkan ekonomi skala
b. Pembelajaran dan Perbaikan
Suatu kurva pembelajaran merupakan model matematis yang menjelaskan
fenomena dari efisiensi pekerja yang bertambah dan kinerja organisasi yang diperbaiki
dengan produksi repetitif dari barang atau jasa. Kurva pembelajaran kadang disebut
sebagai kurva pengalaman atau fungsi proses manufaktur. Sebagai contoh, efek kurva
pembelajaran dapat dipergunakan dalam memperkirakan jam-jam professional yang
dihabiskan oleh staf engineering untuk menyelesaikan desain rinci berurutan dalam
famili produk, sebagaimana perkiraan jam-jam tenaga kerja diperlukan untuk merakit
mobil.
Konsep dasar dari kurva pembelajaran adalah beberapa sumber-sumber input
(misalnya biaya energi, jam-jam tenaga kerja, biaya material, jam-jam engineering)
berkurang pada tiap output dasar satuan sebagai jumlah satuan yang dihasilkan.
Kebanyakan kurva pembelajaran didasarkan pada asumsi bahwa pengurangan persentase
yang terjadi akan membuat jumlah satuan-satuan yang dihasilkan menjadi dua kali
lipatnya. Asumsi dari pengurangan persentase dengan jumlah konstan dari sumber input
yang dipergunakan (per satuan output) tiap waktu jumlah satuan output dilipatduakan
dapat dipergunakan untuk mengembangkan model matematik sebagai fungsi
pembelajaran (perbaikan). Jika,
Kelompok 6 32
u = jumlah satuan output
Zu = jumlah satuan input yang diperlukan untuk menghasilkan jumlah satuan output u
k = jumlah satuan input yang diperlukan untuk menghasilkan satuan output pertama
s = parameter koefisien arah kurva pembelajaran yang dinyatakan sebagai pecahan
desimal (untuk kurva pembelajaran, s = 0,9)
Maka
Zu=Ksadimana a = 0, 1, 2, 3, …
u=2a
log Zu−log K=a ( log s )
log u=a ( log2 )
a=log Zu−log K
log s= logu
log2
log Zu−log K=n ( logu ) dimana n=log s /log 2
Dapat disimpulkan bahwa :
Zu / K=unatau Zu=Kun
(4)
7. Bagaimana cara memperkirakan biaya total produksi dan harga jual produksi?
Jawab:
Perkiraan biaya total dan harga jual produksi merupakan salah satu masalah yang selalu
dihadapi oleh pabrikan. Perkiraan tersebut bertujuan agar pabrikan dapat memperoleh
keuntungan yang layak. Biaya produk dapat diklasifikasikan secara langsung atau tidak
langsung. Biaya langsung secara mudah ditentukan ditetapkan untuk produk yang khusus,
sedangkan biaya tidak langsung tidaklah secara mudah dialokasikan untuk produk tertentu.
Harga jual produksi didasarkan pada biaya keseluruhan untuk membuat barang ditambah
keuntungan yang ada.
Dalam memperkirakan biaya total produksi dan harga jual produksi, terdapat banyak
jenis-jenis biaya yang harus dipertimbangkan. Biaya-biaya ini dapat diperkirakan secara
langsung atau dengan menggunakan faktor estimasi. Dalam proyek pabrik minyak nilam, elemen
biaya-biaya yang mungkin muncul adalah sebagai berikut:
Biaya administrasi dan umum (penyusutan, sewa alat, utilitas, asuransi, sewa kendaraan,
dan lain-lain).
Kelompok 6 33
Biaya tenaga kerja (direktur, manajer, kepala bagian keuangan, kepala bagian produksi,
kepala bagian pemasaran, kepala seksi, staf, keamanan, pengemudi, operator, mekanik, dan
buruh).
Biaya perawatan, pemeliharaan dan reparasi.
Biaya promosi penjualan (iklan, catalog, mailing, pameran, seminar, dan pelatihan).
Pajak, PBB, bunga, dan asuransi.
Biaya perlengkapan dan suplai operasi (bahan baku: daun dan ranting nilam kering).
Biaya keperluan bahan pembantu (minyak solar, minyak pelumas, bahan bakar atau
bensin).
Biaya pengepakan dan distribusi.
Biaya ekspedisi dan penyuluhan.
Perkiraan biaya total produksi adalah total dari semua perkiraan biaya-biaya diatas.
