- bab iv - analisa 4.1 analisa non fisik 4.1.1 analisa...

Skripsi Program Studi Teknik Arsitektur ARSITEKTUR FUTURISTIK

- 34 -

- BAB IV - ANALISA

4.1 Analisa Non Fisik 4.1.1 Analisa Pelaku Kegiatan Pelaku kegiatan dalam Kantor dengan pendekatan arsitektur futuristik ini

dapat dibagi menjadi beberapa bagian, yaitu :

a. Penyewa

Merupakan kelompok pemakai bangunan yang secara rutin atau tetap setiap

hari melakukan aktifitas pada ruang-ruang yang disewa yaitu kantor sewa.

Penyewa kantor sewa biasanya merupakan perusahaan asing maupun lokal

yang bergerak di bidang konstruksi, properti, akuntan, hukum, asuransi,

perbangkan dan jasa perdagangan. Berdasarkan survei lapangan, penyewa

dalam satu gedung kantor sewa yang ada di Jakarta pada umumnya bergerak

dalam bidang yang berbeda - beda,namun ada juga yang satu jenis.

b. Pengelola

Merupakan kelompok pemakai bangunan yang melakukan aktifitas

pengelolaan, baik management maupun operasional teknis dalam usaha

penyewaan ruang dalam bangunan tersebut.

c. Pengunjung

• Yang melakukan hubungan bisnis dan perdagangan dengan pihak yang

menyewa bangunan tersebut.

• Yang mengunjungi fasilitas-fasilitas yang ada.

• Personil / tamu / pengunjung perorangan maupun kelompok.

4.1.2 Analisa Karakter pelaku kegiatan Karakter pelaku kegiatan pada Kantor sewa dan Pusat Hiburan ini di tentukan

berdasarkan latar belakang kebangsaan dan tingkat ekonomi.

a. Kebangsaan

Penyewa atau pengunjung Kantor sewa terdiri dari :

• Bangsa Asing Umumnya mereka bekerja pada perusahaan joint, antara

perusahaan asing dan perusahaan lokal.

• Bangsa Indonsia ( lokal )Adalah mereka yang bekerja pada perusahaan

penyewa, pengelola bangunan, pusat hiburan atau ruang lainya.


- 35 -

b. Tingkat Ekonomi

Pelaku kegiatan Kantor sewa terdiri dari

• Tingkat Ekonomi Atas

Mereka yang berprofesi sebagai executiv officer atau

pimpinan perusahaan dan pengunjung.

• Tingkat Ekonomi Menengah

Mereka yang berprofesi sebagai karyawan dari perusahaan

penyewa dan pengunjung fasilitas lainya.

• Tingkat Ekonomi Bawah

Karyawan dari perusahaan pengelola, seperti clening service,security, dll

Untuk mewujudkan suatu perencanaan yang baik, perlu dianalisa perilaku

kegiatan, pelaku atau pemakai yang akan ditampung, yang pada akirnya akan

menghasilkan produk berupa ruangan yang sesuai dengan fungsinya.

4.1.3 Analisa Jenis Kegiatan Kegiatan-kegiatan yang dilakukan di Kantor sewa ini secara garis besar dapat

dibagi sebagai berikut :

a. Penyewa

Kegiatan yang dilakukan adalah :

• Datang

• Parkir

• Masuk ke bangunan, menuju r.kerja

• Bekerja, rapat, aktifitas lainya

• Istirahat, makan, minum dan buang air

• Pulang

Penyewa kantor biasanya melakukan aktifitas kegiatan yang rutinitas

sama setiap harinya.

Skema alur sirkulasi Penyewa

Kendaraan

Masuk / Keluar

Pejalan Kaki

Drop Off Parkir

Pedestrian

Masuk Ke Lobby

Masuk Ke Kantor Sewa

Lobby lift


- 36 -

b. Pengelola


• Datang

• Parkir

• Masuk ke bangunan, menuju r.kerja

• Bekerja,melakukan kegiatan adminitrasi, kegiatan pengawasan,

kegiatan perawatan.