Dengan demikian, biaya produksi satu produk dapat dihitung dengan persamaan berikut:
Biaya produksi satu produk = biaya total produksi/ jumlah produk (6)
Untuk menentukan harga jual produk, biaya produksi per produk ditambah dengan profit
yang dikehendaki dari penjualan per produk. Profit atau keuntungan dapat dihitung dengan
faktor estimasi yang dikalikan dengan biaya produksi per produk. Jadi, harga jual produk dapat
dihitung dengan persamaan berikut:
Harga jual produk = biaya produksi + profit yang diinginkan (7)
Harga jual produk juga dapat dihitung dnegan cara sebagai berikut:
Harga jual produk = harga kompetitor (1 – ROS) (1)
Dengan demikian, biaya total produksi dan harga jual produk dapat diperkirakan.
Setelah dilakukan perhitungan yang mendetil, total biaya investasi dan modal kerja untuk
pembangunan dan pengoperasian proyek ini selama 10 tahun adalah sebesar Rp. 3.998.053.880,-.
25% dari dana ini akan diperoleh dari pinjaman bank dengan tingkat bunga 15%, sedangkan
sisanya dari modal patungan Anda dan rekan-rekan. Pinjaman pokok dan bunganya akan dilunasi
kepada Bank dalam 5 tahun dengan pembayaran seragam tahunan. Modal terdepresiasi dengan
metode garis lurus dan diasumsikan pada akhir tahun ke-10 tidak memiliki nilai sisa.
MARR setelah pajak yang diambil adalah 15%, setara dengan tingkat bunga pinjaman modal.
Tingkat pajak efektif diasumsikan sebesar 30%. Parameter kelayakan ekonomi yang digunakan
Kelompok 6 34
untuk melihat kelayakan dari proyek ini adalah Net Present Value (Present Worth) dan IRR
setelah pajak. Perhitungan yang dilakukan menunjukkan hasil yang sangat baik untuk keduanya.
Walaupun parameter kelayakan ekonomi memberikan hasil yang baik, namun harus
dipertimbangkan juga faktor-faktor ketidakpastian dalam investasi. Salah satu cara yang
digunakan adalah dengan analisis sensitivitas.
Pertanyaan:
8. Apa yang dimaksud dengan ketidakpastian dalam investasi?
Jawab :
Ketidakpastian adalah sesuatu yang tidak dapat diketahui namun dapat diperkirakan
dengan menggunakan asumsi ataupun berdasarkan pengalaman. Ketidakpastian dalam investasi
disebabkan sensitivitas suatu investasi tertentu terhadap perubahan faktor-faktor tertentu yang
tidak diketahui dengan pasti. Menghadapi ketidakpastian seringkali berguna untuk menentukan
seberapa besar perubahan sebuah estimasi akan mempengaruhi keputusan investasi modal.
Jika sebuah parameter seperti umur proyek atau pendapatan tahunan dapat bervariasi
dalam rentang yang luas tanpa memberikan terlalu banyak pengaruh pada keputusan investasi,
maka keputusan itu tidak terlalu sensitif terhadap faktor tersebut. Sebaliknya jika perubahan
kecil saja dari besaran parameter tertentu akan membalikan keputusan investasi, maka keputusan
investasi tersebut sangat sensitif terhadap parameter tersebut.
9. Metode-metode apakah yang digunakan dalam analisis investasi dimana terdapat
ketidakpastian?
Jawab :
Metode-metode yang digunakan dalam analisis investasi dimana terdapat ketidakpastian
adalah sebagai berikut:
a) Analisis titik impas
Digunakan ketika pilihan berbagai alternatif sangat bergantung pada satu faktor tunggal,
misalnya utilisasi kapasitas yang bersifat tidak pasti. Titik impas faktor tersebut ditentukan
sedemikian rupa sehingga dari sisi ekonomi dua alternatif dianggap sama sama diinginkan .
dengan demikian dimungkinkan untuk melakukan pilihan diantara alternatif-alternatif
dengan melakukan estimasi nilai faktor ketidakpastian.
Secara matematis kita dapat menuliskannya sebagai berikut:
Kelompok 6 35
dimana
EWA = nilai manfaat ekivalen dari arus kas neto alternatif A
EWB = nilai manfaat ekivalen dari arus kas neto altematif B
y = faktor bunga yang mempengaruhi nilai manfaat altematif A dan altematif B
b) Analisis sensitivitas
Merupakan metode analisis dasar dan seringkali digunakan ketika satu atau lebih faktor
tergantung pada ketidakpastian. Pertanyaan-pertanyaan yang berusaha dijawab oleh analisis
ini adalah :
Bagaimana perilaku dari pengukuran manfaat (misalnya PW) terhadap x% perubahan
faktor tertentu
Berapa jumlah perubahan sebuah faktor yang akan mengakibatkan pembalikan preferensi
sebuah alternatif
Bagaimana perubahan dalam pengukuran manfaat terhadap kombinasi perubahan dua
atau lebih faktor.
c) Estimasi optimis-pesimis
Digunakan untuk menetapkan jarak nilai ukuran manfaat ekonomi. Metode ini mengarahkan
perhatian kepada hasil yang paling baik dan yang paling buruk dari dilakukannya sebuah
alternatif dan memerlukan penilaian manajerial untuk membuat keputusan jadi atau tidaknya
alternatif tersebut
d) MARR yang telah disesuaikan dengan risiko
Kadang-kadang digunakan untuk menghadapi ketiakpastian estimasi. Dalam metode ini
digunakan MARR yang lebih tinggi untuk alternatif-alternatif yang diklasifikasikan sebagai
sangat tidak pasti dan MARR yang lebih rendah untuk proyek-proyek yang memiliki
ketidakpastian lebih kecil.
e) Penurunan masa manfaat
Dengan metode ini estimasi masa manfaat proyek diturunkan sebesar persentase yang tetap,
misalnya sebesar 50% dan masing-masing alternatif dievaluasi berdasarkan penerimaannya
hanya selama masa manfaat yang telah dikurangi ini.
Kelompok 6 36
10. Apakah yang dimaksud dengan analisis sensitivitas?
Jawab :
Sensitivitas, secara umum berarti besaran relatif perubahan dalam pengukuran manfaat
(seperti PW) yang disebabkan oleh satu atau lebih perubahan dalam estimasi nilai faktor yang
dianalisis. Kadang-kadang sensitivitas didefinisikan secara lebih spesifik sebagai besaran relatif
perubahan dalam satu atau lebih faktor yang akan membalikkan sebuah keputusan di antara
berbagai alternatif.
Dalam analisis ekonomi teknik, analisis sensitivitas merupakan teknik nonprobabilistik
dasar untuk memberikan informasi mengenai dampak potensial ketidakpastian dalam beberapa
estimasi factor dimana penggunaannya secara rutin sangat mendasar dalam mencapai hasil yang
masuk akal dan berguna dalam proses pengambilan keputusan.
11. Jika diasumsikan bahwa biaya-biaya dan atau pemasukan yang lain (termasuk pajak) tidak
berubah, bagaimanakan perubahan dalam NPV dan IRR jika harga jual produk berubah
(naik/ turun) dalam kisaran hingga 25%?
Jawab:
Kelompok 6 37
BAB IV
PENUTUP
Kesimpulan
Dalam memperkirakan biaya produksi dibutuhkan suatu pendekatan terintegrasi yang
mencakup struktur perincian kerja (WBS, yaitu teknik yang sangat mampu untuk
mendefinisikan seluruh elemen-elemen kerja dan hubungan-hubungan antar mereka untuk
suatu proyek) dan struktur biaya dan penghasilan.
Perkiraan biaya dan penghasilan dapat diklasifikasikan menurut rincian menjadi orde dari
perkiraan besarnya, perkiraan setengah rinci dan perkiraan definitif.
Teknik-teknik perkiraan dipergunakan untuk mengembangkan arus kas untuk alternatif-
alternatif sebagai mana mereka didefinisikan oleh WBS sehingga membentuk jembatan
antara WBS dan data biaya dan penghasilan rinci dan arus kas yang diperkirakan untuk
alternatif-alternatif.
Teknik-teknik perkiraan terpilih berfungsi untuk melakukan seleksi awal dari alternatif-
alternatif yang layak untuk dianalisis lebih lanjut dalam pendahuluan dari suatu proyek.
Teknik-teknik perkiraan terpilih yang bisa digunakan antara lain indeks, teknik satuan,
teknik faktor, dan hubungan-hubungan perkiraan.
Ketidakpastian adalah sesuatu yang tidak dapat diketahui namun dapat diperkirakan dengan
menggunakan asumsi ataupun berdasarkan pengalaman.
4 sumber utama ketidakpastian yang hampir selalu timbul dalam analisis ekonomi teknik
yaitu kemungkinan ketidakakuratan estimasi yang digunakan dalam analisis, jenis bisnis
berkaitan dengan kesehatan perekonomian masa datang, jenis fisik bangunan dan peralatan
yang terlibat, dan lamanya periode analisis yang diasumsikan.
Beberapa prosedur nonprobabilistik yang paling umum diterapkan dan berguna dalam
memperlakukan ketidakpastian dalam ekonomi teknik yaitu analisis impas, analisis
sensitivitas, estimasi optimis-pesimis, MARR yang telah disesuaikan dengan risiko, dan
pengurangan umur produk/ proyek.
Kelompok 6 38
Sensitivitas didefinisikan sebagai besaran relatif perubahan dalam satu atau lebih faktor
yang akan membalikkan sebuah keputusan di antara berbagai alternatif.