• Istirahat, makan, minum, buang air

• Pulang

Skema alur sirkulasi Pengelola c. Pengunjung


• Datang

• Parkir

• Masuk ke bangunan

• Melakukan / memenuhi :

- Tugas / keperluan, pertemuan, rapat , dll

• Kegiatan Khusus

Fitness, check up, makan, minum, istirahat

• Pulang

Kendaraan

Masuk / Keluar

Pejalan Kaki

Drop Off Parkir

Pedestrian

Masuk Ke Lobby

Bekerja Istirahat

Makan / Minum

Masuk ke Ruangan


- 37 -

4.1.4 Analisa Kebutuhan Parkir

Dari kegiatan-kegiatan di atas tersebut membutuhkan ruang yang

memiliki persyaratan ruang menurut jenis kegiatan yang di lakukan seperti,

parkir kendaraan. Kebutuhan parkir kendaraan ini dapat diperhitungkan dari

jenis kegiatan yang ditampung yaitu kantor sewa. Melihat bentuk tapak dan

jumlah ketinggian bangunan sangat tidak mungkin hanya menyediakan area

parkir di luar bagunanan saja, sehingga diperlukan area khusus untuk parkir

kendaraan seperti area basement. Syarat kebutuhan parkir menurut

peraturan Perda DKI tentang perparkiran adalah :

Untuk bangunan perkantoran, setiap 100 m2 bruto = 1 Mobil

4.1.5 Analisa Kebutuhan Ruang Dengan penjabaran analisa pelaku dan aktivitas dalam kantor sewa,

maka didapatlah kebutuhan ruang yang dapat menampung seluruh kegiatan

tersebut. Kebutuhan ruang dalam kantor sewa ini dipengaruhi oleh jenis

perusahaan yang akan menempati kantor sewa tersebut. Penyewa kantor

merupakan perusahaan asing maupun lokal yang bergerak dibidang

konstruksi, properti, asuransi, perbankan, hukum dan jasa perdagangan. Dari

hasil studi perusahaan penyewa kantor sewa yang ada di Jakarta pada

Kendaraan

Masuk / Keluar

Drop Off Parkir

Pedestrian

Masuk Ke Lobby

Masuk Ke kantor Sewa

Café Restourant Fitnes / Jim

Healt Center Auditorium Exhibition

Pejalan Kaki

Bisnis Rapat

Dan lain-lain


- 38 -

umumnya termasuk dalam jenis kantor “ Top Management “ atau dengan

sistem pembagian per-devisi menurut jenis pekerjaannya.

4.1.5.1 Analisa Kebutuhan Ruang Penyewa

4.1.5.2 Analisa Kebutuhan Ruang Pengelola

NO Aktifitas Kebutuhan Ruang Karakter Ruang 1 Parkir Kendaraan Tempat Parkir Komunikatif, rapi 2 Masuk Ke dalam Kantor Pedestrian, Drop Off,

Main Entrance Semi Formal ,

Interaktif, Komunikatif

3 Mencari Informasi , Bertemu dengan tamu

Lobby, Receptionist Semi Formal , Interaktif,

Komunikatif 4 Bekerja / Administrasi Ruang kerja Semi Formal ,


5 Menyimpan barang Gudang, Ruang Cleaning service

Non Formal , Terkontrol,

Disiplin 6 Mencari Informasi ,

Bertemu dengan tamu Lobby, Receptionist Semi Formal ,


7 Makan, Minum, & Istirahat Supermarket, Restourant, Cafe

Non Formal , Santai, Rekreatif

8 Beribadah Mushola Non Formal , 9 Interaksi Sosial Hall, Balkon, Balkon

Pantry Semi Formal ,

Interaktif






Komunikatif 4 Bekerja / Administrasi Ruang kerja Semi Formal ,


5 Menyimpan barang Gudang, Ruang Cleaning service

Non Formal , Terkontrol,

Disiplin 6 Mencari Informasi ,

Bertemu dengan tamu Lobby, Receptionist Semi Formal ,


7 Makan, Minum, & Istirahat Supermarket, Non Formal ,


- 39 -

4.1.5.3 Analisa Kebutuhan Ruang Tamu / Pengunjung

4.1.6 Analisa Organisasi Ruang Organisasi ruang yang bertujuan agar perencanaan kantor sewa,

menghasilkan hubungan ruang yang sesuai dengan fungsinya masing-

masing ruang. 4.1.6.1 Ruang Penyewa

Restourant, Cafe Santai, Rekreatif 8 Beribadah Mushola Non Formal , 9 R. Keamanan Security, Pos satpam Non Formal ,

Terkontrol






Komunikatif 4 Pertemuan bisnis Ruang Meeting / Rapat Semi Formal ,

Interaktif, 5 Check up kesehatan, Olah

raga Healt center, Fitness

center Semi Formal ,

Interaktif, 6 Pertunjukan Auditorium Non Formal ,

Entrance

Receptionist Lobby Restourant

Toilet

Bank

Retail

Lobby lift

Ruang Rapat

Ruang Kerja

Pantry Gudang Toilet


- 40 -

4.1.6.2 Ruang Pengelola 4.1.7 Analisa Kebutuhan dan Luasan Ruang Kebutuhan ruang dan luasan ruang dapat dijabarkan sebagai berikut :

A. Presentase penggunaan ruang

Luas lahan = 24000 m2

Kdb ( 40 % ) = 9600 m2

Klb ( 6 ) : 6 x 24000 m2 = 144.000 m2

Perbandingan pemakaian ruang antara kantor sewa dan komersial adalah 3:1

hasilnya 108.000 m2 untuk kebutuhan kantor sewa dan 36.000 m2 untuk kebutuhan komersial. B. Presentase penggunaan ruang parkir

Standart kantor sewa 100m2 / mobil, 108.000 m2 : 100 m2 = 1080 mobil,

sedangkan standart untuk podium / cafe 60 m2 / mobil, 36.000 m2 : 60 m2 =

600 mobil. Maka jumlah total mobil 1080 + 600 = 1680 mobil. Kebutuhan luas

parkir / mobil= 30 m2, jadi kebutuhan luas parkir keseluruhan 1680 mbl x 30

m2 = 50.400 m2.Parkir di luar gedung adalah 70% dari luas lahan yang

tersisa, 30% x 50.400m2= 15.120 m2. Parkir dalam gedung adalah 50.400

m2 – 15.120 m2 = 35.280 m2 ( diasumsikan 3 lapis basement & lantai 1 - 6 podium )

Entrance

Lobby Restourant

Toilet

Bank

Retail

Ruang Rapat

Ruang Kerja

Pantry Gudang Toilet

Lobby lift


- 41 -

Gambar zoning vertikal

Kantor sewa 108.000 m2 Luas per lantai 108.000 m2 / 54 lt = 2000 m2

Kantor + Komersial/Cafe (Podium) 36.000 m2 Luas per lantai 36.000 m2 / 6 lt = 6.000 m2

Parkir area / basement = 35.280 m2 : 3 lt = 11.760m2


- 42 -

C. Perhitungan Luasan Ruang Podium * Kebutuhan Ruang Café , Fitnes center, Auditorium, Healt center dan Kantor Sewa No Jenis ruang Luas Jumlah Total Standart Sumber1 Teras / Lobby 50 m2 3 150 m2 1,2-2 m2/org AD 2 Lobby Utama 400 m2 1 430 m2 1,2-2 m2/org SB 3 Auditorium 1500 m2 1 1500 m2 1,4-1,7

m2/org AD

4 Exibition hall 200 m2 5 1000 m2 1,4-1,7 m2/org

AD

5 Receptionist 5 m2 1 5 m2 SB 6 Meeting room

large 80 m2 2 160 m2 2 m2/org SB

7 Meeting room medium

40 m2 2 80 m2 2 m2/org SB

8 R. Administrasi

60 m2 1 60 m2

9 R. Pengelola 125 m2 1 125 m2 6 m2/org SB 10 Retail Space 50 m2 12 600 m2 48 m2/kios SB 11 Restouran 100 m2 5 500 m2 1,4-1,7

m2/org AD

12 Cafe 40 m2 8 320 m2 1,4-1,7 m2/org

AD

13 Café Large 80 m2 4 320 m2 1,4-1,7 m2/org

AD

14 Fitnes 100 m2 5 500 m2 1,8 m2/org AD 15 Healt center 300 m2 2 600 m2 2 m2/org AD 16 Office Large

space 250 m2 10 2500 m2 >150 m2/unit BK

17 Core 300 m2 3 900 m2 AD 18 Toilet Wanita 15 m2 10 150 m2 2,25 m2/org AD 19 Toilet Pria 15 m2 10 150 m2 2,25 m2/org AD 20 Janitor 10 m2 5 50 m2 2 m2 SB 21 Tangga 20 m2 6 120 m2 15 m2 SB 22 Escalator 65 m2 6 390 m2 SB 23 R. Pengelola 130 m3 1 130 m2 6 m2/org SB 24 ATM galery 2 m2 4 8 m2 2 m2 SB 25 Ruang

Tunggu 50 m2 2 100 m2 2 m2/org AD

26 Hall 300 m2 1 315 m2 2 m2/org AD 27 R. Security 2 m2 3 6 m2 SB 28 Sirkulasi /

Koridor / Lobby lift

700 m2 831 m2

29 Car Parking 30 m2 800 24.000 m2 30 m2/mobil Perda DKI

Sub Total

36.000 m2


- 43 -

• Kebutuhan luas ruang kantor sewa ( Tower Office ) No Jenis ruang Luas Jumlah Total Standart Sumber1 R.Group kerja

(medium space)