Analisis sensitivitas merupakan teknik nonprobabilistik dasar untuk memberikan informasi
mengenai dampak potensial ketidakpastian dalam beberapa estimasi faktor. Pengunaannya
secara rutin sangat mendasar dalam mencapai hasil yang masuk akal dan berguna dalam
proses pengambilan keputusan.
DAFTAR PUSTAKA
DeGarmo, E Paul, dkk. 1999. Ekonomi Teknik. USA: Simon & Schuster Pte.Ltd.
Karamah, Eva F. Diktat Kuliah Ekonomi Teknik Departemen Teknik Kimia Universitas
Indonesia.
Rangkuti, Freddy. 2000. Business Plan. Jakarta: PT Gramedia Pustaka.
Kelompok 6 39
LAMPIRAN
Gambar 2. Spreadsheet untuk Perkiraan Biaya Manufaktur
Kelompok 6 40
Gambar 3. Konsep Penentuan Biaya yang Ditargetkan dan
Hubungannya dengan Rancang Bangun
Kelompok 6 41
Tabel 1. Perkiraan Biaya Konstruksi Agak Terinci untuk Proyek Bangunan Komersiala Biaya-biaya overhead konstruksi berkaitan dengan tenaga kerja dan bahan baku; sudah termasuk di dalam dollar per total persegi harga satuan
digunakan untuk elemen-elemen biaya ini.
Tabel 2. Perkiraan Agak Rinci dari Total Investasi untuk Proyek Bangunan Komersial
Elemen WBS Elemen Biaya TotalBiaya Distribusi
Tahun 1 Tahun 21.1 - 1.6 Modal Kerja $14,474.70 - $14,474.701.1 - 1.6 Konstuksi $1,033,614.40 $310,084.32 $723,530.08
1.7 Real Estate $262,000.00 $262,000.00 $0.001.8 Manajemen Proyek $81,600.00 $48,960.00 $32,640.001.9 Layan A-E $82,689.15 $62,016.86 $20,672.291.1 Penjualan (sewa guna) $44,613.00 - $44,613.00
Total $1,518,993.25 $683,061.18 $835,930.07Tabel 3. Angka Terbaru Before-tax Net Cash Flow (BTCF) untuk Proyek Bangunan Komersial
Kelompok 6 42
Elemen WBS
Elemen Biaya KonstruksiTenaga kerja/Instalasia Bahan Tenaga
Kerja dan Bahan
Overhead dan Laba
G&ATotal$/ft2 ft2 Total $/ft2 ft2 Total
1.1. Kerja Lapangan $2.67 18000 $48,060 $2.48 18000 $44,640 $92,700 22248 $114,9481.1.3 Jalan trotoar/parkir $0.88 22000 $19,360 $1.05 22000 $23,100 $42,460 10190.4 $52,6501.2 Eksterior $3.61 30000 $108,300 $6.38 30000 $191,40
0$299,700 71928 $371,628
1.3 Interion $2.72 30000 $81,600 $1.71 30000 $51,300 $132,900 31896 $164,7961.4 Atap $1.19 15000 $17,850 $1.61 15000 $24,150 $42,000 10080 $52,0801.5 Sistem listrik $1.73 30000 $51,900 $1.71 30000 $51,300 $103,200 24768 $127,9681.6 Sistem mekanik $0.80 30000 $24,000 $3.22 30000 $96,600 $120,600 28944 $149,544
Subtotal 351070 Subtotal 482490 Total construction cost $1,033,614.40
Kelompok 6 43
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 8
Akhir Tahun k
Perkiraan Biaya PendapatanBTCF Bersih
Penyesuaian Pertumbuha Pendapatana
(1,045) k-2
BTCF Bersih
(disesuaikan)Biaya
PertamaO & M Penjualan/Ongkos
TahunanPenjualan
Aset1 (1996) -S734.215 -$734.125 1,0 -$734.1252 (1997) - 941.655 -$30.963 $147.223 - 825.395 1,0 - 825.3953 - 92.890 -$32.917 411.468 285.661 1,0450 298.5164 1,09203 311.9495 1,14117 325.9886 1,19252 340.6587 1,24619 355.9888 1,30227 372.0079 1,36087 388.74710 1,42211 406.24111 1,48610 424.52212 1,55298 443.62513 1,62286 463.58914 1,69589 484.45015 1,77221 506.2501617 (2012) - 92.890 -32.917 411.468 285.661
1,851951,93528
529.311 552.834
17 (2012) -85.349 $1.220.453 1.135.104 1,0 1.135.104
a Untuk 3 ≤ k ≤ 17b Tanda panah menunjukkan jumlah arus kas untuk tahun berikutnya.c Harga penjulalan sudah dikeluarkan tahun lalu.
Kelompok 6 44
Kelompok 6 45
top related