110 m2 250 27.500 m2 41-150 m2/unit

BK

2 R. Group kerja (large space)

220 m2 250 55000 m2 >150 m2/unit BK

3 ATM galery 2 m2 10 20 m2 2 m2 SB 4 Core 300 m2 64 19200 m2 AD 5 Restourant 100 m2 10 1000 m2 1,4-1,7

m2/org AD

6 Mushola 30 m2 2 60 m2 1,2 m2/org AD 7 Ruang Foto

copy 5 m2 2 10 m2 SB

8 Lounge / ruang tunggu

25 m2 2 50 m2 2 m2/org AD

9 R. security 2 m2 1 2 m2 SB 10 Sirkulasi /

Koridor 2058 m2 1 2058 m2

Sub Total 108.000 m2 • Kebutuhan luas ruang basement ( penunjang )

No Jenis ruang Luas Jumlah Total Standart Sumber1 Car Parking 30 m2 300 9000 m2 30 m2/mobil Perda

DKI 2 Driver waiting

room 20 m2 2 40 m2 SB

3 Genset Room 45 m2 1 45 m2 SB 4 Trafo Room 30 m2 1 30 m2 SB 5 Panel Room 40 m2 1 40 m2 SB 6 Storage Room 20 m2 4 80 m2 SB 7 STP Room 160 m2 2 320 m2 ST 8 GWT Room 160 m2 2 320 m2 ST 9 Security

Room 50 m2 1 50 m2 SB

10 Fan Room 6 m2 4 24 m2 SB 11 Pump Room 50 m2 1 50 m2 SB 12 Core 300 m2 3 900 m2 13 IBS Room 70 m2 1 70 m2 14 Mushola 85 m2 2 170 m2 1,2 m2/org ST 15 Lobby Lift 80m2 3 240 m2 ST 16 AHU 100 m2 1 100 m2 SB 17 Sirkulasi +

Ramp 185 m2 1 185 m2 SB

Sub Total 12,090 m2 Keterangan : AD : Architectts Data – Ernst Neufert

ST : Standart Perancangan atas dasar prinsip modular

SB : Study Banding

BK : Buku Marlina, Endy, 2008, Panduan Perancangan Bangunan Komersial


- 44 -

4.2 Analisa Fisik 4.2.1 Analisa Makro Kriteria pemilihan tapak untuk gedung perkantoran dan pusat hiburan adalah

sebagai berikut :

• Letaknya di kuningan yang berada di pusat kota jakarta.

• Mempunyai peruntukan untuk lahan komersial

• Dengan adanya aksebelitas yang tinggi dapat di pastikan kawasan ini

akan pesat perkembanganya.

• Kawasan Kuningan merupakan kawasan bisnis yang menjanjikan,

sehingga target utama adalah kalangan bisnis lokal dan inter lokal.

Jl. KH Mas Mansyur & Jendral Sudirman Tanah Abang - Jakarta Pusat

Peruntukan sebagai daerah komersil.

Letak tapak strategis karena berada pada pusat bisnis.

Pencapaian 3 arah dan di kelilingi oleh jalan.

4.2.2 Tinjauan Tapak Terpilih Salah satu yang menarik adalah letak site proyek ini dikelilingi oleh

pusat -pusat Perbankkan, perbelanjaan, emergency, apartmen, mall dan

aksesbilitas yang strategis.sehingga inovasi-inovasi baru untuk sebuah kantor

sewa adalah sebagai berikut:

Lokasi site Tanah abang - Jakarta Pusat


- 45 -

• Menampilkan pameran / exhibition yang futuristik secara berkala dengan

memunculkan inovasi terbaru dari perkembangan dunia teknologi.

• Mempromosikan fasilitas-fasilitas perkantoran yang otomatis yang di

dukung oleh system IBS (Intelligent Building System).

Adapun gambaran umum dari lokasi yang dipilih yaitu JL.KH Mas Mansyur, &

Jendral Sudirman Tanah Abang - Jakarta Pusat.

Jl.Jend. Sudirman Pedestrian depan siteJl. KH Mas Mansyur

Menara Batavia

Sebelah selatan hotel meredian

Foto Menara Sampoerna

Foto lokasi site menara BDNI Foto Menara Batavia

Foto Menara ANZ & wisma dharmala


- 46 -

4.2.3 Analisa Mikro 4.2.3.1 Analisa Lingkungan Existing

U

Usulan

E

A

B

C

D

Zona kantor pengelola

Zona kantor sewa

Zona penunjang

Jl.Jend. Sudirman Jl.KH. Mas Mansyur


- 47 -

Existing

• Secara garis besar tapak dikelilingi oleh perkantoran, Hotel, bangunan

komersial,

• Posisi A adalah menara Batavia

• Posisi B wisma darmala

• Posisi C Hotel Meredien

• Posisi D Kantor Bank Niaga, Bank Permata.

• Posisi E Hotel Sahid Sudirman

• Pada awalnya jakarta pusat merupakan kota taman tropis dan lokasinya

sangat strategis di pusat kota yang tempatnya di peruntukan untuk daerah

komersial sehingga sekarang sangat cocok di bangun kantor.

Usulan

• Meletakan main entrance pada jalan besar dua arah, guna mempermudah

pengunjung dari jalan Jendral Sudirman & MH. Tamrin.

• Pada bagian belakang diberi side enterance untuk memfasilitasi

pengunjung dari jalan KH. Mas Mansyur .

• Pada bagian kanan tapak berdampingan dengan hotel meredian diletakan

area service, agar pencapaian ke ruang service lebih mudah.

• Meletakkan area parkir mobil & motor di area depan agar pencapainya

lebih mudah dan sisanya di area basement bangunan karena

memanfaatkan lahan yang ada.

• Untuk zona lobby, exhibition hall, auditorium,retail diletakkan di depan

main entrance agar para pengunjung lebih mudah pencapainya.

• Memperbanyak penghijauan dan mengolahan ruang luar agar tercipta

suasana natural, guna mengembalikan konsep awal wilayah jakarta pusat

yaitu kota taman tropis.


- 48 -

4.2.3.2 Analisa View To Site Existing

Usulan Usulan

Zona Kantor sewa

Zona kantor Pengelola

Zona Penunjang

Zona Parkir

Area Service

Usulan

Tower menghadap arah apartemen pavilion, city walk, sehingga dapat terlihat di semua arah khususnya di jalan jend.sudirman & KH. Mas Mansyur

Jl.Jend. Sudirman

Jl.KH. Mas Mansyur


- 49 -

4.2.3.3 Analisa View From Site Existing

Usulan

Jl.KH. Mas Mansyur

Zona Kantor sewa


Zona Penunjang

Zona Parkir

Tower mempunyai bentuk arc khususy menghadap timur barat untuk mereduksi cahaya sinar matahari, tower dapat melihat view kota Jakarta dengan maksimal dengan memakai material kaca di padu dengan panel alucobon

Jl.Jend. Sudirman

Jl.KH. Mas Mansyur


- 50 -

Existing

• Kondisi tapak yang terdapat 2 jalan memungkinkan para pengendara dan

pejalan kaki dapat melihat bangunan keseluruhan.

• Pada posisi tapak seperti ini juga memungkinkan melihat ke segala arah

dari dalam tapak, antara lain :

a. View ke arah bangunan bank niaga , bank permata.

b. View ke arah hotel meridien,

c. View ke arah menara Batavia rumah penduduk

d. View ke arah apartemen paviliun, cyti walk

• Secara garis besar keadaan tapak tidak dipengaruhi oleh masalah bau

dan kebisingan yang cukup besar, akan tetapi pada sisi jalan besar dua

arah memiliki sedikit masalah kebisingan.

Usulan

• Agar pengunjung dapat dengan mudah menangkap posisi sirkulasi utama

maka Main enterance dan publik diletakan pada bagian view yang paling

luas jalan yang terbesar.

• Pada bagian depan tapak diletakkan area lobby, lounce, exhibition hall

guna mempermudah pengunjung untuk masuk kedalam bangunan.

• Area parkir diletakan di depan dan basement untuk memudahkan para

pengendara masuk ke dalam lokasi tapak dan di lantai 1-6 terdapat

fasilitas parkir mobil.

• Pada area tikungan diletakan penghijauan dan ruang terbuka guna

meredam kebisingan lalu lintas. Pada posisi ini juga diberikan sculpture

sebagai vocal point bagi pengendara dan pejalan kaki.

• Area kantor sewa, kantor pengelola diletakan pada bagian tengah dan

kanan tapak agar memungkinkan pengunjung dapat melihat kearah taman

dan ruang terbuka.


- 51 -

4.2.3.4 Analisa Kebisingan

Usulan Usulan

Existing

Zona Parkir

Zona Kantor sewa


Zona Penunjang


- 52 -

4.2.3.5 Analisa Pencapaian Existing

Existing

U c

d

b

Usulan

SE

aA

ME

Zona Kantor Sewa

Zona Kantor Pengelola

Zona PenunjangJl.Jend.

Sudirman

Jl.KH. Mas Mansyur


- 53 -

• Secara garis besar lokasi tapak dikelilingi oleh jalan besar dan kecil,

antara lain :

a. Jalan dua arah ukuran 25 m. b. Jalan dua arah ukuran 6 m. c. Jalan dua arah ukuran 23 m. d. Jalan dua arah ukuran 12 m.

• Pada sekeliling tapak juga terdapat pedestrian dengan ukuran 3 m dan 4m

sebagai sirkulasi pejalan kaki.

Usulan

• Akses utama (main enterance) dan publik diletakan pada tapak yang

memanjang yang sekaligus merupakan jalan besar dua arah, guna

mempermudah pengunjung baik pejalan kaki ataupun pengendara masuk

kedalam lokasi tapak.

• Pada posisi sebelah kanan depan tapak diletakan area parkir guna

mempermudah kendaraan menemukan area tersebut.

• Area servis diletakan di posisi belakang dekat parkir guna mempermudah

kendaraan pengangkut barang ataupun kendaraan pengangkut sampah

melakukan aktivitasnya di area parkir servis.

• Membuka sirkulasi langsung ke area parkir untuk para pengunjung yang

membawa kendaraan.

• Pada posisi sebelah kiri dekat dengan area lobby diletakan area exhibition

hall dan kantor pengelola guna mempermudah pengunjung beralih dari

area lobby ke kantor pengelola dan kantor sewa.

• Memfasilitasi enterance ke bangunan untuk para pengunjung dari area

parkir.

• Memberi bukaan (pintu masuk) langsung pengujung ke area parkir.

• Pemberian side enterance pada bagian belakang memudahkan

pengunjung dari jalan jendral sudirman. perumahan dan perumahan

datang ke dalam lokasi tapak dengan jarak yang dekat, tanpa harus

memutar.


- 54 -

4.2.3.6 Analisa Matahari

Existing

Usulan

Memanfaatkan Sinar Matahari Sebagai Pencahayaan Alami Dengan Material Kaca Pada Area Timur Dan Barat

Untuk Area Barat Dan Timur Diberi Buffer Pohon Sebagai Penghalang Sinar Matahari Secara Langsung


- 55 -

Existing

• Radiasi sinar matahari dominan mengenai posisi tapak yang memanjang.

Usulan

• Pada area yang paling panas yaitu pada posisi barat diletakan di area

servis dan parkir.

• Area kantor pengelola dan kantor sewa diletakan pada posisi tengah agar

radiasi matahari tidak langsung mengenai area tersebut yang merupakan

area vital, agar terhindar dari panas dan menjaga kenyamanan para

pengunjung.

• Area lobby, exhibition hall, fitness,café dan restaurant diletakkan pada

posisi sebelah depan tapak dan untuk mengurangi radiasi matahari

diletakan ruang terbuka dan penghijauan sebagai peredam panas.

• Pada sirkulasi pejalan kaki sebaiknya diberi peneduh berupa pohon atau

selasar agar pejalan kaki tidak terkena sinar matahari langsung.


memanjang (view yang paling luas) yang sekaligus merupakan jalan besar

dua arah, guna mempermudah pengunjung baik pejalan kaki ataupun

pengendara masuk ke dalam lokasi tapak.



sebagai focal point bagi pengendara dan pejalan kaki.

• Memperbanyak penghijauan dan pengolahan ruang luar agar tercipta

suasana natural, guna mengembalikan konsep awal yaitu kota taman

tropis.



• Area kantor sewa diletakan pada bagian atas dan kantor pengelola bagian

bawah tapak agar memungkinkan pengunjung dapat melihat kearah

taman dan ruang terbuka.

• Area servis dan parkir diletakan diposisi sebelah kiri dengan pertimbangan

area tersebut merupakan area yang panas, view yang kurang bagus dan

mempermudah kendaraan pengangkut barang ataupun kendaraan

pengangkut sampah melakukan aktivitasnya di area parkir servis.


- 56 -

4.2.3.7 Zoning

Melihat dari perletakan zoning dari setiap analisa maka kesimpulan yang di

dapat adalah sebagai berikut :


memanjang (view yang paling luas) yang sekaligus merupakan jalan besar

dua arah, guna mempermudah pengunjung baik pejalan kaki ataupun

pengendara masuk ke dalam lokasi tapak.



sebagai focal point bagi pengendara dan pejalan kaki.



• Area semi privat dan privat diletakan pada bagian atas dan bawah tapak

agar memungkinkan pengunjung dapat melihat kearah taman dan ruang

terbuka.

OUT IN

IN OUT

Pejalan kaki

Pejalan kaki


- 57 -

4.3 Analisa Pertimbangan Arsitektur 4.3.1 Analisa Masa Bangunan

Ada beberapa bentuk pertimbangan dalam menentukan bentuk masa

bangunan berdasarkan study banding dan menurut tema yang di ambil antara

lain:

• Secara garis besar bangunan kantor yang ada sekarang ini terdiri dari :

bangunan yang khusus menyewakan untuk kantor dan mall , auditorium,

healt center dan lain – lain sebagai fasilitas penunjang.

• Adapun bentuk dari bangunan kantor sewa itu sendiri, dapat berupa satu

masa tunggal atau masa majemuk ( lebih dari satu masa bangunan)

• Gaya dari masa bangunan yang ada biasanya di sesuaikan dengan

konsep dan produk kantor sewa yang di tawarkan.misalnya kantor sewa

yang memakai bahan modren dan bentuknya dinamis.

• Karena tema yang di ambil adalah arsitektur futuristik maka bentuk masa

bangunan harus sesuai dengan garis – garis (siluet) tapak. Sehingga

antara tapak dengan masa bangunan terlihat menyatu.

Contoh bangunan futuristik di beberapa negara pada tahun yang lalu dengan

bentuk yang berbeda –beda.


- 58 -

Contoh bangunan futuristik di beberapa negara tetangga pada tahun yang

lalu dengan ketinggian yang berbeda - beda. Dan saat ini bangunan tertinggi

di dunia adalah burj dubai.

Gambar 1. Doha office tower masa bangunan di dubai

Gambar 2. Rose tower masa bangunan di dubai


- 59 -

4.3.2 Analisa Ruang Luar

Penataan ruang luar pada kantor sewa ini bertujuan untuk

menciptakan suasana yang nyaman dan dapat mendukung kegiatan dan

kebutuhan yang ada di dalam bangunan dengan perencanaan sebagai

berikut :

Ruang Luar Aktif :

Ruang di luar bangunan yang senantiasa dipakai atau dilalui oleh kendaraan

dan aktifitas manusia di sekitar bangunan yang berupa :

Area Parkir yang berada di luar bangunan sebagai akomodasi sebuah kantor

sewa, dengan menggunakan material grass block agar penyerapan air lebih

banyak dan memungkinkan rumput tetap tumbuh dirongganya. Pedestrian

digunakan untuk sirkulasi manusia agar tidak bersinggungan dengan sirkulasi

kendaraan.

Ruang Luar Pasif :

Merupakan ruang terbuka yang tidak menampung kegiatan manusia sehingga

pengelolaannya dapat berupa :

• Area tanaman produktif yang dapat dinikmati secara visual.

• Sebagai penyaring polusi udara yang ditimbulkan lalu lintas kendaraan

disekitar tapak.

• Sebagai pendukung penampilan bangunan agar lebih menarik, sehingga

mampu mengalihkan pandangan terhadap aktifitasnya.


- 60 -

4.3.3 Analisa Sirkulasi dalam Bangunan Pola sirkulasi dalam bangunan kantor sewa ini dibedakan menurut jenis

pencapaianya yaitu :

a. Pencapaian secara vertikal

b. Pencapaian secara horisontal

a) Pencapaian secara vertikal dalam kantor sewa ini terdiri dari beberapa

jenis seperti :

• Pencapaian dengan lift.

Contoh pencapaian vertikal dengan lift

Untuk mengetahui berapa jumlah keperluan lift yang digunakan dalam

bangunan kantor sewa dapat di hitung dengan sebuah rumus perhitungan

kebutuhan lift.

L = PHC ( a-c ).n b Dimana : L : Beban puncak a : Luas per lantai bangunan c : 5 x N x P x 0,3 = 1,5 NP N : Jumlah kereta lift p : Kapasitas orang per kereta ( 80 % ) n : Jumlah lantai bangunan b : Jumlah lantai bersih per orang • Pencapaian dengan tangga

Selain menggunakan lift pencapaian secara vertikal dapat juga menggunakan

tangga. Pada bangunan bertingkat banyak (ketinggian lebih dari 18,30 m),

tangga sekaligus berfungsi sebagai tangga darurat atau tangga kebakaran

dengan radius pencapaian maksimal 30 m.

b) Pencapaian secara horisontal dalam kantor sewa ini terdiri dari type koridor

yang ada seperti :

Koridor terbuka adalah Konfigurasi seperti ini biasanya digunakan pada

bentuk bangunan yang memanjang dengan tatanan ruang yang relatif linier.

Koridor tertutup adalah Pencapaian dengan koridor tertutup ini memberikan

privasi yang tinggi bagi ruang-ruang kerja di kantor tersebut.

Gambar 1. Denah sirkulasi Vertikal Sirkulasi vertikal dengan tangga

Sirkulasi vertikal dengan lift


- 61 -

4.4 Struktur Bangunan Faktor –faktor yang mempengaruhi dalam pemilihan sistem struktur adalah: Sub Structure ( struktur bawah )

• Mengunakan pondasi Bored Pile dengan pertimbangan lokasi yang ada

dipusat kota dan dekat dengan pemukiman dan bangunan lainya.

• Mempertimbangkan kondisi daya dukung tanah, muka air tanah dan

beban yang akan didukungnya, sehingga elevasi pondasi berada di

basement 3.

• Upper Structure ( struktur atas )

Dalam bangunan Kantor sewa ini menggunakan sistem struktur framed tube

and core (tabung rangka dengan kolom dan core/inti) composit dan baja

sebagai struktur utama. Alasannya adalah :

• Mudah dan cepat dalam pelaksanaan.

• Kesannya ringan karena material komposit/baja.

• Sangat cocok untuk struktur high rise

• Memaksimalkan space ruang dalam karena keberadaan kolom sebagai

wall system structure yang berada di dinding pinggir.

• Kesan high tech dapat dimunculkan

Kolom composite & Baja

Pile cap atau Pondasi rakit

Tiang bored pile

Gambar 1. Foto Tiang bore pile sebagai pondasi menerus sampai kedalaman tanah


- 62 -

Struktur diperkuat oleh Sistem Frame Momen menghubungkan kolom di setiap lantai

4.5 Utilitas

Pada bangunan ini system utilitas menggunakan system IBS

(Intelligent Building System) sehingga semua serba otomatis. Intelligent

Building System adalah sebuah intelligent system yang seluruhnya serba

automatis, syarat dari intelligent adalah integrated , kemudian intelligent tidak

akan terjadi tanpa mengintegrasikan seluruh sub-system menjadi satu.

Integrated Building System itu hanya mengintegrasikan seluruh sub -

system dibawahnya sehingga control terpusat hanya dari satu system saja

Gambar 2. Potongan Struktur

Gambar 3. Axonometri struktur

Struktur kolom baja komposit

Core / Inti bangunan

Balok sebagai struktur pengikat antara core dengan kolom

Frame yang di hubungkan kolom ke kolom

Gambar 1.Denah Struktur


- 63 -

tanpa harus menguasai keseluruhan system. Integrasi dengan seluruh sub -

system hanya perlu protocol komunikasi saja, saat ini banyak system gedung

yang sudah mengadopsi open protocol seperti BACNet, OPC, LONWorks.

baik menggunakan RS-232, RS-485 maupun TCP/IP. Dengan berkomunikasi.

menggunakan salah satu protocol diatas, system sudah dapat terintegrasi

dan kontrol terpusat.

Perancangan sebuah bangunan Intelligent Building itu bertujuan untuk

mencapai tingkat kenyamanan, keamanan, dan efisiensi energi. Dari

beberapa konsep IB yaitu perancangan Pencahayaan, Akustik, tata udara,

dan building automation.

• Konsep pencahayaan misalnya dengan perancangan lampu yang nyaman

sesuai dengan kegunaan sebuah ruangan yaitu dengan tata letak dan

perhitungan luminansi lampu.

• Konsep Akustik yaitu perancangan fisik sebuah ruang sehingga dapat

menghasilkan tingkat suara yang lebih efektif dan upaya untuk melakukan

absorbsi suara yg mengganggu (noise).

• Tata Udara dengan menghitung beban termal yg dibutuhkan sebuah

ruangan sehingga kebutuhan daya pendingin (AC) dapat lebih efisien.

• Dan yang terakhir sesuai dengan thread ini yaitu Building Automation. Sebuah Sistem berteknologi tinggi untuk mengontrol peralatan elektronik sebuah bangunan seperti lampu, AC, televisi, buka-tutup gorden.

Integrasi seluruh sub-system dari seluruh fasilitas gedung. seperti integrasi

dilakukan pada seluruh sistem antara lain:

1. Public Address (Paging/tata suara)

2. Fire Alarm

3. HVAC (Heating, Ventilation and Air Conditioning)

4. Mechanical Ventilation (Intake fan/Exhaust Fan/Fresh Air Fan/Pressurise

Fan, etc)

5. Security System (CCTV, Card Access, Guard Tour, etc)

6. parking System

7. Lift

8. Lighting

9. KWH Meter

10. Genset


- 64 -

11. Incoming dan Outgoing Energy

Gambar 1. Diagram singgle dan multy network dalam satu central dan monitor

Gambar 2. Sistem jaringan network typikal setiap lantai


- 65 -

• Air Bersih

• Memakai sistem gravitasi (down feed riser), pemeliharaanya sangat

mudah dan dapat di gunakan walaupun aliran listrik putus. Sumber air

yang bersih yang berasal dari PAM kemudian di pompakan ke tempat

penampungan atas dan di distribusikan secara gravitasi ke inlet-inlet.

• Air Kotor

Air kotor yang berasal dari water closet (WC) di salurkan ke septictank

kemudian di alirkan ke resapan. Sedangkan air yang berasal dari washtafel,

floor drain, dapur, urinoir dan lain –lain di alirkan langsung ke water treatment

lalu di salurkan ke arah riol kota.

Gambar 3. Contoh diagram network line air conditioning system

- bab iv - analisa 4.1 analisa non fisik 4.1.1 analisa...

Documents